ऑस्ट्रिया में ज़मीन खरीदना: चरण-दर-चरण मार्गदर्शिका और विशेषज्ञ सलाह

ऑस्ट्रिया अपनी स्थिर अर्थव्यवस्था, उच्च गुणवत्ता वाले जीवन और मनमोहक प्राकृतिक परिवेश के कारण पारंपरिक रूप से अचल संपत्ति खरीदने के लिए सबसे आकर्षक देशों में से एक है। ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति को अक्सर एक टिकाऊ और दीर्घकालिक संपत्ति के रूप में देखा जाता है। आप पहाड़ों में या झीलों के किनारे जमीन खरीद सकते हैं—या, उदाहरण के लिए, स्वच्छ हवा और विकसित सामाजिक बुनियादी ढांचे वाले किसी शांत गांव में जमीन खरीद सकते हैं।

निवेशक ऑस्ट्रिया को अपनी पूंजी के लिए एक विश्वसनीय सुरक्षित ठिकाना और दीर्घकालिक भूमि मूल्य वृद्धि का स्रोत मानते हैं। हालांकि, विदेश में संपत्ति खरीदना सावधानीपूर्वक तैयारी की मांग करता है: अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले कानूनी बारीकियों और स्थानीय विशिष्टताओं पर विचार करना महत्वपूर्ण है।.

इस लेख में, हम भूमि के प्रकार से लेकर संपत्ति पंजीकरण तक सब कुछ कवर करेंगे, ताकि आपको पता चल सके कि ऑस्ट्रिया में जमीन खरीदते समय आपको क्या उम्मीद करनी चाहिए।.

विदेश में ज़मीन खरीदना आसान काम नहीं है, इसलिए मैं हर ग्राहक से व्यक्तिगत रूप से संपर्क करता हूँ, उनके खरीद लक्ष्यों और संभावित जोखिमों का आकलन करता हूँ। ऑस्ट्रिया में ज़मीन के कई प्रकार उपलब्ध हैं, इसलिए मैं हमेशा सलाह देता हूँ कि ऑस्ट्रिया में ज़मीन खरीदने का निर्णय लेने से पहले उनका ध्यानपूर्वक विश्लेषण करें।.

ऑस्ट्रिया की भूमि काफी विविधतापूर्ण है। स्टैटिस्टिक ऑस्ट्रिया के अनुसार , देश का कुल क्षेत्रफल लगभग 8.36 मिलियन हेक्टेयर है, जिसमें से 3.50 मिलियन हेक्टेयर से अधिक वन क्षेत्र और लगभग 2.57 मिलियन हेक्टेयर कृषि भूमि है।

इसका अर्थ है कि देश के लगभग 42% भूभाग पर वन हैं, और लगभग 31% कृषि योग्य भूमि है। शेष भाग में पहाड़, जल निकाय, शहर और अवसंरचना शामिल हैं। यदि आप ऑस्ट्रिया में भूमि खरीदने का निर्णय लेते हैं, तो सबसे महत्वपूर्ण बात यह निर्धारित करना है कि इसका उपयोग किस उद्देश्य से किया जाएगा।.

ये ऑस्ट्रियाई भू-भाग आवासीय या व्यावसायिक निर्माण के लिए निर्धारित हैं। इन्हें खरीदने से पहले, ज़ोनिंग योजनाओं के अनुसार इनकी जाँच करना आवश्यक है: प्रत्येक नगर पालिका के पास एक Flächenwidmungsplan और Bebauungsplan होता है, जो यह दर्शाता है कि किसी विशेष भूखंड पर निर्माण की अनुमति है या नहीं और इससे संबंधित नियम क्या हैं।

यदि कोई भूखंड मुक्त उपयोग क्षेत्र (फ्रीलैंड) में स्थित है, तो निर्माण कार्य शुरू करने से पहले उसका ज़ोन परिवर्तन कराना आवश्यक है, जो स्थानीय प्रशासन की जिम्मेदारी है। इसलिए, ऑस्ट्रिया में भूखंड चुनते समय पहला कदम ज़ोनिंग योजनाओं के बारे में जानकारी प्राप्त करना है, जो आमतौर पर सीधे नगरपालिका से या उसकी वेबसाइट से प्राप्त की जा सकती है।.

इनमें कृषि योग्य भूमि (एकरलैंड), घास के मैदान और चारागाह (ग्रुनलैंड), और अंगूर के बाग/बागवानी के भूखंड (डौएरकुलटुरेन) शामिल हैं। ऑस्ट्रिया में इस प्रकार की भूमि में निवेश आम तौर पर सस्ता होता है, लेकिन इन भूखंडों का उपयोग केवल उनके निर्धारित उद्देश्य के लिए ही किया जा सकता है: विशेष परमिट के बिना, इन्हें निर्माण के लिए परिवर्तित नहीं किया जा सकता है।.

ऑस्ट्रिया में कृषि योग्य भूमि की कीमतें बहुत कम हैं - 2023 में, कृषि योग्य भूमि की औसत कीमत प्रति वर्ग मीटर मात्र €3.70 थी, जबकि घास के मैदान की कीमत €3.20 प्रति वर्ग मीटर थी। तुलनात्मक रूप से, निर्माण भूमि की औसत कीमत लगभग €406 प्रति वर्ग मीटर है।.

लकड़ी की खरीद को विशेष रूप से कड़ाई से विनियमित किया जाता है। कई संघीय राज्यों में, "वन" को लगभग हमेशा विशेष रूप से वानिकी के लिए ही नामित किया जाता है: लकड़ी की कटाई केवल बहुत सख्त शर्तों के तहत ही की जा सकती है, और लकड़ी की खरीद (विशेषकर बड़ी मात्रा में) के लिए अनुमोदन आवश्यक है।.

इस तरह की ज़मीनें अक्सर वनपालन या शिकार कंपनियों द्वारा अधिग्रहित की जाती हैं। आम खरीदारों को जंगलों में कोई दिलचस्पी नहीं होती, क्योंकि उन्हें अन्य उपयोगों में बदलना बेहद मुश्किल होता है।.

