Indeksasi Sewa Wina: Kenaikan Harga, Peraturan, dan Saran untuk Tahun 2025

sewa termasuk utilitas di negara ini pada tahun 2024 , dengan Wina berada di atas rata-rata.

Bagi banyak keluarga, ini berarti sewa adalah pos anggaran utama, yang berdampak langsung pada standar hidup mereka.

Pada tahun 2025, situasinya memburuk: harga naik lebih cepat daripada upah, dan pemerintah bahkan memberlakukan moratorium sementara indeksasi sewa otomatis hingga April 2026. Hal ini merupakan kelonggaran bagi penyewa, tetapi merupakan hilangnya pendapatan bagi pemilik apartemen.

Dalam artikel ini, saya akan menjelaskan secara sederhana bagaimana pasar sewa di Wina bekerja, mengapa harga naik, bagaimana indeksasi bekerja, dan kapan hal itu dapat digugat. Kita akan melihat angka-angka nyata, contoh perhitungan, kasus di dunia nyata, dan undang-undang baru. Artikel ini akan bermanfaat bagi mereka yang berencana pindah ke Austria maupun investor yang ingin menyewakan properti mereka.

Sebelum kita berbicara tentang indeksasi, mari kita lihat harga apa yang saat ini ada di pasaran dan mengapa harganya terus naik.

Harga sewa di Wina sangat bervariasi, tergantung lingkungan dan jenis properti. Rata-rata , harga sewa berkisar antara €9 hingga €13 per meter persegi (tidak termasuk utilitas). Namun, biaya sebenarnya akan bervariasi, tergantung pada jenis propertinya.

Rata-rata sewa di Wina berdasarkan tipe apartemen (2025)

Jika membandingkan distrik, perbedaannya juga mencolok. Di pusat kota (distrik 1, Pusat Kota), harga bisa mencapai €27/m², sementara di pinggiran kota, misalnya di Floridsdorf atau Liesing, Anda bisa menemukan pilihan seharga €9–11/m².

Saya sering mengingatkan klien bahwa harga di pusat kota Wina hampir selalu lebih tinggi bukan karena kondisi apartemennya, melainkan karena alamatnya. Pertanyaannya adalah seberapa penting lokasi bagi Anda.

Pertumbuhan penduduk. Pada tahun 2024, populasi Wina meningkat sekitar 22.500 jiwa. Pertumbuhan ini terutama disebabkan oleh migrasi: pada tahun 2024 saja, hampir 180.000 orang tiba di Austria, dan sekitar 68.000 di antaranya menetap di ibu kota.

Kekurangan apartemen baru. Wina membutuhkan setidaknya 10.000–11.000 apartemen baru setiap tahun. Namun, hanya 5.000–6.000 yang benar-benar dibangun . Sementara itu, jumlah perumahan yang ada menyusut akibat pembongkaran dan renovasi besar-besaran.

Gedung-gedung elit baru. Semakin banyak perumahan premium yang dibangun, dengan harga sewa yang jauh lebih tinggi daripada rata-rata. Hal ini memengaruhi statistik keseluruhan.

Inflasi dan indeksasi. Bahkan dengan pembekuan harga, beberapa kontrak (misalnya, bangunan baru yang kosong) tetap diindeks berdasarkan inflasi.

Meningkatnya permintaan dan terbatasnya pasokan mau tidak mau akan mendorong kenaikan harga sewa. Berikut gambaran dinamikanya dalam angka: pada akhir tahun 2024 , rata-rata harga sewa secara nasional (termasuk semua ukuran apartemen) telah meningkat sebesar 4,5% (dibandingkan dengan 7,4% pada tahun sebelumnya).

Di Wina, pertumbuhannya juga mencapai dua digit (beberapa persen per tahun), jauh melampaui inflasi nasional. Seperti yang terlihat, bahkan tanpa fluktuasi tajam, trennya terus meningkat.

Sebelum membahas indeksasi, penting untuk dipahami bahwa harga sewa di Austria tidak beroperasi sendiri; harga tersebut dikontrol oleh hukum.

Dokumen utamanya adalah Undang-Undang Sewa ( Mietrechtsgesetz , disingkat MRG). Undang-undang ini mengatur hampir semua hal: mulai dari jumlah sewa hingga hak-hak penyewa dan pemilik properti.

Ada dua segmen pasar utama di Austria:

Perumahan lama (dibangun sebelum tahun 1945 dan beberapa bangunan setelahnya). Di sini, hukum berlaku sepenuhnya. Harga dihitung berdasarkan standar yang ditetapkan negara bagian, yang dikenal sebagai "tarif dasar". Saat ini, di Wina, harganya €6,67 per meter persegi (tetap hingga April 2026 karena moratorium).

