आय और आरामदायक जीवन की तलाश करने वालों के लिए थाई रियल एस्टेट में निवेश करना एक महत्वपूर्ण विकल्प बनता जा रहा है। यूरोप में निवेशकों को अक्सर उच्च प्रवेश लागत और सीमित प्रतिफल का सामना करना पड़ता है, जबकि एशिया, और विशेष रूप से थाईलैंड, नए अवसर प्रदान करता है।.
इस लेख का उद्देश्य न केवल बाजार का अवलोकन प्रदान करना है, बल्कि देश के निवेश आकर्षण का व्यवस्थित विश्लेषण करना भी है: आवासीय अवसरों और किराये की आय से लेकर अंतरराष्ट्रीय परिसंपत्ति विविधीकरण रणनीति में इसकी भूमिका तक।.
इस विषय की प्रासंगिकता कई कारकों पर निर्भर करती है। पर्यटन, जो हमेशा से थाई बाजार के मुख्य चालकों में से एक रहा है, महामारी से उबर रहा है और चीन, रूस और यूरोप से आने वाले पर्यटकों की संख्या एक बार फिर बढ़ रही है।.
साथ ही, डिजिटल प्रवास की घटना विकसित हो रही है - आईटी और रचनात्मक उद्योगों के पेशेवर तेजी से बैंकॉक या चियांग माई को अपने काम और जीवन के आधार के रूप में चुन रहे हैं।.
देश में पूर्वी आर्थिक गलियारे के विकास और नए हवाई अड्डों और राजमार्गों के निर्माण सहित बड़े पैमाने पर बुनियादी ढांचा परियोजनाएं लागू की जा रही हैं, जिससे प्रमुख क्षेत्रों में अचल संपत्ति का मूल्य अनिवार्य रूप से बढ़ जाता है।.
इस विषय पर विशेषज्ञ मार्गदर्शन विशेष रूप से महत्वपूर्ण है, क्योंकि थाईलैंड का कानूनी वातावरण यूरोप की तुलना में अधिक जटिल है। मैं, क्सनिया लेविना, यूरोपीय संघ और एशिया में लेन-देन के मामलों में अनुभवी वकील हूँ। मैं अंतरराष्ट्रीय स्वामित्व संरचना और केवाईसी/एएमएल प्रक्रियाओं में विशेषज्ञता रखती हूँ। इससे मुझे बाजार को न केवल डेवलपर्स के मार्केटिंग वादों के परिप्रेक्ष्य से, बल्कि वास्तविक कानून प्रवर्तन प्रथाओं के परिप्रेक्ष्य से भी देखने में मदद मिलती है।.
थाईलैंड की दिशा को बेहतर ढंग से समझने के लिए, इसकी तुलना पारंपरिक रूप से स्थिर ऑस्ट्रिया से करना उपयोगी है। ऑस्ट्रियाई रियल एस्टेट अधिकारों की सुरक्षा और नियामक पूर्वानुमान के लिए एक सुविधाजनक मानदंड प्रदान करता है। यह तुलना दो अलग-अलग दुनियाओं को उजागर करती है। ऑस्ट्रिया विश्वसनीयता का प्रतीक बना हुआ है: पूर्वानुमानित नियम, संपत्ति अधिकारों की सुरक्षा, लेकिन साथ ही कम प्रतिफल – जो शायद ही कभी 2-3% प्रति वर्ष से अधिक होता है।
दूसरी ओर, थाईलैंड एक बिल्कुल अलग मॉडल पेश करता है: उच्च रिटर्न और कम प्रवेश सीमा (कभी-कभी प्रति अपार्टमेंट 70,000 डॉलर से 100,000 डॉलर तक), जबकि यह देश एक गतिशील एशियाई संदर्भ में स्थित है, जहां विकास दर यूरोप की तुलना में अधिक है।.
एशियाई निवेश मानचित्र पर थाईलैंड का स्थान
थाईलैंड का रियल एस्टेट बाजार एक जटिल, बहुस्तरीय संरचना है। इसमें बैंकॉक जैसा विशाल महानगर शामिल है, जिसका आकार दुनिया की प्रमुख राजधानियों के बराबर है, साथ ही फुकेत और कोह समुई जैसे विकसित रिसॉर्ट क्षेत्र भी हैं, जिन्हें एशियाई पर्यटन के प्रतीक माना जाता है। इसके अलावा, कुछ विशिष्ट पर्यटन स्थल भी हैं:
- चियांग माई, छात्रों और डिजिटल घुमंतू लोगों का घर
- हुआ हिन धनी थाई लोगों और विदेशियों के लिए एक लोकप्रिय गंतव्य है जो जीवन की अधिक आरामदेह गति की सराहना करते हैं।
इस विविधीकरण से बाजार स्थिर बनता है: यह मांग के किसी एक स्रोत पर निर्भर नहीं करता है।
थाईलैंड में कानूनी व्यवस्था कुछ प्रतिबंध लगाती है। विदेशी सीधे तौर पर जमीन के मालिक नहीं हो सकते, लेकिन वे लंबी अवधि के लिए पट्टे पर जमीन ले सकते हैं या कॉर्पोरेट संरचनाओं का उपयोग कर सकते हैं।
कॉन्डोमिनियम में 49% तक विदेशी स्वामित्व की जिससे अपार्टमेंट सेगमेंट सबसे सुलभ बन जाता है। कई निवेशकों के लिए, बैंकॉक में अपार्टमेंट या समुद्र तट के किनारे स्थित कॉन्डो उनके लिए पहला निवेश विकल्प होते हैं।
थाईलैंड में लोगों की दिलचस्पी सिर्फ वहां के मौसम और संस्कृति की वजह से नहीं है। यहां रहने का खर्च यूरोप की तुलना में काफी कम है, और पर्यटन क्षेत्रों में अंग्रेजी व्यापक रूप से बोली जाती है, जिससे वहां के माहौल में ढलना आसान हो जाता है। इसके अलावा, आकर्षक वीजा कार्यक्रम भी उपलब्ध हैं: दीर्घकालिक एलीट वीजा से लेकर एलटीआर (लॉन्ग टर्म रेजिडेंट) और स्मार्ट वीजा तक, जो निवेशकों, पेशेवरों और सेवानिवृत्त लोगों के लिए बनाए गए हैं।
थाईलैंड रियल एस्टेट बाजार का अवलोकन
थाई रियल एस्टेट बाजार का इतिहास संकटों और तेजी के उतार-चढ़ाव से भरा है। 1997 के गंभीर एशियाई संकट के बाद, देश ने बाजार को अत्यधिक गर्म होने से बचाने के लिए एक नियामक प्रणाली का निर्माण किया।.
2010 के दशक में तीव्र विकास देखने को मिला, विशेष रूप से बैंकॉक और उसके रिसॉर्ट्स में, जहाँ नए आवासीय परिसर, कॉन्डो होटल और विला तेजी से बन रहे थे। 2020-2021 में कोविड-19 महामारी ने एक गंभीर चुनौती पेश की: पर्यटन में भारी गिरावट आई, और इसके साथ ही निवेशकों की रुचि भी कम हो गई।.
लेकिन बैंकॉकपोस्ट के अनुसार, 2022 से तेजी से सुधार शुरू हो गया है। फुकेत और कोह समुई एक बार फिर अंतरराष्ट्रीय पूंजी के आकर्षण का केंद्र बन गए हैं, जबकि बैंकॉक ने लचीलापन और मूल्य स्थिरता प्रदर्शित की है।.
विभिन्न क्षेत्रों में विकास असमान है। बैंकॉक व्यापारिक गतिविधियों का मुख्य केंद्र बना हुआ है, जहां मेट्रो स्टेशनों और व्यावसायिक जिलों के पास प्रीमियम कॉन्डोमिनियम बनाए जा रहे हैं।.
फुकेत में समुद्रतटीय विला और अपार्टमेंट प्रमुख हैं, जिनकी पीक सीजन के दौरान विशेष रूप से अधिक मांग रहती है। कोह समुई को उन लोगों के लिए एक लाइफस्टाइल डेस्टिनेशन के रूप में देखा जाता है जो दूर रहकर काम करना और जीवन जीना चाहते हैं। चियांग माई छात्रों और आईटी पेशेवरों को आकर्षित करता है, जबकि पटाया और हुआ हिन अधिक किफायती बाजार वर्ग का प्रतिनिधित्व करते हैं।.
संपत्तियों के प्रकारों में । कॉन्डोमिनियम सबसे लोकप्रिय हैं, क्योंकि ये विदेशियों के लिए सबसे आसानी से सुलभ हैं। विला अक्सर लीजहोल्ड व्यवस्था या कॉर्पोरेट संरचनाओं के माध्यम से खरीदे जाते हैं। कॉन्डो होटल एक विशेष वर्ग का प्रतिनिधित्व करते हैं, जहां निवेशकों को गारंटीकृत आय प्राप्त होती है और उन्हें स्वयं इनका प्रबंधन नहीं करना पड़ता है।
किराएदारों के तीन समूहों से मांग बढ़ रही है। पहला समूह पर्यटकों का है जो अल्पकालिक अपार्टमेंट या विला चुनते हैं। दूसरा समूह डिजिटल घुमंतू लोगों का है जो दीर्घकालिक किराए पर आवास लेना पसंद करते हैं और साथ ही सहकार्यालयों में काम करने का विकल्प भी रखते हैं। तीसरा समूह उन प्रवासियों का है जो अंतरराष्ट्रीय कंपनियों में काम करते हैं और वर्षों के लिए किराए पर आवास लेते हैं।.
ऑस्ट्रिया से तुलना करने पर अंतर स्पष्ट हो जाता है। थाईलैंड एक ऐसा बाज़ार है जिसकी अपनी विशिष्ट रिसॉर्ट विशेषताएँ और मजबूत मौसमी उतार-चढ़ाव हैं। उच्च सीज़न के दौरान, लाभ दो अंकों तक पहुँच सकता है, जबकि कम सीज़न के दौरान, यह तेज़ी से गिर सकता है।.
दूसरी ओर, ऑस्ट्रिया लगभग विपरीत मॉडल प्रस्तुत करता है: दीर्घकालिक पट्टे, स्थिर कीमतों और कम अस्थिरता वाले शहरी बाजार। निवेशकों के लिए विकल्प स्पष्ट है: थाईलैंड उच्च प्रतिफल का अवसर प्रदान करता है, जबकि ऑस्ट्रिया शांति और पूर्वानुमान प्रदान करता है।.
