खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले, हम यह जांचते हैं कि खरीदार द्वारा देखे गए अपार्टमेंट का विवरण दस्तावेजों में वर्णित संपत्ति से मेल खाता है या नहीं। क्या बताए गए वर्ग मीटर उपयोग क्षेत्र में शामिल हैं? क्या नवीनीकरण की पुष्टि हो चुकी है? क्या अपार्टमेंट के लिए बेसमेंट आवंटित किया गया है? निर्माण संबंधी कौन-कौन से खर्चे तय हो चुके हैं लेकिन अभी तक भुगतान नहीं किए गए हैं?
विएना प्रॉपर्टी, ग्रुंडबुच (Grundbuch) के सारांश, योजनाओं, अपार्टमेंट के स्वामित्व दस्तावेजों और हाउसवरवाल्टुंग (Hausverwaltung) रिपोर्टों की तुलना करती है। पहचानी गई किसी भी विसंगति का असर मूल्य अनुमान, खरीद बजट और अनुबंध की शर्तों पर पड़ता है। उदाहरण के लिए, छत की मरम्मत के लिए अपर्याप्त आरक्षित राशि होने पर संभावित डाउन पेमेंट की गणना करनी पड़ती है, जबकि मौजूदा पट्टा समय पर कब्जे में लेने में बाधा बन सकता है।.
हम वियना के ऑल्टबाउ में स्थित एक तीन कमरों वाले अपार्टमेंट के उदाहरण से इस सत्यापन को प्रदर्शित करेंगे: हम किन दस्तावेजों की समीक्षा करते हैं, विक्रेता से किन बातों को स्पष्ट करते हैं, और हस्ताक्षर करने से पहले किन शर्तों पर सहमत होते हैं। इस उदाहरण में विनिर्देश और राशियाँ अनुमानित हैं।.
1. खरीद का उद्देश्य और प्रारंभिक शर्तें स्पष्ट करें।
हमारे उदाहरण में, एक परिवार €420,000 मूल्य के एक अपार्टमेंट पर विचार कर रहा है। विज्ञापन में अपार्टमेंट का क्षेत्रफल 80 वर्ग मीटर बताया गया है, जिसमें एक बालकनी और तहखाना है। बाहरी मरम्मत का काम पूरा हो चुका है और मासिक किश्त €360 है। विक्रेता के अनुसार, अपार्टमेंट उपलब्ध है।.
खरीददार को दो अलग-अलग बेडरूम, स्थायी रूप से रहने की सुविधा और तय समय सीमा के भीतर रहने की जगह चाहिए। हम कीमत तय करने से पहले इन आवश्यकताओं का उल्लेख करते हैं। सस्ता अपार्टमेंट जो परिवार के लिए उपयुक्त न हो, उससे समस्या हल नहीं होगी।.
हम खरीदार की स्थिति और परमिट की आवश्यकता के बारे में भी स्पष्टीकरण देते हैं। किसी विदेशी की खरीददारी करने की क्षमता उनकी नागरिकता, संघीय राज्य और लेन-देन की परिस्थितियों पर निर्भर करती है। केवल निवास परमिट होने से स्वतः ही खरीददारी की पात्रता नहीं मिल जाती। ऑस्ट्रिया में विदेशियों द्वारा अचल संपत्ति खरीदने पर लागू प्रतिबंधों के बारे में प्रतिबद्धता जताने से पहले स्पष्ट जानकारी प्राप्त कर लेनी चाहिए।
यदि परमिट या बैंक वित्तपोषण की आवश्यकता होती है, तो इससे विक्रेता को दिए जाने वाले प्रस्ताव के समय और विषयवस्तु पर प्रभाव पड़ता है। इन शर्तों के संबंध में मौखिक समझौते पर्याप्त नहीं हैं।.
2. कॉफ़नबॉट से पहले दस्तावेज़ एकत्र करें
विएना प्रॉपर्टी विक्रेता और हाउस मैनेजमेंट से दस्तावेज़ मांगती है, प्राप्त जानकारी की तुलना करती है और किसी भी अधूरी पुष्टि को नोट करती है। निर्माण फ़ाइल और व्यक्तिगत दस्तावेज़ों तक पहुंच आवश्यक प्राधिकरण के साथ ही प्रदान की जाती है।.