ये विशेष, अक्सर बहुत महंगी श्रेणियां हैं। कई निवेशक ऑस्ट्रिया (वर्थरसी, सीफेल्ड, ज़ेल एम सी) में झील के किनारे या पहाड़ी क्षेत्रों (टायरोल, साल्ज़बर्ग) में जमीन खरीदने में रुचि रखते हैं, क्योंकि यह आवासीय भवनों, होटलों और कॉटेज परिसरों के लिए आदर्श है।.

यहां कीमतें काफी अधिक हैं, खासकर रिसॉर्ट केंद्र या जलमार्ग के पास। उदाहरण के लिए, साल्ज़बर्ग झील के पास एक भूखंड ग्रामीण क्षेत्र में समान भूखंड की तुलना में कई गुना अधिक महंगा हो सकता है। इसके अलावा, ऐसे भूखंड संरक्षण क्षेत्रों में आ सकते हैं जहां निर्माण प्रतिबंधित है। इसलिए, ऑस्ट्रिया में निर्माण के लिए उपयुक्त भूमि का पता लगाने के लिए स्थानीय नियमों की जांच करना हमेशा महत्वपूर्ण है।.

प्रत्येक प्रकार की भूमि के अपने नियम होते हैं: उदाहरण के लिए, केवल वही भूमि निर्माण के लिए परिवर्तित की जा सकती है जो पहले से ही बाउलैंड (निर्माण भूमि) रजिस्टर में सूचीबद्ध हो। अन्य प्रकार की भूमि का पुनर्वर्गीकरण करना आवश्यक है, जिसमें काफी समय लग सकता है।

तटबंधों या वन क्षेत्रों में अतिरिक्त पर्यावरणीय प्रतिबंध हो सकते हैं। इसलिए, खरीदने से पहले, उस स्थान के इच्छित उपयोग के बारे में जानकारी प्राप्त करना सुनिश्चित करें (या ज़ोनिंग योजना देखें)।

अंत में, यह समझना महत्वपूर्ण है कि विदेशी नागरिक अपनी इच्छानुसार कोई भी भूमि नहीं खरीद सकते। ऑस्ट्रियाई भूमि अधिग्रहण कानून के अनुसार, गैर-निवासियों को भूमि खरीदने के लिए एक विशेष परमिट (Grundverkehrsgenehmigung) की आवश्यकता होती है।

ये नियंत्रण सट्टेबाजी को रोकने और कृषि भूमि को संरक्षित करने के लिए लागू किए गए थे। विदेशियों से जुड़े अधिकांश लेन-देन को अधिकारियों (भूमि संसाधन विभाग) द्वारा अनुमोदित किया जाना आवश्यक है।.

हालांकि, "तीसरे देशों" (उदाहरण के लिए, रूस या यूक्रेन) के नागरिकों को स्थानीय आयोग को आवेदन जमा करना होगा और अनुमोदन की प्रतीक्षा करनी होगी। उदाहरण के लिए, कृषि भूमि या पहाड़ी क्षेत्रों में भूखंडों के अधिग्रहण के लिए अक्सर ऐसी अनुमति की ।

सभी विवरण " ऑस्ट्रिया में विदेशियों द्वारा अचल संपत्ति की खरीद पर प्रतिबंध " नामक लेख में दिए गए हैं।

तो, आपने ऑस्ट्रिया में ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदने का फैसला कर लिया है। आपको सबसे पहले कहाँ जाना चाहिए? यह चुनाव आपके लक्ष्यों पर निर्भर करता है: क्या आप वहाँ बसने और घर बनाने की योजना बना रहे हैं, क्या आप गर्मियों के लिए एक छोटा सा घर ढूंढ रहे हैं, या क्या आप मनोरंजन के लिए निवेश हेतु ज़मीन की तलाश में हैं?.

स्थान और बुनियादी ढांचा। सबसे पहले, निम्नलिखित की उपलब्धता और निकटता पर विचार करें:

• सड़कें
• दुकानों की ओर
• स्कूलों
• अस्पताल
• रेलवे स्टेशन
• बसों
• उपयोगिताएँ (बिजली, जल आपूर्ति, सीवरेज)

किसी दूरस्थ गांव में जमीन का एक टुकड़ा सस्ता हो सकता है, लेकिन ऑस्ट्रिया में जमीन की सबसे कम कीमतों में कनेक्टिविटी लागत और बुनियादी ढांचे और सामाजिक सेवाओं तक की दूरी को ध्यान में नहीं रखा गया है।.

मैं हमेशा ग्राहकों को याद दिलाता हूँ: किसी शांत गाँव में रहने का सपना देखना बहुत अच्छा है, लेकिन यह सुनिश्चित कर लें कि निकटतम सड़क पूरे साल सुलभ हो और बिजली-पानी की सुविधा हमेशा उपलब्ध हो। अन्यथा, कागजी कार्रवाई के दौरान आपको अतिरिक्त खर्चों और परेशानियों का सामना करना पड़ सकता है।.

स्थल की स्थलाकृति भी यहाँ महत्वपूर्ण है। एक असमान पहाड़ी ढलान को समतल करने की आवश्यकता हो सकती है (जो महंगा होता है), और पानी के पास स्थित स्थल की बाढ़ के जोखिम की जाँच की जानी चाहिए (सुनिश्चित करें कि वहाँ कोई जलभराव वाला क्षेत्र न हो)।

ऑस्ट्रिया के पहाड़ी क्षेत्रों में जमीन खरीदने से पहले, भूवैज्ञानिक या जलवैज्ञानिक मूल्यांकन करवाएं। ऑस्ट्रियाई भूमि रजिस्ट्री और नगरपालिका की वेबसाइटें अक्सर भूखंड के बारे में संक्षिप्त जानकारी (आकार, स्थलाकृति, संरचनाओं की उपस्थिति) प्रदान करती हैं।.

