टायरॉल में संपत्ति कैसे खरीदें - कीमतों और प्रक्रियाओं के बारे में विस्तृत जानकारी

टायरॉल ऑस्ट्रिया का एक अल्पाइन क्षेत्र है, जहां 2024 में घरों की औसत कीमत 4,727 यूरो प्रति वर्ग मीटर से अधिक थी। अपने मनमोहक पर्वतीय परिदृश्यों, विकसित स्की रिसॉर्ट बुनियादी ढांचे और उच्च गुणवत्ता वाले जीवन के लिए प्रसिद्ध यह क्षेत्र घर खरीदने वालों और निवेशकों दोनों के बीच लोकप्रिय है।.

हाल के वर्षों में, टायरोलियन रियल एस्टेट में रुचि बढ़ रही है, जिसका कारण स्थिर मांग (विशेष रूप से ढलान वाले अपार्टमेंट की) और कीमतों में वृद्धि की संभावना है। हालांकि, इस क्षेत्र के बाजार की अपनी अनूठी विशेषताएं हैं, जिनमें सीमित भूमि संसाधन से लेकर अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के लिए विशेष कानूनी नियम शामिल हैं।.

इस लेख में, हम टायरॉल में अपार्टमेंट, घर, शैले या जमीन खरीदने से जुड़े सभी चरणों को कवर करेंगे - कीमतों और स्थानों से लेकर कानूनी और वित्तीय पहलुओं तक - ताकि यदि आप ऑस्ट्रिया, विशेष रूप से टायरॉल में संपत्ति खरीदने , तो

टायरोलियन रियल एस्टेट बाजार में संपत्तियों की एक विस्तृत श्रृंखला उपलब्ध है - शहरों और पहाड़ी क्षेत्रों में छोटे स्टूडियो और दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट से लेकर रिसॉर्ट्स के पास विशाल शैले और निजी घर, साथ ही विशिष्ट विला और प्रीमियम अपार्टमेंट तक।.

यहां पुराने भवनों ("अल्टबाउ") में स्थित पुनर्विक्रय अपार्टमेंट और आधुनिक सुविधाओं से सुसज्जित नए कॉन्डोमिनियम ("Neubau") दोनों ही उपलब्ध हैं।.

कई घर पारंपरिक अल्पाइन शैली में लकड़ी की सजावट के साथ बने हैं - यही शैले खरीदारों को आकर्षित करते हैं। पर्यटकों को किराए पर देने के लिए अपार्टमेंट की योजनाएं भी उपलब्ध हैं (जिनमें प्रबंधन कंपनियों द्वारा संचालित योजनाएं भी शामिल हैं) और बाजार में कॉटेज बिक्री के लिए उपलब्ध हैं।.

अपार्टमेंट। विभिन्न प्रकार के अपार्टमेंट उपलब्ध हैं, एक कमरे के स्टूडियो से लेकर बड़े लॉफ्ट तक। शहरों (इंसब्रुक, कुफस्टीन) में ऊंची इमारतों में मानक अपार्टमेंट अधिक हैं, जबकि रिसॉर्ट्स (किट्ज़बुहेल, लैंडेक) स्कीयरों के लिए कॉम्पैक्ट अपार्टमेंट प्रदान करते हैं।

निजी मकान और शैले। ज़मीन पर बने एकल और अर्ध-पृथक मकान, जिनमें अक्सर बगीचा और गैरेज होता है। शैले आमतौर पर पहाड़ों के करीब, कभी-कभी दूरदराज के पहाड़ी गांवों में बनाए जाते हैं। ये संपत्तियां निजता और विशालता प्रदान करती हैं, लेकिन अक्सर इनके रखरखाव में काफी खर्च आता है (हीटिंग, बर्फ हटाना आदि)।

आलीशान विला और अपार्टमेंट। आल्प्स पर्वत श्रृंखलाओं के मनोरम दृश्यों वाले आलीशान बंगले, साथ ही उच्च श्रेणी के पेंटहाउस, अक्सर प्रतिष्ठित स्थानों (इंसब्रुक, किट्ज़बुहेल, सेंट जोहान इन टिरोल) में पाए जाते हैं। ऐसी संपत्तियों की कीमत लाखों यूरो होती है और ये मुख्य रूप से धनी ग्राहकों या प्रतिष्ठित निवेशों के लिए होती हैं।

