Biaya tambahan dan biaya tersembunyi saat membeli real estat di Austria

Membeli properti di Austria tidak hanya mempertimbangkan harga properti, tetapi juga biaya tambahan, yang rata-rata sekitar 10-12% dari harga beli. Biaya-biaya ini terbagi menjadi pembayaran wajib—pajak, biaya pendaftaran, dan biaya notaris—dan biaya opsional, seperti biaya agen properti atau pemrosesan hipotek.

Aturan khusus mungkin berlaku untuk pembeli asing. Selain itu, mulai Juli 2025, keringanan pajak untuk transaksi hingga €500.000 akan diberlakukan, yang secara signifikan mengurangi beberapa biaya pendaftaran.

Pembayaran utama meliputi pajak transfer properti, pendaftaran tanah, biaya notaris atau pengacara, dan, jika membeli melalui agen, komisi makelar.

1. Pajak pengalihan properti (Grunderwerbsteuer)

Ini adalah pajak utama saat membeli properti di Austria. Pajak ini sebesar 3,5% dari harga properti yang tercantum dalam perjanjian pembelian. Misalnya, jika Anda membeli apartemen seharga €400.000, pajak transfernya adalah €14.000.

Penting untuk dicatat bahwa pajak dihitung berdasarkan harga pembelian aktual, tetapi dalam beberapa kasus (misalnya, jika harga dalam kontrak diremehkan), otoritas pajak dapat menggunakan nilai pasar sebagai panduan.

2. Biaya pendaftaran (Grundbuchseintragungsgebühr)

Setelah transaksi, kepemilikan harus didaftarkan di kantor pertanahan. Biaya pendaftaran sebesar 1,1% dari nilai properti akan dikenakan. Untuk properti yang dibeli seharga €400.000, biaya pendaftarannya adalah €4.400.

Mulai Juli 2025, biaya pendaftaran hak milik dan deposito dapat dibebaskan untuk properti senilai €500.000 atau kurang. Untuk nilai di atas €500.000, biaya hanya akan berlaku untuk kelebihannya. Perubahan ini akan memungkinkan pembeli berhemat secara signifikan, terutama saat membeli hipotek.

3. Jasa notaris atau pengacara

Undang-undang mewajibkan transaksi disertifikasi oleh notaris atau pengacara. Spesialis ini akan memverifikasi status hukum properti, menyiapkan perjanjian jual beli, dan membuka rekening perwalian (Treuhandkonto) untuk transaksi yang aman.

Biaya layanan bergantung pada kompleksitas transaksi dan berkisar antara 2% hingga 5% + PPN 20% dari nilai kontrak. Misalnya, untuk apartemen senilai €400.000, biaya hukum dapat berkisar antara €9.600 hingga €24.000 (termasuk PPN).

4. Komisi agen real estate

Jika Anda membeli melalui agen real estat, Anda perlu membayar komisi. Biasanya, komisi sebesar 3% dari harga properti ditambah PPN 20%. Untuk harga properti €400.000, komisi agen real estat adalah €14.400.

Selain pajak dan biaya dasar, pembeli menghadapi sejumlah biaya tambahan yang tidak selalu langsung terlihat. Biaya-biaya ini bergantung pada ketentuan transaksi, metode pembiayaan, dan status pembeli.

Jika real estat dibeli dengan pinjaman bank, ada baiknya mempertimbangkan:

• Komisi bank untuk memproses pinjaman bergantung pada ketentuan lembaga tertentu dan biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1,5% dari jumlah pinjaman.
• Asuransi properti dan jiwa peminjam biasanya merupakan persyaratan wajib bank: asuransi properti - 0,1%-0,3% per tahun dari jumlah yang diasuransikan; asuransi jiwa peminjam - sekitar 0,2%-0,5% dari saldo pinjaman per tahun.
• Pendaftaran hak gadai (Hypothekeneintragungsgebühr) adalah biaya satu kali sebesar 1,2% dari jumlah pinjaman untuk memasukkan pembebanan ke dalam daftar tanah.
• Uang muka – di Austria jumlahnya mencapai 20–50% dari nilai properti, yang berdampak signifikan pada anggaran awal.

