Distrik ke-7 Wina – Neubau: tempat tinggal dan investasi

Ketika pertama kali berada di Neubau (distrik ke-7 Wina), saya terkesima dengan betapa kompaknya keragaman gaya hidup dan ritme kehidupan dapat hidup berdampingan hanya dalam beberapa kilometer persegi.

Di sini, fasad bersejarah abad ke-19 berdampingan dengan ruang seni eksperimental, pasar pagi berganti menjadi pameran malam, dan trotoar dipenuhi oleh perancang busana, pasangan lanjut usia asal Wina, dan keluarga muda dengan anak-anak.

Neubau terletak hanya 2-3 km dari pusat bersejarah, tetapi lebih dari sekadar kawasan pemukiman di dekat Wina yang padat turis. Neubau merupakan ekosistem independen—kreatif, dinamis, dan terus berkembang.

Tidak seperti lingkungan yang lebih konservatif dan terhormat seperti Hietzing atau Döbling, ada energi yang semarak di sini: kafe-kafe baru, studio-studio, dan kantor-kantor agensi kreatif dibuka, dan setiap musim panas daerah ini dipenuhi dengan festival dan pameran.

Saya sering menyarankan klien untuk mempertimbangkan Neubau jika mereka tidak hanya mencari properti tetapi juga gaya hidup tertentu. Neubau adalah tempat termudah untuk berintegrasi dengan kehidupan Wina, bertemu penduduk lokal, dan menemukan jaringan sosial.

Bagi investor, kawasan ini menarik karena kepadatan penduduknya yang tinggi (sekitar 18–20 ribu orang per km²) dan permintaan sewa yang stabil, terutama dari profesional muda dan mahasiswa.

Tujuan artikel ini adalah untuk melihat secara rinci Neubau dari berbagai sudut: sejarah, geografi, struktur sosial, perumahan, infrastruktur dan, tentu saja, daya tarik investasi.

Fitur utama Neubau:

• Lokasi: hanya 2-3 km ke pusat kota (Innere Stadt).
• Populasi: sekitar 32–35 ribu penduduk.
• Suasana: Bohemian, kreatif, dengan dunia seni yang kuat.
• Harga properti: Beberapa yang tertinggi di Wina (rata-rata €5.500–6.000/m²), karena tingginya permintaan.
• Transportasi: jalur metro U3 dan U6, jaringan trem dan bus yang padat.
• Infrastruktur: padat, dengan jaringan sekolah, toko, dan pusat kebudayaan yang berkembang.

Neubau disebut "Soho-nya Wina" atau "Berlin Kecil", dan perbandingan tersebut sepenuhnya beralasan. Namun, seperti yang saya jelaskan kepada klien, penting untuk dipahami: tidak seperti Berlin, di mana lingkungan dapat berubah dengan cepat dan bahkan "terdepresiasi", di Wina, stabilitas historis suatu lingkungan merupakan jaminan bagi investor.

Sejarah Neubau berawal dari Abad Pertengahan. Permukiman pertama di sini muncul pada abad ke-14 dan ke-15 sebagai daerah pinggiran kota di luar tembok kota Wina. Nama "Neubau" berarti "bangunan baru" atau "kawasan baru", yang mencerminkan perkembangan pesat daerah tersebut selama era ketika Wina berkembang melampaui pusat kota lamanya.

Pada abad ke-19, Neubau telah menjadi distrik pengrajin dan industri skala kecil. Pembuat sepatu, pembuat furnitur, pembuat roti, dan pekerja logam kecil bekerja di sini. Distrik ini berkembang menjadi distrik "kelas pekerja", tetapi bukan distrik yang benar-benar industri. Sebaliknya, distrik ini menjadi kawasan pengrajin, tempat pemilik dan keluarganya tinggal di atas toko, sementara pekerjaan sedang berlangsung di bawah.

Bab istimewa dalam sejarah adalah pabrik dan bengkel pembuat furnitur. Wina masih terkenal dengan sekolah furniturnya, dan banyak akar dari keahlian ini dapat ditelusuri kembali ke Neubau. Distrik ini juga dikenal sebagai pusat industri percetakan, yang menampung percetakan dan bengkel penerbitan.

Pada paruh kedua abad ke-19, apa yang disebut "Hofhäuser" (rumah dengan halaman) mulai aktif dibangun di Neubau, menciptakan "komunitas" kecil. Banyak dari bangunan ini masih bertahan hingga saat ini: bangunan empat hingga lima lantai dengan pintu masuk melengkung ke halaman yang dulunya merupakan sumur, gudang, atau kebun kecil.

Setelah Perang Dunia I, distrik ini, seperti halnya wilayah Wina lainnya, mengalami kekurangan perumahan. Pada tahun 1920-an dan 1930-an, program "perumahan sosial" (Gemeindebau) dikembangkan secara aktif. Beberapa kompleks ikonik dibangun di Neubau, yang masih digunakan hingga saat ini dan dianggap sebagai contoh arsitektur progresif pada masanya.

