बिना गलती किए फ्रांस में संपत्ति कैसे खरीदें?

2023-2024 की मंदी के बाद, 2025 में फ्रांसीसी रियल एस्टेट बाज़ार में मज़बूत सुधार देखने को मिल रहा है। अकेले वर्ष की पहली छमाही में, पिछले वर्ष की पहली छमाही की तुलना में लेन-देन की संख्या में 12% की वृद्धि हुई। देश भर में प्रति वर्ग मीटर औसत कीमत €3,017 तक पहुँच गई। पेरिस सबसे महँगा बाज़ार बना हुआ है, जहाँ कीमतें €9,420 प्रति वर्ग मीटर हैं, जो फ़रवरी 2025 से 0.4% अधिक है।

इस लेख का उद्देश्य फ्रांसीसी रियल एस्टेट के निवेश आकर्षण पर चर्चा करना है। इस लेख में, हम प्रमुख बाज़ार रुझानों का विश्लेषण करेंगे, कानूनी और कर स्थितियों का आकलन करेंगे, और चर्चा करेंगे कि कौन सी संपत्तियाँ और स्थान अपने लक्ष्यों के आधार पर निवेशकों का ध्यान आकर्षित करते हैं।

अब क्यों?

• बाज़ार की गतिविधियाँ बढ़ रही हैं। 2025 के पहले छह महीनों में, लेन-देन की संख्या 2024 की तुलना में 12% बढ़ जाएगी।
• प्रमुख क्षेत्रों में कीमतें बढ़ रही हैं। पेरिस, कोटे डी'ज़ूर और प्रोवेंस में कीमतों में लगातार वृद्धि जारी है।
• किराये के नियमों में बदलाव। नए नियम दीर्घकालिक अनुबंधों को प्रोत्साहित करते हैं और अल्पकालिक किराये के जोखिमों को कम करते हैं।
• एक विश्वसनीय निवेश परिसंपत्ति। वैश्विक आर्थिक अस्थिरता के बीच, पूँजी की सुरक्षा के लिए फ़्रांस एक सुरक्षित विकल्प बना हुआ है।

मेरा नाम ओक्साना ज़ुश्मन है। मैं पेशे से एक वकील हूँ और फ्रांस, ऑस्ट्रिया और जर्मनी सहित यूरोपीय संघ के देशों में रियल एस्टेट निवेश में विशेषज्ञता रखती हूँ। वर्षों से, मैंने हर स्तर पर लेन-देन में सहयोग किया है: संपत्ति के चयन और कानूनी जाँच-पड़ताल से लेकर कर अनुकूलन और स्वामित्व संरचना तक। मेरा मुख्य लक्ष्य निवेश की सुरक्षा और निवेश प्रक्रिया को ग्राहकों के लिए स्पष्ट और लाभदायक बनाना है।

फ्रांस निवेशकों को उच्च तरलता, संपत्तियों का विस्तृत चयन और एक सुविकसित बुनियादी ढाँचा प्रदान करता है। यह पेरिस में अपार्टमेंट और उपनगरों में घरों से लेकर अल्पाइन शैलेट और तटीय विला तक, सब कुछ प्रदान करता है। फ्रांस जीवनशैली निवेश के आकर्षण को तुलनात्मक रूप से उच्च आय क्षमता के साथ जोड़ता है, क्योंकि पर्यटन और उच्च किराये की मांग, विशेष रूप से लंबी अवधि में, स्थायी लाभ की संभावना पैदा करती है।

दूसरी ओर, ऑस्ट्रिया अचल संपत्ति में निवेश को अक्सर आक्रामक रूप से पैसा कमाने के तरीके के बजाय एक सुरक्षित, दीर्घकालिक रणनीति के रूप में देखा जाता है।

इस प्रकार, फ्रांस उन लोगों के लिए उपयुक्त है जो अधिक गतिशील अवसर चाहते हैं और उच्च रिटर्न के लिए जोखिम स्वीकार करने को तैयार हैं, जबकि ऑस्ट्रिया रूढ़िवादी निवेशकों के लिए बेहतर है जो स्थिरता, कानूनी सुरक्षा और संपत्ति मूल्यों में दीर्घकालिक वृद्धि को महत्व देते हैं।

फ्रांस लंबे समय से यूरोप के अग्रणी बाजारों में अपनी मज़बूत स्थिति बनाए हुए है। इसका कानूनी ढाँचा निवेशकों के अधिकारों की रक्षा करता है, और इसकी उच्च तरलता संपत्तियों को खरीदार और किरायेदार खोजने में मदद करती है।

मोर्डोर इंटेलिजेंस सोर्स के अनुसार, फ्रांसीसी आवासीय अचल संपत्ति बाजार का मूल्य 2025 में 528.33 बिलियन डॉलर है और 2030 तक इसके 697.52 बिलियन डॉलर तक बढ़ने का अनुमान है, जो 5.92% की चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर (CAGR) को दर्शाता है।

फ़्रांसीसी रियल एस्टेट बाज़ार को परिपक्व और स्थिर माना जाता है: पारदर्शी लेन-देन नियम स्थापित हैं, और कानूनी व्यवस्था निवेशकों के हितों की मज़बूती से रक्षा करती है। नतीजतन, फ़्रांस में रियल एस्टेट काफ़ी तरल है। यह ख़ास तौर पर बड़े शहरों और लोकप्रिय रिसॉर्ट्स में स्पष्ट रूप से दिखाई देता है, जहाँ संपत्तियाँ शायद ही कभी बाज़ार में लंबे समय तक टिक पाती हैं, और जल्दी ही नए मालिक या किरायेदार ढूंढ लेती हैं।

फ्रांस में किफायती आवास खरीदने में रुचि रखने वाले ग्राहकों के साथ काम करने के अपने अनुभव में, हमने अक्सर पेरिस के उपनगरों के विकल्पों के साथ-साथ कोट डी'ज़ूर के छोटे अपार्टमेंट्स पर भी विचार किया। अपेक्षाकृत कम कीमतों के बावजूद, इन संपत्तियों ने अच्छा रिटर्न दिया, जिसका मुख्य कारण दीर्घकालिक किराये की स्थिर मांग थी।

पीडब्ल्यूसी और विश्व बैंक की हालिया विश्लेषणात्मक रिपोर्टों के अनुसार, रियल एस्टेट लेनदेन सुरक्षा और संपत्ति अधिकारों के संरक्षण के मामले में फ्रांस लगातार यूरोपीय नेताओं में शुमार है। इसके अलावा, देश के सबसे बड़े शहरों में किराये की पैदावार यूरोपीय संघ के औसत से अधिक है, जो लगभग 4-5% तक पहुँच जाती है।

कई निवेशक कानूनी सुरक्षा के महत्व को कम आंकते हैं। मैं हमेशा ग्राहकों को सलाह देता हूँ कि वे जिस संपत्ति को खरीद रहे हैं, उसकी कानूनी जाँच-पड़ताल पर विशेष ध्यान दें और केवल प्रतिष्ठित एजेंटों और नोटरी के साथ ही काम करें, खासकर जब वे किराये के उद्देश्य से फ्रांस में कोई अपार्टमेंट खरीद रहे हों।

फ्रांस में अपेक्षाकृत उच्च रिटर्न, स्थिरता और पूर्वानुमानशीलता के साथ-साथ ऐसी जीवनशैली है जो कई खरीदारों को आकर्षित करती है।

पेरिस और दक्षिणी फ़्रांस पारंपरिक रूप से फ़्रांस में रियल एस्टेट निवेश के लिए प्रमुख गंतव्य रहे हैं। उच्च तरलता, स्थिर माँग और स्थानीय व विदेशी खरीदारों द्वारा पसंद की जाने वाली विशिष्ट जीवनशैली के संयोजन से इनका आकर्षण बढ़ता है।

पेरिस उन निवेशकों के लिए विशेष रूप से आकर्षक है जो स्थिर किराये की आय और दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि चाहते हैं। वहीं, कोटे डी'ज़ूर और प्रोवेंस उन लोगों को आकर्षित करते हैं जो क्षेत्र की प्रतिष्ठा और पर्यटन क्षमता के साथ निवेश को जोड़ना चाहते हैं।

• पेरिस यूरोप का सबसे बड़ा व्यापारिक और पर्यटन केंद्र है और वहां तरलता का स्तर बहुत ऊंचा है।
• कोटे डी'ज़ूर और प्रोवेंस ऐसे प्रीमियम क्षेत्र हैं जहाँ विला की माँग बहुत ज़्यादा है। यहाँ मौसमी माँग भी स्थिर रहती है और विदेशी निवेशकों की रुचि भी लगातार बनी रहती है।

इन इलाकों में अपेक्षाकृत कम कीमत वाली संपत्तियाँ भी अच्छी-खासी कमाई करा सकती हैं। उदाहरण के लिए, मेरे एक ग्राहक ने नीस में एक छोटा सा विला खरीदा: किराये की आय ने पहले दो पर्यटन सीज़न में ही निवेश की पूरी भरपाई कर दी, जबकि शुरुआती लक्ष्य फ़्रांस में एक किफ़ायती घर ढूँढ़ना था।

फ्रांस आमतौर पर यूरोप के सबसे स्थिर और आकर्षक बाजारों में से एक के रूप में अपनी स्थिति बनाए रखता है। नोटेयर्स डी फ्रांस के अनुसार, अप्रैल 2024 और अप्रैल 2025 के बीच देश में 892,000 संपत्तियां बिकीं - जो पिछले वर्ष की तुलना में 50,000 अधिक हैं। घरों की औसत कीमत लगभग €2,953 प्रति वर्ग मीटर तक पहुँच गई।

बाज़ार का इतिहास बताता है कि यह गंभीर संकटों का सामना कर सकता है। उदाहरण के लिए:

• 2008–2010: प्रमुख शहरों में, मौजूदा आवास की कीमतों में औसतन 10–12% की गिरावट आई। दीर्घकालिक किराये की निरंतर मांग के कारण धीरे-धीरे सुधार हुआ।
• 2020–2021: कोविड-19 महामारी के दौरान, लॉकडाउन और पर्यटन प्रतिबंधों के कारण पर्यटन क्षेत्रों में संपत्तियों में रुचि कम हुई। हालाँकि, घरेलू माँग, विशेष रूप से नए घरों की माँग ने बाज़ार को सहारा दिया।

