Distrik ke-11 Wina – Simmering industri dan masa depannya

Banyak wisatawan yang tiba di Wina pertama kali melihat Katedral St. Stephen, Istana Schönbrunn, dan jalan-jalan klasik bergaya kekaisaran di pusat kota. Namun, kota ini memiliki wajah lain—industri, kelas pekerja, dengan sedikit masa lalu yang keras dan proyek-proyek modern yang mengejutkan. Inilah tepatnya bagaimana Simmering Simmering distrik ke-11 Wina , yang terletak di tenggara ibu kota, menampilkan dirinya kepada penduduk dan pengunjung.

Sekilas, tempat ini jauh dari gambaran "kartu pos dari Wina". Di sini, pabrik-pabrik berdiri berdampingan dengan permukiman, jalur kereta api membentang di jantung distrik, dan jalanannya tampak lebih fungsional dibandingkan dengan distrik-distrik yang lebih borjuis.

Namun, jika kita amati lebih dekat, Simmering akan mengungkap sisi yang sama sekali berbeda: sebuah distrik di mana bekas tempat penampungan gas telah diubah menjadi kompleks perumahan dan budaya futuristik, serta taman hijau berdiri berdampingan dengan lokasi industri.

Distrik ini mencakup luas 23,3 kilometer persegi —area yang signifikan bagi Wina. Distrik ini dihuni oleh lebih dari 105.000 orang , dan jumlah tersebut terus bertambah. Kepadatannya sekitar 4.500 orang per kilometer persegi, membuat Simmering kurang "padat" dibandingkan distrik Favoriten yang padat penduduk, tetapi lebih ramai daripada distrik-distrik di sekitarnya.

Simmering adalah tempat yang penuh kontras. Di satu sisi, ia dikenal sebagai "pinggiran kota kelas pekerja" dan terkadang dianggap sebagai salah satu "daerah kurang mampu" di Wina. Di sisi lain, ia merupakan rumah bagi Zentralfriedhof, taman terbesar di kota ini, kompleks perumahan modern di dekat Gasometer, dan pusat transportasi penting yang strategis (jalur metro U3, Bandara Schwechat, dan Simmering ).

Dengan demikian, distrik ke-11 dapat digambarkan sebagai "kota di dalam kota": distrik ini menawarkan perumahan, lapangan kerja, transportasi, taman, fasilitas budaya, dan bahkan objek wisata tersendiri. Bagi sebagian orang, distrik ini distereotipkan sebagai "lingkungan yang rawan kejahatan", sementara bagi yang lain, distrik ini merupakan tempat tinggal yang nyaman dan terjangkau.

Sejarah wilayah ini berawal dari Abad Pertengahan. Penyebutan pertama tentang permukiman di lokasi Simmering saat ini berasal dari abad ke-13. Saat itu, Simmering merupakan sebuah desa kecil tempat penduduknya bertani dan beternak anggur.

Abad ke-19: industrialisasi

Situasi berubah drastis pada abad ke-19. Wina berkembang pesat, dan pinggiran timurnya mulai berkembang menjadi kawasan industri. Pabrik batu bata, bengkel, pabrik, dan, khususnya, Gasometer —tabung raksasa, setinggi hampir 70 meter, yang menyimpan gas untuk penerangan jalan dan pemanas rumah—muncul di Simmering.

Pada tahun 1892, Simmering resmi menjadi bagian dari Wina. Sejak saat itu, Simmering menjadi distrik kelas pekerja yang khas, menarik para migran dari Republik Ceko, Hongaria, Kroasia, dan berbagai wilayah Austria-Hongaria lainnya. Distrik ini berkembang pesat, dengan banyaknya rumah, toko, dan sekolah baru yang dibangun.

Pada paruh pertama abad ke-20, Simmering mengukuhkan statusnya sebagai distrik kelas pekerja. Selama "Wina Merah" , hof (rumah) komunal dibangun di sini, menyediakan perumahan terjangkau bagi keluarga berpenghasilan rendah. Distrik ini mendapatkan reputasi sebagai pusat industri, yang mempekerjakan puluhan ribu pekerja.

Selama Perang Dunia II, Simmering menjadi sasaran serangan udara : pabrik-pabrik, tangki gas, dan pembangkit listriknya memiliki kepentingan strategis. Banyak permukiman hancur, tetapi dibangun kembali pada tahun-tahun pascaperang.

Pada akhir abad ke-20, penampung gas sudah usang: tidak lagi digunakan untuk menyimpan gas. Pertanyaannya kemudian: menghancurkan atau melestarikan? Akhirnya, diputuskan untuk merekonstruksinya.

Pada tahun 2001, bekas kawasan industri raksasa ini diubah menjadi Gasometer City . Kompleks ini menampung apartemen, asrama mahasiswa, kantor, toko, bioskop, dan tempat konser. Fasad-fasadnya mempertahankan tampilan historisnya, sementara interiornya menjadi simbol arsitektur modern. Proyek ini menjadi "rebranding" sejati bagi distrik tersebut: untuk pertama kalinya, Simmering mulai dianggap tidak hanya sebagai kawasan pinggiran kelas pekerja tetapi juga sebagai zona masa depan.

Simmering menempati bagian tenggara Wina dan dianggap sebagai pintu gerbang kota. Distrik ini berbatasan dengan Favoriten ke-10 di barat, Landstrasse ke-3, dan Leopoldstadt ke-2 di utara, serta meluas hingga perbatasan ibu kota di timur. Di sinilah jalan raya menuju Bandara Internasional Schwechat bermula, dan kawasan industri berada.

Luas total distrik ini adalah 23,3 kilometer persegi , menjadikannya salah satu distrik terluas di dalam batas kota. Populasinya sekitar 105.000 jiwa , dan terus bertambah berkat pembangunan perumahan baru dan migrasi.

Simmering bukanlah sesuatu yang homogen. Di dalamnya, beberapa area berbeda dapat diidentifikasi, masing-masing dengan atmosfer, arsitektur, dan standar hidup yang sangat berbeda:

1. 1. Zona Utara (Gasometer, Erdbergstraße, Nähe U3).
      Inilah wajah "Simmering baru". Zona ini merupakan rumah bagi empat penampung gas terkenal yang dialihfungsikan menjadi kompleks perumahan dan budaya, serta lingkungan modern dengan gedung-gedung baru, perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Bagian distrik ini paling dekat dengan konsep "distrik bergengsi Wina" di dalam distrik tersebut.
   2. Bagian tengah (Enkplatz, Geiselberg, Simmering er Hauptstraße). Distrik kelas pekerja klasik, tempat bangunan komunal abad ke-20, gedung apartemen tua, pasar, dan toko-toko murah masih dilestarikan. Kawasan ini padat penduduk, dengan banyak migran dan mahasiswa.
      Kawasan ini sering dianggap "multikultural" atau bahkan "kurang beruntung" di Wina, meskipun bagi banyak keluarga, kawasan ini tetap menjadi yang paling terjangkau dalam hal perumahan.
   3. Bagian selatan (Zentralfriedhof, Albern, Laaer Wald).
      Kawasan hijau dan tenang, rumah bagi Zentralfriedhof, taman dan pemakaman terbesar di kota, area hutan, dan area permukiman dengan kepadatan rendah. Kawasan ini menarik keluarga dengan anak-anak dan mereka yang menghargai kedamaian dan ketenangan namun bersedia menjauh dari pusat kota.

Ciri khas Simmering adalah kontrasnya yang mencolok dalam satu distrik. Di utara dan barat, gedung-gedung futuristik dan lingkungan baru dapat dilihat di dekat Gasometer City: fasad kaca yang berkilauan, klub, gedung konser, dan apartemen modern.

Kawasan Simmering ini dianggap hampir seperti “Wina baru”, ditujukan kepada kaum muda, ekspatriat, dan mereka yang ingin tinggal di kompleks yang bergaya dan nyaman.