Setelah Perang Dunia II, Neubau perlahan berubah dari distrik kelas pekerja menjadi distrik budaya. Para seniman, penulis, dan mahasiswa dari Akademi Seni Rupa pindah ke sini. Pada tahun 1970-an, sebuah kancah seni mulai muncul, dan pada tahun 1990-an, para perancang busana pertama hadir.

Kini, Neubau dianggap sebagai "pusat budaya alternatif Wina." Kota ini merupakan rumah bagi MuseumsQuartier (salah satu kompleks budaya terbesar di Eropa), serta berbagai galeri dan studio seni.

Saya sering bertemu klien yang datang ke Wina untuk bekerja atau belajar dan jatuh cinta dengan Neubau.

Neubau adalah salah satu distrik paling padat di Wina. Luas wilayahnya sekitar 1,6-1,9 km², dengan populasi antara 32.000 dan 35.000 jiwa. Kepadatan penduduknya mencapai 18.000-20.000 jiwa per kilometer persegi—salah satu yang tertinggi di kota ini untuk kawasan permukiman dengan bangunan bersejarah.

Ini adalah profil khas distrik dalam: ada beberapa taman besar "di dalam kontur", tetapi di sekitarnya ada ruang hijau besar dari distrik pertama dan tetangga (Burggarten, Volksgarten, MQ-courtyards) dalam jarak berjalan kaki yang singkat.

Secara geografis, Neubau dapat dibaca sebagai distrik “mosaik”:

Kawasan perumahan . Bangunan-bangunan tua, apartemen modern, dan perumahan sosial. Jalan-jalan Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (berbatasan dengan jalan ke-8), dan jaringan jalan sekunder. Di sini Anda akan menemukan perpaduan rumah-rumah tua, bangunan modern, dan bangunan-bangunan kecil baru.

Jalan-jalan perbelanjaan . Pertama dan terutama, Mariahilf er Straße (resminya ke-6, tetapi secara fungsional merupakan "ambang" Neubau), salah satu jalan perbelanjaan terpopuler di Wina, Siebensterngasse yang merupakan "pinggirannya", dan Neubau (kini menjadi area pertemuan).

Ruang kreatif . Lokakarya, studio, dan galeri terkonsentrasi lebih dekat ke pusat distrik. MuseumsQuartier (pusat budaya), WestLicht (museum dan pusat fotografi) di Westbahnstraße, galeri di sepanjang poros Schleifmühlgasse/ Neubau , toko-toko campuran, dll.

Alun-alun dan halaman . Spittelberg (jaringan jalan sempit dan halaman), Sankt-Ulrichs-Platz, Weghuberpark di MQ, Josef-Strauß-Park – kantong-kantong hijau kecil namun nyaman.

• Jalan utama distrik ini adalah Mariahilfer Straße, yang membentang melalui bagian selatan Neubau. Jalan ini ramai siang dan malam, dengan toko, kafe, kantor, dan pusat transportasi.
• Di sebelahnya terdapat NeubauGasse – jalan yang lebih berkarakter lokal, khas “lingkungan”: toko-toko desainer, restoran-restoran kecil, dan kedai-kedai kopi yang nyaman.

Di dalam, jalan-jalannya lebih sempit, seringkali satu arah, dengan pejalan kaki dan sepeda diutamakan. Neubau adalah lingkungan yang jaraknya pendek, dengan berjalan kaki dari pintu ke pintu membutuhkan waktu 5–12 menit.

Perkembangan kawasan ini sangat beragam. Di antara bangunan-bangunan tersebut terdapat bangunan abad ke-19 dengan fasad berornamen, rumah-rumah fungsional dari pertengahan abad ke-20, dan kompleks modern dengan jendela panorama.

Keseimbangan antara pembangunan bersejarah dan renovasi modern menguntungkan investor beli-untuk-disewakan: banyaknya bangunan Altbau berkualitas tinggi, penyewa stabil dari "ekonomi kreatif", dan kedekatan dengan universitas dan gugus budaya memastikan likuiditas yang dapat diprediksi.

Menurut pengalaman saya, kombinasi gaya inilah yang seringkali menarik klien. Misalnya, sebuah keluarga dari Polandia memilih antara apartemen baru di Donaustadt dan rumah pertanian bersejarah di Neubau. Mereka akhirnya memilih Neubau karena, seperti kata mereka, "setiap jalan di sini punya kisahnya sendiri."

Neubau adalah salah satu lingkungan "termuda" di Wina dalam hal semangat dan gaya hidup. Rata-rata usia penduduk di sini lebih muda daripada rata-rata usia penduduk kota. Meskipun usia rata-rata di Wina secara keseluruhan sekitar 42 tahun, di Neubau usianya mendekati 38–39 tahun.

