Perjanjian Sewa Apartemen di Wina: Cara Menyusunnya dengan Benar dan Hal-Hal Penting yang Perlu Dipertimbangkan

Di Wina, lebih dari 75% penduduknya menyewa, jadi memahami seluk-beluk perjanjian sewa apartemen di Austria penting bagi mereka yang berencana pindah ke negara tersebut maupun investor. Jika Anda berencana pindah ke Austria atau mencari tempat tinggal di Wina , Anda perlu memahami cara menyusun dan melaksanakan perjanjian sewa apartemen.

Sekilas, prosesnya tampak cukup sederhana. Cukup tanda tangani kontrak, terima kunci, dan pindah ke apartemen baru Anda. Namun, di Austria, penyewaan diatur oleh aturan dan hukum yang jelas. Cara kontrak disusun dapat menentukan tidak hanya kenyamanan Anda tetapi juga keamanan dana Anda.

Mengapa ini penting? Karena kesalahan bisa merugikan. Misalnya, periode sewa yang salah ditentukan atau kondisi indeksasi sewa dapat menyebabkan pengeluaran yang tidak perlu. Jika Anda warga negara asing, status kependudukan Anda mungkin bergantung pada perjanjian sewa.

Untuk lebih memahami nuansanya, Anda dapat mengunduh contoh perjanjian sewa apartemen di Wina , yang disiapkan oleh para ahli kami. Templat perjanjian sewa Austria ini telah diuji pada ratusan kasus yang sukses.

Artikel ini akan bermanfaat bagi siapa saja yang berencana menyewa apartemen di Wina atau kota-kota Austria lainnya: mahasiswa, profesional muda, keluarga, dan, tentu saja, investor yang melihat properti sebagai investasi yang menguntungkan.

Sebelum menandatangani kontrak, penting untuk mengetahui bahwa perjanjian sewa-menyewa di Austria diatur oleh Undang-Undang Sewa-Menyewa Perumahan ( Mietrechtsgesetz, MRG ) dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Umum ( ABGB ). Hal ini memungkinkan penyewa untuk merasa terlindungi oleh hukum.

Terdapat beberapa jenis perjanjian sewa di Austria. Jenis yang Anda pilih akan menentukan ketentuan sewa apartemen Anda di Austria, termasuk biaya sewa dan kemungkinan hunian jangka panjang.

Penting untuk memahami bahwa ada perbedaan yang jelas antara kontrak jangka tetap dan kontrak jangka panjang.

Sewa jangka tetap (biasanya selama 3 tahun atau lebih). Penyewa terlindungi dari kenaikan harga yang tiba-tiba. Namun, mengakhiri kontrak semacam itu lebih awal bisa jadi sulit. Hak untuk mengakhiri kontrak dengan pemberitahuan tiga bulan baru muncul setelah tahun pertama masa sewa.

Permanen. Opsi ini tampaknya ideal. Penyewa dapat tinggal selama yang mereka inginkan, selama semua ketentuan dipenuhi. Namun, perjanjian ini memungkinkan pemilik properti untuk mengubah harga sewa atau mengakhiri kontrak dalam keadaan tertentu .

Poin penting lainnya: Anda dapat membuat perjanjian langsung dengan pemilik apartemen (sewa), atau Anda dapat menyewa tempat tinggal dari seseorang yang menyewa apartemen tersebut (subsewa).

• Dalam kasus pertama, hak-hak Anda terlindungi dengan andal oleh hukum.
• Dalam kasus kedua, persyaratannya mungkin kurang menguntungkan bagi penyewa. Penyewaan kembali dapat menguntungkan bagi mahasiswa dan orang lain yang membutuhkan sewa jangka pendek. Namun, penting untuk memeriksa dengan cermat apakah pemilik properti benar-benar berwenang untuk menyewakan properti tersebut.

