विनीज़ विज्ञापनों के नौ शब्द- अल्टबाउ, ग्रुंडेरज़िट, Neubau, दच्गेस्चॉस्सबाउ, ज़िन्शॉस, जेनोसेंसचाफ्ट्सवोह्नुंग, जेमिन्डेबौ, वोर्सोर्गेवोह्नुंग, रेइहेनहौस-एक भी वर्गीकरण नहीं बनाते हैं। वे तीन अलग-अलग विशेषताओं का वर्णन करते हैं: भवन की आयु, उसके स्वामित्व का प्रकार, और उसका कर उद्देश्य।.
किसी एक संपत्ति का प्रत्येक अक्ष पर एक ही मान होता है। एक अपार्टमेंट को उसकी आयु के आधार पर 'अल्टबाउ' (अपार्टमेंट भवन), स्वामित्व के आधार पर 'कॉन्डोमिनियम' (अपार्टमेंट संपत्ति) और कर उद्देश्य के आधार पर 'वोर्सोर्गेवोनंग' (अपार्टमेंट भवन) के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है। इसलिए, वियना में अपार्टमेंट की असंभव है: 'अल्टबाउ' (अपार्टमेंट भवन) उसकी आयु और अप्रत्यक्ष रूप से उसके किराये की स्थिति को दर्शाता है, लेकिन खरीदार को क्या मिलेगा, इसके बारे में कुछ नहीं बताता; 'वोर्सोर्गेवोनंग' (अपार्टमेंट भवन) कर उद्देश्य को दर्शाता है, लेकिन भवन के बारे में कुछ नहीं बताता।
| नाम | अक्ष | क्या निर्धारित करता है |
|---|---|---|
| अल्टबाउ | आयु | एमआरजी के तहत संभावित किराया व्यवस्था |
| वसंत ऋतु | आयु | स्थापत्य काल, सही नहीं |
| Neubau | आयु | किराये पर देने का तरीका, कोई नवीनता नहीं |
| Dachgeschossausbau | आयु | एक ही घर में अलग-अलग शासन व्यवस्था |
| ज़िंशॉस | स्वामित्व | घर को समग्र रूप में देखा जाए, न कि वस्तुओं में विभाजित करके। |
| Genossenschaftswohnung | स्वामित्व | उपयोग का अधिकार, स्वामित्व का नहीं। |
| गेमिंडेबाउ | स्वामित्व | नगरपालिका किराया निधि |
| रीहेनहॉस | स्वामित्व | WEG प्लॉट या ऑब्जेक्ट - दस्तावेजों के अनुसार |
| Vorsorgewohnung | करों | वैट और मूल्यह्रास व्यवस्था |
अक्ष 1. भवन निर्माण की आयु
केवल आयु ही महत्वपूर्ण नहीं है। भवन निर्माण परमिट की तिथि ही किराये की व्यवस्था निर्धारित करती है, और इसी के आधार पर अधिकतम किराया दर और किरायेदार को मिलने वाली सुरक्षा का दायरा भी तय होता है। कानून में केवल एक तिथि नहीं, बल्कि कई तिथियां निर्दिष्ट हैं, और वे अलग-अलग बातों को दर्शाती हैं।.
| अनुमति की तिथि | इसके परिणामस्वरूप क्या होता है |
|---|---|
| 8 मई, 1945 तक | एमआरजी के पूर्ण अनुप्रयोग के साथ, रिच्टवर्ट के अनुसार दर की गणना करना संभव है। |
| 8 मई, 1945 के बाद | किराये पर दिए गए अपार्टमेंट की संपत्ति - एमआरजी का आंशिक आवेदन |
| 30 जून, 1953 के बाद | सार्वजनिक निधि के बिना निर्मित भवन - एमआरजी का आंशिक अनुप्रयोग |
| 31 दिसंबर 2001 के बाद | अटारी से अपार्टमेंट की व्यवस्था - एमआरजी का आंशिक अनुप्रयोग |
| 30 सितंबर, 2006 के बाद | अधिरचना एवं विस्तार - एमआरजी का आंशिक अनुप्रयोग |
अल्टबाउ
किसी पुरानी इमारत के लिए दिया जाने वाला बाजार पदनाम। इस शब्द की कोई निश्चित कानूनी तिथि नहीं है।.
कानूनी परिणाम भवन निर्माण परमिट की तारीख से जुड़े होते हैं, न कि विज्ञापन में लिखी बातों से। यदि अनुबंध एमआरजी के पूर्ण आवेदन के अंतर्गत आता है, परमिट 8 मई, 1945 से पहले जारी किया गया था, अपार्टमेंट श्रेणी ए या बी में आता है, और उसका क्षेत्रफल 130 वर्ग मीटर से अधिक नहीं है, तो रिच्टवर्ट दर की गणना की जा सकती है। श्रेणी डी और 130 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले अपार्टमेंट इस गणना से बाहर रखे गए हैं।.