Profil usianya adalah "dewasa muda": banyak pekerja berusia 25-44 tahun, dengan pendidikan tinggi, bekerja di sektor ekonomi kreatif, TI, pendidikan, kedokteran, dan pariwisata. Neubau adalah komunitas yang memasuki usia dewasa akhir, di mana orang-orang cenderung tinggal lebih lama di apartemen kota daripada pindah ke rumah di pinggiran kota: kedekatan dengan tempat kerja, budaya, dan sekolah mengimbangi ruang tinggal yang sempit.

Mayoritas penduduknya adalah:

• profesional muda di industri kreatif (desain, mode, periklanan, TI);
• mahasiswa Universitas Wina, Universitas Seni Terapan, Akademi Seni Rupa;
• keluarga muda dengan satu atau dua anak;
• serta "orang-orang kelahiran Wina" yang telah tinggal di sini selama beberapa generasi.

Proporsi warga negara asing di kota ini pada awal tahun 2024 adalah 35,4% (40,2% lahir di luar Austria). Dibandingkan dengan distrik lain, Neubau terasa lebih internasional daripada, misalnya, distrik ke-13 (Hietzing) atau ke-18 (Währing), yang didominasi keluarga dengan akar Austria.

Di Neubau Anda dapat menemukan dua "kutub":

• Orang-orang berpenghasilan tinggi yang membeli apartemen seharga €600.000–700.000 dan lebih.
• Orang-orang kelas menengah: penyewa, pelajar, pekerja kreatif.

Kawasan ini memang mahal, tetapi bukan kawasan elit – lebih mengutamakan gaya hidup daripada kemewahan. Pendapatan di seluruh Wina bervariasi , tetapi Neubau adalah salah satu distrik dengan daya beli penyewa di atas rata-rata (setelah disesuaikan dengan harga sewa yang tinggi). Bagi pembeli, ini berarti risiko kekosongan yang lebih rendah dan ekspektasi kualitas yang lebih tinggi – dapur, kamar mandi, pencahayaan bawaan, dan gudang. Bagi penyewa, ini berarti kesempatan untuk tinggal "selangkah" dari tempat kerja dan teater.

Mengenai wilayah-wilayah yang kurang beruntung dan berbahaya di Wina, Austria secara keseluruhan dan Wina sebagai kota metropolitan tergolong aman menurut standar Eropa. Menurut laporan tahunan BMI federal , Wina telah mempertahankan tingkat keamanan subjektif yang tinggi secara konsisten dalam beberapa tahun terakhir.

Saat mempertimbangkan Wina sebagai tempat tinggal, penting untuk mempertimbangkan kombinasi beberapa faktor: kepadatan kehidupan malam, arus wisatawan, kedekatan dengan pusat transportasi – lalu pilih jenis perumahan dan keamanan yang tepat (interkom, interkom video, lampu pintu masuk, pintu berkualitas tinggi) yang sesuai.

Mengapa orang asing memilih Neubau:

• Lokasi pusat.
• Suasana “Berlin kecil” nyaman bagi profesi kreatif.
• Keamanan tinggi.
• Banyak sekolah menawarkan pengajaran dalam bahasa Inggris dan bahasa lainnya.
• Peluang untuk berinvestasi dalam real estat likuid.

Perumahan Neubau merupakan gabungan bangunan apartemen bersejarah, fasilitas umum "Wina Merah", dan apartemen modern pascarekonstruksi/pembangunan baru.

Bagian bersejarah ini memiliki langit-langit tinggi, cornice plester, lantai parket, dan pintu ganda. Keberadaan lift, utilitas modern, jendela hemat energi, dan ventilasi yang dirancang dengan baik sangatlah penting. Bangunan-bangunan halaman (atau bangunan "gof") mengutamakan pemandangan yang "tenang". Perumahan di Neubau secara garis besar dapat dibagi menjadi beberapa kategori berikut:

• Rumah hof bersejarah abad ke-19 dengan lorong melengkung ke halaman;
• Rumah-rumah komunal dari tahun 1920-an dan 1930-an (perumahan sosial, seringkali dengan halaman hijau);
• Apartemen dan loteng modern setelah rekonstruksi pabrik lama;
• Kompleks butik generasi baru dengan teknologi rumah pintar.

Kawasan ini terkenal karena hampir tidak adanya bangunan produksi massal: pembangunan dibatasi oleh kekompakan kawasan dan pelestarian karakter historisnya. Hal ini secara otomatis meningkatkan nilai setiap properti.

Terdapat beberapa perumahan sosial di area ini, tetapi biayanya lebih rendah dibandingkan di distrik-distrik pinggiran kota, terutama karena luas lahan yang terbatas dan kepadatan historis yang tinggi. Bagi keluarga dengan anak-anak, denah lantai dan pencahayaan penting, sementara bagi investor, tata letak yang bebas kerugian dan kondisi properti bersama (atap, riser, fasad) juga penting.