Perumahan baru (bangunan modern, terutama yang dibangun setelah tahun 2000-an). Di sini, pemilik dapat menentukan harga secara bebas, tanpa batasan ketat.

Untuk menavigasi stok perumahan lama, sistem kategori apartemen digunakan:

Untuk kategori A–C, terdapat batasan harga. Kategori D jarang digunakan dalam praktik; ini lebih merupakan norma historis.

Saya sering menyarankan klien saya: jika Anda menginginkan stabilitas jangka panjang, carilah perumahan di gedung-gedung tua yang dilindungi oleh undang-undang MRG. Pertumbuhan harga di sana selalu terbatas.

Aturan untuk orang asing hampir sama dengan penduduk lokal. Undang-undang secara tegas melarang diskriminasi berdasarkan kewarganegaraan—Anda tidak bisa ditolak masuk hanya karena Anda bukan warga Austria.

Namun dalam praktiknya ada nuansa:

• biasanya memerlukan bukti pendapatan atau pekerjaan di Austria;
• Mereka mungkin meminta surat rekomendasi dari tuan tanah sebelumnya;
• Paling sering mereka mengambil deposit sejumlah 3 kali pembayaran bulanan (kadang-kadang hingga 6 kali).

Tantangan utama bagi warga asing adalah persaingan. Di Wina, permintaan apartemen lebih tinggi daripada pasokan, sehingga pilihan yang bagus cepat habis terjual.

Sekarang mari kita beralih ke isu terpenting: indeksasi. Inilah yang paling banyak menimbulkan pertanyaan di kalangan penyewa dan investor.

Indeksasi adalah penyesuaian sewa secara otomatis berdasarkan inflasi. Dasar penyesuaian hampir selalu ditentukan dalam kontrak.

Indeks harga konsumen (IHK) yang diterbitkan oleh Statistik Austria . Misalnya, pada Juli 2025, indeks tersebut menunjukkan peningkatan sebesar 3,6% dibandingkan tahun sebelumnya.

Contoh perhitungan:

• sewa dasar Anda adalah €1.000;
• indeks naik sebesar 3,6%;
• sewa baru = 1.000 × 1.036 = €1.036.

Penyewa menerima pemberitahuan kenaikan sewa di muka (setidaknya 14 hari sebelum pembayaran baru pertama jatuh tempo). Kenaikan ini tidak berlaku surut.

Saat Anda menandatangani kontrak, carilah klausul tentang indeksasi. Seharusnya tertulis:

• indeks spesifik apa yang digunakan (paling sering CPI);
• seberapa sering penghitungan ulang dilakukan (biasanya setahun sekali);
• tanggal berlakunya indeksasi.

Jika klausul ini tidak ada, pemilik properti tidak berhak menaikkan harga tanpa alasan. Satu-satunya pilihan adalah membuat kontrak baru.

Tidak. Undang-undang mewajibkan pemilik properti untuk memberi tahu penyewa dan menjelaskan perhitungannya. Tidak mungkin "mencari-cari" jumlah baru begitu saja. Jika Anda menerima pemberitahuan kenaikan:

• periksa apakah itu sesuai dengan formula dalam kontrak;
• memastikan bahwa pertumbuhannya tidak melebihi tingkat inflasi;
• Jika ragu, hubungi Arbitrase Perumahan (

Untuk memastikan bahwa topik pengindeksan tidak tetap menjadi teori yang kering, mari kita lihat bagaimana praktiknya.

Mari kita ambil dua contoh dari kehidupan nyata.

Apartemen seluas 40 m². Sewa bersih rata-rata untuk apartemen semacam itu di Austria sekitar €405 per bulan. Tambahkan €100 untuk utilitas, sehingga totalnya menjadi €505. Dengan inflasi 4%, sewa dasar akan naik menjadi €421, dan dengan utilitas, menjadi sekitar €521.

Apartemen ini berukuran 80 m². Rata-rata sewa nasional untuk ukuran ini adalah €796,50 (tidak termasuk utilitas). Asumsikan, jika sudah termasuk biaya-biaya lain, sewanya adalah €880. Dengan indeksasi 5%, sewanya akan naik menjadi €924.

Pertumbuhan selalu kurang lebih sama dengan inflasi. Jika harga toko naik 5%, sewa juga akan naik 5%.

Terkadang, indeksasi inflasi saja tidak cukup—pemilik properti telah berinvestasi di properti tersebut dan ingin mengimbangi biayanya. Undang-undang mengizinkan penambahan "tunjangan perbaikan" ( Erhaltungsbeitrag ). Misalnya:

• Sewa dasar untuk apartemen seluas 60 m² – €600;
• pemilik melakukan renovasi besar pada dapur dan menyetujui +30 €;
• setahun kemudian, indeks 4% memberi tambahan +24 €;
• Sewa akhir adalah €654.