लेन-देन का भूगोल
| जगह | सम्पत्ती के प्रकार | मुख्य मांग | औसत किराये से प्राप्त होने वाली आय | बाजार की विशेषताएं | लक्षित दर्शक |
|---|---|---|---|---|---|
| बैंकाक | कॉन्डो, अपार्टमेंट, कार्यालय | प्रवासी और कंपनी कर्मचारियों के लिए दीर्घकालिक किराये के आवास | 5-7% | एक स्थिर शहरी बाजार, विकसित बुनियादी ढांचा, मेट्रो और बीटीएस | प्रवासी आईटी पेशेवर, व्यवसायी, डिजिटल घुमंतू |
| फुकेट | विला, कॉन्डो, कॉन्डो होटल | पर्यटकों के लिए अल्पकालिक किराये पर उपलब्ध आवास | 7-12% | उच्च मौसमी उतार-चढ़ाव, सर्दियों में चरम मांग, रिसॉर्ट क्षेत्र | पर्यटक, कॉन्डो होटल में निवेशक |
| समुई | विला, कॉन्डो | मध्यम और अल्पकालिक किराये | 6-10% | डिजिटल घुमंतू लोगों के बीच लोकप्रिय एक जीवनशैली प्रवृत्ति | डिजिटल घुमंतू, जीवनशैली निवेशक |
| चियांग माई | कॉन्डो, अपार्टमेंट | छात्रों और आईटी पेशेवरों के लिए दीर्घकालिक किराये पर उपलब्ध आवास | 5-7% | एक शांत शहर, स्थिर मांग, विश्वविद्यालय | डिजिटल घुमंतू, छात्र, आईटी क्षेत्र |
| पटाया | कॉन्डो, अपार्टमेंट | पर्यटकों के लिए अल्पकालिक किराये पर उपलब्ध आवास | 5-8% | किफायती वर्ग, गर्मियों में पर्यटकों की भारी भीड़ | कम बजट वाले पर्यटक और प्रवासी |
| हुआ हिन | विला, कॉन्डो | दीर्घकालिक किराये और जीवनशैली | 4-6% | बाजार में शांति और स्थानीय मांग | थाई परिवार, सेवानिवृत्त लोग, जीवनशैली में निवेश करने वाले |
| कोह लांटा / अन्य द्वीप | विला, रिसॉर्ट अपार्टमेंट | पर्यटकों के लिए अल्पकालिक किराये पर उपलब्ध आवास | 6-9% | अधिक विशिष्ट बाजार, सीमित तरलता | पर्यटक, विशिष्ट जीवनशैली में निवेश करने वाले |
प्रतियोगियों
"वियतनाम में रियल एस्टेट लेख देखें ), इंडोनेशिया और मलेशिया से प्रतिस्पर्धा करता है। वियतनाम की आर्थिक विकास दर अधिक है, लेकिन इसकी कानूनी व्यवस्था विदेशियों के लिए कम विश्वसनीय है।
इंडोनेशिया और बाली प्रवासियों के बीच लोकप्रिय हैं, लेकिन वहां संपत्ति स्वामित्व के नियम अधिक जटिल हैं। एचएमएलएफ के अनुसार, मलेशिया आकर्षक वीज़ा विकल्प प्रदान करता है, लेकिन पर्यटन के लिहाज से थाईलैंड से पीछे है। अंततः, थाईलैंड एक संतुलित विकल्प प्रस्तुत करता है: एक विकसित बाज़ार, सुविधाजनक किराये की शर्तें और एक स्थापित अंतरराष्ट्रीय छवि।
यूरोप के साथ अंतर को समझने के लिए ऑस्ट्रिया पर एक नज़र डालना उपयोगी होगा। वियना और साल्ज़बर्ग में किराये से होने वाली आय शायद ही कभी 2-3% प्रति वर्ष से अधिक होती है, जबकि बैंकॉक या फुकेत में आप 5-10% और कभी-कभी इससे भी अधिक की उम्मीद कर सकते हैं।
ऑस्ट्रिया का बाज़ार पारदर्शी और स्थिर है, और विदेशियों के लिए ज़मीन का मालिकाना हक पाना आसान है, लेकिन उच्च प्रवेश लागत (300,000 यूरो से 400,000 यूरो तक) इसे कई निजी निवेशकों के लिए दुर्गम बना देती है। हालांकि, थाईलैंड में प्रवेश लागत काफी कम है, और उच्च पर्यटन आवागमन किराये की मांग को बनाए रखता है।.
| देश / बाज़ार | किराये से प्राप्त होने वाली आय | विदेशियों के लिए कानूनी प्रतिबंध | मुख्य स्थान | ताकत | कमजोरियों |
|---|---|---|---|---|---|
| थाईलैंड | 6-10% (रिसॉर्ट्स में 12% तक) | जमीन अनुपलब्ध है, कॉन्डो में 49% तक विदेशी रहते हैं। | बैंकॉक, फुकेत, समुई, चियांग माई | उच्च लाभप्रदता, प्रवेश में कम बाधाएं, मजबूत पर्यटन | मौसमी बदलाव, जटिल स्वामित्व संरचनाएं |
| वियतनाम | 5-8% | राज्य से भूमि पट्टे पर ली जाती है, और विदेशियों को अपार्टमेंट खरीदने की अनुमति है। | हो ची मिन्ह सिटी, हनोई, दनांग, न्हा ट्रांग | युवा बाजार, आर्थिक विकास, कम कीमतें | जटिल नियमन, मालिकों के सीमित अधिकार |
| इंडोनेशिया (बाली) | 6-9% | विदेशी सीधे तौर पर भूमि के मालिक नहीं हो सकते (केवल पट्टेदार/नामित व्यक्ति ही हो सकते हैं)। | बाली, जकार्ता | प्रवासियों के बीच लोकप्रिय, पर्यटकों का भारी प्रवाह | कानूनी जोखिम, राजनीतिक अस्थिरता |
| मलेशिया | 4-6% | स्वामित्व संभव है, लेकिन विदेशियों के लिए न्यूनतम खरीद मूल्य निर्धारित है (यह मूल्य राज्य के अनुसार अलग-अलग होता है)। | कुआलालंपुर, पेनांग, जोहोर बाहरू | एमएम2एच (निवास परमिट) कार्यक्रम, विकसित बुनियादी ढांचा | कम रिटर्न, ऋण प्राप्त करने में कठिनाई |
| फिलिपींस | 6-8% | जमीन अनुपलब्ध है, विदेशियों के लिए कॉन्डो की कीमतें 40% तक अधिक हैं। | मनीला, सेबू, बोराके | अंग्रेजी भाषी वातावरण, बढ़ता हुआ बीपीओ क्षेत्र | कमजोर बुनियादी ढांचा, कानूनी पेचीदगियां |
| ऑस्ट्रिया (तुलना के लिए) | 2-3% | स्वामित्व प्राप्त करना संभव है, प्रतिबंध केवल कृषि भूमि पर लागू होते हैं। | वियना, साल्ज़बर्ग, इंसब्रुक | स्थिरता, अधिकारों का संरक्षण, यूरोपीय संघ | कम लाभप्रदता, उच्च प्रवेश सीमा |
स्वामित्व प्रारूप
थाईलैंड का कानूनी वातावरण यूरोप से भिन्न है, और लेन-देन की योजना बनाते समय इसे ध्यान में रखना आवश्यक है। मुख्य अंतर यह है कि विदेशी नागरिक सीधे भूमि के मालिक नहीं हो सकते, और यह प्रतिबंध एक मूलभूत नियम बना हुआ है। हालांकि, व्यवहार में, कई ऐसे मॉडल मौजूद हैं जो अचल संपत्ति में कानूनी और सुरक्षित निवेश की अनुमति देते हैं।.
स्वामित्व के मुख्य रूप
कॉन्डोमिनियम फ्रीहो सबसे सरल और लोकप्रिय प्रारूप है। एक विदेशी सीधे अपार्टमेंट का मालिक हो सकता है, लेकिन इमारत में उसका हिस्सा कुल क्षेत्रफल के 49% तक सीमित है। अधिकांश निजी निवेशकों के लिए, यह सबसे अच्छा विकल्प है।
लीजहोल्ड (दीर्घकालिक पट्टा) – भूमि या विला को 30 वर्षों तक के लिए पट्टे पर दिया जाता है, जिसे आगे बढ़ाने का विकल्प भी होता है। व्यवहार में, समझौतों की एक श्रृंखला तैयार की जाती है जो संपत्ति के स्वामित्व को 90 वर्षों तक बनाए रखने की अनुमति देती है।
कंपनी स्वामित्व – एक थाई कंपनी की स्थापना करना जिसमें एक विदेशी की अल्प हिस्सेदारी (49% तक) हो, और नियंत्रण कानूनी तंत्रों (नामित शेयरधारक, समझौते) के माध्यम से सुनिश्चित किया जाता है। यह मॉडल अक्सर जमीन और विला खरीदने के लिए उपयोग किया जाता है।
कॉन्डो-होटल या डेवलपर से गारंटीकृत आय – निवेशक एक यूनिट खरीदता है और बिना किसी प्रबंधन जिम्मेदारी के एक निश्चित या परिवर्तनीय आय प्राप्त करता है। यह उन लोगों के बीच लोकप्रिय है जो थाईलैंड में रहने की योजना नहीं बना रहे हैं।
स्पष्टता के लिए, आइए थाईलैंड और ऑस्ट्रिया में उपलब्ध स्वामित्व प्रारूपों की तुलना करें:
| प्रारूप | थाईलैंड | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| अपार्टमेंट का प्रत्यक्ष स्वामित्व | हां, लेकिन केवल निर्धारित कोटे (भवन का 49%) के भीतर ही। | जी हाँ, बिना किसी प्रतिबंध के |
| प्रत्यक्ष भूमि स्वामित्व | नहीं (केवल पट्टेदारी/कंपनी के माध्यम से) | जी हां, स्थानीय नियमों के अधीन। |
| दीर्घकालिक पट्टा | हां, 30 साल + एक्सटेंशन | हां, आमतौर पर 99 वर्ष |
| किसी कंपनी के माध्यम से स्वामित्व | हां, विदेशियों के हिस्से पर कुछ प्रतिबंधों के साथ। | जी हाँ, बिना किसी विशेष प्रतिबंध के। |
| कॉन्डो-होटल कार्यक्रम | बहुत आम | दुर्लभ, केवल रिसॉर्ट क्षेत्रों तक सीमित |
इस प्रकार, थाई बाजार उपकरणों के मामले में अधिक लचीला है, लेकिन इसके लिए कानूनी तैयारी की आवश्यकता होती है। ऑस्ट्रियाई प्रणाली सरल और अधिक स्थिर है, लेकिन इसमें उच्च प्रतिफल जैसी "अनोखी" विशेषताएं नहीं हैं।.
निवेश के तरीके
निवेशक अपने लक्ष्यों के आधार पर विभिन्न रणनीतियों का चयन कर सकते हैं:
- किराये से आय – बैंकॉक में एक अपार्टमेंट या रिसॉर्ट कॉन्डो खरीदें, उसे अल्पकालिक या दीर्घकालिक रूप से किराए पर दें।.
- जीवनशैली में निवेश - व्यक्तिगत उपयोग के लिए फुकेत/सामुई में एक विला या अपार्टमेंट खरीदना, जिसमें सीज़न के दौरान इसे किराए पर देने का विकल्प भी शामिल हो।.
- सट्टा रणनीतियां - निर्माण चरण में निवेश (योजना से पहले), परियोजना के पूरा होने के बाद पुनर्विक्रय।.
- परिसंपत्ति विविधीकरण – मुद्रा जोखिम वाले देशों के निवेशकों के लिए अंतरराष्ट्रीय पोर्टफोलियो के हिस्से के रूप में अचल संपत्ति का स्वामित्व विशेष रूप से महत्वपूर्ण है।.
इसके विपरीत, ऑस्ट्रिया में स्थिरता पर केंद्रित दीर्घकालिक किराये का मॉडल लगभग हमेशा ही प्रचलित रहता है। सट्टेबाजी वाले सौदे दुर्लभ हैं, और वार्षिक लाभ शायद ही कभी 3% से अधिक होता है। थाईलैंड में, अल्पकालिक किराये से 7-10% तक लाभ हो सकता है, और सफल रिसॉर्ट परियोजनाओं में यह और भी अधिक हो सकता है।
थाईलैंड में संपत्ति खरीदने के कानूनी पहलू
थाईलैंड में अचल संपत्ति खरीदना विदेशियों की कानूनी स्थिति और स्वामित्व संरचना से संबंधित अपनी अनूठी चुनौतियों के साथ आता है। मुख्य कठिनाई यह है कि विदेशी सीधे जमीन के मालिक नहीं हो सकते, बल्कि केवल कॉन्डो के मालिक हो सकते हैं या पट्टे या कॉर्पोरेट संरचनाओं के माध्यम से मालिक बन सकते हैं। इसलिए, खरीद प्रक्रिया में सावधानीपूर्वक जांच-पड़ताल और एक पेशेवर वकील की सहायता आवश्यक है।.