किसी मौजूदा इमारत में स्थित अपार्टमेंट के लिए, किट में आमतौर पर निम्नलिखित चीजें शामिल होती हैं:
✓ ग्रुंडबुच का वर्तमान अंश और आवश्यक प्रविष्टियों से संबंधित दस्तावेज़
✓ वोहनुंगसीगेंटम्सवर्ट्रग - अपार्टमेंट स्वामित्व समझौता
✓ Nutzwertgutachten — वस्तुओं और शेयरों के अनुमानित मूल्य पर निष्कर्ष
✓ निर्माण योजनाएँ और परिवर्तन दस्तावेज़
✓ एनर्जीऑस्विस - ऊर्जा पासपोर्ट
✓ वार्षिक रिपोर्ट और वर्तमान भुगतान सूचनाएं
✓ घर पर जमा राशि, आगामी कार्यों और ऋणों के बारे में जानकारी
✓ पिछले कई वर्षों की मालिकों की बैठकों का कार्यवृत्त उपलब्ध है
हम विज्ञापन योजना और निर्माण योजना में अंतर करते हैं। हम किसी विशिष्ट तिथि के लिए शेष आरक्षित निधि की जाँच करते हैं, और कार्यवाही विवरण में हुई नवीनीकरण संबंधी चर्चा को अंतिम निर्णय या बजट के बराबर नहीं मानते।.
यदि आवश्यक जानकारी अनुपलब्ध है, तो मामला अनसुलझा ही रहता है। हस्ताक्षर के बाद दस्तावेज़ उपलब्ध कराने का वादा करने से उचित जांच प्रक्रिया पूर्ण नहीं मानी जाती। बुनियादी उचित जांच प्रक्रिया का दायरा अपार्टमेंट खरीदने के लिए आर्बिटरकैमर की सिफारिशों।
3. मूल लेख और अधिग्रहीत अधिकारों की संरचना की जाँच करें।
ग्रुंडबुच में, हम मालिक, हिस्सेदारी और अपार्टमेंट के पदनाम का मिलान विक्रेता के प्रस्ताव से करते हैं। पहचान के लिए, ईजेड (Einlagezahl), यानी भूमि रजिस्ट्री संख्या, और केजी (Katastralgemeinde), यानी कैडस्ट्रल समुदाय, महत्वपूर्ण हैं। केवल पता इन विवरणों का स्थान नहीं ले सकता।
इस विवरण में पंजीकृत अधिकार और देनदारियां दर्शाई गई हैं। महत्वपूर्ण प्रविष्टियों के लिए सहायक दस्तावेज़ आवश्यक हैं: रजिस्टर में संक्षिप्त प्रविष्टि से प्रतिबंध की विषयवस्तु का हमेशा पता नहीं चलता।.
यदि विक्रेता के हिस्से पर बैंक का कोई गिरवी (लीन) दर्ज है, तो हम यह निर्धारित करते हैं कि क्या इसे हटाया जा सकता है। गिरवी की दर्ज राशि वर्तमान ऋण से भिन्न हो सकती है। लेन-देन में वर्तमान लेनदार की जानकारी और गिरवी हटाने के लिए आवश्यक दस्तावेज शामिल होने चाहिए।.
हम उन बाधाओं की पहचान करते हैं जिन्हें हटाया जाना है और खरीद के बाद शेष रहने वाले अधिकारों की भी पहचान करते हैं। लेन-देन के कानूनी निष्पादन के दौरान हटाने और भुगतान की प्रक्रिया निर्धारित की जाती है।.
यही प्रक्रिया तहखाने पर भी लागू होती है। दी गई चाबी प्रवेश की पुष्टि तो करती है, लेकिन उसके उपयोग का उद्देश्य नहीं बताती। यह जांचना आवश्यक है कि क्या वह स्थान अपार्टमेंट को आवंटित किया गया है और किन शर्तों के तहत। अनुबंध में दस्तावेजों द्वारा समर्थित अधिकारों का विवरण होना चाहिए।.
