ऑस्ट्रिया में नकद भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदना: क्या यह संभव है और यह सौदा कैसे होता है?

ऑस्ट्रिया का रियल एस्टेट बाजार यूरोप के सबसे कड़े नियंत्रण वाले बाजारों में से एक है। इसके बावजूद, कई लोग गलत धारणा रखते हैं कि पर्याप्त धन होने पर वे आसानी से कोई भी संपत्ति खरीद सकते हैं। वास्तविकता इससे कहीं अधिक जटिल है।.

ऑस्ट्रिया में अपार्टमेंट खरीदने के लिए नकद भुगतान करना अनिवार्य नहीं है। इसका सीधा सा मतलब है कि खरीदार के पास पहले से ही आवश्यक धनराशि मौजूद है और वह किसी बैंक ऋण से बंधा नहीं है, जिससे प्रक्रिया में तेजी आती है। सभी अनिवार्य प्रक्रियाएं लागू रहती हैं, जिनमें केवाईसी और एएमएल जांच, कानूनी पूंजी का प्रमाण और राज्य कार्यालय से अनुमति प्राप्त करना शामिल है।.

जी हां, ऑस्ट्रियाई कानून के तहत "नकद" में संपत्ति खरीदना वैध है। हालांकि, यह समझना महत्वपूर्ण है कि इसका मतलब नकद भुगतान करना नहीं है—नोटों का आदान-प्रदान बिल्कुल भी मान्य नहीं है। "नकद खरीद" का सीधा सा अर्थ है कि खरीदार अपने स्वयं के धन से भुगतान कर रहा है और उस पर कोई बंधक ऋण नहीं है।.

यहां मुख्य बात यह नहीं है कि भुगतान कैसे किया जाता है, बल्कि यह है कि धनराशि का उचित दस्तावेजीकरण हो और उसका स्रोत स्पष्ट हो। ऑस्ट्रिया में, केवाईसी और एएमएल जांच को बहुत गंभीरता से लिया जाता है: नोटरी, बैंक और कभी-कभी तो सरकारी कार्यालय को भी यह सुनिश्चित करना होता है कि धनराशि कानूनी रूप से प्राप्त की गई है। इसलिए, लेन-देन के दौरान, आय, नकदी प्रवाह और कर अनुपालन की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों की आमतौर पर आवश्यकता होती है।

यदि खरीद बिना ऋण के की जा रही है, नोटरी और बैंक आवश्यक हैं। नोटरी लेन-देन के कानूनी पहलुओं के लिए जिम्मेदार होता है, भूमि रजिस्ट्री में दस्तावेज़ जमा करता है और उसकी वैधता की निगरानी करता है। बैंक एक एस्क्रो खाता (ट्रेउहैंडकोंटो) - ऑस्ट्रिया में यह लेन-देन का एक अनिवार्य हिस्सा है, भले ही भुगतान व्यक्तिगत धन से किया जा रहा हो। धनराशि पहले इस खाते में स्थानांतरित की जाती है, जहां राज्य पंजीकरण होने तक उसे अवरुद्ध रखा जाता है, और उसके बाद ही उसे विक्रेता को हस्तांतरित किया जाता है।

इस प्रकार, ऑस्ट्रिया में नकद भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदना संभव है, लेकिन केवल तभी जब सभी नियमों का पालन किया जाए, लेन-देन पूरी तरह से पारदर्शी हो, और इसमें नोटरी, बैंक और सरकारी एजेंसियों की भागीदारी शामिल हो।.

संपत्ति खरीदने पर लगे प्रतिबंधों को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है : विदेशियों के लिए नियम राज्य ( बुंडेसलैंड ) और खरीद के उद्देश्य के आधार पर अलग-अलग होते हैं, इसलिए कौफनबोट पर हस्ताक्षर करने से पहले उनकी जांच करना महत्वपूर्ण है।

ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदना कड़ाई से विनियमित है: लेनदेन विभिन्न स्तरों पर जांच के अधीन होते हैं, और यहां तक ​​कि सबसे सरल खरीद के लिए भी आधिकारिक निरीक्षण और परमिट की आवश्यकता होती है।.

1. पूंजी के स्रोत का सत्यापन (एएमएल)

ऑस्ट्रिया में मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी बहुत सख्त नियम हैं। खरीदारों को यह साबित करना होगा कि उनका धन कानूनी रूप से प्राप्त किया गया था।.

आमतौर पर वे निम्नलिखित जानकारी देने के लिए कहते हैं:

• आय की पुष्टि करने वाले दस्तावेज (वेतन, लाभांश, व्यावसायिक आय);
• नकदी लेनदेन दर्शाने वाले बैंक विवरण;
• अन्य संपत्ति या परिसंपत्तियों की बिक्री से संबंधित दस्तावेज;
• कर विवरणी।.

एएमएल जांच की सटीकता और पूर्णता के लिए नोटरी जिम्मेदार है। इसके बिना लेन-देन नहीं हो सकेगा।.