लेन-देन की चरणबद्ध प्रक्रिया इस प्रकार है: सबसे पहले, निवेशक संपत्ति को आरक्षित करता है और जमा राशि का भुगतान करता है, जिसके बाद एक प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौता संपन्न होता है, जो कीमत और शर्तों को निर्धारित करता है।
इसके बाद, विनिमय प्रतिबंधों और थाईलैंड में विदेशी मुद्रा हस्तांतरण संबंधी आवश्यकताओं को ध्यान में रखते हुए मूलधन हस्तांतरित किया जाता है। अंतिम चरण भूमि विभाग में लेनदेन का पंजीकरण है, जहां एक आधिकारिक स्वामित्व विलेख या पट्टा समझौता जारी किया जाता है।.
किसी भी लेन-देन की सुरक्षा के लिए उचित जांच-पड़ताल
- शीर्षक कर्म,
- संपत्ति पर किसी प्रकार के भार या ऋण की उपस्थिति,
- विकासकर्ता की कानूनी स्थिति और निर्माण परमिट,
- यदि खरीद में भूमि शामिल है तो पट्टा समझौतों का सही निष्पादन।.
ऑफ-प्लान) संपत्ति खरीदते समय , निवेशकों के लिए भुगतान अनुसूची और गारंटी पर सहमत होना महत्वपूर्ण है। आमतौर पर, लेनदेन चरणों में संरचित होते हैं: बुकिंग के समय 10-30%, परियोजना के पूरा होने पर बाद के भुगतान, और स्वामित्व हस्तांतरण पर अंतिम भुगतान। निर्माण में देरी होने पर डेवलपर आमतौर पर धनवापसी की गारंटी देते हैं, लेकिन उचित जांच-पड़ताल अनिवार्य है।
तटीय क्षेत्रों में ज़ोनिंग प्रतिबंध और शहरी नियोजन नियम लागू होते हैं जो भवन की ऊंचाई, विकास घनत्व और भूमि उपयोग को नियंत्रित करते हैं। फुकेत या कोह समुई में विला के लिए इस पर विचार करना महत्वपूर्ण है, जहां कानून और स्थानीय नगरपालिका नियम संभावित पुनर्विकास और विस्तार को सीमित कर सकते हैं।
अचल संपत्ति खरीदने की चरण-दर-चरण प्रक्रिया
| अवस्था | टिप्पणी / क्या देखना है |
|---|---|
| 1. संपत्ति का आरक्षण और जमा राशि | आम तौर पर लागत का 10-30%। भुगतान बैंक हस्तांतरण या वकील के एस्क्रो खाते के माध्यम से किया जाता है। आरक्षण समझौते की सटीकता की पुष्टि करें।. |
| 2. प्रारंभिक खरीद एवं बिक्री समझौता | हस्तांतरण की कीमत, शर्तें और नियम निर्धारित किए जाते हैं। वकील स्वामित्व और किसी भी प्रकार के भार की पुष्टि करता है, और पक्षों के अधिकारों और दायित्वों पर सहमति देता है।. |
| 3. मूलधन राशि का हस्तांतरण | कृपया विदेशी मुद्रा नियंत्रणों पर ध्यान दें: विदेश से होने वाले हस्तांतरण के साथ बैंक ऑफ थाईलैंड द्वारा विदेशी मुद्रा को पंजीकृत करने के लिए आवश्यक दस्तावेज संलग्न होने चाहिए।. |
| 4. उचित सावधानी | स्वामित्व विलेख का सत्यापन, भवन निर्माण परमिट और डेवलपर की कानूनी स्थिति। विला के मामले में, ज़ोनिंग और तटीय प्रतिबंधों की भी जाँच की जाती है।. |
| 5. खरीद-बिक्री समझौते का समापन | यह समझौता एक वकील द्वारा तैयार किया जाता है, जिसमें अधिकारों के हस्तांतरण की शर्तें और पक्षों की जिम्मेदारियां स्पष्ट रूप से बताई जाती हैं। योजना से इतर लेन-देन के लिए, भुगतान अनुसूची और गारंटी भी शामिल होती हैं।. |
| 6. भूमि विभाग में पंजीकरण | अंतिम चरण: आधिकारिक स्वामित्व विलेख (फ्रीहोल्ड) या पट्टा समझौता जारी किया जाता है। पंजीकरण दस्तावेजों में दी गई सभी जानकारी को ध्यानपूर्वक सत्यापित करें।. |
| 7. चाबियों का हस्तांतरण और उपयोग के अधिकार का पंजीकरण | पंजीकरण के बाद, आप घर में प्रवेश कर सकते हैं और प्रबंधन कंपनियों और किरायेदारों के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। सभी दस्तावेजों और कानूनी सहायता की प्रतियां अपने पास रखना महत्वपूर्ण है।. |
सामान्य तौर पर, थाईलैंड में कानूनी सुरक्षा पूरी तरह से उचित जांच-पड़ताल और स्वामित्व की उचित संरचना के माध्यम से प्राप्त की जाती है, जबकि ऑस्ट्रिया में यह प्रक्रिया सरल और अधिक औपचारिक है, लेकिन प्रतिफल कम है।.
कर, शुल्क और व्यय
थाईलैंड में अचल संपत्ति खरीदने का वित्तीय पहलू यूरोप की तुलना में काफी आसान है, लेकिन इसके लिए कई कारकों को ध्यान में रखना आवश्यक है।
संपत्ति खरीदते समय निवेशकों को पंजीकरण शुल्क और हस्तांतरण कर का भुगतान करना पड़ता है। औसतन, पंजीकरण शुल्क संपत्ति के मूल्य का लगभग 2% होता है, और हस्तांतरण कर 2-3% के बीच होता है। यदि खरीद किसी डेवलपर के माध्यम से की जाती है, तो नई इमारतों पर 7% वैट भी लगता है।.
सियामलीगल के अनुसार अचल संपत्ति का मालिक होना भारी कर बोझ नहीं डालता है । वार्षिक कर कम होते हैं (आवासीय संपत्तियों के लिए भूमि पंजीकरण मूल्य का 0.02-0.1%), लेकिन निवेशकों को उपयोगिता लागत और सेवा शुल्क (रखरखाव शुल्क, परिसर का रखरखाव, सुरक्षा और सार्वजनिक क्षेत्रों की सफाई) को ध्यान में रखना चाहिए।
संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर जिसकी गणना संपत्ति के आधिकारिक पंजीकृत मूल्य और स्वामित्व की अवधि के आधार पर की जाती है। आमतौर पर, यह कर 1% से 3% तक होता है, लेकिन स्वामित्व के प्रकार (पट्टेदारी या पूर्ण स्वामित्व) और बिक्री के तरीके के आधार पर इसमें बदलाव किया जा सकता है।
गैर-निवासियों के लिए किराये की आय पर 15-20% की दर से कर लगता है। यदि मालिक कॉर्पोरेट संरचना का उपयोग करता है या किसी प्रबंधन कंपनी के माध्यम से संपत्ति का प्रबंधन करता है, तो अतिरिक्त सामाजिक और कॉर्पोरेट कर लागू हो सकते हैं।.
ऑस्ट्रिया के साथ तुलना
ऑस्ट्रियाई रियल एस्टेट करों की जांच करना उचित होगा - वे सीधे शुद्ध आय और स्वामित्व रणनीति को प्रभावित करते हैं।
| सूचक | थाईलैंड | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| खरीद पर कर | पंजीकरण कर 2%, हस्तांतरण कर 2-3%, नए भवनों पर वैट 7% | स्टांप शुल्क + पंजीकरण शुल्क ≈ 4.6% |
| वार्षिक कर | 0.02-0.1% + उपयोगिता बिल | 0.1-0.2%, उपयोगिताएँ |
| बिक्री कर | 1-3% | 30% तक पूंजीगत लाभ |
| किराये से होने वाली आय | 15-20% (गैर-निवासियों) | 20-55% उत्तरोत्तर |
| FLEXIBILITY | संरचनाओं के माध्यम से अनुकूलन संभव है | एक न्यूनतम, सख्त प्रणाली |
इस प्रकार, थाईलैंड की कर प्रणाली निवेशकों को उच्च शुद्ध लाभ प्राप्त करने की अनुमति देती है, लेकिन मुद्रा हस्तांतरण और लेनदेन संरचना पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता होती है। ऑस्ट्रिया पारदर्शिता और पूर्वानुमानशीलता प्रदान करता है, लेकिन वहां लाभ काफी कम है।.
थाईलैंड में अचल संपत्ति खरीदने का एक उदाहरण
वस्तु: बीटीएस स्टेशन (बैंकॉक के केंद्र) के पास एक आधुनिक कॉन्डो में 40 वर्ग मीटर का 1-बेडरूम अपार्टमेंट।
खरीद मूल्य: 5,000,000 थाईएचबी (≈ $140,000)।
1. खरीद लागत
| व्यय मद | राशि (THB) | टिप्पणी |
|---|---|---|
| अपार्टमेंट की कीमत | 5 000 000 | आधार मूल्य |
| पंजीकरण शुल्क | 100 000 | कैडस्ट्रल मूल्य का 2% |
| हस्तांतरण कर (स्टाम्प शुल्क / विशिष्ट व्यवसाय कर) | 50 000 | औसतन 1% |
| वकील + उचित जांच पड़ताल | 50 000 | शीर्षक और अनुबंध की जाँच करना |
| फर्नीचर और उपकरण | 300 000 | संपत्ति को तुरंत सौंपने के लिए |
| कुल निवेश | 5 500 000 | ≈ $155 000 |
2. किराये से होने वाली आय
- इस क्षेत्र में एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट का औसत किराया 25,000 थाईबी प्रति माह है।.
- वार्षिक आय = 300,000 थाईएचबी।.
3. वार्षिक व्यय
| लेख | राशि (THB/वर्ष) | टिप्पणी |
|---|---|---|
| रखरखाव शुल्क | 36 000 | 90 THB/m² × 40 m² × 12 महीने |
| उपयोगिता संबंधी खर्च (बिजली, इंटरनेट, पानी - किरायेदार द्वारा भुगतान किया जाता है) | 0 | केवल तभी जब वह खाली हो |
| किराया कर (गैर-निवासियों के लिए 15%) | 45 000 | 300,000 में से 15% |
| मूल्यह्रास/मरम्मत | 20 000 | फर्नीचर और उपकरणों |
| कुल व्यय | 101 000 |
4. शुद्ध किराया आय
- आय: 300,000 थाईबी
- खर्चों में कटौती: 101,000 थाईबी
- शुद्ध आय = 199,000 थाईएचबी/वर्ष (≈ $5,600)
- शुद्ध प्रतिफल = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% प्रति वर्ष
5. 7 साल बाद बाहर निकलें (पुनर्विक्रय)
मान लेते हैं कि बैंकॉक में कीमतें औसतन 3% प्रति वर्ष की दर से बढ़ती हैं।.
- 7 साल बाद कीमत: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 THB.