फ़्रांसीसी रियल एस्टेट ने ऐतिहासिक रूप से आर्थिक संकटों के प्रति लचीलापन दिखाया है। फ़्रांस में किफायती दाम पर घर खरीदने के इच्छुक निवेशकों के लिए, मज़बूत घरेलू माँग वाले क्षेत्रों में विकल्प तलाशना समझदारी भरा कदम होगा।

एक प्रमुख उदाहरण: मेरे एक ग्राहक ने 2020 के संकट के तुरंत बाद प्रोवेंस में एक छोटा सा घर खरीदा। 2022 तक, लंबी अवधि की किराये की आय ने उसे अपने निवेश की पूरी वसूली करने में सक्षम बना दिया।

प्रमुख शहरों (पेरिस, ल्यों और कोटे डी'ज़ूर) में कीमतें 3-5% प्रति वर्ष की दर से लगातार बढ़ीं। हालाँकि, मौजूदा बाज़ार की वृद्धि नए निर्माण क्षेत्र की तुलना में धीमी रही, जिससे पूँजी वृद्धि के लिए फ़्रांस में संपत्ति खरीदने के इच्छुक निवेशकों के लिए अतिरिक्त अवसर खुल गए।

यहां तक ​​कि फ्रांस के मांग वाले क्षेत्रों में सबसे सस्ती संपत्तियां भी अक्सर तरल रहती हैं और स्थिर किराये की आय उत्पन्न करती हैं।

यह समझना महत्वपूर्ण है कि देश का बाजार क्षेत्रीय रूप से अत्यधिक विविधतापूर्ण है, और संपत्ति का चुनाव सीधे निवेश रणनीति पर निर्भर करता है।

• पेरिस : एक सांस्कृतिक केंद्र; एक से तीन बेडरूम वाले अपार्टमेंट के लिए €350,000 से €900,000 तक के आवास; प्रीमियम पेंटहाउस €1.2 मिलियन से शुरू। Airbnb के माध्यम से अल्पकालिक किराये पर प्रति वर्ष 4-5% की दर से लाभ मिलता है।
• ल्योन : एक विश्वविद्यालय और औद्योगिक केंद्र; €250,000 से €600,000 तक के अपार्टमेंट, €700,000 से बड़े अपार्टमेंट। छात्रों और पेशेवरों के बीच लोकप्रिय दीर्घकालिक किराये।
• मार्सिले : पर्यटकों की भारी आवाजाही वाला एक बंदरगाह शहर; यहाँ घरों की कीमत €180,000 से €450,000 तक है, जबकि समुद्र तट पर स्थित घरों की कीमत €500,000 से शुरू होती है। गर्मियों में किराये पर 5-6% की छूट मिलती है।
• कोट डी'ज़ूर : अपार्टमेंट €300,000 से, विला €1 मिलियन से। मौसमी किराये विशेष रूप से लाभदायक होते हैं, और इनमें तरलता भी अधिक होती है।
• बोर्डो : अपार्टमेंट €220,000 से €550,000 तक, घर €400,000 तक। इस क्षेत्र में कीमतें लगातार बढ़ रही हैं और छात्रों और निवेशकों के बीच इसकी माँग बढ़ रही है।
• टूलूज़ : €200,000 से €450,000 तक के अपार्टमेंट, €400,000 से शुरू होने वाले घर। विमानन और आईटी उद्योगों के विकास के कारण लोकप्रिय दीर्घकालिक किराये।
• आल्प्स : अपार्टमेंट €250,000 से, शैले €1 मिलियन से। सर्दियों में आने वाले पर्यटकों के बीच लोकप्रिय, मौसमी किराये से स्थिर आय होती है।

60% से ज़्यादा लेन-देन मौजूदा घरों से जुड़े होते हैं। शहर के केंद्रों और उपनगरों में अपार्टमेंट और मकान किराये और पुनर्विक्रय, दोनों के लिए मांग में हैं।

नए विकास , खासकर बड़े शहरों और तटीय क्षेत्रों में, लोकप्रिय बने हुए हैं। इनके फायदों में आधुनिक लेआउट और कर प्रोत्साहन (जैसे पिनेल कार्यक्रम) शामिल हैं। इनकी कीमतें €250,000 से €700,000 तक होती हैं, और प्रीमियम संपत्तियों की कीमत €1 मिलियन से शुरू होती है।

अपार्टमेंट और स्टूडियो अल्पकालिक किराये (एयरबीएनबी) के लिए आदर्श हैं, खासकर पेरिस, ल्योन और कोटे डी'ज़ूर में। औसत रिटर्न 4-5% प्रति वर्ष है।

आल्प्स और देश के दक्षिणी भाग में शैले और विला

फ्रांस में द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार में कुल लेनदेन में विदेशी खरीदारों की हिस्सेदारी केवल 2% है, लेकिन वे ही पर्यटन क्षेत्रों में प्रीमियम संपत्तियों की मांग को लगातार बढ़ा रहे हैं।

मुख्य राष्ट्रीयताएँ:

• विदेशियों से जुड़े लेन-देन में लगभग 20% हिस्सा बेल्जियम का है। वे वार क्षेत्र और प्रोवेंस-आल्प्स-कोट डी'ज़ूर (PACA) में सबसे ज़्यादा सक्रिय हैं।
• लगभग 17% ब्रिटिश लोग डोरडॉग और PACA को पसंद करते हैं। उनका औसत खरीद बजट लगभग €500,000 है।
• पेरिस में अमेरिकी अग्रणी हैं, जहाँ विदेशी लेनदेन का 25% तक हिस्सा अमेरिकी ही रखते हैं। औसत बजट लगभग €715,000 है। वे कोटे डी'ज़ूर में भी रुचि दिखा रहे हैं।
• डच - 2022 से 2025 तक गतिविधि वृद्धि +45% रही। उनकी पसंद क्रुसेट और हाउते-सावोई हैं, जिनका औसत बजट लगभग €298,000 है।
• जर्मन लोग पारंपरिक रूप से वार और अलसैस में 400,000-600,000 यूरो में संपत्ति खरीदते हैं।
• पेरिस और कोटे डी'ज़ूर में होने वाले सौदों में चीनी निवेशकों की हिस्सेदारी 10% तक है। उनका बजट अक्सर €1,000,000 से ज़्यादा होता है।
• पेरिस में होने वाले विदेशी लेन-देन में लेबनानी लोगों की हिस्सेदारी लगभग 12% है। वे राजधानी के प्रमुख स्थानों पर प्रतिष्ठित संपत्तियों को प्राथमिकता देते हैं।

फ्रांसीसी लोग प्राथमिक आवास में सक्रिय रूप से निवेश कर रहे हैं, जो दीर्घकालिक बाजार स्थिरता के लिए एक ठोस आधार तैयार करता है।

घरेलू मांग की विशेषताएं:

• बड़े शहरों के उपनगरों में छोटे अपार्टमेंट और घर लोकप्रिय हैं;
• कोटे डी'ज़ूर के साथ-साथ पेरिस, ल्योन, बोर्डो में भी अपार्टमेंट की मांग है;
• आवास न केवल रहने के लिए खरीदा जाता है, बल्कि किराये की आय के स्रोत के रूप में भी खरीदा जाता है;
• बड़े शहरों में, घरेलू मांग अक्सर आपूर्ति से अधिक हो जाती है, विशेष रूप से आधुनिक लेआउट वाली नई इमारतों के क्षेत्र में।

फ़्रांस में अचल संपत्ति खरीदते समय, स्थानीय और विदेशी खरीदारों के हितों के बीच संतुलन का ध्यान रखें। यह संयोजन उच्च तरलता और स्थिर रिटर्न सुनिश्चित करता है, भले ही पर्यटकों की आवाजाही अस्थायी रूप से कम हो जाए।

स्वामित्व संरचना का चुनाव सीधे निवेशक के लक्ष्यों, बजट और रणनीति पर निर्भर करता है। फ्रांस में अचल संपत्ति में निवेश करने के कई मुख्य तरीके हैं, जिनमें से प्रत्येक के अपने फायदे और सीमाएँ हैं।

सबसे आसान विकल्प। उन व्यक्तिगत निवेशकों या साझेदारों के लिए उपयुक्त जो जटिल कानूनी ढाँचों के बिना सीधे संपत्ति का प्रबंधन करना चाहते हैं।

उदाहरण: एक ग्राहक ने ल्योन में अपने नाम पर लंबी अवधि के किराये के लिए €320,000 का एक अपार्टमेंट खरीदा। इस पर प्रति वर्ष लगभग 4% का रिटर्न मिला, जबकि प्रबंधन एक स्थानीय रियल एस्टेट एजेंसी द्वारा किया गया था।

संयुक्त स्वामित्व का एक रूप जो परिवारों और निवेशकों के छोटे समूहों के बीच लोकप्रिय है। यह स्वामित्व शेयरों के वितरण और उत्तराधिकार के हस्तांतरण को सरल बनाता है।

एससीआई के लाभ:

• एक ही समय में कई प्रतिभागियों द्वारा किसी वस्तु के स्वामित्व की संभावना;
• उत्तराधिकार द्वारा संपत्ति का आसान हस्तांतरण;
• कुछ मामलों में कर लाभ।

कमियां:

• हर वर्ष अनिवार्य लेखा और रिपोर्टिंग;
• प्रत्यक्ष स्वामित्व की तुलना में पंजीकरण प्रक्रिया अधिक जटिल है।

उदाहरण: एक परिवार ने एससीआई के ज़रिए कोटे डी'ज़ूर में एक विला खरीदने का फैसला किया, और उसके हिस्से माता-पिता और बच्चों के बीच बाँट दिए। इससे प्रबंधन आसान हो गया और विरासत से जुड़े मामले पहले ही सुलझ गए।

जो लोग फ्रांस में अचल संपत्ति का सीधे प्रबंधन किए बिना उससे आय अर्जित करना चाहते हैं, उनके लिए विशेष फंड उपलब्ध हैं:

• एससीपीआई (सोसाइटी सिविल डे प्लेसमेंट इम्मोबिलियर) - नियमित आय भुगतान के साथ आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश।
• ओपीसीआई (ऑर्गेनिज्म डे प्लेसमेंट कलेक्टिफ इमोबिलियर) एक अधिक लचीली संरचना है जो आपको वित्तीय साधनों के साथ अचल संपत्ति में निवेश को संयोजित करने की अनुमति देती है।

उदाहरण: एक ग्राहक ने एससीपीआई में €200,000 का निवेश किया, जो पेरिस में कार्यालय भवनों और आवासीय परिसरों में विशेषज्ञता रखता है। औसत वार्षिक रिटर्न 4.2% था।

एक अन्य विकल्प कई निवेशकों के बीच शेयरों में संपत्ति खरीदना है। कुछ मामलों में, करों को कम करने और उत्तराधिकार प्रक्रियाओं को सरल बनाने के लिए ट्रस्टों और विशेष पारिवारिक संरचनाओं का उपयोग किया जाता है। हालाँकि, ऐसे लेनदेन के लिए योग्य कानूनी सहायता और प्रतिभागियों के बीच पारदर्शी समझौतों की आवश्यकता होती है।

फ़्रांस में गैर-निवासियों के लिए कोई कानूनी बाधा नहीं है। विदेशी नागरिक फ़्रांस में स्वतंत्र रूप से घर, अपार्टमेंट या किसी भी अन्य प्रकार की अचल संपत्ति खरीद सकते हैं।

प्रमुख विशेषताऐं:

• विदेशियों को बिना किसी प्रतिबंध के अचल संपत्ति खरीदने, किराए पर लेने और बेचने का अधिकार है;
• वस्तुओं की संख्या या लागत पर कोई सीमा नहीं है;
• इसे खरीदने के लिए आपको निवास परमिट या नागरिकता की आवश्यकता नहीं है; पासपोर्ट ही पर्याप्त है।

फ़्रांस में अचल संपत्ति ख़रीदने के लिए क़ानूनी प्रक्रियाओं का ध्यान रखना ज़रूरी है। भले ही संपत्ति बिलकुल सही लगे, लेकिन उचित जाँच-पड़ताल न करने से वित्तीय जोखिम हो सकते हैं।

1. एनआईएफ (न्यूमेरो डी आइडेंटिफिकेशन फिस्केल) प्राप्त करना एक कर पहचान संख्या है जो सभी खरीदारों के लिए आवश्यक है, जिसमें विदेशी खरीदार भी शामिल हैं।
2. नोटरी का चयन - फ्रांस में, नोटरी किसी लेनदेन में अनिवार्य भागीदार होता है; वह इसकी वैधता और संपत्ति अधिकारों के पंजीकरण की गारंटी देता है।
3. कॉम्प्रोमिस डे वेंटे - एक प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौता, जिस पर हस्ताक्षर करने पर आमतौर पर कीमत का 5-10% जमा किया जाता है।
4. एक्टे डे वेंटे एक अंतिम दस्तावेज़ है जिस पर नोटरी के समक्ष हस्ताक्षर किए जाते हैं। पंजीकृत होने के बाद, खरीदार पूर्ण स्वामी बन जाता है।

मेरे एक ग्राहक ने पेरिस में एक अपार्टमेंट खरीदा, जिसके लिए उन्हें 7% जमा राशि के साथ एक समझौता पत्र (Compromis de Vente) पर हस्ताक्षर करने पड़े। दस्तावेज़ों की गहन समीक्षा के बाद, नोटरी ने एक समझौता पत्र (Acte de Vente) जारी कर दिया, और संपत्ति तुरंत किराए पर देने के लिए तैयार हो गई।

फ्रांस में, किसी लेन-देन का नोटरी द्वारा प्रतिनिधित्व कानूनन अनिवार्य है। लेन-देन की कानूनी अखंडता सुनिश्चित करने में नोटरी की महत्वपूर्ण भूमिका होती है: वे स्वामित्व का सत्यापन करते हैं, किसी भी प्रकार के भार और ऋण की पहचान करते हैं, कॉम्प्रोमिस डे वेंटे और एक्ट डे वेंटे सर्विस डे पब्लिकिटे फोन्सिएरे में स्वामित्व हस्तांतरण को पंजीकृत करते हैं । इसके अलावा, नोटरी करों और शुल्कों की गणना भी करता है, जिससे यह सुनिश्चित होता है कि खरीदार और विक्रेता दोनों के हितों की रक्षा हो।

एजेंट की भूमिका थोड़ी अलग होती है: वे संपत्तियों का चयन करते हैं, उनके बाजार मूल्य का आकलन करते हैं, निरीक्षण की व्यवस्था करते हैं, तथा बातचीत करते हैं, लेकिन वे नोटरी की जगह नहीं ले सकते।

उदाहरण के लिए, मैं आपको एक उदाहरण देता हूँ: जर्मनी का एक ग्राहक फ्रेंच रिवेरा पर एक अपार्टमेंट खरीदना चाहता था। एजेंट ने कीमत में 5% की छूट पर बातचीत में मदद की, और नोटरी ने लेन-देन की पूरी समीक्षा सुनिश्चित की और स्वामित्व पंजीकृत किया।

• ग्रामीण इलाकों और छोटे फ्रांसीसी गाँवों में ऐतिहासिक महत्व के घर आम हैं। हालाँकि, उन पर सुखाधिकार या कर्ज़ का बोझ हो सकता है, जिसके लिए विशेष ध्यान देने की आवश्यकता होती है।
• कोटे डी'ज़ूर या आल्प्स जैसे रिसॉर्ट्स में, पुराने किराये के घर और कॉन्डोमिनियम अपार्टमेंट आम हैं। उपयोगिता बिलों और संपत्ति प्रबंधन नियमों पर विचार करना ज़रूरी है।

एक ग्राहक ने फ़्रांसीसी ग्रामीण इलाके में €180,000 में एक घर खरीदा। पहली नज़र में, संपत्ति एकदम सही लग रही थी, लेकिन निरीक्षण के दौरान मुझे पता चला कि उस पर भूमि कर और उपयोगिता बिल बकाया हैं। निरीक्षण के बिना, खरीदार को कई हज़ार यूरो के अप्रत्याशित खर्चों और संपत्ति पंजीकरण संबंधी जटिलताओं का सामना करना पड़ता।

फ़्रांसीसी क़ानून, प्रॉक्सी द्वारा फ़्रांस में अचल संपत्ति के अधिग्रहण की अनुमति देता है। यह उन विदेशी निवेशकों के लिए विशेष रूप से सुविधाजनक है जो व्यक्तिगत रूप से लेन-देन में शामिल नहीं हो सकते।

अमेरिका के एक ग्राहक ने ल्योन में एक अपार्टमेंट खरीदने का फैसला किया। मैंने शुरू से अंत तक इस लेन-देन में मदद की: मैंने नोटरी के पास दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर, जमा राशि का भुगतान और मालिकाना हक़ के पंजीकरण की व्यवस्था की। नतीजतन, ग्राहक को फ़्रांस आए बिना ही लेन-देन सफलतापूर्वक पूरा हो गया।

फ्रांस में कोई भी संपत्ति खरीदने से पहले निम्नलिखित बातों की सावधानीपूर्वक जांच करना महत्वपूर्ण है:

• कर बकाया की उपस्थिति;
• भूमि की कानूनी स्थिति और संभावित भार;
• संपत्ति की कानूनी शुद्धता (स्वामित्व अधिकार, कानूनी विवादों का अभाव)।

प्रोवेंस में एक मकान खरीदते समय एक दिलचस्प मामला सामने आया। संपत्ति के निरीक्षण के दौरान, पता चला कि ज़मीन का एक हिस्सा विक्रेता का नहीं, बल्कि नगरपालिका का था। सीमाओं को समायोजित करने के बाद, ग्राहक ज़मीन का कुछ भी हिस्सा खोने का जोखिम उठाए बिना संपत्ति खरीद सका।

अंतिम चरण सर्विस डे पब्लिसिटी फोन्सिएरे (सार्वजनिक संपत्ति सेवा ) के साथ संपत्ति का पंजीकरण है। इस प्रक्रिया के बाद ही संपत्ति खरीदार के लिए कानूनी रूप से सुरक्षित होती है। नोटरी के साथ दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करना महत्वपूर्ण है, लेकिन पंजीकरण मालिक को तीसरे पक्ष के किसी भी संभावित दावे से बचाता है।

फ़्रांस में अचल संपत्ति ख़रीदने में न केवल संपत्ति की कीमत, बल्कि अतिरिक्त खर्च भी शामिल होते हैं, जिन पर पहले से विचार करना ज़रूरी है। उचित कर और शुल्क योजना निवेशकों को पैसे बचाने और अप्रत्याशित खर्चों से बचने में मदद करती है।

फ़्रांस में अचल संपत्ति ख़रीदने में न सिर्फ़ संपत्ति की कीमत चुकानी पड़ती है, बल्कि करों और शुल्कों का हिसाब भी रखना पड़ता है। इन खर्चों की उचित योजना बनाने से अप्रिय आश्चर्यों से बचा जा सकता है।

• टैक्से फोन्सिएर एक वार्षिक संपत्ति कर है। इसकी राशि संपत्ति के आकार, स्थान और प्रकार पर निर्भर करती है।
• आवास पर कर, आवास पर कर है। 2023 से, इसे प्राथमिक आवासों के लिए लगभग पूरी तरह से समाप्त कर दिया गया है, लेकिन यह दूसरे घरों पर, खासकर पर्यटन क्षेत्रों में, लागू रहेगा।

उदाहरण: एक ग्राहक ने ग्रामीण इलाके में €180,000 में एक घर खरीदा। वार्षिक संपत्ति कर लगभग €1,200 था, जबकि मौजूदा कर प्रोत्साहनों के कारण आवास कर लगभग शून्य था।

• द्वितीयक बाजार पर स्टाम्प ड्यूटी ( टैक्स डी पब्लिकिटे फोन्सिएर
• पांच वर्ष से कम समय पहले निर्मित नई इमारतों के लिए यह शुल्क काफी कम है - लगभग 2-3%।
• एजेंट का कमीशन 2% से 6% तक होता है और आमतौर पर विक्रेता द्वारा भुगतान किया जाता है।
• नोटरी शुल्क संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करता है और इसमें कर और अनिवार्य शुल्क शामिल होते हैं।