2. एर्वर्ब्सकमिशन से अनुमति

ऑस्ट्रिया के अधिकांश क्षेत्रों में, विदेशी खरीदार स्वतंत्र रूप से अचल संपत्ति नहीं खरीद सकते। खरीदने से पहले, उन्हें स्थानीय वाणिज्यिक आयोग से अनुमति लेनी होगी, जो यह तय करता है कि खरीदार लेन-देन को आगे बढ़ा सकता है या नहीं।.

आयोग निम्नलिखित की जाँच करता है:

• चाहे खरीदार निवासी हो या अनिवासी;
• यह संपत्ति किन उद्देश्यों के लिए अधिग्रहित की जा रही है?
• क्या इस क्षेत्र में कोई विशेष प्रतिबंध हैं (उदाहरण के लिए, रिसॉर्ट क्षेत्रों में)?
• क्या यह लेन-देन स्थानीय कानूनों और संबंधित राज्य (बुंडेसलैंड) के हितों के अनुरूप है।.

ऐसी अनुमति के बिना, स्वामित्व का पंजीकरण करना और उसे भूमि रजिस्टर में दर्ज करना असंभव है।.

3. गैर-निवासियों के लिए अतिरिक्त जाँच

विदेशी खरीदारों के लिए, अधिक गहन जांच की जाती है:

• यूरोपीय संघ में रहने और स्थिति की वैधता की जांच करें;
• वे यह देखने की कोशिश करते हैं कि क्या ऑस्ट्रिया के साथ कोई संबंध है (कभी-कभी खरीद के उद्देश्य को स्पष्ट करना आवश्यक होता है);
• कर स्थिति का विश्लेषण करें;
• वे इस बात की विस्तार से जांच करते हैं कि पैसा कहां से आया।.

कुछ क्षेत्रों में, गैर-निवासियों के लिए अचल संपत्ति खरीदना बेहद प्रतिबंधित है, जिसके लिए यह साबित करना आवश्यक है कि संपत्ति की वास्तव में आवश्यकता है, जैसा कि टिरोल में है।.

ऑस्ट्रिया में अपार्टमेंट खरीदने वाला व्यक्ति चाहे पूरी रकम अपनी जेब से ही क्यों न चुकाए, खरीद प्रक्रिया बहुत औपचारिक, कड़ाई से विनियमित और निर्धारित चरणों के अनुसार ही चलती है। मैं हमेशा अपने ग्राहकों से कहता हूँ: ज़रूरी धनराशि होने से प्रक्रिया सरल और तेज़ हो जाती है, लेकिन इससे सभी अनिवार्य कानूनी प्रक्रियाओं से गुज़रना ज़रूरी हो जाता है। ऑस्ट्रिया में किसी भी संपत्ति लेन-देन को नोटरीकृत करवाना अनिवार्य है—यह एक कानूनी आवश्यकता है, और इससे बचने का कोई और तरीका नहीं है।.

खरीदार एक अपार्टमेंट का चयन करता है, आस-पड़ोस, बुनियादी ढांचे, भवन की स्थिति और किसी भी प्रतिबंध (उदाहरण के लिए, क्या संपत्ति को अल्पकालिक किराए पर दिया जा सकता है) की जांच करता है। इस चरण में, अक्सर कई महत्वपूर्ण विवरण सामने आते हैं जिनके बारे में बहुत से लोग अनजान होते हैं: कुछ क्षेत्रों में, अचल संपत्ति शुरू में गैर-निवासियों के लिए बंद हो सकती है।.

यह संपत्ति और मालिक की व्यापक जांच है:

• क्या वास्तविक मीटर दस्तावेजों में उल्लिखित मीटरों से मेल खाते हैं?
• क्या यूटिलिटी बिलों में कोई छिपी हुई देनदारी या ऋण शामिल हैं?
• क्या संपत्ति के पुनर्विकास, पुनर्निर्माण या पट्टे पर देने पर कोई प्रतिबंध हैं?.

ऐसे कई मामले सामने आए हैं जहां कोई अपार्टमेंट देखने में तो आदर्श लगा, लेकिन निरीक्षण में कुछ समस्याएं सामने आईं—उदाहरण के लिए, उपयोगिता कक्षों की सीमाओं को लेकर विवाद या अवैध पुनर्निर्माण। ऐसे मकानों को न खरीदना ही बेहतर है।.

लेन-देन की कीमत, शर्तें और नियम निर्दिष्ट किए जाते हैं। आमतौर पर एक छोटी जमा राशि ली जाती है, जिसे बाद में एक एस्क्रो खाते में स्थानांतरित कर दिया जाता है। विदेशी खरीदारों के लिए, अक्सर एक शर्त जोड़ी जाती है जिसमें कहा गया है कि लेन-देन "एरवेर्ब्सकोमिशन" से अनुमोदन प्राप्त होने पर ही प्रभावी होगा।.