Warga negara non-UE mungkin perlu mendapatkan izin pembelian khusus dari otoritas setempat, yang akan menimbulkan biaya tambahan (biasanya beberapa ratus euro).

Saat membeli rumah baru, pajak pertambahan nilai (PPN) mungkin berlaku, terutama jika properti dibeli dari pengembang. Selain itu, PPN dikenakan untuk biaya agen properti dan notaris (20%), yang meningkatkan biaya akhir.

Setelah transaksi selesai, pemilik properti wajib membayar Betriebskosten (biaya sewa) bulanan, yang mencakup pengumpulan sampah, pembuangan limbah, asuransi rumah, perbaikan dan pemeliharaan area umum, serta biaya perusahaan manajemen. Rata-rata, biaya ini berkisar antara €2 hingga €3,50 per meter persegi per bulan.

Saat mengajukan KPR, bank hampir selalu meminta penilaian independen atas nilai properti. Biaya layanan ini berkisar antara €300 hingga €1.000, tergantung pada kompleksitas penilaian.

Pemeriksaan tambahan juga dimungkinkan, seperti:

• adanya zat berbahaya (asbes, timbal, jamur) — €200–600;
• kondisi teknis bangunan (pemeriksaan statis, sistem teknik) — €300–800.

Biaya-biaya ini dibayarkan secara terpisah dan bergantung pada ukuran dan kondisi properti, serta spesialis yang dipilih.

Jika pembeli tidak bisa berbahasa Jerman, semua dokumen penting secara hukum harus diterjemahkan oleh penerjemah tersumpah. Biaya rata-rata penerjemahan kontrak berkisar antara €100 hingga €300, tergantung panjangnya. Layanan penerjemahan untuk terjemahan yang diaktakan juga dikenakan biaya terpisah.

• Memelihara akun untuk penyelesaian biayanya sekitar €30–60 per tahun.
• Biaya tunai untuk pelaksanaan kontrak dan biaya administrasi kecil lainnya berkisar antara €50 hingga €200.

Pengeluaran dasar untuk non-residen sekitar 1-3% lebih tinggi daripada untuk residen, dengan memperhitungkan pengurusan izin, penerjemahan dokumen, layanan notaris tambahan, dan persyaratan bank. Misalnya, untuk apartemen seharga €400.000, biaya tambahannya bisa mencapai €4.000-€12.000.

Meskipun biaya tambahan saat membeli real estat di Austria dapat mencapai 12% dari nilai properti, ada beberapa cara praktis untuk mengoptimalkannya:

1. Pembelian properti hingga €500.000. Mulai Juli 2025, properti senilai hingga €500.000 akan dibebaskan dari beberapa biaya pendaftaran (Grundbuchseintragungsgebühr dan pendaftaran hipotek). Hal ini memungkinkan penghematan yang signifikan saat menyelesaikan transaksi.

2. Pengalihan saham dan pengalihan bertahap. Jika kepemilikan dialihkan bukan untuk seluruh properti, melainkan untuk sebagian hingga 50%, atau transaksi dilakukan secara mencicil, jumlah pembayaran pajak dapat dikurangi atau bahkan dibebaskan sepenuhnya.

3. Pengalihan hak milik properti kepada kerabat. Mulai 1 Juli 2025, tarif 0,5% akan tetap berlaku untuk pengalihan hak milik properti antara kerabat dekat, seperti pasangan, anak, cucu, orang tua, dan pasangan sipil. Namun, penting untuk mendokumentasikan hubungan keluarga dengan benar guna memastikan tarif preferensial ini.

4. Optimalkan biaya hipotek. Bandingkan suku bunga dan biaya pemrosesan pinjaman dari berbagai bank. Pertimbangkan untuk memilih perusahaan asuransi dengan tarif lebih rendah, baik untuk properti maupun asuransi jiwa peminjam. Uang muka yang lebih besar (20-50% dari nilai properti) akan mengurangi pembayaran bunga dan biaya hipotek.

