ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति के लिए प्रथम अस्वीकृति का अधिकार

ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति के लिए प्रथम अस्वीकृति का अधिकार (वोर्काउफ्सरेच्ट) एक कानूनी व्यवस्था है जो किसी विशिष्ट व्यक्ति या संस्था को किसी तृतीय-पक्ष खरीदार के समान शर्तों पर संपत्ति खरीदने की अनुमति देती है। यह अधिकार स्वतः उत्पन्न नहीं होता, बल्कि इसे एक अनुबंध में निर्धारित किया जाना चाहिए और लाभार्थी के हितों की रक्षा के लिए, भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत होना चाहिए।

इस पूर्व-अधिकार का उपयोग आवासीय अपार्टमेंट और व्यावसायिक संपत्तियों, दोनों के लिए किया जाता है। यह किरायेदारों, निवेशकों और पड़ोसियों के हितों की रक्षा करता है, अवांछित स्वामित्व परिवर्तनों को रोकने में मदद करता है, और लेन-देन पर नियंत्रण बनाए रखते हुए संभावित खरीदार की जगह खुद को रखने का अवसर प्रदान करता है।

ऑस्ट्रियाई प्रथम अस्वीकृति अधिकार कानून पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को स्थापित करता है। इसके सिद्धांत ऑस्ट्रियाई नागरिक संहिता (ABGB, §§1072–1079) द्वारा परिभाषित हैं, और यह अधिकार अनुबंध, उपहार, विनिमय, या बाद में खरीद के साथ पट्टे द्वारा स्थापित किया जा सकता है।

कानून के तीन मुख्य रूप हैं:

एक संविदात्मक (schuldrechtlich) समझौता केवल संबंधित पक्षों के बीच ही मान्य होता है। यह लाभार्थी को तीसरे पक्ष से सुरक्षा प्रदान नहीं करता है और उन मामलों के लिए उपयुक्त है जहाँ दोनों पक्ष एक-दूसरे पर भरोसा करते हैं और संपत्ति हस्तांतरित करने की योजना नहीं बनाते हैं। उदाहरण के लिए, एक किरायेदार पट्टे की समाप्ति पर अपार्टमेंट खरीदने के अधिकार के लिए मालिक के साथ एक समझौता कर सकता है।

भूमि रजिस्ट्री (डिंगलिच) में पंजीकृत दस्तावेज़ कहीं अधिक सुरक्षा प्रदान करता है। यह सभी भावी खरीदारों के लिए मान्य होता है और सी-ब्लाट ग्रंडबुक में दर्ज होता है, जिससे स्वामित्व सार्वजनिक हो जाता है और बाद में संपत्ति खरीदने वाले किसी भी व्यक्ति पर बाध्यकारी हो जाता है। व्यवहार में, इस प्रपत्र का उपयोग अक्सर निवेशकों और कानूनी संस्थाओं द्वारा पुनर्विक्रय या जटिल अचल संपत्ति लेनदेन में खरीद प्राथमिकता की गारंटी के लिए किया जाता है।

यह कानूनी अधिकार विशेष मामलों में लागू होता है, जैसे आवास सहकारी समितियाँ, सामाजिक कार्यक्रम, या कुछ नगरपालिका पहल। यह किरायेदारों और स्थानीय समुदायों के हितों की रक्षा करता है, उन्हें तरजीही शर्तों पर अपने घर खरीदने का अवसर प्रदान करता है।

ऑस्ट्रिया में लीज़-खरीद । कुछ मामलों में, दीर्घकालिक किरायेदारों को अपार्टमेंट या घर खरीदने का पूर्व-अधिकार हो सकता है, अगर संपत्ति बिक्री के लिए रखी जाती है। यह किरायेदारों की सुरक्षा का एक महत्वपूर्ण साधन है और साथ ही, आय-उत्पादक संपत्तियाँ खरीदते समय निवेशकों के निर्णयों को प्रभावित करने वाला एक कारक भी है।