बिक्री व्यय:
- एजेंसी कमीशन: 3% = 185,000 थाईबी
- पूंजीगत लाभ कर (लगभग 2%): 120,000 थाईबी
शुद्ध बिक्री आय: लगभग 5,845,000 थाईबी
6. लाभप्रदता की अंतिम गणना
| आय का स्रोत | राशि (THB) |
|---|---|
| शुद्ध किराया आय (7 वर्ष) | 1 393 000 |
| पुनर्विक्रय आय (शुद्ध) | 5 845 000 |
| पूंजी की कुल वापसी | 7 238 000 |
निवेश: 5,500,000 थाईबी
वापसी राशि: 7,238,000 थाईबी
लाभ: 1,738,000 थाईएचबी (~$49,000)
औसत प्रतिफल (आईआरआर) ≈ 6.2% प्रति वर्ष
निष्कर्ष:
- शुद्ध किराये से प्राप्त होने वाली आय लगभग 3.5-4% प्रति वर्ष है।.
- मूल्य वृद्धि और पुनर्विक्रय को ध्यान में रखते हुए, अंतिम लाभप्रदता प्रति वर्ष 6-7% तक पहुँचती है।.
- इसके फायदे कम टैक्स और अपेक्षाकृत कम लागत में शुरुआती किराया हैं। इसके नुकसान स्थान पर निर्भरता और किराए में मौसमी उतार-चढ़ाव हैं।.
वीज़ा और निवास
थाई रियल एस्टेट में निवेश करने से सीधे तौर पर स्थायी निवास नहीं मिलता है, लेकिन देश कई दीर्घकालिक वीजा कार्यक्रम प्रदान करता है जो आपको लंबे समय तक देश में रहने और काम करने की अनुमति देते हैं।.
थाईलैंड एलीट वीजा एक प्रीमियम प्रोग्राम है जिसकी वैधता अवधि 5 से 20 वर्ष तक होती है। यह विदेशियों को बिना किसी प्रतिबंध के, नियमित वीजा नवीनीकरण की आवश्यकता के बिना थाईलैंड में प्रवेश करने की अनुमति देता है और त्वरित आव्रजन मंजूरी, स्वास्थ्य सेवा और जीवनशैली सेवाओं जैसे विशेषाधिकार प्रदान करता है।
यह निवेशकों के लिए सुविधाजनक है, क्योंकि इस संपत्ति का उपयोग व्यक्तिगत निवास और किराये दोनों के लिए बिना वीजा प्रतिबंधों के किया जा सकता है।.
दीर्घकालिक निवास वीज़ा (एलटीआर) निवेशकों, डिजिटल घुमंतू लोगों और कुशल पेशेवरों के लिए है। यह वीज़ा देश में 10 वर्षों तक रहने की अनुमति देता है, साथ ही कर छूट और रोजगार की स्वतंत्रता भी प्रदान करता है।
स्मार्ट वीज़ा आईटी पेशेवरों, स्टार्टअप्स और उच्च कुशल श्रमिकों के लिए बनाया गया है। यह चार साल तक निवास की अनुमति देता है, रोजगार प्रक्रिया को सरल बनाता है और कर कटौती सहित कई लाभों तक पहुंच प्रदान करता है।
यह ध्यान देने योग्य है कि कुछ यूरोपीय देशों की तरह अचल संपत्ति खरीदकर सीधे स्थायी निवास प्राप्त नहीं किया जा सकता है। इसके बजाय, विदेशी नागरिक देश में दीर्घकालिक प्रवास और वहां की जीवनशैली में घुलमिल जाने के लिए उपर्युक्त वीजा का उपयोग करते हैं - जिसमें आरामदायक जीवन, उच्च गुणवत्ता वाली स्वास्थ्य सेवा, कम अपराध दर और साल भर समुद्र तटों और गतिविधियों से भरपूर जलवायु शामिल है।.
थाईलैंड बनाम ऑस्ट्रिया
| पैरामीटर | थाईलैंड | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| वीजा का प्रकार | थाईलैंड एलीट, एलटीआर, स्मार्ट वीजा | आय, व्यवसाय और अध्ययन के माध्यम से निवास परमिट |
| अवधि | 5-20 वर्ष | श्रेणी के आधार पर, आमतौर पर 1-2 साल के लिए, जिसे बढ़ाया भी जा सकता है। |
| अचल संपत्ति के माध्यम से स्थायी निवास | नहीं | व्यवसायिक निवेश/आय के माध्यम से आंशिक रूप से संभव |
| जीवन शैली | गर्म जलवायु, समुद्र, जीवन यापन की कम लागत, किफायती स्वास्थ्य सेवाएँ | स्वच्छ वातावरण, विकसित चिकित्सा प्रणाली, स्थिर बुनियादी ढांचा |
| लक्षित दर्शक | डिजिटल घुमंतू, निवेशक, प्रवासी | आय वाले लोग, परिवार, छात्र, पेंशनभोगी |
थाईलैंड जीवंत जीवनशैली वाले वीजा प्रदान करता है, जिससे आप निवेश और आरामदायक जीवन को एक साथ जोड़ सकते हैं, जबकि ऑस्ट्रिया औपचारिक निवास श्रेणियों पर ध्यान केंद्रित करता है जिसमें आय या व्यवसाय के अनिवार्य दस्तावेजी प्रमाण की आवश्यकता होती है।.
किराया और लाभप्रदता
थाईलैंड का किराये का बाजार अत्यधिक गतिशील है, विशेष रूप से रिसॉर्ट क्षेत्रों और प्रमुख शहरों में। इसे दो मुख्य भागों में बांटा गया है: अल्पकालिक किराये (पर्यटक, Airbnb, Booking) और दीर्घकालिक किराये (प्रवासी, डिजिटल घुमंतू)।.
अल्पकालिक किराये निवेशकों को उच्च प्रतिफल का आकर्षण प्रदान करते हैं, लेकिन ये मौसमी उतार-चढ़ाव के अधीन होते हैं। फुकेत और कोह समुई के रिसॉर्ट क्षेत्रों में, सर्दियों में आय प्रति वर्ष 12% तक बढ़ सकती है, लेकिन ऑफ-सीज़न के दौरान आधी हो जाती है। किराये की संपत्तियों का प्रबंधन अक्सर प्रबंधन कंपनियों द्वारा किया जाता है, जो विपणन, सफाई और अतिथि भुगतान का प्रबंधन करती हैं।
दीर्घकालिक किराये आम बात है। यहाँ मांग अधिक स्थिर है, लेकिन प्रतिफल कम है—औसतन 4-6% प्रति वर्ष। डिजिटल घुमंतू और प्रवासी पूरे वर्ष किरायेदारों का प्रवाह सुनिश्चित करते हैं, जिससे मौसमी जोखिम कम हो जाते हैं।
स्थान के अनुसार लाभप्रदता की सीमा
| जगह | किराये का प्रकार | औसत कमाई |
|---|---|---|
| बैंकाक | दीर्घकालिक, प्रवासी | 3-6% |
| फुकेत / समुई | अल्प और मध्यम अवधि | 6-10% |
| चियांग माई | दीर्घकालिक, छात्र/आईटी | 4-6% |
| पटाया / हुआ हिन | मिश्रित | 5-8% |
यूरोपीय शहरों में, प्रतिफल 2-3% है, लेकिन यह स्थिर है और मौसमी उतार-चढ़ाव से लगभग अप्रभावित रहता है। थाईलैंड में, प्रतिफल 2-3 गुना अधिक है, लेकिन निवेशकों को जोखिमों पर विचार करना चाहिए: मौसमी उतार-चढ़ाव, संपत्ति की गुणवत्ता, प्रबंधन और पट्टेदारी के कानूनी पहलू।.
थाईलैंड में संपत्ति कहां खरीदें
निवेश के उद्देश्य के आधार पर स्थान का चुनाव किया जाता है—किराया आय, बेहतर जीवनशैली या दोनों का मिलाजुला रूप। विभिन्न क्षेत्रों में प्रतिफल, संपत्ति के प्रकार, प्रवेश लागत और किराये की मांग में भिन्नता होती है।.
1. बैंकॉक
बैंकॉक थाईलैंड का सबसे बड़ा महानगर और एक व्यापारिक एवं सांस्कृतिक केंद्र है। यहाँ मुख्य मांग दीर्घकालिक किरायेदारों - प्रवासी, अंतरराष्ट्रीय कंपनियों के कर्मचारियों और आईटी एवं वित्तीय क्षेत्र के पेशेवरों - द्वारा संचालित होती है।.
अचल संपत्ति के प्रकार: कॉन्डोमिनियम, गगनचुंबी इमारतों में अपार्टमेंट, उपनगरों में दुर्लभ विला।
न्यूनतम कीमतें: स्टूडियो - 60-70 हजार डॉलर से, 1-बेडरूम अपार्टमेंट - 80-100 हजार डॉलर से, प्रीमियम कॉन्डो - 200-250 हजार डॉलर से।
लोकप्रिय क्षेत्र:
- सुखुमवित (थोंगलोर, एक्कामाई): सक्रिय जीवनशैली, रेस्तरां, शॉपिंग सेंटर, प्रवासियों के बीच लोकप्रिय।.
- सिलोम / सथॉर्न: व्यावसायिक क्षेत्र, कार्यालय कर्मचारियों के लिए प्रतिष्ठित किराये के आवास।.
- अरी / फ्रोम फोंग: शांत आवासीय क्षेत्र, दीर्घकालिक किराये की उच्च मांग।.
2. फुकेत
फुकेत एक प्रीमियम रिसॉर्ट बाजार है जिसमें समुद्र तट के किनारे स्थित संपत्तियां हैं, जो पर्यटकों और कॉन्डो होटल मालिकों को आकर्षित करती हैं। यह अल्पकालिक किराये से उच्च आय की संभावना प्रदान करता है, लेकिन अत्यधिक मौसमी है।.
संपत्ति के प्रकार: स्विमिंग पूल वाले विला, समुद्र के नज़ारे वाले कॉन्डोमिनियम, पर्यटक क्षेत्रों में अपार्टमेंट।
न्यूनतम कीमतें: कॉन्डो - $100,000 से $120,000 तक, विला - $250,000 से, प्रीमियम विला - $500,000 और उससे अधिक।
लोकप्रिय क्षेत्र:
- पटांग / कारोन / काटा: पर्यटकों की आवाजाही, उच्च अल्पकालिक लाभप्रदता।.
- कमला / सुरिन / बैंग ताओ: प्रीमियम विला, शांत क्षेत्र, जीवनशैली में निवेश के लिए उपयुक्त।.
3. समुई
समुई डिजिटल घुमंतू लोगों के लिए जीवनशैली और मध्यम अवधि के किराये के लिए उपयुक्त है। फुकेत की तुलना में यहां आय थोड़ी कम है, लेकिन बाजार पूरे साल स्थिर रहता है।.
संपत्ति के प्रकार: समुद्र तटों के पास स्थित कॉन्डो, विला, स्टूडियो और अपार्टमेंट।
न्यूनतम कीमतें: स्टूडियो - 80 हजार डॉलर से, 1-बेडरूम अपार्टमेंट - 120 हजार डॉलर से, विला - 200 हजार डॉलर से।
लोकप्रिय क्षेत्र:
- चावेंग / लामाई: पर्यटकों के लिए सक्रिय किराये की सुविधाओं वाले केंद्रीय समुद्र तट।.
- बोफुट / मैनाम: जीवनशैली और दीर्घकालिक किरायेदारों के साथ शांत क्षेत्र।.
4. चियांग माई
चियांग माई छात्रों और आईटी का एक प्रमुख केंद्र है, जहां दीर्घकालिक किराये की काफी मांग है। यहां मौसमी उतार-चढ़ाव कम है, औसत रिटर्न मिलता है और प्रवेश बाधाएं भी कम हैं।.