ऑस्ट्रिया में, संपत्ति का भुगतान सीधे नकद में करना संभव नहीं है—भुगतान केवल बैंक हस्तांतरण और एस्क्रो खाते के माध्यम से ही किया जाता है। लेन-देन की निगरानी करने वाला नोटरी या वकील इसकी वैधता सुनिश्चित करता है: धनराशि पारदर्शी और सत्यापन योग्य होनी चाहिए, जिसका स्रोत सत्यापित हो और कर एवं शुल्क का भुगतान किया गया हो, न कि केवल नकद में दी गई हो।.

• द्वितीयक बाजार में या किसी नई इमारत में आवास खरीदते समय, आमतौर पर नोटरी या वकील के साथ एक एस्क्रो खाता (ट्रेउहैंडकोंटो / नोटार्ट्रेउहैंडबैंक) का उपयोग किया जाता है।.
• खरीददार जमा राशि या पूरी रकम इस खाते में जमा करता है। विक्रेता को धनराशि तभी हस्तांतरित की जाती है जब लेन-देन की सभी शर्तें पूरी हो जाती हैं—जैसे अनुबंध पर हस्ताक्षर करना, स्वामित्व का पंजीकरण कराना, कर और शुल्क का भुगतान करना आदि।.
• इससे खरीदार को सुरक्षा मिलती है: यदि लेन-देन नहीं होता है (उदाहरण के लिए, पंजीकरण अस्वीकृति या परमिट की कमी के कारण), तो धनराशि वापस कर दी जाती है।.

एस्क्रो और बैंक ट्रांसफर प्रणाली अनिवार्य है—इसके बिना कोई भी विक्रेता संपत्ति हस्तांतरित नहीं करेगा।.

इस चरण में, नोटरी एएमएल नियमों के अनुसार पूरी जांच करता है। आमतौर पर, खरीदारों से निम्नलिखित करने के लिए कहा जाता है:

• पिछले 6-12 महीनों के बैंक स्टेटमेंट;
• व्यवसाय या अचल संपत्ति की बिक्री की पुष्टि करने वाले दस्तावेज;
• कर विवरणी।.

अनुभव के आधार पर: यदि धनराशि किसी विदेशी खाते से आई है और यह स्पष्ट नहीं है कि वह कहाँ से आई है, तो नोटरी अतिरिक्त पुष्टि का अनुरोध कर सकता है - जब तक यह प्रदान नहीं की जाती, तब तक लेनदेन आगे नहीं बढ़ेगा।.

सभी जांच सफलतापूर्वक पूरी हो जाने के बाद, ट्रेउहैंडर को विक्रेता को धनराशि हस्तांतरित करने की अनुमति मिल जाती है। "नकद भुगतान" का सीधा सा मतलब है: खरीदार के खाते में धनराशि पहले से ही मौजूद होती है और उसे बंधक स्वीकृति की प्रतीक्षा करने की आवश्यकता नहीं होती है। इससे लेन-देन में तेजी आती है, लेकिन प्रक्रिया (जांच, नोटरी, धनराशि हस्तांतरण) वही रहती है।.

नोटरी दस्तावेजों को भूमि रजिस्ट्री (ग्रुंडबुच) में जमा कराता है। पंजीकरण पूरा होने पर, आप अपार्टमेंट के कानूनी मालिक बन जाते हैं, और विक्रेता को सुरक्षा जमा राशि से भुगतान प्राप्त होता है।.

ऑस्ट्रिया में नकद भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदना खरीदार के लिए कई फायदे लेकर आता है। ऑस्ट्रिया में, जहां सभी लेनदेन सख्त नियमों द्वारा नियंत्रित होते हैं, बंधक की आवश्यकता न होने से प्रक्रिया तेज हो जाती है और आप विक्रेता के लिए अधिक आकर्षक खरीदार बन जाते हैं।.

1. परिचालन लेनदेन

यदि आप बैंक की मंजूरी का इंतजार नहीं करते हैं, तो प्रक्रिया तेजी से आगे बढ़ती है:

• कम दस्तावेजों की आवश्यकता होती है,
• बैंक संपत्ति का मूल्यांकन नहीं करता है।
• ऋण की शर्तों पर सहमत होने की कोई आवश्यकता नहीं है।.

मेरे अनुभव के अनुसार, ऐसे सौदों में आमतौर पर 2-4 सप्ताह कम समय लगता है।.

2. छूट के लिए बातचीत करना

ऑस्ट्रिया में विक्रेता पूर्वानुमानित परिणामों को प्राथमिकता देते हैं। नकद भुगतान करने वाले खरीदार को अधिक विश्वसनीय माना जाता है, जिससे बातचीत में उनका प्रस्ताव मजबूत होता है।.

कभी-कभी आपको 1-5% की छोटी छूट भी मिल सकती है, खासकर यदि विक्रेता के लिए सौदा जल्दी पूरा करना महत्वपूर्ण हो।.

3. सभी पक्षों द्वारा लेन-देन की त्वरित स्वीकृति

नोटरी, विक्रेता और रियल एस्टेट एजेंट उन खरीदारों पर अधिक भरोसा करते हैं जो बैंक ऋण के बिना सीधे अपने पैसे से भुगतान करते हैं। जितने कम पक्षों के बीच समन्वय की आवश्यकता होगी, देरी का जोखिम उतना ही कम होगा।.