ऑस्ट्रिया में, नगरपालिकाओं और सार्वजनिक प्राधिकरणों को अक्सर शहरी विकास, सामाजिक या रणनीतिक कार्यक्रमों के ढांचे के भीतर अचल संपत्ति पर प्रथम अस्वीकृति का विशेष अधिकार प्राप्त होता है। यह अधिकार स्थानीय नियमों में निहित है और ऑस्ट्रियाई प्रथम अस्वीकृति अधिकार अधिनियम का हिस्सा है।

इस अधिकार का उद्देश्य सामाजिक बुनियादी ढाँचे का संरक्षण, किफायती आवास सुनिश्चित करना, शहरी विकास परियोजनाओं की निगरानी और प्रमुख स्थलों या इमारतों पर सट्टा मूल्य वृद्धि को रोकना है। अचल संपत्ति बेचते समय, मालिक को खरीद की शर्तों को स्पष्ट करते हुए, नगरपालिका को लिखित रूप में लेनदेन की सूचना देनी होती है। नगरपालिका को निर्णय लेने के लिए एक मानक अवधि दी जाती है—आमतौर पर अचल संपत्ति के लिए 30 दिन। यदि नगरपालिका सहमत हो जाती है, तो वह तीसरे पक्ष के समान शर्तों के तहत लेनदेन में प्रवेश करती है।

व्यवहार में, यह अधिकार वियना के पुराने आवासीय क्षेत्रों में सक्रिय रूप से लागू होता है, जहाँ नगरपालिका सामाजिक आवास में रूपांतरण के लिए अपार्टमेंट खरीद सकती है, साथ ही नगरपालिका के बुनियादी ढाँचे के निर्माण के लिए ज़मीन बेचते समय भी, जो ऑस्ट्रिया में खरीद के पूर्व-अधिकार के अनुरूप है। आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन की योजना बनाते समय निवेशकों को संभावित नगरपालिका हस्तक्षेप पर विचार करना चाहिए। अधिसूचना प्रक्रिया का पालन न करने पर मुकदमेबाजी हो सकती है और लेनदेन अमान्य हो सकता है।

वास्तविक जीवन में, मैं देखता हूं कि दस्तावेजों का ज्ञान और उचित तैयारी आपको आवास या भूमि खरीदते समय विवादों से बचने और संभावित प्रतिबंधों का पूर्वानुमान लगाने में मदद करती है।

आप ऑस्ट्रिया में किसी अपार्टमेंट या भूखंड के लिए वोर्कॉफ्सरेच्ट (अग्रिम स्वामित्व) की जांच सी-ब्लाट ग्रुंडबुख (अग्रिम स्वामित्व) के माध्यम से कर सकते हैं - यह भूमि रजिस्ट्री का एक भाग है, जो अचल संपत्ति पर सभी अग्रिम अधिकारों और अन्य भारों को रिकॉर्ड करता है।

• लेन-देन के पक्षकार: विक्रेता, क्रेता, किरायेदार, अधिकार के लाभार्थी।
• पक्षों के पावर ऑफ अटॉर्नी के तहत कार्य करने वाले कानूनी प्रतिनिधि और नोटरी।
• राज्य प्राधिकारी, यदि आधिकारिक तौर पर आवश्यक हो (उदाहरण के लिए ऑस्ट्रिया में आवास खरीदने के पूर्व-अधिकार के अनुपालन की निगरानी करने वाली नगरपालिकाएं)।

• अनुरोध के लिए वैध हित की पुष्टि आवश्यक है।
• सही डेटा में कार्यान्वयन की शर्तें, वैधता की अवधि और अपवाद (जैसे पारिवारिक स्थानांतरण, उपहार) शामिल हैं।
• कानूनी विवादों से बचने के लिए सत्यापन विशेष रूप से आसन्न भूखंडों (ऑस्ट्रिया में भूखंड पर प्रथम इनकार का अधिकार) या भूमि वस्तुओं (ऑस्ट्रिया में भूमि खरीदने का पूर्वाधिकार) से संबंधित लेनदेन में महत्वपूर्ण है।
• रजिस्टर न केवल अधिकार के अस्तित्व को दर्शाता है, बल्कि इसके कार्यान्वयन की शर्तों को भी दर्शाता है: वैधता की अवधि, लाभार्थियों का चक्र, और अपवाद (उदाहरण के लिए, पारिवारिक हस्तांतरण या उपहार)।

