ऑस्ट्रिया में विदेशियों द्वारा अचल संपत्ति की खरीद पर प्रतिबंध

ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदना यूरोप में सबसे कड़ाई से विनियमित लेन-देनों में से एक है, और यह कोई संयोग नहीं है। ऑस्ट्रियाई बाजार की मुख्य विशेषता यह है कि विदेशी नागरिक स्वतंत्र रूप से अचल संपत्ति नहीं खरीद सकते: अधिकांश गैर-निवासियों के लिए लेन-देन तक पहुंच कानून द्वारा प्रतिबंधित है और स्थानीय अधिकारियों से विशेष अनुमति प्राप्त करने के बाद ही संभव है।

हालांकि, कोई एकसमान नियम नहीं हैं - प्रत्येक संघीय राज्य अपनी शर्तें, प्रक्रियाएं और प्रतिबंध स्थापित करता है, जो एक दूसरे से काफी भिन्न हो सकते हैं।

यही विशिष्टता ऑस्ट्रिया को अधिकांश यूरोपीय देशों से अलग बनाती है। जहाँ एक विदेशी खरीदार स्पेन, पुर्तगाल या जर्मनी में आसानी से संपत्ति खरीद सकता है, वहीं ऑस्ट्रिया में उन्हें कुछ शर्तों, अतिरिक्त जाँचों या यहाँ तक कि पूर्ण प्रतिबंध का सामना करना पड़ेगा।

टायरॉल या कैरिंथिया जैसे राज्यों में, विदेशियों द्वारा बिना अनुमति के संपत्ति खरीदना या तो लगभग असंभव है या पूरी तरह से प्रतिबंधित है, खासकर जब बात "दूसरे घरों" या पर्यटन और रिसॉर्ट क्षेत्रों में स्थित संपत्तियों की हो।

यह दृष्टिकोण कोई अस्थायी नीति नहीं है—यह देश की कानूनी संरचना का एक मूलभूत हिस्सा है। ऑस्ट्रिया अपने घरेलू बाज़ार को अत्यधिक गर्म होने से बचाने, स्थानीय निवासियों के लिए किफायती आवास बनाए रखने और उन क्षेत्रों में संपत्ति पर नियंत्रण बनाए रखने का प्रयास करता है जहाँ विदेशी पूंजी की अधिक हिस्सेदारी सामाजिक या आर्थिक संरचना को बदल सकती है। इसलिए, आवश्यक धनराशि, निवास परमिट या पूंजी के स्रोत का स्पष्ट प्रमाण होना परमिट की गारंटी नहीं देता है।

कई अंतरराष्ट्रीय निवेशक जो मुख्य गलती करते हैं, वह यह है कि वे ऑस्ट्रिया में लेन-देन को अन्य यूरोपीय संघ देशों के लेन-देन के समान ही मानते हैं। हालांकि, ऑस्ट्रियाई प्रणाली अलग तरह से काम करती है—संघीय राज्य और संपत्ति के प्रकार के चयन से लेकर स्वामित्व के स्वरूप और आवेदन प्रक्रिया तक, हर मामले में यह अलग है।

इसके लिए एक सुविचारित कानूनी और रणनीतिक दृष्टिकोण की आवश्यकता है: अपनी स्थिति को समझना, दस्तावेजों को ठीक से तैयार करना, किसी विशिष्ट क्षेत्र के प्रतिबंधों का विश्लेषण करना और पूरी प्रक्रिया की सावधानीपूर्वक योजना बनाना।

ऑस्ट्रिया में विदेशियों द्वारा अचल संपत्ति खरीदने के लिए कानूनी ढांचा यूरोप के सबसे जटिल और कड़ाई से संरचित प्रणालियों में से एक है। अधिकांश यूरोपीय संघ के देशों के विपरीत, जहां गैर-निवासियों के लिए लेनदेन या तो पूरी तरह से स्वतंत्र होते हैं या किसी एक राष्ट्रीय कानून द्वारा प्रतिबंधित होते हैं, ऑस्ट्रिया क्षेत्रीय अधिकारिता के सिद्धांत को लागू करता है: प्रत्येक संघीय राज्य के अपने कानून, अपने प्राधिकरण और अपने मानदंड होते हैं यह निर्धारित करने के लिए कि कोई विदेशी उसके क्षेत्र में अचल संपत्ति खरीद सकता है या नहीं।

GEUER Rechtsanwälte OG जैसे स्रोतों द्वारा इसका उल्लेख किया गया है , जो इस बात पर जोर देते हैं कि विदेशियों द्वारा अचल संपत्ति की खरीद पर कोई एक "ऑस्ट्रियाई कानून" नहीं है - आठ अलग-अलग कानूनी व्यवस्थाएं हैं (राज्यों की संख्या के अनुरूप, वियना को एक अलग शहर-राज्य के रूप में छोड़कर)।

ऐतिहासिक रूप से, ऑस्ट्रिया ने अपने घरेलू बाज़ार को सट्टेबाजी और बुनियादी ढांचे पर अत्यधिक दबाव से बचाने की नीति अपनाई है। बड़े यूरोपीय देशों के विपरीत, ऑस्ट्रिया को सीमित भूमि संसाधनों, संरक्षित क्षेत्रों के उच्च अनुपात और विशेष रूप से संवेदनशील पर्यटन क्षेत्रों जैसी चुनौतियों का सामना करना पड़ता है।

इसलिए, विभिन्न संघीय राज्यों के कानून निम्नलिखित उद्देश्यों को पूरा करने के लिए बाधाएं उत्पन्न करते हैं:

• स्थानीय निवासियों के लिए आवास की वहनीयता की रक्षा करना, विशेषकर उन क्षेत्रों में जहां कड़ी प्रतिस्पर्धा है;
• रिसॉर्ट क्षेत्रों, पर्वतीय क्षेत्रों और प्राकृतिक क्षेत्रों में विदेशी स्वामित्व पर नियंत्रण;
• द्वितीयक आवास बाजार में सट्टेबाजी पर अंकुश लगाना;
• “द्वितीय आवासों” (ज़्विटवोहंसित्ज़) के विकास को सीमित करना, जिससे स्थानीय बुनियादी ढांचे पर दबाव पड़ सकता है;
• विशेषकर ग्रामीण और पर्वतीय क्षेत्रों में सांस्कृतिक और सामाजिक संतुलन बनाए रखना।

उद्योग जगत के पोर्टलों के अनुसार, सबसे सख्त प्रतिबंध टिरोल, वोरार्लबर्ग और साल्ज़बर्ग के पर्यटन क्षेत्रों में लागू हैं।

इसलिए, ये प्रतिबंध एक अस्थायी उपाय नहीं हैं, बल्कि दीर्घकालिक बाजार स्थिरता के उद्देश्य से राज्य नीति का एक मूलभूत हिस्सा हैं।

चूंकि प्रत्येक राज्य विदेशियों के लिए प्रवेश को स्वतंत्र रूप से विनियमित करता है, इसलिए कानूनी व्यवस्था पड़ोसी क्षेत्रों के बीच भी काफी भिन्न हो सकती है।

महत्वपूर्ण बात यह है कि एक ही राज्य के भीतर भी, प्रतिबंध नगरपालिकाओं के बीच भिन्न-भिन्न होते हैं। टायरॉल के एक जिले में जो खरीदना कानूनी है, वह पड़ोसी जिले में पूरी तरह से प्रतिबंधित हो सकता है।

ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदने का कानूनी ढांचा सीधे खरीदार की श्रेणी पर निर्भर करता है। यह लेन-देन की जटिलता, परमिट की आवश्यकता, विभिन्न प्रकार की संपत्तियों की उपलब्धता और अस्वीकृति की संभावना को निर्धारित करने वाला एक प्रमुख कारक है।

ऑस्ट्रिया कानूनी तौर पर सभी विदेशी खरीदारों को दो बड़े समूहों :

1. यूरोपीय संघ, ईईए और स्विट्जरलैंड के नागरिक
2. तीसरे देश (गैर-ईयू/ईईए) के नागरिक

ये दोनों श्रेणियां मौलिक रूप से भिन्न कानूनी स्थितियों में हैं।

यूरोपीय संघ के देशों, यूरोपीय आर्थिक क्षेत्र और स्विट्जरलैंड के नागरिकों को ऑस्ट्रिया में स्थानीय निवासियों के समान संपत्ति अधिकार प्राप्त हैं।

इसका मतलब है:

• वे स्वतंत्र रूप से आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीद सकते हैं;
• अधिकारियों से किसी अनुमति की आवश्यकता नहीं है;
• यह लेन-देन सामान्य नोटरी प्रक्रिया के अनुसार होता है;
• संपत्ति के प्रकार (अपार्टमेंट, मकान, जमीन) पर कोई प्रतिबंध नहीं है।

समान व्यवहार के सिद्धांत में निहित है

ऐसे खरीदार स्वतः ही "विदेशी सत्यापन" प्रक्रिया (Ausländergrundverkehr) से भी बच जाते हैं, जो तीसरे देशों के गैर-निवासियों के लिए अनिवार्य है।

कुछ बारीकियां

यूरोपीय संघ के नागरिकों को भी औपचारिक प्रतिबंधों का सामना करना पड़ सकता है, लेकिन ये दुर्लभ हैं और मुख्य रूप से ग्रामीण अल्पाइन क्षेत्रों में ही मौजूद हैं:

• नगरपालिका इस बात की पुष्टि मांग सकती है कि संपत्ति का उपयोग प्राथमिक निवास के रूप में किया जाएगा न कि "द्वितीय घर" या पर्यटक आकर्षण के रूप में;
• संरक्षण क्षेत्रों में बड़े भूभागों की खरीद के लिए अनुमोदन की आवश्यकता हो सकती है।

हालांकि, ये मामले अपवाद हैं और यूरोपीय संघ के नागरिक की स्थिति से संबंधित नहीं हैं, बल्कि विशिष्ट वस्तु की प्रकृति से संबंधित हैं।

जो खरीदार यूरोपीय संघ/ईईए/स्विस नागरिक नहीं हैं, वे विदेशियों द्वारा अचल संपत्ति की खरीद के संबंध में विशेष राज्य कानूनों के अधीन हैं।

उन पर निम्नलिखित नियम लागू होता है: भूमि अधिकारियों से विशेष अनुमति के बिना, यह लेन-देन कानूनी रूप से असंभव है।

इसका मतलब है:

• खरीद के लिए एक औपचारिक आवेदन प्रस्तुत किया जाता है;
• पूंजी के स्रोत की जांच की जा रही है;
• प्राधिकरण स्थानीय बाजार पर खरीद के प्रभाव का विश्लेषण करता है;
• अनुमति देने या अस्वीकार करने का निर्णय लिया जाता है।

और सबसे महत्वपूर्ण बात:

दस्तावेजों का पूरी तरह से तैयार किया गया पैकेज भी मंजूरी की गारंटी नहीं देता है।

अधिकारी आवेदनों का मूल्यांकन कैसे करते हैं?

आयोग (Grundverkehrsbehörde) मना कर सकता है यदि:

• इस खरीद को स्थानीय निवासियों के लिए आवास की सामर्थ्य के लिए खतरा माना जा रहा है;
• यह वस्तु पर्यटन क्षेत्र में स्थित है;
• इस संपत्ति को "दूसरा घर" बनाया जा सकता है;
• इस भूमि को संरक्षण का दर्जा प्राप्त है;
• निवेशक ऑस्ट्रिया के साथ संबंध साबित नहीं कर सकता;
• इस लेन-देन के आर्थिक या सामाजिक "लाभों" की कोई पुष्टि नहीं हुई है।

प्रत्येक राज्य "सार्वजनिक हित" की अवधारणा को अपने-अपने तरीके से परिभाषित करता है, जिससे यह प्रक्रिया और भी अधिक व्यक्तिगत हो जाती है।

विदेशियों द्वारा अचल संपत्ति की खरीद को विनियमित करने वाली ऑस्ट्रियाई प्रणाली खरीदारों की दो श्रेणियों के बीच एक मौलिक अंतर पर आधारित है: यूरोपीय संघ/ईईए के नागरिक और तथाकथित "तीसरे देशों" के नागरिक। यह अंतर केवल एक तकनीकी औपचारिकता नहीं है, बल्कि राष्ट्रीय बाजार, सामाजिक संतुलन और क्षेत्रीय स्थिरता की रक्षा के उद्देश्य से बनाई गई राज्य नीति का एक मूलभूत हिस्सा है।

ऑस्ट्रिया यूरोपीय संघ के नागरिकों को एकल यूरोपीय आर्थिक क्षेत्र के भागीदार के रूप में देखता है। अचल संपत्ति के मामले में, इसका अर्थ ऑस्ट्रियाई नागरिकों के साथ लगभग पूर्ण समानता है। लेन-देन में उनकी पहुँच पूंजी के मुक्त प्रवाह के यूरोपीय संघ के अधिकार और संघ के भीतर भेदभाव से बचने के राज्य के दायित्व पर आधारित है।

ऑस्ट्रिया के लिए, ऐसे खरीदार कोई बाहरी शक्ति नहीं हैं, बल्कि एकल बाजार का ही विस्तार हैं, जो सामान्य आर्थिक, कानूनी और सामाजिक मानदंडों में एकीकृत हैं। राज्य के दृष्टिकोण से, उनकी बाजार गतिविधि से कोई प्रणालीगत जोखिम नहीं है, क्योंकि वे एक स्थिर यूरोपीय कानूनी ढांचे के भीतर काम करते हैं।

सरकार यूरोपीय संघ/ईईए के बाहर के खरीदारों को बिल्कुल अलग नजरिए से देखती है। निवेशकों के इस समूह को बाजार पर बढ़ते दबाव का स्रोत माना जाता है: उनके पास अधिक क्रय शक्ति हो सकती है, वे अल्पकालिक निवेशों में सक्रिय रूप से भाग ले सकते हैं और सीमित आपूर्ति पर दबाव बढ़ा सकते हैं, खासकर उन क्षेत्रों में जहां निर्माण स्थल बेहद सीमित है, जैसे कि आल्प्स पर्वतमाला।

यूरोपीय बाजारों का इतिहास दर्शाता है कि विदेशी पूंजी ही अक्सर सट्टेबाजी के चलते कीमतों में वृद्धि, दूसरी संपत्ति के रूप में संपत्तियों की खरीद और स्थानीय निवासियों के धीरे-धीरे विस्थापन का कारण बनती है। छोटे नगरपालिकाओं के लिए, विदेशी निवेशकों की थोड़ी सी भी आमद कीमतों की गतिशीलता को पूरी तरह से बदल सकती है।

इस दृष्टिकोण से ऑस्ट्रिया को आवास की वहनीयता को बनाए रखने में मदद मिलती है, खासकर घनी आबादी वाले शहरों में, संरक्षण क्षेत्रों को सुरक्षित रखने, रिसॉर्ट क्षेत्रों का प्रबंधन करने और सामाजिक रूप से संवेदनशील क्षेत्रों की स्थिरता को बढ़ावा देने में। आल्प्स क्षेत्र में अचल संपत्ति को एक वस्तु के रूप में नहीं, बल्कि सांस्कृतिक और प्राकृतिक विरासत के एक हिस्से के रूप में देखा जाता है, जिसका विस्तार नहीं किया जा सकता।

इसलिए, विदेशियों पर प्रतिबंध लगाना इन क्षेत्रों को परित्याग या अत्यधिक व्यवसायीकरण से बचाने के लिए उपयोग किए जाने वाले उपायों में से एक है। ऑस्ट्रिया ऐसी स्थितियों को रोकने का प्रयास करता है जिनमें अचल संपत्ति का एक महत्वपूर्ण हिस्सा गैर-निवासियों के स्वामित्व में हो और वर्ष में केवल कुछ सप्ताहों के लिए ही उपयोग किया जाता हो। ऐसे उदाहरण पहले ही कई यूरोपीय देशों में देखे जा चुके हैं, और ऑस्ट्रिया जानबूझकर एक ऐसा मॉडल विकसित कर रहा है जो ऐसे जोखिमों को कम करता है।

इसीलिए नागरिकता के आधार पर भेदभाव कोई अस्थायी उपाय या राजनीतिक रुख नहीं है। यह विधायी ढांचे के भीतर सावधानीपूर्वक एकीकृत एक तंत्र है जो बाजार की दीर्घकालिक स्थिरता को नियंत्रित करता है।

यूरोपीय संघ/ईईए और स्विट्जरलैंड से बाहर के देशों के नागरिकों के लिए, ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदना केवल एक विशेष अनुमति प्रक्रिया के माध्यम से ही संभव है। यह लेन-देन का एक महत्वपूर्ण चरण है, जो यह निर्धारित करता है कि संपत्ति खरीदी जा सकती है या नहीं।

यूरोपीय संघ के खरीदारों के विपरीत, जिनके लिए खरीद प्रक्रिया ऑस्ट्रियाई लोगों के समान ही है, गैर-निवासियों को स्थानीय बाजार संरक्षण और क्षेत्रीय स्थिरता के सिद्धांतों पर आधारित नियंत्रण प्रणाली का सामना करना पड़ता है।

किसी भी लेन-देन की वैधता निर्धारित करने वाली मुख्य संस्था ग्रुंडवर्केर्सबेहोर्डे - जो अचल संपत्ति मामलों के लिए राज्य आयोग है।

इसकी भूमिका केवल प्रशासनिक दस्तावेजों की जांच तक सीमित नहीं है, बल्कि किसी विशिष्ट विदेशी द्वारा की गई खरीद की आर्थिक और सामाजिक-क्षेत्रीय स्वीकार्यता का आकलन करना भी है।

वह क्या-क्या जांचती है:

• क्या खरीदार इस प्रकार की संपत्ति खरीदने के पात्र लोगों की श्रेणी में आता है?
• क्या यह खरीद बाजार और मूल्य संतुलन के लिए खतरा पैदा करती है?
• चाहे वह संपत्ति "द्वितीय घर", पर्यटक आवास या संरक्षित भूमि की श्रेणी में आती हो;
• क्या खरीदार का ऑस्ट्रिया से कोई वैध संबंध है (निवास परमिट, व्यावसायिक गतिविधि, व्यक्तिगत हित)?
• क्या यह खरीद क्षेत्र के जनहित में है?

