Berinvestasi di properti AS – rumah, apartemen, profitabilitas, pajak

Dari tahun 2020 hingga 2025, pasar properti AS tumbuh nilainya sebesar rekor $20 triliun, mencapai total nilai $55,1 triliun. Namun, pada tahun 2025, pertumbuhan melambat secara signifikan: menurut Zillow, harga rumah rata-rata hanya meningkat sebesar 0,3% dari tahun sebelumnya menjadi sekitar $368.000. Bagi investor, ini merupakan sinyal bahwa pasar menjadi lebih seimbang, yang berarti ada ruang untuk transaksi yang menguntungkan.

Tujuan saya adalah untuk memberikan analisis sistematis tentang daya tarik investasi properti di Amerika Serikat. Saya ingin menunjukkan kepada Anda bagaimana pasar bekerja, kota mana—dari New York dan Los Angeles hingga Miami dan Florida—yang mungkin menarik untuk dibeli, pajak dan biaya apa yang dapat diharapkan oleh investor, dan nuansa hukum apa yang penting untuk dipertimbangkan.

Mengapa sekarang:

• Pertumbuhan harga jangka panjang: Terlepas dari perlambatan lokal, AS tetap menjadi salah satu pasar paling dinamis di dunia.
• Dolar sebagai aset aman: berinvestasi di properti Amerika melindungi modal dari devaluasi di negara-negara yang tidak stabil.
• Permintaan sewa: Di tengah tingginya suku bunga hipotek, pasar sewa tumbuh pesat dari New York hingga California.
• Tren migrasi global: Amerika Serikat tetap menjadi daya tarik bagi bisnis, pelajar, profesional, dan investor, yang mendukung permintaan perumahan jangka panjang.

Saya adalah pakar real estat dengan latar belakang hukum dan pengalaman luas dalam investasi dan konstruksi internasional. Saya telah mendukung transaksi di Eropa dan AS, mulai dari pembelian apartemen dan vila hingga proyek-proyek kompleks di segmen real estat komersial dan hotel.

Pengalaman saya meliputi:

• Dukungan hukum untuk transaksi dan uji tuntas properti;
• analisis daya tarik investasi pasar dan masing-masing wilayah;
• pengembangan strategi alokasi modal antara pasar yang stabil dan pasar yang berkembang;
• dukungan terhadap proyek-proyek yang melibatkan investor asing, termasuk aspek hukum dan perpajakan.

Dalam artikel ini, saya telah mengumpulkan pengalaman dan skenario praktis yang akan membantu mereka yang mempertimbangkan untuk membeli rumah di AS atau berinvestasi di properti Amerika sebagai cara untuk melindungi dan meningkatkan modal.

Saat membandingkan Amerika Serikat dengan Austria, ada beberapa keunggulan utama yang dimiliki negara Eropa tersebut:

• Stabilitas pasar: harga tumbuh secara moderat dan dapat diprediksi, tanpa fluktuasi tajam yang lazim terjadi di kota-kota besar Amerika.
• Permintaan yang stabil: Properti di Austria diminati baik oleh penduduk lokal maupun investor asing, sehingga menjamin likuiditas.
• Kemudahan perencanaan: pajak dan ketentuan hukum lebih transparan, sehingga pengelolaan investasi jangka panjang menjadi lebih mudah.
• Standar hidup yang tinggi: infrastruktur, layanan kesehatan, pendidikan, dan keamanan menciptakan lingkungan yang nyaman untuk tempat tinggal dan kepemilikan properti jangka panjang.

Sementara AS menawarkan skala, dinamisme, dan pengembalian yang tinggi, Austria diuntungkan oleh prediktabilitas, stabilitas, dan keandalan – terutama bagi investor konservatif yang mencari tempat aman untuk menyimpan dan mengembangkan modal mereka.

Amerika Serikat tetap menjadi salah satu pasar properti paling menarik bagi investor internasional. Bukan hanya pasar terbesar berdasarkan volume transaksi dan kapitalisasi, tetapi juga pasar dengan likuiditas tinggi dan prosedur yang transparan. Setiap tahun, investor dari Eropa, Asia, dan Timur Tengah berbondong-bondong datang ke sini untuk membeli rumah di AS atau apartemen di New York City, mendiversifikasi portofolio mereka, dan menghasilkan pendapatan sewa yang stabil.

Menurut laporan Knight Frank Global House Price Index terbaru untuk kuartal keempat tahun 2024, pertumbuhan harga rumah rata-rata tahunan di AS adalah 2,6%. Meskipun angka ini di bawah tren jangka panjang sebesar 4,8%, hal ini menunjukkan stabilitas dan pertumbuhan pasar yang moderat.

Laporan PwC dan Urban Land Institute, "Emerging Trends in Real Estate® 2025," mencatat bahwa suku bunga yang lebih rendah dari Federal Reserve membantu menghidupkan kembali pasar properti, meningkatkan volume transaksi, dan memperbaiki kondisi bagi investor.

Menurut JLL, AS menunjukkan tingkat transparansi yang tinggi di pasar properti pada tahun 2024, sebagaimana dibuktikan oleh peningkatan skor dalam Indeks Transparansi Properti Global. Hal ini membuat pasar AS menarik bagi investor internasional, memberikan kepercayaan pada stabilitas hukum dan keuangan transaksi.

Amerika Serikat menawarkan kombinasi unik antara likuiditas, diversifikasi pasar, dan stabilitas. Tidak seperti Eropa, di mana pajak tinggi dan likuiditas terbatas dapat menjadi penghalang, dan Asia, di mana ketidakstabilan politik dapat memengaruhi pasar, AS menyediakan lingkungan investasi yang lebih dapat diprediksi.

Sebagai contoh, klien saya yang berinvestasi di properti New York City melaporkan pengembalian yang tinggi dan stabilitas pasar, meskipun biaya awal tinggi. Salah satu klien membeli apartemen di New York City seharga $1,5 juta dan, dalam dua tahun, menghasilkan pendapatan sewa sebesar $120.000.

Pasar properti AS adalah salah satu yang terbesar dan paling likuid di dunia, menawarkan berbagai peluang bagi investor—mulai dari rumah tinggal dan kondominium hingga properti komersial dan properti multi-keluarga. Ekonomi yang stabil, infrastruktur yang maju, dan sistem hukum yang transparan menjadikan negara ini sangat menarik bagi investor lokal maupun asing.

Pasar properti AS telah mengalami beberapa tahapan penting selama dua dekade terakhir. Krisis tahun 2008 dipicu oleh meluasnya kredit subprime dan spekulasi: harga rumah anjlok, banyak pemilik mendapati diri mereka mengalami ekuitas negatif, dan bank-bank gagal bayar.
Pada tahun-tahun berikutnya, pasar secara bertahap pulih: dari tahun 2010 hingga 2015, terjadi pertumbuhan harga yang moderat, terutama di kota-kota besar seperti New York, San Francisco, dan Los Angeles, berkat masuknya investor dan terbatasnya pasokan perumahan.

Pandemi COVID-19 awalnya memperlambat pasar, tetapi pada akhir tahun 2020, permintaan melonjak: suku bunga hipotek yang rendah dan minat di daerah pinggiran kota mempercepat pertumbuhan harga, terutama untuk rumah dan kondominium.

Pada tahun 2025, pasar akan stabil: pertumbuhan harga diproyeksikan sebesar 3-4% per tahun, sementara imbal hasil sewa yang tinggi dan minat dari investor asing menjadikan AS sebagai tujuan investasi yang menarik. Klien saya yang telah berinvestasi di New York dan Miami mencatat pengembalian yang stabil dan dinamika pasar yang dapat diprediksi.