यहां तक ​​कि अनिवार्य मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी (एएमएल) सत्यापन प्रक्रिया भी तेजी से पूरी हो जाएगी यदि आपके पास पहले से ही वे सभी दस्तावेज तैयार हों जो यह दर्शाते हों कि पूरी राशि कहां से आई है, और यह कहानी स्पष्ट और वैध प्रतीत होती हो।.

4. अक्सर मॉर्टगेज वाले खरीदारों को आकर्षित करता है।

वियना, साल्ज़बर्ग और इंसब्रुक जैसे लोकप्रिय शहरों में, अक्सर एक ही अपार्टमेंट के लिए कई खरीदार होते हैं। बिना ऋण के खरीदना लगभग हमेशा ही फायदे का सौदा होता है।

• विक्रेता के लिए इस बात का कोई जोखिम नहीं है कि बैंक लेनदेन को मंजूरी नहीं देगा;
• पंजीकरण प्रक्रिया तेज है;
• ऐसी कम स्थितियां जो समझौते के विफल होने का कारण बन सकती हैं।.

कभी-कभी विक्रेता अपने विज्ञापनों में सीधे तौर पर यह बताते हैं कि वे अपने स्वयं के धन से भुगतान करने वाले खरीदारों को प्राथमिकता देते हैं।.

विदेशियों के बीच फैली एक आम गलतफहमी को दूर करना ज़रूरी है। ऑस्ट्रिया में आप बड़ी रकम नकद लाकर सीधे अपार्टमेंट नहीं खरीद सकते। यह गैरकानूनी है, और व्यवहार में ऐसा लेन-देन कभी नहीं होगा: न तो नोटरी और न ही बैंक इस भुगतान विधि को स्वीकार करेंगे।.

यदि आप ऑस्ट्रिया में नकद भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदने का प्रयास करते हैं, तो लेन-देन रोक दिया जाएगा। नोटरी इस तरह की धनराशि स्वीकार नहीं कर सकती और कानूनी रूप से ऐसे उल्लंघन की रिपोर्ट करना उसका दायित्व है।.

इतनी सख्ती क्यों?

• कानून: सभी लेन-देन ऑस्ट्रियाई मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी अधिनियम (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) के अनुरूप हैं। प्रत्येक लेन-देन का सत्यापन नोटरी द्वारा किया जाना अनिवार्य है और संदेह होने पर उसे लेन-देन रोकने का अधिकार नोटरी के पास है।.
• नकद भुगतान पर प्रतिबंध – संपत्ति खरीदते समय नकद का उपयोग करना जोखिम भरा माना जाता है और इसका प्रचलन नहीं है। कानून के अनुसार, भुगतान बैंकों और विशेष नियंत्रित खातों के माध्यम से ही किया जाना चाहिए।.

बहुत से लोगों का मानना ​​है कि ऑस्ट्रिया में अपार्टमेंट खरीदने के लिए सबसे महत्वपूर्ण चीज आवश्यक धनराशि का होना है। लेकिन वास्तविकता में, विदेशियों के लिए मुख्य चुनौती वित्तीय सहायता नहीं, बल्कि आवश्यक परमिट प्राप्त करना है।.

• यूरोपीय संघ के नागरिकों को महत्वपूर्ण लाभ प्राप्त हैं: अधिकांश संघीय राज्यों में, उनके लिए प्रक्रिया सरल है, और प्रतिबंध काफी कम हैं।
• गैर-यूरोपीय संघ देशों के खरीदारों को सख्त नियमों का सामना करना पड़ता है। कैरिंथिया और टिरोल जैसे कुछ क्षेत्रों में, ठोस कारणों के बिना अचल संपत्ति खरीदना लगभग असंभव है - आपको उस क्षेत्र से अपना संबंध या खरीद का स्पष्ट उद्देश्य (कार्य, व्यवसाय या स्थायी निवास) साबित करना होगा।
• वियना में विदेशी नागरिक अपार्टमेंट खरीद सकते हैं लेकिन इसके लिए उन्हें एरवेर्ब्सकोमिसन से सभी आवश्यक परमिट प्राप्त करने होंगे। इस मंजूरी के बिना संपत्ति का पंजीकरण नहीं होगा।

मेरा अनुभव यह है कि कई धनी ग्राहक धन जुटाने में महीनों नहीं, बल्कि परमिट प्राप्त करने में (विशेषकर भूमि प्राधिकरणों से) महीनों बर्बाद कर देते हैं। इसलिए, जब भी आप कोई संपत्ति खरीदने की योजना बना रहे हों, तो सबसे पहले अपने क्षेत्र के नियमों की जांच कर लें और सभी आवश्यक दस्तावेज पहले से तैयार कर लें।

यदि आप ऑस्ट्रिया में नकद में अपार्टमेंट खरीदना चाहते हैं, तो नोटरी और बैंक कानूनी रूप से यह सत्यापित करने के लिए बाध्य हैं कि आपका धन ईमानदारी से प्राप्त किया गया था। यह एएमएल और केवाईसी प्रक्रियाओं के तहत एक अनिवार्य आवश्यकता है। लेन-देन सुचारू रूप से और बिना किसी देरी के संपन्न हो, इसके लिए अपने धन के स्रोत को प्रमाणित करने वाले सभी दस्तावेज़ पहले से तैयार रखना सबसे अच्छा है।.