Jika Anda adalah warga negara asing, harap perhatikan bahwa fakta bahwa Anda tidak memiliki kewarganegaraan Austria tidak membatasi hak Anda untuk menandatangani perjanjian sewa di Wina dan kota-kota lainnya.

Namun, pada kenyataannya, pemilik rumah sering meminta dokumen tambahan: bukti pendapatan, bukti pekerjaan, atau bahkan referensi.

• Warga negara Uni Eropa dapat menyewa apartemen dengan bebas, yang perlu mereka lakukan hanyalah menunjukkan paspor atau kartu identitas mereka
• Orang asing umumnya memerlukan izin tinggal – “Rot-Weiß-Rot”-Karte , “EU Blue Card”, Niederlassungsbewilligung, dll. – untuk menyewa real estat tanpa izin tambahan.
• Wisatawan yang datang dengan visa jangka pendek (hingga 90 hari) mungkin perlu bernegosiasi dengan pemilik rumah secara khusus untuk menyelesaikan kontrak

Secara umum, hampir semua apartemen dapat disewa oleh warga negara asing. Sebelum menandatangani kontrak, ada baiknya mengklarifikasi persyaratan apa pun dengan pemilik apartemen (misalnya, persetujuan pemilik untuk anggota keluarga yang ingin pindah).

Mereka yang pertama kali melihat perjanjian sewa properti di Austria seringkali terkejut dengan banyaknya halaman. Namun, setiap baris dalam kontrak tersebut melindungi Anda atau pemilik apartemen. Di bawah ini, kami telah menguraikan poin-poin penting yang harus disertakan.

Mohon berikan nama lengkap dan alamat pemilik dan penyewa. Jika apartemen ditempati bersama secara merata, semua penyewa dianggap bertanggung jawab untuk membayar sewa. Informasi kontak dan informasi paspor/KTP semua pihak diperlukan.

• Alamat apartemen, lantai, luas, dan daftar fasilitas yang dapat digunakan penyewa.
• Ruangan dan area umum apa saja yang dapat digunakan penyewa (misalnya, tempat parkir, ruang penyimpanan, loteng, taman, ruang cuci, dll.).
• Catat kondisi properti saat ini. Penting untuk menjelaskan semua masalah yang ditemukan selama inspeksi. Jika ada kerusakan yang jelas (jendela, pipa ledeng, tanda-tanda kelembapan), sebaiknya segera klarifikasi siapa yang akan mengatur perbaikan di Wina dan dengan biaya siapa.

Saya selalu menekankan agar klien mendokumentasikan bahkan kerusakan kecil seperti goresan dan lecet saat pindah masuk. Catatan ini dalam sertifikat penerimaan apartemen akan melindungi Anda dari klaim pemilik rumah saat pindah keluar.

• Sebutkan dengan jelas jumlah pembayaran sewa dasar (bruto) dan, jika perlu, pembayaran sewa dasar (netto) serta apa saja yang termasuk di dalamnya.
• Periksa apakah penyewa membayar secara terpisah untuk listrik, gas, pemanas, internet, dan pengeluaran lainnya.
• Mohon sebutkan metode dan ketentuan pembayaran (biasanya transfer bank sekali sebulan).
• Jika kontrak tersebut termasuk dalam MRG, sepakati apakah biaya tersebut dapat diindeks (misalnya, sesuai dengan inflasi) dan tentukan bagaimana perhitungan ulang akan dilakukan.
• Menurut hukum Austria, pemilik properti dapat menuntut kenaikan sewa yang sedikit lebih tinggi dari sewa dasar per meter persegi (Richtwert/Kategoriemiete). Mulai tahun 2024–2025, kenaikan sewa maksimum adalah 5% per tahun.

Jumlah uang jaminan biasanya setara dengan 2-3 bulan sewa (maksimal menurut hukum adalah hingga 6 bulan).