Harga rata-rata rumah yang sudah ada di AS adalah $368.581, naik 0,3% dari tahun sebelumnya. New York, Miami, dan Los Angeles mengalami penurunan harga, sehingga pasar-pasar ini menjadi lebih menarik bagi pembeli.

Rata-rata imbal hasil sewa adalah 8%, yang tergolong tinggi menurut standar global.

Minat terbesar dari para pembeli terlihat di wilayah-wilayah berikut:

• New York: Permintaan yang stabil dan infrastruktur yang berkembang menjadikan kota ini menarik bagi investor.
• Miami: Transisi pasar pembeli tahun 2025 membuat persyaratan lebih menguntungkan.
• Los Angeles: Penurunan harga meningkatkan keterjangkauan perumahan, terutama untuk properti multifamili.
• Texas: Tidak ada pajak penghasilan dan pajak properti yang rendah menarik investor.
• Midwest: Kota-kota seperti Detroit menawarkan imbal hasil sewa yang tinggi hingga 21,95%.

Pasar AS menawarkan beragam properti, memungkinkan investor untuk menyesuaikan strategi dengan anggaran dan tujuan mereka—mulai dari membeli rumah di AS hingga apartemen di New York City.

• Bangunan tempat tinggal memberikan pendapatan sewa yang stabil dan apresiasi nilai jangka panjang, terutama di pinggiran Kota New York dan Miami.
• Kondominium dan rumah deret banyak diminati di kota-kota; properti jenis ini lebih mudah dikelola dan menawarkan imbal hasil sewa sebesar 5–7% per tahun.
• multi-keluarga (apartemen bertingkat) menawarkan pengembalian investasi yang tinggi—hingga 10% per tahun—dan meminimalkan risiko apartemen kosong.
• Properti komersial (kantor, toko, gudang) menarik untuk investasi jangka panjang, terutama di lokasi strategis, meskipun tren kerja jarak jauh semakin meningkat.
• Penyewaan mewah dan jangka pendek menawarkan pengembalian yang tinggi tetapi membutuhkan pengelolaan aktif.

Pembeli asing menghabiskan $56 miliar untuk properti di AS antara April 2024 dan Maret 2025, meningkat 33,2% dibandingkan tahun sebelumnya. Negara-negara investor utama adalah Tiongkok, Kanada, Amerika Latin, dan Eropa. Minat terutama terfokus pada kota-kota besar dan daerah-daerah bergengsi—New York, Miami, dan Los Angeles—di mana harga rata-rata per meter persegi adalah $1.100–$1.400. Hasil sewa untuk investor asing rata-rata 6–8% per tahun, menjadikan pasar AS salah satu yang paling menarik dalam hal risiko/imbalan.

Pembeli Amerika menunjukkan minat yang semakin besar pada wilayah pedalaman seperti Midwest, di mana harga rumah rata-rata 25-40% lebih rendah daripada di daerah pesisir, dan imbal hasil sewa mencapai 10-12% per tahun. Hal ini menciptakan peluang menarik bagi mereka yang ingin membeli rumah di AS atau properti di AS dengan imbal hasil tinggi dan potensi pertumbuhan modal.

Tingkat suku bunga hipotek yang tinggi (rata-rata suku bunga untuk hipotek tetap 30 tahun per Agustus 2025 sekitar 7,2%) untuk sementara waktu menghambat permintaan pembelian rumah. Namun, penurunan suku bunga bahkan sebesar 1–1,5% dapat secara signifikan mendorong pasar.

Migrasi penduduk dari negara bagian yang mahal seperti California dan New York ke wilayah yang lebih terjangkau (Texas, Florida, dan Midwest) mendorong permintaan domestik akan perumahan. Menurut Biro Sensus, lebih dari 3 juta orang pindah ke negara bagian yang lebih terjangkau setiap tahunnya, menciptakan arus tetap calon penyewa dan pembeli.

Berinvestasi di properti AS menawarkan berbagai peluang, dan pilihan struktur kepemilikan bergantung pada tujuan investor, preferensi pajak, dan tingkat keterlibatan.

Salah satu cara sederhana untuk berinvestasi adalah dengan membeli properti atas nama pribadi. Namun, hal ini dapat menyebabkan pajak yang lebih tinggi dan perlindungan aset yang terbatas. Misalnya, klien saya yang berinvestasi di rumah di AS dengan cara ini menghadapi tarif pajak yang lebih tinggi dan risiko tanggung jawab pribadi.

Keunikan:

• Proses transaksi yang sederhana dan birokrasi minimal
• Kontrol penuh atas pengelolaan, perbaikan, dan penyewaan
• Mendapatkan hipotek atas nama pribadi itu mudah, terutama bagi warga negara AS
• Cocok untuk properti pribadi atau perumahan keluarga

Mendirikan Perseroan Terbatas (LLC) memungkinkan Anda untuk membatasi tanggung jawab pribadi dan mengoptimalkan perpajakan. Hal ini sangat bermanfaat bagi investor asing, karena LLC memberikan fleksibilitas dalam mendistribusikan keuntungan dan kerugian serta menyederhanakan transfer aset.

Keunikan:

• Pembatasan tanggung jawab pribadi pemilik
• Fleksibilitas dalam mendistribusikan keuntungan dan kerugian di antara para peserta
• Menyederhanakan pengalihan saham kepada investor lain tanpa perlu menjual kembali properti tersebut
• Kemungkinan optimalisasi pajak, termasuk pengurangan biaya dan penyusutan
• Cocok untuk properti multi-keluarga, properti komersial, dan portofolio properti

Contoh: Salah satu klien saya membeli properti di AS melalui LLC, yang memungkinkannya untuk secara efektif mengelola konsekuensi pajak dan melindungi aset pribadinya.

REIT (Real Estate Investment Trust) adalah perusahaan yang memiliki dan mengelola properti, menawarkan likuiditas dan diversifikasi. Pada tahun 2024, REIT publik membayarkan dividen sekitar $66,2 miliar.

Keunikan:

• Peluang untuk berinvestasi di gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, gudang, dan apartemen tanpa pengelolaan langsung
• Diversifikasi berdasarkan geografi dan jenis objek
• Likuiditas - Saham REIT mudah diperdagangkan di pasar
• Cocok untuk investor yang mencari penghasilan pasif
• Imbal hasil dividen rata-rata 4-7% per tahun, dengan pertumbuhan modal tambahan

Kemitraan dan reksa dana investasi properti (REIT) memungkinkan Anda untuk menggabungkan modal untuk mengakuisisi aset properti besar, mengurangi risiko, dan meningkatkan potensi keuntungan.

Keunikan:

• Akses ke properti komersial dan hunian multifamili bernilai tinggi
• Berbagi risiko dan biaya antar mitra
• Pengelolaan fasilitas dipercayakan kepada tim profesional
• Kesempatan untuk berpartisipasi dalam proyek-proyek besar tanpa perlu investasi pribadi yang besar

Secara umum, AS tidak melarang warga negara asing untuk membeli properti hunian, termasuk rumah, apartemen, dan real estat komersial secara langsung atas nama mereka sendiri, melalui LLC, REIT, atau melalui kemitraan dan perwalian. Terdapat pembatasan dalam pembelian lahan di dekat lokasi strategis, seperti pangkalan militer dan infrastruktur penting.

Beberapa program hipotek hanya tersedia untuk warga negara dan penduduk tetap, sehingga warga negara asing lebih cenderung menggunakan uang tunai atau pembiayaan melalui bank internasional. Kepemilikan melalui LLC atau perwalian seringkali membantu melewati beberapa kerumitan birokrasi dan menyederhanakan prosesnya.