ज़मीन की कमी है, जिसके कारण आवासीय भूखंड दुर्लभ और महंगे हैं। खरीदारों को ज़मीन के निर्धारित उपयोग (बौज़ोन), भवन निर्माण परमिट की उपलब्धता और संघीय/स्थानीय नियोजन आवश्यकताओं की जांच करनी चाहिए।

टायरॉल में संपत्ति की कीमतें पारंपरिक रूप से ऑस्ट्रिया के औसत से अधिक हैं: 2024 में, यहां एक अपार्टमेंट की औसत कीमत लगभग €4,727 प्रति वर्ग मीटर थी (यह उच्चतम स्तर 2022 में लगभग €5,195/वर्ग मीटर तक पहुंच गया था, जिसके बाद कीमतों में समायोजन हुआ)।

एकल-परिवार वाले घरों की कीमतें पहले कम थीं (प्रति वर्ग मीटर कई हजार यूरो), लेकिन हाल के वर्षों में इनमें काफी वृद्धि हुई है। उदाहरण के लिए, 2022 के बाजार अनुमानों के अनुसार, एकल-परिवार वाले घर की औसत कीमत लगभग €4,660 प्रति वर्ग मीटर थी।.

यह डेटा टायरोलियन रियल एस्टेट बाजार के विश्लेषणात्मक समीक्षाओं से लिया गया है; कृपया ध्यान दें कि संपत्ति की स्थिति और सटीक स्थान के आधार पर वास्तविक कीमतें भिन्न हो सकती हैं।.

इस क्षेत्र में मांग और कीमतों में असमान वृद्धि हो रही है। स्की रिसॉर्ट और बड़े शहरों के पास की संपत्तियों की मांग सबसे अधिक है। 2016 से 2022 तक, अपार्टमेंट की कीमतों में लगभग 60% की वृद्धि हुई (2,850 यूरो से बढ़कर 4,573 यूरो प्रति वर्ग मीटर हो गई), जबकि निजी घरों की कीमतों में लगभग 93% की वृद्धि हुई।

हालांकि, 2023-2024 तक, उच्च ऋण दरों के कारण विकास धीमा हो गया: स्टैटिस्टिक ऑस्ट्रिया के अनुसार , 2023 में, ऑस्ट्रिया में आवास की कीमतें 2010 के बाद पहली बार 2.6% गिर गईं (मुख्य रूप से मौजूदा आवास के कारण)।

टायरॉल में भी यही प्रवृत्ति देखने को मिलती है: 2022 में चरम पर पहुंचने के बाद कीमतें स्थिर हो गई हैं। उदाहरण के लिए, अपार्टमेंट की कीमतों में 2024 में मामूली समायोजन हुआ है, जबकि जमीन की कीमतें स्थिर होने के बावजूद ऊंची बनी हुई हैं (2024 में टायरॉल का औसत मूल्य €414/m² है, जो 2016 के स्तर से दोगुने से भी अधिक है)।.

मौसमी बदलाव भी इसमें अहम भूमिका निभाते हैं। खरीदारों की गतिविधि आमतौर पर गर्मियों और पतझड़ के मौसम में (सर्दियों के मौसम से पहले) बढ़ जाती है, जिससे कभी-कभी कीमतें बढ़ जाती हैं, खासकर लोकप्रिय स्की क्षेत्रों के पास की संपत्तियों की। दूसरी ओर, सर्दियों में छुट्टियों और मौसम की स्थितियों के कारण गतिविधि कम हो सकती है।

स्थान एक महत्वपूर्ण कारक है। विकसित बुनियादी ढांचा (सड़कें, स्कूल, अस्पताल) और स्की ढलानों या पर्यटक आकर्षणों से निकटता किसी संपत्ति की कीमत और विपणन क्षमता को सीधे प्रभावित करती है।.

उदाहरण के लिए, इंसब्रुक (टायरोल की राजधानी) अपने विश्वविद्यालय, हवाई अड्डे और परिवहन केंद्रों के लिए प्रसिद्ध है, इसलिए यहां औसत कीमत दूरस्थ घाटियों की तुलना में काफी अधिक है।.