• Tuliskan jumlah pasti dan detail rekening tujuan transfer pembayaran.
• Tentukan ketentuan pengembalian deposit (setelah pindah masuk dan pengecekan kerusakan) dan bunga (deposit dapat disimpan dalam rekening khusus dan menghasilkan bunga kecil untuk penyewa).
• Pastikan Anda mengambil tanda terima untuk pembayaran deposit.

Saya selalu menyarankan klien untuk mengambil foto apartemen pada hari mereka pindah. Ini hal kecil, tetapi foto-foto ini sering membantu mereka mendapatkan kembali uang deposit tanpa perselisihan.

• Sebutkan tanggung jawab penyewa (misalnya, menjaga kebersihan, membayar perbaikan dan layanan kecil).
• Jelaskan hak-hak pemilik rumah (untuk memeriksa kondisi teknis, untuk melakukan inspeksi).
• Menyewakan kembali apartemen tanpa izin umumnya dilarang, begitu pula memelihara hewan peliharaan yang agresif, membuat kebisingan di malam hari, dan lain sebagainya.
• Jika suatu poin tertentu penting bagi Anda (misalnya, Anda berencana untuk memelihara hewan peliharaan atau melakukan renovasi), cantumkan hal ini dalam kontrak.
• Jika pemilik rumah memikul kewajiban apa pun (misalnya, perbaikan di masa mendatang), tetapkan tenggat waktu penyelesaiannya.

Gedung apartemen seringkali memiliki peraturan yang mengatur jam-jam setelahnya harus menjaga ketenangan, apa yang harus dilakukan dengan sampah, di mana merokok dan mengajak hewan peliharaan berjalan-jalan diperbolehkan, dan sebagainya. Jika peraturan tersebut ada, mintalah agar dimasukkan dalam adendum perjanjian sewa apartemen Anda di Austria.

Selain itu, sebutkan dalam kontrak siapa yang diperbolehkan melakukan perbaikan (kosmetik atau besar) dan dalam kondisi apa.

• Tentukan jangka waktu berlakunya perjanjian (tanggal mulai dan berakhir, atau beri tanda “tidak terbatas”).
• Perjanjian sewa jangka terbatas harus mencakup klausul yang memungkinkan pengusiran dini ("Aussteigsklausel"). Misalnya: "Penyewa berhak untuk mengakhiri perjanjian sewa setelah satu tahun dengan pemberitahuan satu bulan sebelumnya." Jika klausul ini dihilangkan, menurut hukum hak ini baru berlaku setelah satu tahun, dengan pemberitahuan tiga bulan sebelumnya kepada pemilik properti.
• Kontrak tersebut juga harus mencakup klausul mengenai perpanjangan otomatis atau negosiasi baru setelah berakhirnya jangka waktu kontrak.
• Jika kontrak secara resmi berakhir, seringkali secara hukum diperpanjang untuk tiga tahun lagi.

Saat menyusun kontrak, akan sangat membantu jika menggunakan templat dan contoh . Contoh-contoh ini akan berguna saat menerjemahkan dari bahasa Jerman dan memeriksa poin-poin penting.

Jika Anda menyewa properti di Austria untuk pertama kalinya, menandatangani perjanjian sewa mungkin tampak cukup rumit. Untuk mempermudah, ikuti panduan berikut:

Langkah 1. Periksa apartemen sebelum menandatangani kontrak. Pada hari pemeriksaan, rekam setiap kerusakan kecil dengan kamera atau ponsel. Buatlah "laporan penerimaan" (Übergabeprotokoll) dan sertakan daftar kerusakan beserta deskripsinya.

Saya selalu menekankan agar klien mendokumentasikan bahkan goresan dan kerusakan kecil sekalipun saat pindah masuk. Kewaspadaan ini akan melindungi mereka dari klaim pemilik rumah saat pindah keluar.

Berdasarkan laporan tersebut, dapat dipastikan bahwa kerusakan tersebut memang sudah ada sejak awal, dan Anda tidak perlu membayar biaya perbaikannya.