संपत्ति के प्रकार: अपार्टमेंट और टाउनहाउस, उपनगरों में स्थित अलग-अलग मकान।
न्यूनतम कीमतें: स्टूडियो - 50-60 हजार डॉलर से, 1-बेडरूम अपार्टमेंट - 70-80 हजार डॉलर से, मकान - 150 हजार डॉलर से।
लोकप्रिय क्षेत्र:
- निम्मन / संतिथम: आईटी और कोवर्किंग, डिजिटल घुमंतू लोगों की मांग में वृद्धि.
- पुराना शहर / नदी तट: विश्वविद्यालयों और पर्यटन क्षेत्रों के निकट।.
5. पटाया और हुआ हिन
पटाया और हुआ हिन किफायती रियल एस्टेट वाले जन-बाजार क्षेत्र हैं। ये सीमित बजट वाले निवेशकों के लिए उपयुक्त हैं, जहाँ प्रतिस्पर्धा अधिक है लेकिन प्रतिफल मध्यम है।.
संपत्ति के प्रकार: कॉन्डो, ऊंची इमारतों में स्थित अपार्टमेंट, छोटे विला।
न्यूनतम कीमतें: कॉन्डो - 50-70 हजार डॉलर से, 1-बेडरूम अपार्टमेंट - 60-80 हजार डॉलर से, विला - 150-180 हजार डॉलर से।
लोकप्रिय क्षेत्र:
- पटाया सेंट्रल / जोमटियन: पर्यटन केंद्र, अल्पकालिक किराये की उच्च दरें.
- हुआ हिन शहर / खाओ ताकिआब: शांत क्षेत्र, पारिवारिक जीवनशैली के लिए उपयुक्त।.
क्षेत्रों और विशेषताओं की तुलना तालिका:
| क्षेत्र | सम्पत्ती के प्रकार | न्यूनतम कीमतें | बाजार की विशेषताएं | लोकप्रिय क्षेत्र |
|---|---|---|---|---|
| बैंकाक | कॉन्डो, अपार्टमेंट, दुर्लभ विला | 60-250 हजार डॉलर. | दीर्घकालिक किराये, स्थिर मांग | सुखुमवित, सिलोम, अरी |
| फुकेट | विला, कॉन्डो, अपार्टमेंट | 100-500 हजार डॉलर. | अल्पकालिक किराया, मौसमी | पटांग, कमला, बैंग ताओ |
| समुई | कॉन्डो, विला, स्टूडियो | 80-200 हजार डॉलर. | जीवनशैली, मध्यम अवधि का किराया | चावेंग, बोफुट, मैनाम |
| चियांग माई | अपार्टमेंट, टाउनहाउस, मकान | 50-150 हजार डॉलर. | दीर्घकालिक किराये, छात्र, आईटी | निम्मन, ओल्ड सिटी, रिवरसाइड |
| पटाया / हुआ हिन | कॉन्डो, अपार्टमेंट, विला | 50-180 हजार डॉलर. | किफायती सेगमेंट, कड़ी प्रतिस्पर्धा | पटाया सेंट्रल, जोमटियन, हुआ हिन सिटी |
द्वितीयक बाजार और नई इमारतें
थाई रियल एस्टेट बाजार को द्वितीयक और प्राथमिक (नई इमारतों) में विभाजित किया गया है, और निवेशक के दृष्टिकोण से प्रत्येक श्रेणी की अपनी विशेषताएं हैं।.
द्वितीयक बाज़ार में कीमतें अधिक किफायती होती हैं और संपत्तियां पूरी तरह से तैयार होती हैं, जिससे तत्काल किराये की आय प्राप्त की जा सकती है। यहां निवेशक की प्राथमिक जिम्मेदारी संपत्ति का पूरी तरह से निरीक्षण करना है: उपयोगिताओं की स्थिति, भवन निर्माण सामग्री की स्थिति और उन दोषों या खामियों की जांच करना जो नवीनीकरण लागत और भविष्य की आय को प्रभावित कर सकते हैं।
स्थान और बुनियादी ढांचे का मूल्यांकन करना भी महत्वपूर्ण है - बैंकॉक या फुकेत के प्रतिष्ठित क्षेत्रों में पुनर्विक्रय नए विकास की तुलना में अधिक लाभदायक हो सकता है क्योंकि वहां किरायेदारों का तत्काल प्रवाह और स्थापित मांग होती है।.
नई परियोजनाएं (योजना के अंतर्गत नहीं) कम कीमत पर अचल संपत्ति खरीदने का अवसर प्रदान करती हैं, लेकिन इनमें जोखिम भी जुड़े होते हैं: निर्माण में देरी, डिलीवरी की तारीखों में बदलाव, भुगतान अनुसूची का पालन करने की आवश्यकता और परियोजना में संभावित बदलाव।
भुगतान आमतौर पर कई चरणों में किया जाता है: प्रारंभिक जमा राशि, निर्माण पूरा होने पर कई किश्तें, और संपत्ति सौंपे जाने पर अंतिम भुगतान। जोखिमों को कम करने के लिए डेवलपर और अनुबंध की शर्तों की पूरी तरह से जांच-पड़ताल करना अत्यंत महत्वपूर्ण है।.
बाजार में कीमतों की रेंज अलग-अलग है: बैंकॉक और चियांग माई में स्टूडियो और छोटे कॉन्डो की कीमत 50,000-70,000 डॉलर से शुरू होती है, जबकि फुकेत और कोह समुई में विला की कीमत 300,000 डॉलर और उससे अधिक है।.
थाईलैंड बनाम ऑस्ट्रिया
| पैरामीटर | थाईलैंड | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| न्यूनतम प्रवेश मूल्य | स्टूडियो की कीमत 50-70 हजार डॉलर, विला की कीमत 300 हजार डॉलर से अधिक | अपार्टमेंट 150-200 हजार यूरो से, विला 500 हजार यूरो से।. |
| द्वितीयक बाज़ार | अधिक किफायती, व्यापक विकल्प, टूट-फूट का जोखिम कम | अधिक महंगा, उच्च गुणवत्ता वाला, स्थिर तरलता |
| नई इमारत | प्रवेश की कम संभावना, देरी का जोखिम | अधिक महंगा, उच्च गुणवत्ता वाला निर्माण, न्यूनतम जोखिम |
| लाभप्रदता | अल्पकालिक किराये के माध्यम से उच्चतर | नीचे, दीर्घकालिक किराये पर ध्यान केंद्रित करें। |
कुल मिलाकर, द्वितीयक बाजार आय उत्पन्न करने और प्रमुख क्षेत्रों में तैयार संपत्तियों का चयन करने में तेजी लाने की अनुमति देता है, जबकि नए विकास उन रणनीतिक निवेशकों के लिए उपयुक्त हैं जो प्रतीक्षा करने और परियोजना जोखिमों का प्रबंधन करने के इच्छुक हैं।.
वैकल्पिक निवेशक रणनीतियाँ
थाईलैंड में, निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने के लिए पारंपरिक कॉन्डोमिनियम या विला स्वामित्व से परे कई विकल्प मौजूद हैं।.
वाले कॉन्डो होटल ऐसी संपत्तियां हैं जहां डेवलपर या प्रबंधन कंपनी कई वर्षों के लिए एक निश्चित आय की गारंटी देती है। इससे परिचालन जोखिम कम हो जाते हैं, लेकिन आमतौर पर स्वतंत्र किराये की संपत्तियों की तुलना में प्रतिफल कम होता है।
प्रबंधित विला अल्पकालिक किराये के माध्यम से उच्च लाभ प्रदान करते हैं, लेकिन इसके लिए पेशेवर प्रबंधन और रखरखाव की आवश्यकता होती है। निवेशक को आय का एक हिस्सा मिलता है, जबकि कंपनी विपणन, सफाई और किराये के प्रबंधन का कार्यभार संभालती है।
छात्रों के लिए किराए पर उपलब्ध आवास छात्रों और युवा पेशेवरों को ध्यान में रखकर बनाए गए हैं। किरायेदारों की निरंतर उपलब्धता से आय में उतार-चढ़ाव कम होता है, हालांकि संपत्तियों के आंतरिक नवीनीकरण और रखरखाव की आवश्यकता अधिक बार होती है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति की मांग है, लेकिन इसके लिए गहन बाजार विश्लेषण और दीर्घकालिक प्रबंधन की आवश्यकता होती है।
एक एसपीवी के माध्यम से भूमि खरीदने से विदेशी नागरिक प्रत्यक्ष भूमि स्वामित्व पर लगे प्रतिबंधों से बच सकते हैं। निवेशक एक थाई कंपनी (एसपीवी) बनाता है और उसके माध्यम से भूमि खरीदता है। इससे लचीलापन तो मिलता है, लेकिन साथ ही कानूनी और कर संबंधी जटिलताएं भी बढ़ जाती हैं।
ऑस्ट्रिया के साथ तुलना
| रणनीति | थाईलैंड | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| कोंडो होटल | लोकप्रिय, 6-10% का रिटर्न, एक कंपनी के माध्यम से प्रबंधित | बहुत आम नहीं, दीर्घकालिक दृष्टिकोण पर ध्यान केंद्रित करें |
| प्रबंधन के अधीन विला | उच्च लाभप्रदता, परिचालन जोखिम | कम इस्तेमाल किया गया, दीर्घकालिक किराये पर उपलब्ध |
| छात्र किराये | चियांग माई, बैंकॉक, स्थिर मांग | छोटे विश्वविद्यालय वाले शहर, कम आय |
| वाणिज्यिक अचल संपत्ति | कार्यालय, गोदाम, सड़क किनारे खुदरा दुकानें | कार्यालय, दीर्घकालिक अनुबंध, उच्च स्थिरता |
| एसपीवी के माध्यम से भूमि | विदेशियों को अप्रत्यक्ष रूप से स्वामित्व रखने की अनुमति देता है | प्रत्यक्ष स्वामित्व संभव, सीमित कर योजनाएँ |
थाईलैंड निवेशकों को अल्पकालिक और विशिष्ट प्रारूपों की एक विस्तृत श्रृंखला प्रदान करता है, जहाँ प्रतिफल अधिक हो सकता है, लेकिन परिचालन और कानूनी जोखिम भी अधिक होते हैं। दूसरी ओर, ऑस्ट्रिया स्थिरता और दीर्घकालिक पट्टों पर ध्यान केंद्रित करता है, जहाँ प्रतिफल कम होता है, लेकिन कानूनी और बाजार जोखिम न्यूनतम होते हैं।.
दूरस्थ खरीदारी
थाईलैंड का आधुनिक रियल एस्टेट बाजार विदेशी निवेशकों के लिए अत्यधिक अनुकूल है, और लेन-देन का एक महत्वपूर्ण हिस्सा खरीदार की देश में शारीरिक उपस्थिति के बिना ही दूर से पूरा हो जाता है। कोविड-19 के बाद के दौर में यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण हो गया है, जब ऑनलाइन प्रक्रियाएं लगभग पूरी तरह से तैयार हो चुकी हैं।.