ऑस्ट्रिया के विभिन्न क्षेत्रों में अलग-अलग अवसर मिलते हैं। उदाहरण के लिए:

वियना और उसके आसपास का क्षेत्र। वियना के भीतर, "बाउलैंड" (शहर का नाम) भूमि बिक्री के लिए लगभग कभी उपलब्ध नहीं होती (शहर पूरी तरह से विकसित है)। हालांकि, आसपास के क्षेत्र, लोअर ऑस्ट्रिया में, आवासीय निर्माण या व्यावसायिक परियोजनाओं के लिए भूमि उपलब्ध है।

वहां कीमतें राजधानी की तुलना में कम हैं। हालांकि, निर्माण के लिए जमीन खरीदने वाले किसी भी व्यक्ति को शहरी विकास योजनाओं (फ्लेचेनविडमंग्सप्लान) और किसी भी "ग्रीन ज़ोन" संबंधी प्रतिबंधों की जांच कर लेनी चाहिए।.

टायरॉल और साल्ज़बर्ग। स्की क्षेत्र (इश्चगल, किट्ज़बुहेल, सोल्डेन, आदि) मुख्य रूप से होटल, अपार्टमेंट और लक्जरी कॉटेज के लिए महंगी जमीन हैं।

यहां कीमतें बहुत अधिक हैं: इंसब्रुक (टायरॉल की राजधानी) में, निर्माण भूखंडों की औसत कीमत पहले से ही €1,043 प्रति वर्ग मीटर है, और किट्ज़बुहेल में तो इससे भी अधिक। यह कोई संयोग नहीं है कि ऐसे स्थानों पर रिकॉर्ड तोड़ ऑफर आते हैं: ऑस्ट्रिया के सबसे महंगे घर आमतौर पर प्रीमियम अल्पाइन रिसॉर्ट्स में सूचीबद्ध होते हैं, जो अप्रत्यक्ष रूप से इस क्षेत्र में भूमि की मांग को बढ़ावा देते हैं। हालांकि, ऐसे प्रोजेक्ट्स के लिए अक्सर पर्वतीय निर्माण परमिट और स्थानीय वास्तु नियमों का अनुपालन आवश्यक होता है।

झील के किनारे की ज़मीन। ऑस्ट्रिया में लोकप्रिय झीलों (वर्थरसी, सीफेल्ड, आचेनसी) के पास घर बनाने के लिए ज़मीन को प्रीमियम माना जाता है। उदाहरण के लिए, वोरार्लबर्ग में लेक कॉन्स्टेंस के पास के प्लॉट सबसे महंगे हैं, खासकर वे जिनमें पानी का नज़ारा दिखता हो।

कैरिंथिया (ग्रोबेल, वाप्रेस्च) या ऊपरी ऑस्ट्रिया (श्लॉसगेबिर्गे पर) के छोटे झील किनारे वाले गांवों में, तट पर स्थित ज़मीन का एक टुकड़ा घर या होटल के लिए एक उत्कृष्ट स्थान है। ऐसी ज़मीन अक्सर राज्य द्वारा संरक्षित होती है, इसलिए कुछ प्रतिबंध लागू हो सकते हैं।.

ग्रामीण क्षेत्र (स्टायरमार्क, बर्गनलैंड, नीदरऑस्ट्रिया)। यहाँ पर्यटकों की संख्या कम है, लेकिन खुले मैदान और अंगूर के बाग प्रचुर मात्रा में हैं। ज़मीन सस्ती है (स्टायरिया में औसतन €360/वर्ग मीटर)। यह उन लोगों के लिए एक बेहतरीन विकल्प है जो ऑस्ट्रिया के ग्रामीण इलाकों में शांत जीवन बिताने के लिए ज़मीन खरीदना चाहते हैं, या कृषि पर्यटन या शराब उत्पादन में निवेश करना चाहते हैं।

उदाहरण के लिए, बर्गनलैंड और पड़ोसी नीदरऑस्ट्रिया में कीमतें कम हैं, जो ऑस्ट्रिया में कम कीमत पर जमीन खरीदने का एक अनूठा अवसर प्रदान करती हैं, जिसमें भविष्य में वृद्धि की संभावना है।.

ऑस्ट्रिया के पहाड़ों और घाटियों में ज़मीन की कीमतें। उदाहरण के लिए, इंसब्रुक में एक घर के प्लॉट की औसत कीमत वर्तमान में लगभग €1,043/m² है, जबकि पड़ोसी जिले रेउटे के ग्रामीण हिस्से में यह केवल €188/m² है। स्टायरिया में, ग्राज़ में यह €360/m² है, और दक्षिणी स्टायरिया के क्लिशेलेन जिले में यह लगभग €50-70/m² है। इससे यह साबित होता है कि ज़मीन की कीमतें स्थान और बुनियादी ढांचे पर बहुत अधिक निर्भर करती हैं।

स्थानीय वास्तुकला की विशिष्टताओं को ध्यान में रखें। विशेष रूप से अल्पाइन क्षेत्रों में, अग्रभाग, छतों और ऊर्जा दक्षता (ऑस्ट्रियाई OIB और Energoausweis मानकों का अनुपालन) के लिए अक्सर आवश्यकताएं होती हैं।

ऑस्ट्रियाई अधिकारी ऊर्जा-कुशल घरों के निर्माण को प्रोत्साहित कर रहे हैं: उदाहरण के लिए, उमवेल्टफोर्डेरंग (पर्यावरण वित्तपोषण) कार्यक्रम उच्च ऊर्जा दक्षता और "हरित" सामग्रियों से निर्मित नई इमारतों को सब्सिडी प्रदान करता है।.

आइए ऑस्ट्रिया में जमीन खरीदने और बेचने के कानूनी पहलुओं पर नज़र डालें। ऑस्ट्रिया में इस बात को लेकर स्पष्ट नियम हैं कि कौन जमीन का मालिक बन सकता है और कैसे।.