आम तौर पर, धन के स्रोत की पुष्टि के लिए निम्नलिखित दस्तावेज उपयुक्त होते हैं:

• व्यवसाय की बिक्री - बिक्री समझौता, हस्तांतरण दस्तावेज और कर भुगतान की पुष्टि।
• अचल संपत्ति की बिक्री - धनराशि प्राप्त होने के बाद लेनदेन के दस्तावेज और बैंक स्टेटमेंट।
• जमा कार्यक्रम और निवेश - बैंक स्टेटमेंट और वैध निवेश आय का प्रमाण।
• हाल के वर्षों की आय - कर विवरण, वेतन प्रमाण पत्र और लाभांश संबंधी दस्तावेज।
• क्रिप्टोकरेंसी : धनराशि पहले बैंक खाते में, फिर लेनदेन के लिए एस्क्रो खाते में स्थानांतरित की जाती है; संपूर्ण लेनदेन इतिहास और धनराशि के वैध स्रोत का सत्यापन आवश्यक है।

मेरी सलाह: आपके फंड का स्रोत जितना सरल और बैंक व नोटरी के लिए जितना अधिक परिचित होगा, सत्यापन उतनी ही तेजी से होगा। असामान्य स्रोतों (उदाहरण के लिए, क्रिप्टोकरेंसी खाते से बड़ी राशि की निकासी जिसका स्रोत स्पष्ट रूप से प्रमाणित न हो) को मंजूरी देने में काफी समय लगता है और इससे संदेह उत्पन्न हो सकता है।

ऑस्ट्रिया में विदेशी खरीदार के पास पूरी खरीद राशि होने के बावजूद भी जोखिम बने रहते हैं। पूरी राशि का भुगतान होने से भी उन्हें सभी स्थानीय कानूनों और नियामक आवश्यकताओं का पालन करने से छूट नहीं मिलती।.

मुख्य जोखिम:

• खरीद परमिट की अस्वीकृति। कैरिंथिया और टिरोल जैसे कुछ क्षेत्रों में, किसी गैर-निवासी को बिना किसी स्पष्टीकरण के अनुमति देने से इनकार किया जा सकता है। यहां तक ​​कि वियना में भी, यदि दस्तावेज़ एरवेर्ब्सकोमिशन की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करते हैं, तो परमिट अस्वीकार किया जा सकता है।
• लंबी जांच प्रक्रिया। धन के स्रोतों का सत्यापन, साथ ही केवाईसी और एएमएल प्रक्रियाओं में अक्सर कई सप्ताह लग जाते हैं। किसी भी प्रकार की त्रुटि या दस्तावेज़ों की कमी से लेनदेन में काफी देरी हो जाती है।
• दस्तावेजों की सटीकता पर निर्भरता। सभी लेन-देन बैंकों और नोटरी द्वारा निगरानी में होते हैं, इसलिए दस्तावेजों में किसी भी प्रकार की त्रुटि प्रक्रिया को रोक सकती है और अतिरिक्त पुष्टि की आवश्यकता हो सकती है।
• संदेह होने पर धनराशि को फ्रीज करना। यदि बैंक या नोटरी को धनराशि की वैधता पर संदेह होता है, तो जांच पूरी होने तक धनराशि को एस्क्रो खाते में फ्रीज किया जा सकता है। अत्यंत गंभीर मामलों में, लेन-देन रद्द भी किया जा सकता है।

धन के स्रोत की जानकारी जितनी स्पष्ट और आधिकारिक होगी, बैंक और नोटरी द्वारा सत्यापन उतना ही शीघ्र होगा। हालांकि, असामान्य लेनदेन, जैसे कि बिना सहायक दस्तावेजों के क्रिप्टो खाते से बड़ी धनराशि का हस्तांतरण, सत्यापन में अधिक समय लेते हैं और अक्सर अतिरिक्त प्रश्न भी खड़े करते हैं।.

ऑस्ट्रिया में नकद भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदते समय, आपको संपत्ति की कीमत के अलावा और भी कई बातों पर विचार करना होगा। इसमें अतिरिक्त लागतें भी शामिल होती हैं जो कुल बजट को काफी बढ़ा देती हैं—आमतौर पर संपत्ति के मूल्य का लगभग 7-10%।.

कभी-कभी खरीदारों को यह समझ नहीं आता कि नकद भुगतान करने पर भी अतिरिक्त लागतें क्यों लगती हैं। ऑस्ट्रिया में यह सामान्य बात है: बंधक ऋण के बिना भी, नोटरी, बैंक और लेन-देन में शामिल अन्य पक्षों को पूर्ण कानूनी और वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित करना अनिवार्य है।.