Kisaran harga . Neubau berada di kisaran harga tertinggi di kota ini, meskipun tidak seekstrem distrik 1 yang "emas". Menurut statistik transaksi resmi dari Statistik Austria , harga apartemen di Wina tumbuh tidak merata pada tahun 2024; data per distrik tersedia di unduhan mereka (termasuk distrik 7, Neubau ).

Ini adalah cuplikan "resmi" langka dari transaksi aktual, bukan penawaran. Sebagai referensi: Neubau secara konsisten menempati peringkat di antara lingkungan dengan harga beli yang seringkali melebihi €6.000/m² untuk properti berkualitas tinggi, yang lebih tinggi daripada di lingkungan yang lebih pinggiran.

Analisis perbankan juga menunjukkan tingkat pertumbuhan yang tinggi: laporan dari bank-bank besar Austria dan riset di Wina (indeks harga OeNB) menunjukkan tren pertumbuhan jangka panjang dengan fase-fase siklus. Indeks OeNB adalah "dasar" yang saya gunakan ketika membahas cakrawala investasi (10-15 tahun).

Sewa. Rata-rata sewa pasar di Neubau lebih tinggi daripada rata-rata sewa di Wina. "Tolok ukur" resmi di Austria adalah Richtwert (tarif acuan untuk kategori perumahan lama tertentu), yang diperbarui oleh Kementerian Kehakiman Wina; namun, tarif tersebut tidak mencerminkan kontrak pasar di "sektor bebas", terutama di lokasi-lokasi utama.

Oleh karena itu, dalam penilaian praktis saya, saya melihat transaksi aktual dan kontrak yang sedang berjalan di gedung-gedung yang sebanding, serta statistik kota/statistik sewa Austria di tingkat negara bagian. Di Neubau, kontrak pasar aktual seringkali jauh lebih tinggi daripada "patokan".

Lokasi-lokasi menarik untuk tinggal dan membeli properti di sekitar Neubau Gasse, jalanan tenang antara Neubau Gasse dan MuseumsQuartier, serta lingkungan di utara Mariahilf er Straße dengan tingkat insolasi yang lebih baik. Area-area ini memiliki permintaan yang stabil, baik dari penyewa maupun pembeli akhir. Dalam praktiknya, hasil terbaik dicapai oleh properti yang "dipikirkan belakangan": apartemen bersejarah dengan utilitas dan lift baru.

Ketika keluarga dengan anak-anak mempertimbangkan untuk pindah ke Neubau, pertanyaan pertama yang mereka ajukan kepada saya saat konsultasi adalah, "Bagaimana dengan sekolah dan taman kanak-kanak?" Hal ini sepenuhnya dapat dimengerti—bagaimanapun juga, pendidikan selalu menjadi faktor kunci dalam memilih tempat tinggal. Neubau nyaman bagi keluarga karena sekolah dan taman kanak-kanak dapat dicapai dengan berjalan kaki.

Taman Kanak-kanak. Terdapat beberapa taman kanak-kanak kota di daerah ini (semuanya didanai oleh pemerintah kota, jadi gratis atau hanya dikenakan biaya yang sangat terjangkau). Terdapat juga jaringan taman kanak-kanak swasta, dengan jumlah kelas yang lebih sedikit dan lebih banyak perhatian diberikan pada pengembangan keterampilan kreatif.

Banyak klien saya memilih taman kanak-kanak swasta karena mereka ingin anak mereka belajar musik, menggambar, dan bahasa asing sejak usia dini.

Sekolah Dasar. Pendidikan dasar di Neubau berstandar tinggi. Terdapat sekolah negeri dan swasta.

Sekolah negeri berfokus pada kurikulum klasik Austria. Sekolah swasta menawarkan pendekatan yang lebih individual, seringkali dengan penekanan pada mata pelajaran kreatif.

Pendidikan menengah. Terdapat lebih banyak pilihan di sini: gimnasium, sekolah swasta dengan kurikulum internasional, dan lyceum khusus. Selain itu, distrik-distrik tetangga (kelas 6, 8, dan 9) merupakan rumah bagi gimnasium bergengsi dan sekolah swasta internasional.

Sekolah internasional dengan pengajaran dalam bahasa Inggris sangat populer. Biayanya lebih mahal daripada sekolah standar Austria, tetapi memungkinkan anak-anak untuk langsung berintegrasi ke dalam lingkungan internasional.

Pendidikan tinggi. Institusi pendidikan tinggi terkonsentrasi di sekitar Uni Wien , TU Wien , dan MDW di distrik 1 hingga 9, yang mendukung permintaan sewa di Neubau di kalangan asisten profesor, mahasiswa doktoral, dan dosen muda.