इस स्तर पर उचित परिश्रम से लेनदेन की योजना पहले से बनाने, जोखिमों को न्यूनतम करने तथा सभी कानूनी औपचारिकताओं का अनुपालन सुनिश्चित करने में मदद मिलती है, विशेष रूप से पुनर्विक्रय या वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करते समय।

यह समझने के लिए कि ऑस्ट्रिया में संपत्ति खरीदने का अधिकार कैसे काम करता है, तीसरे पक्ष द्वारा प्रस्ताव देने से लेकर लेनदेन के समापन तक की पूरी प्रक्रिया पर विचार करना महत्वपूर्ण है।

1. यह प्रक्रिया मालिक को किसी तीसरे पक्ष के खरीदार से एक वास्तविक प्रस्ताव प्राप्त होने से शुरू होती है। इस बिंदु तक, लाभार्थी स्वामी का पुनर्खरीद का अधिकार सक्रिय नहीं होता है, और स्वामी संपत्ति का निपटान करने के लिए स्वतंत्र रहता है। उदाहरण के लिए, यदि वियना में एक अपार्टमेंट बिक्री के लिए रखा गया है और किसी निवेशक से एक विशिष्ट प्रस्ताव प्राप्त होता है, तो यहीं पर किरायेदार या पंजीकृत लाभार्थी को पुनर्खरीद के अधिकार का प्रयोग करने का अवसर मिलता है।
2. अगला चरण लाभार्थी को सूचित करना । विक्रेता को संपत्ति बेचने के अपने इरादे के बारे में शीर्षकधारक को लिखित रूप में सूचित करना आवश्यक है, जिसमें मूल्य, भुगतान की शर्तें और निर्णय लेने की समय-सीमा का विवरण दिया गया हो। व्यवहार में, सूचना में त्रुटियाँ, जैसे कि गलत मूल्य या समय-सीमा, प्रतिक्रिया अवधि को शुरू होने से रोक सकती हैं। मेरे सामने ऐसी स्थितियाँ आई हैं जहाँ एक गलत सूचना के कारण लेनदेन में कई हफ़्तों की देरी हुई और नोटरी के माध्यम से सुधार की आवश्यकता पड़ी।
3. कानून के अनुसार, लाभार्थी के पास अचल संपत्ति से संबंधित निर्णय लेने के लिए 30 दिन का समय । हालाँकि, अनुबंध में विस्तार का प्रावधान हो सकता है, खासकर वाणिज्यिक संपत्तियों या कई पक्षों से जुड़े निवेश लेनदेन में। उदाहरण के लिए, किसी निवेशक को कार्यालय भवन बेचते समय, वित्तीय शर्तों और ऋण दायित्वों के सत्यापन के लिए निर्णय लेने की अवधि अक्सर 60 दिनों तक बढ़ा दी जाती है।
4. इस अधिकार का प्रयोग करने का प्रारूप सरल है : लाभार्थी को केवल संपत्ति खरीदने के इरादे का एकतरफा लिखित विवरण प्रस्तुत करना होगा। यदि अनुबंध में सहमति हो, तो इलेक्ट्रॉनिक अधिसूचना की भी अनुमति है, जिससे प्रक्रिया में तेजी आती है और नौकरशाही कम होती है।
5. बड़ी संपत्तियों से जुड़े लेन-देन में , एस्क्रो और नोटरी सहायता का । ऐसे मामलों में, अधिकार का प्रयोग करने की अवधि जमा राशि की पुष्टि या किसी विश्वसनीय नोटरी की नियुक्ति के बाद ही शुरू होती है। उदाहरण के लिए, वियना के किसी उपनगर में आवासीय परिसर खरीदते समय, लाभार्थी को पहले धनराशि को एक एस्क्रो खाते में स्थानांतरित करना होगा, जिसके बाद 30-दिन की अवधि शुरू होती है।