खरीददार की स्थिति। जैसा कि पहले बताया गया है, यूरोपीय संघ/ईईए के नागरिकों को ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान माना जाता है: उन्हें भूमि खरीदने के लिए विशेष अनुमति की आवश्यकता नहीं होती है। अन्य देशों के नागरिकों को लेन-देन से पहले स्थानीय अधिकारियों से अनुमोदन (Grundverkehrsgenehmigung) प्राप्त करना आवश्यक है।

अधिकारों का पंजीकरण (ग्रुंडबुच)। ऑस्ट्रिया में भूमि की खरीद भूमि रजिस्टर (ग्रुंडबुच) में नए मालिक की जानकारी दर्ज करके पूरी होती है। तभी आप पूर्ण स्वामी । यह समझना महत्वपूर्ण है: ऑस्ट्रियाई कानून के तहत हस्ताक्षरित खरीद समझौता भी पंजीकरण होने तक स्वामित्व प्रदान नहीं करता है।

इसलिए, पूरी राशि हस्तांतरित करने से पहले, सुनिश्चित करें कि भूमि रजिस्टर में कोई अप्रत्याशित भार (गिरवी, उपयोग के अधिकारों पर प्रतिबंध आदि) न हो और पंजीकरण के लिए आपका आवेदन (Grundbuchsantrag) यथाशीघ्र जमा कर दिया जाए।.

खरीद-बिक्री समझौता। इसे नोटरी द्वारा प्रमाणित किया जाता है। समझौते में भूखंड का विस्तृत विवरण (आमतौर पर पंजीकरण संख्या और पता), तय कीमत, भुगतान की शर्तें और पक्षों के अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण की शर्तें शामिल होती हैं।

अनुबंध में अक्सर "जमा" या अग्रिम भुगतान (जैसे कुल राशि का 5-10%) का एक खंड शामिल होता है, जिसे खरीदार गारंटी के रूप में भुगतान करता है। यदि पक्षकार बाद में लेन-देन को आगे न बढ़ाने का निर्णय लेते हैं (आमतौर पर यदि खरीदार पीछे हट जाता है), तो यह जमा राशि रखी जा सकती है। अनुमोदन प्रक्रिया में भूमि की मंजूरी की जाँच शामिल होती है: ग्रुंडबुच से एक उद्धरण प्राप्त किया जाता है, भारों का सत्यापन किया जाता है और विकास योजना की जाँच की जाती है।.

नोटरी और वकील। ऑस्ट्रिया में, संपत्ति संबंधी लेन-देन के लिए नोटरी या अधिकृत वकील (स्थानीय नोटरी चैंबर) की भागीदारी आवश्यक है। नोटरी अनुबंध का मसौदा तैयार करता है/प्रमाणित करता है, पक्षों की पहचान और अधिकार की पुष्टि करता है, और यह सुनिश्चित करता है कि सभी औपचारिकताओं का पालन किया जाए।

नोटरी की सेवाओं के लिए शुल्क लिया जाता है: औसतन, नोटरी शुल्क लेनदेन मूल्य का 1-3% होता है। वकील अक्सर उचित जांच-पड़ताल और सभी आवश्यक परमिट प्राप्त करने में सहायता करता है।.

ऑस्ट्रिया में जमीन खरीदने में कई महत्वपूर्ण भुगतान शामिल होते हैं:

संपत्ति हस्तांतरण कर (ग्रुंडरवेर्बस्टेयर)। लगभग हर संपत्ति हस्तांतरण पर (सामान्य परिस्थितियों में) लेन-देन मूल्य पर 3.5% कर लगाया जाता है। इसलिए, यदि आप €100,000 में एक भूखंड खरीदते हैं, तो कर लगभग €3,500 होगा। कुछ मामलों में छूट दी जाती है (निकट संबंधियों के बीच लेन-देन के लिए प्रगतिशील दर लागू होती है), लेकिन सामान्य परिस्थितियों में, मानक दर 3.5% है।

राज्य पंजीकरण शुल्क। कर के अतिरिक्त, भूमि न्यायालय में आवेदन दाखिल करते समय खरीद मूल्य का 1.1% शुल्क लिया जाता है।

यह उल्लेखनीय है कि 2024-2025 में कर छूट लागू होगी। सामान्य आवासीय संपत्तियों के लिए, यह शुल्क जुलाई 2026 तक माफ कर दिया गया है (बशर्ते खरीदार इसे अपने प्राथमिक निवास के रूप में पंजीकृत करे)।.

बिक्री पर कर। यदि मालिक संपत्ति बेचने का निर्णय लेता है और लाभ कमाता है, तो इस लाभ पर अचल संपत्ति लाभ कर (इमोबिलिएनट्रैगस्टेयर) लगाया जाता है।

2016 से, कर की दर विक्रय मूल्य और उसमें शामिल खर्चों के अंतर का 30% है। हालांकि, यदि संपत्ति का उपयोग दो से पांच वर्षों तक प्राथमिक निवास (मकान-फ्लैट) के रूप में किया गया है, तो मालिक पूर्ण या आंशिक कर छूट के लिए पात्र हो सकता है।.