प्रक्रिया की शुरुआत संपत्ति चुनने से होती है: डेवलपर और एजेंसियां अपार्टमेंट या विला के 3डी टूर, वीडियो रिव्यू और विस्तृत फ्लोर प्लान उपलब्ध कराती हैं। कई कंपनियां ज़ूम या व्हाट्सएप के ज़रिए "वर्चुअल शोइंग" आयोजित करती हैं, जहां एक एजेंट वास्तविक समय में संपत्ति दिखाता है और सवालों के जवाब देता है। खरीदने का निर्णय लेने के बाद, निवेशक ऑनलाइन बुकिंग समझौते पर हस्ताक्षर करता है और अंतरराष्ट्रीय बैंक ट्रांसफर के माध्यम से जमा राशि का भुगतान करता है।
दूरस्थ कानूनी सहायता भी संभव है थाईलैंड में नोटरी द्वारा प्रतिनिधित्व अनिवार्य नहीं है, इसलिए पावर ऑफ अटॉर्नी के तहत कार्य करने वाले वकील द्वारा अनुबंध तैयार किए जा सकते हैं। मुवक्किल अपने गृह देश में नोटरी के समक्ष पावर ऑफ अटॉर्नी पर हस्ताक्षर करता है (जिसका बाद में अपोस्टिल या कांसुलर वैधीकरण किया जाता है), और थाईलैंड में वकील भूमि विभाग के समक्ष उनके हितों का प्रतिनिधित्व करने के लिए अधिकृत होता है।
वित्तीय भुगतान विदेश से बैंक हस्तांतरण के माध्यम से किया जाता है। कानून के अनुसार, विदेशी कॉन्डो खरीदारों को विदेशी मुद्रा में धनराशि देश में लानी होती है और फिर उसे बात (थाईलैंड की मुद्रा) में परिवर्तित करना होता है। धनराशि के स्रोत की पुष्टि करने और मुद्रा नियमों का पालन करने के लिए, एक विदेशी मुद्रा लेनदेन प्रपत्र (एफईटी) भरा जाता है। यह दस्तावेज़ अत्यंत महत्वपूर्ण है: इसके बिना, अपार्टमेंट का स्वामित्व पंजीकृत नहीं किया जा सकता है।
यह लेन-देन कार्यालय में पंजीकृत है । निवेशक की उपस्थिति आवश्यक नहीं है: एक वकील या प्रतिनिधि प्रक्रिया पूरी करता है, चानोट (स्वामित्व विलेख) प्राप्त करता है और उसे ग्राहक को हस्तांतरित कर देता है।
इसलिए, थाईलैंड में दूर से रियल एस्टेट खरीदना 4 से 8 सप्ताह तक का । यह लचीला मॉडल दुनिया भर के निवेशकों को जटिल नौकरशाही प्रक्रियाओं के बिना बाजार में प्रवेश करने की अनुमति देता है।
ऑस्ट्रिया के साथ तुलना
| अवस्था | थाईलैंड | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| मुख्य व्यक्ति | वकील / एजेंट | नोटरी |
| हस्ताक्षर | संभवतः दूरस्थ रूप से | यूरोपीय संघ के नोटरी अधिकारी, व्यक्तिगत उपस्थिति |
| विधेयकों | किसी डेवलपर या वकील के माध्यम से हस्तांतरण करें | नोटरी एस्क्रो |
| केवाईसी/एएमएल | हां, लेकिन अधिक लचीला। | बहुत सख्त |
| गैर-निवासियों के लिए सुविधा | शुरुआत करना आसान, लेन-देन त्वरित | अधिक औपचारिक, लेकिन अधिक सुरक्षित |
जोखिम और नुकसान
थाई रियल एस्टेट में निवेश करने से उच्च रिटर्न और कम प्रवेश बाधाएं मिलती हैं, लेकिन इसमें कई विशिष्ट जोखिम भी शामिल हैं जिन पर खरीदारी से पहले विचार करना महत्वपूर्ण है।.
भूमि संबंधी प्रतिबंध – विदेशी नागरिक सीधे तौर पर भूमि के मालिक नहीं हो सकते। स्वामित्व केवल पट्टे (30-90 वर्ष का पट्टा) या एक एसपीवी (थाई कंपनी) के माध्यम से ही संभव है। इससे कानूनी पेचीदगियां पैदा होती हैं और दस्तावेजों के सावधानीपूर्वक सत्यापन की आवश्यकता होती है।
विदेशी मुद्रा नियंत्रण – विदेश से बड़ी मात्रा में धन हस्तांतरण के साथ एक घोषणा पत्र और धन के स्रोत का प्रमाण प्रस्तुत करना अनिवार्य है ताकि थाईलैंड बैंक में विदेशी मुद्रा का पंजीकरण कराया जा सके। त्रुटियों के कारण संपत्ति पंजीकरण में देरी और कानूनी जटिलताएं उत्पन्न हो सकती हैं।
नए (योजना के अंतर्गत नहीं) निर्माण परियोजनाओं के लिए विकासकर्ता जोखिम
पर्यटन की मौसमी प्रकृति – अल्पकालिक किराये पर्यटकों की आमद पर अत्यधिक निर्भर करते हैं। फुकेत और कोह समुई में, गर्मियों में किराये से होने वाली आय व्यस्ततम महीनों की तुलना में 30-50% तक गिर सकती है।
आवास और जीवनशैली
थाईलैंड न केवल निवेशकों को आकर्षित करता है, बल्कि उन लोगों को भी आकर्षित करता है जो निवेश के साथ-साथ आरामदायक जीवनशैली की तलाश में हैं। यह देश उष्णकटिबंधीय जलवायु, समुद्रतटीय तटरेखा, कम लागत वाली जीवनशैली और प्रवासियों के लिए विकसित बुनियादी ढांचे का अनूठा संयोजन प्रदान करता है।.
जलवायु और पारिस्थितिकी
थाईलैंड की उष्णकटिबंधीय जलवायु, जिसमें मार्च से मई तक गर्म मौसम, जून से अक्टूबर तक बारिश का मौसम और नवंबर से फरवरी तक ठंडा शुष्क मौसम रहता है, इसे पूरे साल रहने के लिए आकर्षक बनाती है। क्षेत्रीय अंतर भी आराम को प्रभावित करते हैं: देश का उत्तरी भाग (चियांग माई) ठंडा और हरा-भरा है, जबकि दक्षिणी भाग (फुकेत, कोह समुई) समुद्र और समुद्र तटों तक पहुँच प्रदान करता है, लेकिन यहाँ आर्द्रता अधिक रहती है। समुद्र और उष्णकटिबंधीय वन प्रकृति प्रेमियों और बाहरी गतिविधियों के शौकीनों के लिए एक अनूठी जीवनशैली का निर्माण करते हैं।.
चिकित्सा और स्वास्थ्य सेवा
थाईलैंड में अंतरराष्ट्रीय क्लीनिकों और अस्पतालों का एक सुविकसित नेटवर्क है। बैंकॉक, फुकेत और कोह समुई में उच्च स्तरीय देखभाल, अंग्रेजी बोलने वाले कर्मचारी और आधुनिक उपकरणों से सुसज्जित सुविधाएं मौजूद हैं। निवासियों और दीर्घकालिक वीजा धारकों के लिए चिकित्सा लागत यूरोपीय देशों की तुलना में काफी कम है, जबकि सेवाओं की गुणवत्ता लगभग समान है। विदेशियों के लिए निजी बीमा में उपचार और विशेषज्ञ परामर्श शामिल हैं।.
जीवन यापन की लागत और आराम
थाईलैंड में रहना पश्चिमी यूरोप की तुलना में काफी सस्ता है। बैंकॉक या चियांग माई में एक आरामदायक अपार्टमेंट या कॉन्डो का किराया 400-800 डॉलर प्रति माह के बीच हो सकता है, जबकि फुकेत या कोह समुई में विला का किराया 1,200-2,500 डॉलर तक होता है। किराने का सामान, परिवहन, बिजली-पानी, इंटरनेट और साफ-सफाई, ये सभी खर्च यूरोपीय संघ की तुलना में सस्ते हैं। खर्चों का यह स्तर निवेशकों को न केवल आराम से रहने की सुविधा देता है, बल्कि किराये की संपत्तियों से होने वाली आय का अधिकांश हिस्सा अपने पास रखने में भी मदद करता है।.
प्रवासी समुदाय
थाईलैंड रूस, यूरोप, चीन और संयुक्त राज्य अमेरिका से आने वाले प्रवासियों को सक्रिय रूप से आकर्षित करता है। बैंकॉक, फुकेत, कोह समुई और चियांग माई जैसे प्रमुख पर्यटन और व्यावसायिक केंद्रों में प्रवासियों के बड़े समुदाय बन गए हैं। ये समुदाय रोजमर्रा के मामलों में सहायता प्रदान करते हैं, कानूनी और बैंकिंग मामलों में सहयोग देते हैं और प्रवासियों के बच्चों के लिए क्लब और स्कूल स्थापित करते हैं। इससे अनुकूलन में आसानी होती है और जीवन आरामदायक बनता है।.
सामाजिक और सांस्कृतिक वातावरण
यह देश अपने सुरक्षित और शांतिपूर्ण वातावरण के लिए प्रसिद्ध है, और यूरोप के प्रमुख शहरों की तुलना में यहाँ अपराध दर काफी कम है। यहाँ की स्थानीय आबादी विदेशियों के प्रति मित्रवत और विनम्र है, विशेषकर पर्यटन और प्रवासी क्षेत्रों में। बच्चों वाले परिवारों के लिए अंग्रेजी भाषा के पाठ्यक्रम प्रदान करने वाले अंतर्राष्ट्रीय स्कूल उपलब्ध हैं, जो एकीकरण को सुगम बनाते हैं।.
बुनियादी ढांचे और परिवहन की सुलभता
प्रमुख शहरों और पर्यटन क्षेत्रों में सड़कों, सार्वजनिक परिवहन, हवाई अड्डों और बंदरगाहों का सुविकसित नेटवर्क है। बैंकॉक में बीटीएस और एमआरटी दोनों मौजूद हैं, जिससे परिवहन की सुविधा आसानी से उपलब्ध है। फुकेत और कोह समुई के पर्यटन क्षेत्रों में टैक्सी, कार किराए पर लेने और नौका सेवाओं की व्यापक उपलब्धता है।.
मनोरंजन और जीवनशैली
थाईलैंड में मनोरंजन के अनेक अवसर उपलब्ध हैं: समुद्र तट, जलक्रीड़ा, गोल्फ, योग, फिटनेस, अंतरराष्ट्रीय रेस्तरां, स्पा और सांस्कृतिक कार्यक्रम। सोंगक्रान (थाई नव वर्ष) और लॉय क्राथोंग जैसे सांस्कृतिक कार्यक्रम और त्योहार एक विशेष वातावरण बनाते हैं।.
| क्षेत्र | जलवायु | चिकित्सा सेवाएं | जीवन यापन की लागत | प्रवासी समुदाय | जीवनशैली / अवकाश |
|---|---|---|---|---|---|
| बैंकाक | उष्णकटिबंधीय, गर्म | अंतर्राष्ट्रीय अस्पताल, निजी क्लीनिक | औसत | बड़ा | शहरी जीवन, कार्यालय, रेस्तरां, खरीदारी, रात्रि जीवन |
| फुकेट | समुद्र, गर्म | अंतर्राष्ट्रीय अस्पताल | उच्च | औसत | रिसॉर्ट का जीवन, समुद्र तट, जल क्रीड़ा, गोल्फ, स्पा |
| समुई | समुद्री, उष्णकटिबंधीय | निजी क्लीनिक | औसत | औसत | जीवनशैली, डिजिटल घुमंतू, योग, समुद्र तट, सक्रिय मनोरंजन |
| चियांग माई | उष्णकटिबंधीय, उत्तर में ठंडा | अस्पताल और क्लीनिक | कम | औसत | कोवर्किंग स्पेस, छात्र, आईटी, सांस्कृतिक कार्यक्रम, पर्वतीय मार्ग |
| पटाया / हुआ हिन | उष्णकटिबंधीय, गर्म | मध्य-स्तरीय क्लीनिक | औसत | औसत | किफायती रिसॉर्ट, समुद्र तट, सक्रिय मनोरंजन, जन पर्यटन |
निवेश से बाहर निकलना
रियल एस्टेट निवेश से बाहर निकलना निवेशक की रणनीति का एक महत्वपूर्ण चरण है। यह संपत्ति के प्रकार, क्षेत्र, स्वामित्व संरचना और बाजार की स्थितियों पर निर्भर करता है। थाईलैंड में, बाजार उच्च प्रतिफल के साथ-साथ तरलता और मौसमी उतार-चढ़ाव से संबंधित कुछ चुनौतियां भी पेश करता है, जबकि ऑस्ट्रिया स्थिरता प्रदान करता है लेकिन आय की संभावना कम है।.