ऑस्ट्रियाई वकीलों और नोटरी चैंबर्स के अनुसार, पूर्व-अधिकार अपेक्षाकृत दुर्लभ हैं—लगभग 10-15% आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन में और अधिकतर कॉर्पोरेट या निवेश परियोजनाओं में दिखाई देते हैं। किराए पर लेकर स्वामित्व वाले क्षेत्र में, ऐसे समझौते तेज़ी से लोकप्रिय हो रहे हैं, खासकर वियना और बड़े संघीय राज्यों में, जहाँ किराये के आवास धीरे-धीरे मालिकाना हक़ वाली संपत्तियों में तब्दील हो रहे हैं।

भूमि रजिस्ट्री में संपत्ति के अधिकार को पंजीकृत कराने की लागत लगभग 500 यूरो है, जिसमें नोटरी शुल्क और डेटा एंट्री शुल्क शामिल हैं। लेन-देन की जटिलता के आधार पर लागत अलग-अलग हो सकती है। आमतौर पर, लागत संपत्ति के अधिकार धारक द्वारा वहन की जाती है, क्योंकि वे लाभार्थी होते हैं, लेकिन अन्य व्यवस्थाओं पर बातचीत की जा सकती है।

अतिरिक्त लागतों के बावजूद, वोर्कॉफ्सरेच्ट हितों की रक्षा के लिए एक लाभदायक साधन बना हुआ है, विशेष रूप से निवेशकों और किरायेदारों के लिए।

प्रथम अस्वीकृति का अधिकार (वोर्काउफ्सरेच्ट) हितों की रक्षा का एक शक्तिशाली साधन है, लेकिन यह हमेशा के लिए नहीं रहता। ऐसी परिस्थितियाँ भी आती हैं जब यह अधिकार लागू नहीं होता।

• अधिकार धारक का त्याग: चुनाव की स्वतंत्रता। लाभार्थी लिखित घोषणा करके स्वेच्छा से अधिकार त्याग सकता है। इस स्थिति में, संपत्ति का स्वामी अब संपत्ति को खरीदने के लिए प्रस्तुत करने के लिए बाध्य नहीं है। इस त्याग का उपयोग अक्सर उन निवेशकों द्वारा किया जाता है जो शर्तें अनुकूल न होने पर किसी लेनदेन में भाग नहीं लेने का निर्णय लेते हैं।
• अवधि की समाप्ति: यदि आप इसे पूरा नहीं करते हैं, तो आप इसे खो देते हैं । कानून के अनुसार, धारक को अचल संपत्ति पर अधिकार का प्रयोग करने के लिए 30 दिन का समय दिया जाता है। यदि यह अवधि बिना किसी कार्रवाई के बीत जाती है, तो अधिकार स्वतः ही समाप्त हो जाता है। व्यवहार में, अनुबंधों में, विशेष रूप से निवेश संपत्तियों से जुड़े बड़े लेन-देन के लिए, इस अवधि को बढ़ाया जा सकता है।
• लाभार्थी की मृत्यु: यह अधिकार उत्तराधिकार योग्य नहीं है। वोर्कॉफ्सरेच्ट एक व्यक्तिगत अधिकार है, इसलिए यह उत्तराधिकारियों को तब तक नहीं दिया जाता जब तक कि अनुबंध में अन्यथा निर्दिष्ट न हो। इसका अर्थ है कि धारक की मृत्यु होने पर, यह अधिकार समाप्त हो जाता है, और स्वामी संपत्ति को बेचने के लिए स्वतंत्र होता है।
• मुआवज़ा: किसी अधिकार के बदले में एक समझौता। कभी-कभी किसी अधिकार को "खरीदा" जा सकता है—धारक अधिकार का प्रयोग करने के बजाय मुआवज़े के लिए सहमत होता है। यह उन स्थितियों में सुविधाजनक होता है जहाँ दोनों पक्ष जल्दी से सौदा पूरा करना चाहते हैं।
• कानून को दरकिनार करने का प्रयास। विक्रेता कभी-कभी ऑस्ट्रिया में वोर्कॉफ्सरेच्ट को फर्जी लेन-देन के ज़रिए दरकिनार करने की कोशिश करते हैं, जैसे कि संपत्ति किसी कंपनी, रिश्तेदार को हस्तांतरित करना, या विनिमय समझौते बनाना। केस लॉ दर्शाता है कि ऐसी कार्रवाइयों को अमान्य घोषित किया जा सकता है, और लाभार्थी को धनवापसी या मुआवज़े की मांग करने का अधिकार है।