दरअसल, यह आयोग ही तय करता है कि लेन-देन होगा या नहीं, और खरीद-बिक्री समझौता केवल आयोग की अनुमति से ही प्रभावी होता है।

ऑस्ट्रियाई कानून में "विदेशी" शब्द की परिभाषा काफी व्यापक है। यह महत्वपूर्ण है, क्योंकि प्रतिबंध कभी-कभी न केवल व्यक्तियों पर बल्कि उन संस्थाओं पर भी लागू होते हैं जिनके माध्यम से वे संपत्ति खरीदने का प्रयास कर रहे हैं।

ग्रुंडवर्केहर नियमों के अधीन व्यक्तियों की श्रेणियां:

इसलिए, औपचारिक रूप से कंपनी स्थापित करने से हमेशा प्रतिबंधों को दरकिनार करने की अनुमति नहीं मिलती है - यह निर्धारित करना महत्वपूर्ण है कि संरचना को कौन नियंत्रित करता है और इसका वास्तविक नियंत्रण केंद्र कहाँ स्थित है।

हालांकि ऑस्ट्रिया में विदेशी संपत्ति की खरीद के लिए यूरोप में सबसे सख्त नियमों में से एक है, फिर भी ऐसे कानूनी तंत्र मौजूद हैं जो प्रक्रिया को आसान बना सकते हैं या लेनदेन को संभव बना सकते हैं।

ये कानून को दरकिनार करने के तरीके नहीं हैं, बल्कि निवेशकों को देश की कानूनी व्यवस्था में सही ढंग से शामिल करने के तरीके हैं। प्रत्येक विकल्प के लिए दस्तावेजी प्रमाण की आवश्यकता होती है और यह संबंधित संघीय राज्य पर निर्भर करता है।

सबसे आम और साथ ही सबसे कठिन तरीकों में से एक है ऑस्ट्रिया या किसी अन्य यूरोपीय संघ देश में पंजीकृत कानूनी इकाई के माध्यम से अचल संपत्ति प्राप्त करना।

इस दृष्टिकोण के पीछे यह विचार है कि यूरोपीय कंपनियों पर वही प्रतिबंध लागू नहीं होते जो तीसरे देशों के नागरिकों पर लागू होते हैं। कुछ संघीय राज्य अधिग्रहण की अनुमति देते हैं यदि संरचना इस प्रकार हो:

• ऑस्ट्रिया या यूरोपीय संघ में पंजीकृत,
• वास्तविक वाणिज्यिक गतिविधियों का संचालन करता है,
• यूरोप में इसके आर्थिक हितों का एक पुष्ट केंद्र है।

हालांकि, यह तरीका तभी कारगर है जब कई शर्तें पूरी हों। खरीदार को यह साबित करना होगा कि कंपनी केवल लेन-देन के उद्देश्य से बनाई गई कोई फर्जी कंपनी नहीं है। भूमि प्राधिकरणों को पारदर्शी स्वामित्व संरचना, कर रिपोर्टिंग और कर्मचारियों या कार्यालयों की उपस्थिति की पुष्टि की आवश्यकता होती है।

ऑस्ट्रिया में हर लेन-देन अनोखा होता है: बहुत कुछ भूमि कानून और निवेशक की स्थिति पर निर्भर करता है। हम ग्राहकों को सही स्वामित्व रणनीति चुनने, गलतियों से बचने और अनावश्यक जोखिमों के बिना अनुमति प्रक्रिया को सुचारू रूप से पूरा करने में मदद करते हैं। यदि आप कोई संपत्ति खरीदने की सोच रहे हैं, तो हम संभावित विकल्पों पर चर्चा कर सकते हैं और आपके लिए सबसे उपयुक्त विकल्प ढूंढ सकते हैं।

निवास परमिट प्राप्त करना रियल एस्टेट बाजार तक पहुंच को आसान बनाने का एक और तरीका है। कुछ संघीय राज्यों में, निवास परमिट होने से परमिट की आवश्यकता पूरी तरह समाप्त नहीं होती है, लेकिन यह प्रक्रिया को काफी सरल बना देता है और कुछ मामलों में, सकारात्मक निर्णय की लगभग गारंटी देता है।

निम्नलिखित स्थितियाँ विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं:

• दीर्घकालिक निवास परमिट,
• काम या व्यवसाय के लिए निवास परमिट,
• परिवार का पुनर्मिलन,
• दीर्घकालिक निवास के साथ छात्र निवास परमिट।

निवास का दर्जा प्रभावी रूप से ऑस्ट्रिया से व्यक्ति के संबंध को दर्शाता है: वे यहाँ रहते हैं, कर चुकाते हैं और व्यवस्था में एकीकृत हैं। इसलिए, भूमि आयोग ऐसे खरीदारों के प्रति उन लोगों की तुलना में अधिक उदार रवैया अपनाते हैं जो संपत्ति का उपयोग केवल निवेश के रूप में करने की योजना बनाते हैं।

कभी-कभी आयोग का निर्णय इस बात पर निर्भर करता है कि आवेदक कितनी ठोस ढंग से खरीद की आवश्यकता को समझा सकता है।

हम उन स्थितियों की बात कर रहे हैं जब:

• कोई व्यक्ति काम या व्यापार के उद्देश्य से ऑस्ट्रिया चला जाता है;
• परिवार के स्थायी निवास के लिए आवास खरीदता है;
• किसी विशेष भूमि के लिए लाभकारी गतिविधियों को अंजाम देता है (उदाहरण के लिए, रोजगार सृजन करना);
• वह पहले से ही इस क्षेत्र में रहता है और स्थानीय समुदाय में एकीकृत है।

ऐसे मामलों में, अनुमति सामान्य से अधिक शीघ्रता से जारी की जा सकती है। आयोग न केवल औपचारिक मानदंडों का मूल्यांकन करता है, बल्कि क्षेत्र में निवेशक की उपस्थिति के संभावित लाभों का भी आकलन करता है।

महत्वपूर्ण! ऊपर बताए गए सभी तंत्र स्वतः स्वीकृति की गारंटी नहीं देते, लेकिन वे स्वीकृति की संभावनाओं को काफी हद तक बढ़ा देते हैं। सफल लेन-देन कानूनी खामियों को ढूंढकर नहीं, बल्कि सही कानूनी और रणनीतिक दृष्टिकोण अपनाकर हासिल किया जाता है—जिसमें सभी क्षेत्रीय बारीकियों, खरीदार की स्थिति और खरीदार के निवास या निवेश के उद्देश्यों को ध्यान में रखा जाता है।

गैर-निवासी के रूप में अचल संपत्ति खरीदने की अनुमति प्राप्त करना कोई साधारण औपचारिकता नहीं है। इसमें एक व्यापक प्रशासनिक समीक्षा शामिल होती है, जिसमें अक्सर कई महीने लग जाते हैं और इसमें क्षेत्र, खरीदार की स्थिति, संपत्ति की विशेषताओं और यहां तक ​​कि स्थानीय समुदाय पर लेनदेन के संभावित प्रभाव का आकलन भी शामिल होता है।

गैर-निवासियों को अक्सर निम्नलिखित कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है।

आयोग के निर्णय की अनिश्चितता बनी रहती है। भूमि प्राधिकरणों के पास काफी स्वायत्तता होती है और वे ऐसे कारणों से आवेदनों को अस्वीकार कर सकते हैं जिनका विस्तृत खुलासा हमेशा नहीं किया जाता। आयोग न केवल कानून बल्कि क्षेत्र के सामाजिक, आर्थिक, जनसांख्यिकीय और पर्यावरणीय हितों से भी निर्देशित होता है।

प्रक्रिया में लंबा समय लगता है। विधिवत भरा हुआ आवेदन भी शायद ही कभी जल्दी संसाधित होता है। सामान्य तौर पर प्रक्रिया में दो से छह महीने लगते हैं, लेकिन टिरोल या साल्ज़बर्ग जैसे अधिक मांग वाले क्षेत्रों में, प्रक्रिया में एक वर्ष तक का समय लग सकता है।

यह इससे संबंधित है:

• बहु-स्तरीय सत्यापन,
• अतिरिक्त अनुरोधों की आवश्यकता,
• नगरपालिकाओं के साथ समझौते में।

पर्यटन क्षेत्रों में विशेष रूप से सख्त नियम हैं। आल्प्स क्षेत्र किसी भी विदेशी द्वारा की गई खरीदारी को स्थानीय बाजार के लिए संभावित जोखिम मानते हैं। इनके साथ लेन-देन:

• पर्यटन परिसरों में अपार्टमेंट,
• दूसरे घर की वस्तुएं,
• रिसॉर्ट गांवों में घर,
• झीलों और स्की क्षेत्रों के पास स्थित वस्तुएं।

इन्हीं क्षेत्रों में गैर-निवासियों के बीच अस्वीकृति दर सबसे अधिक है।

ऑस्ट्रिया से पर्याप्त संबंध न होने के कारण आवेदन अस्वीकृत किए जा सकते हैं। संघीय राज्यों को इस बात का प्रमाण चाहिए कि खरीदार संपत्ति का उपयोग केवल निवेश के रूप में करने का इरादा नहीं रखता है।

अस्वीकृति संभव है यदि:

• खरीददार ऑस्ट्रिया में नहीं रहता है;
• यहां आर्थिक गतिविधि नहीं की जाती है;
• खरीद की व्यक्तिगत आवश्यकता को उचित नहीं ठहराया जा सकता।

विभिन्न संघीय राज्यों में नियम अलग-अलग हैं। वियना में नियम टिरोल, कैरिंथिया या वोरार्लबर्ग की तुलना में काफी उदार हो सकते हैं। एक अनिवासी जिसने एक क्षेत्र में सफलतापूर्वक घर खरीदा है, उसे अप्रत्याशित रूप से दूसरे क्षेत्र में स्पष्ट रूप से अस्वीकार किया जा सकता है।