Di apartemen mewah, indeksasi bekerja dengan cara yang sama, tetapi harga awalnya lebih tinggi. Apartemen senilai €2.000 dengan inflasi 5% akan berharga €2.100 setelah satu tahun.

Kita biasanya berbicara tentang kenaikan harga, tetapi ada juga situasi ketika sewa dapat dikurangi.

Hukum Austria mengizinkan pengurangan sewa jika apartemen tidak memenuhi ketentuan kontrak atau menjadi tidak layak huni. Kasus-kasus yang umum terjadi meliputi:

• Tidak ada pemanas atau air panas. Jika boiler atau radiator rusak, rumah tersebut dianggap sebagian tidak layak huni.
• Jamur dan kelembapan bukan sekadar kosmetik, tetapi ancaman kesehatan nyata.
• Kebisingan terus-menerus. Misalnya, renovasi rumah tetangga atau pembangunan di halaman, jika berlangsung berbulan-bulan.
• Cacat struktural. Atap bocor, lift rusak, masalah kelistrikan.

Besaran pengurangan tergantung pada masalahnya. Jika pemanas tidak ada sama sekali, pengadilan sering kali mengurangi sewa sebesar 30-50%. Jika hanya ketidaknyamanan sementara, pengurangannya adalah 10-20%.

1. Dokumentasikan masalahnya. Ambil foto dan kumpulkan laporan perbaikan atau tanda terima.
2. Beri tahu pemilik properti. Sebaiknya secara tertulis (email atau surat tercatat).
3. Berikan waktu untuk koreksi. Biasanya 2-3 minggu sudah cukup.
4. Minta pengurangan biaya sementara. Tentukan persentase tertentu.
5. Jika Anda ditolak , hubungi Pengadilan Arbitrase Perumahan atau pengadilan.

Saya selalu memberi tahu klien saya: jika ada kerusakan serius pada apartemen, Anda tidak wajib membayar sewa penuh. Yang terpenting adalah bertindak secara hukum dan mendokumentasikan masalahnya.

Masalah indeksasi penting tidak hanya bagi penyewa, tetapi juga bagi mereka yang menyewakan propertinya. Bagi investor, hal ini berdampak langsung pada profitabilitas mereka.

Kenaikan sewa membantu pemilik mempertahankan keuntungan bahkan dalam menghadapi inflasi.

Contoh:

• apartemen tersebut disewakan seharga €1.200;
• inflasi 4%;
• dalam setahun sewa akan meningkat menjadi 1.248 €.

Kelihatannya perubahan kecil – hanya €48 per bulan. Namun, dalam setahun, jumlahnya hampir €600, dan dalam 10 tahun, lebih dari €6.000.

Itulah sebabnya indeksasi yang tepat merupakan alat perlindungan modal. Indeksasi membantu mengimbangi kenaikan biaya perbaikan, utilitas, dan pajak.

Selalu bertindak sesuai hukum. Pastikan indeksasi tercantum dalam kontrak dan tidak melebihi jumlah yang disepakati. Berikan pemberitahuan yang cukup kepada penyewa (sebaiknya satu atau dua hari lebih lama dari yang diwajibkan). Hal ini membangun kepercayaan dan mengurangi risiko konflik.

Pertimbangkan perbaikan dan peningkatan. Jika Anda berencana merenovasi sebelum menyewakan, cantumkan hal ini dalam kontrak atau dalam pembayaran sewa sekaligus. Penyewa harus tahu persis apa yang mereka bayar. Setelah renovasi, negosiasikan kompensasi untuk biayanya—tetapi ingat, semuanya harus diformalkan secara hukum.

Jaga komunikasi yang baik. Jelaskan dengan jelas setiap kenaikan harga sewa, dan biarkan penyewa melihat perhitungannya. Strategi terbaik adalah menjelaskan alasan kenaikan harga sewa, alih-alih tiba-tiba mengajukan tagihan baru. Transparansi seringkali dapat mempertahankan penyewa dan mengurangi pergantian penyewa di apartemen yang "sibuk".

Periksa solvabilitas. Sebelum menandatangani kontrak, pertimbangkan jaminan atau deposit (hingga tiga kali pembayaran bulanan) – ini akan mengurangi risiko kekurangan pembayaran. Namun, jangan menuntut jaminan berlebihan hanya karena takut terhadap penyewa asing: sebagaimana telah disebutkan, hukum melarang diskriminasi.