Proses pembelian rumah di AS ditandai dengan transparansi dan prosedur hukum yang ketat, sehingga pasar ini menarik bagi investor Amerika maupun asing. Di bawah ini, kita akan membahas langkah-langkah dan pertimbangan utama yang perlu diperhatikan jika Anda berencana membeli apartemen di New York City, rumah di AS, atau berinvestasi di Los Angeles.

Proses pembelian properti di AS memiliki struktur yang jelas. Berikut adalah langkah-langkah utama yang dilalui klien saya saat membeli rumah di AS atau apartemen di New York atau Los Angeles:

1. Memilih agen dan properti – memilih properti dan mengajukan penawaran (proposal pembelian) melalui agen properti.
2. Penerimaan penawaran – penjual mengkonfirmasi syarat-syarat transaksi, harga ditetapkan dalam kontrak.
3. Rekening escrow – rekening khusus yang dibuka untuk menyimpan deposit dan dana hingga transaksi selesai.
4. Inspeksi (Inspeksi Rumah) adalah pemeriksaan teknis terhadap kondisi suatu objek (atap, saluran komunikasi, sistem).
5. Penilaian (valuasi) - dilakukan oleh bank atau penilai independen, terutama jika menggunakan hipotek.
6. Pencarian dan asuransi hak milik — memeriksa keabsahan hukum dan mendapatkan asuransi hak milik.
7. Persiapan dokumen – seorang pengacara atau perusahaan penjaminan menyiapkan kontrak dan penyelesaian akhir.
8. Penutupan transaksi - para pihak menandatangani dokumen, uang ditransfer, dan hak milik didaftarkan di catatan kabupaten.

Contoh: salah satu klien saya membeli rumah di Texas, Amerika Serikat, dan seluruh proses dari pengajuan penawaran hingga pendaftaran hak milik memakan waktu sekitar 45 hari—ini adalah jangka waktu standar untuk sebagian besar transaksi.

Saat membeli properti di Amerika Serikat, dua spesialis memainkan peran kunci: seorang agen properti dan seorang pengacara.

Agen real estat mendukung klien di setiap tahap: mulai dari memilih properti dan mengajukan penawaran hingga bernegosiasi dengan penjual. Tidak seperti di Eropa, jasa agen real estat di AS dibayar oleh penjual, bukan pembeli, sehingga jasa mereka sangat menguntungkan bagi investor asing. Misalnya, seorang klien saya yang berencana membeli apartemen di New York City menghemat puluhan ribu dolar berkat negosiasi terampil agen tersebut, yang berhasil mendapatkan diskon di pasar yang kompetitif.

pengacara , tetapi di New York, New Jersey, dan Massachusetts, keterlibatan mereka bersifat wajib. Mereka memverifikasi integritas transaksi, menganalisis kepemilikan, menyusun kontrak, dan memastikan kepatuhan terhadap peraturan pajak (seperti FIRPTA untuk warga negara asing).

Dalam praktik saya, saya memiliki klien yang berencana membeli rumah di Florida, dan pengacara menemukan bahwa pemilik sebelumnya berutang pajak sebesar $15.000. Berkat ini, masalah tersebut terselesaikan sebelum penutupan transaksi, dan pembeli menghindari pengeluaran yang tidak perlu.

Membeli apartemen di AS atau berinvestasi di rumah di AS tidak memerlukan kewarganegaraan atau izin tinggal tetap. Persyaratan utamanya bukanlah paspor, melainkan transparansi keuangan dan hukum dari transaksi tersebut. Pembeli harus membuktikan asal usul dana mereka yang sah, memiliki dana yang cukup untuk menutupi uang muka (jika mereka mengambil hipotek), dan memahami peraturan pajak, termasuk FIRPTA dan pajak penghasilan sewa.

1. Nomor identifikasi

• Warga membutuhkan Nomor Jaminan Sosial (SSN)
• Bagi non-penduduk - ITIN (Nomor Identifikasi Wajib Pajak Perorangan) untuk membayar pajak

2. Rekening bank di Amerika Serikat

• Digunakan untuk mentransfer dana ke rekening penampungan dan membayar pengeluaran rutin
• Dapat dibuka dengan visa dan paspor

3. Konfirmasi identitas dan asal dana

• Bank atau perusahaan penjaminan memeriksa dokumen untuk memastikan tidak ada pelanggaran terhadap aturan AML (anti pencucian uang)

4. Pembiayaan

• Sebagian besar investor asing membayar transaksi secara tunai (menurut NAR, lebih dari 40% pembelian asing merupakan transaksi tunai)
• Kredit hipotek tersedia, tetapi persyaratannya lebih ketat: uang muka 30-50%, suku bunga 1-2% lebih tinggi daripada untuk warga negara AS

5. Kewajiban pajak

• Warga non-residen dikenakan pajak penjualan (FIRPTA - hingga 15%)
• Memiliki ITIN memungkinkan Anda untuk mengajukan laporan pajak penghasilan sewa

6. Usia

• Tidak ada batasan kepemilikan; properti bahkan dapat didaftarkan atas nama anak di bawah umur melalui wali atau perwalian
• Bank menetapkan batas usia minimum untuk hipotek yaitu 18 tahun

Investor dan pembeli asing dapat membeli properti di AS sepenuhnya secara online, tanpa harus hadir secara langsung. Agen properti menawarkan penayangan virtual dan tur 3D, dan dokumen ditandatangani melalui layanan elektronik seperti DocuSign.

Bagian keuangan dari transaksi ditangani oleh perusahaan escrow: perusahaan tersebut menerima deposit, memverifikasi hak milik, dan mengatur asuransi hak milik. Dana ditransfer melalui transfer bank internasional.
Penutupan transaksi dilakukan dari jarak jauh, dan akta terdaftar dikirimkan kepada pembeli melalui pos atau kurir. Saya memiliki klien yang ingin membeli apartemen di New York, dan kami menyelesaikan transaksi sepenuhnya secara online—perwakilan tepercayanya menerima kunci.

Format ini sangat praktis bagi mereka yang berencana menyewakan properti mereka segera: baik itu rumah di Amerika atau apartemen di Los Angeles, Miami, atau Florida, properti tersebut langsung dialihkan ke perusahaan manajemen.

Investor yang berencana membeli rumah atau apartemen di Amerika Serikat harus mempertimbangkan tidak hanya harga properti tetapi juga beban pajaknya. Tidak seperti Eropa, di mana pajak properti seringkali lebih transparan dan dapat diprediksi, AS memiliki sistem bertingkat: federal, negara bagian, dan kota.

Di AS, pajak properti tahunan berkisar dari 0,3% (Hawaii) hingga lebih dari 2,4% (Texas, New Jersey). Rata-ratanya sekitar 1,1% dari nilai properti.

Sebagai contoh, jika sebuah rumah di Amerika berharga $500.000, pajak properti akan sekitar $5.500 per tahun. Klien saya yang membeli rumah di Florida seharga $650.000 membayar pajak properti tahunan sedikit di atas $9.000.

Ini termasuk biaya pengacara, asuransi hak milik, biaya penjaminan, penilaian, dan pendaftaran transaksi. Biasanya jumlahnya sekitar 2-5% dari harga pembelian properti. Saat membeli apartemen seharga $400.000 di AS, Anda harus menganggarkan $8.000-$20.000 untuk biaya penutupan transaksi.

Pendapatan dari properti sewaan dikenakan pajak federal (10-37%) dan pajak negara bagian (0-13%). Warga negara asing mungkin dikenakan pemotongan pajak sebesar 30% kecuali berlaku perjanjian internasional. Pengurangan untuk perbaikan, pengelolaan, dan penyusutan dapat mengurangi dasar pengenaan pajak. Misalnya, seorang klien di Miami mengurangi pajak sewa apartemennya di AS hampir setengahnya dengan menutupi biaya pengelolaan dan perbaikan.