Langkah 2. Tinjau kontrak dengan cermat. Baca setiap klausul sebelum menandatangani. Kesalahpahaman terhadap ketentuan seringkali menyebabkan perselisihan. Klarifikasi ketentuan yang tidak jelas, sebaiknya secara tertulis (melalui email), dan simpan korespondensi tersebut.

Jangan hanya mengandalkan janji lisan. Tuntut agar semua syarat dan ketentuan (misalnya, tenggat waktu perbaikan atau layanan tambahan) dicantumkan dalam kontrak.

Langkah 3. Periksa pihak-pihak yang terikat dalam kontrak. Pastikan Anda berurusan dengan pemilik properti atau perwakilan resminya:

• Jika Anda menyewa langsung dari pemilik rumah, mintalah untuk melihat akta kepemilikan (Grundbuchauszug – ekstrak dari register properti).
• Jika Anda menyewa apartemen melalui agen, periksa informasi lisensi dan komisi. Sejak 1 Juli 2023, prinsip "Bestellerprinzip" (Prinsip Penjual Terbaik) telah berlaku: orang pertama yang menyewa agen properti membayar komisinya. Biasanya, pemilik rumah yang menyewa agen dan membayar komisi, tetapi penting untuk memeriksa hal ini terlebih dahulu.

Langkah 4. Susun perjanjian dengan benar. Di Austria, notarisasi perjanjian sewa tidak diperlukan. Cukup bagi kedua belah pihak untuk menandatangani dan memberi tanggal pada perjanjian tersebut. Kehadiran pengacara atau notaris tidak diwajibkan oleh hukum.

Namun, untuk berjaga-jaga, banyak yang berkonsultasi dengan pengacara. Mereka dapat memverifikasi apakah kontrak tersebut mengandung ketidakakuratan yang dapat disalahartikan atau klausul yang tidak dapat ditambahkan secara hukum.

Dalam kasus-kasus khusus (misalnya, jika Anda seorang investor atau perusahaan besar), justru inilah yang masuk akal. Jika Anda bernegosiasi melalui agen, pastikan semua kesepakatan antara agen dan pemilik properti tercermin dalam kontrak.

Langkah 5. Pembayaran dan dokumen saat penandatanganan. Saat menandatangani kontrak, uang muka (biasanya melalui transfer bank) dan pembayaran bulan pertama seringkali dibayarkan sekaligus. Dapatkan bukti pembayaran untuk semua transaksi.

Jika memungkinkan, dapatkan hasil pindai kartu identitas pemilik rumah dan dokumen kepemilikan apartemen dari pemilik rumah (atau perwakilannya). Jika Anda bernegosiasi melalui agen dan bukan langsung, periksa kontrak untuk melihat apakah ada penyebutan komisi – dengan Bestellerprinzip, penyewa tidak perlu membayar komisi.

Langkah 6. Daftarkan tempat tinggal resmi Anda dan ubah alamat Anda. Setelah memasuki Austria, warga negara asing harus mendaftarkan tempat tinggal mereka (Meldung) di balai kota setempat di alamat baru mereka. Untuk mendaftar, Anda memerlukan "Meldezettel" (formulir tempat tinggal khusus) yang ditandatangani oleh pemilik rumah dan paspor/kartu identitas Anda.

Pastikan untuk melakukan ini dalam waktu tiga hari kerja, jika tidak, Anda berisiko dikenakan denda (hingga €726 berdasarkan Kode Administratif). Simpan dokumen yang dikeluarkan setelah pendaftaran. Anda akan membutuhkannya untuk membuka rekening bank, mengajukan asuransi, dan mendapatkan sertifikat.

Langkah 7. Simpan salinan dari semuanya. Simpan semua halaman kontrak dan lampirannya. Sangat penting untuk menyimpan halaman yang menentukan ketentuan penghentian kontrak, jumlah deposit, dan tagihan utilitas. Jika memungkinkan, mintalah salinan kontrak yang telah disahkan oleh pengacara atau notaris untuk memastikan dokumen tersebut mengikat secara hukum.