5. Menggunakan perjanjian sewa jangka panjang (Erbpacht). Menyepakati perjanjian sewa jangka panjang dapat menguntungkan, karena kepemilikan formal tidak dialihkan, dan tidak ada pajak pengalihan yang dikenakan.

6. Minimalkan biaya ahli dan penilaian. Pesan hanya inspeksi yang diperlukan: kondisi teknis, keberadaan zat berbahaya, atau efisiensi energi. Menggabungkan beberapa inspeksi menjadi satu kunjungan ahli memungkinkan Anda menghemat biaya perjalanan dan dokumentasi.

7. Biaya operasional yang lebih rendah (Betriebskosten). Pilih apartemen atau rumah dengan manajemen perusahaan yang efisien dan sistem utilitas modern. Bangunan baru dengan konsumsi energi rendah dan biaya utilitas yang optimal dapat mengurangi cicilan bulanan secara signifikan sebesar 20-40% dibandingkan dengan perumahan kelas menengah yang lebih tua.

Kendala bahasa tetap menjadi salah satu masalah paling umum dan mahal bagi pembeli asing di Austria. Kesalahpahaman terhadap dokumen dan peraturan dapat mengakibatkan kerugian finansial yang signifikan.

Saat membeli properti di Austria, sebagian besar biaya tambahan terkait dengan bank dan notaris. Namun, dengan pendekatan yang cerdas, biaya-biaya ini dapat dikurangi secara signifikan.

1. Bandingkan bank dan persyaratan pinjaman

• Minta penawaran dari setidaknya 3-5 bank dan bandingkan biaya pinjaman, suku bunga, dan persyaratan asuransi.
• Tanyakan tentang kemungkinan pengurangan biaya pendaftaran untuk janji dan paket asuransi yang optimal.
• Jika bank mensyaratkan uang muka yang lebih tinggi untuk non-residen, cobalah menegosiasikan jumlah yang lebih rendah jika Anda memiliki riwayat keuangan yang solid.

2. Periksa kembali sifat wajib asuransi

• Untuk transaksi hipotek, bank memerlukan asuransi untuk properti dan jiwa peminjam.
• Mintalah bank untuk mengklarifikasi secara tertulis polis asuransi mana yang wajib dan mana yang opsional.
• Bandingkan beberapa perusahaan asuransi untuk menemukan kombinasi harga dan cakupan terbaik.

3. Negosiasikan tarif tetap dengan notaris dan pengacara

• Alih-alih persentase standar dari nilai properti, Anda dapat menegosiasikan biaya tetap untuk layanan.
• Bandingkan 3-4 notaris atau pengacara di wilayah tersebut untuk memilih harga terbaik.
• Jika transaksinya standar dan tidak melibatkan kondisi internasional yang rumit, beberapa konsultasi dapat dikurangi.

4. Rencanakan pengeluaran Anda terlebih dahulu

• Sertakan biaya notaris dan bank dalam keseluruhan anggaran pembelian Anda untuk menghindari kejutan.
• Periksa apakah Anda dapat membayar beberapa layanan sekaligus (misalnya, notaris dan pendaftaran) - ini terkadang dapat mengurangi biaya tambahan.

5. Gunakan bantuan profesional dengan bijak

• Libatkan pengacara atau notaris hanya untuk tahap-tahap utama transaksi.
• Untuk prosedur standar (pendaftaran, surat kuasa), Anda dapat membatasi diri pada dukungan minimal untuk menghindari pembayaran berlebih.

Dengan mengikuti langkah-langkah ini, Anda dapat menghemat beberapa ribu euro, menghindari asuransi yang tidak perlu, dan menghindari pembayaran berlebih untuk layanan hukum atau notaris, bahkan saat membeli apartemen atau rumah mahal di Austria.