कुल मिलाकर, पुनर्विक्रय घर खरीदने की लागत आम तौर पर घर की लागत का लगभग 7-10% होती है।

पाँच साल से कम पुरानी नई इमारत खरीदने पर 20% अतिरिक्त वैट लगता है। यह सभी प्रकार की नई संपत्तियों—अपार्टमेंट, मकान और अपार्टमेंट—पर लागू होने वाली मानक दर है।

हालाँकि, खरीदारों की कुछ श्रेणियों के लिए लाभ हैं:

• युवा परिवार और पहली बार घर खरीदने वाले लोग आंशिक दर कटौती पर भरोसा कर सकते हैं;
• कुछ क्षेत्रों में (मुख्य रूप से फ्रांस के दक्षिण में और बड़े शहरों के उपनगरों में), नई इमारतों की खरीद के लिए प्रोत्साहन कार्यक्रम हैं जो कर के बोझ को कम करते हैं;
• सामाजिक आवास या किराये के कार्यक्रमों में निवेश करने से अतिरिक्त कर लाभ मिल सकता है।

इसके अलावा, नए विकास के लिए पंजीकरण शुल्क मौजूदा घरों की तुलना में काफी कम है, जो संपत्ति की कीमत का लगभग 0.7% ही है। यह उन लोगों के लिए नई परियोजनाओं में निवेश को विशेष रूप से आकर्षक बनाता है जो लागत कम करना चाहते हैं।

फ़्रांस में, IFI (इम्पॉट सुर ला फ़ॉर्च्यून इमोबिलियर) संपत्ति कर केवल उन्हीं मालिकों द्वारा चुकाया जाता है जिनकी देश में कर योग्य संपत्ति का मूल्य प्रत्येक वर्ष 1 जनवरी तक €800,000 से अधिक हो। विदेशी निवेशकों पर एक विशेष नियम लागू होता है: केवल फ़्रांस में स्थित संपत्ति पर ही विचार किया जाता है। फ़्रांस और मालिक के कर निवास वाले देश के बीच कर संधियों के प्रावधान लागू होते हैं।

कराधान की वस्तुओं में शामिल हैं:

• अपार्टमेंट, घर, साथ ही सहायक इमारतें (गैरेज, बेसमेंट, पार्किंग स्थल);
• ऐतिहासिक स्मारकों का दर्जा प्राप्त इमारतें;
• निर्माणाधीन वस्तुएँ;
• कृषि भूमि, विकास के लिए भूमि और अन्य अविकसित क्षेत्र;
• फ्रांस में अचल संपत्ति के मालिक कंपनियों के शेयर।

निम्नलिखित कर के अधीन नहीं हैं:

• दीर्घकालिक पट्टे पर हस्तांतरित ग्रामीण भूमि;
• वुडलैंड्स और उद्यान;
• व्यावसायिक अचल संपत्ति की कुछ श्रेणियां।

इसे समझने के लिए, आइए एक उदाहरण देखें। अगर फ्रांस में अचल संपत्ति का बाज़ार मूल्य €1.4 मिलियन है, तो कर आधार की गणना एक प्रगतिशील पैमाने का उपयोग करके की जाती है। इसका मतलब है कि मूल्य के विभिन्न हिस्सों पर अलग-अलग दरों से कर लगाया जाता है:

• पहले €800,000 कर-मुक्त हैं;
• €800,000 और €1.3 मिलियन के बीच की राशि पर 0.5% की दर से कर लगाया जाता है (अर्थात €500,000 पर 0.5% की दर से);
• €1.3 मिलियन से €1.4 मिलियन तक की राशि पर 0.7% की दर से कर लगाया जाता है (अर्थात €100,000 पर 0.7% की दर से)।

जो लोग किराये के लिए फ्रांस में अचल संपत्ति खरीदना चाहते हैं, उनके लिए LMNP (लुएउर मेउब्ले नॉन प्रोफेशनल) नामक एक विशेष कर व्यवस्था है। यह सुसज्जित संपत्तियों के मालिकों के लिए बनाई गई है और कर के बोझ को काफी कम करती है।

एलएमएनपी के लाभ:

• संपत्ति और फर्नीचर की लागत का मूल्यह्रास करने की क्षमता, जिससे कर योग्य आय कम हो जाती है;
• व्यवसाय आय के रूप में आय की योग्यता (बीआईसी), जो समग्र कराधान को कम करती है;
• अधिक लाभदायक अनुकूलन के लिए कई संपत्तियों से राजस्व को संयोजित करने की क्षमता।

मेरे एक क्लाइंट ने Airbnb के ज़रिए पेरिस में €450,000 का एक अपार्टमेंट खरीदा, जिसे बाद में किराए पर दिया जा सकेगा। LMNP व्यवस्था लागू करने से उसे अपनी कर योग्य आय €35,000 से घटाकर €20,000 प्रति वर्ष करने में मदद मिली, जिससे संपत्ति की शुद्ध आय में उल्लेखनीय वृद्धि हुई।

निवेशक अक्सर फ्रांस की तुलना ऑस्ट्रिया से करते हैं। ऑस्ट्रियाई रियल एस्टेट बाजार अपनी पारदर्शी प्रक्रियाओं, उच्च तरलता और स्थिरता के लिए जाना जाता है, जिससे यह अधिक पूर्वानुमानित होता है। दूसरी ओर, फ्रांस निवेशकों को प्रीमियम संपत्तियां खरीदने और निवेश को व्यक्तिगत जीवनशैली के साथ जोड़ने के अवसर प्रदान करके आकर्षित करता है। हालाँकि, यहाँ कर का बोझ और उससे जुड़ी पंजीकरण लागतें अधिक हैं।

फ़्रांस में अचल संपत्ति ख़रीदने से ही निवास परमिट का अधिकार नहीं मिल जाता। हालाँकि, अन्य कारणों से वीज़ा या निवास परमिट के लिए आवेदन करते समय घर का मालिक होना एक सकारात्मक कारक माना जा सकता है।

पासपोर्ट टैलेंट कार्यक्रम आपको फ़्रांस में काम करने, सामाजिक सुरक्षा का लाभ उठाने और पाँच साल बाद नागरिकता के लिए आवेदन करने का अवसर देता है। आवेदन करने के लिए, बस:

• किसी मौजूदा फ्रांसीसी कंपनी में €300,000 से निवेश करें;
• 30,000 यूरो की शेयर पूंजी के साथ अपना खुद का व्यवसाय खोलें, जिसमें नवीन स्टार्ट-अप भी शामिल हैं।

जो लोग बिना काम किए फ्रांस में रहने की योजना बना रहे हैं, उनके लिए विजिटर वीज़ा उपलब्ध है। इसे प्राप्त करने के लिए एक शर्त किराए पर या खुद के घर का स्वामित्व होना है। यह वीज़ा उन विदेशियों के लिए सबसे अच्छा विकल्प है जो छुट्टियों या किराये के उद्देश्य से फ्रांस में घर खरीदते हैं।

पारंपरिक यूरोपीय संघ निवास परमिट , जो केवल अचल संपत्ति खरीदकर प्राप्त किया जाता है, फ्रांस में उपलब्ध नहीं है। इसलिए, फ्रांस में, अचल संपत्ति खरीदकर निवास परमिट प्राप्त करना संभव नहीं है, लेकिन आप व्यवसाय और निवेश के माध्यम से निवास परमिट प्राप्त कर सकते हैं। दूसरी ओर, ऑस्ट्रिया में, डी-कार्ड और आत्मनिर्भरता कार्ड उपलब्ध हैं, जिनकी मदद से आप बिना किसी व्यवसाय में निवेश किए निवास परमिट प्राप्त कर सकते हैं, बशर्ते आपकी आय स्थिर हो और आवास उपलब्ध हो।

1. मार्च 2024 से पासपोर्ट टैलेंट कार्यक्रम का आधिकारिक तौर पर नाम बदलकर टैलेंट रेजिडेंस परमिट कर दिया गया है , लेकिन निवास परमिट प्राप्त करने की शर्तें समान रहेंगी।
2. यूरोपीय संघ ब्लू कार्ड सहित निवास परमिट के लिए आवेदनों की प्रक्रिया का समय कम कर दिया है
3. निवेश के लिए धन की उत्पत्ति की वैधता पर जांच को मजबूत किया गया है, विशेष रूप से निवेश कार्यक्रमों के लिए।
4. आगंतुक वीज़ा के लिए नई न्यूनतम आय सत्यापन आवश्यकताएँ निर्धारित की गई हैं। 2025 से, इस आवश्यकता के साथ फ्रांसीसी न्यूनतम वेतन (SMIC) के बराबर आय का प्रमाण भी जोड़ा जाएगा – एक व्यक्ति के लिए लगभग €1,450 प्रति माह।

फ़्रांसीसी किराया बाज़ार सख़्ती से नियंत्रित है। और जहाँ तक मुनाफ़े की बात है, तो यह क्षेत्र और किराये के प्रकार के आधार पर काफ़ी भिन्न होता है।

पेरिस और पर्यटन क्षेत्रों में, अल्पकालिक किराये विशेष रूप से लोकप्रिय हैं, लेकिन इसमें महत्वपूर्ण प्रतिबंध हैं: नगर भवन में संपत्ति का अनिवार्य पंजीकरण और प्राथमिक आवास को किराये पर देने के लिए प्रति वर्ष 120 दिनों से अधिक की सीमा नहीं।

मेरे एक क्लाइंट ने Airbnb पर किराए पर देने के लिए €480,000 में एक अपार्टमेंट खरीदा। हमने औपचारिक रूप से संपत्ति का पंजीकरण कराया और स्थापित प्रतिबंधों के भीतर एक किराये की रणनीति विकसित की। परिणामस्वरूप, प्रति वर्ष लगभग 3% की आय हुई, जो कि शुरुआती अनुमान से कम होने के बावजूद, पूरी तरह से कानूनी और दंड-मुक्त थी।

लंबी अवधि के पट्टे ज़्यादा स्थिर और पूर्वानुमानित होते हैं, लेकिन मकान मालिक को किरायेदारों से जुड़ी कई सुरक्षाओं का सामना करना पड़ता है। इसलिए, किरायेदार परिवर्तन केवल कानून के दायरे में ही संभव है, जिसमें अनिवार्य सूचना और किराए में वृद्धि की सीमा तय होती है।

मेरे मुवक्किल ने ग्रामीण फ़्रांस में €320,000 में एक घर खरीदा और एक दीर्घकालिक पट्टे पर हस्ताक्षर किए। न्यूनतम प्रबंधन भागीदारी के साथ, प्रति वर्ष लगभग 4% का रिटर्न मिला।

संपत्ति प्रबंधन सेवाएँ विशेष रूप से विदेशी निवेशकों के लिए प्रासंगिक हैं। ये सेवाएँ प्रदान करती हैं:

• किरायेदारों का चयन;
• भुगतान पर नियंत्रण;
• रखरखाव और मरम्मत.