Contoh praktis: Salah satu klien saya adalah sebuah keluarga dari Ukraina dengan dua anak. Mereka memilih apartemen di Neubau karena lokasinya yang dekat dengan taman kanak-kanak dan sekolah internasional.

Anak bungsu mereka bersekolah di taman kanak-kanak negeri, dan anak sulung mereka bersekolah di sekolah internasional dengan fokus bahasa Inggris. Hal ini memungkinkan keluarga tersebut meminimalkan stres akibat perpindahan: anak-anak cepat beradaptasi, berteman, dan orang tua mereka yakin bahwa pendidikan di sana memenuhi standar internasional.

Salah satu keunggulan utama Neubau adalah kemandiriannya. Lingkungannya memang kecil, tetapi memiliki semua yang Anda butuhkan untuk hidup.

Toko. Dari jaringan toko besar (Billa, Spar, Hofer) hingga toko organik kecil, Mariahilf er Straße menawarkan pusat perbelanjaan, butik, toko pakaian, dan toko elektronik.

Layanan Kesehatan. Distrik ini memiliki klinik kota, beberapa klinik swasta, dan praktik dokter gigi. Rumah sakit umum besar terdekat adalah Wilhelminenspital (di distrik ke-16), tetapi berjarak 15 menit berkendara.

Layanan. Binatu, salon rambut, pusat kebugaran, ruang kerja bersama. Semuanya mudah dijangkau.

Wina terkenal dengan sistem transportasi publiknya yang efisien, dan Neubau adalah contoh utamanya. Distrik ini terhubung dengan baik ke seluruh Wina:

Metro. Neubau dilayani oleh tiga jalur metro: U3 (stasiun Zieglergasse, Neubau Gasse, dan Volkstheater), persimpangan dengan U2 di Volkstheater, dan akses ke U6 (Burggasse–Stadthalle) di barat laut. Hal ini menjamin perjalanan isokron yang singkat: 5–10 menit ke pusat kota, 15–25 menit ke universitas-universitas utama dan alamat bisnis.

Bus dan trem. Jalur trem ikonis 49 (melalui Siebensterngasse/Westbahnstraße ke pusat kota), 46 (sepanjang Burggasse menuju Ring), 5 (melalui Kaiserstraße ke poros Praterstern/Westbahnhof), dan bus 13A – salah satu jalur lintas kota yang paling bermanfaat.

Mereka tidak hanya menyediakan koneksi ke distrik lain, tetapi juga menawarkan "pengalaman Wina": menaiki Jalur Lingkar dan melihat seluruh pusat kota. "Jaringan halus" yang padat ini memungkinkan Anda berkeliling tanpa mobil.

Berjalan kaki dan bersepeda. Infrastruktur sepeda dan zona pejalan kaki merupakan keunggulan distrik ini. Rekonstruksi Zieglergasse di jalur ke-6 dan "jalur kedua" (sabuk di sepanjang Museumsquartier) yang berdekatan telah meningkatkan prioritas bagi pejalan kaki dan pesepeda.

Jalur pejalan kaki yang lebar Mariahilfer Straße telah menjadi ciri khas program renovasi jalan di Wina. Situs web resmi kota menguraikan prinsip-prinsipnya: pengurangan lalu lintas angkutan umum, peningkatan penghijauan, dan penyeberangan yang aman.

Zona pejalan kaki diperluas: halaman MQ, Spittelberg, dan jalan-jalan samping dekat Neubauadalah "pengaturan melodi perkotaan" yang membuat area tersebut nyaman untuk ditinggali tanpa mobil.

Waktu tempuh dari Neubau:

• Pusat bersejarah (Stephansplatz) berjarak 10 menit perjalanan metro.
• Ke stasiun pusat – 15 menit
• Ke bandara – 35–40 menit
• Universitas Wina berjarak 10–12 menit.

Parkir di Neubau merupakan masalah tersendiri. Sejak 2022, hampir seluruh wilayah Wina telah beralih ke manajemen parkir distrik (Parkraumbewirtschaftung). Distrik ini padat dan padat penduduk, sehingga parkir menjadi tantangan tersendiri.

Seluruh kota Neubau tercakup dalam Kurzparkzone —parkir jangka pendek berbayar pada hari kerja dengan batas waktu (biasanya hingga dua jam)—dan sistem Parkpickerl untuk penduduk. Mulai tahun 2025, tarif dasar parkir jangka pendek adalah: 30 menit – €1,30, 60 menit – €2,60, 90 menit – €3,90, 120 menit – €5,20; tiket gratis 15 menit juga tersedia.

Resident Parkpickerl memberikan hak parkir tanpa batas di area Anda (tergantung pada pengecualian lokal di “jalan bisnis”) dan dikeluarkan melalui hakim.