Ketentuan ini berlaku untuk penjualan properti dan besarnya adalah 20% dari tarif pajak federal ditambah tarif pajak negara bagian. Warga negara setempat mendapatkan keringanan pajak jika memiliki properti tersebut selama lebih dari dua tahun; warga negara asing tidak mendapatkan manfaat ini.

Berdasarkan hukum, FIRPTA menahan hingga 15% dari harga penjualan dari non-penduduk. Misalnya, seorang investor Austria yang menjual apartemen di New York seharga $1,2 juta dikenakan pajak sebesar $180.000. Sebagian dari jumlah tersebut dapat dikembalikan setelah mengajukan SPT pajak.

Austria menawarkan sistem perpajakan properti yang lebih menguntungkan dan mudah diprediksi bagi investor konservatif. Beban pajaknya minimal, dan pendapatan sewa serta keuntungan modal lebih mudah direncanakan. AS menawarkan pengembalian yang lebih tinggi, tetapi risiko dan biayanya lebih tinggi, terutama bagi warga negara asing.

Untuk mengurangi beban pajak saat membeli rumah di AS, investor menggunakan:

• LLC - membatasi tanggung jawab pribadi dan mengoptimalkan perpajakan atas sewa dan penjualan.
• 1031 Exchange - penangguhan pajak keuntungan modal ketika menukar properti investasi dengan properti investasi lainnya.
• Pengurangan pajak – pengeluaran untuk perbaikan, pengelolaan, dan penyusutan mengurangi dasar pengenaan pajak.
• Penataan properti – perwalian atau kemitraan untuk perlindungan aset dan optimalisasi pajak.
• Perencanaan pendapatan dan pengeluaran - alokasi yang seimbang antara pendapatan sewa dan pengeluaran modal.

Memiliki properti atau apartemen di Amerika Serikat tidak memberikan jalur langsung menuju izin tinggal permanen. Namun, ada beberapa program visa yang mungkin melibatkan investasi di bidang properti dan bisnis.

Program EB-5 memungkinkan investor dan keluarga mereka untuk mendapatkan kartu hijau dengan berinvestasi sebesar $1.050.000 di perusahaan komersial di Amerika Serikat yang akan menciptakan setidaknya 10 lapangan kerja bagi warga negara AS. Jika investasi dilakukan di Area Kerja yang Ditargetkan (Targeted Employment Area/TEA), jumlahnya dapat dikurangi menjadi $800.000.

Namun, pada Februari 2025, Presiden AS Donald Trump mengusulkan penggantian program EB-5 dengan skema "kartu emas" baru senilai $5 juta yang akan memberikan jalur menuju kewarganegaraan tanpa persyaratan penciptaan lapangan kerja.

Visa E-2 ditujukan untuk warga negara dari negara-negara yang memiliki perjanjian perdagangan dan navigasi dengan Amerika Serikat. Investor harus menginvestasikan sejumlah besar modal dalam bisnis yang sudah ada atau bisnis baru di Amerika Serikat dan memegang saham pengendali (biasanya lebih dari 50%) di perusahaan tersebut.
Investasi properti, seperti pembelian gedung apartemen untuk tujuan pengelolaan, dapat memenuhi syarat untuk visa ini jika bisnis tersebut dikelola secara aktif dan menguntungkan.

Meskipun tidak ada persyaratan investasi minimum resmi untuk visa E-2, dalam praktiknya, disarankan untuk berinvestasi antara $250.000 dan $300.000, terutama untuk usaha kecil.

Visa L-1 dirancang untuk karyawan perusahaan internasional yang pindah ke cabang atau anak perusahaan di Amerika Serikat. Untuk memenuhi syarat visa ini, perusahaan di luar negeri harus telah beroperasi setidaknya selama satu tahun dan memiliki hubungan yang sesuai dengan perusahaan di AS. Hal ini dapat bermanfaat bagi pemilik perusahaan asing yang ingin mengembangkan bisnis mereka, termasuk investasi properti, di Amerika Serikat.

Di AS, ada cara legal lain untuk mendapatkan izin tinggal selain visa investasi:

• Penyatuan kembali keluarga - untuk kerabat dekat warga negara dan penduduk AS.
• Menikah dengan warga negara AS memberikan hak untuk mendapatkan kartu hijau (green card).
• Visa kerja - H-1B, O-1 dan lainnya untuk pekerja terampil.
• Pendidikan - Visa pelajar F-1 dengan kemungkinan pengalihan ke visa kerja di kemudian hari.
• Lotere Kartu Hijau adalah program tahunan yang secara acak mengalokasikan visa kepada warga negara dari negara-negara dengan tingkat imigrasi rendah ke Amerika Serikat.

cara untuk mendapatkan izin tinggal di Austria , termasuk:

• Kartu D: Dirancang untuk spesialis, investor, dan pengusaha yang berkualifikasi tinggi, kartu ini memungkinkan izin tinggal dan bekerja secara legal di negara tersebut. Bagi investor, investasi minimum biasanya €300.000–500.000 dalam bisnis atau ekonomi Austria. Izin tinggal awal dikeluarkan untuk satu tahun, dapat diperpanjang hingga lima tahun, setelah itu dapat diajukan permohonan izin tinggal tetap, dan setelah enam tahun, kewarganegaraan.
• Kemandirian: untuk individu yang dapat menghidupi diri sendiri secara finansial tanpa bantuan pemerintah. Bukti kepemilikan dana sebesar €30.000–60.000 di rekening bank dan kepemilikan rumah diperlukan. Izin tinggal awal dikeluarkan untuk satu tahun, dapat diperpanjang setiap tahun hingga lima tahun, dan kemudian izin tinggal permanen dimungkinkan.

Austria menawarkan jalur yang lebih sederhana dan lebih mudah diprediksi bagi investor yang mencari izin tinggal melalui investasi, berkat persyaratan yang jelas, jumlah investasi yang tetap, dan jalur langsung menuju izin tinggal jangka panjang dan kewarganegaraan.

Berinvestasi di bidang properti di AS dapat menghasilkan pendapatan yang stabil, tetapi penting untuk mempertimbangkan perbedaan antara penyewaan jangka pendek dan jangka panjang, pertimbangan pajak, dan peraturan setempat. Pengalaman saya menunjukkan bahwa memilih strategi penyewaan yang tepat secara langsung memengaruhi profitabilitas investasi Anda.

Penyewaan jangka pendek menawarkan pengembalian yang tinggi, seringkali berkisar antara 12-15% per tahun, terutama di daerah wisata dan perkotaan. Misalnya:

• New York: Tarif harian $159, tingkat hunian 67%, pendapatan tahunan $39.983.
• Santa Monica: tarif harian $216, tingkat hunian 72%, pendapatan tahunan $58.184.
• Hollywood, FL: tarif harian $197, tingkat hunian 69%, pendapatan tahunan $47.000.

Risiko dan pertimbangan: Banyak kota, termasuk New York, Miami, dan Los Angeles, memberlakukan peraturan ketat terhadap penyewaan jangka pendek, yang mengharuskan pendaftaran, perizinan, dan kepatuhan terhadap batasan hari sewa. Oleh karena itu, investor harus menganalisis hukum setempat dengan cermat untuk menghindari sanksi.

Sewa jangka panjang memberikan pendapatan yang lebih stabil dengan risiko regulasi yang lebih rendah. Rata-rata imbal hasilnya sekitar 8%, dan di beberapa wilayah dapat mencapai 12–22%. Contoh:

• Detroit: Imbal hasil naik hingga 21,95%.
• Miami: imbal hasil sekitar 7%.