Namun, hanya beberapa kilometer setelah memasuki distrik ini, pemandangannya berubah. Permukiman kelas pekerja tua dengan bangunan-bangunan dari akhir abad ke-19 dan awal abad ke-20 mengingatkan kita pada masa lalu distrik ini. Di sini, Anda masih dapat menemukan rumah-rumah pertanian dengan fasad yang mengelupas, halaman yang sempit, toko-toko kecil, dan kafe-kafe murah. Bagi sebagian orang, inilah "suasana Wina yang sesungguhnya", sementara bagi yang lain, ini adalah pengingat bahwa tidak semua distrik ini berhasil bertahan dari renovasi.

Bagian selatan Simmering memiliki suasana yang benar-benar tenang, hampir seperti pedesaan. Zentralfriedhof dan taman-taman di sekitarnya menciptakan suasana nyaman dan tenang. Di sini Anda dapat berjalan-jalan di sepanjang jalan yang panjang, bersepeda, atau berpiknik. Banyak keluarga memilih bagian distrik ini karena memadukan hunian terjangkau dengan kedekatan dengan alam.

Para urbanis sering menyebut Simmering sebagai "Wina mini". Kota ini memiliki segalanya: industri, pengembangan perumahan, ruang kreatif, dan ruang hijau yang luas. Distrik ini sulit digambarkan dalam satu kata: berlapis-lapis, dinamis, dan terus berubah. Kombinasi inilah yang membuatnya menarik bagi penduduk, investor, dan wisatawan.

Simmering dihuni sekitar 105.000 orang , dan jumlah ini terus bertambah dari tahun ke tahun. Distrik ini memiliki kepadatan pembangunan sedang —sekitar 4.500 penduduk per kilometer persegi. Hal ini membuatnya lebih padat penduduknya dibandingkan Favoriten di dekatnya, tetapi tetap cukup ramai. Distrik ini terasa semarak berkat pembangunan yang padat di sepanjang jalan-jalan utama dan suasana multikultural yang dipupuk oleh penduduk setempat.

Simmering adalah distrik yang benar-benar multikultural di Vienna .

Secara historis, para pekerja dari Bohemia, Moravia, dan Hongaria bermigrasi ke sini. Setelah Perang Dunia II, komunitas migran dari Balkan menetap di sini, dan mulai tahun 1960-an, orang-orang Turki dan Yugoslavia berdatangan secara massal ke wilayah ini, diundang sebagai pekerja tamu untuk bekerja di pabrik dan lokasi konstruksi.

Dalam beberapa dekade terakhir, gelombang migrasi baru : warga Suriah, Afghanistan, Arab, dan Eropa Timur. Berkat kedekatannya dengan Bandara Schwechat dan pusat logistik utama, kawasan ini telah menjadi lokasi yang nyaman bagi para ekspatriat yang bekerja di industri transportasi dan jasa.

Kini, berjalan-jalan di sepanjang Simmering er Hauptstraße menjadi perjalanan singkat keliling dunia: Anda dapat mendengar dialek Turki, Serbia, dan Kroasia, bahasa Arab, dan tentu saja, bahasa Jerman. Restoran halal, toko rempah oriental, "beissel" (toko roti) tradisional Wina, dan toko roti semuanya ada di sini. Perpaduan budaya ini merupakan harta karun sekaligus tantangan bagi distrik ini.

Dibandingkan dengan distrik "borjuis" seperti distrik 1 ( Innere Stadt ) atau distrik 19 ( Döbling ), Simmering terlihat lebih muda .

• Kaum muda datang ke sini karena harga sewa yang lebih rendah.
• Mahasiswa memilih apartemen yang dekat dengan stasiun metro U3 atau dekat dengan Kampus FH Wien , yang lokasinya sangat dekat.
• Keluarga muda dengan anak-anak menemukan kompromi antara harga dan kenyamanan di sini: daerah ini memiliki banyak sekolah, taman kanak-kanak, dan ruang hijau.

Di saat yang sama, Simmering tetap menjadi rumah bagi para pensiunan yang telah tinggal di lahan pertanian yang sama selama puluhan tahun. Kontras generasi membentuk karakter khas lingkungan tersebut: mahasiswa dan warga Wina lanjut usia mungkin tinggal di satu gedung, sementara keluarga imigran besar tinggal di gedung berikutnya.

Dari segi tingkat pendapatan, distrik ini dianggap berada di "sepertiga tengah" kota. Tidak ada konsentrasi penduduk yang hanya kaya atau hanya miskin, tetapi kesenjangannya terlihat jelas:

• Di daerah yang lebih tua, harga sewa dapat mulai dari €11–12/m², membuat perumahan terjangkau bagi mahasiswa dan pekerja.
• Di kompleks baru dekat Gasometer City, harga mendekati harga di kawasan bergengsi: €16–18/m² untuk sewa, sementara harga beli mencapai €6.000–7.000 per m².

Kisaran harga ini menunjukkan bahwa Simmering bukanlah kawasan yang sepenuhnya tertinggal di Wina, juga bukan kawasan bergengsi. Ini adalah lingkungan di mana bangunan sederhana berlantai lima dengan perumahan terjangkau dapat berdiri berdampingan dengan kompleks perumahan modern yang dilengkapi apartemen desainer.

Jika kita membagi penduduk distrik tersebut ke dalam kelompok-kelompok, kita akan mendapatkan gambaran yang menarik:

1. Pekerja dan migran
   merupakan mayoritas penduduk. Banyak yang bekerja di pabrik (Siemens, LEO Pharma), logistik, atau konstruksi. Keluarga mereka telah lama menetap di daerah ini dan membentuk "kehidupan sehari-hari" Simmering: pasar, toko-toko kecil, dan kafe.
2. Mahasiswa dan profesional muda.
   Berkat kedekatannya dengan universitas dan harga sewa yang lebih rendah, mereka merupakan bagian yang signifikan dari penyewa. Mereka dapat ditemukan di Gasometer City, asrama mahasiswa, dan apartemen dekat metro.
3. Keluarga berpenghasilan menengah.
   Mereka sering menetap di bagian selatan kota, lebih dekat dengan Zentralfriedhof dan area hijau. Mereka menghargai ketenangan, taman, dan akses ke sekolah.
4. Ekspatriat dan investor.
   Penghuni baru yang membeli apartemen di kompleks bergengsi dari Gasometer. Mereka menghargai hunian modern dan transportasi yang nyaman ke pusat kota dan bandara.

Simmering adalah lingkungan di mana lapisan sejarah dan perkembangan baru terjalin dengan sangat jelas. Di satu lingkungan, Anda akan menemukan unit-unit perumahan komunal yang dihuni oleh keluarga selama tiga generasi, sementara di lingkungan lain, Anda akan menemukan menara Gasometer berkaca, rumah bagi para profesional TI muda dan spesialis internasional.

Kontras ini menciptakan suasana keberagaman : distrik ini mungkin tampak ramai, bahkan kacau, tetapi justru di situlah energinya berada. Bagi sebagian orang, ini merupakan kekurangan—Simmering terasa seperti "pinggiran kota kelas pekerja". Bagi yang lain, ini merupakan kelebihan: Simmering menawarkan ritme kehidupan kota besar Eropa yang sesungguhnya, tanpa gemerlap, tetapi menjanjikan.

Perumahan di Simmering menawarkan keragaman yang jarang ditemukan di Wina. Di sini, Anda akan menemukan segalanya, mulai dari bekas tempat tinggal pekerja dan perumahan kota dari era "Wina Merah" hingga kompleks hunian kelas bisnis modern di dekat Gasometer City. Inilah mengapa distrik ini dianggap terjangkau dan merupakan peluang investasi yang menjanjikan.

Perkembangannya berkaitan erat dengan sejarah: dulunya merupakan kawasan pinggiran industri tempat para pekerja beraktivitas, kini menjadi salah satu distrik tempat hal-hal lama hidup berdampingan dengan hal-hal ultra-modern.