इन सभी कारकों के कारण खरीद प्रक्रिया अप्रत्याशित हो जाती है और संपत्ति चुनने से पहले भी सावधानीपूर्वक कानूनी योजना की आवश्यकता होती है।

विदेशियों के प्रति दृष्टिकोण उदार से लेकर अत्यंत कठोर तक भिन्न होने के कारण विभिन्न क्षेत्रों की विशिष्टताओं से गहराई से जुड़े हुए हैं।

आर्थिक दबाव और बाजार का आकार। वियना में एक बड़ा, लचीला और विविध आवास बाजार है। टिरोल के छोटे पहाड़ी नगरपालिकाओं में बाजार अधिक सीमित है, जहां हर बिक्री कीमतों को प्रभावित कर सकती है।

इसलिए, वही अनिवासी व्यक्ति, जो राजधानी में कोई खतरा पैदा नहीं करता, एक छोटे से अल्पाइन क्षेत्र में स्थिरता के लिए खतरा माना जा सकता है।

पर्यटन क्षेत्रों का हिस्सा। टिरोल, साल्ज़बर्ग और कैरिंथिया के कुछ हिस्से विश्व स्तरीय रिसॉर्ट हैं। वहां आवास की मांग स्थानीय आबादी के अनुपात में कहीं अधिक है, और संघीय राज्य ऐसी स्थिति को रोकने के लिए प्रयासरत हैं जहां "द्वितीय घर" स्थानीय निवासियों को पूरी तरह से विस्थापित कर दें।

पर्यावरण संरक्षण कारक। अल्पाइन क्षेत्र संसाधन-सीमित क्षेत्र हैं। इनका विस्तार असंभव है, और अत्यधिक विकास से पर्यावरणीय जोखिम उत्पन्न होते हैं। इसलिए, कई भूभागों में विशेष संरक्षित क्षेत्र शामिल हैं, जहाँ विदेशी लेनदेन लगभग असंभव है।

छोटे नगरपालिकाओं की सामाजिक स्थिरता। छोटे गांवों और पर्यटन स्थलों में स्थायी आबादी, रोजगार और बुनियादी ढांचे को संरक्षित करना महत्वपूर्ण है। गैर-निवासियों द्वारा बड़े पैमाने पर संपत्तियों का अधिग्रहण "खाली गांवों" की स्थिति पैदा करता है, जैसा कि इटली और स्विट्जरलैंड में पहले ही हो चुका है - एक ऐसी स्थिति जिसे ऑस्ट्रिया सक्रिय रूप से रोकने का प्रयास कर रहा है।

प्रत्येक संघीय राज्य अपने क्षेत्रीय, आर्थिक और सामाजिक हितों के आधार पर अपना नियामक मॉडल विकसित करता है। इसलिए, निवेशकों को अपना विश्लेषण न केवल अपनी व्यक्तिगत स्थिति से बल्कि क्षेत्रीय मानचित्र से भी शुरू करना चाहिए—यह समझते हुए कि वियना और टिरोल के नियम दो अलग-अलग कानूनी वास्तविकताओं से संबंधित हैं।

यह तालिका दर्शाती है कि क्षेत्र का चयन रणनीतिक रूप से एक महत्वपूर्ण कदम है। किसी तीसरे देश के खरीदार के लिए वियना या ग्राज़ में अपार्टमेंट खरीदना पूरी तरह से संभव हो सकता है, जबकि किट्ज़बुहेल या सीफ़ेल्ड में खरीदना लगभग असंभव है, चाहे बजट कितना भी हो।

ऑस्ट्रिया में, किसी विदेशी खरीदार की संपत्ति तक पहुंच न केवल नागरिकता और क्षेत्र पर निर्भर करती है, बल्कि उस संपत्ति के प्रकार पर भी निर्भर करती है जिसे वे खरीदना चाहते हैं। कानून विभिन्न श्रेणियों की संपत्तियों के साथ अलग-अलग व्यवहार करता है, क्योंकि प्रत्येक प्रकार की संपत्ति बाजार, सामाजिक स्थिरता या पर्यटन क्षेत्रों के लिए अपने जोखिम स्तर को दर्शाती है।

इसलिए, वही निवेशक वियना में आसानी से एक शहरी अपार्टमेंट खरीद सकता है, लेकिन मौसमी रहने के लिए टिरोल में एक अपार्टमेंट खरीदने की कोशिश करते समय लगभग दुर्गम बाधाओं का सामना करता है।

प्राथमिक निवास (Hauptwohnsitz)। स्थायी निवास के लिए अभिप्रेत संपत्ति पर आमतौर पर अधिक उदार नियम लागू होते हैं। यदि कोई विदेशी खरीदार यह बताता है कि उसे ऑस्ट्रिया में दीर्घकालिक कार्य, अध्ययन या व्यवसाय के लिए आवास की आवश्यकता है, तो उसकी स्वीकृति मिलने की संभावना काफी बढ़ जाती है।

इस तरह की अचल संपत्ति को निवेश के रूप में सट्टा लगाने के बजाय एक सामाजिक आवश्यकता माना जाता है, इसलिए संवेदनशील क्षेत्रों में भी, अधिकारी इस तरह की खरीद को अधिक अनुकूल दृष्टि से देखने के लिए तैयार रहते हैं।

द्वितीयक आवास, ग्रीष्मकालीन कॉटेज और अवकाशकालीन घर। यहाँ स्थिति कहीं अधिक सख्त है। ऑस्ट्रिया लगातार पर्यटन क्षेत्रों को मौसमी गांवों में परिवर्तित करने पर प्रतिबंध लगाता है, जहाँ संपत्तियाँ वर्ष के अधिकांश समय खाली रहती हैं। इसलिए, गैर-निवासियों द्वारा "द्वितीय घर" की खरीद अक्सर या तो पूरी तरह से प्रतिबंधित होती है या केवल विशिष्ट शर्तों के तहत ही अनुमत होती है।

आल्प्स के पहाड़ी क्षेत्रों (टायरॉल, साल्ज़बर्ग, वोरार्लबर्ग) में एक सख्त नियम लागू है, जिसका अर्थ है कि केवल कुछ ही प्रतिशत संपत्तियों को आधिकारिक तौर पर द्वितीय आवास (नेबेनवोहंसित्ज़) के रूप में उपयोग करने की अनुमति है। किसी विदेशी के लिए ऐसी संपत्ति खरीदना लगभग असंभव है।

पर्यटन संबंधी संपत्ति और सुसज्जित अपार्टमेंट। यह सबसे संवेदनशील क्षेत्र है। पर्यटक अपार्टमेंट (टूरिस्टिशे नुत्ज़ुंग) हमेशा विशेष निगरानी में रहते हैं। राज्य अनियंत्रित व्यवसायीकरण से डरते हैं, जिससे कीमतें बढ़ सकती हैं और स्थानीय निवासियों के लिए किफायती आवास कम हो सकता है।

इसलिए, किसी विदेशी द्वारा पर्यटन के लिए निर्धारित संपत्ति की खरीद के लिए न केवल आयोग की मंजूरी आवश्यक होती है, बल्कि अक्सर इसे अस्वीकार भी कर दिया जाता है। यहां तक ​​कि यदि संपत्ति औपचारिक रूप से बेच दी जाती है, तो "तीसरे देश" के खरीदार को उस क्षेत्र से आर्थिक संबंध साबित करने या व्यवसाय योजना प्रस्तुत करने की आवश्यकता हो सकती है।

कंपनी के माध्यम से वाणिज्यिक अचल संपत्ति की खरीद। व्यावसायिक संपत्तियों के मामले में बिल्कुल अलग दृष्टिकोण अपनाया जाता है। वाणिज्यिक अचल संपत्ति—कार्यालय, खुदरा स्थान, गोदाम और औद्योगिक परिसर—अक्सर अधिक लचीली कानूनी व्यवस्था के अंतर्गत आते हैं। इसका तर्क सरल है: ऐसी संपत्तियां अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देती हैं, रोजगार सृजित करती हैं और आवास बाजार को प्रभावित नहीं करती हैं।

ऑस्ट्रिया या यूरोपीय संघ में पंजीकृत कानूनी संस्थाएं निजी विदेशियों की तुलना में व्यावसायिक संपत्तियों को अधिक आसानी से प्राप्त कर सकती हैं, भले ही कंपनी का अंतिम मालिक अनिवासी हो। हालांकि, व्यवसाय की वैधता और कॉर्पोरेट नियमों के अनुपालन का प्रमाण आवश्यक है।

गैर-निवासियों के लिए उपलब्ध संपत्ति प्रकारों की सूची

ऑस्ट्रिया में, केवल अचल संपत्ति खरीदने की अनुमति प्राप्त करना ही बंधक वित्तपोषण की गारंटी नहीं देता है। देश की बैंकिंग प्रणाली सख्त विनियमन और जोखिम मूल्यांकन मानकों के तहत काम करती है, जो खरीद मूल्य या खरीदार की वित्तीय स्थिति से भी अधिक ऋण शर्तों को

निवेशक की कानूनी स्थिति—चाहे वह निवासी हो या अनिवासी, यूरोपीय संघ का नागरिक हो या किसी तीसरे देश का नागरिक—ऋण प्राप्त करने की संभावना और उसके मापदंडों को निर्धारित करने वाला एक प्रमुख कारक बन जाता है।