अन्य खर्च। यदि कोई रियल एस्टेट एजेंट (ब्रोकर) लेन-देन संभाल रहा है, तो उसका कमीशन आमतौर पर कुल कीमत का 3-4% अतिरिक्त होता है, साथ ही वैट भी लगता है। इसके अलावा अनिवार्य भूमि बीमा या एस्क्रो खाते (एक ऐसा खाता जिसमें लेन-देन पूरा होने तक धनराशि अस्थायी रूप से रखी जाती है) के लिए भी लागत हो सकती है - ये खर्च बहुत अधिक नहीं होते, लेकिन इनके लिए तैयार रहना बेहतर है।

अधिक जानकारी के लिए, हमारा लेख " ऑस्ट्रिया में संपत्ति कर " देखें।

एहतियाती उपाय। बातचीत और सौदे की तैयारी के दौरान, प्रारंभिक समझौता (कौफनबोट) अक्सर जमा राशि के भुगतान या विशेष एस्क्रो खाते खोलने के साथ किया जाता है।

इससे यह सुनिश्चित होता है कि प्लॉट बिक्री से हटा दिया जाएगा (आपके लिए "आरक्षित" कर दिया जाएगा), और अनुबंध पूरी तरह से निष्पादित होने तक धनराशि किसी तीसरे पक्ष (उदाहरण के लिए, एक नोटरी) के पास सुरक्षित रखी जाएगी। यह व्यवस्था खरीदार के हितों की मज़बूती से रक्षा करती है: वे पैसे का भुगतान तो कर देते हैं, लेकिन वैध कारणों से सौदा रद्द होने की स्थिति में उन्हें पैसे खोने का जोखिम नहीं रहता।

आइए, खरीदार की पूरी यात्रा को शुरू से अंत तक विस्तार से देखें, यह सुनिश्चित करते हुए कि हम एक भी विवरण न चूकें।.

जमीन की तलाश। इसकी शुरुआत किसी रियल एस्टेट एजेंट से संपर्क करने या स्थानीय रियल एस्टेट वेबसाइटों पर लिस्टिंग देखने से होती है, जैसे कि:

• ImmobilienScout24
• इम्मोवेल्ट
• स्थानीय समाचार पत्र

चयन करते समय, कई विकल्पों का व्यक्तिगत रूप से दौरा करना, क्षेत्र, पड़ोसियों, प्रवेश द्वार और सौर विकिरण (सौर प्रकाश) का मूल्यांकन करना महत्वपूर्ण है।.

ऑनलाइन कैडस्ट्रल रजिस्टर (कटास्टर) यहाँ मददगार साबित हो सकता है – आप वहाँ भूखंड और पड़ोसी भूखंडों की सटीक सीमाएँ देख सकते हैं। भूखंड के मालिक से दस्तावेज़ दिखाने के लिए कहने में संकोच न करें: भूखंड का नक्शा और ग्रुंडबुच (प्रत्येक खरीदार के लिए एक आवश्यक दस्तावेज़) का एक अंश।.

प्रस्ताव और समझौता। उपयुक्त संपत्ति मिलने पर, आप विक्रेता को प्रस्ताव (अनबोट) देते हैं। ऑस्ट्रिया में, इसे आमतौर पर लिखित रूप में औपचारिक रूप दिया जाता है - कौफानबोट, या प्रारंभिक समझौता। इसमें खरीद मूल्य, भुगतान अवधि और जमा राशि निर्दिष्ट होती है।

रूसी शब्दावली में, यह एक प्रकार का खरीद-बिक्री समझौता है, लेकिन इसमें स्वामित्व का अंतिम हस्तांतरण नहीं होता है। यह केवल लेन-देन को पूरा करने की प्रतिबद्धता स्थापित करता है। संपार्श्विक के रूप में, आप एक नोटरी या वकील द्वारा रखे गए ट्रस्ट खाते (ट्रेउहांडकोंटो) में जमा राशि (उदाहरण के लिए, खरीद मूल्य का 5-10%) जमा करते हैं।.

एक बार जब आप कौफनबोट पर हस्ताक्षर कर देते हैं, तो प्लॉट आपके लिए "आरक्षित" माना जाता है: यदि विक्रेता बिना किसी वैध कारण के इनकार करता है, तो वे जमा राशि का दोगुना वापस करने के लिए बाध्य हैं।.

निरीक्षण और परमिट। साइट क्लीयरेंस निरीक्षण की तैयारी भी की जा रही है: आप एक विशेषज्ञ (उदाहरण के लिए, एक सर्वेक्षक) या वकील को नियुक्त करते हैं जो विश्लेषण करेगा:

• ग्रुंडबुच (भूमि रजिस्टर) — इसमें ऋण, भार (गिरवी, सुगमता अधिकार) और संपत्ति पर किसी तीसरे पक्ष के दावे की जाँच की जाती है। यह जानकारी क्षेत्रीय न्यायालयों की वेबसाइटों पर उपलब्ध है।
• ज़ोनिंग योजना – पता करें कि क्या यह साइट आपकी योजनाओं के अनुरूप है। यह किस ज़ोन में आती है (बाउलैंड, वाल्ड, अल्म, आदि) और इस पर किस प्रकार का निर्माण कार्य अनुमत है।
• वित्तपोषण - आप एस्क्रो खाते और बैंक की अनिवार्य स्वीकृति को ध्यान में रखते हुए (यदि आवश्यक हो) ऋण के लिए आवेदन करते हैं।
• राज्य परमिट प्राप्त करना सबसे अधिक समय लेने वाला चरण है। भूमि के स्थान और प्रकार के आधार पर, भूमि रजिस्ट्री (Grundverkehrsbehörde) से अनुमोदन आवश्यक होता है। उदाहरण के लिए, यदि भूमि पहाड़ों में है या कृषि उपयोग के लिए निर्धारित है, तो संबंधित भूमि विभाग या जिला प्रशासन को विदेशी नागरिक को इसे खरीदने की अनुमति देनी होगी। यह प्रक्रिया आमतौर पर एक वकील या नोटरी द्वारा की जाती है: वे दस्तावेज़ (पासपोर्ट, निवास प्रमाण पत्र, खरीद का उद्देश्य आदि) एकत्र करते हैं और आवेदन जमा करते हैं।

मुख्य लेन-देन नोटरी के समक्ष होता है। सभी जाँचें पूरी हो जाने और परमिट प्राप्त हो जाने के बाद, नोटरी द्वारा प्रमाणित दस्तावेज़ (ब्यूरकुंडुंग) तैयार किया जाता है। ऑस्ट्रिया में, अचल संपत्ति के लेन-देन के लिए नोटरी द्वारा प्रमाणित दस्तावेज़ का न होना अवैध है।

इस चरण में, आप और विक्रेता नोटरी के कार्यालय में आते हैं (बैठक आमतौर पर खुली होती है और अनुबंध पढ़कर सुनाया जाता है)। नोटरी आपकी पहचान और हस्ताक्षरों की पुष्टि करता है और लेन-देन को प्रमाणित करता है। हस्ताक्षर करने के बाद, आप शेष राशि एस्क्रो के माध्यम से या सीधे, पहले से तय किए गए अनुसार, हस्तांतरित करते हैं।.