4. अपार्टमेंट और बालकनी का क्षेत्रफल जांच लें।
हमारे उदाहरण में, 80 वर्ग मीटर में 72 वर्ग मीटर का आंतरिक स्थान और 8 वर्ग मीटर की खुली बालकनी शामिल है। लिस्टिंग में इन आंकड़ों को मिलाकर दिखाया गया है, इसलिए शुरुआती मूल्य तुलना में समायोजन की आवश्यकता है।.
€420,000 को 80 वर्ग मीटर से भाग देने पर €5,250/वर्ग मीटर। कुल कीमत को आंतरिक क्षेत्रफल से तुलना करने पर लगभग €5,833/वर्ग मीटर।
हालांकि, बालकनी का बाज़ार मूल्य बरकरार रहता है। गणना में विसंगति से यह साबित नहीं होता कि कीमत अधिक है या खरीदार को पूरे आठ मीटर पर छूट मिलेगी। प्रस्तावों की तुलना करते समय, आंतरिक क्षेत्रफल और अतिरिक्त स्थानों को अलग-अलग ध्यान में रखना चाहिए।.
विएना प्रॉपर्टी, अपार्टमेंट के प्रदर्शन, योजना, क्षेत्रफल की गणना और उपयोग मूल्य (Nutzwertgutachten) की तुलना करती है। यदि कोई महत्वपूर्ण विसंगति पाई जाती है, तो अतिरिक्त निरीक्षण या पेशेवर माप की व्यवस्था की जाती है। उपयोग मूल्य (Nutzwert) स्वयं अपार्टमेंट के क्षेत्रफल को नहीं दर्शाता है।.
Nutzfläche गणना नियमों के अनुसार, खुली बालकनियों और लॉजिया को अलग-अलग तरीके से माना जाता है। इन अंतरों पर वियना सिटी गाइड टू Nutzfläche। इसलिए, वर्ग मीटर की गणना करने से पहले स्थान के प्रकार और लागू पद्धति का निर्धारण करना महत्वपूर्ण है।
5. हम पुनर्विकास और तकनीकी स्थिति की जाँच करते हैं।
निरीक्षण के दौरान, हम परिसर के वास्तविक लेआउट की तुलना दस्तावेज़ों से करते हैं। स्थानांतरित रसोईघर, संयुक्त कमरे या संशोधित बाथरूम के लिए स्पष्टीकरण आवश्यक है: क्या किया गया था और कार्य को कैसे अनुमोदित किया गया था।.
निर्माण संबंधी स्वीकृतियाँ और अपार्टमेंट स्वामित्व नियमों के अंतर्गत आवश्यक अनुमतियाँ अलग-अलग जाँची जाती हैं। एक ही परमिट से दोनों मामले हल नहीं हो जाते।.
यदि दस्तावेज़ अनुपलब्ध हैं, तो हम परिवर्तनों के दायरे को स्पष्ट करते हैं और उनकी व्यवहार्यता का आकलन करने के लिए जानकारी एकत्र करते हैं। जब तक यह मामला स्पष्ट नहीं हो जाता, तब तक अपार्टमेंट को ऐसे संपत्ति के रूप में वर्णित नहीं किया जा सकता है जिसमें सभी संशोधनों की वैधता की पुष्टि हो चुकी हो।.
तकनीकी निरीक्षण में नमी के दिखाई देने वाले लक्षण, खिड़कियों की स्थिति, हीटिंग, विद्युत प्रणाली और वेंटिलेशन की जाँच की जाती है। एक पुराने भवन (Altbau) अपार्टमेंट को खरीदते , हम भवन की सामान्य संरचना और उपयोगिता प्रणालियों की स्थिति पर भी विचार करते हैं। दीवारों पर नया पेंट छत की शेष आयु का संकेत नहीं देता है।
यदि ऐसे दोषों के संकेत मिलते हैं जिनके लिए विशेष जांच की आवश्यकता होती है, तो एक विशेषज्ञ को बुलाया जाता है। नियमित निरीक्षण छिपी हुई संरचनाओं के निरीक्षण का विकल्प नहीं है।.