जी हां, ऑस्ट्रिया में कंपनी के नाम से अपार्टमेंट खरीदना संभव है। विदेशियों के लिए यह कभी-कभी अधिक सुविधाजनक होता है, लेकिन इसके अपने नियम और औपचारिकताएं हैं जिनका पालन करना आवश्यक है।.

संभावित डिज़ाइन विकल्प:

• जीएमबीएच (ऑस्ट्रिया) ऑस्ट्रियाई कानून के तहत स्थापित एक स्थानीय सीमित देयता कंपनी है।.
• एक विदेशी कंपनी की स्थापना विश्व के किसी भी देश में की जा सकती है, लेकिन उसे ऑस्ट्रिया के सभी कानूनों और विनियमों का पालन करना होगा।.

बारीकियां और अनिवार्य जांच:

• WiEReG (ऑस्ट्रियाई लाभार्थी पारदर्शिता कानून) के तहत कंपनी के वास्तविक मालिकों का खुलासा करना अनिवार्य है। सभी वास्तविक मालिकों का आधिकारिक रूप से खुलासा किया जाना चाहिए।
• मालिकों का पंजीकरण - अचल संपत्ति का पंजीकरण करते समय कंपनी और उसके वास्तविक मालिकों के बारे में जानकारी भूमि रजिस्टर में दर्ज की जाती है।
• अनुपालन/एएमएल/केवाईसी — सभी भुगतान सख्त बैंकिंग और नोटरी नियंत्रणों से गुजरते हैं। यदि दस्तावेजों में कोई त्रुटि पाई जाती है, तो लेनदेन को अस्थायी रूप से निलंबित किया जा सकता है।

किसी कंपनी के माध्यम से संपत्ति खरीदना प्रक्रिया को तेज करता है और कर संबंधी लाभ प्रदान करता है। हालांकि, किसी भी देरी से बचने के लिए, कंपनी के वास्तविक मालिक और उसके धन के स्रोत को साबित करने वाले दस्तावेज़ पहले से तैयार कर लें।.

जी हां, खरीदारी संभव है, लेकिन इसके लिए सख्त नियम लागू होते हैं। आप सीधे विक्रेता को क्रिप्टोकरेंसी हस्तांतरित नहीं कर सकते। ऑस्ट्रियाई एएमएल और केवाईसी कानूनों का पालन करने के लिए सभी धनराशि आधिकारिक बैंकिंग चैनलों के माध्यम से ही भेजी जानी चाहिए।.

सामान्य लेनदेन योजना:

• क्रिप्टो → बैंक / गैर-बैंक। क्रिप्टोकरेंसी को पहले लाइसेंस प्राप्त एक्सचेंजर या बैंक के माध्यम से फिएट मुद्रा (यूरो या डॉलर) में बदला जाता है।
• → एस्क्रो खाता। धनराशि को नोटरी या बैंक के एस्क्रो खाते (ट्रेउहैंडकोंटो) में जमा किया जाता है और लेन-देन के पंजीकरण तक वहीं रहती है।
• → लेन-देन। धनराशि के वैध होने की पुष्टि होने और सभी दस्तावेजों के सत्यापन के बाद, पैसा विक्रेता को हस्तांतरित कर दिया जाता है।

क्या निषिद्ध है:

• यूएसडीटी या किसी अन्य क्रिप्टोकरेंसी का सीधे "नकदी" के रूप में उपयोग करके अचल संपत्ति खरीदना संभव नहीं है।.
• क्रिप्टोकरेंसी को नकद यूरो में बदलकर किराया चुकाने का प्रयास करना कानून और एएमएल नियमों का उल्लंघन है।.

क्रिप्टोकरेंसी से रियल एस्टेट खरीदना संभव है, लेकिन पूरी पारदर्शिता के साथ: आपको धनराशि के स्रोत की पुष्टि करनी होगी और सभी बैंक और नोटरी जांचों को पूरा करना होगा। इन नियमों को दरकिनार करने के प्रयासों के परिणामस्वरूप लगभग हमेशा ही लेनदेन अवरुद्ध हो जाता है।.

ऑस्ट्रिया में नकद भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदना सिर्फ सुविधा की बात नहीं है; यह एक सोची-समझी रणनीति है। मैं आपको जोखिमों को कम करने, संपत्ति का निरीक्षण करने और एक ऐसा देश चुनने में मदद करूँगा जहाँ आपका पैसा सुरक्षित रूप से जमा रहे और बढ़ सके।.