Sewa jangka panjang sangat menarik bagi investor yang mencari stabilitas dan kompleksitas operasional minimal. Klien saya sering memilih opsi ini di Texas dan Arizona untuk mengamankan pendapatan jangka panjang dan mengurangi risiko yang terkait dengan musim dan fluktuasi permintaan.

1. Sewa jangka pendek (Airbnb, VRBO)

• Pajak penghasilan federal: 10–37% tergantung pada total penghasilan investor.
• Contoh: Jika pendapatan sewa jangka pendek tahunan Anda dari sebuah apartemen di New York City adalah $40.000, kewajiban pajak federal Anda bisa berkisar antara $4.000 hingga $12.000, tergantung pada sumber pendapatan Anda lainnya.
• Pajak Negara Bagian: New York - 4-8,82% dari pendapatan; Florida - 0% (tidak ada pajak penghasilan negara bagian).
• Pajak turis dan biaya penjualan: New York - 14,75% dari setiap pemesanan; Miami - sekitar 12%.
• Bagi non-penduduk: Pajak sebesar 30% dari penghasilan bruto dipotong melalui perusahaan pengelola.

2. Sewa jangka panjang

• Pajak penghasilan federal: 10–37%.
• Contoh: Rumah di Miami disewakan seharga $2.800/bulan, pendapatan tahunan $33.600. Pajak federal $3.300–$12.500.
• Pajak Negara Bagian: Florida - 0%; California (Los Angeles) - 1-13,3%.
• Pemotongan pajak untuk non-penduduk: Umumnya 30% dari pendapatan bruto kecuali dibentuk melalui LLC dengan surat pemberitahuan pajak.

Untuk klien saya di Eropa dan Asia, saya selalu menyarankan untuk menghitung beban pajak federal dan lokal mereka terlebih dahulu dan mempertimbangkan untuk mendirikan LLC (Limited Liability Company) untuk optimalisasi maksimal. Misalnya, investor di Miami dan New York mendapatkan manfaat signifikan dari perencanaan yang tepat untuk pengeluaran dan penyusutan.

Perusahaan manajemen membantu investor, terutama investor asing, mengelola properti tanpa keterlibatan pribadi. Layanan mereka meliputi:

• Mencari penyewa dan memeriksa kemampuan bayar mereka
• Pengendalian penagihan sewa dan pembayaran tepat waktu
• Perawatan, perbaikan, dan pembersihan
• Pembukuan dan pelaporan pajak

Biaya layanan:

• Sewa jangka panjang: biasanya 8–12% dari pendapatan bulanan. Misalnya, jika sebuah apartemen di New York City menghasilkan $3.000/bulan, perusahaan manajemen akan mengambil $240–$360/bulan.
• Penyewaan jangka pendek (Airbnb, VRBO): biasanya 15–20% dari pendapatan, karena membutuhkan lebih banyak manajemen pemesanan dan layanan tamu. Contoh: pendapatan $4.000/bulan — komisi $600–$800.
• Biaya tambahan: biaya penempatan platform, biaya persiapan akomodasi satu kali, perbaikan darurat.

Jika tujuan Anda adalah stabilitas, pendapatan yang dapat diprediksi, dan meminimalkan risiko regulasi, saya sarankan untuk mempertimbangkan Austria. AS menarik karena imbal hasilnya yang tinggi, terutama melalui penyewaan jangka pendek, tetapi hal ini disertai dengan regulasi yang kompleks dan banyak risiko.

Memilih wilayah untuk berinvestasi di properti AS bergantung pada tujuan, anggaran, dan strategi Anda: apakah Anda mencari pendapatan yang stabil, likuiditas tinggi, atau prospek pertumbuhan modal. Pengalaman saya menunjukkan bahwa memilih kota yang tepat secara langsung memengaruhi pengembalian dan risiko.

New York - stabilitas dan likuiditas

New York tetap menjadi pasar paling likuid di negara ini. Harga rata-rata per meter persegi adalah $10.000–$18.000, menjadikan investasi mahal tetapi dapat diprediksi.

• Hasil sewa jangka panjang: 5–6%
• Sewa jangka pendek: 12–14%
• Lingkungan populer: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Fitur: Likuiditas tinggi, permintaan stabil, peraturan Airbnb yang ketat

Miami dan Florida - Pertumbuhan dan Keuntungan Pajak

Dengan harga rumah rata-rata berkisar antara $5.500 hingga $9.000 per meter persegi, Florida dapat diakses oleh investor yang mencari pertumbuhan modal dan keuntungan pajak.

• Hasil sewa jangka panjang: 7%
• Sewa jangka pendek: 11–13%
• Lingkungan populer: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Fitur: pertumbuhan harga yang cepat, arus wisatawan yang tinggi, pajak penghasilan nol

Sebagai contoh, klien saya membeli sebuah kondominium seluas 80 meter persegi di Brickell seharga $600.000 ($7.500/meter persegi). Sewa jangka panjang menghasilkan $3.500 per bulan, sementara sewa jangka pendek melalui Airbnb dapat mencapai hingga $5.500 per musim. Setelah dua tahun, nilai apartemen tersebut telah meningkat sebesar 12%.

California (Los Angeles, San Francisco) - pasar yang mahal dan berstatus tinggi

Harga di sini termasuk yang tertinggi: $8.500–$20.000 per meter persegi. Investasi membutuhkan anggaran yang signifikan, tetapi memberikan prestise dan likuiditas.

• Hasil sewa jangka panjang: 5–6%
• Sewa jangka pendek: 12–13%
• Lingkungan populer: Santa Monica, Hollywood, Pusat Kota Los Angeles
• Fitur: kawasan bergengsi, permintaan sewa tinggi, peraturan ketat

Texas (Austin, Dallas, Houston) – Pertumbuhan dan migrasi yang dinamis

Harga rumah rata-rata adalah $3.500–$6.500 per meter persegi, menjadikan Texas menarik bagi investor dengan anggaran terbatas dan yang mencari pertumbuhan modal tinggi.

• Hasil sewa jangka panjang: 8–9%
• Sewa jangka pendek: 10–12%
• Fitur: pertumbuhan penduduk, migrasi dari negara bagian yang mahal, harga terjangkau

Seorang investor Kanada membeli rumah petak seluas 100 meter persegi di Austin seharga $450.000 ($4.500/meter persegi). Pendapatan sewa jangka panjangnya mencapai $3.200 per bulan. Setahun kemudian, nilai apartemen tersebut telah meningkat sebesar 10%. Pasar lokal sedang berkembang pesat, dan masuknya imigran meningkatkan permintaan sewa.

Midwest (Chicago, Detroit) - pilihan murah namun berisiko

Harga rumah di sini berkisar antara $1.500 hingga $6.000 per meter persegi, menjadikan Midwest pilihan menarik untuk investasi hemat biaya dengan pengembalian tinggi.

• Hasil sewa jangka panjang: 7–22%
• Sewa jangka pendek: 10–12%
• Fitur: harga beli sangat rendah, imbal hasil sewa jangka panjang tinggi, tetapi pasar bergejolak dan permintaan sewa jangka pendek rendah

Sepasang suami istri asal Swiss membeli rumah seluas 120 meter persegi di Detroit seharga $200.000 ($1.667/meter persegi). Pendapatan sewa jangka panjangnya mencapai $2.200 per bulan—imbal hasil lebih dari 13% per tahun. Risiko fluktuasi harga memang lebih tinggi, tetapi biaya masuk yang rendah memungkinkan investor untuk mendapatkan keuntungan yang signifikan.