पंजीकरण और अधिकारों का अधिग्रहण। नोटरी या आपका वकील क्षेत्रीय न्यायालय में दस्तावेज़ जमा करता है। वहां, पंजीकरण के लिए आवेदन (Einverleibung) पूरा किया जाता है—यानी आपके स्वामित्व अधिकारों को रजिस्टर में दर्ज किया जाता है।

दस्तावेज़ स्वीकार होने के बाद, अदालत आपको नए मालिक के रूप में पंजीकृत करती है। इस समय से, भूखंड आधिकारिक तौर पर आपका हो जाता है—आप चाबियाँ प्राप्त कर सकते हैं (या यदि अनुबंध में यही शर्त थी तो निर्माण कार्य शुरू कर सकते हैं)।.

कर और निपटान। इस चरण में, सभी शेष भुगतान पूरे करने का समय आ गया है: विक्रेता को धनराशि हस्तांतरित करना (आमतौर पर मुकदमा दायर करने के बाद या साथ ही), करों का भुगतान करना और नोटरी शुल्क का भुगतान करना।

एक बार अदालत द्वारा स्वामित्व परिवर्तन को पंजीकृत कर लेने के बाद, आपको केवल पंजीकरण शुल्क (संपत्ति के मूल्य का 1.1%) का भुगतान करना होगा, जब तक कि यह पहले से ही एस्क्रो खाते से काटा न गया हो। संक्षेप में, मुख्य अनुबंध प्रमाणित होने और जमा राशि प्राप्त होने के बाद संपत्ति की चाबियां "हस्तांतरित" हो जाती हैं।.

इसके अलावा, विभिन्न चरणों (वित्तीय हस्तांतरण, बीमा आदि) पर विशेषज्ञ आपके कई सवालों के जवाब दे सकते हैं। वे आपको अधिक आत्मविश्वास महसूस करने में मदद कर सकते हैं, खासकर यदि आप जर्मन नहीं बोलते हैं।.

ऊपर बताए गए चरणों का पालन करने पर ऑस्ट्रिया में ज़मीन खरीदना आसान हो जाएगा। समय लेकर, दस्तावेज़ों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करना और ऑस्ट्रियाई पंजीकरण प्रक्रियाओं का पालन करना महत्वपूर्ण है।.

हाल के वर्षों में, ऑस्ट्रिया का भूमि बाजार पर्यावरण के अनुकूल होता जा रहा है। यह महज़ एक चलन नहीं है: यूरोप में पर्यावरण के अनुकूल निर्माण और भूमि उपयोग के लिए कड़े नियम लागू किए जा रहे हैं। अब, किसी स्थल का चयन करते समय, कई निवेशक अपनी निर्माण योजनाओं के जलवायु और पर्यावरण पर पड़ने वाले संभावित प्रभाव पर विचार करते हैं।.

यह क्यों महत्वपूर्ण है: पर्यावरण रिपोर्टों के अनुसार , ऑस्ट्रिया की कुल ऊर्जा खपत का लगभग 27% आवासीय क्षेत्र (हीटिंग और गर्म पानी) से आता है, जिसमें इमारतें राष्ट्रीय CO₂ उत्सर्जन का लगभग 10% उत्पन्न करती हैं। हाल के दशकों में, हानिकारक उत्सर्जन में एक तिहाई से अधिक की कमी आई है।

साथ ही, ऑस्ट्रियाई लोगों को पेरिस समझौते के प्रति अपनी प्रतिबद्धताओं को पूरा करने के लिए और भी अधिक प्रयास करने होंगे। तदनुसार, अधिकारी ऊर्जा दक्षता को प्रोत्साहित कर रहे हैं: उदाहरण के लिए, नए भवनों के लिए अक्सर ऊर्जा प्रमाणन अनिवार्य होता है, और कर और सब्सिडी केवल उच्च ऊर्जा दक्षता मानकों वाली परियोजनाओं को ही दी जाती हैं।.

कानून और प्रतिबंध। पर्यावरणीय भूमि उपयोग नियम भवन निर्माण संहिताओं में निहित हैं। निर्माण की योजना बनाते समय, पर्यावरणीय प्रभाव आकलन (Umweltverträglichkeitsprüfung) किया जाता है।

विशेष संरक्षण क्षेत्रों (जैसे राष्ट्रीय उद्यान) में निर्माण पर पूर्ण प्रतिबंध भी हो सकता है। सामान्य निर्माण स्थलों पर न्यूनतम स्वीकार्य तापीय इन्सुलेशन और सौर ऊर्जा के उपयोग पर अनिवार्य रूप से विचार करने संबंधी मानक लागू किए गए हैं।.

इन मानकों को नियमित रूप से सख्त किया जा रहा है: 2025 तक, लगभग सभी नए घरों को लगभग शून्य ऊर्जा खपत हासिल करनी होगी (जिसके लिए उनके अपने या "हरित" ताप स्रोत की आवश्यकता होगी)।.