Banyak bangunan modern dilengkapi dengan parkir bawah tanah. Parkir umum juga tersedia di area tersebut, tetapi biayanya cukup mahal (€2-3 per jam).
Lebih lanjut, Neubau melihat adanya inisiatif untuk mengganti ruang parkir dengan elemen hijau: penanaman pohon, rak sepeda, kisi-kisi hijau, dan saluran drainase air hujan—semuanya merupakan bagian dari adaptasi kota terhadap musim panas.

Dalam praktik saya, saya sering menghadapi pertanyaan: "Apakah layak membeli apartemen dengan tempat parkir?" Jawaban saya: jika memungkinkan, ya. Parkir meningkatkan likuiditas properti dan memudahkan hidup pemiliknya.

Neubau memiliki peta agama yang beragam, mencerminkan multikulturalisme di pusat kota Wina:

• Gereja Katolik Roma Pfarrkirche St. Ulrich. Pusat sejarah paroki distrik ini (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien ). Jemaatnya yang dinamis, ibadah rutin, dan tradisi musik yang telah berlangsung lebih dari 100 tahun.
• Evangelis Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Paroki Neubau /Fünfhaus.
• Komunitas Agama Islam Austria (IGGÖ). Struktur federal dengan kantor pusat di Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien ).

Beberapa gereja ikonis (seperti Kirche am Steinhof atau Servitenkirche) terletak di distrik-distrik tetangga, tetapi dalam radius 10-20 menit dengan transportasi umum. Distrik ini mendukung inisiatif lintas agama dan proyek-proyek budaya, dan paroki-paroki terlibat aktif dalam kegiatan sosial (pameran amal, malam musik).

Inilah jantung kreativitas Wina. Di sinilah MuseumsQuartier berada, puluhan galeri, teater, dan ruang seni berada. Distrik ini ramai dengan festival, pekan raya, dan pertunjukan jalanan. Neubau juga surga bagi para pencinta kopi: kafe ada di mana-mana, mulai dari kafe Wina kuno hingga Skandinavia minimalis.

Daya tarik utamanya adalah MuseumsQuartier , salah satu kompleks museum terbesar di Eropa. Museum ini menaungi:

• Museum Seni Modern (MUMOK)
• Museum Leopold (koleksi Schiele, Klimt)
• Seni Wien
• Museum Anak ZOOM
• Q21 (Kuartal Budaya Digital)
• Pusat Tari dan Teater Kontemporer
• Halaman terbuka dan ruang santai musim panas
• Festival, ceramah, dan konser juga diadakan di sini.

Spittelberg. Jaringan gang dan halaman sempit yang dipenuhi galeri, toko desainer, bar, dan restoran. Weihnachtsmarkt am Spittelberg adalah salah satu pasar Natal paling meriah di Wina. Di musim panas, terdapat konser musik, dan di musim dingin, anggur mulled dan kerajinan tangan.

WestLicht. Sebuah museum dan pusat fotografi di Westbahnstraße: pameran, lelang kamera, dan program edukasi. "Poros fotografi" ini, bersama galeri-galeri di sepanjang Zieglergasse dan Neubau , membentuk rencana perjalanan akhir pekan yang kreatif.

Kafe dan gastronomi. Moto Neubau adalah "tanpa pretensi, tetapi berselera": mulai dari kedai kopi spesial dengan tempat pemanggangannya sendiri hingga bistro urban yang menyajikan produk lokal. Mariahilfer Straße menawarkan merek-merek ternama dan kafe-kafe keluarga; jalan-jalan di bagian dalam dipenuhi kedai-kedai kecil khas.

Kalender "budaya Neubau" mencakup festival untuk desain dan ekonomi kreatif: Vienna Design Week secara teratur mengaktifkan tempat dan ruang pop-up di distrik pusat, termasuk sekitar tanggal 7.

Riset tentang industri kreatif mendokumentasikan skala sektor ini: hampir seperlima perusahaan di Wina merupakan bagian dari ekonomi kreatif, mempekerjakan puluhan ribu profesional dan menghasilkan pendapatan miliaran euro. Proses-proses ini tak terpisahkan dari kehidupan nyata di jalanan Neubau.

Meskipun Neubau adalah distrik bersejarah yang padat, "pelarut hijau" di sini dipikirkan dengan baik:

• Josef-Strauß-Park adalah taman kota yang nyaman dengan area anak-anak dan pepohonan rindang.
• Weghuberpark adalah kawasan hijau dekat MQ, tempat untuk berhenti sejenak dan bermain anak-anak.
• Sankt-Ulrichs-Platz lebih menyerupai alun-alun daripada taman, tetapi dengan elemen hijau dan “ruang bernapas” di tengah struktur bangunan yang padat.

Distrik-distrik dalam Wina secara tradisional kurang memiliki taman yang luas dibandingkan dengan distrik-distrik luarnya. Namun, Neubau menawarkan sistem ruang hijau kecil, halaman, dan jalan-jalan "beriklim", serta lokasinya yang dekat dengan taman-taman kota besar yang dapat dicapai dengan berjalan kaki atau naik trem selama 10-20 menit (Burggarten dekat Ring, Augarten lebih jauh ke utara melalui pusat kota).