विशेषाधिकार प्राप्त किरायेदार। ऑस्ट्रिया में, सभी किरायेदारों के लिए कोई सामान्य अधिकार नहीं है, लेकिन सब्सिडी वाले अपार्टमेंट या किराए पर लेकर मकान खरीदने की योजनाएँ पहली पसंद का विकल्प प्रदान कर सकती हैं। यह व्यवस्था दीर्घकालिक किरायेदारों को अनुकूल शर्तों पर मालिक बनने का एक वास्तविक अवसर प्रदान करती है।

उत्तराधिकार और अधिकारों का हस्तांतरण । यदि संपत्ति विरासत में मिली है, तो पहले इनकार का अधिकार उत्तराधिकारियों पर लागू हो सकता है, यदि अनुबंध में ऐसा निर्धारित किया गया हो।

ऑस्ट्रिया में आवास खरीदने का पूर्व-अधिकार लाभार्थी को कई लाभ प्रदान करता है, लेकिन साथ ही इसमें कुछ जोखिम भी हैं।

• प्रतिस्पर्धियों से सुरक्षा: अधिकार धारक को किसी तीसरे पक्ष के खरीदार से पहले संपत्ति खरीदने का अवसर मिलता है। वियना और अन्य प्रमुख शहरों में अचल संपत्ति की उच्च माँग को देखते हुए यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है।
• मूल्य और शर्तों की पूर्वानुमानिता: लाभार्थी तीसरे पक्ष के समान शर्तों के तहत संपत्ति खरीदता है, जिससे सट्टा मूल्य वृद्धि से बचा जा सकता है।
• निवेश योजना: कानून आपको अग्रिम रूप से वित्तीय और निवेश रणनीतियों की योजना बनाने की अनुमति देता है, जिसमें अपार्टमेंट, मकान या जमीन खरीदना भी शामिल है।
• किराये का आवेदन: दीर्घकालिक किरायेदार ऑस्ट्रिया में पुनर्विक्रय संपत्तियों के लिए लीज-टू-ओन विकल्प का लाभ उठा सकते हैं, जिससे उन्हें तीसरे पक्ष के खरीदारों पर लाभ मिलेगा।

• संपत्ति की कम तरलता: पंजीकृत प्रथम इनकार के अधिकार वाली अचल संपत्ति अन्य निवेशकों के लिए कम आकर्षक हो सकती है।
• कानूनी और नोटरी शुल्क: स्वामित्व के पंजीकरण के लिए लागत की आवश्यकता होती है, विशेष रूप से जब बात पुनर्विक्रय संपत्तियों या भूमि भूखंडों की हो।
• विक्रेता की स्वतंत्रता पर प्रतिबंध: संपत्ति का मालिक स्वतंत्र रूप से उसका निपटान नहीं कर सकता, जिससे लेन-देन में देरी हो सकती है।
• समय-सीमा और प्रक्रियाओं का सख्ती से पालन करना महत्वपूर्ण है: 30-दिन की अवधि का पालन न करने या अधिसूचना में त्रुटियों के परिणामस्वरूप अधिकारों का नुकसान हो सकता है।

व्यवहार में, मैं देखता हूँ कि ऑस्ट्रिया में RoFR को अक्सर कम करके आंका जाता है, खासकर किरायेदारों और छोटे निवेशकों द्वारा। कई लोग मानते हैं कि कानून स्वतः ही उनके हितों की रक्षा करता है, लेकिन वास्तविकता यह है कि उचित अधिसूचना, पंजीकरण और समय-सीमा के अनुपालन के बिना, यह लाभ खो सकता है। इसलिए, कानून के सत्यापन और कार्यान्वयन के लिए एक अनुभवी दृष्टिकोण एक सफल लेनदेन की कुंजी है।

ऑस्ट्रिया में वोर्कॉफ्सरेच्ट अधिकार न केवल पूर्व-अधिकार का एक क्लासिक अधिकार है, बल्कि यह एक ऐसा साधन भी है जो बाजार के साथ विकसित होता है और नई परिस्थितियों के अनुकूल होता है:

"स्थायी" अधिकारों को सीमित करना और किरायेदारों की सुरक्षा । वियना जैसे शहरों में, किरायेदारों की सुरक्षा और बाज़ार के एकाधिकार को रोकने के लिए कानून धीरे-धीरे दीर्घकालिक या "स्थायी" प्रथम अस्वीकृति अधिकारों को सीमित कर रहा है। हालाँकि, ऑस्ट्रिया में दीर्घकालिक किरायेदार अभी भी लीज़होल्ड और क्रय-अधिकार अधिकारों का उपयोग कर सकते हैं, जिससे उन्हें अनुकूल शर्तों पर अपार्टमेंट खरीदने की अनुमति मिलती है।

जबरन नीलामी प्रक्रियाओं (ज़्वांग्सवेरस्टीगेरंग) में उपयोग। नीलामी बिक्री के मामलों में, लाभार्थी नीलामी के बाद ऑस्ट्रिया में घर बेचते समय पुनर्खरीद के अधिकार का प्रयोग कर सकता है। यह एक असामान्य लेकिन प्रभावी रणनीति है जो खरीदार को किसी तीसरे पक्ष द्वारा प्रस्तावित मूल्य पर संपत्ति खरीदने की अनुमति देती है, भले ही वे पहले ही नीलामी में भाग ले चुके हों।

कॉर्पोरेट और निवेश मामले। ऑस्ट्रिया में ज़मीन खरीदने के लिए पूर्व-अधिकारों का  कॉर्पोरेट पुनर्गठन, एक्सचेंज और ज़मीन के लेन-देन में सक्रिय रूप से उपयोग किया जाता है। कंपनियाँ संपत्तियों पर जल्दी नियंत्रण पाने और प्रतिस्पर्धा को सीमित करने के लिए पूर्व-अधिकारों का उपयोग करती हैं।

ऑस्ट्रिया में पड़ोसी भूमि पर पहले इनकार का अधिकार। कुछ मामलों में, भूस्वामियों को पड़ोसी भूमि पर पहले इनकार का अधिकार दिया जाता है, जो विशेष रूप से उन निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण है जो अपनी संपत्तियों का विलय या विस्तार करने की योजना बना रहे हैं।

आंशिक बिक्री और क्रय का अधिकार। कुछ मालिक अपनी संपत्ति का एक हिस्सा बेचकर, बेचे गए शेयरों को खरीदने का अधिकार बरकरार रखते हैं। इससे उन्हें पूँजी मुक्त करने के साथ-साथ संपत्ति वापस करने का विकल्प भी मिलता है। उदाहरण के लिए, यदि संपत्ति का 10%, 25%, या 50% हिस्सा बेचा जाता है, तो मालिक इन शेयरों को मौजूदा बाजार मूल्य पर पुनर्खरीद कर सकता है।

ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति के लिए प्रथम अस्वीकृति का अधिकार एक प्रभावी साधन है जो लाभार्थी के हितों की रक्षा करता है और साथ ही मालिक पर कुछ प्रतिबंध भी लगाता है। यह अपार्टमेंट, मकान और ज़मीन के प्लॉट, सभी पर समान रूप से लागू होता है, और इसके लिए औपचारिकताओं का सावधानीपूर्वक पालन, भूमि रजिस्ट्री में पंजीकरण और सभी पक्षों को शीघ्र सूचना देना आवश्यक है।

प्रथम अस्वीकृति का अधिकार रियल एस्टेट बाज़ार को अधिक पारदर्शी और पूर्वानुमानित बनाने में मदद करता है, जिससे दीर्घकालिक किरायेदारों और निवेशकों के हितों की रक्षा होती है। व्यवहार में, इस अधिकार की प्रभावशीलता सीधे तौर पर समय-सीमाओं के सख्त पालन, अनुबंधों के उचित निष्पादन और रजिस्टरों के प्रारंभिक सत्यापन पर निर्भर करती है। निवेशकों, रियल एस्टेट एजेंटों और किरायेदारों के लिए बिना किसी विवाद के इस अधिकार का लाभ उठाना महत्वपूर्ण है।