ऑस्ट्रियाई बैंक उधारकर्ताओं का मूल्यांकन केवल आय के आधार पर ही नहीं, बल्कि समस्या उत्पन्न होने पर ऋण वसूली में आसानी के आधार पर भी करते हैं। निवास का अर्थ है देश से जुड़ाव का उच्च स्तर: रोजगार, कर, बैंकिंग इतिहास, पंजीकृत निवास और आधिकारिक आंकड़ों की उपलब्धता। हालांकि, अनिवासियों के लिए, इनमें से अधिकांश मापदंड या तो अनुपस्थित होते हैं या उनकी पुष्टि करना अधिक कठिन होता है, और विदेशों में ऋण वसूली के कानूनी तंत्र काफी कम प्रभावी होते हैं।

यही कारण है कि उच्च आय, प्रतिष्ठित नौकरी और पर्याप्त संपत्ति वाले विदेशी निवेशक को अक्सर औसत आय वाले औसत ऑस्ट्रियाई निवासी की तुलना में कम अनुकूल शर्तें मिलती हैं। बैंक ग्राहक की वित्तीय स्थिति को नहीं, बल्कि उसकी वित्तीय प्रबंधन क्षमता को प्राथमिकता देता है।

अनिवासी होने का एक सबसे स्पष्ट परिणाम आवश्यक डाउन पेमेंट में वृद्धि है। जहां स्थानीय निवासी और यूरोपीय संघ के नागरिक संपत्ति के मूल्य का 80-90% वित्तपोषण करने की उम्मीद कर सकते हैं, वहीं अनिवासियों को अपनी ओर से काफी अधिक धनराशि का योगदान देना होगा।

गैर-निवासियों के लिए सामान्य ब्याज दर 40-50% है, कभी-कभी 60% भी। केवल सत्यापित यूरोपीय संघ आय, यूरोपीय संपत्ति और बेदाग क्रेडिट इतिहास वाले चुनिंदा ग्राहक ही 70% ब्याज दर की उम्मीद कर सकते हैं। पर्यटक संपत्ति या मौजूदा घरों की खरीद के मामले में, बैंक और भी सख्त रुख अपनाते हैं, क्योंकि इन संपत्तियों में तरलता का जोखिम अधिक होता है।

इस दृष्टिकोण का एक कारण यह है कि अनिवासी के लिए, अचल संपत्ति ही ऋण के लिए एकमात्र संपार्श्विक बन जाती है। बैंक खरीदार के स्वयं के धन के हिस्से को बढ़ाकर अपने जोखिम को कम करने का प्रयास करता है।

ऋण संस्थान गैर-निवासियों पर काफी अधिक गहन जांच-पड़ताल करते हैं। इसका कारण न केवल आंतरिक बैंकिंग नियम हैं, बल्कि अखिल यूरोपीय एएमएल और केवाईसी मानक भी हैं, जिनके तहत धन के स्रोत और ग्राहक की वित्तीय स्थिरता की विस्तृत पुष्टि आवश्यक होती है।

विदेशी खरीदारों को दस्तावेजों का एक विस्तृत सेट प्रदान करना आवश्यक है: कई वर्षों के लिए आय का प्रमाण, वित्तीय विवरणों के प्रमाणित अनुवाद, मूल देश के बैंक स्टेटमेंट, कर निवास और संपत्ति संरचना से संबंधित दस्तावेज।

जिन लोगों के पास ऑस्ट्रिया में निवास परमिट नहीं है, उनके लिए सत्यापन में अक्सर अतिरिक्त कदम और पूछताछ शामिल होती है, क्योंकि बैंक के पास सामान्य आंतरिक रजिस्टरों तक पहुंच नहीं होती है।

कुछ मामलों में, वित्तीय संस्थान व्यावसायिक गतिविधियों या पूंजी के स्रोतों के बारे में स्पष्टीकरण मांग सकता है, जिससे आवेदन की समीक्षा की अवधि काफी बढ़ जाती है।

संपत्ति की स्थिति बैंक के निर्णय को सीधे तौर पर प्रभावित करती है। जब प्राथमिक निवास खरीदने की बात आती है, तो बैंक आमतौर पर रियायत देने को तैयार रहते हैं: ऐसी संपत्तियों को अधिक स्थिर और कम जोखिम भरा माना जाता है।

हालांकि, द्वितीयक आवास, ग्रीष्मकालीन कॉटेज और मौसमी संपत्तियां उच्च जोखिम वाले क्षेत्र में आती हैं, क्योंकि इनका उपयोग अक्सर अनियमित रूप से किया जाता है और पुनर्विक्रय पर इनका मूल्य कम रहता है।

पर्यटन संपत्तियों और सुसज्जित अपार्टमेंटों के मामले में और भी अधिक सतर्कता बरती जाती है ऐसी संपत्तियां मौसमी उतार-चढ़ाव, पट्टे संबंधी प्रतिबंधों और क्षेत्रीय पर्यटन नीतियों में बदलाव के अधीन होती हैं। बैंक ऐसे ऋण सख्त शर्तों के तहत ही दे सकते हैं या उन्हें वित्तपोषण देने से पूरी तरह इनकार कर सकते हैं।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति इस मायने में अलग है कि इसका मूल्यांकन व्यवसाय की लाभप्रदता के आधार पर किया जाता है, और एक अनिवासी निवेशक के लिए, वित्तपोषण के मामले में यह अक्सर आवासीय संपत्ति की तुलना में अधिक किफायती होती है।

ऐसी स्थितियाँ बहुत आम हैं जहाँ खरीद की कानूनी अनुमति तो मिल जाती है, लेकिन अचानक वित्तपोषण अनुपलब्ध हो जाता है। गैर-निवासियों के लिए, ये सबसे अप्रिय और जोखिम भरी स्थितियों में से हैं।

यदि खरीदार ने प्रारंभिक अनुबंध पर हस्ताक्षर कर दिए हैं और अग्रिम भुगतान कर दिया है, तो बैंक द्वारा ऋण अस्वीकार किए जाने का अर्थ यह हो सकता है कि खरीदार को बिना ऋण के संपत्ति खरीदनी होगी या अपनी जमा राशि खोनी पड़ेगी। इसलिए, लेन-देन के वित्तीय पहलू पर संपत्ति की कानूनी जांच-पड़ताल और संबंधित राज्य में अनुमति संबंधी आवश्यकताओं के प्रारंभिक विश्लेषण के साथ विचार किया जाना चाहिए।

विदेशी निवेशकों के लिए, प्रक्रिया को सही क्रम में पूरा करना अत्यंत महत्वपूर्ण है। सबसे पहले, अपनी कानूनी स्थिति और उस भूमि पर लागू प्रतिबंधों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना आवश्यक है जिस पर संपत्ति स्थित है।

इसके बाद, बैंक से अपनी स्थिति के अनुसार ऋण की शर्तों के बारे में प्रारंभिक राय प्राप्त करें। तभी वित्तपोषण की वास्तविक उपलब्धता को ध्यान में रखते हुए विशिष्ट संपत्तियों का चयन करें।

यह रणनीति उन गलतियों से बचने में मदद करती है जिनसे अनावश्यक लागत, अस्वीकृति या स्वीकार्य शर्तों पर लेनदेन पूरा करने में असमर्थता हो सकती है।

ऑस्ट्रियाई कानून सख्त होने के साथ-साथ लचीला भी है, जो निवेशक द्वारा पारदर्शिता और अनुपालन सुनिश्चित करने की इच्छा होने पर खरीद प्रक्रिया को कानूनी रूप से सुविधाजनक बनाने की अनुमति देता है।

यह समझना महत्वपूर्ण है कि हम यहां "कमियों" की बात नहीं कर रहे हैं, बल्कि उन कानूनी रणनीतियों की बात कर रहे हैं जो ऑस्ट्रियाई कानूनी प्रणाली के ढांचे के भीतर फिट बैठती हैं।

यदि कोई निवेशक ऑस्ट्रिया या किसी अन्य यूरोपीय संघ देश में कंपनी पंजीकृत करता है, तो यदि कंपनी का वास्तविक परिचालन है, तो उसे घरेलू बाजार का हिस्सा माना जाता है। कुछ संघीय राज्यों में, इस तरह के लेनदेन अधिक तेज़ी से और कभी-कभी राज्य आयोग की भागीदारी के बिना भी संसाधित किए जाते हैं।

हालांकि, सबसे महत्वपूर्ण आवश्यकता व्यवसाय की वास्तविकता है। कंपनी को आर्थिक गतिविधि संचालित करनी चाहिए, उसके पास खाते, रिपोर्ट और वास्तविक परिचालन होने चाहिए।

यह सबसे आसानी से समझ में आने वाली और विश्वसनीय रणनीतियों में से एक है।

निवास परमिट प्राप्त करके (उदाहरण के लिए, "काम करने के अधिकार के बिना निवास परमिट" कार्यक्रम के माध्यम से, रोजगार अनुबंध के माध्यम से, या किसी व्यवसाय के माध्यम से), खरीदार सफल लेनदेन की संभावनाओं को काफी हद तक बढ़ा देता है।

कुछ राज्यों में, निवास परमिट होने से खरीदार को अचल संपत्ति तक पहुंच के मामले में कानूनी रूप से यूरोपीय संघ के नागरिक के समकक्ष दर्जा प्राप्त हो जाता है।

ऑस्ट्रिया एक एकल बाजार नहीं है - कुछ राज्यों में प्रतिबंध बेहद सख्त हैं, जबकि अन्य में, कानून का उद्देश्य पूंजी को आकर्षित करना है।