Dalam beberapa tahun terakhir, kota ini telah aktif berinvestasi dalam penghijauan jalan, penanaman pohon, dan langkah-langkah "pendinginan" (jalur pejalan kaki yang teduh, penyiram air, dan air mancur). Siaran pers resmi dan program kota menyoroti proyek-proyek untuk meningkatkan tutupan pohon dan mengadaptasi jalan terhadap panas, terutama di jalan-jalan utama.

Dalam hal halaman, banyak proyek perumahan "gof" yang mengalami peningkatan: taman bermain, rak sepeda, ruang hijau, dan kompos. Hal ini penting bagi keluarga: ketika "kualitas halaman" tinggi, bahkan apartemen kecil pun "berfungsi" seperti rumah besar—anak bermain di lantai bawah, dan orang tua dapat melihat ke luar jendela. Bagi investor, ini berarti jumlah penyewa yang lebih banyak.

Keunggulan Neubau adalah jalan pejalan kaki dan "Begegnungszonen" (zona pertemuan di mana lalu lintas mobil dibatasi dan pejalan kaki serta pesepeda diprioritaskan). Mengubah geometri jalan dan menambahkan tanaman hijau secara langsung meningkatkan iklim mikro dan "menjual" alamat tersebut. Proyek-proyek di Mariahilfer Straße dan Zieglergasse telah menunjukkan bahwa setelah transportasi umum dihapuskan, waktu tunggu dan omzet usaha kecil meningkat.

Neubau mencontohkan bagaimana sebuah distrik dapat menjadi hunian, budaya, dan bisnis secara bersamaan. Meskipun ukurannya kecil, distrik ini telah menjadi salah satu pusat ekonomi kreatif Wina. Area-area utama meliputi:

Industri Kreatif. Kawasan ini benar-benar dipenuhi studio desain, bengkel seniman, dan galeri. Kawasan ini juga menjadi rumah bagi ruang pamer merek fesyen, firma arsitektur kecil, dan agensi pemasaran digital.

Neubau merupakan bagian dari program Creative Vienna, yang mendukung perusahaan rintisan dan usaha kecil di sektor seni dan teknologi.

Pariwisata. Arus wisatawan ke Wina meningkat setiap tahun, dan Neubau mendapatkan keuntungan langsung dari hal ini. Hotel, hotel butik, dan apartemen sewa jangka pendek (Airbnb) memberikan pendapatan tambahan bagi distrik ini.

Ritel dan Jasa. Mariahilf er Straße adalah jalur perbelanjaan utama Wina, yang berarti Neubau memiliki omzet ritel yang signifikan. Dari butik mewah hingga toko-toko ritel yang terjangkau, arus pembeli menciptakan perekonomian yang dinamis bagi distrik ini.

Koneksi internasional. Bagi penduduk, koneksi internasional berarti, pertama dan terutama, akses mudah ke pusat organisasi dan kampus: 10–20 menit dengan metro dan Anda akan tiba di kementerian, departemen kota, dan kantor pusat lembaga internasional. Bagi penyewa ekspatriat, ini merupakan nilai jual; bagi investor, ini merupakan jaminan permintaan.

Menurut statistik kota:

• Proporsi penduduk yang bekerja di sektor jasa sekitar 80%
• 20% penduduk distrik ini bekerja di sektor ekonomi kreatif
• Pendapatan keluarga rata-rata 12–15% lebih tinggi dibandingkan pendapatan rata-rata di Wina

Neubau tidak tinggal diam: kota ini aktif berinvestasi dalam pengembangan wilayah tersebut.

Kompleks perumahan baru. Meskipun ruang terbatas, proyek pembangunan kembali terus bermunculan. Bangunan-bangunan industri tua disulap menjadi apartemen modern dengan parkir bawah tanah, teras hijau, dan teknologi hemat energi.

• "Green Neubau" adalah program untuk meningkatkan jumlah pohon dan halaman hijau.
• Pengembangan infrastruktur bersepeda.
• "Jalan untuk orang" (zona pejalan kaki dan "zona yang berlawanan arah")
• Dukungan untuk industri kreatif (pinjaman preferensial, penyewaan tempat untuk perusahaan rintisan).

Sorotan khusus adalah pengalihan jalur U2×U3 ke Neubau Gasse di masa mendatang. Proyek U2×U5 akan memodernisasi hub pusat: konfigurasi jalur baru diperkirakan mulai tahun 2030, dan Neubau Gasse akan dialihkan ke U2, yang selanjutnya akan meningkatkan nilai transportasi alamat dalam radius 300–500 meter dari pintu masuk. Hal ini merupakan faktor penting untuk investasi jangka panjang.