Menandatangani perjanjian sewa di Austria tanpa menyiapkan dokumen yang diperlukan adalah hal yang mustahil. Pemilik properti ingin memastikan mereka menandatangani perjanjian dengan penyewa yang dapat diandalkan, sehingga mereka melakukan verifikasi dokumen secara ketat.

Pemilik apartemen (yang menyewakan apartemen) akan membutuhkan dokumen-dokumen berikut:

• Akta kepemilikan apartemen (salinan dari catatan pendaftaran tanah – Grundbuchauszug). Ini menegaskan hak Anda untuk menyewakan properti tersebut.
• Efisiensi energi. Di Austria (seperti di negara-negara Uni Eropa lainnya), sertifikat energi (Heizkostenpass/Energieausweis) seringkali diperlukan. Sertifikat ini memberikan informasi tentang biaya pemanasan.
• Sertifikat hunian. Jika Anda menyewakan apartemen Anda melalui agen, negosiasikan kontrak dengan agen tersebut (Maklervertrag). Jika apartemen tersebut dimiliki oleh beberapa pemilik, sebaiknya memiliki persetujuan yang dilegalisir dari masing-masing pemilik.
• Dokumen bangunan. Terkadang, pemilik perlu memberikan salinan risalah rapat umum HOA (Eigentümerversammlung) untuk menunjukkan bahwa mereka tidak memiliki hutang yang belum dibayar. Persetujuan dari pemilik apartemen lain mungkin juga diperlukan.
• Kontrak utilitas. Jika penyewa akan menggunakan layanan apa pun (misalnya, internet, TV kabel, atau tempat parkir di properti yang disewa), siapkan salinan kontrak dengan penyedia dan layanan tersebut untuk diberikan kepada penyewa.

Untuk penyewa (penghuni apartemen):

• Paspor atau kartu identitas. Anda harus menunjukkan identitas yang sah. Disarankan untuk membuat salinan halaman utama.
• Bukti penghasilan. Misalnya, Anda mungkin diminta untuk memberikan informasi tentang gaji yang telah Anda terima selama dua atau tiga bulan terakhir, rekening koran, atau kontrak kerja. Dokumen-dokumen ini mengkonfirmasi kemampuan bayar Anda. Surat pemberitahuan pajak terkadang diterima (untuk individu yang bekerja sendiri).
• Kuesioner penyewa (Mieterselbstauskunft). Ini adalah formulir standar yang mencakup informasi pribadi, detail pekerjaan, tempat tinggal sebelumnya, dll. Pemilik rumah dapat memintanya untuk menilai keandalan penyewa. Ini tidak diwajibkan oleh hukum, tetapi umum dalam praktiknya.
• Registrasi tempat tinggal (Meldezettel). Dokumen ini mengkonfirmasi hak Anda untuk tinggal di apartemen atau rumah tersebut. Anda akan menerima formulir Meldezettel melalui pos dan kemudian menyerahkannya kepada pihak berwenang kota. Tanpa registrasi, pemilik rumah dapat mengenakan denda kepada Anda, dan Anda tidak akan dapat membayar asuransi kesehatan, membuka rekening bank, dan lain sebagainya.
• Izin tinggal atau visa (untuk penduduk negara di luar Uni Eropa). Jika Anda berasal dari negara ketiga, Anda harus menyediakan izin tinggal atau visa jangka panjang yang sah. Jika Anda tiba di negara ini dengan visa jangka pendek, tanyakan kepada pemilik apartemen apakah mereka bersedia menyewakan apartemen tersebut kepada Anda untuk jangka pendek. Ini akan membantu menghindari kesalahpahaman. Sebaiknya Anda juga menggunakan templat perjanjian sewa apartemen yang sudah teruji untuk warga asing di Austria.
• Surat keterangan tidak memiliki catatan kriminal. Beberapa pemilik rumah meminta surat keterangan ini untuk memastikan kredibilitas penyewa. Meskipun ini bukan persyaratan hukum, pemilik rumah dapat secara pribadi meminta dokumen apa pun yang mereka inginkan.