Simmering merupakan salah satu distrik di mana apartemen kota— Gemeindebau —menguasai pangsa pasar yang signifikan. Menurut Stadt Wien , sekitar 20–22% dari total perumahan di distrik tersebut dimiliki oleh kota dan disewakan kepada warga dengan harga preferensial.

Kompleks-kompleks ini dibangun pada tahun 1920-an dan 1930-an, selama era "Wina Merah". Kompleks-komplek ini merupakan blok-blok hunian besar dengan halaman, ruang hijau, dan infrastruktur yang nyaman. Apartemen-apartemen ini tetap diminati hingga saat ini: mereka dihuni oleh para pensiunan, mahasiswa, keluarga muda dengan anak-anak, dan pekerja.

Perumahan sosial membuat area tersebut menarik bagi mereka yang mencari harga sewa rendah dengan jaringan transportasi yang baik .

Sebagian besar hunian di Simmering terdiri dari bangunan-bangunan dari akhir abad ke-19 dan pertengahan abad ke-20 . Banyak yang dibangun sebagai apartemen atau perumahan bagi pekerja pabrik dan penggilingan. Arsitektur di sini sebagian besar bersifat utilitarian, tanpa ornamen yang tidak perlu, mencerminkan karakter kelas pekerja di distrik tersebut.

Namun, dalam beberapa dekade terakhir, pemerintah kota telah aktif berinvestasi dalam renovasi bangunan tua . Program ini meliputi:

• restorasi fasad,
• peningkatan isolasi dan efisiensi energi,
• peningkatan halaman dan ruang publik,
• pembukaan kafe dan toko di lantai dasar.

Proyek-proyek seperti itu membantu menghilangkan reputasi sebagai "lingkungan yang buruk" dan mengubah perumahan lama menjadi perumahan yang nyaman dengan fasilitas modern.

Selama dua dekade terakhir, Simmering telah menjadi lokasi eksperimen pembangunan perkotaan besar yang telah mengubah persepsi masyarakat terhadap kawasan tersebut. Meskipun dulunya hanya identik dengan pabrik dan permukiman kelas pekerja, kini Simmering menjadi rumah bagi beberapa kompleks perumahan paling unik dan bergengsi di ibu kota.

• Gasometer City adalah proyek unik untuk merenovasi empat bekas tempat penyimpanan gas. Di dalamnya, terdapat apartemen, asrama mahasiswa, bioskop, toko, pusat kebugaran, dan aula konser. Gasometer City menampung mahasiswa dan profesional kaya.
• Kompleks perumahan dekat Simmering Bahnhof dan Enkplatz adalah bangunan modern dengan garasi bawah tanah, teras hijau, dan apartemen kelas bisnis.
• Proyek Grenze Albern adalah kompleks perumahan bertingkat rendah yang terletak dekat area hijau, ditujukan untuk keluarga.

Dengan demikian, Simmering perlahan-lahan keluar dari kategori "pinggiran kota kelas pekerja". Pembangunan baru membuatnya menarik bagi warga Wina yang makmur dan investor, meskipun citra keseluruhan kawasan ini masih beragam: lingkungan kelas pekerja yang lebih tua berdampingan dengan pembangunan baru yang bergengsi.

Pasar real estat di Simmering sangat heterogen.

• Membeli rumah:
  • di rumah-rumah pertanian tua dan rumah-rumah abad ke-19-20 – mulai dari €4900 per m²,
  • Di kompleks baru di Gasometer - €6000–7000 per m².
• Perumahan untuk disewa:
  • di rumah-rumah tua - 11–12 €/m²,
  • di apartemen baru - 15–18 €/m².

Fakta menarik: pada tahun 2024, harga rumah rata-rata di Simmering meningkat sebesar 6,8%, lebih tinggi daripada rata-rata di Wina. Para ahli mengaitkan hal ini dengan daya tarik kawasan tersebut bagi para investor, yang semakin memandang apartemen Gasometer sebagai aset yang dapat diandalkan.

Dengan demikian, perbedaan antara segmen lama dan baru dapat mencapai 40–50%. Hal ini menjadi keunggulan unik Simmering: kawasan ini tetap menjadi kawasan perumahan terjangkau sekaligus zona investasi yang menjanjikan.

Profil sosial penduduk distrik ini beragam, dan inilah yang memberi daerah ini dinamika tersendiri.

1. Mahasiswa dan profesional muda menyewa apartemen di dekat stasiun Gasometer dan metro. Mereka menghargai kedekatan dengan universitas dan kesempatan untuk tinggal di lingkungan modern dengan harga yang relatif terjangkau (asrama atau apartemen mahasiswa).
2. Para pekerja dan migran secara tradisional menetap di apartemen kota dan bangunan tua. Banyak keluarga telah tinggal di sini selama beberapa generasi dan mendukung toko, kafe, dan bengkel lokal.
3. Keluarga berpenghasilan menengah memilih lingkungan selatan, yang lebih dekat dengan Zentralfriedhof dan area hijau. Lingkungan ini lebih tenang, tenteram, dan memiliki lebih banyak sekolah dan taman, sehingga menjadikan area ini ramah anak.
4. Investor dan ekspatriat lebih menyukai pembangunan baru di dekat U3 dan Gasometer City. Mereka menikmati kombinasi kenyamanan, status, dan transportasi yang mudah ke pusat kota dan bandara.

Simmering adalah kawasan yang penuh kontras, dan pilihan hunian Anda di sini sangat bergantung pada gaya hidup Anda. Untuk menghindari kesalahan, penting untuk memahami terlebih dahulu apa yang Anda harapkan dari sebuah apartemen dan kawasan tersebut.

1. Mahasiswa dan profesional muda akan menyukai apartemen di dekat Gasometer dan Simmering Bahnhof . Area ini terhubung dengan baik ke pusat kota melalui jalur U3 dan menawarkan berbagai pilihan tempat tinggal dan apartemen mahasiswa. Di malam hari, area ini ramai dengan bar, bioskop, dan tempat konser, sehingga menjamin banyak hiburan.
2. Keluarga dengan anak-anak sebaiknya mempertimbangkan bagian selatan distrik , yang lebih dekat dengan Zentralfriedhof dan taman. Di sana lebih tenang, udaranya lebih bersih, dan terdapat sekolah-sekolah yang bagus. Banyak orang tua memilih lingkungan di dekat Herderpark dan Hyblerpark, yang nyaman untuk berjalan-jalan bersama anak-anak dan aman di malam hari.
3. Investor sebaiknya mempertimbangkan pembangunan baru di dekat Gasometer City dan di sepanjang U3. Kompleks-kompleks ini menawarkan imbal hasil sewa yang tinggi, dan harga apartemen naik lebih cepat daripada rata-rata di Wina. Studio kecil dan apartemen dua kamar tidur sangat menarik, karena mudah disewakan kepada mahasiswa dan ekspatriat.
4. Para pensiunan akan merasa paling nyaman di bangunan pertanian tua dan lingkungan yang tenang di dekat perbatasan dengan Grenze Albern . Area ini menawarkan ritme hidup yang lebih santai, ruang hijau, dan lalu lintas yang lebih sedikit. Para penghuni senior menyukai bangunan-bangunan ini karena suasana dan kenyamanannya—toko dan apotek selalu tersedia di dekatnya.
5. Bagi mereka yang sering bepergian atau bekerja di luar kota , apartemen di dekat Simmering Bahnhof atau lebih dekat ke jalan raya A4 sangatlah ideal. Dari sini, Bandara Schwechat hanya berjarak 15 menit, menjadikan area ini nyaman bagi karyawan maskapai, pilot, pramugari, dan pelancong bisnis.

Tips: Sebelum membeli, habiskan beberapa hari di berbagai bagian Simmering. Cobalah menyewa apartemen dari Gasometer, lalu menyewa apartemen lain yang lebih dekat dengan kawasan selatan. Perbedaan suasananya akan sangat terasa: zona pertama lebih dinamis dan modern, sementara zona kedua lebih hijau dan tenang.