Di AS, sekitar 70% dari semua transaksi adalah untuk rumah yang sudah ada, sementara konstruksi baru mencakup sekitar 30% dari pasar, termasuk kondominium pra-konstruksi dan proyek multifamili. Harga rata-rata rumah yang sudah ada di pasar populer seperti New York dan Los Angeles adalah $10.000–$18.000 per meter persegi, sedangkan konstruksi baru berharga $8.000–$15.000 per meter persegi, tergantung pada wilayah dan segmennya.

Di pasar sekunder AS, kota-kota besar dengan likuiditas tinggi dan infrastruktur yang terbukti sangat populer. Apartemen dan rumah paling banyak diminati di New York City, termasuk Brooklyn, Queens, dan Manhattan, di mana likuiditas tinggi dan permintaan sewa jangka panjang stabil.

Pasar sekunder juga berkembang pesat di Chicago, Detroit, dan Cleveland, di mana biaya perumahan lebih rendah, memungkinkan investor untuk masuk dengan anggaran kecil dan menerima imbal hasil sewa jangka panjang yang tinggi hingga 12–15%.

Fitur: Rumah-rumah tua mungkin memerlukan renovasi besar, tetapi memberikan akses cepat ke pendapatan sewa.

Bangunan-bangunan baru menarik investor dengan tata letak modern dan standar hemat energi. Di antara wilayah yang paling populer adalah Miami, Fort Lauderdale, dan Orlando, di mana kondominium pra-konstruksi menawarkan harga di bawah harga pasar dan sewa jangka pendek hingga $5.500 per bulan. Di Texas (Austin, Dallas, dan Houston), proyek-proyek multifamili sedang aktif dibangun, memungkinkan investor untuk mendapatkan keuntungan dari beberapa apartemen secara bersamaan.

Fitur: risiko penundaan konstruksi, tetapi potensi pertumbuhan nilai properti dan fleksibilitas tata letak.

Rumah-rumah di Amerika sering dibangun menggunakan konstruksi rangka, kayu, beton, dan material hemat energi modern. Standar yang diterapkan mencakup persyaratan ketat untuk keselamatan kebakaran, insulasi suara, dan ventilasi.

• Bangunan baru biasanya dilengkapi dengan sistem rumah pintar, dapur dan kamar mandi modern, yang meningkatkan daya tariknya bagi para penyewa.
• Waktu konstruksi di AS berkisar antara 12 hingga 24 bulan untuk kompleks hunian multi-keluarga.

Bangunan baru di Austria menawarkan keunggulan dalam hal kecepatan konstruksi, efisiensi energi, dan stabilitas pasar. Di AS, prosesnya dapat tertunda karena birokrasi, kondisi cuaca, atau keterlambatan kontraktor. Bagi investor yang mencari keandalan dan stabilitas jangka panjang, Austria sering menjadi pilihan utama, meskipun biaya per meter persegi lebih tinggi.

Berinvestasi di bidang properti di AS menawarkan berbagai strategi, mulai dari penyewaan tradisional hingga pengembangan lahan. Pilihan strategi bergantung pada tujuan, anggaran, dan toleransi risiko Anda.

Membeli properti lama untuk direnovasi dan dijual kembali adalah strategi bagi investor aktif. Keuntungan dapat mencapai 15–25% per transaksi, terutama di daerah yang sedang berkembang seperti Los Angeles atau San Francisco.

Contoh klien: Rumah seluas 1.200 kaki persegi di Austin dibeli seharga $450.000, direnovasi dengan biaya $70.000, dijual kembali seharga $650.000 - keuntungan bersih sekitar $130.000.

Membagi modal ke beberapa properti yang lebih kecil mengurangi risiko dan memungkinkan diversifikasi pendapatan. Portofolio klien sering kali mencakup dua atau tiga apartemen di berbagai area Miami atau Texas, sehingga memastikan arus sewa yang stabil.

Properti perkantoran, gudang, dan ritel menghasilkan pendapatan 6 hingga 10% per tahun tetapi membutuhkan modal awal yang lebih tinggi. Contoh: membeli kompleks perkantoran kecil di Dallas seharga $1,2 juta menghasilkan pendapatan tahunan $80.000–$100.000.

REIT memungkinkan Anda untuk berpartisipasi dalam pasar properti tanpa harus mengelola properti secara langsung. Imbal hasil dividen biasanya berkisar antara 4–6%, dan hambatan masuk yang rendah membuat REIT menarik bagi pemula.

Membeli lahan untuk pembangunan atau pengembangan merupakan strategi yang lebih berisiko dengan jangka waktu panjang. Misalnya, sebidang tanah seluas 1,5 hektar di Florida dibeli seharga $250.000. Setelah perizinan dan pembangunan, proyek tersebut dapat menghasilkan pendapatan hingga $600.000–$700.000 dalam 3–5 tahun.

Pasar Wina lebih stabil dan mudah diprediksi. Investasi properti untuk disewakan menawarkan pengembalian 4-5%, sementara investasi renovasi dan penjualan kembali serta pengembangan properti terbatas karena peraturan bangunan yang ketat dan biaya lahan yang tinggi. Pasar ini kurang dinamis, tetapi diuntungkan oleh keamanan, transparansi, dan stabilitas jangka panjang. Bagi investor yang mencari pertumbuhan modal dengan risiko minimal, Wina lebih disukai, sementara AS lebih baik untuk strategi aktif dengan pengembalian tinggi.

Berinvestasi di properti AS memiliki sejumlah fitur dan risiko unik yang penting untuk dipertimbangkan saat memilih wilayah dan strategi.

Tarif pajak properti rata-rata berkisar antara 0,7% hingga 2,3% per tahun, tergantung pada negara bagian. Di beberapa negara bagian, seperti New Jersey dan Illinois, pajak dapat melebihi 2,2%, yang secara signifikan mengurangi pengembalian bersih. Contoh klien menunjukkan bahwa untuk investasi di rumah di Miami seharga $600.000, pajak mencapai sekitar $12.000–$15.000 per tahun, yang penting untuk dipertimbangkan saat menghitung pengembalian investasi.

Peraturan penyewaan lokal, terutama penyewaan jangka pendek melalui Airbnb dan VRBO, bisa sangat ketat. Misalnya, San Francisco, New York, dan Miami memiliki batasan jumlah unit sewa dan persyaratan perizinan, yang membatasi fleksibilitas investor.

Tingkat bunga hipotek yang tinggi dan volatilitas pasar dapat mengurangi permintaan perumahan. Misalnya, antara tahun 2022 dan 2024, kenaikan suku bunga hingga 7% menyebabkan perlambatan transaksi dan penurunan jumlah pembeli. Hal ini menciptakan risiko penurunan harga selama periode ketidakstabilan.

Di kota-kota tingkat kedua dan ketiga seperti Detroit, Cleveland, dan beberapa bagian Texas, likuiditas properti lebih rendah, dan waktu penjualan dapat mencapai 6-12 bulan. Hal ini meningkatkan risiko bagi investor yang ingin keluar dari kesepakatan dengan cepat.

Pasar Austria diuntungkan oleh stabilitas dan prediktabilitasnya. Pajak lebih rendah, peraturan perundang-undangan lebih transparan, regulasi sewa lebih longgar, dan likuiditas properti di kota-kota besar seperti Wina dan Salzburg stabil. Bagi investor yang menghargai perlindungan modal jangka panjang dan mitigasi risiko, Austria seringkali menjadi pilihan yang lebih disukai. Di sisi lain, AS cocok bagi mereka yang siap mengelola portofolio mereka secara aktif dan mencari pengembalian yang lebih tinggi sambil memahami potensi fluktuasi pasar.

Berinvestasi di properti AS tidak hanya terkait dengan keuntungan, tetapi juga dengan gaya hidup dan kondisi kehidupan di berbagai negara bagian. Pilihan wilayah memengaruhi iklim, akses ke layanan kesehatan, peluang pendidikan, keamanan, dan infrastruktur keuangan.