प्रबंधन कंपनी का कमीशन आमतौर पर किराये की आय का 8-12% या प्रति सीजन एक निश्चित राशि (उदाहरण के लिए, अल्पकालिक किराये के लिए) होता है।

फ्रांस और ऑस्ट्रिया में रियल एस्टेट निवेश से मिलने वाला रिटर्न तुलनात्मक रूप से कम है। हालाँकि, दोनों देशों के बीच अंतर स्पष्ट हैं:

• ऑस्ट्रिया अधिक स्थिरता और तरलता प्रदान करता है;
• फ्रांस उन लोगों के लिए आकर्षक बना हुआ है जो निवेश के साथ-साथ आवास के निजी उपयोग और प्रीमियम जीवनशैली को भी जोड़ना चाहते हैं।

स्थिरता और न्यूनतम जोखिम चाहने वाले निवेशकों के लिए ऑस्ट्रिया बेहतर है। जो लोग रियल एस्टेट को अपनी निजी जीवनशैली के हिस्से के रूप में देखते हैं, उनके लिए फ्रांस ज़्यादा आकर्षक विकल्प है।

फ़्रांस सिर्फ़ पेरिस और कोटे डी'ज़ूर नहीं है। निवेश या निजी निवास के लिए कोई क्षेत्र चुनते समय, अपने लक्ष्य को समझना ज़रूरी है: किराये की आय कमाना, निजी इस्तेमाल के लिए घर खरीदना, दीर्घकालिक पूंजीकरण, या शांत जीवन के लिए ग्रामीण इलाकों में जाना।

पेरिस - प्रीमियम खंड और स्थिर तरलता

फ्रांस की राजधानी देश का सबसे बड़ा वित्तीय और सांस्कृतिक केंद्र बनी हुई है। मध्य पेरिस और व्यावसायिक जिलों के आस-पास के अपार्टमेंट्स की प्रवासी, छात्र और कॉर्पोरेट किरायेदारों से लगातार मांग बनी हुई है। संकट के समय में भी, पेरिस की रियल एस्टेट संपत्ति मालिकों को एक निश्चित आय प्रदान करती है।

• आवास की कीमतें: शहर के केंद्र में €10,000–€15,000 प्रति वर्ग मीटर, उपनगरों में €7,000–€9,000 प्रति वर्ग मीटर।
• पारिस्थितिकी: शहरी बुनियादी ढांचा, पार्क, सीन नदी और हरे उपनगरों तक पहुंच।
• लाभप्रदता: दीर्घकालिक पट्टे के लिए 2-3% प्रति वर्ष।

कोटे डी'ज़ूर - एक प्रतिष्ठित जीवनशैली और एक उच्च प्रवेश बाधा

नीस, कान और एंटीबेस ऐसे शहर हैं जहाँ संपत्ति की माँग मुख्यतः मौसमी छुट्टियों के लिए किराये पर लेने के लिए होती है। गर्मियों के लिए किराये की संपत्तियाँ आसानी से मिल जाती हैं, और प्रीमियम अपार्टमेंट अपने मालिकों के लिए अच्छी-खासी आय उत्पन्न करते हैं।

• आवास की कीमतें: कान्स और नीस में €8,000-€12,000 प्रति वर्ग मीटर, क्षेत्र के कम लोकप्रिय शहरों में €6,000-€8,000 प्रति वर्ग मीटर।
• पारिस्थितिकी: हल्की भूमध्यसागरीय जलवायु, समुद्र और हरे क्षेत्रों की प्रचुरता।
• लाभप्रदता: अल्पकालिक किराये के लिए प्रति सीजन 4-6%।

ल्योन एक व्यापार और छात्र केंद्र है

ल्योन फ्रांस के प्रमुख व्यावसायिक और विश्वविद्यालय केंद्रों में से एक है। इसके विशाल परिसर और कार्यालय पार्क स्थिर किराये की मांग सुनिश्चित करते हैं।

• आवास लागत: लगभग €5,000 प्रति वर्ग मीटर।
• पर्यावरण: पेरिस से बेहतर; यह शहर अपने हरे-भरे पार्कों और पाक-कला संस्कृति के लिए प्रसिद्ध है।
• लाभप्रदता: दीर्घकालिक पट्टे के लिए 3-4% प्रति वर्ष।

बोर्डो वाइन उद्योग और पर्यटन का शहर है

यह शहर पर्यटकों और व्यापारिक प्रवासियों को सक्रिय रूप से आकर्षित करता है। मध्य भाग और वाइन क्षेत्रों के आस-पास अचल संपत्ति की लगातार मांग बनी रहती है।

• आवास लागत: लगभग €4,500 प्रति वर्ग मीटर।
• पर्यावरण: गारोन नदी, ऐतिहासिक केन्द्र, अंगूर के बाग और पैदल घूमने के क्षेत्र।
• लाभप्रदता: 3-4% प्रति वर्ष.

टूलूज़ - एक अंतरिक्ष और विमानन केंद्र

टूलूज़ यूरोप के एयरोस्पेस उद्योग में अग्रणी है। एयरबस मुख्यालय का घर होने के कारण, यहाँ पेशेवरों और छात्रों के बीच आवास की अच्छी-खासी माँग है।

• आवास लागत: लगभग €4,000 प्रति वर्ग मीटर।
• पारिस्थितिकी: हल्की जलवायु, पाइरेनीज़ से निकटता, हरे-भरे क्षेत्र।
• लाभप्रदता: 3-4% प्रति वर्ष.

आल्प्स (शैमॉनिक्स, मेरिबेल) - एक शीतकालीन खेल केंद्र

फ़्रांसीसी आल्प्स शीतकालीन पर्यटन का केंद्र हैं। अपार्टमेंट और शैले विशेष रूप से उच्च मौसम के दौरान लोकप्रिय होते हैं, जब किराये की कीमतें अपने चरम पर होती हैं।

• आवास लागत: लोकप्रिय रिसॉर्ट्स में €6,000–€12,000 प्रति वर्ग मीटर।
• पारिस्थितिकी: पहाड़ी हवा, स्की ढलान, झीलें और सुंदर दृश्य।
• लाभप्रदता: सीज़न में 5-7%, ऑफ-सीज़न में 3% तक।

ग्रामीण फ्रांस कम तरलता वाला एक शांत क्षेत्र है।

देश के ग्रामीण इलाके अपनी कम कीमतों और पारिस्थितिक वातावरण के लिए आकर्षक हैं। ग्रामीण घर उन लोगों के बीच लोकप्रिय हैं जो अधिक आरामदायक जीवनशैली चाहते हैं या कृषि-पर्यटन के विकल्प तलाश रहे हैं।

• आवास लागत: क्षेत्र के आधार पर €1,200–€2,500 प्रति वर्ग मीटर।
• पारिस्थितिकी: स्वच्छ प्रकृति, वन, नदियाँ और पारंपरिक ग्रामीण जीवन।
• लाभप्रदता: 1-2% प्रति वर्ष.

निवेशकों को कीमतों के रुझानों पर विशेष ध्यान देना चाहिए। मौजूदा रियल एस्टेट क्षेत्र 2021 और 2024 के बीच देखी गई गिरावट से धीरे-धीरे उबर रहा है। साथ ही, नए निर्माण बाजार में अन्य लाभ भी दिखाई दे रहे हैं: संपत्तियाँ गुणवत्ता की गारंटी के साथ बेची जा रही हैं और अनुकूलित लेआउट समाधानों को लागू करने का अवसर प्रदान करती हैं। दूसरे घरों की खरीद पर क्षेत्रीय प्रतिबंधों को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए। स्थानीय प्राधिकरण आवास की कमी को दूर करने और सामर्थ्य में सुधार के लिए ऐसे उपाय शुरू कर रहे हैं।

आज, लगभग 90% लेन-देन द्वितीयक बाज़ार में होते हैं। इसका कारण खरीदारों द्वारा ऐतिहासिक वास्तुकला, केंद्रीय स्थानों और मौजूदा बुनियादी ढाँचे की सराहना है। पेरिस में हौसमैन शैली की इमारतें और अन्य प्रमुख शहरों में इसी तरह की इमारतें विशेष रूप से लोकप्रिय हैं, जिनमें उच्च किराये की संभावना और अच्छी तरलता है।

पुराने घरों की एक अनूठी शैली होती है, लेकिन उनमें अक्सर गंभीर निवेश की आवश्यकता होती है:

• विद्युत और नलसाज़ी प्रणालियों को अक्सर पूर्ण आधुनिकीकरण की आवश्यकता होती है;
• ऊर्जा दक्षता आधुनिक मानकों के अनुरूप नहीं है, जिससे रखरखाव लागत बढ़ जाती है।

सुझाव: पुराना घर खरीदते समय, आपको संपत्ति के मूल्य का लगभग 10-20% नवीनीकरण के लिए पहले से ही बजट बना लेना चाहिए।

नई इमारतों का बाजार में हिस्सा छोटा है, लेकिन उनके अपने फायदे हैं:

• नोटरी शुल्क में कमी (द्वितीयक आवास के लिए 7-8% के बजाय 2-3%);
• संपत्ति कर से अस्थायी छूट सहित संभावित कर छूट;
• आधुनिक ऊर्जा दक्षता मानकों (आरटी 2012 और आरई 2020) का अनुपालन, जो उपयोगिता लागत को कम करता है;
• डेवलपर से गारंटी और लेआउट और फिनिशिंग को अनुकूलित करने की संभावना।