उदाहरण के लिए, वियना या लोअर ऑस्ट्रिया में, एक गैर-निवासी के रूप में अपार्टमेंट खरीदना अक्सर मानक प्रक्रिया के माध्यम से संभव होता है, जबकि टिरोल या साल्ज़बर्ग में, इसी तरह की संपत्ति खरीदना लगभग असंभव हो सकता है।

ऑस्ट्रियाई कानून बाजार की रक्षा करता है, लेकिन निवेशकों को हतोत्साहित करने का प्रयास नहीं करता। यह प्रणाली उन लोगों के लिए बनाई गई है जो देश की आर्थिक व्यवस्था में एकीकृत होने के इच्छुक हैं, और पूंजी पारदर्शिता और नियमों के अनुपालन को सुनिश्चित करती है। इसलिए, प्रक्रिया को सरल बनाने के कानूनी विकल्प हमेशा निवेशक के प्रणाली में वास्तविक एकीकरण (कानूनी, आर्थिक या सामाजिक) से जुड़े होते हैं।

ऑस्ट्रियाई रियल एस्टेट बाजार के बुनियादी नियमों से परिचित, अच्छी तरह से तैयार निवेशक भी अप्रत्याशित परिस्थितियों का सामना कर सकते हैं जो लेनदेन की कीमत, समय-सीमा और यहां तक ​​कि खरीद को पूरा करने की क्षमता को भी प्रभावित कर सकती हैं। ऑस्ट्रिया एक ऐसा देश है जहां भूमि लेनदेन के कानून अत्यधिक संरचित लेकिन जटिल हैं, जिसका अर्थ है कि केवल धन होना या निवेश करने की इच्छा होना ही सफलता की गारंटी नहीं देता है।

सबसे कम आंका जाने वाला जोखिम भूमि आयोग (Grundverkehrsbehörde) द्वारा अस्वीकृति की संभावना है। ऐसा तब भी हो सकता है जब खरीदार की आय पारदर्शी हो, वित्तीय स्थिति साफ-सुथरी हो और संपत्ति का कानूनी रूप से उपयोग करने का उसका इरादा स्पष्ट हो।

अस्वीकृति के कारण भिन्न-भिन्न हो सकते हैं: क्षेत्रीय कोटा, विदेशियों को बिक्री पर प्रतिबंध, स्थानीय बाजार का संरक्षण, स्थानीय निवासियों के लिए आवास सुरक्षित रखने की आवश्यकताएँ, या यह आशंका कि संपत्ति का उपयोग पर्यटन के लिए किया जाएगा। कुछ संघीय राज्यों में, अस्वीकृति एक आम बात है, खासकर लोकप्रिय स्की क्षेत्रों या रिसॉर्ट क्षेत्रों में जहाँ अचल संपत्ति को एक रणनीतिक संसाधन माना जाता है।

परमिट प्राप्त करने की प्रक्रिया में कई सप्ताह से लेकर कई महीने तक का समय लग सकता है। इससे काफी जोखिम पैदा होता है, खासकर एक गतिशील बाजार में जहां मांग वाली संपत्तियां जल्दी बिक जाती हैं।

समस्या यह है कि विक्रेता अक्सर संपत्ति को लंबे समय तक रोककर रखने के इच्छुक नहीं होते, जिससे खरीदार नौकरशाही की उलझनों में फंस जाता है। यदि इस दौरान कोई बेहतर खरीदार, चाहे वह निवासी हो या यूरोपीय संघ की कंपनी, सामने आ जाता है, तो मालिक सौदा रद्द कर सकता है। इसलिए, ऑस्ट्रिया में संपत्ति खरीदते समय, संभावित देरी का अनुमान लगाना और अपनी बुकिंग की शर्तों पर पहले से बातचीत करना महत्वपूर्ण है।

किराये से होने वाली आय, विशेष रूप से अल्पकालिक पर्यटन आवासों से होने वाली आय पर निर्भर निवेशकों के लिए, ये नियम अप्रिय आश्चर्य का कारण बन सकते हैं। ऑस्ट्रिया अनियंत्रित Airbnb किराये के खिलाफ सक्रिय रूप से कार्रवाई कर रहा है, और कई संघीय राज्यों में, पर्यटक किराये प्रतिबंधित हैं या केवल विशेष संपत्ति श्रेणी के साथ ही अनुमत हैं।

कुछ क्षेत्रों में किराये की अनुमति केवल वार्षिक आधार पर होती है, जबकि अन्य क्षेत्रों में अल्पकालिक किराये पर सख्त प्रतिबंध है। किराये की अनुमति अक्सर भवन के प्रकार, क्षेत्र, डिजाइन के उद्देश्य या यहां तक ​​कि उसी परिसर में होटल की बुनियादी संरचना की उपस्थिति से जुड़ी होती है।

इसका अर्थ यह है कि केवल अधिक पर्यटक आवागमन से ही किराये की आय की गारंटी नहीं मिलती। प्रत्येक संपत्ति और उसके अनुमत उपयोग की गहन प्रारंभिक समीक्षा आवश्यक है।

ऑस्ट्रिया में विदेशियों द्वारा भूमि और अचल संपत्ति की खरीद को विनियमित करने वाला कोई एक संघीय कानून नहीं है। प्रत्येक संघीय राज्य—टायरॉल, वोरार्लबर्ग, साल्ज़बर्ग, कैरिंथिया, स्टायरिया, लोअर ऑस्ट्रिया, अपर ऑस्ट्रिया, बर्गनलैंड और वियना—अपने-अपने नियम स्थापित करता है।

कभी-कभी उनके बीच अंतर इतना महत्वपूर्ण होता है कि पड़ोसी देश की सीमा से कुछ किलोमीटर दूर स्थित किसी वस्तु को पूरी तरह से अलग तरीके से विनियमित किया जाता है।

कुछ मामलों में, कानूनों की व्याख्या अस्पष्ट हो सकती है, और आयोगों द्वारा प्रवर्तन प्रक्रियाएं शहर-दर-शहर भिन्न होती हैं। इससे ऐसी स्थितियां उत्पन्न होती हैं जहां एक निवेशक किसी और चीज की अपेक्षा करता है, लेकिन वास्तव में उसे पूरी तरह से भिन्न आवश्यकताएं या प्रतिबंध प्राप्त होते हैं।

यदि लेन-देन का कानूनी पहलू सफल भी हो जाता है, तब भी खरीदार को अतिरिक्त खर्चों का सामना करना पड़ता है जो समग्र बजट पर काफी प्रभाव डाल सकते हैं। इनमें शामिल हैं:

• अचल संपत्ति अधिग्रहण कर (ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर);
• भूमि रजिस्टर पंजीकरण शुल्क (ग्रुंडबुचिन्ट्रागुंग्सगेबुहर);
• नोटरी शुल्क;
• अचल संपत्ति मूल्यांकन की लागत;
• मध्यस्थ आयोग;
• विदेश से पूंजी हस्तांतरित करते समय बैंक शुल्क;
• कानूनी सहायता लागत;
• किसी कंपनी के माध्यम से खरीदारी करते समय अतिरिक्त दायित्व (ऑडिट, कर सेवाएं, रिपोर्टिंग)।

अप्रिय आश्चर्यों से बचने के लिए, निवेशकों को केवल संपत्ति की कीमत पर निर्भर रहने के बजाय, पूरे लेनदेन का विस्तृत अनुमान पहले से तैयार कर लेना चाहिए।

ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदना एक ऐसा प्रोजेक्ट है जिसके लिए व्यापक दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है। संपत्ति के साथ-साथ खरीदार की कानूनी स्थिति, संपत्ति का किसी विशिष्ट भूभाग में स्थान, उपयोग पर कोई प्रतिबंध और बैंक वित्तपोषण की बारीकियों पर भी विचार करना महत्वपूर्ण है, जिनकी जानकारी सरकारी वेबसाइट ।

विदेशी निवेशकों के लिए, हर गलती या चूक से महीनों का समय और महत्वपूर्ण वित्तीय नुकसान हो सकता है, इसलिए तैयारी व्यवस्थित और चरणबद्ध होनी चाहिए।

किसी भी निवेशक को सबसे पहले यह निर्धारित करना चाहिए कि संपत्ति किस संघीय राज्य के अंतर्गत आती है और वहां कौन से नियम लागू होते हैं। ऑस्ट्रिया में विदेशी खरीद पर कोई एक समान कानून नहीं है: प्रत्येक राज्य की अपनी आवश्यकताएं, अपनी लेनदेन समीक्षा समितियां और "विदेशी खरीदार" की अपनी परिभाषा है।

अक्सर ऐसा होता है कि कुछ किलोमीटर की दूरी पर स्थित दो संपत्तियों पर पूरी तरह से अलग-अलग नियम लागू होते हैं: एक संपत्ति विदेशियों के लिए बिना किसी प्रतिबंध के सुलभ हो सकती है, जबकि दूसरी के लिए लंबी अवधि के परमिट की आवश्यकता हो सकती है या गैर-निवासियों के लिए पूरी तरह से निषिद्ध हो सकती है।

पहले से किन बातों की जांच करना महत्वपूर्ण है:

• क्या Grundverkehrsbehörde परमिट की आवश्यकता है?
• क्या यूरोपीय संघ/ईईए की नागरिकता न रखने वाले व्यक्ति के लिए खरीदारी करना अनुमत है?
• क्या परिवर्तन पर कोई प्रतिबंध है, खासकर पर्यटकों के लिए?
• क्या यह आवास स्थायी निवास के लिए अनुमत है या यह संपत्ति ऐसे क्षेत्र में स्थित है जहां स्थायी निवास निषिद्ध है?
• चाहे वह क्षेत्र मनोरंजन क्षेत्रों के अंतर्गत आता हो या संरक्षित क्षेत्रों के अंतर्गत;
• भूमि के उपयोग के प्रकार (आवासीय, द्वितीयक, पर्यटन, मिश्रित आदि) को कैसे वर्गीकृत किया जाता है।