Amerika Serikat memiliki beragam iklim yang sangat luas, yang penting untuk dipertimbangkan saat memilih properti dan strategi penyewaan. Kota-kota di Florida memiliki iklim subtropis yang hangat dan pantai-pantai yang indah, menjadikannya populer untuk penyewaan jangka pendek sepanjang tahun. California menawarkan iklim Mediterania yang sejuk, terutama di Los Angeles dan San Diego, yang menarik penyewa jangka panjang dan keluarga.

Pada saat yang sama, wilayah Midwest dan negara bagian utara (Chicago, Minneapolis) dicirikan oleh musim dingin yang dingin dan periode bersalju, yang mengurangi permintaan untuk penyewaan jangka pendek, tetapi dapat menarik pembeli yang berfokus pada segmen ekonomi dan harga terjangkau.

Bagi warga non-residen, akses terhadap layanan kesehatan dan pendidikan berkualitas merupakan hal penting yang perlu dipertimbangkan. Di New York, asuransi untuk keluarga berempat dapat menelan biaya $1.500–$2.000 per bulan, termasuk cakupan dasar dan kunjungan ke dokter spesialis. Di Los Angeles, biaya serupa berkisar antara $1.300–$1.800, sedangkan di Miami dan Texas, berkisar antara $700–$1.000 per bulan, tergantung pada paket yang dipilih.

Biaya pendidikan juga bervariasi: sekolah swasta dan universitas bergengsi di New York dan California berkisar antara $20.000–$50.000 per tahun, sedangkan di Texas atau Florida Anda dapat menemukan sekolah yang bagus dengan biaya $10.000–$20.000 per tahun.

Warga negara asing dapat membuka rekening dan mendapatkan hipotek di Amerika Serikat, tetapi prosesnya lebih rumit daripada untuk warga negara: ITIN/SSN, bukti pendapatan, dan uang muka yang signifikan (biasanya 30–40%) seringkali diperlukan. Beberapa bank di Miami dan California menawarkan program khusus untuk non-penduduk.

Kehidupan di AS sangat bervariasi tergantung pada kota dan negara bagiannya. Contohnya:

• New York (Manhattan): Sewa apartemen 2 kamar tidur: $4.500–$6.000/bulan, bahan makanan dan layanan: +30–40% di atas rata-rata, kafe dan restoran: $15–$25 per makanan, utilitas: $250–$400/bulan.
• Los Angeles, California: Sewa apartemen 2 kamar tidur $3.500-$4.500, harga bahan makanan 20-30% di atas rata-rata, restoran $12-$20, biaya utilitas $200-$350.
• Miami, FL: Sewa apartemen 2 kamar tidur $2.500-$3.500, pilihan toko bahan makanan dan tempat makan mendekati rata-rata AS, biaya utilitas $150-$300.
• Austin, Dallas, TX: Sewa apartemen 2 kamar tidur $1.800-$2.500, biaya belanja bahan makanan rata-rata, restoran $10-$18, biaya utilitas $120-$250.
• Chicago, Midwest: Sewa apartemen 2 kamar tidur $1.500–$2.200, harga bahan makanan di bawah rata-rata nasional, biaya utilitas $120–$250.

Kehidupan di Austria dapat diprediksi dan terorganisir: layanan kesehatan berkualitas tinggi dan mudah diakses, pendidikan berkualitas tinggi, dan birokrasi minimal. Misalnya, asuransi kesehatan untuk keluarga berempat berharga $300–$500 per bulan, dan biaya sekolah di sekolah negeri dan universitas seringkali gratis atau sangat terjangkau.

Infrastruktur, transportasi, dan keamanan kota ini membuat kehidupan jangka panjang menjadi nyaman. Saya percaya bahwa di Austria, lebih mudah untuk merencanakan pengeluaran, meminimalkan risiko, dan memastikan kenyamanan keluarga.

Memilih properti di AS sangat bergantung pada tujuan investor dan situasi kehidupan mereka. Segmen populasi yang berbeda menavigasi pasar secara berbeda, dan penting untuk mempertimbangkan faktor keuangan, hukum, dan pribadi.

Bagi warga negara dari negara-negara yang tidak stabil, membeli rumah atau apartemen di Amerika Serikat seringkali menjadi cara untuk melindungi modal. Klien saya dari Eropa Timur dan Amerika Latin telah membeli apartemen di Miami dan Los Angeles seharga $400.000–$700.000 untuk mendiversifikasi aset mereka dan memastikan pelestarian kekayaan jangka panjang.

bagi para pensiunan berkat iklimnya yang sejuk, pajak properti yang rendah, dan tidak adanya pajak penghasilan negara bagian. Misalnya, sebuah rumah seharga $550.000 di daerah Fort Lauderdale, yang disewakan jangka panjang, menghasilkan pendapatan sekitar $2.800–$3.200 per bulan, sementara properti tersebut digunakan sebagai rumah kedua yang nyaman.

Para digital nomad menghargai AS karena infrastrukturnya yang maju, internet berkecepatan tinggi, dan peluang sewa jangka pendek melalui Airbnb dan VRBO. Namun, pembatasan visa dan kebutuhan akan dokumen jangka panjang menimbulkan beberapa kesulitan. Contoh klien: membeli apartemen di Austin seharga $350.000 dan kemudian menyewakannya secara jangka pendek menghasilkan pendapatan $2.000–$2.400 per bulan, yang membutuhkan ITIN dan rekening bank untuk non-penduduk.

AS vs. Austria? Dibandingkan dengan Austria, negara ini lebih unggul bagi investor konservatif: pasarnya stabil, hukumnya transparan, pajaknya lebih rendah, dan pengembaliannya dapat diprediksi. Di sisi lain, AS menawarkan pengembalian yang lebih tinggi, berbagai wilayah dan strategi investasi, tetapi dikaitkan dengan risiko, fluktuasi pasar, dan tantangan manajemen properti. Untuk klien yang menghargai keamanan dan keteraturan, saya sering merekomendasikan Austria.

Keluar dari investasi adalah langkah penting yang secara langsung memengaruhi profitabilitas. Penjualan properti di AS biasanya ditangani melalui MLS (Multiple Listing Service) atau melalui agen profesional. Waktu penjualan rata-rata bervariasi menurut wilayah: di kota-kota populer seperti Miami atau Los Angeles, properti dapat terjual dalam 30-90 hari, sementara di negara bagian yang kurang likuid, dapat memakan waktu hingga 6-9 bulan. Klien saya, yang menjual apartemen di Miami seharga $600.000-$750.000, sering menggunakan MLS dan agen untuk mempercepat proses dan meminimalkan komisi.

Bagi non-penduduk, aspek kuncinya adalah FIRPTA, yang mewajibkan pemotongan hingga 15% dari harga jual untuk pajak federal. Penting untuk menghitung kewajiban pajak Anda dengan benar untuk menghindari pembayaran yang tidak terduga.

Transaksi 1031 Exchange memungkinkan Anda menunda pajak saat menjual properti dan menginvestasikannya kembali ke aset real estat AS lainnya. Misalnya, salah satu klien saya menjual kondominium di Miami seharga $650.000 dan berinvestasi di beberapa properti di Austin, yang memungkinkannya untuk mengalihkan beban pajak dan meningkatkan diversifikasi portofolio.

Mengalihkan properti melalui warisan atau perwalian adalah cara lain untuk mengelola harta Anda secara efektif dan merencanakan masa depan Anda. Perwalian membantu mengelola aset, mengurangi risiko pajak, dan melindungi aset Anda.