2024 में, फ़्रांस में केवल 59,014 नए घर बनाए जाएँगे, जो पिछले वर्ष की तुलना में 29% कम और 2022 के आँकड़ों का लगभग आधा है। इसके कारणों में ऊँची बंधक दरें और घटती क्रय शक्ति शामिल हैं। 2026-2027 में निर्माण दर 28,000-33,000 इकाई प्रति वर्ष पर स्थिर होने की उम्मीद है।

हाल के वर्षों में एक और महत्वपूर्ण रुझान ईएसजी मानकों और ऊर्जा दक्षता की ओर बदलाव है। निवेशकों के लिए, इसका अर्थ है:

• आधुनिक ऊर्जा बचत प्रणालियों के साथ सुविधाओं की तरलता में वृद्धि;
• कर लाभ का उपयोग करने की संभावना;
• आरामदायक और पर्यावरण अनुकूल आवास में किरायेदारों की रुचि बढ़ी।

यहां तक ​​कि ऐतिहासिक संपत्ति खरीदते समय भी आधुनिकीकरण में बुद्धिमानी से निवेश करने से उसका बाजार मूल्य बढ़ सकता है और किराये के बाजार में प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित हो सकती है।

ऑस्ट्रियाई नई इमारतें ज़्यादा कड़े गुणवत्ता मानकों को पूरा करती हैं, और द्वितीयक बाज़ार का पूर्वानुमान काफ़ी आसान होता है। हालाँकि, फ़्रांस में ऐतिहासिक संपत्तियों का एक ख़ास स्थान है: वे उच्च-गुणवत्ता वाले निवेशकों के लिए अनोखे अवसर प्रदान करती हैं, लेकिन उन पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता होती है।

फ़्रांसीसी रियल एस्टेट में निवेश सिर्फ़ पेरिस में एक अपार्टमेंट खरीदने तक सीमित नहीं है। रिटर्न बढ़ाने, जोखिम कम करने और स्थानीय बाज़ार की विशिष्टताओं के अनुकूल ढलने के कई तरीके हैं।

उदाहरण के लिए, मेरे एक ग्राहक ने मध्य पेरिस में एक बड़ा अपार्टमेंट न खरीदने का फैसला किया और अपनी पूँजी तीन स्टूडियो में बाँटने का फैसला किया, जिनमें से प्रत्येक की कीमत €180,000-200,000 थी। इस विकल्प के कई फायदे थे:

• जोखिम विविध थे - जब एक अपार्टमेंट निष्क्रिय था, तो अन्य आय उत्पन्न करना जारी रखते थे;
• कुल रिटर्न एक बड़ी संपत्ति के मालिक होने की तुलना में अधिक निकला;
• अल्पकालिक प्लेटफार्मों के माध्यम से किराया प्रबंधन आसान हो गया है।

फ्रांस अपनी ऐतिहासिक इमारतों के जीर्णोद्धार को सक्रिय रूप से बढ़ावा दे रहा है। मालरॉक्स और डेनॉर्मंडी कार्यक्रमों के तहत, निवेशक पुरानी संपत्तियों के नवीनीकरण के लिए पर्याप्त कर कटौती प्राप्त कर सकते हैं।

उदाहरण: एक ग्राहक ने ल्योन में €450,000 में एक 19वीं सदी का घर खरीदा, उसके नवीनीकरण में €120,000 का अतिरिक्त निवेश किया, और उसे महत्वपूर्ण कर लाभ प्राप्त हुए। परिणामस्वरूप, निवेश का वास्तविक मूल्य कम हो गया, जबकि किराये की आय बढ़ गई।

पर्यटन क्षेत्र एक आकर्षक गंतव्य बना हुआ है। कोट डी'ज़ूर में अपार्टहोटल, मिनी-होटल और रिसॉर्ट आवास अल्पकालिक किराये के माध्यम से आय अर्जित करते हैं।

उदाहरण के लिए, मेरे क्लाइंट ने नीस में €600,000 में एक अपार्टमेंट खरीदा और उसे Airbnb और बुकिंग के ज़रिए किराए पर दे दिया। इस पर सालाना 6% तक का रिटर्न मिलता है और एक विशेष प्रबंधन कंपनी इस प्रॉपर्टी को संभालती है। हालाँकि, मौसमी बदलाव, कमीशन की लागत और सख्त कानूनी प्रतिबंधों (जैसे, पेरिस में, मुख्य आवास के लिए 120 दिनों की वार्षिक किराये की सीमा है) को ध्यान में रखना ज़रूरी है।

फ़्रांसीसी एससीपीआई (आरईआईटी के समान) आपको प्रत्यक्ष प्रबंधन की आवश्यकता के बिना अचल संपत्ति में निवेश करने की अनुमति देते हैं। न्यूनतम निवेश €5,000 से शुरू होता है, और औसत रिटर्न 4-5% प्रति वर्ष होता है।

एक अमेरिकी निवेशक ने एससीपीआई में 50,000 यूरो का निवेश किया और प्रशासनिक परेशानी से बचते हुए कर लाभ के साथ लाभांश भी प्राप्त किया।

फ्रांस में भूमि निवेश से निर्माण के बिना शायद ही कभी उच्च लाभ प्राप्त होता है।

उदाहरण: एक ग्राहक ने ग्रामीण इलाके में €60,000 में एक ज़मीन का प्लॉट खरीदा और तीन साल बाद ही उसे €75,000 में बेच पाया। इसलिए, यह मॉडल उन लोगों के लिए ज़्यादा उपयुक्त है जो आगे विकास की योजना बना रहे हैं।

वियना का बाज़ार ज़्यादा पूर्वानुमानित और स्थिर है, और वियना में रियल एस्टेट को अक्सर एक सुरक्षित ठिकाना माना जाता है। हालाँकि, यहाँ प्रवेश की बाधाएँ ज़्यादा हैं और किराये से होने वाली आय कम है। फ़्रांसीसी रियल एस्टेट बाज़ार ज़्यादा विविधतापूर्ण है: पर्यटक आकर्षणों और प्रमुख स्थानों से मुनाफ़ा कमाने के अवसर तो हैं, लेकिन जोखिम भी काफ़ी ज़्यादा हैं, खासकर मौजूदा घरों में निवेश करते समय।

इष्टतम रणनीति विभिन्न साधनों का संयोजन है: पूंजी का एक हिस्सा एससीपीआई में लगाना, एक हिस्सा ऐतिहासिक इमारतों के जीर्णोद्धार में लगाना, तथा कुछ हिस्सा पर्यटन अचल संपत्ति में लगाना।

फ़्रांस में निवेश करना आकर्षक है, लेकिन नुकसान कम करने और खरीदारी को सचमुच लाभदायक बनाने के लिए संभावित चुनौतियों और जोखिमों को समझना ज़रूरी है। अपने अनुभव और ग्राहकों के उदाहरणों के आधार पर, मैंने विचार करने योग्य मुख्य बिंदु बताए हैं।

फ़्रांसीसी कर जटिल और बहुस्तरीय हैं: संपत्ति कर, स्टाम्प शुल्क, किराया आयकर, और नई संपत्तियों के लिए वैट। उदाहरण: एक ग्राहक ने ग्रामीण इलाके में €320,000 में एक घर खरीदा, और उचित कर नियोजन के बिना, अतिरिक्त खर्च अनुमानित बजट से लगभग €20,000 अधिक हो गया।

फ्रांसीसी कानून किरायेदारों के अधिकारों की रक्षा पर केंद्रित है। इसलिए, भुगतान में देरी के कारण बेदखली की प्रक्रिया लंबी हो सकती है। मेरे एक मुवक्किल को ऐसी स्थिति का सामना करना पड़ा जहाँ किरायेदार ने तीन महीने से भुगतान नहीं किया था, और अनुबंध केवल अदालतों के माध्यम से ही समाप्त हुआ।

सलाह: हमेशा विस्तृत अनुबंध पर हस्ताक्षर करें, किरायेदारों की पूरी तरह से जांच करें, और जब भी संभव हो प्रबंधन कंपनियों का उपयोग करें।

फ्रांस में Airbnb और अन्य प्लेटफ़ॉर्म पर सख़्त नियम लागू हैं। पेरिस और नीस में, अपनी संपत्ति किराए पर देने के लिए पंजीकरण आवश्यक है और यह अवधि साल में 120 दिनों तक सीमित है। एक ग्राहक ने मार्सिले में अपने अपार्टमेंट को साल भर किराए पर देने की योजना बनाई थी, लेकिन जुर्माने से बचने के लिए उसे किराए की अवधि कम करनी पड़ी।

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि उल्लंघन के लिए जुर्माना 50,000 यूरो तक पहुंच सकता है।

फ्रांस में अचल संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया में 6 से 12 महीने लगते हैं। इसमें संपत्ति का चयन, कानूनी जाँच-पड़ताल, अनुमोदन और नोटरीकरण शामिल है। उदाहरण के लिए, बोर्डो में एक ग्राहक के लिए एक अपार्टमेंट खरीदने में लगभग 10 महीने लग गए।

पुनर्विक्रय की गति क्षेत्र के अनुसार अलग-अलग होती है। पेरिस में, अच्छी प्रॉपर्टी जल्दी बिक जाती है (औसतन, 1-3 महीने के भीतर)। ग्रामीण इलाकों में, इसके विपरीत होता है: बिक्री में सालों लग सकते हैं। एक ग्राहक ने एक छोटे से गाँव में €180,000 में एक घर खरीदा और उसे दो साल बाद ही बेच पाया।

फ्रांस निवेशकों के लिए ढेरों अवसर प्रदान करता है। हालाँकि, फ्रांस में घर खरीदने में कई जोखिम भी हैं: कर, नौकरशाही और बड़े शहरों के बाहर धीमी तरलता। इसके विपरीत, ऑस्ट्रियाई बाजार स्थिरता, उच्च निवेशक सुरक्षा और अनुमानित रिटर्न से लाभान्वित होता है, खासकर वियना जैसे बड़े शहरों में।