बिक्री और एजेंसियों की भूमिका
थाईलैंड में, संपत्ति की बिक्री अक्सर एजेंसियों के माध्यम से की जाती है, खासकर यदि मालिक विदेश में हो। एजेंसियां मौसमी रुझान, मांग और किराये के प्रकार (दीर्घकालिक या अल्पकालिक) के आधार पर संपत्ति की कीमत का आकलन करने में मदद करती हैं।.
बैंकॉक और चियांग माई में, प्रवासियों और डिजिटल घुमंतू लोगों की लगातार मांग के कारण संपत्तियां तेजी से बिकती हैं। फुकेत और कोह समुई जैसे रिसॉर्ट द्वीपों पर, पर्यटकों की संख्या में मौसमी उतार-चढ़ाव के कारण औसत बिक्री अवधि लंबी हो सकती है।.
निकास का समय और तरलता
थाईलैंड में द्वितीयक बाजार में अचल संपत्ति के प्रदर्शन का औसत समय:
- बैंकॉक: 3-6 महीने, दीर्घकालिक किराये के लिए कॉन्डो और अपार्टमेंट में उच्च रुचि।.
- फुकेत/समुई: 6-12 महीने, उच्च रिटर्न लेकिन मौसमी बाजार।.
- चियांग माई: 3-6 महीने, दीर्घकालिक किराये, छात्रों और आईटी पेशेवरों से स्थिर मांग।.
- पटाया/हुआ हिन: 4-8 महीने, जनसमूह, उच्च प्रतिस्पर्धा।.
तुलनात्मक रूप से, ऑस्ट्रिया में तरलता अधिक समान रूप से वितरित है: वियना – 2-4 महीने, साल्ज़बर्ग – 3-5 महीने, इंसब्रुक – 3-6 महीने। कम यील्ड के बावजूद, बाजार में अस्थिरता कम है।.
बिक्री पर कर
थाईलैंड में गैर-निवासियों के लिए पूंजीगत लाभ कर संपत्ति की श्रेणी और स्वामित्व अवधि के आधार पर लगभग 5-10% है, साथ ही 2% तक का स्टांप शुल्क भी लगता है। विशेष स्वामित्व वाली कंपनी (एसपीवी) के मालिकों के लिए कर भिन्न हो सकते हैं और इसके लिए कानूनी सलाह की आवश्यकता होती है। ऑस्ट्रिया में, व्यक्तियों के लिए पूंजीगत लाभ कर लगभग 25% है, जिससे प्रतिफल कम हो जाता है, लेकिन बिक्री प्रक्रिया पारदर्शी और पूर्वानुमानित हो जाती है।.
विरासत और संरचना
निवेश से बाहर निकलने में विरासत या उपहार शामिल हो सकते हैं। थाईलैंड में, स्वामित्व का विधिवत पंजीकरण कराना महत्वपूर्ण है, विशेष रूप से जब आप किसी विशेष उद्यम (SPV) के माध्यम से संपत्ति रखते हैं। इसके बिना, संपत्ति हस्तांतरण मुश्किल हो सकता है। ऑस्ट्रिया में, प्रत्यक्ष स्वामित्व और नोटरी प्रणाली संपत्ति हस्तांतरण को सरल और अधिक सुरक्षित बनाती है।.
बिक्री पर लाभ
थाईलैंड में अल्पकालिक किराये वाली रिसॉर्ट संपत्तियों पर सालाना 12% तक का उच्च संभावित लाभ मिलता है। बैंकॉक और चियांग माई जैसे शहरी क्षेत्रों में लाभ थोड़ा कम (3-6%) है, लेकिन अधिक स्थिर है। ऑस्ट्रिया में लाभ कम (2-3%) है, लेकिन पूंजी हानि का जोखिम नगण्य है।.
सफल निकास को प्रभावित करने वाले कारक
- स्थान: पर्यटन और व्यावसायिक क्षेत्रों में बिक्री अधिक तेजी से और अधिक कीमत पर होती है।.
- मौसमी प्रभाव: रिसॉर्ट क्षेत्र पर्यटकों की आमद पर निर्भर करते हैं; नवंबर से फरवरी तक के उच्च सीजन के दौरान बिक्री चरम पर होती है।.
- संपत्ति का प्रकार: अपार्टमेंट और कॉन्डो, रिसॉर्ट विला की तुलना में तेजी से बिकते हैं।.
- कानूनी स्पष्टता: स्पष्ट स्वामित्व और सत्यापित एसपीवी होने से प्रक्रिया में काफी तेजी आती है।.
- आय प्रबंधन: जिन संपत्तियों से किराये से आय सिद्ध हो चुकी है, वे अधिक खरीदारों को आकर्षित करती हैं।.
निवेश से बाहर निकलना: थाईलैंड बनाम ऑस्ट्रिया
| पैरामीटर | थाईलैंड | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| औसत बिक्री समय | क्षेत्र के आधार पर 3-12 महीने | 2-6 महीने, शहरों में समान रूप से वितरित |
| लिक्विडिटी | बैंकॉक और चियांग माई में उच्च, रिसॉर्ट्स में औसत। | स्थिर, उच्च |
| पूंजीगत लाभ कर | 5-10% + 2% तक स्टांप शुल्क | 25% + स्टांप शुल्क 0-2.5% |
| संभावित लाभप्रदता | 3-12% प्रति वर्ष | 2-3% प्रति वर्ष |
| मौसम | रिसॉर्ट क्षेत्रों में उच्च | लगभग अनुपस्थित |
| जोखिम | क्षेत्रीय, मुद्रा, कानूनी (एसपीवी, पट्टेदारी) | न्यूनतम, पूर्वानुमान योग्य |
थाईलैंड में निवेश से बाहर निकलना संभावित रूप से अधिक लाभदायक है, लेकिन इसके लिए योजना बनाने और मौसमी उतार-चढ़ाव, कानूनी पहलुओं और सही क्षेत्र का चुनाव करने पर विचार करने की आवश्यकता होती है। ऑस्ट्रिया न्यूनतम जोखिम और त्वरित तरलता प्रदान करता है, लेकिन वहां प्रतिफल कम है और अल्पकालिक रणनीतियों के लिए कम आकर्षक है।.
वास्तविक मामले
पहला मामला: बैंकॉक – 60 वर्ग मीटर का कॉन्डो, 4.8% प्रतिफल
एक निवेशक ने बीटीएस स्काईट्रेन के पास सुखुमवित क्षेत्र में एक नए आवासीय परिसर में एक अपार्टमेंट खरीदा। यह संपत्ति डेवलपर द्वारा पूरी तरह से सुसज्जित है और इसे आईटी क्षेत्र के एक विदेशी नागरिक को दीर्घकालिक किराए पर दिया गया है।.
औसत किराये की दर से प्रति वर्ष 4.8% का लाभ मिलता है, जबकि अंतरराष्ट्रीय कंपनियों में कार्यरत विशेषज्ञों द्वारा आवास की स्थिर मांग के कारण इस स्थान की तरलता उच्च है। यह मामला "कम जोखिम के साथ पूंजी में रूढ़िवादी निवेश" की रणनीति को दर्शाता है।.
मामला 2: फुकेत – 250 वर्ग मीटर का विला जिसमें पूल है, 9.5% का रिटर्न।
दुबई के एक ग्राहक ने द्वीप के पश्चिमी तट पर, बंग ताओ क्षेत्र में स्थित एक विला में निवेश किया है, जो लग्जरी रिसॉर्ट्स के लिए प्रसिद्ध है। इस संपत्ति का प्रबंधन एक अंतरराष्ट्रीय कंपनी द्वारा किया जाता है जो Airbnb और Booking के माध्यम से अल्पकालिक किराये की सुविधा प्रदान करती है।.
पर्यटकों की भारी आवाजाही और प्रीमियम सेगमेंट की बदौलत, यह संपत्ति सालाना 9.5% का रिटर्न देती है, और पीक सीजन के दौरान रिटर्न 12% से अधिक हो जाता है। यह एक आक्रामक रणनीति का उदाहरण है - "अल्पकालिक किराये पर जोर देने वाली रिसॉर्ट रियल एस्टेट।".
केस 3: समुई – 45 वर्ग मीटर का कॉन्डो, 7.1% यील्ड
एक युवा यूरोपीय निवेशक ने चावेंग बीच के पास एक छोटा अपार्टमेंट खरीदा। यह संपत्ति पूरी तरह से सुसज्जित और तैयार हालत में खरीदी गई थी, साथ ही किराये पर देने के आकर्षण को बढ़ाने के लिए डिजाइन पैकेज में अतिरिक्त निवेश भी किया गया था।.
यह अपार्टमेंट डिजिटल घुमंतू लोगों और पर्यटकों को 3-6 महीने के लिए किराए पर दिया जाता है, जिससे सालाना 7.1% का रिटर्न मिलता है। कोह समुई का बाजार साल भर स्थिर रहता है, और यह संपत्ति आय और जीवनशैली दोनों के लिए उपयुक्त है।.
केस 4: चियांग माई – 35 वर्ग मीटर का स्टूडियो, 5.4% रिटर्न
सिंगापुर के एक निवेशक ने चियांग माई विश्वविद्यालय और आईटी पार्क के पास स्थित एक आधुनिक कॉन्डो में एक स्टूडियो अपार्टमेंट खरीदा है। इसकी मांग मुख्य रूप से छात्रों और आईटी क्षेत्र में काम करने वाले फ्रीलांसरों से है।.
इस प्रॉपर्टी से सालाना 5.4% का रिटर्न मिलता है और यह पर्यटन सीजन से अप्रभावित रहती है, जिससे साल भर ऑक्यूपेंसी रेट उच्च बना रहता है। केस स्टडी की रणनीति "शैक्षिक और प्रौद्योगिकी केंद्र में स्थिर कैश फ्लो" है।.
मामला 5: पटाया – 40 वर्ग मीटर का कॉन्डो-होटल, 6% की गारंटीकृत आय
कजाकिस्तान के एक ग्राहक ने प्रबंधन कंपनी से गारंटीकृत आय वाले एक कॉन्डो-होटल कॉम्प्लेक्स में एक अपार्टमेंट खरीदा। प्रबंधन कंपनी विपणन और किराये के संचालन का काम संभालती है और पहले पांच वर्षों के लिए 6% का निश्चित वार्षिक ब्याज देती है।.
गारंटी अवधि समाप्त होने के बाद, लाभप्रदता ऑक्यूपेंसी पर निर्भर करेगी, लेकिन यह संपत्ति पटाया के केंद्र में समुद्र तट से पैदल दूरी पर स्थित है, जिससे जोखिम कम हो जाते हैं।.
केस 6: हुआ हिन – 180 वर्ग मीटर का घर, 4.2% प्रतिफल
एक यूरोपीय परिवार ने गोल्फ कोर्स के पास एक गेटेड कम्युनिटी में एक घर खरीदा। वे इस संपत्ति का उपयोग आंशिक रूप से अपने निवास के रूप में और आंशिक रूप से एक प्रबंधन कंपनी के माध्यम से किराए पर देते हैं।.
औसत वार्षिक रिटर्न 4.2% है, लेकिन खरीद का मुख्य उद्देश्य जीवनशैली में निवेश करना है: थाईलैंड में सर्दियों का समय बिताने और घर खाली रहने पर अतिरिक्त आय अर्जित करने का अवसर।.