Dokumen tambahan:

• Referensi atau perjanjian sewa sebelumnya. Jika Anda pernah tinggal di Austria sebelumnya, Anda mungkin memerlukan surat rekomendasi dari pemilik rumah sebelumnya atau salinan perjanjian sewa sebelumnya.
• Rincian rekening bank. Membuka rekening di bank Austria akan menyederhanakan proses penyelesaian perjanjian sewa. Ini juga memungkinkan Anda untuk melakukan pembayaran tanpa komisi dan transfer langsung. Dalam beberapa kasus, Anda mungkin diharuskan untuk melakukan deposit ke rekening khusus (Kautionskonto).
• Penerjemahan dokumen. Jika Anda tidak berbahasa Jerman, terjemahkan paspor dan kontrak Anda terlebih dahulu dan tunjukkan kepada pemilik rumah Anda.

Setelah Anda mengumpulkan dokumen-dokumen tersebut, Anda harus benar-benar siap untuk menandatanganinya. Sebaiknya simpan salinan dokumen dan bukti pembayaran.

Semakin lengkap dokumen Anda, semakin cepat Anda akan menemukan apartemen yang sempurna. Terkadang, kesiapan untuk menyediakan semua dokumen yang diperlukan di muka dapat menjadi faktor penentu—terutama di pasar sewa yang kompetitif di Wina.

Meskipun kontrak sudah ditandatangani dan Anda sudah menerima kunci, masih terlalu dini untuk bersantai. Menyewa properti di Austria memiliki ciri khas tersendiri yang perlu Anda ketahui sebelumnya.

Jangka waktu minimum dan pengakhiran lebih awal. Umumnya, jangka waktu sewa minimum adalah tiga tahun. Namun, setelah tahun pertama, penyewa berhak untuk mengakhiri kontrak dengan pemberitahuan tiga bulan sebelumnya. Hal ini diatur dalam Mietrechtsgesetz (Undang-Undang Sewa Menyewa).

Jika properti disewakan untuk jangka pendek (misalnya, enam bulan), hal ini sering dikaitkan dengan penyewaan kembali (subletting). Namun, opsi ini tidak memberikan perlindungan jangka panjang dan hampir selalu lebih mahal.

Indeksasi sewa. Perjanjian sewa hampir selalu mencakup klausul mengenai indeksasi, yang mengaitkan sewa dengan indeks harga resmi (Verbraucherpreisindex). Ini berarti sewa dapat meningkat setiap tahun tergantung pada inflasi.

Denda dan sanksi. Jika penyewa terlambat membayar atau melanggar ketentuan perjanjian sewa (misalnya, merenovasi ruangan tanpa izin), kontrak dapat menetapkan sanksi. Penting untuk membaca klausul ini dengan cermat, karena sanksi yang dikenakan terkadang cukup besar.

Hak Penyewa. Jika pemilik rumah gagal memenuhi kewajibannya (misalnya, gagal memperbaiki boiler yang rusak atau mengabaikan keluhan tentang atap yang bocor), penyewa berhak menuntut agar kekurangan tersebut diperbaiki atau sewa dikurangi.

Saya selalu menyarankan klien saya: jangan takut untuk memperjuangkan hak Anda. Austria memiliki sistem arbitrase penyewa, dan terkadang mengajukan pengaduan saja sudah cukup untuk menyelesaikan masalah.

Memahami ketentuan sewa bukan hanya formalitas; ini adalah cara untuk melindungi diri dari potensi kerugian. Lagipula, perjanjian sewa di Austria melindungi tidak hanya pemilik tetapi juga penyewa.