मुख्य कैटेगरी:

• नए विकास। कई निवेशक नए अपार्टमेंट चुनते हैं, खासकर वियना और रिसॉर्ट क्षेत्रों में। बिना ऋण के भुगतान करने से सौदा जल्दी पूरा हो जाता है और कभी-कभी डेवलपर से छूट भी मिल जाती है।
• द्वितीयक बाजार। जब कोई मौजूदा घर खरीदा जाता है, तो नकद भुगतान करने वाले खरीदार विक्रेताओं के लिए तुरंत अधिक आकर्षक होते हैं - ऐसे सौदे तेजी से पूरे होते हैं, खासकर लोकप्रिय क्षेत्रों में।
• अपार्टमेंट को निवेश के रूप में देखना । जो लोग किराये की संपत्तियां खरीदते हैं, वे अक्सर बैंक की मंजूरी का इंतजार करने से बचने और सौदे को जल्दी पूरा करने के लिए अग्रिम भुगतान करते हैं।
• वाणिज्यिक संपत्तियां। कार्यालयों, दुकानों या छोटे होटलों को नकद में खरीदना कम प्रचलित है, लेकिन इसके फायदे समान हैं: तेज़ लेनदेन, अनुकूल शर्तों की संभावना और नौकरशाही संबंधी जोखिमों का न्यूनतम होना।

कार्यालयों, दुकानों या छोटे होटलों को नकद में खरीदना कम आम है, लेकिन इसके वही फायदे हैं: लेन-देन तेजी से होता है, अनुकूल शर्तों पर बातचीत करना आसान होता है, और कागजी कार्रवाई और जोखिम कम होते हैं।.

ऑस्ट्रिया में नकद भुगतान करके अपार्टमेंट खरीदना निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण लाभ प्रदान करता है। ऑस्ट्रिया में यह विशेष रूप से मूल्यवान है, जहां बाजार प्रतिस्पर्धी है और लेनदेन त्वरित होते हैं।.

मुख्य लाभ:

• 2% से 7% तक की छूट। विक्रेताओं के लिए यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि लेन-देन सुचारू रूप से हो। जब खरीदार नकद भुगतान करता है, तो उसे अक्सर अतिरिक्त छूट मिल सकती है, खासकर यदि संपत्ति के लिए कई बोली लगाने वाले हों।
• नीलामी अधिक लाभदायक होती है। नीलामी में, क्रेडिट वाले बोलीदाताओं को बैंक की स्वीकृति प्रक्रिया पर निर्भर रहना पड़ता है। नकद भुगतान करने वाले खरीदार को यह लाभ होता है कि वे जल्दी भुगतान कर सकते हैं और सौदा तुरंत पूरा कर सकते हैं।
• तेज़ और कम कागज़ी कार्रवाई। बंधक के बिना, बैंक की मंज़ूरी, मूल्यांकन या निरीक्षण का इंतज़ार करने की ज़रूरत नहीं है। लेन-देन सीधे नोटरी और एस्क्रो खाते के माध्यम से होता है, जिससे काफ़ी समय बचता है—कभी-कभी हफ़्तों या महीनों तक का समय।

मौजूदा बाज़ार में या नई इमारतों में, जहां खरीदारों के बीच प्रतिस्पर्धा होती है, अपने पैसे से अपार्टमेंट खरीदना विशेष रूप से लाभदायक होता है। ऐसे में, जो तुरंत और जल्दी भुगतान कर सकता है, अक्सर वही जीतता है—तेज़ी और पूरी रकम हाथ में होना ही लेन-देन का नतीजा तय करता है।.

हाल के वर्षों में, यूरोपीय संघ में एक सामान्य प्रवृत्ति उभर कर सामने आई है: नकदी के प्रचलन पर प्रतिबंध और नियंत्रण, विशेष रूप से अचल संपत्ति लेनदेन, बड़ी खरीद या सीमा पार लेनदेन के मामले में। इसके कई कारण हैं:

• मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी (एएमएल)। यूरोपीय संघ धन का पता लगाना आसान बनाने के लिए सख्त नियम लागू कर रहा है। बड़ी नकद लेनदेन को जोखिम भरा माना जाता है, क्योंकि वे मनी लॉन्ड्रिंग या अवैध गतिविधि से जुड़े हो सकते हैं। प्रत्येक देश ने एक सीमा निर्धारित की है जिसके ऊपर धन के स्रोत का सत्यापन अनिवार्य है।
• कर चोरी से निपटना। नकदी पर कर अधिकारियों का नियंत्रण कठिन होता है। बैंक हस्तांतरण को ट्रैक करना आसान होता है, जिससे लेन-देन का आधिकारिक रिकॉर्ड रखना और कर पारदर्शिता बढ़ाना संभव होता है।
• डिजिटल भुगतान का बढ़ता चलन। चूंकि अब लगभग सभी भुगतान बैंकों और इलेक्ट्रॉनिक प्रणालियों के माध्यम से होते हैं, इसलिए बड़ी मात्रा में नकदी संदेह का विषय बन जाती है। यूरोपीय संघ के देश नकदी रहित भुगतान को प्रोत्साहित कर रहे हैं और नकदी का उपयोग मुख्य रूप से छोटे-मोटे खर्चों के लिए ही कर रहे हैं।
• विधायी अद्यतन। ऑस्ट्रिया और अन्य यूरोपीय संघ देशों में वित्तीय बाजार-धन प्रबंधन कानून (FM-GwG) जैसे कानून हैं, जिनके तहत बड़ी मात्रा में अचल संपत्ति खरीदते समय धन के स्रोत का स्पष्ट प्रमाण देना अनिवार्य है। इन नियमों का उल्लंघन करने पर लेन-देन रोका जा सकता है और जुर्माना भी लगाया जा सकता है।

भले ही खरीदार के पास पूरी रकम नकद हो, फिर भी नोटों से भुगतान संभव नहीं है। कानून के अनुसार, बड़ी खरीदारी बैंक के माध्यम से ही की जानी चाहिए: धनराशि कार्ड से कार्ड में या किसी विशेष सुरक्षित खाते के माध्यम से स्थानांतरित की जाती है। इससे दोनों पक्षों के लिए लेन-देन निष्पक्ष और सुरक्षित सुनिश्चित होता है।.