Simmering bukan hanya kawasan industri, tetapi juga tempat dengan struktur pendidikan yang kuat. Meskipun tidak memiliki universitas seperti Favoriten, distrik ini memiliki banyak sekolah dan gimnasium yang menciptakan komunitas lokal yang dinamis. Selain itu, kedekatan kampus FH Wien dan universitas-universitas lain menjadikannya menarik bagi mahasiswa yang mencari tempat tinggal terjangkau.

Distrik ini memiliki lembaga pendidikan negeri dan swasta. Intinya terdiri dari sekolah negeri dan gimnasium, yang mempersiapkan siswa untuk masuk universitas.

Tabel: Lembaga pendidikan utama di Simmering

Bagi banyak keluarga, kedekatan sekolah merupakan faktor kunci dalam memilih tempat tinggal. Pusat komunitas kecil dengan kafe, toko, dan perpustakaan terbentuk di sekitar institusi pendidikan.

Peran pendidikan di Simmering jauh melampaui kurikulum sekolah. Bagi distrik yang selama beberapa dekade dianggap sebagai pinggiran industri Wina, fondasi pendidikan yang kuat telah menjadi faktor kunci dalam transformasinya.

1. Membentuk Identitas Baru.
   Simmering dulu identik dengan pabrik, bengkel trem, dan tangki bensin. Namun kini, sekolah dan sekolah tata bahasa setempat membentuk realitas yang berbeda: sebuah lingkungan tempat anak-anak dapat menerima pendidikan berkualitas setara dengan mereka yang tinggal di distrik yang lebih "borjuis". Orang tua semakin memilih apartemen di dekat sekolah agar anak-anak mereka dapat mengakses program pendidikan modern.
2. Multikulturalisme merupakan nilai tambah.
   Banyak kelas di Simmering bersifat multibahasa: anak-anak dari keluarga Turki, Serbia, Arab, dan Eropa Timur belajar di sini. Bagi sebagian orang, hal ini merupakan tantangan (berbagai tingkat kemampuan bahasa Jerman dan kebutuhan integrasi), tetapi bagi yang lain, ini merupakan nilai tambah yang besar. Anak-anak tumbuh dalam lingkungan yang mengajarkan toleransi dan dialog antarbudaya sejak usia dini.
3. Kursus dewasa.
   VHS Simmering merupakan elemen penting dari kebijakan sosial. Kursus bahasa Jerman untuk migran membantu penduduk baru berintegrasi, dan program kejuruan (TI, akuntansi, desain, kuliner) memungkinkan orang dewasa untuk berganti karier atau meningkatkan keterampilan mereka. Bagi banyak keluarga, ini adalah kesempatan untuk memperbaiki kondisi keuangan mereka dan, dengan demikian, membangun komunitas di daerah tersebut.
4. Dimensi budaya pendidikan.
   Sekolah musik dan perpustakaan menjadikan Simmering bukan sekadar "distrik pendidikan", melainkan pusat budaya sejati. Konser mahasiswa, malam sastra, dan klub remaja diselenggarakan di sini. Semua ini memperkuat "kekuatan lunak" distrik ini: distrik ini bukan hanya menjadi tempat pabrik beroperasi, tetapi juga pusat budaya yang semarak.
5. Daya tarik bagi keluarga dan investor.
   Bagi keluarga dengan anak-anak, faktor "sekolah terdekat" sangatlah penting. Lingkungan dengan sekolah dan SMA yang unggul secara otomatis menjadi lebih berharga bagi calon pembeli rumah. Investor juga mempertimbangkan hal ini: apartemen di dekat institusi pendidikan lebih mudah disewakan.

Semua moda transportasi bertemu di sini: metro, trem, bus, dan kereta api, sementara jalan tol A4 dan Bandara Schwechat hanya beberapa menit berkendara. Transportasi telah membentuk perkembangan distrik ini dan menjadi salah satu alasan utama popularitasnya di kalangan mahasiswa, pekerja migran, dan karyawan perusahaan internasional.

Meskipun Favoriten dikenal sebagai "kota di dalam kota" yang padat penduduk, Simmering dapat digambarkan sebagai "pusat" – tempat kehidupan perkotaan terjalin dengan logistik dan arus internasional.

Tulang punggung sistem transportasi adalah jalur U3, yang berakhir di Simmering. Ini bukan sekadar kemudahan, melainkan keuntungan strategis:

• Warga Gasometer City dapat mencapai pusat kota Wina di Stephansplatz dalam waktu 12–15 menit.
• Anak-anak sekolah dan pelajar dari Enkplatz dengan cepat mencapai universitas-universitas di distrik pusat.
• Pekerja dan karyawan dari lingkungan sekitar Simmering menggabungkan perumahan yang terjangkau dengan akses metro langsung ke distrik bisnis.

Terminal U3 Simmering telah menjadi pusat transportasi: layanan metro, bus, dan kereta komuter bersinggungan di sini. Hal ini memastikan bahwa kawasan ini tidak terisolasi, melainkan terintegrasi dengan ritme kota.

Trem tetap menjadi bagian penting dalam kehidupan. Jalur 71 sangatlah simbolis: bahkan di abad ke-20, orang-orang Wina bercanda bahwa "setiap orang Wina suatu hari nanti akan naik trem 71"—lagipula, trem membawa orang langsung ke Pemakaman Pusat. Kini, jalur tersebut menghubungkan pusat kota dengan kawasan permukiman Simmering dan tetap menjadi bagian dari identitas budaya distrik tersebut.

Bus melayani daerah pinggiran dan menghubungkan distrik ini dengan kawasan industri, bandara, dan distrik-distrik sekitarnya. Jalur 76A/B dan 79A/B , yang menghubungkan kompleks perumahan di selatan dengan metro, sangat populer.

Kereta api. Stasiun Wien Simmering Bahnhof menghubungkan metro dan kereta komuter. Hal ini memungkinkan penduduk untuk mencapai Austria Hilir dengan cepat, yang penting bagi mereka yang bekerja di luar ibu kota.

Simmering memainkan peran khusus dalam sistem transportasi Wina justru karena lokasinya. Distrik ini secara harfiah "menutup" bagian tenggara kota dan mengendalikan titik akses jalan raya.

Jalan utama adalah A4 Ost Autobahn , yang menghubungkan Wina tidak hanya ke Bandara Internasional Schwechat tetapi juga ke perbatasan Hongaria. Ini merupakan keuntungan besar bagi penduduk dan pelaku bisnis:

• Bandara dapat dicapai hanya dalam 10-15 menit,
• perjalanan ke Bratislava memakan waktu sekitar 40-45 menit,
• A4 menyediakan akses mudah ke pedesaan Austria Hilir.

Bukan kebetulan bahwa pusat logistik dan gudang berkembang pesat di Simmering: perusahaan-perusahaan menghargai kedekatan bandara dan kemampuan untuk mengirimkan kargo dengan cepat ke luar negeri. Kawasan ini semakin menarik bagi bisnis internasional, tetapi ada sisi negatifnya.

Kekurangan bagi warga: Tinggal di dekat jalan raya berarti kebisingan dan lalu lintas truk yang konstan. Hal ini terutama terlihat di bagian timur wilayah ini, lebih dekat ke Albern, tempat kawasan industri dan terminal kargo berada. Meskipun pemerintah kota secara aktif menerapkan penghalang kebisingan dan membangun pembatas hijau, warga masih menghadapi masalah lalu lintas.

Dengan demikian, aksesibilitas transportasi di Simmering bagaikan pedang bermata dua: memberikan pertumbuhan ekonomi dan kemudahan berbisnis, tetapi di saat yang sama menciptakan citra "pinggiran industri".

Parkir selalu menjadi masalah mendesak di Simmering. Di satu sisi, Simmering merupakan kawasan industri dengan volume lalu lintas yang tinggi. Di sisi lain, Simmering merupakan rumah bagi banyak bangunan hunian tua, yang dibangun sebelum era kepemilikan mobil massal, ketika penduduk tidak membutuhkan garasi.