वसंत ऋतु
19वीं शताब्दी के उत्तरार्ध से लेकर 20वीं शताब्दी के आरंभिक काल की स्थापत्य कला।.
यह शब्द निर्माण के समय और शैली को दर्शाता है, न कि कानूनी व्यवस्था या संरचनाओं की स्थिति को। किसी स्मारक की संरक्षण स्थिति (डेन्कमलशुत्ज़) और संरक्षित क्षेत्र (शुत्ज़ज़ोन) में उसकी स्थिति की जाँच अलग-अलग की जाती है: "ग्रुंडरज़ाइट" शब्द इनमें से किसी का भी संकेत नहीं देता है।.
Neubau
विज्ञापन में युद्ध के बाद निर्मित इमारत का जिक्र है, न कि हाल ही में बने मकान का।.
किराये के लिए परमिट की तारीख महत्वपूर्ण है। राज्य निधि के बिना निर्मित और 30 जून, 1953 के बाद परमिट प्राप्त भवन में स्थित संपत्ति पर एमआरजी का आंशिक आवेदन लागू होता है: एमआरजी की मूल दर संबंधी प्रतिबंध आमतौर पर वहां लागू नहीं होते हैं। 8 मई, 1945 के बाद परमिट प्राप्त भवन में निर्मित पूर्ण अपार्टमेंट संपत्ति पर भी आंशिक आवेदन लागू होता है। हाल ही में निर्मित भवन को "एर्स्टबेज़ुग" के रूप में नामित किया जाता है।.
Dachgeschossausbau
अटारी या ऊपरी ढांचा एक ही घर के भीतर एक अलग प्रकार की संरचना होती है।.
31 दिसंबर, 2001 के बाद परमिट प्राप्त करके अटारी को अपार्टमेंट में परिवर्तित करके बनाए गए अपार्टमेंट, जिनका पट्टा समझौता भी उसी तिथि के बाद हुआ हो, पर एमआरजी का आंशिक अनुप्रयोग लागू होता है। विस्तार और अधिरचनाओं के लिए, यही तर्क 30 सितंबर, 2006 तक लागू होता है। इसलिए, 1890 में निर्मित भवन की अटारी पर उसी भवन की निचली मंजिलों पर स्थित अपार्टमेंटों की तुलना में अलग नियम लागू हो सकते हैं।.
अक्ष 2. स्वामित्व का स्वरूप
यह सिद्धांत इस सवाल का जवाब देता है कि खरीदार को वास्तव में क्या मिलता है। विज्ञापन में लिखे शब्द यहाँ कुछ भी तय नहीं करते: मूल दस्तावेज़ का सारांश और अपार्टमेंट के स्वामित्व के दस्तावेज़ ही निर्णायक होते हैं।.
ज़िंशॉस
एक अपार्टमेंट भवन, जिसे अलग-अलग अपार्टमेंट में विभाजित नहीं किया गया है।.
इमारत और उसकी ज़मीन, मौजूदा पट्टे के समझौतों के साथ खरीदी जाती है। स्वामित्व में परिवर्तन से ये समझौते समाप्त नहीं होते और किराए को बाज़ार स्तर तक बढ़ने से रोकते हैं: किराया सूचकांक नियमों द्वारा। ऐसी संपत्ति का लाभ स्थानीय दरों के आधार पर नहीं, बल्कि वास्तविक पट्टे के समझौतों के आधार पर गणना किया जाता है। अनुबंध में इमारत की आयु निर्दिष्ट नहीं है, हालांकि वियना के बाज़ार में, यह अक्सर पुरानी इमारतों के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला शब्द है।
Genossenschaftswohnung
वित्तीय योगदान के साथ उपयोग का अधिकार, स्वामित्व का नहीं।.
यह संपत्ति एक गैर-लाभकारी आवास संगठन के स्वामित्व में है, और निवासी किरायेदार या उपयोगकर्ता के रूप में कार्य करता है। स्वामित्व का हस्तांतरण हमेशा संभव नहीं होता: इसके लिए आवास प्राधिकरण (Wohnbauförderung) की अनुबंध में भागीदारी, न्यूनतम अपार्टमेंट आकार और भूखंड पर किसी तीसरे पक्ष के विकास अधिकारों का न होना आवश्यक है। आवेदन अनुबंध के पांच वर्ष पूरे होने के बाद, छठे से दसवें, ग्यारहवें से पंद्रहवें और सोलहवें से बीसवें वर्ष में जमा किए जाते हैं; स्वामित्व का अधिकार पहले अधिभोग के 30वें वर्ष के बाद समाप्त हो जाता है।.