अग्रिम भुगतान करने से पहले इन मुद्दों को हल करना आवश्यक है क्योंकि इसकी वापसी की आमतौर पर कोई गारंटी नहीं होती है।

ऑस्ट्रियाई अचल संपत्ति कानून को यूरोप में सबसे विस्तृत कानूनों में से एक माना जाता है। किसी विदेशी, विशेषकर अनिवासी के लिए, संपत्ति की पंजीकरण सूची में स्थिति से लेकर उसके भविष्य के उपयोग के नियमों और अनुमति प्रक्रिया तक, सभी बारीकियों को स्वयं समझना लगभग असंभव है।

वकील एक महत्वपूर्ण व्यक्ति बन जाता है, जो लेन-देन की सटीकता की निगरानी करता है और उन जोखिमों को रोकता है जो निरीक्षण के दौरान या विक्रेता के साथ बातचीत के दौरान सामने नहीं आ सकते हैं।

एक कुशल विशेषज्ञ मदद करता है:

• संपत्ति की कानूनी जांच करना;
• उपयोग या समर्पण पर लगे छिपे हुए प्रतिबंधों की पहचान करें;
• परमिट के लिए आवेदन पत्र को सही ढंग से भरें;
• भूमि आयोग के साथ बातचीत की प्रक्रिया में सहयोग करना;
• अनुबंध करते समय खरीदार के हितों की रक्षा करना;
• कानूनी विसंगतियों के कारण सौदे के विफल होने से रोकना।

वकील की सेवाओं की लागत सुरक्षा में किया गया एक निवेश जो विदेशी खरीदार की गलतियों के संभावित परिणामों को देखते हुए कई गुना अधिक प्रतिफल देता है।

निवेशक के उद्देश्यों के आधार पर, वैकल्पिक स्वामित्व संरचनाओं पर विचार करना उचित हो सकता है। कुछ मामलों में, किसी कंपनी (उदाहरण के लिए, एक ऑस्ट्रियाई जीएमबीएच या एक यूरोपीय होल्डिंग संरचना) के माध्यम से खरीदारी करने से राज्य अधिकारियों या बैंकों के साथ बातचीत आसान हो जाती है, हालांकि इससे कॉर्पोरेट कर और रिपोर्टिंग संबंधी समस्याएं बढ़ जाती हैं।

अस्थायी निवास परमिट या स्थायी निवास का दर्जा प्राप्त करने से बैंकों का रवैया बदल सकता है, परमिट प्रक्रिया सरल हो सकती है और खरीद के लिए उपलब्ध अचल संपत्ति के प्रकारों का विस्तार हो सकता है। हालांकि, प्रत्येक निर्णय के लिए प्रारंभिक कानूनी और कर मूल्यांकन आवश्यक है।

जब संरचना लाभकारी हो सकती है

विदेशी निवेशकों के लिए यह समझना महत्वपूर्ण है कि ऑस्ट्रिया में प्रक्रियाएँ शायद ही कभी त्वरित होती हैं, विशेषकर यदि लेन-देन के लिए ग्रुंडवर्केर्सबेहोर्डे (संघीय संपत्ति प्राधिकरण) से अनुमोदन की आवश्यकता हो या इसमें कोई असामान्य परिस्थितियाँ शामिल हों। समय एक मूल्यवान संसाधन है, और संपत्ति चयन के चरण में भी इसका ध्यान रखा जाना चाहिए।

इस पूरे चक्र में निम्नलिखित शामिल हो सकते हैं:

• 2 से 16 सप्ताह तक - अनुमति की समीक्षा;
• 2 से 6 सप्ताह तक – नोटरी पंजीकरण और स्थानांतरण;
• 1 से 3 महीने की अवधि – संपत्ति अधिकारों का पंजीकरण;
• यदि संपत्ति के किराये या उद्देश्य पर प्रतिबंध हैं तो अतिरिक्त शर्तें लागू होंगी।

यदि निवेशक किराये से होने वाली आय पर निर्भर है, तो उसे इस बात का ध्यान रखना चाहिए कि कुछ क्षेत्रों में किराये पर देने के लिए अनुमति की आवश्यकता हो सकती है या इसे पूरी तरह से प्रतिबंधित किया जा सकता है।

संपत्ति खरीदना तो बस शुरुआत है। किसी संपत्ति से आय अर्जित करने या उसका मूल्य बनाए रखने के लिए, उसके भविष्य के उपयोग पर विचार करना महत्वपूर्ण है। यह उन निवेशकों के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण है जो आय के स्रोत के रूप में संपत्ति खरीद रहे हैं या कुछ वर्षों में उसे दोबारा बेचने पर विचार कर रहे हैं।

इस बारे में सोचना महत्वपूर्ण है:

• किराये की स्वीकार्यता (दीर्घकालिक या पर्यटन);
• परिचालन व्ययों की गणना (घर का प्रबंधन, मरम्मत, उपयोगिता बिल);
• आयकर व्यवस्था और संपत्ति की स्थिति;
• निकास रणनीति: बिक्री का समय, भूमि नियमों का प्रभाव, पूंजीगत लाभ कर।

खरीद से लेकर आगे के संचालन तक का मार्ग जितना स्पष्ट रूप से सोचा-समझा होगा, आय उतनी ही स्थिर होगी और जोखिम उतना ही कम होगा।

I. कानूनी स्थिति का निर्धारण

कृपया स्पष्ट करें कि आप यूरोपीय संघ/ईईए/स्विट्जरलैंड के नागरिक हैं या किसी तीसरे देश के नागरिक हैं। यदि आप किसी तीसरे देश के नागरिक हैं, तो कृपया निम्नलिखित प्राप्त करने की अपनी उपलब्धता या क्षमता का आकलन करें:

• ऑस्ट्रिया में निवास परमिट,
• किसी अन्य यूरोपीय संघ देश में निवास परमिट,
• ऑस्ट्रिया में व्यावसायिक गतिविधियाँ।

II. एक विशिष्ट संघीय राज्य का विश्लेषण

उस भूमि के कानूनों का निर्धारण करें जिसके अंतर्गत यह लेन-देन होगा।

इस राज्य में विदेशियों के लिए वर्तमान कानूनी नियमों का पता लगाएं।

जाँच करना:

• क्या Grundverkehrsbehörde परमिट की आवश्यकता है?
• क्या पर्यटक आवास किराए पर देने पर कोई प्रतिबंध है?
• क्या वस्तु Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz श्रेणी से संबंधित है,
• क्या किसी विदेशी के लिए इस प्रकार की संपत्ति खरीदना जायज है?

III. संपत्ति के प्रकार की जाँच करना

वस्तु का उद्देश्य निर्धारित करें:

• प्राथमिक निवास,
• दूसरा घर,
• पर्यटन अचल संपत्ति,
• वाणिज्यिक अचल संपत्ति।

सुनिश्चित करें कि आपकी स्थिति आपको इस प्रकार की संपत्ति खरीदने की अनुमति देती है।

IV. वित्तीय तत्परता

बैंकों के प्रस्तावों की तुलना करें:

• डाउन पेमेंट कितना देना होगा?
• क्या गैर-स्थानीय आय के लिए ऋण देने पर कोई प्रतिबंध हैं?
• क्या धन के स्रोत का प्रमाण आवश्यक है?

संपत्ति की तलाश शुरू करने से पहले बैंक से प्रारंभिक निर्णय प्राप्त कर लें।

V. कानूनी प्रशिक्षण

ऐसे वकील की तलाश करें जो अंतरराष्ट्रीय लेनदेन में विशेषज्ञता रखता हो।

संपत्ति के दस्तावेजों की जांच करें:

• रजिस्टर से उद्धरण,
• वस्तु का उद्देश्य,
• वास्तविक और कानूनी उपयोग का अनुपालन,
• ऋण या प्रतिबंधों की उपस्थिति।

आयोग के लिए दस्तावेजों का एक सेट तैयार करें (यदि आवश्यक हो)।

VI. जोखिम मूल्यांकन

• विफलता की संभावना का अनुमान लगाइए।
• विक्रेता के साथ लेन-देन की शर्तों पर सहमति बनाएं (संभावित 2-6 महीने की देरी को ध्यान में रखते हुए)।
• अन्य विकल्पों पर विचार करें: किसी कानूनी संस्था के माध्यम से खरीदारी करना, निवास परमिट प्राप्त करना, या किसी अन्य भूमि का चयन करना।

VII. निर्णय लेना

कोई सौदा तभी लाभदायक होता है जब तीन शर्तें पूरी हों:

1. यह भूमि खरीद की अनुमति देती है।
2. आयोग याचिका पर विचार करने के लिए तैयार है।
3. बैंक ने वित्तपोषण की पुष्टि कर दी है।

विवेकपूर्ण निवेश के लिए मध्य यूरोप में सबसे स्थिर और आकर्षक बाजारों में से एक बना हुआ है : आर्थिक और राजनीतिक स्थिरता, विकसित बुनियादी ढांचा, प्रमुख शहरों में उच्च किराये की मांग और रिसॉर्ट क्षेत्रों की लोकप्रियता दीर्घकालिक पूंजी संरक्षण के लिए एक ठोस आधार बनाती है।

हालांकि, विदेशी खरीदारों के लिए, और विशेष रूप से गैर-यूरोपीय संघ/ईईए देशों के नागरिकों के लिए, यह बाजार मूल रूप से दो स्तरों वाला है: खरीद की क्षमता और शर्तें न केवल कीमत पर बल्कि खरीदार की कानूनी स्थिति, संपत्ति के इच्छित उपयोग और भूमि क्षेत्राधिकार पर भी निर्भर करती हैं। इन कारकों को ध्यान में रखे बिना, एक आकर्षक सौदा कानूनी रूप से असंभव या आर्थिक रूप से अव्यवहार्य साबित हो सकता है।

ऑस्ट्रिया एक दिलचस्प लेकिन चुनौतीपूर्ण बाजार क्यों है?