Manfaatkan pengelola properti. Jika Anda memiliki beberapa apartemen atau waktu luang terbatas, sewalah jasa pengelola properti profesional (Hausverwaltung). Mereka memahami nuansa lokal, memantau perkembangan peraturan perundang-undangan (seperti perubahan moratorium indeksasi), dan membantu menghindari denda.

Saya selalu bilang ke pemilik properti: penyewa yang stabil adalah separuh dari perjuangan. Lebih baik menaikkan sewa sebesar 3% sesuai ketentuan hukum dan mempertahankan penyewa daripada kehilangan penyewa dan membiarkan properti kosong selama berbulan-bulan.

Untuk melengkapi gambarannya, perlu disebutkan perubahan terkini: perubahan tersebut sudah memengaruhi pasar saat ini.

Moratorium Sewa. Pada musim semi 2025, Parlemen Austria mengesahkan undang-undang yang membekukan kenaikan sewa otomatis untuk sebagian besar apartemen yang diatur hingga April 2026. Artinya:

• Tarif dasar di Wina (yang disebut “tarif indikatif”) ditetapkan sebesar 6,67 €/m²;
• peningkatan yang biasa terjadi pada bulan April 2025 tidak terjadi;
• Mulai April 2026, pertumbuhan akan dibatasi: hanya inflasi hingga 5% yang dapat diperhitungkan, dan apa pun di atas itu akan dikurangi setengahnya.

Bagi penyewa, ini melegakan. Bagi investor, ini berarti keuntungan yang lebih rendah di tahun mendatang.

Austria dan Eropa: Tempat-tempat dengan Harga Sewa Termahal. Wina termasuk salah satu ibu kota Eropa termahal dalam hal harga sewa. Menurut Eurostat , rata-rata apartemen dua kamar tidur untuk ekspatriat pada tahun 2023 berharga sekitar €2.050 per bulan (tidak termasuk biaya utilitas). Harga ini lebih mahal daripada Brussel atau Praha, dan sebanding dengan Berlin.

Sejak 2010, harga sewa di Austria telah meningkat sekitar 70%, sedangkan harga sewa rata-rata di Uni Eropa meningkat jauh lebih sedikit.

Apa yang akan terjadi selanjutnya di pasar? Para ahli memprediksi. Mereka sepakat: kekurangan perumahan di Wina akan semakin parah. Kota ini membutuhkan setidaknya 4.000–5.000 apartemen baru setiap tahun.

Artinya, harga sewa akan tetap tinggi. Meskipun ada moratorium, tren jangka panjangnya jelas: permintaan akan melebihi pasokan.

Saya selalu memberi tahu klien saya: tidak ada lingkungan yang buruk di Wina. Ada lingkungan dengan potensi pertumbuhan yang besar. Terkadang lebih menguntungkan berinvestasi di pinggiran kota daripada di pusat kota yang bergengsi.

Menyewa di Wina selalu melibatkan keseimbangan antara peraturan, harga, dan kondisi pribadi. Di satu sisi, hukum melindungi penyewa: sewa tidak dapat dinaikkan secara tiba-tiba, dan sewa dapat diturunkan jika ditemukan cacat. Di sisi lain, indeksasi tidak dapat dihindari, dan harga akan naik seiring dengan inflasi.

Untuk menghindari pembayaran berlebih dan merasa percaya diri, ingatlah beberapa aturan:

• Bandingkan lingkungan sekitar. Naik metro selama 10-15 menit bisa menghemat ratusan euro per bulan.
• Baca kontraknya. Klausul indeksasi harus jelas: indeks apa, seberapa sering, dan mulai tanggal berapa.
• Laporkan masalah. Jika terjadi kerusakan, segera hubungi pemiliknya. Hukum ada di pihak Anda.
• Carilah dukungan. Wina memiliki program bantuan perumahan bernama Wohnbeihilfe. Jika Anda mencapai batas pendapatan tertentu, Anda dapat menerima kompensasi dari pemerintah kota.
• Untuk investor. Transparansi dan kejujuran lebih penting daripada keuntungan instan. Lebih baik mempertahankan penyewa selama bertahun-tahun daripada mengambil risiko apartemen kosong.
• Gunakan agen tepercaya. Agen berpengalaman tahu seluk-beluknya dan sering kali bisa menawarkan kiat-kiat praktis—misalnya, mencari properti sewaan dari pemilik apartemen kecil yang memungkinkan Anda menegosiasikan harga, atau memeriksa gedung-gedung baru dalam beberapa bulan terakhir—mereka sering kali menawarkan penawaran khusus (seperti gratis bulan pertama atau uang muka yang lebih rendah).

Dan saran utamanya: anggaplah menyewa sebagai strategi jangka panjang. Dengan begitu, meskipun harga naik, Anda akan mampu mengelola situasi alih-alih hanya mengikuti arus.