गेमिंडेबाउ
शहर का नगरपालिका किराया कोष।.
वियना में, यह लगभग 220,000 अपार्टमेंटों का प्रतिनिधित्व करता है जो 2,300 से अधिक इमारतों में स्थित हैं और जिनका प्रबंधन Wienएर वोहेन द्वारा किया जाता है। इन अपार्टमेंटों को शहर के आवंटन नियमों के अनुसार किराए पर दिया जाता है; इस सेगमेंट के लिए कोई खरीद बाजार नहीं है। निवेशकों के लिए, गेमिंडेबाउ (अवैध आवासीय संपत्ति) एक लेन-देन संबंधी परिसंपत्ति के बजाय पड़ोसी संपत्तियों के संदर्भ और किराये की मांग की संरचना में एक कारक के रूप में महत्वपूर्ण है।.
रीहेनहॉस
पंक्तिबद्ध मकान। स्वामित्व के दो अलग-अलग प्रकार होते हैं।.
या तो एक अलग भूखंड जिस पर किसी एक व्यक्ति का पूर्ण स्वामित्व हो, या एक साझा भूखंड के भीतर एक अपार्टमेंट संपत्ति। बाद वाले मामले में, WEG लागू होता है: साझा संपत्ति में हिस्सा, मालिकों का समुदाय, मरम्मत के लिए आरक्षित राशि, और साझा क्षेत्रों पर बैठक के निर्णय। इन दोनों में से कौन सा लागू होगा, यह ग्रुंडबुच के अंश और अपार्टमेंट स्वामित्व समझौते द्वारा निर्धारित किया जाता है, न कि "रीहेनहाउस" शब्द द्वारा।.
अक्ष 3. कर प्रयोजन
Vorsorgewohnung
घर का प्रकार या स्वामित्व का स्वरूप नहीं, बल्कि दीर्घकालिक किराये से संबंधित कर संरचना।.
इस शब्द का अपना कोई कानूनी दर्जा नहीं है: यह आवासीय संपत्ति में स्थित एक मानक अपार्टमेंट को संदर्भित करता है, जिसे किराये के उद्देश्य से खरीदा गया है और जिस पर इनपुट वैट और मूल्यह्रास की छूट की उम्मीद की जाती है। यह ऑस्ट्रियाई अचल संपत्ति में निवेश करने की रणनीतियों, न कि संपत्ति का एक अलग प्रकार: यह शब्द स्वयं न तो लाभप्रदता और न ही कर परिणाम की पुष्टि करता है।
मान्यता का निर्धारण अनुमानित समग्र आय पर निर्भर करता है। एकल-परिवार किराये (kleine Vermietung) के लिए, अनुमानित आय अवधि किराये की शुरुआत से 25 वर्ष और पहले व्यय से अधिकतम 28 वर्ष है। ये अवधियाँ 31 दिसंबर, 2023 के बाद शुरू होने वाली पूर्वानुमान अवधियों पर लागू होती हैं: पहले 20 और 23 वर्ष प्रभावी थे; इस अवधि को संघीय कानून संख्या II 89/2024 द्वारा पाँच वर्ष बढ़ा दिया गया था।.
यदि गतिविधि को लीबहेबेरी (Liebhaberei) के रूप में मान्यता प्राप्त है, तो पट्टा वैट से मुक्त हो जाता है, इनपुट वैट कटौती का अधिकार समाप्त हो जाता है, और हानियों को अन्य आय के विरुद्ध समायोजित नहीं किया जाता है। किसी विशेष वर्ष में नकारात्मक परिणाम आना अपने आप में इस निष्कर्ष की ओर नहीं ले जाता है।.
खरीद से पहले एक कर सलाहकार के साथ पूर्वानुमान की गणना की जाती है: यह इस विशिष्ट संपत्ति के लिए अनुमत किराये की दर पर आधारित है, जो पहले अक्ष - एमआरजी व्यवस्था द्वारा निर्धारित की जाती है।.