Menandatangani kontrak sewa di Austria bukan hanya formalitas; ini juga ujian ketelitian Anda. Kesalahan pada tahap ini bisa berakibat fatal, jadi ada baiknya menggunakan beberapa tips praktis.

Periksa pemilik rumah dan properti tersebut. Sebelum menandatangani kontrak, pastikan:

• bahwa pemilik apartemen tersebut benar-benar memilikinya (hal ini dapat diverifikasi di catatan pendaftaran tanah - Grundbuch);
• bahwa tidak ada masalah di apartemen yang luput dari perhatian selama inspeksi awal: kebocoran, jamur, atau kabel listrik yang rusak.

Cara meminimalkan risiko:

• Bacalah seluruh kontrak. Bahkan klausul kecil tentang "biaya tambahan" pun bisa berarti ratusan euro per bulan.
• Catat kondisi apartemen tersebut. Foto dan sertifikat penerimaan adalah bukti terbaik Anda untuk mendapatkan kembali uang deposit.
• Bandingkan harga pasar. Terkadang pemilik rumah mematok harga terlalu tinggi.

Apa yang harus dilakukan jika terjadi konflik. Jika timbul perselisihan (misalnya, keterlambatan perbaikan atau penolakan pengembalian uang deposit), di Wina Anda dapat menghubungi:

• di Schlichtungsstelle (komisi arbitrase di hakim);
• di Arbeiterkammer (Kamar Buruh, yang melindungi hak-hak penyewa);
• ke pengadilan (sebagai upaya terakhir).

Peran agen properti. Di Austria, perjanjian sewa sering kali dinegosiasikan melalui agen. Dalam hal ini, penyewa membayar komisi—biasanya hingga dua kali lipat biaya sewa bulanan. Ini adalah jumlah yang signifikan, tetapi agen bertanggung jawab untuk memastikan transparansi transaksi dan dapat menengahi perselisihan.

Pasar sewa di Austria berkembang pesat. Regulasi baru akan diperkenalkan pada tahun 2024–2025, yang penting untuk dipertimbangkan bagi siapa pun yang berencana menyewa di Wina.

Perubahan pada Mietrechtsgesetz. Amandemen terhadap Mietrechtsgesetz (MRG) mulai berlaku pada Januari 2024:

• Regulasi yang lebih jelas mengenai indeksasi sewa. Sekarang, sewa diindeks secara eksklusif ke Indeks Harga Konsumen (CPI), dan pemilik rumah wajib memberi tahu penyewa tentang perubahan sewa tiga bulan sebelumnya.
• Transparansi biaya tambahan. Tagihan utilitas harus dicantumkan secara terpisah, tanpa biaya tersembunyi.

Persyaratan baru untuk perjanjian sewa. Persyaratan ini diadopsi untuk melindungi penyewa dari pemilik properti yang tidak jujur. Perjanjian sewa sekarang wajib mencakup:

• klausul tentang pengembalian deposit dan persyaratannya;
• informasi mengenai hak-hak penyewa jika ditemukan masalah yang tidak disebutkan saat penandatanganan kontrak;
• indikasi tanggal perbaikan besar terakhir.

Pertimbangan khusus untuk warga negara asing. Rekomendasi baru (saat ini berada di tingkat inisiatif parlemen) akan dibahas pada tahun 2025 untuk menyederhanakan proses pen заклюan perjanjian sewa untuk para profesional asing. Rencana tersebut menyerukan pengurangan daftar dokumen tambahan yang berhak diminta oleh pemilik properti dari warga negara asing.

Dampak pada pasar Wina:

• Bagi penyewa – lebih banyak transparansi dan prediktabilitas.
• Bagi pemilik properti, ada lebih banyak formalitas, tetapi juga lebih sedikit risiko litigasi.
• Bagi penyewa asing, ini adalah kesempatan untuk menyederhanakan pencarian tempat tinggal mereka.