निवेशक न केवल आय की संभावनाओं के कारण, बल्कि इसके जीवन स्तर, विकसित बुनियादी ढाँचे, सौम्य जलवायु और सांस्कृतिक विविधता के कारण भी फ्रांस की ओर आकर्षित होते हैं। कई खरीदारों के लिए, फ्रांस में अचल संपत्ति केवल एक निवेश ही नहीं, बल्कि आराम से रहने और देश की विशिष्ट जीवनशैली का आनंद लेने का एक अवसर भी है।

फ्रांस का दक्षिणी भाग, जिसमें कोट डी'ज़ूर और प्रोवेंस शामिल हैं, अपनी हल्की सर्दियों, गर्म गर्मियों और भरपूर धूप (प्रति वर्ष 300 दिन तक) के लिए जाना जाता है। पेरिस में सर्दियाँ ज़्यादा ठंडी और पतझड़ ज़्यादा बरसाती होते हैं, लेकिन यहाँ की जलवायु की इन विसंगतियों की भरपाई एक जीवंत सांस्कृतिक परिदृश्य और सुविकसित बुनियादी ढाँचे से होती है।

फ़्रांस एक ऐसा देश है जहाँ जीवन स्तर ऊँचा है, लेकिन साथ ही महंगा भी है। अनुमानित मासिक खर्च इस प्रकार हैं:

• भोजन: 3-4 लोगों के परिवार के लिए €300-450;
• उपयोगिताएँ: €150–250;
• परिवहन (मेट्रो, बसें): €70–120;
• आवास: पेरिस में – लगभग €3,500/m², ल्योन में – €5,000/m², देश के दक्षिण में – €4,500/m²।

एक व्यावहारिक उदाहरण: €500,000 के बजट वाली एक ग्राहक ने पेरिस जाने पर विचार किया, लेकिन अपने खर्चों का विश्लेषण करने के बाद, उसने बोर्डो को चुना। वहाँ रहने और उपयोगिताओं का खर्च काफी कम था, जिससे उसे अपने धन का बेहतर आवंटन करने में मदद मिली।

फ़्रांस के पब्लिक स्कूल मुफ़्त हैं और गैर-निवासियों के लिए भी सुलभ हैं, लेकिन शिक्षा फ़्रेंच में दी जाती है। निजी और अंतर्राष्ट्रीय स्कूल अंग्रेज़ी, जर्मन और अन्य भाषाओं में पाठ्यक्रम प्रदान करते हैं। इनमें अंतर्राष्ट्रीय मानकों (आईबी, ब्रिटिश पाठ्यक्रम, अमेरिकी डिप्लोमा) को पूरा करने वाले विकल्प भी शामिल हैं।

निजी स्कूलों में ट्यूशन फीस स्तर और क्षेत्र के आधार पर प्रति वर्ष €5,000 से €15,000 तक होती है। अंतर्राष्ट्रीय छात्रों के लिए भी उच्च शिक्षा उपलब्ध है: सोरबोन, साइंसेज़ पो, इनसीड और अन्य प्रतिष्ठित संस्थान विभिन्न देशों के छात्रों को स्वीकार करते हैं। हालाँकि, फ्रेंच भाषा में प्रवीणता का प्रमाण या प्रवेश परीक्षा में सफल होना लगभग हमेशा आवश्यक होता है।

फ़्रांसीसी स्वास्थ्य सेवा प्रणाली राज्य द्वारा संचालित एश्योरेंस मालाडी कार्यक्रम पर आधारित है, जो चिकित्सा सेवाओं की लागत का लगभग 70% वहन करती है। शेष 30% पूरक बीमा (म्यूटुएल) द्वारा कवर किया जाता है।

औसत व्यय:

• सामान्य चिकित्सक परामर्श – लगभग €30;
• किसी विशेषज्ञ से परामर्श – €50 से;
• दंत चिकित्सा: भराई €20-50, सफाई – लगभग €30।

तीन महीने से कम समय तक फ्रांस में रहने वाले गैर-निवासियों के लिए अंतर्राष्ट्रीय बीमा की सिफारिश की जाती है, जिसकी लागत लगभग 35 यूरो प्रति माह से शुरू होती है।

देश में सुरक्षा का स्तर अभी भी काफ़ी ऊँचा है, खासकर ग्रामीण और उपनगरीय इलाकों में। बड़े शहरों में छोटी-मोटी चोरियाँ और सड़क अपराध अभी भी हो सकते हैं, लेकिन पुलिस व्यवस्था बनाए रखने के लिए सक्रिय रूप से काम कर रही है।

फ़्रांस का बुनियादी ढाँचा अच्छी तरह से विकसित है और इसमें सार्वजनिक परिवहन नेटवर्क, तेज़ गति वाली टीजीवी ट्रेनें, अंतरराष्ट्रीय और क्षेत्रीय हवाई अड्डे, आधुनिक राजमार्ग और नौका मार्ग शामिल हैं। शहरों में सांस्कृतिक और खेल सुविधाएँ, शॉपिंग सेंटर और स्वास्थ्य सेवाएँ उपलब्ध हैं। ग्रामीण क्षेत्रों में बुनियादी ढाँचा सीमित है, लेकिन इसमें दुकानें, स्कूल और परिवहन केंद्र जैसी बुनियादी सुविधाएँ शामिल हैं।

फ्रांस अपनी जीवनशैली से आकर्षित करता है: सुहावना मौसम, समुद्र, पहाड़, सांस्कृतिक और पाक-कला की विविधता। दूसरी ओर, ऑस्ट्रिया व्यवस्था, सुरक्षा और पूर्वानुमेयता से जुड़ा है।

अगर कोई निवेशक आराम, सुकून और गारंटीशुदा सुरक्षा चाहता है, तो ऑस्ट्रियाई रियल एस्टेट में निवेश करना एक बेहतर विकल्प है। अगर सांस्कृतिक विविधता, समुद्र तक पहुँच, विकसित पर्यटन बुनियादी ढाँचा और जीवंत जीवनशैली आपकी प्राथमिकताएँ हैं, तो फ्रांस सबसे अच्छा विकल्प है।

फ्रांसीसी बाजार न केवल निवेशकों के लिए, बल्कि उच्च गुणवत्ता वाला जीवन चाहने वालों के लिए भी रुचिकर है।

राजनीतिक या आर्थिक अस्थिरता वाले देशों के नागरिकों के लिए, फ्रांस में अचल संपत्ति खरीदना पूँजी और परिवार की सुरक्षा का एक ज़रिया बन जाता है। सबसे ज़्यादा आशाजनक क्षेत्र पेरिस, कोट डी'ज़ूर और बोर्डो हैं: यहाँ तरलता ज़्यादा है और पुनर्विक्रय दरें काफ़ी तेज़ हैं।

सेवानिवृत्त लोग दक्षिणी क्षेत्रों को उनके सुहावने मौसम, उच्च-गुणवत्ता वाली स्वास्थ्य सेवा और आरामदायक जीवन शैली के लिए चुनते हैं। फ्रांस में किफायती घर खरीदते समय, चिकित्सा केंद्रों और परिवहन सुविधाओं की निकटता पर विचार करना महत्वपूर्ण है।

डिजिटल खानाबदोश और उद्यमी फ्रांस की अच्छी तरह से विकसित इंटरनेट अवसंरचना, सहकर्मी स्थानों और सुविधाजनक अंतर्राष्ट्रीय कनेक्शनों के लिए सराहना करते हैं। ल्योन और टूलूज़ जैसे मध्यम आकार के शहर ऐसी जीवनशैली के लिए आदर्श हैं।

उदाहरण के लिए, मेरे एक ग्राहक, जो संयुक्त राज्य अमेरिका का एक उद्यमी है, ने ल्योन में €350,000 में एक अपार्टमेंट खरीदा है। वह फ्रांस में रहने के साथ-साथ घर से काम भी करता है और पर्यटन सीज़न के दौरान उस संपत्ति को किराए पर देता है, जिससे उसकी आय और बढ़ जाती है।

फ्रांस अपनी जीवनशैली और रियल एस्टेट की तरलता से आकर्षित करता है, जबकि ऑस्ट्रिया अपनी स्थिरता और रूढ़िवादी बाज़ार से आकर्षित करता है। सक्रिय निवेश और किराये के अवसरों की तलाश करने वालों के लिए, फ्रांस एक बेहतरीन विकल्प है। सबसे सुरक्षित और सबसे विश्वसनीय निवेश की तलाश करने वालों के लिए, ऑस्ट्रिया सबसे अच्छा विकल्प है।

फ़्रांस में रियल एस्टेट के लेन-देन से बाहर निकलने के लिए विशेष ध्यान देने की ज़रूरत होती है। यह उन लोगों के लिए ख़ास तौर पर सच है जो टैक्स अनुकूलन की योजना बना रहे हैं या संपत्ति रिश्तेदारों को हस्तांतरित कर रहे हैं। बिक्री के नियमों को समझने से आप अप्रत्याशित खर्चों से बच सकते हैं और अपनी आय को यथासंभव सुरक्षित रख सकते हैं।

फ्रांसीसी कानून के अनुसार, स्वामित्व के 22 साल बाद ही पूंजीगत लाभ कर से पूरी छूट मिलती है। तब तक, कर की दर 19% और 17.2% सामाजिक सुरक्षा अंशदान है। इससे कुल लाभ का 36.2% कर भार पड़ता है।

कर अनुकूलन के प्रभावी तरीकों में से एक है परिवार के सदस्यों को संपत्ति का हस्तांतरण (बिक्री या विरासत)।

एक व्यावहारिक उदाहरण: निवेशकों के एक परिवार ने बोर्डो में एक अपार्टमेंट अपने बच्चों के नाम कर दिया। नतीजतन, वे बाद की बिक्री पर पूरा पूंजीगत लाभ कर चुकाने से बच गए, जिससे कुल खर्च कम हो गया।

प्रमुख फ्रांसीसी शहरों—पेरिस, ल्योन, बोर्डो और कोट डी'ज़ूर—में बाज़ार काफ़ी तरल बना हुआ है। इन इलाकों में संपत्तियाँ उच्च माँग के कारण तेज़ी से बिक जाती हैं। वहीं, ग्रामीण इलाकों और छोटे शहरों में, बिक्री में कई महीनों से लेकर एक साल तक का समय लग सकता है।