Minat investor. Rekan-rekan saya di bidang properti mencatat bahwa Neubau telah menjadi salah satu dari lima distrik teratas di Wina untuk pertanyaan investor asing selama lima tahun terakhir. Alasannya jelas: pasokan terbatas dan permintaan meningkat.

Pasokan terbatas. Wilayahnya kecil, dengan sangat sedikit proyek baru. Sementara itu, permintaan tetap tinggi. Ini berarti harga naik lebih cepat daripada rata-rata kota.

Penonton. Profesional muda, kelas kreatif, dan spesialis internasional tinggal di sini. Mereka bersedia membayar sewa dan harga rumah yang lebih tinggi daripada di daerah sekitarnya.

Harga dan dinamika

• Harga rata-rata per meter persegi (2025): €5.800–€6.200
• Pertumbuhan selama 5 tahun terakhir: +20–25%
• Rata-rata sewa untuk apartemen seluas 70 m²: €1.200–€1.500 per bulan

Prakiraan. Para ahli memperkirakan pertumbuhan harga lebih lanjut sebesar 3-5% per tahun di tahun-tahun mendatang. Apartemen dengan teras, balkon, dan parkir bawah tanah sangat diminati.

Perbandingan dengan daerah lain.

• Neubau: 5.800–6.200 €/m²
• Mariahilf (distrik ke-6): 5.200–5.600 €/m²
• Josefstadt (distrik ke-8): €5.500–€6.000/m²

Dengan demikian, Neubau secara konsisten tetap berada pada posisi teratas kisaran harga.

Permintaan sewa yang stabil (terutama di kalangan ekspatriat dan mahasiswa). Harga properti naik lebih cepat daripada rata-rata di Wina – selama 20 tahun terakhir, Neubau telah mengalami peningkatan sebesar 120%, dibandingkan dengan rata-rata di Wina yang hanya sebesar +85%. Kawasan ini ideal bagi investor yang berfokus pada nilai jangka panjang dan permintaan sewa yang tinggi.

Ketika membandingkan "lingkungan terbaik untuk tinggal di Wina", Neubau seringkali mengungguli wilayah pinggiran kota dalam hal kualitas lingkungan dan waktu tempuh—dan karenanya lebih mahal. Namun, Neubau lebih murah daripada alamat-alamat ultra-prestisius di distrik 1 dan sebagian distrik 9 di "Segitiga Emas". Untuk strategi "arus sewa + pertumbuhan modal", Neubau berada di "tengah-tengah" dengan tingkat hunian yang tinggi.

Jika tujuannya adalah sewa yang aman dan keluar dengan lancar, saya akan menempatkan Neubau di 3 teratas, bersama dengan peringkat ke-6 dan ke-8. Risiko konstruksi di sini lebih rendah, dan lebih banyak pekerjaan yang diperlukan untuk meningkatkan kualitas interior dan pengalaman penyewa.

Neubau adalah pilihan para profesional muda, keluarga urban, dan investor yang menghargai kemudahan berjalan kaki, budaya, dan lingkungan perkotaan berkualitas tinggi. Bukan tentang "alun-alun istana" atau "ketenangan pinggiran kota", melainkan tentang hiruk pikuk distrik seni, kedai kopi, dan museum—dalam dosis yang tepat.

Dalam memilih lingkungan terbaik untuk tinggal di Wina, distrik ke-7 Wina selalu menempati peringkat tinggi. Distrik ini tidak berbahaya, dan tentu saja tidak merugikan: distrik ini merupakan pusat kreatif klasik di mana orang-orang menghargai renovasi yang baik, utilitas, halaman yang tenang, serta kenyamanan kereta dorong dan sepeda.

Bagi investor, rumusnya adalah: lokasi (U3 + U2 masa depan) + struktur historis + perbaikan perkotaan = likuiditas sewa dan stabilitas nilai.

Untuk siapa ini ideal?

• Profesional muda. Tinggal dekat pusat kota, bekerja di kantor kreatif, dan menikmati acara budaya di malam hari sangatlah nyaman.
• Keluarga. Meskipun pembangunannya padat, kawasan ini menawarkan sekolah, taman kanak-kanak, dan lingkungan yang aman.
• Orang-orang kreatif. Suasana di Neubau sangat menginspirasi, dan mudah menemukan komunitas yang sepemikiran di sini.
• Investor. Pasokan yang terbatas dan permintaan yang tinggi menjadikan area ini peluang investasi yang menguntungkan.

Mari kita rangkum keunggulan utama Neubau:

Neubau adalah "distrik peluang": untuk bisnis, kreativitas, dan kehidupan yang nyaman. Kawasan ini memiliki semua yang Anda butuhkan untuk merasa "di pusat segala hal." Dan, dilihat dari kondisinya saat ini, Neubau akan tetap menjadi salah satu kawasan paling menarik di Wina selama bertahun-tahun mendatang.