Parkir merupakan masalah yang sangat mendesak di lingkungan lama Simmering. Hal ini terutama terjadi di jalan-jalan yang sejajar Simmeringer Hauptstraße, tempat kepadatan bangunan berada pada titik tertinggi. Bangunan-bangunan yang dibangun pada abad ke-19 dan awal abad ke-20 ini dirancang untuk masa ketika tidak ada orang yang memiliki mobil. Halaman bangunan-bangunan ini hampir tidak memiliki cukup ruang untuk area hijau dan bangunan luar, sehingga mustahil untuk memarkir mobil di sana.

Warga bekas lahan pertanian dan gedung apartemen sering melaporkan bahwa "pulang ke rumah di malam hari seperti lotre"—entah mereka akan menemukan tempat parkir kosong di dekat rumah atau harus berkendara memutari blok selama 20-30 menit. Hal ini terutama sulit bagi mereka yang bekerja di pusat kota dan kembali ke daerah tersebut setelah pukul 18.00, ketika jalanan sudah penuh sesak dengan mobil.

Situasi ini semakin diperparah oleh fakta bahwa banyak warga menyimpan mobil yang hanya sesekali mereka gunakan. "Mobil garasi" tua memakan tempat, meskipun pemiliknya hanya menggunakannya di akhir pekan. Untuk wilayah dengan kepadatan tinggi, hal ini menjadi masalah yang serius.

Masalah lainnya adalah jalan-jalan sempit . Di kawasan bersejarah Simmering, jalan-jalan dibangun untuk trem dan pejalan kaki, sehingga kini setiap mobil yang terparkir membuat lalu lintas dua arah hampir mustahil. Bus dan truk sering kali terjebak hingga pengemudi dapat memindahkan kendaraan mereka.

Bagi banyak keluarga muda, inilah alasan mereka pindah ke kompleks perumahan baru dengan garasi bawah tanah. Perumahan lama tetap menarik dari segi harga, tetapi biaya parkir seringkali lebih besar daripada keuntungan lainnya.

Kota ini mengatasi masalah tersebut dengan Parkpickerl , izin khusus untuk penduduk.

• Biaya izinnya relatif rendah,
• Hal ini memungkinkan penduduk untuk parkir di jalan-jalan lingkungan mereka tanpa takut terkena denda,
• Akan tetapi, keberadaan pickerel tidak menjamin adanya ruang kosong.

Di Simmering, hampir seluruh area berada di bawah zona Parkpickerl, yang membawa kedisiplinan pada situasi, tetapi tidak mengurangi kemacetan.

Gambaran yang sangat berbeda terlihat di gedung-gedung baru dekat Gasometer City dan di pinggiran selatan. Di sana, standar modern diperhitungkan sejak tahap desain:

• garasi bawah tanah,
• parkir pribadi di halaman,
• stasiun pengisian daya kendaraan listrik.

Pendekatan ini menghemat waktu warga dalam mencari tempat parkir di malam hari dan memastikan mobil serta sepeda mereka aman. Beberapa kompleks, seperti Enkplatz, juga menerapkan layanan tambahan, termasuk sistem rumah pintar untuk manajemen parkir, pengawasan video, dan zona berbagi mobil.

Hal ini terutama penting bagi keluarga: kemampuan untuk pulang tanpa stres, parkir, dan langsung memasuki apartemen meningkatkan kenyamanan hidup. Bagi investor, ini merupakan alasan untuk kenaikan harga sewa: penyewa bersedia membayar lebih untuk hunian modern dengan fasilitas yang nyaman.

Wina secara konsisten bergerak menuju kebijakan "lebih sedikit mobil, lebih banyak ruang publik ." Hal ini khususnya terlihat di Simmering: beberapa tempat parkir lama telah diubah menjadi taman mini dan taman bermain.

Pendekatan ini menarik bagi keluarga muda, tetapi menjengkelkan pengendara, yang makin kesulitan mencari tempat parkir.

Simmering tidak bisa disebut distrik dengan "satu keyakinan dominan". Di sini, seperti di seluruh Wina, lanskap keagamaan mencerminkan multinasionalitas penduduk. Katolik, Ortodoks, Islam, Protestan, dan bahkan Buddha hidup berdampingan dalam wilayah yang relatif kecil. Keberagaman ini membuat distrik ini menarik, tetapi juga meninggalkan jejak pada citranya.

Gereja Katolik tetap menjadi aksen arsitektur utama.

• Gereja St. Laurenz adalah salah satu gereja tertua, tempat berkembangnya "Simmering Lama". Bagi penduduk setempat, gereja ini bukan hanya tempat berdoa, tetapi juga simbol budaya daerah tersebut.
• Gereja St. Karl Borromäus di Pemakaman Pusat telah menjadi ciri khas distrik ini. Gereja bergaya Art Nouveau ini dirancang sebagai monumen peringatan dan masih mengesankan dengan monumentalitasnya.

Paroki-paroki Ortodoks muncul berkat kehadiran diaspora Serbia dan Rumania yang kuat. Paroki-paroki ini menjadi pusat daya tarik penting: kebaktian, sekolah Minggu anak-anak, dan hari libur nasional diadakan di sana, membantu para migran melestarikan identitas budaya mereka.

Pusat-pusat Islam dan masjid memiliki tempat khusus. Bagi komunitas Turki dan Arab, tempat-tempat ini bukan hanya ruang spiritual, tetapi juga pusat sosial. Mereka menawarkan kursus bahasa, membahas isu-isu integrasi, dan membantu pendatang baru dalam hal dokumentasi. Lembaga-lembaga ini sering kali berfungsi sebagai "jembatan" antara penduduk baru dan masyarakat Austria.

Pusat Buddhis merupakan detail kecil namun penting. Pusat ini melambangkan keterbukaan Simmering terhadap tradisi, bahkan tradisi eksotis sekalipun, di Wina. Meditasi, acara budaya, serta festival kuliner dan musik Thailand diselenggarakan di sini.

Simmering perlahan-lahan belajar mengubah masa lalu industrinya menjadi warisan budaya. Di tempat yang dulunya merupakan pabrik dan tempat penyimpanan gas, kini konser, pameran, dan festival digelar.

Gasometer City adalah pusat budaya utama distrik ini. Keempat penampung gas raksasa ini mengalami renovasi unik di awal abad ke-21, menampung apartemen, asrama mahasiswa, aula konser, bioskop, dan toko-toko. Kini, tempat ini tidak hanya menarik penduduk lokal tetapi juga wisatawan, yang datang ke sini karena arsitekturnya yang unik dan suasananya yang semarak.

Simmering er Hauptstraße menyerupai bazar oriental kecil, berpadu dengan nuansa Wina. Di sini Anda dapat menemukan kafe kebab Turki, restoran panggang Serbia, dan sedikit lebih jauh lagi, toko kue klasik Austria. Suasana jalannya santai, agak bising, tetapi justru itulah yang memberinya pesona tradisional.

Schloss Neugebäude adalah contoh bagaimana situs bersejarah dapat dimanfaatkan secara modern. Kastil abad ke-16 ini telah menjadi tempat penyelenggaraan bioskop musim panas, festival, dan konser. Hal ini tidak hanya menjadi daya tarik budaya tetapi juga wisata bagi daerah tersebut.

Baggerpark Wien adalah atraksi unik yang membedakan Simmering dari distrik lainnya. Kesempatan untuk mengoperasikan ekskavator sungguhan merupakan pengalaman yang mendebarkan bagi anak-anak maupun orang dewasa, dan telah menjadi daya tarik tersendiri bagi distrik ini.

Ketika orang membayangkan Simmering, banyak yang langsung membayangkan cerobong asap pabrik dan jalan raya yang ramai. Namun, hanya sedikit yang tahu bahwa hampir 40% distrik ini ditempati oleh ruang terbuka hijau. Dan ini bukan sekadar "taman di halaman" formal, melainkan ruang rekreasi yang lengkap.