पेरिस में एक अपार्टमेंट बेचने में आमतौर पर 3-6 महीने लगते हैं। पर्यटन क्षेत्रों में यह अवधि बढ़कर 9 महीने हो जाती है, और गांवों और प्रांतीय कस्बों में, पुनर्विक्रय में छह महीने से एक साल तक का समय लग सकता है।

अचल संपत्ति बेचने से निवास की स्थिति पर सीधा असर नहीं पड़ता। हालाँकि, पासपोर्ट टैलेंट या वीएलएस-टीएस विजिटर योजनाओं का उपयोग करते समय, वित्तीय क्षमता प्रदर्शित करने के लिए संपत्ति बनाए रखना या आय साबित करना महत्वपूर्ण है।

ऑस्ट्रिया में, निवेश से बाहर निकलने की प्रक्रिया आम तौर पर सरल होती है। पूंजीगत लाभ कर कम होता है, संपत्तियाँ ज़्यादा तरल होती हैं, पुनर्विक्रय अवधि कम होती है, और उत्तराधिकार एवं संपत्ति हस्तांतरण कर फ्रांस की तुलना में कम जटिल होते हैं।

पिछले कुछ वर्षों में, मैंने फ्रांस में दर्जनों लेन-देन संभाले हैं: पेरिस के छोटे अपार्टमेंट से लेकर कोट डी'ज़ूर के आलीशान विला और ग्रामीण इलाकों के कंट्री हाउस तक। अनुभव बताता है कि निवेश की सफलता, सबसे बढ़कर, पूरी तरह से जाँच-पड़ताल पर निर्भर करती है।

मैं हमेशा कॉम्प्रोमिस डे वेंटे और एक्ट डे वेंटे दस्तावेज़ों पर विशेष ध्यान देता हूँ। यह सुनिश्चित करना ज़रूरी है कि कोई बकाया कर या उपयोगिता बिल न हो, और ज़मीन की स्थिति, किराये की पाबंदियों और किसी भी तरह के भार की जाँच करना भी ज़रूरी है। यह तरीका ग्राहक को खरीदारी के बाद किसी भी अप्रिय आश्चर्य से बचाता है।

मेरा मानना ​​है कि सर्वोत्तम रणनीति विविधीकरण है: ऑस्ट्रिया में स्थिर निवेश और फ्रांस में अधिक लाभदायक परियोजनाओं का संयोजन। उदाहरण के लिए, पोर्टफोलियो का एक हिस्सा वियना में हो सकता है, जहाँ बाजार विश्वसनीय और पूर्वानुमानित है, जबकि दूसरा हिस्सा पेरिस या कोटे डी'ज़ूर में हो सकता है, जहाँ पूंजी वृद्धि की संभावना है और आय को एक प्रतिष्ठित जीवनशैली के साथ जोड़ने का अवसर है।

अगर मैं अपनी व्यक्तिगत प्राथमिकताओं पर विचार करूँ, तो मैं पूँजी संरक्षण और आरामदायक जीवन के लिए फ्रांस और स्थिरता व सुरक्षा के लिए ऑस्ट्रिया को चुनूँगा। यह संतुलन निवेशकों को आय और आराम दोनों प्रदान करता है।

फ़्रांस में अचल संपत्ति खरीदना उन निवेशकों के लिए उपयुक्त है जो आय, तरलता और एक बेहतरीन जीवनशैली का संयोजन चाहते हैं। पेरिस, कोटे डी'ज़ूर या यहाँ तक कि एक छोटा सा गाँव भी आपके लक्ष्यों के आधार पर एक लाभदायक निवेश हो सकता है।

सुरक्षा और पूर्वानुमान की चाह रखने वालों के लिए ऑस्ट्रिया एक बेहतरीन विकल्प है। यहाँ जोखिम कम हैं, कर प्रणाली सरल है, और संपत्ति अधिकारों की सुरक्षा का स्तर उच्च है।

किसी लेनदेन को पूरा करने से पहले, दस्तावेजों के पूरे पैकेज की अग्रिम जांच करना बेहद महत्वपूर्ण है: बिक्री समझौता, बिक्री अधिनियम, साथ ही प्रचार सेवा के साथ पंजीकरण।

मांग की संरचना को समझना भी उतना ही महत्वपूर्ण है: स्थानीय निवासियों और विदेशी निवेशकों दोनों की रुचि का संयोजन किसी संपत्ति की तरलता और निवेश की स्थिरता में एक प्रमुख कारक है।

2030 का दृष्टिकोण : आने वाले वर्षों में फ़्रांसीसी बाज़ार में क्रमिक वृद्धि देखने को मिलेगी। प्रमुख रुझानों में नए कर और ऊर्जा दक्षता संबंधी ज़रूरतें, निवेश पर सरकारी निगरानी में वृद्धि, प्रीमियम संपत्तियों में बढ़ती रुचि और क्षेत्रीय केंद्रों का सक्रिय विकास शामिल हैं।

आज फ्रांस में घर खरीदने पर विचार कर रहे निवेशक भविष्य में बढ़ती कीमतों और कर प्रणाली में बदलाव का लाभ उठा सकेंगे।

1. लक्ष्य को परिभाषित करना

• आवास: रहने, किराये पर देने या पुनर्विक्रय के लिए।
• अल्पकालिक या दीर्घकालिक निवेश.
• वित्त: बजट और अपेक्षित लाभप्रदता की गणना।

2. कानूनी पक्ष

• संपत्ति की कानूनी स्थिति की जांच करना: कैडस्ट्रल रजिस्टर, ऋण और भार की अनुपस्थिति।
• विदेशियों के लिए शर्तें: यूक्रेन और सीआईएस के नागरिकों के लिए कोई प्रतिबंध नहीं हैं, लेकिन प्रक्रिया अधिक जटिल है।
• प्रारंभिक समझौता (कॉम्प्रोमिस डे वेंटे) और 5-10% की जमा राशि।
• नोटरी (नोटेयर) की आवश्यकता है।

3. वित्त और कर

खरीदते समय:

• नोटरी शुल्क और कर्तव्य - लगभग 7-8% (द्वितीयक बाजार)।
• वैट (टीवीए) 20% - नई इमारतें खरीदते समय।

वार्षिक:

• कर ऋण - संपत्ति कर।
• आवास कर - निवास पर कर (निवासियों के लिए समाप्त, लेकिन दूसरे घरों पर लागू)।
• विदेशियों के लिए बंधक: आमतौर पर लागत का 70-80% तक।

4. स्थान और बाजार

• पेरिस: उच्च कीमत, स्थिर वृद्धि, किराये की उपज 2-3%।
• कोटे डी'ज़ूर: उच्च तरलता, पर्यटक मांग।
• ल्योन, बोर्डो, नैनटेस: मूल्य और लाभप्रदता का संतुलन।
• स्की रिसॉर्ट: उच्च मौसमी मांग.

5. प्रबंधन और किराया

• वितरण: स्वतंत्र रूप से या किसी एजेंसी के माध्यम से।
• किराया कराधान:
  • रेजीम रील - खर्चों का लेखा-जोखा।
  • माइक्रो-फोन्सिएर / माइक्रो-बीआईसी - निश्चित कटौती।
• अनिवार्य गृह बीमा ( आश्वासन आवास )।

6. वस्तु की जाँच करना

• निदान: डीपीई (ऊर्जा दक्षता), एस्बेस्टस, सीसा, आदि।
• इमारत की स्थिति (विशेषकर पुराने मकानों की)।
• उपयोगिता लागत (स्वामित्व शुल्क)।

7. निवेश से बाहर निकलना

• 22 वर्ष के स्वामित्व के बाद पूंजीगत लाभ कर कम हो जाता है।
• एससीआई ( सोसाइटी सिविल इम्मोबिलियर ) के माध्यम से पंजीकरण - कर और विरासत अनुकूलन।

1. €500,000 वाला निवेशक

उद्देश्य: अल्पकालिक किराये से स्थिर आय प्राप्त करना और पूंजी को संरक्षित करना।

मुझे क्या मिला: पेरिस के बीचों-बीच 80 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट। इसमें तीन बेडरूम हैं, आधुनिक तरीके से रेनोवेट किया गया है, और यह Airbnb पर किराए पर देने के लिए तैयार है।

नतीजा: औसतन 4-5% प्रति वर्ष की दर से लाभ हुआ। प्रमुख स्थान ने किरायेदारों के निरंतर प्रवाह को सुनिश्चित किया, और मध्य पेरिस की उच्च तरलता ने निवेशक को केवल तीन वर्षों के बाद ही 15% मूल्य वृद्धि के साथ संपत्ति को फिर से बेचने की अनुमति दी।

2. €300,000 वाला पेंशनभोगी

लक्ष्य: सेवानिवृत्ति में आरामदायक जीवन और निवेशित धन की सुरक्षा।

मुझे क्या मिला: एक शांत प्रोवेनकल गांव के शांत क्षेत्र में एक छोटा सा घर जिसमें दो बेडरूम और एक निजी बगीचा था।

नतीजा: उपयोगिता लागत न्यूनतम थी - लगभग €200 प्रति माह। इमारत को गर्मियों के मौसम में पड़ोसियों या पर्यटकों को लंबी अवधि के लिए किराए पर देने का भी मौका मिला (जिससे 3% रिटर्न मिला)। पाँच वर्षों में, संपत्ति का मूल्य 10% बढ़ गया।

3. €500,000 वाले बच्चों वाले परिवार

उद्देश्य: आवास, बच्चों की शिक्षा और निवेश।

मुझे क्या मिला: ल्योन में एक 3-कमरे का अपार्टमेंट, अच्छे स्कूलों और विश्वविद्यालयों के करीब, अच्छी तरह से विकसित बुनियादी ढांचा, पार्किंग।

नतीजा: परिवार को सरकारी और निजी स्कूलों की सुविधा के साथ आरामदायक आवास मिला। अपार्टमेंट लगातार लंबी अवधि के लिए किराए पर दिया गया, जिससे लगभग 3.5% वार्षिक लाभ हुआ। इसके अलावा, संपत्ति का मूल्य चार वर्षों में 12% बढ़ गया, जो उनकी चुनी हुई रणनीति की सफलता की पुष्टि करता है।