एक विशेषज्ञ के तौर पर मेरी राय: केसेनिया लेविना
मैं एशिया और ऑस्ट्रिया में दस वर्षों से अधिक समय से रियल एस्टेट के क्षेत्र में काम कर रहा हूँ और देखता हूँ कि ये बाजार संरचना, जोखिम और निवेश दृष्टिकोण में कितने भिन्न हैं। थाईलैंड हमेशा से मेरे लिए एक दिलचस्प मंच रहा है - यह उच्च लाभ और जीवनशैली के कारकों को जोड़ता है, लेकिन इसके लिए सावधानीपूर्वक तैयारी और कानूनी पहलुओं पर विचार करना आवश्यक है।.
मैं अपने ग्राहकों को हमेशा सबसे पहले यही सलाह देता हूँ कि वे पूरी तरह से सावधानीपूर्वक जाँच-पड़ताल करें। थाईलैंड में, टाइटल डीड, डेवलपर परमिट और स्वामित्व की शर्तों की जाँच करना बेहद ज़रूरी है, खासकर विला और लीजहोल्ड संरचनाओं के मामले में। दूसरा महत्वपूर्ण कारक है पर्यटन आवागमन और किराये की मांग का विश्लेषण करना: इससे निवेश पर प्रतिफल और बिक्री की समयसीमा निर्धारित होती है।
संपत्ति का चुनाव करते समय, मैं ग्राहक की रणनीति को ध्यान में रखता हूँ। यदि रूढ़िवादी मॉडल वांछित है, तो बैंकॉक पर विचार करना बेहतर है, जहाँ प्रवासियों और अंतरराष्ट्रीय पेशेवरों के लिए दीर्घकालिक किराये के विकल्प उपलब्ध हैं। यदि लाभप्रदता और स्थिरता के बीच संतुलन वांछित है, तो कोह समुई या चियांग माई बेहतर विकल्प हैं, जहाँ बाजार मौसमी उतार-चढ़ाव से कम प्रभावित होता है। अधिक जोखिम भरी रणनीति अपनाने वालों के लिए, मैं फुकेत की अनुशंसा करता हूँ, जहाँ अल्पकालिक किराये 10-12% तक का लाभ प्रदान करते हैं, लेकिन मौसमी उतार-चढ़ाव और नियामक जोखिमों को ध्यान में रखना आवश्यक है।
मैं अपने ग्राहकों का ध्यान स्वामित्व संरचनाओं और कर अनुकूलन पर भी केंद्रित करता हूँ। थाईलैंड में विभिन्न प्रकार की संरचनाएँ संभव हैं, जैसे कि सीधे तौर पर अपार्टमेंट का मालिक होना या विला के नाम पर कंपनी पंजीकृत करना। प्रत्येक संरचना के अपने कर संबंधी निहितार्थ होते हैं, और इन्हें पहले से समझना महत्वपूर्ण है।
मेरे लिए, एक कारगर रणनीति में अक्सर दो दुनियाओं का संयोजन शामिल होता है: ऑस्ट्रिया की स्थिरता और थाईलैंड की लाभप्रदता। वियना पूंजी संरक्षण और पूर्वानुमान प्रदान करता है, जबकि फुकेत या कोह समुई आपको रिटर्न बढ़ाने और अपने पोर्टफोलियो में जीवनशैली का एक पहलू जोड़ने की अनुमति देते हैं। यह संतुलन पारिवारिक निवेशकों और अंतरराष्ट्रीय पोर्टफोलियो बनाने वालों, दोनों के लिए सबसे उपयुक्त है।.
निष्कर्ष
थाईलैंड और ऑस्ट्रिया के बीच चुनाव निवेशक के उद्देश्यों पर निर्भर करता है। यदि प्राथमिक लक्ष्य स्थिर और पूर्वानुमानित नियमों वाले क्षेत्र में पूंजी को सुरक्षित रखना है, तो ऑस्ट्रिया बेहतर विकल्प है। हालांकि, यदि निवेशक क्षेत्र के बढ़ते पर्यटन और विकास से जुड़े लाभ की तलाश में है, तो थाईलैंड अधिक व्यापक अवसर प्रदान करता है।.
कर भार, प्रवेश लागत और लाभप्रदता क्षमता के मामले में थाईलैंड बेहतर विकल्प है । हालांकि, इसमें कानूनी पहलुओं और पेशेवर सहायता पर अधिक ध्यान देने की आवश्यकता है। ऑस्ट्रिया रूढ़िवादी निवेशकों के लिए एक सुरक्षित ठिकाना है, जहां रिटर्न कम है लेकिन जोखिम न्यूनतम है।
विशेषज्ञों की सलाह तीन प्रमुख नियमों पर आधारित है:
- एशिया में अनुभव रखने वाले वकील के साथ काम करना आवश्यक है।.
- डेवलपर और संपत्ति के कानूनी इतिहास की जांच करें।.
- अपने लीज़ प्रबंधन और एग्जिट रणनीति की योजना शुरू से ही बना लें।.
2030 के पूर्वानुमान थाईलैंड के लिए अनुकूल हैं: पर्यटन में प्रति वर्ष 80-90 मिलियन लोगों की वृद्धि होने की उम्मीद है, साथ ही बड़े पैमाने पर अवसंरचना परियोजनाएं (हवाई अड्डे, हाई-स्पीड ट्रेनें, सड़कें) और अल्पकालिक किराये के सख्त नियम भी लागू होंगे। इन सभी से प्रमुख क्षेत्रों (फुकेत, बैंकॉक और कोह समुई) में कीमतें बढ़ेंगी, लेकिन इसके लिए अधिक परिष्कृत सौदेबाजी की आवश्यकता होगी।
निवेशक चेकलिस्ट
1. कानूनी भाग
स्वामित्व सत्यापन: विदेशी नागरिक 49% कोटे के भीतर कॉन्डो का स्वामित्व प्राप्त कर सकते हैं या 30 वर्षों तक (विस्तार के विकल्प के साथ) भूमि/विला पट्टे पर ले सकते हैं। भूमि के लिए, एक एसपीवी (निजी भागीदारी) या थाई भागीदार के साथ एक संरचना का अधिक उपयोग किया जाता है।
कॉन्डोमिनियम कोटा: सुनिश्चित करें कि परियोजना में विदेशी कोटा का उल्लंघन न हो (अन्यथा खरीदारी संभव नहीं होगी)।
डेवलपर और संपत्ति: परियोजना की कानूनी वैधता, परमिट की उपलब्धता, पूर्ण परियोजनाओं का इतिहास और मुकदमों की अनुपस्थिति की जांच करें।
उचित जांच पड़ताल: संपत्ति के स्वामित्व विलेख (चानोट), पंजीकृत देनदारियों और बकाया करों या उपयोगिता बिलों की जांच करने के लिए एक वकील नियुक्त करें।
अनुबंध: अनुबंध की शर्तों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करें – विलंबित भुगतान के लिए दंड, डेवलपर की गारंटी, जमा राशि वापसी की शर्तें।
2. वित्तीय भाग
मुद्रा नियंत्रण: विदेश से धन का हस्तांतरण विदेशी मुद्रा में और भुगतान के सही उद्देश्य (विदेशी मुद्रा लेनदेन प्रपत्र) के साथ किया जाना चाहिए, अन्यथा संपत्ति किसी विदेशी के नाम पर पंजीकृत नहीं होगी।
सेवा शुल्क: परिसर के रखरखाव की लागत कितनी होगी, इसकी जानकारी पहले से प्राप्त कर लें (आमतौर पर $1-3/m² प्रति माह)।
नवीनीकरण और साज-सज्जा: नए बने मकान अक्सर खाली होते हैं या उनमें बुनियादी साज-सज्जा होती है, लेकिन किराये के मकानों के लिए साज-सज्जा आवश्यक होती है। इसके लिए बजट की गणना करें।
कर:
- किराये से होने वाली आय – गैर-निवासियों के लिए 15%।.
- बिक्री के समय – पूंजीगत लाभ कर और स्टाम्प शुल्क (5-10%)।.
- स्वामित्व – न्यूनतम कर (भूमि संपत्ति मूल्य का 0.01-0.1%), लेकिन सेवा शुल्क अधिक हो सकता है।.
बीमा: संपत्ति का बीमा कराएं (आग, बाढ़, प्राकृतिक आपदाओं के खिलाफ)।
3. प्रबंधन और लाभप्रदता
किराये के मॉडल का विकल्प: अल्पकालिक (Airbnb, Booking), मध्यम अवधि (डिजिटल घुमंतू) या दीर्घकालिक (प्रवासी, छात्र)।
प्रबंधन कंपनी: किसी प्रॉपर्टी मैनेजमेंट कंपनी के साथ अनुबंध करें (कमीशन आमतौर पर किराए का 20-30% होता है)। कंपनी के अनुभव और समीक्षाओं की जांच करें।
लाभप्रदता: वास्तविक उपज का अनुमान लगाएं – केवल डेवलपर के दस्तावेज़ों के आधार पर ही नहीं, बल्कि स्वतंत्र आंकड़ों के आधार पर भी। अन्य क्षेत्रों से तुलना करें (बैंकॉक 3-6%, फुकेत 7-12%, कोह समुई 6-10%)।
मौसमी उतार-चढ़ाव: ध्यान रखें कि रिसॉर्ट स्थलों (फुकेत, समुई) में आय मौसम के अनुसार बहुत बदलती रहती है।
4. परिचालन जोखिम
अल्पकालिक किराये के नियम: थाईलैंड में, दैनिक किराये पर प्रतिबंध लगाने वाले कानून हैं, लेकिन व्यवहार में इनका हमेशा पालन नहीं किया जाता है। स्थानीय जोखिमों को समझना और उन प्रबंधन कंपनियों के साथ काम करना महत्वपूर्ण है जो नियमों की बारीकियों को समझती हैं।
निर्माण गुणवत्ता: संपत्ति का सावधानीपूर्वक निरीक्षण करें, विशेष रूप से द्वितीयक बाजार (नमी, एयर कंडीशनर, विद्युत प्रणाली) का।
प्रतिस्पर्धा: बड़े बाजार वाले क्षेत्रों (पटाया, हुआ हिन) में आपूर्ति अधिक है, जिससे लाभप्रदता कम हो जाती है।
निवेश से बाहर निकलना: स्थान की तरलता का पहले से आकलन करें - बैंकॉक और फुकेत में बेचना पटाया या छोटे शहरों की तुलना में आसान है।
5. रणनीति और निकास योजना
निवेश परिदृश्य: अपनी रणनीति परिभाषित करें (बैंकॉक में रूढ़िवादी दृष्टिकोण, समुई/चियांग माई में संतुलित दृष्टिकोण, फुकेत में आक्रामक दृष्टिकोण)।
स्वामित्व अवधि: क्या आप संपत्ति को 5, 10 या 15 वर्षों तक अपने पास रखने की योजना बना रहे हैं? इससे करों और लाभप्रदता पर असर पड़ता है।
पहुँच: किसी एजेंसी या निजी सौदे के माध्यम से। रिसॉर्ट स्थलों में, प्रदर्शन अवधि 12-18 महीने तक हो सकती है।
उत्तराधिकार: वसीयत बनाना (थाईलैंड में संभव) उत्तराधिकारियों के लिए अपने अधिकारों को पंजीकृत करना आसान बना देगा।
पूंजी प्रत्यावर्तन: सुनिश्चित करें कि सभी भुगतान सही ढंग से संसाधित हो गए हैं, अन्यथा विदेश में पैसा वापस भेजना मुश्किल होगा।