कीमत तय करने से पहले, वियना में आवश्यक नवीनीकरण कार्य का: कार्यों की एक सूची बनाएं और परियोजना का अनुमानित खर्च प्राप्त करें। इसके लिए प्रति वर्ग मीटर की औसत दर बहुत ही अनुमानित है।
6. ऊर्जा सूचना प्रणाली पढ़ें और अपने हीटिंग सिस्टम का मूल्यांकन करें।
ऊर्जा दक्षता प्रमाणपत्र में, हम पता, तैयार करने की तिथि और उस भवन या सुविधा की जाँच करते हैं जिस पर गणना लागू होती है। एक संकेतक, एचडब्ल्यूबी, हीटिंग के लिए अनुमानित ताप मांग को दर्शाता है। यह ऊर्जा दक्षता की तुलना करने में सहायक होता है, लेकिन ग्राहक का भविष्य का बिल यूरो में नहीं दिखाता है।.
वास्तविक लागत हीटिंग सिस्टम, टैरिफ, अपार्टमेंट के स्थान और उपयोग के पैटर्न पर भी निर्भर करती है। इसलिए, हम डेटा शीट के आंकड़ों की तुलना उपलब्ध हीटिंग बिलों और खिड़कियों और उपकरणों की स्थिति से करते हैं।
केवल 'पुरानी इमारत' शब्द के आधार पर श्रेणी निर्धारित करना असंभव है: व्यापक नवीनीकरण के बाद का घर और बिना नवीनीकरण वाली इमारत में काफी अंतर हो सकता है।
सामान्य नियम के अनुसार, विक्रेता को संपत्ति खरीदने की इच्छा व्यक्त करने से पहले दस वर्ष से अधिक पुराना ऊर्जा प्रदर्शन प्रमाणपत्र प्रस्तुत करना अनिवार्य है। अनुबंध संपन्न होने के बाद, विक्रेता को 14 दिनों के भीतर ऊर्जा प्रदर्शन प्रमाणपत्र या उसकी पूर्ण प्रति उपलब्ध करानी होगी। दायित्वों और अपवादों का विवरण ऑस्ट्रियाई सरकारी पोर्टल।
7. अपने घर के किराए और भविष्य के खर्चों की जाँच करें।
हम गृह प्रबंधन रिपोर्ट की तुलना बैठक के कार्यवृत्त और कार्य योजना से करते हैं। हमें उपलब्ध भंडार, पहले से की गई प्रतिबद्धताओं और आगामी खर्चों में रुचि है।.
गणना के उदाहरण में €210,000 की छत की मरम्मत का जिक्र है, और उपलब्ध आरक्षित निधि €75,000 है। यदि पूरी आरक्षित निधि इस कार्य के लिए उपयोग की जाती है, तो घाटा €135,000 होगा। 3.2% की पुष्ट आवंटन कुंजी के साथ, अपार्टमेंट पर अनुमानित भार है 4 320 €.
इस राशि को खरीदार द्वारा तत्काल अनिवार्य भुगतान घोषित नहीं किया जा सकता। सबसे पहले, हम यह निर्धारित करते हैं कि कार्य स्वीकृत हुआ है या नहीं, बजट कितना परिभाषित है, कोई अन्य दायित्व तो नहीं हैं, और घाटे की भरपाई कैसे की जाएगी। आवंटन कुंजी को संबंधित व्यय श्रेणी के लिए विशेष रूप से सत्यापित किया जाता है।.
लागतों का प्रावधान और वितरण विशेष रूप से डब्लू.ई.जी. 2002 की धारा 31-32 द्वारा नियंत्रित होता है। मौजूदा समझौतों और वैधानिक अपवादों को अलग से ध्यान में रखा जाता है।.
इसके बाद हम विक्रेता के साथ खर्चों के बंटवारे पर चर्चा करते हैं। अनुबंध में तय की गई क्षतिपूर्ति राशि से गृहस्वामी संघ को भुगतान करने की बाध्यता में कोई बदलाव नहीं आता। इसलिए, खरीद की शर्तों में स्पष्ट नियम और दोनों पक्षों के बीच भुगतान की व्यवस्था शामिल होनी चाहिए।.