Situs yang paling terkenal adalah Pemakaman Wien . Tempat ini lebih dari sekadar pemakaman: luasnya setara dengan seluruh lingkungan (2,5 kilometer persegi), dan suasananya mengingatkan pada taman. Warga Wina datang untuk berjalan-jalan di sepanjang jalan yang panjang, mendengarkan kicau burung, bersepeda, dan bahkan berpiknik. Beethoven, Schubert, dan Brahms dimakamkan di nekropolis ini, dan sebuah tugu peringatan simbolis telah didirikan untuk mengenang Mozart.

Ruang hijau lainnya juga memainkan peran penting:

• Herderpark dan Hyblerpark adalah taman keluarga dengan taman bermain dan area olahraga;
• Laaer Wald adalah tempat di mana Anda dapat melarikan diri ke jalan setapak hutan seperempat jam dari rumah;
• kompleks alam Lobau memberi penduduk akses ke ekosistem unik Danube Meadows.

Pemakaman Pusat Wina resmi ditetapkan sebagai cagar ekologi. Tempat ini merupakan rumah bagi lebih dari 30 spesies burung, termasuk burung hantu langka, dan floranya mencakup puluhan tanaman yang tidak ditemukan di bagian lain kota.

Simmering sering disebut sebagai "jantung industri di tenggara Wina". Kota ini masih memiliki kapabilitas industri dan logistik yang kuat:

• Siemens AG tetap menjadi pemberi kerja terbesar di kawasan ini, yang memproduksi peralatan dan teknik listrik.
• LEO Pharma beroperasi di pasar farmasi global dan juga berpusat di sini.
• Jalan tol A4 dan dekatnya dengan bandara menjadikan area ini pusat logistik utama.

Namun, abad ke-21 telah mengubah struktur ekonomi. Kawasan ini perlahan-lahan tidak lagi menjadi distrik kelas pekerja murni: gedung-gedung perkantoran modern telah bermunculan di Gasometer City dan di sepanjang U3, menaungi perusahaan-perusahaan TI, firma konsultan, dan perusahaan rintisan pendidikan.

Struktur ekonomi wilayah (perkiraan):

Dengan demikian, perekonomian Simmering telah menjadi "campuran": industri kerah biru tetap ada, tetapi di sampingnya, sektor budaya dan perkantoran tumbuh. Keseimbangan ini menarik baik pekerja kerah biru maupun pekerja kerah putih.

Simmering dulunya dianggap sebagai kawasan pinggiran kelas pekerja Wina, dengan pabrik, gudang, dan pembangunan perumahan yang padat. Namun, selama dua dekade terakhir, citra ini telah berubah. Distrik ini telah menjadi laboratorium bagi para arsitek dan pengembang perkotaan, yang secara aktif menguji format baru untuk perumahan, perdagangan, dan ruang budaya.

Proyek ini telah menjadi ciri khas distrik ini dan Wina secara keseluruhan. Empat tangki gas raksasa abad ke-19, yang sebelumnya memasok gas kokas ke kota, telah direkonstruksi sepenuhnya. Eksterior bangunan tetap mempertahankan tampilan historisnya, sementara interiornya diperbarui dengan:

• apartemen dari berbagai kategori (dari asrama mahasiswa hingga kelas bisnis),
• gedung konser dan bioskop,
• toko, pusat kebugaran, dan gedung perkantoran.

Gasometer City tak hanya menjadi eksperimen arsitektur, tetapi juga contoh bagaimana warisan industri dapat ditransformasikan menjadi penggerak pembangunan suatu distrik. Kini, Gasometer City menjadi salah satu kawasan paling bergengsi di Simmering, hunian bagi mahasiswa, keluarga muda, dan profesional kaya.

Kompleks kelas bisnis sedang aktif dibangun di sepanjang jalur metro U3. Fitur-fitur khasnya meliputi parkir bawah tanah, fasad hemat energi, teras hijau, dan halaman rekreasi. Para arsitek menekankan "skala manusia": apartemen yang luas dipadukan dengan ruang publik—taman, taman bermain, dan kafe di lantai dasar.

Perkembangan di sekitar Simmering Bahnhof : pusat transportasi ini telah menjadi daya tarik investasi. Kantor, toko, dan pusat pendidikan bermunculan di dekatnya, dan apartemen di sana diminati baik oleh penyewa maupun pembeli.

Pembangunan rumah susun bertingkat rendah sedang berlangsung di pinggiran distrik, lebih dekat ke Sungai Donau. Albern telah menjadi jawaban atas kebutuhan keluarga yang mencari perumahan dengan akses ke taman dan sekolah, tetapi tanpa harga tinggi seperti di distrik pusat. Rumah-rumah bandar modern, taman kanak-kanak, dan area olahraga sedang dibangun di sini. Aksesibilitas transportasi yang lebih baik direncanakan untuk masa depan, yang akan membuat lingkungan ini semakin menarik.

Simmering adalah salah satu distrik di Wina yang selama ini terabaikan. Distrik ini dulunya merupakan lokasi pabrik-pabrik Siemens, gudang-gudang di sepanjang jalan raya A4, dan Pemakaman Pusat. Banyak warga Wina menganggapnya lebih sebagai area transit—melewatinya dalam perjalanan ke bandara, Taman Padang Rumput Danube, atau pinggiran kota. Namun pada tahun 2025, situasinya telah berubah secara signifikan. Meskipun distrik ini masih merupakan kawasan kelas pekerja, distrik ini semakin dianggap sebagai zona transformasi , sehingga sangat menarik bagi investor properti.

Keunggulan utama Simmering adalah harganya yang bervariasi . Di sini, Anda dapat menemukan apartemen terjangkau di lahan pertanian tua dan apartemen ultra-modern di Gasometer City.

• Perumahan lama. Bangunan abad ke-19 dan ke-20, apartemen kota ("perumahan sosial"), dan rumah susun standar. Harga: mulai €4.900 per m².
• Proyek baru. Kompleks modern dekat Simmering Bahnhof dan Enkplatz, Gasometer City. Harga: €6.000–7.000 per m².
• Sewa. Di gedung lama: 11–12 €/m², di gedung baru: 15–18 €/m².

Di lingkungan lama di sekitar Simmeringer Hauptstraße atau dekat Zentralfriedhof, Anda dapat menemukan perumahan dengan harga €4.900–€5.200 per meter persegi. Sebagian besar merupakan bangunan tua yang dibangun pada akhir abad ke-19 dan awal abad ke-20. Apartemennya luas tetapi perlu direnovasi; lift sering kali tidak tersedia, dan pemanas serta utilitas tidak selalu memenuhi standar modern. Segmen ini tetap populer di kalangan mahasiswa, migran, dan pensiunan.

Situasinya sangat berbeda di kompleks perumahan baru seperti Gasometer, Enkplatz, dan Simmering Bahnhof. Harga di sana mudah mencapai €6.000–7.000 per meter persegi , dan terkadang bahkan lebih tinggi. Kompleks-kompleks ini dilengkapi parkir bawah tanah, teras, sistem hemat energi, dan apartemen dengan sistem rumah pintar. Demografi yang sama sekali berbeda sedang pindah: profesional muda, ekspatriat, keluarga kelas menengah, dan investor.

Penting untuk dipahami bahwa dalam satu area, perbedaan harga dapat mencapai 40–50%, dan ini merupakan peluang unik untuk strategi investasi yang fleksibel.

Investor yang tertarik dengan Simmering beragam, mulai dari pembeli perorangan muda hingga investor internasional. Setiap kelompok memiliki alasan dan tujuan masing-masing, dan inilah yang membuat area ini unik: memungkinkan beragam strategi berdasarkan anggaran dan horizon investasi.

1. Investor swasta dengan modal terbatas

Bagi mereka yang baru memasuki pasar, Simmering adalah titik awal yang ideal. Apartemen-apartemen tua di gedung-gedung pemerintah dan rumah petak dekat Simmeringer Hauptstraße atau di lingkungan sekitar Zentralfriedhof dapat dibeli dengan harga di bawah €5.000 per meter persegi. Meskipun properti-properti ini mungkin tidak terlalu menarik, mereka sering disewakan: penyewanya meliputi mahasiswa, migran, dan pensiunan.