• यूरोपीय संघ (ईयू) अपने मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी नियमों के तहत नकद लेनदेन पर एक सामान्य सीमा लागू कर रहा है, जिसका अर्थ है कि बड़े नकद लेनदेन या तो प्रतिबंधित होंगे या उन पर कड़ा नियंत्रण होगा।.
• इस सीमा पर चर्चा चल रही है: यदि नकद लेनदेन की राशि लगभग €3,000 से €3,000 या उससे अधिक हो जाती है, तो विक्रेता (कंपनी या व्यवसाय) खरीदार का विवरण दर्ज करने और उसकी पहचान करने के लिए बाध्य है।.
• नीदरलैंड जैसे कुछ देशों ने 1 जनवरी, 2026 से 3,000 यूरो से अधिक के नकद लेनदेन पर प्रतिबंध लगाने की योजना बनाई है, यदि लेनदेन में कोई पेशेवर विक्रेता शामिल है।.
• अन्य यूरोपीय संघ के देश कुछ श्रेणियों (व्यवसाय, अचल संपत्ति, विलासिता की वस्तुएं और सेवाएं) में नकद भुगतान के लिए लगभग €10,000 की अधिकतम सीमा निर्धारित करने का प्रस्ताव दे रहे हैं। यह सीमा अनिवार्य होगी, लेकिन देश इससे भी सख्त प्रतिबंध लगा सकेंगे।.

इससे रियल एस्टेट बाजार और बड़े लेन-देन पर क्या प्रभाव पड़ता है?

• यदि कोई निवेशक सीधे तौर पर बड़ी रकम नकद में देने की कोशिश करता है, तो यह शायद संभव नहीं होगा: कंपनियां, दलाल, नोटरी और रियल एस्टेट विक्रेता निर्धारित सीमा से अधिक नकद स्वीकार नहीं करते हैं।.
• यहां तक ​​कि बिना क्रेडिट वाले खरीदार को भी आमतौर पर मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी नियमों का पालन करने के लिए बैंक खाते या एस्क्रो के माध्यम से धनराशि हस्तांतरित करने की आवश्यकता होती है।.
• यदि लेन-देन औपचारिक रूप से संपन्न हो जाता है और इसमें कानूनी संस्थाएं (कंपनी, एजेंसी, विक्रेता एक व्यवसाय के रूप में) शामिल होती हैं, तो किसी भी स्थिति में नकद प्रतिबंध और अनिवार्य पहचान लागू होती है।.
• विदेशियों के लिए, विशेष रूप से यदि वे धन के गैर-मानक स्रोतों का उपयोग कर रहे हैं (जैसे कि क्रिप्टोकरेंसी को फिएट मुद्रा में परिवर्तित करना), तो सत्यापन और पारदर्शिता की आवश्यकताएं और भी सख्त हैं - अस्पष्ट स्रोतों वाले लेनदेन को मंजूरी नहीं दी जा सकती है।.

ऑस्ट्रिया में अपार्टमेंट खरीदते समय, सबसे महत्वपूर्ण बात यह नहीं है कि आपके पास कितना पैसा है। अगर आप सब कुछ सही तरीके से नहीं करते हैं तो लाखों रुपये भी काम नहीं आएंगे।.

प्रमुख बिंदु:

• किसी भी लेन-देन को विधिवत रूप से औपचारिक रूप देने के लिए , नोटरी के साथ काम करना और कानूनी प्रक्रियाओं का पालन करना आवश्यक है।
• जांच प्रक्रिया पूरी करें - एएमएल, केवाईसी और धन के स्रोत का सत्यापन महत्वपूर्ण हैं।
• किसी स्थल और भूमि का चयन करते समय , कृपया क्षेत्रीय प्रतिबंधों और एरवेर्बस्कोमिशन की आवश्यकताओं को ध्यान में रखें।
• खरीद की प्रक्रिया को सही ढंग से व्यवस्थित करें —किसी निजी व्यक्ति या कंपनी के माध्यम से, कानूनी और वित्तीय व्यवस्थाओं पर पहले से विचार करने के बाद।

जो निवेशक पहले से ही सभी आवश्यक दस्तावेज जुटा लेते हैं, सही क्षेत्र का चयन कर लेते हैं और खरीद योजना पर अच्छी तरह विचार कर लेते हैं, उन्हें अपने स्वयं के धन से खरीदारी करने से अधिक लाभ मिलता है - लेनदेन तेज, सुरक्षित और न्यूनतम जोखिम वाला होता है।.