8. बेट्रीबस्कोस्टेन और अधिग्रहण बजट का विश्लेषण करें
उदाहरण में मासिक €360 में से €245 परिचालन व्यय, €85 आरक्षित अंशदान और €30 अन्य शुल्क शामिल हैं। हम प्रत्येक मद की जाँच करते हैं, जिसमें वैट और हीटिंग शुल्क शामिल हैं या नहीं, यह भी शामिल है। संपूर्ण भुगतान को "Betriebskosten" कहना गलत है।.
हम वर्तमान अग्रिम भुगतानों की तुलना पूर्ण रिपोर्टिंग अवधि से करते हैं। हम यह भी निर्धारित करते हैं कि क्या पुनर्गणना संभव है, क्या भुगतानों में वृद्धि की योजना है, और क्या भवन वर्तमान में अपने ऋण का भुगतान कर रहा है।.
खरीदारी के लिए बजट बनाते समय, हम अनिवार्य शुल्कों को ध्यान में रखते हैं। एक मानक खरीद पर, आमतौर पर 3.5% कर लगता है। हमारी गणना के अनुसार, €420,000 के आधार पर, यह राशि €14,700है। संपत्ति पंजीकरण शुल्क आमतौर पर पंजीकृत किए जा रहे अधिकार के मूल्य का 1.1% होता है: इसी आधार पर, यह €4,620।
अन्य खर्चों को छोड़कर कुल लागत €19,320 है। संभावित लाभ और गणना मानदंड प्रत्येक लेनदेन के आधार पर सत्यापित किए जाते हैं; 1 जुलाई, 2026 तक वैध यह अस्थायी लाभ अक्टूबर में की गई नई खरीद पर स्वतः लागू नहीं होगा।.
हम इसमें कानूनी सहायता, लागू कमीशन, वित्तपोषण और नवीनीकरण को अलग से शामिल करते हैं। शेष मदों पर ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदते समय अतिरिक्त शुल्क और छिपे हुए खर्चों पर लेख में चर्चा की गई है ।
ऋण से की गई खरीदारी के लिए, हम बैंक के निर्णय और ऋण वितरण की शर्तों पर पहले से ही सहमति बना लेते हैं। ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति के लिए उपलब्ध ऋण किसी विशिष्ट अपार्टमेंट की स्वीकृति की गारंटी नहीं देता है।
9. पता करें कि अपार्टमेंट वास्तव में उपलब्ध है या नहीं।
हम वर्तमान पट्टा, अधिभोग अधिकार और उपयोग के अन्य अधिकारों के बारे में जानकारी का अनुरोध करते हैं। अपार्टमेंट देखने के दौरान खाली होने से यह आवश्यक रूप से सिद्ध नहीं होता कि वहां किसी तीसरे पक्ष का कोई अधिकार नहीं है।.
यदि कोई पट्टा MRG ) द्वारा संरक्षित है, तो संपत्ति खरीदने से उसके समाप्त होने की गारंटी नहीं मिलती। रिच्टवर्ट अधिनियम के अंतर्गत आने वाले अनुबंधों के लिए, अनुमत किराया लागू नियमों द्वारा सीमित होता है। समाप्ति की संभावना की जाँच अलग से की जाती है: उच्च खरीद मूल्य होने से किरायेदार को किराया वृद्धि या खाली करने की मांग का अधिकार नहीं मिल जाता।
स्थायी पट्टे के मामले में, परिवार द्वारा तय की गई तारीख तक अपार्टमेंट खाली करना असंभव हो सकता है। यदि कोई खरीदार संपत्ति को अपने निजी उपयोग के लिए लेना चाहता है, तो यह पुनर्विचार का कारण बन सकता है। प्रतिबंधों की प्रयोज्यता संपत्ति और अनुबंध पर निर्भर करती है, न कि केवल भवन की आयु पर।.
संपत्ति के मुफ्त हस्तांतरण की तिथि, परिसर की स्थिति और शेष संपत्ति की संरचना लेनदेन की शर्तों में निर्धारित की गई है।.