किसी विशिष्ट वस्तु की श्रेणी कैसे निर्धारित करें
विज्ञापन में बाजार का पदनाम दिया गया है। कानूनी और तकनीकी स्थिति दस्तावेजों द्वारा निम्नलिखित क्रम में निर्धारित की जाती है:
- मूल पुस्तक का अंश। यह दर्शाता है कि अधिकार का विषय क्या है: एक अपार्टमेंट में हिस्सा, एक अलग भूखंड, या पूरी इमारत। यह स्वामित्व स्वरूप अक्ष को पूरा करता है।
- भवन निर्माण परमिट की तिथि। यह निर्माण दस्तावेजों से ली गई है, विज्ञापन में उल्लिखित निर्माण वर्ष से नहीं। इससे भवन की आयु और किराये के संभावित विकल्पों का पता चलता है।
- अपार्टमेंट के स्वामित्व के दस्तावेज़. Nutzwertgutachten और Wohnungseigentumsvertrag: संपत्ति का हिस्सा, सहायक उपकरण और उद्देश्य।
- अटारी, विस्तार और संलग्न भवन अलग-अलग हैं। इनके लिए अलग-अलग परमिट और तारीखें हैं, और इनके नियम भवन के बाकी हिस्सों के नियमों से मेल नहीं खा सकते हैं।
- यदि अपार्टमेंट में कोई रह रहा है तो वैध किराया समझौता आवश्यक है। किराए की शर्तें और दर इस समझौते द्वारा निर्धारित की जाती हैं, न कि भवन की श्रेणी द्वारा।
- निवेश के उद्देश्य से पूर्वानुमान गणना। खरीदारी से पहले, उपलब्ध दर के आधार पर गणना करें, वांछित दर के आधार पर नहीं।
पहले दो आइटम तीनों अक्षों पर वस्तु की श्रेणी दर्शाते हैं। शेष चार आइटम इस श्रेणी के मौद्रिक मूल्य को दर्शाते हैं।.
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों
ऑस्ट्रिया में "अल्टबाउ" क्या है ? यह एक पुरानी इमारत के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला बाज़ार पदनाम है, जो अक्सर युद्ध-पूर्व काल की होती है। इस शब्द के लिए कोई एक निश्चित तिथि नहीं है जिससे सभी कानूनी परिणाम तय हों। किराये के मामलों में, भवन निर्माण परमिट की तिथि महत्वपूर्ण होती है।
क्या Neubauघर हाल ही में बनाया गया है? नहीं। आम बोलचाल में इसका प्रयोग युद्ध के बाद बने भवनों के लिए किया जाता है, जिनमें 1960 और 1970 के दशक के भवन भी शामिल हैं। हाल ही में बने मकानों को "Erstbezug" कहा जाता है।
ज़िंशहाउस और ऑल्टबाउ में क्या अंतर? ये दो अलग-अलग मापदंडों पर आधारित विशेषताएं हैं। ऑल्टबाउ इमारत की आयु का वर्णन करता है, जबकि ज़िंशहाउस स्वामित्व के प्रकार का वर्णन करता है: पूरी इमारत, बिना अपार्टमेंट इकाइयों में विभाजन के। एक घर दोनों हो सकता है।
क्या जेनोसेन्शाफ्ट्सवोह्नुंग (सामान्य स्वामित्व विलेख) खरीदना संभव है? इसके बदले में स्वामित्व नहीं, बल्कि उपयोग का अधिकार प्राप्त होता है। स्वामित्व का हस्तांतरण कुछ शर्तों और समय सीमाओं के अधीन होता है, और यह हर अपार्टमेंट के लिए लागू नहीं होता।
क्या नगर निगम आवास में अपार्टमेंट बिक्री के लिए उपलब्ध हैं? ऐसा कोई बाजार नहीं है: नगर निगम आवास शहर के वितरण नियमों के अनुसार पट्टे पर दिए जाते हैं।
एक ही इमारत में दूसरी मंजिल के अपार्टमेंट की तुलना में अटारी का अपार्टमेंट अधिक महंगा क्यों होता है? इसका एक कारण कानूनी है। 31 दिसंबर, 2001 के बाद अटारी को अपार्टमेंट में परिवर्तित करके बनाया गया अपार्टमेंट, सौंपे जाने के समय आंशिक रूप से एमआरजी के दायरे में आता है, जबकि नीचे के अपार्टमेंट पूरी तरह से कानून के अंतर्गत आ सकते हैं।
क्या वैट कटौती वैट कटौती की गारंटी देती है? नहीं। कटौती इस बात पर निर्भर करती है कि पट्टा अनुमानित अवधि (पट्टे की शुरुआत से 25 वर्ष और पहले खर्च से 28 वर्ष तक) के भीतर संचयी लाभ उत्पन्न करेगा या नहीं। यदि ग्रहणाधिकार को मान्यता दी जाती है, तो कटौती रद्द कर दी जाती है।
रीहेनहॉस के साथ क्या खरीदा जाता है? या तो एक अलग भूखंड या एक साझा भूखंड में एक हिस्सा जिसमें एक विशिष्ट भवन के निर्माण का अधिकार शामिल होता है। दूसरे विकल्प में मालिकों का एक समुदाय, रखरखाव निधि और साझा क्षेत्रों से संबंधित निर्णयों के लिए बैठकें शामिल होती हैं।