सरकारी कार्यक्रम। विकासकर्ताओं को आकर्षित करने के लिए, ऑस्ट्रिया हरित परियोजनाओं के लिए अनुदान प्रदान करता है। उदाहरण के लिए, जलवायु और ऊर्जा कोष (Klima- und Energiefonds) भवन निर्माण में ऊर्जा संरक्षण और नवीकरणीय ऊर्जा स्रोतों के उपयोग से संबंधित पहलों को वित्तपोषित करता है।

सौर पैनल, हीट पंप, ऊर्जा-कुशल खिड़कियां आदि लगाने के लिए सब्सिडी उपलब्ध है। इसके अलावा, हरित निवेश के लिए प्रोत्साहन भी दिए जाते हैं, जिनमें हरित निर्माण के लिए आंशिक बंधक ब्याज प्रतिपूर्ति और हरित प्रौद्योगिकियों के लिए कर कटौती शामिल हैं।.

इन सब कारणों से पर्यावरण पर केंद्रित परियोजनाएं अधिक लाभदायक हो जाती हैं।.

हाल के वर्षों में, मैंने ग्राहकों को यह सलाह देना शुरू कर दिया है कि वे परियोजनाओं की योजना बनाते समय शुरुआत से ही पर्यावरणीय पहलुओं को ध्यान में रखें।.

विश्व स्तर पर, जर्मनी और ऑस्ट्रिया में हरित भवनों की काफी मांग है: सरकार पैसिव हाउस और सौर पैनलों पर सब्सिडी देती है, और खरीदार हीटिंग पर होने वाली बचत को महत्व देते हैं। उदाहरण के लिए, पैसिव हाउस श्रेणी के घर पारंपरिक भवनों की तुलना में 5-10 गुना कम ऊर्जा खपत करते हैं - यह स्थान और डिजाइन का चयन करते समय एक महत्वपूर्ण कारक है।.

सफल परियोजनाओं के उदाहरण। ऑस्ट्रिया में, ऐसे कई मामले हैं जहां "हरित" परियोजनाओं के लिए भूमि खरीदी गई थी - उदाहरण के लिए, सौर पैनलों का उपयोग करने वाली वाइनरी या भूतापीय तापन वाला होटल।

कृषि पर्यटन का विकास भी एक नया चलन है। निवेशक ऑस्ट्रिया के पहाड़ों में ज़मीन खरीद रहे हैं, पर्यावरण-अनुकूल घर बना रहे हैं और साइकिल यात्राएं आयोजित कर रहे हैं। ये संपत्तियां काफी लोकप्रिय हैं: उदाहरण के लिए, टिरोल में अक्सर मानक फार्महाउसों से अधिक कीमत पर बिकते हैं यदि उनके पास हरित प्रमाणपत्र (जैसे ग्रीन बिल्डिंग) हो।

अब आइए विशिष्ट विकल्पों पर अधिक विस्तार से विचार करें।.

आवासीय भूमि (बाउलैंड-वोहंगेबिएट)। यह परिवारों के लिए मानक विकल्प है: एक या दो मंजिला मकान के लिए उपयुक्त भूखंड। ऐसे भूखंडों में आमतौर पर सुविधाएं (कम से कम बिजली और पानी) शामिल होती हैं और ये एक ही परिवार के लिए डिज़ाइन किए जाते हैं।

घर की वास्तुकला स्थानीय नियमों के अनुरूप है (आस-पड़ोस की इमारतों और पूरे इलाके की दृश्यता को ध्यान में रखते हुए)। ऑस्ट्रिया में एक घर के लिए जमीन की औसत कीमत लगभग €240 (क्लागेनफर्ट) से लेकर >€1,250 (साल्ज़बर्ग) प्रति वर्ग मीटर तक है।.

यहां कीमतें अलग-अलग हैं: कैरिंथिया में, झील के किनारे के भूखंडों (वर्थरसी) की कीमत प्रति वर्ग मीटर सैकड़ों यूरो हो सकती है, जबकि ऊपरी ऑस्ट्रिया में इनकी कीमत लगभग 200-300 यूरो प्रति वर्ग मीटर है।.

पर्वतीय भूमि। पर्वतीय संपत्तियों (जैसे शैले या पर्वतीय कॉटेज) के अपने विशिष्ट नियम होते हैं। कई क्षेत्रों में उनकी ऊंचाई के आधार पर "बौज़ोन" (ऊंचाई स्तर) निर्धारित किया गया है। आवासीय भवन आमतौर पर केवल सीडलुंग्सगेबिएटन (बस्तियों) या गांवों की सीमाओं के भीतर ही बनाए जाते हैं।

"खुले पहाड़ों" (होचगेबिर्गे) में लगभग हर जगह निर्माण प्रतिबंधित है। यदि आप ऊंचाई पर कोई जगह ढूंढ रहे हैं, तो यह सुनिश्चित कर लें कि वहां आवासीय निर्माण की अनुमति है या नहीं।.

भू-भाग संबंधी बाधाओं पर भी विचार करना महत्वपूर्ण है: खड़ी ढलानों पर, निरोधक दीवारों का अतिरिक्त निरीक्षण आवश्यक है।.

ऑस्ट्रियाई पहाड़ों में जमीन खरीदने के फायदों में शानदार दृश्य और रिसॉर्ट की संभावनाएं शामिल हैं: स्की लिफ्ट या स्की ढलान के पास जमीन का एक टुकड़ा होटल या आवास बनाने के लिए बहुत लाभदायक निवेश हो सकता है।.

वास्तुशिल्प संबंधी प्रतिबंध। ऑस्ट्रिया के विभिन्न क्षेत्रों में अक्सर ऐसे नियम होते हैं जिनमें इमारतों के पारंपरिक स्वरूप को संरक्षित करना अनिवार्य होता है। धातु और फूस की छतें अनौपचारिक रूप से प्रतिबंधित हैं। इनके स्थान पर लकड़ी या शिंगल की छतें लगाने की सलाह दी जाती है। ग्रामीण क्षेत्रों में इमारतों की ऊंचाई अक्सर सख्ती से सीमित होती है (जमीन से ऊपर अधिकतम 1-2 मंजिल, कभी-कभी 7 मीटर तक)।

वियना वुड्स या ऐतिहासिक बस्तियों में, मुखौटे के डिज़ाइन के लिए अनुमोदन की आवश्यकता हो सकती है। आपके प्रोजेक्ट को मंज़ूरी मिलने के लिए इन नियमों का कड़ाई से पालन करना अनिवार्य है।.