10. प्राप्त निष्कर्षों को कौफानबॉट के नियमों और शर्तों तथा अनुबंध में अनुवादित करें।
विएना प्रॉपर्टी खरीदार और इसमें शामिल सभी पक्षों के लिए विसंगतियों और अनसुलझे सवालों की एक सूची तैयार करती है। यह प्रत्येक पहचाने गए जोखिम को आवश्यक दस्तावेज़ या शर्त से जोड़ती है।.
| सवाल | किन बातों की पुष्टि या सहमति होनी आवश्यक है? |
|---|---|
| वर्ग | आंतरिक क्षेत्र और बालकनी अलग-अलग हैं। |
| पुनर्विकास | दस्तावेजों और किए गए परिवर्तनों की स्वीकार्यता |
| बैंक संपार्श्विक | सहमत भार को हटाने की प्रक्रिया |
| छत की मरम्मत | वित्तपोषण और लागत आवंटन |
| प्रसारण | तिथि, स्थिति और चल रहे पट्टे का अभाव |
| भुगतान | पूर्ण रिपोर्टिंग अवधि के लिए उपार्जन और डेटा की संरचना |
कौफानबोट विस्तृत अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले ही खरीदार को बाध्य कर सकता है। इसलिए, वित्तपोषण, परमिट और महत्वपूर्ण निरीक्षणों की शर्तें हस्ताक्षर से पहले ही तय कर ली जाती हैं, जिनमें विशिष्ट समयसीमा और उन्हें पूरा न करने पर होने वाले परिणाम शामिल होते हैं।
ट्रेउहैंड के लिए कानूनी शब्दावली और प्रक्रियाएं एक अधिकृत विशेषज्ञ द्वारा तैयार की जाती हैं। तकनीकी रिपोर्ट संबंधित क्षेत्रों के विशेषज्ञों द्वारा तैयार की जाती हैं। टीम का कार्य निर्णय के आधारों को एकत्रित करना, प्रतिभागियों की गतिविधियों का समन्वय करना और यह सुनिश्चित करना है कि ऑडिट के महत्वपूर्ण निष्कर्षों को अंतिम रिपोर्ट में शामिल किया जाए।.
निरीक्षण के बाद खरीदार को क्या प्राप्त होता है?
उदाहरण में, खरीद निर्णय के लिए पुनर्विकास की अनुमति की पुष्टि करना, बैंक के बंधक को हटाने पर सहमति देना, छत की मरम्मत के लिए वित्तपोषण व्यवस्था को स्पष्ट करना और अपार्टमेंट के मुफ्त हस्तांतरण के आधारों का निर्धारण करना आवश्यक है। कीमत का अनुमान 72 वर्ग मीटर के आंतरिक क्षेत्रफल और एक अलग बालकनी के आधार पर लगाया जाना चाहिए।.
प्रत्येक महत्वपूर्ण मुद्दे के लिए, यह स्पष्ट होना चाहिए कि किस दस्तावेज़ से उत्तर मिलता है, संभावित खर्च क्या हैं और उन्हें कौन वहन करेगा। यदि राशि अभी तक निर्धारित नहीं की गई है, तो यह बजट में अनिश्चितता बनी रहती है। यदि विक्रेता समस्या को ठीक करने का वादा करता है, तो सौदे की शर्तों में एक विशिष्ट दायित्व, समय सीमा और उल्लंघन के परिणाम शामिल होने चाहिए।.
जब एकत्रित साक्ष्य एक सूचित निर्णय का समर्थन करने के लिए पर्याप्त हों, तो उचित जांच प्रक्रिया पूरी मानी जाती है। अपार्टमेंट की कानूनी स्थिति, तकनीकी स्थिति, खर्च और हस्तांतरण की शर्तें उसके इच्छित उपयोग के लिए उपयुक्त होने पर ही खरीद की सिफारिश की जा सकती है। यदि यह स्थिति स्थापित नहीं होती है, तो हस्ताक्षर को स्थगित कर देना चाहिए, भले ही कीमत आकर्षक प्रतीत हो।