एक ओर, वियना या अच्छी तरह से स्थित प्रांतीय अचल संपत्ति में निवेश करने से कम अस्थिरता, स्थिर किराये की मांग और दीर्घकालिक पूंजी संरक्षण मिलता है।

दूसरी ओर, ऑस्ट्रियाई विनियमन की अनूठी विशेषता - संघीय राज्यों के बीच शक्तियों का वितरण और स्थानीय हितों की रक्षा के लिए सख्त प्रथाएं - गैर-निवासियों के लिए खरीद प्रक्रिया को अधिक जटिल और बहुआयामी बनाती है।

ऑस्ट्रिया को अन्य कई देशों से अलग करने वाले प्रमुख बिंदु:

• खरीददार की कानूनी स्थिति निर्णायक भूमिका निभाती है: यूरोपीय संघ के नागरिकों को प्रभावी रूप से निवासी माना जाता है, जबकि "तीसरे देशों" के खरीदारों को एक अलग अनुमति प्रक्रिया से गुजरना पड़ता है।
• संपत्ति का प्रकार और उसका उद्देश्य (मुख्य आवासीय भवन बनाम द्वितीय आवासीय भवन बनाम पर्यटक अपार्टमेंट बनाम वाणिज्यिक संपत्ति) अनुमोदन की संभावनाओं और वित्तपोषण की शर्तों को काफी हद तक बदल देता है।
• क्षेत्रीय अंतर: वियना और कुछ राज्य अधिक उदार हैं; टिरोल, साल्ज़बर्ग और वोरार्लबर्ग विशेष रूप से सख्त हैं।
• गैर-निवासियों के लिए बैंकिंग शर्तें अक्सर अधिक सख्त होती हैं: अधिक डाउन पेमेंट, गहन जांच-पड़ताल और जोखिम भरी परियोजनाओं के लिए ऋण का सीमित हिस्सा।

ऑस्ट्रिया रियल एस्टेट निवेश के लिए एक आकर्षक बाज़ार बना हुआ है, लेकिन एक विदेशी के लिए व्यापक तैयारी के बिना सफल सौदा असंभव है: भूमि अधिकार क्षेत्र की कानूनी जांच-पड़ताल, एक पारदर्शी स्वामित्व संरचना, एक सुनियोजित वित्तपोषण योजना और पेशेवर सहायता। इस दृष्टिकोण के साथ, प्रतिबंध एक बाधा के बजाय एक प्रबंधनीय कारक बन जाते हैं - और फिर ऑस्ट्रिया में एक संपत्ति वास्तव में पोर्टफोलियो का एक विश्वसनीय हिस्सा बन सकती है।

• क्या विदेशी ऑस्ट्रिया में संपत्ति खरीद सकते हैं?

हां, लेकिन शर्तें नागरिकता और संबंधित संघीय राज्य पर निर्भर करती हैं।

यूरोपीय संघ/ईईए के नागरिकों को वस्तुतः किसी भी प्रकार की पाबंदी का सामना नहीं करना पड़ता है और वे ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान शर्तों के तहत संपत्ति खरीद सकते हैं।

"तीसरे देशों" (रूस, अमेरिका, संयुक्त अरब अमीरात, ब्रिटेन, कजाकिस्तान आदि) के नागरिकों को राज्य प्राधिकरण (Grundverkehrsbehörde) से विशेष अनुमति प्राप्त करना आवश्यक है। ऐसी अनुमति के बिना, लेन-देन कानूनी रूप से अमान्य है।

• गैर-निवासियों के लिए इतने सख्त प्रतिबंध क्यों हैं?

ऑस्ट्रिया स्थानीय बाजार संतुलन की रक्षा करता है और सट्टेबाजी को रोकता है। पर्यटन और पहाड़ी क्षेत्रों में आवास की आपूर्ति सीमित है, और यदि बाजार विदेशी मांग से भर जाता है, तो स्थानीय निवासी इसे वहन करने में सक्षम नहीं होंगे।

इसके अलावा, राज्य संरक्षित क्षेत्रों और सामाजिक रूप से संवेदनशील नगरपालिकाओं के उपयोग की निगरानी करता है। इसलिए, विनियमन विदेशी निवेशकों के खिलाफ निर्देशित नहीं है, बल्कि स्थानीय स्थिरता की रक्षा की दिशा में निर्देशित है।

• विदेशियों के लिए किस प्रकार की संपत्ति खरीदना सबसे आसान है, और किस प्रकार की संपत्ति खरीदना अधिक कठिन है?

देश के सबसे प्रमुख बाजारों में से एक, वियना में अपार्टमेंट की मौजूदा कीमतों पर विचार करना समझदारी होगी

पहाड़ी क्षेत्रों (टायरोल, साल्ज़बर्ग, वोरार्लबर्ग) में स्थित मौजूदा घर, पर्यटक अपार्टमेंट और संपत्तियां अधिक जटिल होती हैं। इन क्षेत्रों में अक्सर सख्त प्रतिबंध होते हैं या गैर-निवासियों द्वारा खरीदारी पर पूरी तरह से रोक भी होती है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति को आम तौर पर अधिक उदार नियमों के तहत विनियमित किया जाता है, खासकर यदि खरीद वास्तविक व्यावसायिक गतिविधियों से संबंधित हो।

• तीसरे देश के नागरिकों के लिए खरीद परमिट प्राप्त करने में कितना समय लगता है?

कुछ उदार क्षेत्रों (उदाहरण के लिए, वियना) में 2-3 महीने से लेकर पर्यटन क्षेत्रों में 6-12 महीने तक का समय लग सकता है। यह अवधि संपत्ति की विशिष्टताओं, आयोग के कार्यभार और अतिरिक्त दस्तावेज़ उपलब्ध कराने की आवश्यकता पर निर्भर करती है।

कभी-कभी मंजूरी जल्दी मिल जाती है, लेकिन अन्य मामलों में, निवेशकों को निर्णय के लिए छह महीने या उससे अधिक समय तक इंतजार करना पड़ता है - इसलिए लेन-देन की योजना पहले से बनाना महत्वपूर्ण है।

• क्या आयोग इनकार कर सकता है – और क्यों?

जी हाँ, और बिना किसी विस्तृत स्पष्टीकरण के। अधिकतर मामलों में, अस्वीकृति का कारण यह होता है कि भूस्वामी खरीद को क्षेत्र के हितों के विपरीत मानता है। इसके कई कारण हो सकते हैं:

• यह संपत्ति एक पर्यटन क्षेत्र में स्थित है जहां स्थानीय लोगों के लिए आवास किफायती रहना चाहिए;
• खरीददार के ऑस्ट्रिया के साथ पर्याप्त संबंध नहीं हैं;
• वस्तु का उद्देश्य बताए गए लक्ष्य के अनुरूप नहीं है;
• इस बात का खतरा है कि संपत्ति का उपयोग बिना अनुमति के पर्यटक आकर्षण के रूप में किया जाएगा।

• क्या निवास परमिट होने या किसी यूरोपीय संघ की कंपनी के माध्यम से खरीदारी करने से मदद मिलती है?

जी हां, अधिकतर मामलों में। ऑस्ट्रियाई निवास परमिट वाले खरीदार को राज्य द्वारा पूरी तरह से अनिवासी निवेशक की तुलना में अधिक अनुकूल दृष्टि से देखा जाता है।

यूरोपीय संघ या ऑस्ट्रिया में पंजीकृत कंपनी के माध्यम से खरीदारी करने से भी प्रतिबंधों को कम किया जा सकता है, लेकिन केवल तभी जब कंपनी वास्तव में सक्रिय हो और स्वामित्व संरचना पारदर्शी हो। ऐसे समाधानों के लिए उचित कानूनी दस्तावेज़ीकरण आवश्यक है।

• विदेशियों को किन अतिरिक्त खर्चों को ध्यान में रखना चाहिए?

सामान्य खर्चों (कर, नोटरी शुल्क, एजेंट कमीशन) के अलावा, अनिवासियों को निम्नलिखित बातों पर भी विचार करना चाहिए:

• दस्तावेजों का अनुवाद और प्रमाणीकरण;
• विदेशियों के लिए लेन-देन में विशेषज्ञता रखने वाले वकील की सेवाएं;
• परमिट प्राप्त करने की संभावित लागतें;
• अधिक डाउन पेमेंट और सख्त ऋण शर्तें;
• यदि संपत्ति का उपयोग निवेश संपत्ति के रूप में करने की योजना है तो किराये पर लगने वाला कर।

इन सभी लागतों से लेनदेन की कुल लागत में 1-2% की वृद्धि हो सकती है, और कभी-कभी भूमि और स्वामित्व संरचना के आधार पर इससे भी अधिक वृद्धि हो सकती है।