Dibandingkan dengan Austria, proses keluar investasi di sana lebih sederhana dan lebih mudah diprediksi. Likuiditas pasar sekunder tinggi, birokrasi minimal, pajak penjualan transparan, dan transaksi diselesaikan lebih cepat. AS menawarkan pengembalian yang lebih tinggi, tetapi dihambat oleh peraturan pajak dan birokrasi yang kompleks.

Selama beberapa tahun, saya telah bekerja dengan klien yang berinvestasi di bidang properti di AS dan Eropa. Pengalaman saya menunjukkan bahwa setiap pasar memiliki karakteristik uniknya sendiri, dan keberhasilan investasi secara langsung bergantung pada uji tuntas yang tepat.

Alokasi modal antara pasar yang stabil dan pasar yang berkembang adalah kunci portofolio yang seimbang. Dalam pendekatan ini, investasi di properti Austria biasanya memberikan stabilitas dan prediktabilitas, sementara properti Amerika menawarkan potensi pertumbuhan dan hasil sewa yang lebih tinggi. Saya merekomendasikan untuk menggabungkan properti AS dengan pasar yang lebih dinamis dan menguntungkan, seperti Miami atau Los Angeles, dan properti Eropa yang stabil, seperti Wina. Pendekatan ini memungkinkan Anda untuk mendiversifikasi risiko, menghasilkan pendapatan sewa, dan sekaligus mengakumulasi modal.

Saat memilih strategi, saya mempertimbangkan tujuan klien saya: pendapatan sewa, status, atau kapitalisasi jangka panjang. Misalnya, untuk klien yang fokus pada pendapatan dan pertumbuhan, Amerika Serikat lebih cocok, terutama melalui apartemen di AS dan properti di Florida. Bagi mereka yang menghargai stabilitas, prediktabilitas, dan perlindungan modal, Austria seringkali menjadi pilihan terbaik.

Secara pribadi, saya akan membagi investasi saya antara AS dan Austria: AS menawarkan pertumbuhan dan pengembalian yang tinggi, sementara Austria memberikan ketenangan pikiran, transparansi, dan perlindungan aset jangka panjang. Pendekatan ini memungkinkan Anda untuk menggabungkan yang terbaik dari kedua dunia dan menciptakan portofolio yang berkelanjutan.

Investasi properti membutuhkan pemahaman yang jelas tentang tujuan dan pasar. AS adalah pilihan terbaik bagi mereka yang mencari pengembalian tinggi, berbagai strategi, dan pasar dinamis seperti Miami, Los Angeles, atau Texas. Austria cocok untuk investor yang menghargai stabilitas, transparansi hukum, dan pengembalian yang dapat diprediksi. Dalam praktiknya, untuk porsi portofolio yang konservatif, properti Austria sebagai penstabil, sementara AS dipandang sebagai sumber pertumbuhan dan pengembalian yang lebih tinggi.

Saran umum dari pengacara investasi: teliti properti secara menyeluruh, pertimbangkan kewajiban pajak, diversifikasi portofolio Anda, dan selalu rencanakan strategi keluar. Bagi non-penduduk, sangat penting untuk mempertimbangkan FIRPTA, pajak penghasilan sewa, dan opsi melalui LLC atau perwalian.

Prospek hingga tahun 2030 menunjukkan pertumbuhan penduduk, migrasi internal, dan perkembangan pasar properti yang aktif. Di Amerika Serikat, permintaan perumahan meningkat di kota-kota dengan pertumbuhan ekonomi yang kuat dan imbal hasil sewa yang menarik. Di Austria, stabilitas tetap terjaga, dan pengembangan pasar sekunder dan pasar baru terus menyediakan investasi yang aman untuk modal jangka panjang.

1. Tentukan tujuan investasi Anda

• Pendapatan Sewa (Jangka Panjang vs. Jangka Pendek)
• Kapitalisasi dan pertumbuhan nilai
• Strategi memperoleh izin tinggal atau visa (EB-5, E-2)

2. Memilih format kepemilikan

• Pembelian oleh perorangan
• Pembelian melalui LLC (Perusahaan Terbatas)
• Berinvestasi melalui REIT dan reksa dana
• Persekutuan atau perwalian

3. Analisis pasar dan regional

• Kota dan negara bagian: Miami, New York, Los Angeles, Austin, Midwest
• Hasil sewa dan likuiditas properti
• Harga per meter persegi dan dinamika pasar
• Infrastruktur, transportasi, ekologi, permintaan penyewa

4. Pemeriksaan objek dan verifikasi hukum

• Pencarian hak milik dan asuransi hak milik
• Laporan inspeksi: kondisi konstruksi, utilitas
• Memeriksa riwayat kepemilikan dan beban hutang

5. Pembiayaan dan persyaratan pembeli

• Ketersediaan SSN/ITIN untuk warga negara asing
• Rekening bank di AS
• Kontribusi awal dan bukti asal usul dana yang sah
• Usia (beberapa bank mensyaratkan usia 18 tahun)

6. Proses pembelian

• Memilih agen properti dan pengacara
• Mempersiapkan penawaran
• Rekening escrow
• Penutupan dan pendaftaran hak milik dalam catatan kabupaten
• Kemungkinan pembelian jarak jauh

7. Pajak dan pengeluaran

• Pajak properti (0,5–3% tergantung negara bagian)
• Biaya penutupan (2–5% dari transaksi)
• Pajak Penghasilan Sewa (Federal + Negara Bagian)
• Pajak Keuntungan Modal atas Penjualan
• FIRPTA untuk non-penduduk

8. Manajemen properti

• Memilih perusahaan manajemen (Manajemen Properti)
• Sewa jangka panjang dan jangka pendek
• Kontrak penyewa dan peraturan setempat

9. Strategi keluar

• Penjualan melalui MLS atau agen
• Pertukaran 1031 untuk Transfer Pajak
• Pengalihan melalui warisan atau melalui perwalian

10. Skenario dan diversifikasi

• Satu objek vs. banyak objek
• Kombinasi antara AS dan Eropa (Austria untuk stabilitas, AS untuk pertumbuhan)
• Keseimbangan antara keuntungan dan risiko

1. "Investor $300.000"

• Yang diinginkan klien: membeli apartemen di New York City yang akan memberikan pendapatan sewa yang stabil dan juga berfungsi sebagai aset likuid.
• Yang kami temukan: sebuah kondominium seluas 70 meter persegi di Manhattan, dengan renovasi modern dan akses transportasi yang nyaman.
• Hasil: imbal hasil 4–5% per tahun, likuiditas tinggi, pertumbuhan nilai properti +8% selama 2 tahun.

2. “Pensiun dengan $500.000”

• Keinginan klien: membeli rumah di Miami, Florida, untuk masa pensiun yang nyaman, dengan opsi untuk menyewakannya jika diperlukan.
• Yang kami temukan: sebuah rumah seluas 90 m² dengan 2 kamar tidur di daerah yang tenang, dekat dengan pantai dan infrastruktur yang berkembang dengan baik.
• Hasil: imbal hasil sewa rata-rata 4,5%, peningkatan nilai +10% selama 3 tahun, area aman untuk kehidupan yang tenang.

3. "Keluarga dengan anak-anak"

• Keinginan klien: membeli apartemen atau rumah di Los Angeles untuk tempat tinggal mereka sendiri, dengan sekolah yang bagus dan lingkungan yang hijau.
• Yang kami temukan: sebuah rumah kota seluas 120 m² dengan tiga kamar tidur dan taman kecil di daerah yang sudah berkembang dengan baik. Harga: $750.000.
• Hasil: potensi kapitalisasi tinggi sebesar 6-7% dalam 5 tahun, area aman untuk anak-anak, kemungkinan disewakan jika diperlukan.