Strategi: investasi minimal di awal, sewa €11–12/m², pendapatan stabil, dan kemungkinan menjual dengan harga lebih tinggi di masa mendatang setelah area tersebut direnovasi.

2. Investor tingkat menengah

Mereka adalah orang-orang yang sedang mempertimbangkan pembangunan baru di dekat stasiun metro U3 dan Gasometer. Skenario berbeda sudah terjadi di sini: apartemen lebih mahal (mulai dari €6.000 per meter persegi), tetapi harga sewanya lebih tinggi—hingga €18 per meter persegi. Selain itu, apartemen semacam itu lebih mudah dijual dalam 5-10 tahun, karena permintaan dari ekspatriat dan keluarga selalu tinggi.

Strategi: Beli rumah baru di kawasan Enkplatz, Simmering Bahnhof, atau Gasometer City. Likuiditas tinggi dan apresiasi nilai lebih tinggi dibandingkan properti lama.

3. Investor dan dana internasional

Dana real estat dan investor swasta besar memandang Simmering dari perspektif yang berbeda—mereka tertarik pada proyek berskala besar, seperti pembangunan kembali kawasan industri di Albern atau partisipasi dalam pembangunan kompleks hunian bertingkat rendah. Bagi para pemain ini, bukan hanya pendapatan sewa yang penting, tetapi juga kapitalisasi selama beberapa dekade.

Strategi: membeli seluruh bangunan, berpartisipasi dalam proyek pembangunan, berfokus pada pertumbuhan jangka panjang pada harga tanah dan perumahan.

4. Keluarga muda

Meskipun keluarga tidak selalu dianggap "investor" dalam pengertian tradisional, peran mereka di pasar perumahan sangat besar. Mereka mendorong permintaan perumahan jangka panjang. Keluarga muda semakin banyak memilih Albern dan lingkungan selatan Simmering, yang menawarkan ruang hijau, taman, sekolah baru, dan taman kanak-kanak. Bagi mereka, harga €5.000–5.500 per meter persegi merupakan alternatif yang terjangkau dibandingkan Landstraße .

Strategi: Membeli rumah untuk ditinggali, tetapi dengan pemahaman bahwa nilai apartemen akan meningkat di masa mendatang dan dapat dijual secara menguntungkan.

5. Ekspatriat dan spesialis

Kelompok penyewa dan pembeli ini sangat penting bagi distrik ini. Kedekatan dengan Bandara Schwechat, akses metro U3 yang mudah, dan gedung perkantoran di dekat Gasometer menjadikan Simmering nyaman bagi mereka yang bekerja di perusahaan internasional atau sering bepergian. Para ekspatriat bersedia membayar lebih untuk hunian yang nyaman dan modern.

Strategi: Menyewa gedung baru dari Gasometer dan Enkplatz. Bagi investor, ini berarti tarif yang tinggi (€16–€18/m²) dan waktu henti antar penyewa yang minimal.

6. Mahasiswa dan profesional muda

Kategori ini tidak membeli rumah, tetapi menciptakan permintaan sewa yang stabil . Kedekatan kampus, harga terjangkau, dan akses transportasi yang baik membuat Simmering populer di kalangan mahasiswa. Asrama dan apartemen mahasiswa di Gasometer City , menggabungkan infrastruktur yang nyaman dengan suasana yang muda.

Strategi investor: membeli apartemen studio kecil untuk disewakan jangka pendek dan menengah. Perputaran penyewa yang tinggi diimbangi oleh permintaan yang stabil.

Simmering bukanlah lingkungan yang cocok untuk semua orang. Masa lalunya yang industrial, kedekatannya dengan bandara, dan banyaknya pabrik membentuk karakternya yang khas. Namun, justru perpaduan antara "kelas pekerja" dan "perkembangan baru" inilah yang membuatnya menarik bagi beragam kelompok sosial.

Keluarga dengan anak-anak

Simmering adalah salah satu distrik di mana keluarga menemukan keseimbangan antara harga dan kenyamanan. Di satu sisi, distrik ini menawarkan banyak ruang hijau: Zentralfriedhof, Herderpark, Hyblerpark, dan akses ke Laaer Wald. Di sisi lain, pembangunan baru di Albern dan dekat Enkplatz menawarkan apartemen dengan halaman yang luas, parkir bawah tanah, dan sekolah yang dapat dicapai dengan berjalan kaki. Para orang tua senang dengan kedekatannya dengan taman kanak-kanak, lapangan olahraga, dan pusat kesehatan.

Mahasiswa dan pemuda

Gasometer telah lama menjadi simbol "Keceriaan Muda". Gasometer ini menampung asrama, apartemen mahasiswa, bioskop, aula konser, dan klub. Ditambah lagi dengan metro U3, yang dapat membawa Anda ke pusat kota Wina dalam 15 menit, Anda akan menemukan lingkungan di mana mahasiswa dapat hidup terjangkau namun tetap menjadi bagian dari kota.

Pekerja dan migran

Karakter industri distrik ini dan keberadaan Siemens dan LEO Pharma menjadikannya menarik bagi para pekerja dan migran. Distrik ini masih memiliki banyak unit perumahan kota dan rumah-rumah pertanian tua, dengan harga sewa berkisar antara €11–12 per meter persegi. Hal ini menjadikannya salah satu segmen paling terjangkau di Wina.

Ekspatriat dan spesialis

Bagi ekspatriat yang bekerja di perusahaan internasional, Simmering adalah lokasi yang strategis. Lokasinya strategis, dekat dengan metro dan hanya 15 menit dari pusat kota, sementara bandara juga dekat. Banyak ekspatriat menyewa atau membeli apartemen di kawasan baru seperti Gasometer City atau Simmering Bahnhof, karena mereka menyukai arsitektur modern dan infrastruktur yang berkembang dengan baik.

Investor

Dari perspektif investor, Simmering kini menjadi "kawasan transisi". Harganya bahkan lebih rendah daripada di Landstraße atau Favoriten, tetapi pertumbuhannya lebih cepat daripada rata-rata kota. Imbal hasil sewa yang tinggi (sekitar 4,5%) dan proyeksi kenaikan harga menjadi €7.500/m² pada tahun 2030 menjadikannya menarik bagi mereka yang ingin "menangkap gelombang pertumbuhan".

Untuk memahami lokasi terbaik untuk tinggal, ada baiknya mempertimbangkan Simmering dalam konteks distrik-distrik tetangganya yang saling bertolak belakang. Paling logis untuk membandingkannya dengan Favoriten (distrik ke-10) dan Landstrasse (distrik ke-3) . Ketiga distrik ini memang bersebelahan, tetapi mewakili "dunia" yang sama sekali berbeda di Wina.

Simmering (distrik ke-11)

Simmering, pertama dan terutama, merupakan kawasan transisi. Kawasan ini telah berevolusi dari kawasan industri dengan pabrik dan logistik menjadi kawasan hunian modern. Simbol utama perubahan ini adalah Gasometer City, di mana masa lalu industri telah menjadi masa kini budaya dan hunian.

Harga rumah di sini jauh lebih rendah daripada di pusat kota: mulai dari €4.900 di bangunan lama hingga €7.000 di bangunan baru. Harga sewa berkisar antara €11 hingga €18 per meter persegi. Simmering saat ini menjadi salah satu yang terdepan dalam hal imbal hasil investasi, mengungguli distrik-distrik di pusat kota.

Keunggulan utamanya adalah aksesibilitas transportasi (U3, bandara, A4), ruang hijau (Zentralfriedhof, Herderpark), multikulturalisme, dan pembangunan yang pesat. Kekurangannya antara lain kebisingan jalan raya, lokasi yang dekat dengan gudang, dan stereotip "pinggiran kota kelas pekerja".