अनुमानित कीमतें (2025)। आइए संक्षेप में देखें:

• ऑस्ट्रिया में ग्रामीण इलाकों में घर बनाने के लिए भूखंड की औसत कीमत लगभग €400/m² है।.
• पहाड़ों (टायरोल, साल्ज़बर्ग) में लोकप्रिय रिसॉर्ट क्षेत्रों में, कीमतें कई गुना अधिक हो सकती हैं - इंसब्रुक €1,043/m², साल्ज़बर्ग €1,256।.
• किसी झील के किनारे जमीन का एक टुकड़ा एक दुर्लभ और महंगी संपत्ति है: बर्गनलैंड में न्यूसीडलर सी पर इसकी कीमत 250-400 यूरो प्रति वर्ग मीटर हो सकती है, और वर्थरसी (कारिंथिया) पर - 600 यूरो प्रति वर्ग मीटर से अधिक।.

ऑस्ट्रिया में किफायती ज़मीन खरीदना लगभग नामुमकिन है। झील के जितना करीब ज़मीन होगी, उतनी ही महंगी होगी। पैसे बचाने के लिए निवेशक अक्सर रिसॉर्ट सेंटर से थोड़ी दूर (2-5 किमी) ज़मीन के प्लॉट चुनते हैं, लेकिन इसके बदले उन्हें पानी की सुविधा खोनी पड़ती है।.

कृषि भूमि (खेती योग्य भूमि, चारागाह) खरीदना आवासीय भूमि में निवेश करने से मौलिक रूप से भिन्न है।.

कौन खरीद सकता है? जैसा कि पहले ही बताया जा चुका है, ऑस्ट्रियाई नागरिकों को भी औपचारिक रूप से अनुमति की आवश्यकता होती है। विदेशियों के लिए संभावना कम है: केवल उन्हीं लोगों को कृषि योग्य भूमि खरीदने की अनुमति दी जाएगी जो सीधे कृषि कार्य में शामिल होंगे। इसका मतलब यह है कि बिना खेती की योजना वाले विशुद्ध निवेशक को कृषि योग्य भूमि खरीदने की अनुमति मिलने की संभावना नहीं है।

इस कानून का उद्देश्य भूमि को प्रचलन में रखना और यह सुनिश्चित करना है कि वह सट्टेबाजों के हाथों में निष्क्रिय पड़े रहने के बजाय खाद्य उत्पादन में उपयोग हो। "कृषि बागान" और अंगूर के बाग इसके अपवाद हैं: इन्हें व्यावसायिक उपयोग में बदलना आसान है और कभी-कभी इन्हें निवेश परियोजनाओं (उदाहरण के लिए, पर्यटन फार्म के लिए) के रूप में खरीदा जाता है।.

लाभ और जोखिम। कृषि भूमि अपेक्षाकृत स्थिर संपत्ति है। कृषि योग्य भूमि को कृषि व्यवसायों को पट्टे पर दिया जा सकता है या यूरोपीय संघ से वार्षिक सब्सिडी (कृषि कार्यक्रम) प्राप्त की जा सकती है। ऐसी भूमि की कीमतें कम होती हैं: ऑस्ट्रिया में, कृषि योग्य भूमि की प्रति हेक्टेयर कीमत कुछ यूरो प्रति वर्ग मीटर है।

रुझान। ऑस्ट्रियाई कृषि बाजार में कीमतें धीमी गति से बढ़ रही हैं। आंकड़ों के अनुसार, कृषि योग्य भूमि के प्रति वर्ग मीटर की औसत कीमत 2023 में €3.50 से बढ़कर €3.70 हो गई। इसका मतलब है कि इसमें कोई महत्वपूर्ण सट्टा वृद्धि नहीं है।

स्टायरिया में अंगूर की खेती के लिए जमीन काफी महंगी हो सकती है क्योंकि वहां अंगूर के बागों की मांग अधिक है।.

ऑस्ट्रिया में जमीन खरीदना एक सावधानीपूर्वक विनियमित प्रक्रिया है, लेकिन उचित तैयारी के साथ यह काफी आसान है।.

विदेशियों के लिए यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि ऑस्ट्रिया निवेश के लिहाज से आकर्षक होने के बावजूद, यहाँ की अनुमति प्रणाली काफी सख्त है और स्थानीय निवासियों के लिए विशेष सुरक्षा उपाय मौजूद हैं। यही कारण है कि पहले से योजना बनाना और वकीलों, नोटरी और वास्तुकारों जैसे विशेषज्ञों से परामर्श करना अत्यंत आवश्यक है।.

दूसरी ओर, ऑस्ट्रिया में निवेश करने के कई फायदे भी हैं: एक स्थिर बाजार, निवेश की सुरक्षा और दस्तावेजों को साफ-सुथरा रखने में आसानी (क्षेत्रीय अदालतों के एकीकृत डेटाबेस के कारण)। ऑस्ट्रिया में नोटरी के माध्यम से लेन-देन करना पारदर्शी होता है और आमतौर पर बिना किसी अप्रत्याशित समस्या के पूरा हो जाता है, खासकर यदि आपने संपत्ति का सावधानीपूर्वक निरीक्षण किया हो और सभी औपचारिकताओं का पालन किया हो।.

संक्षेप में, भूमि योजनाओं और कानूनों की पूरी जांच-पड़ताल करें, विशेषज्ञ सलाह लें, और आपकी भूमि खरीद आपको अनावश्यक तनाव या परेशानी के बिना अपेक्षित लाभ दिलाएगी।.

ऑस्ट्रियाई रियल एस्टेट का लाभ उठाने का यह वास्तव में सही समय है, जो सुरम्य पहाड़ी ढलानों से लेकर शांत ग्रामीण इलाकों तक सब कुछ प्रदान करता है।.