Rekomendasi praktis:

• Selalu periksa apakah kontrak tersebut sesuai dengan persyaratan terkini (lebih baik meminta pemilik rumah untuk menggunakan templat baru).
• Jika pemilik rumah menawarkan "versi lama" kontrak, klarifikasi alasannya.
• Simpan semua dokumen tertulis yang terkait dengan perjanjian sewa.

Pasar sewa telah menjadi lebih teratur dalam beberapa tahun terakhir, tetapi saya selalu memberi tahu klien saya: memeriksa kontrak adalah jaminan pribadi Anda.

Banyak orang mengajukan pertanyaan ini, terutama karena semakin umum mendengar klaim bahwa hanya dengan menanggapi iklan saja sudah cukup untuk menyewa apartemen. Mari kita cari tahu apakah agen properti benar-benar diperlukan atau apakah jasa mereka hanya membuang-buang waktu dan uang.

Sejak 1 Juli 2023, prinsip Bestellerprinzip (klien membayar) telah berlaku. Ini berarti bahwa jika pemilik menawarkan apartemen dan mereka telah menyewa agen, penyewa tidak membayar komisi. Hal ini memungkinkan penyewa untuk menghemat secara signifikan.

Banyak apartemen disewakan langsung dari pemiliknya, tanpa komisi. Sangat mudah menemukan daftar properti seperti itu ("provisionsfrei") secara online dan di media sosial, yang ditandai "tanpa perantara". Ini menghemat waktu dan uang.

Pasar properti Wina sangat kompetitif. Apartemen bagus seringkali tidak muncul di platform pencarian properti; apartemen tersebut pertama kali ditampilkan melalui agen tepercaya. Seorang agen properti dapat menyarankan pilihan-pilihan bagus yang tidak akan Anda temukan tanpa bantuan mereka.

Layanan hukum dan keahlian pasar. Agen-agen kami sangat memahami penetapan harga, ketentuan sewa apartemen di Wina dan kota-kota lain, serta nuansa hukum. Mereka dapat membantu Anda menghindari jebakan saat menandatangani kontrak dan membuat prosesnya lebih mudah.

Hemat waktu. Jika Anda baru saja pindah ke Austria dan tidak yakin lingkungan mana yang harus dipilih, agen akan dengan cepat menemukan pilihan yang sesuai.

Menyewa apartemen di Wina membutuhkan pemahaman tentang seluk-beluk prosedur birokrasi dan nuansa pasar properti. Perjanjian sewa harus secara jelas menguraikan hak dan tanggung jawab Anda untuk memastikan masa tinggal Anda yang aman dan nyaman di apartemen atau rumah tersebut. Ikuti aturan sederhana ini:

1. Periksa pemilik dan dokumen properti. Pastikan pemilik benar-benar berwenang untuk menyewakan apartemen tersebut.
2. Bacalah kontrak dengan saksama. Bahkan detail kecil yang Anda abaikan dapat menyebabkan kerugian yang signifikan.
3. Catat kondisi apartemen saat Anda pindah masuk. Bukti foto dan video akan membantu pengembalian uang deposit.
4. Simpan semua kwitansi dan surat-menyurat. Ini akan membantu Anda melindungi kepentingan Anda jika terjadi masalah.
5. Perhatikan peraturan terbaru. Perundang-undangan di Austria terus diperbarui, sehingga ketentuan sewa dapat berubah.

Layanan kami:

• Memilih apartemen berdasarkan tujuan Anda (relokasi, pekerjaan, investasi)
• Memeriksa perjanjian sewa untuk memastikan kepatuhan terhadap hukum
• Bernegosiasi dengan pemilik rumah untuk mempertimbangkan kepentingan Anda
• Konsultasi mengenai isu-isu terkait deposit, penghentian kontrak lebih awal, dan indeksasi sewa

Mencari tempat tinggal di Austria seharusnya tidak membuat stres. Kontrak yang disiapkan secara profesional akan menjamin ketenangan pikiran Anda di Wina.