Favoriten (distrik ke-10)

Favoriten adalah distrik terpadat di Wina, dengan populasi lebih dari 210.000 jiwa. Pada dasarnya, distrik ini bagaikan "kota di dalam kota". Kawasan ini dulunya dianggap sebagai lingkungan kelas pekerja, tetapi setelah pembangunan Hauptbahnhof, kawasan ini mengalami revolusi urban. Kini, kawasan Sonnwendviertel dan Belvedere sudah dianggap bergengsi.

Harga rumah di Favoriten lebih tinggi daripada di Simmering: antara €5.500 hingga €7.500 per meter persegi, dengan harga sewa berkisar antara €13–16 per meter persegi . Kawasan ini populer di kalangan mahasiswa, keluarga, dan ekspatriat yang ingin tinggal lebih dekat ke pusat kota tetapi dengan harga lebih rendah daripada di arondisemen ke-1–4.

Keunggulannya meliputi multikulturalisme, jaringan transportasi yang berkembang baik (U1, Hauptbahnhof), dan perumahan modern di dekat stasiun kereta. Kelemahannya meliputi kemacetan, jalanan yang bising, dan reputasi "kurang baik" di kawasan kota tua.

Landstrasse (distrik ke-3)

Landstrasse adalah level yang benar-benar baru. Kawasan ini dianggap bergengsi: menjadi lokasi misi diplomatik, Belvedere, Hundertwasserhaus, dan kantor-kantor perusahaan besar. Bagi ekspatriat dan keluarga kaya, distrik ke-3 adalah pilihan untuk "Wina klasik dan mewah".

Harga di sini terjangkau: mulai dari €8.500 hingga €9.000 per meter persegi , dengan sewa €14–16 per meter persegi. Berinvestasi di Landstrasse menguntungkan dalam jangka panjang, tetapi hambatan masuknya sangat tinggi. Imbal hasil sewa lebih rendah (3%), tetapi area ini menawarkan stabilitas dan status yang tinggi.

Kekuatannya meliputi lokasi sentral, prestise, arsitektur, dan daya tarik budaya. Kelemahannya meliputi biaya perumahan yang tinggi dan terbatasnya pilihan "terjangkau".

Perbandingan akhir

Ketika melihat ketiga daerah ini sebagai pilihan untuk tempat tinggal atau investasi, gambaran berikut muncul:

• Simmering adalah pilihan bagi mereka yang mencari keseimbangan: harga terjangkau, transportasi yang nyaman, dan potensi pertumbuhan yang tinggi. Kawasan ini memang masih agak sulit dijangkau, tetapi justru itulah kelebihannya: Anda dapat membeli dengan harga relatif murah hari ini dan melihat apresiasi yang signifikan dalam 5-10 tahun. Lokasi ini ideal bagi mahasiswa, keluarga muda, investor, dan ekspatriat yang mencari lokasi dekat bandara.
• Favoriten adalah kota raksasa yang dinamis. Kota ini ramai dengan kehidupan: pasar, restoran, dan lingkungan baru di dekat stasiun kereta. Inilah tempat bagi mereka yang ingin tinggal di "Wina yang sesungguhnya", tempat para pekerja, migran, pebisnis, dan mahasiswa hidup berdampingan. Kawasan ini lebih mahal dan lebih ramai daripada Simmering, tetapi juga lebih dekat ke pusat kota.
• Landstrasse melambangkan prestise dan stabilitas. Distrik ini cocok untuk keluarga kaya, diplomat, dan investor yang mencari keamanan, alih-alih keuntungan maksimal. Ini adalah lingkungan di mana status lebih penting daripada harga, dan di sinilah Wina menunjukkan "wajah klasiknya".

Ketika kita berbicara tentang distrik ke-11 Wina, sebagai pakar real estate, saya selalu menekankan: ini adalah distrik bagi mereka yang dapat melihat 5-10 tahun ke depan, dan bukan hanya pada stereotip masa kini .

Permukiman yang telah lama bergejolak ini menyandang label "pinggiran kota kelas pekerja". Pabrik-pabrik, jalan raya, dan gudang-gudang di dekat bandara—semua ini menciptakan citra lingkungan yang lebih mementingkan logistik daripada kenyamanan hidup. Namun, selama 20 tahun terakhir, telah terjadi perubahan yang mengubah prospeknya secara radikal.

Gasometer City telah menjadi simbol transformasi ini: apa yang dulunya dikaitkan dengan gas dan industri kini dianggap sebagai kawasan budaya dan pemukiman yang trendi.

Untuk siapa area ini cocok?

• Keluarga dengan anak-anak akan menyukai area hijau (Zentralfriedhof, Herderpark), sekolah, dan suasana yang relatif tenang di bagian selatan. Harga di sini lebih murah daripada di Landstrasse atau bahkan Favoriten, sementara infrastrukturnya sama baiknya.
• Mahasiswa dan anak muda dipersilakan datang, berkat asrama dan rumah sewa di dekat Gasometer. Energi anak muda telah terasa menyegarkan area ini.
• Bagi ekspatriat dan pelancong bisnis , kedekatan dengan bandara dan jalur metro U3 sangatlah berharga. Bagi mereka yang sering terbang atau bekerja di perusahaan internasional, Simmering lebih nyaman dibandingkan banyak distrik kelas atas.
• Bagi investor , saat ini merupakan kombinasi terbaik antara imbal hasil dan keterjangkauan. Imbal hasil sewa di area ini sekitar 4,5%, lebih tinggi daripada di pusat kota. Dan harga masih 20-30% lebih rendah daripada di lingkungan "borjuis".

Apa yang seharusnya diharapkan investor?

Jika Anda membeli rumah di Simmering pada tahun 2025, Anda memasuki pasar dengan lonjakan pertumbuhan, tetapi belum mencapai puncaknya . Harga €4.900–7.000 per meter persegi tampak moderat dibandingkan dengan Landstrasse (€8.500–9.000). Proyeksi pada tahun 2030 adalah harga akan naik menjadi €7.200–7.500, dan bahkan hingga €8.000 di perumahan premium. Ini berarti investasi Anda akan terbayar sendiri tidak hanya melalui sewa tetapi juga melalui pertumbuhan modal .

Namun penting untuk diingat: kawasan ini tidak homogen. Permukiman lama di sekitar Simmeringer Hauptstraße masih terasa seperti kawasan kelas pekerja. Harganya lebih murah, tetapi juga lebih bising. Sementara itu, bangunan-bangunan baru di sekitar Gasometer dan Enkplatz sudah mulai dibandingkan dengan permukiman kelas atas.

Risiko dan keterbatasan

Tentu saja, kita tidak bisa mengabaikan sisi negatifnya. Jalan tol A4 menciptakan polusi suara dan udara. Lahan pertanian tua terkadang dalam kondisi buruk dan perlu direnovasi. Dan stereotip "lingkungan yang buruk" akan selalu ada dalam percakapan tentang Simmering.

Namun, seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman Wina, justru lingkungan-lingkungan inilah yang menjadi pusat kehidupan perkotaan baru dalam 10–15 tahun. Favoriten mengalami transformasi yang sama, dan kini lingkungan-lingkungan barunya termasuk yang paling diminati.

Jika Anda mencari prestise dan status , pilihlah Landstrasse. Jika Anda mencari dinamisme dan suasana multikultural , Favoriten adalah pilihan ideal. Namun, jika Anda ingin memasuki pasar "sebelum harganya mahal ", Simmering adalah pilihan Anda.

Saya akan mengatakan ini:

• Untuk kehidupan “di sini dan sekarang,” Simmering cocok bagi mereka yang menghargai transportasi, ruang hijau, dan aksesibilitas,
• Untuk investasi, ini adalah salah satu tempat terbaik di Wina pada tahun 2025.

Ramalan saya dari para ahli: dalam 10 tahun ke depan, kita akan membicarakan Simmering dengan cara yang sama seperti kita membicarakan Favoriten saat ini – “dulunya distrik kelas pekerja, kini menjadi kawasan bergengsi.”