बाजार के आंकड़ों के अनुसार, इंसब्रुक में अपार्टमेंट की औसत कीमत लगभग €5,700 प्रति वर्ग मीटर है, जबकि लैंडेक या लिएन्ज़ जैसे पहाड़ी क्षेत्रों में कीमतें काफी कम हो सकती हैं (€2,000-3,000 प्रति वर्ग मीटर)। इन उच्च कीमतों के पीछे निम्नलिखित कारण हैं:

• पर्यटन आकर्षण। रिसॉर्ट क्षेत्र (किट्ज़बुहेल, अक्साम, मायरहोफेन, आदि) उन खरीदारों को आकर्षित करते हैं जो स्कीइंग की सुविधा के लिए भुगतान करने को तैयार हैं।
• परिवहन की सुगमता। मोटरवे और अंतरराष्ट्रीय मार्गों (उदाहरण के लिए, किर्चबर्ग के पास इंसब्रुक-साल्ज़बर्ग निकास) के निकट होने के कारण यह संपत्ति स्थायी निवास और व्यवसाय दोनों के लिए आकर्षक है।
• बुनियादी ढांचा और सेवाएं। विकसित सामाजिक बुनियादी ढांचे (स्कूल, अस्पताल, दुकानें) वाले क्षेत्र वन्य क्षेत्रों की तुलना में अधिक महंगे होते हैं। शहरी केंद्र आमतौर पर आसपास के क्षेत्रों की तुलना में अधिक महंगे होते हैं।

आप टिरोल में क्षेत्र के अनुसार कीमतों और सुविधाओं की तुलना कर सकते हैं:

कित्ज़बुहेल (बेजर्क कित्ज़बुहेल)। यह सबसे महंगे जिलों में से एक है, जहां शीर्ष रिसॉर्ट्स स्थित हैं। यहां अपार्टमेंट की कीमतें क्षेत्रीय औसत से सैकड़ों यूरो अधिक हैं। यह क्षेत्र निवेशकों के बीच लोकप्रिय है, लेकिन किफायती विकल्प बहुत कम हैं।

इंसब्रुक-लैंड और इंसब्रुक (लैंड और स्टैड)। इंसब्रुक (शहर) - शहर का दर्जा होने के कारण कीमतें अधिक हैं (एक अपार्टमेंट के लिए लगभग €5,760/m²)।

बाहरी इलाके (इंसब्रुक-लैंड) थोड़े सस्ते हैं, लेकिन बड़े पैमाने पर विकास से भी दूर हैं, इसलिए कीमत का स्तर शहर के स्तर के करीब है।

लैंडेक (बेज़िर्क लैंडेक)। ढलानों के पास कई छोटे शहर ("स्की गाँव") हैं, और कीमतें उचित हैं: उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट की औसत कीमत लगभग 3,592 €/m² है।

लिएन्ज़ (बेज़िर्क लिएन्ज़)। टिरोल का सबसे पूर्वी ज़िला, जहाँ अपार्टमेंट की कीमतें कम हैं (लगभग €2,090 प्रति वर्ग मीटर)। लिएन्ज़ में रियल एस्टेट उन लोगों के लिए उपयुक्त है जो क्षेत्र के प्राकृतिक वातावरण को संरक्षित करते हुए किफायती विकल्प तलाश रहे हैं।

श्वाज़ के ज़िले (श्वाज़, कुफ़स्टीन, रेउट्टे, आदि) पर्यटकों के बीच लोकप्रिय हैं और यहाँ अपार्टमेंट की कीमतें औसत हैं। रेउट्टे सबसे कम विकसित है और यहाँ आवास सबसे सस्ता है (अपार्टमेंट लगभग €3,740/m² से शुरू होते हैं), लेकिन यहाँ रोज़गार और सेवा के अवसर भी सीमित हैं।

इस प्रक्रिया की शुरुआत स्थल के चयन से होती है। यहाँ, लक्ष्यों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना महत्वपूर्ण है:

• स्वतंत्र रूप से जीवन व्यतीत करें। शहरों या बड़े कस्बों में अच्छे बुनियादी ढांचे वाले आवास की तलाश करें – जो कार्यस्थल और स्कूलों के नजदीक हो।
• निवेश करें/किराए पर दें। रिसॉर्ट क्षेत्रों या छात्र बस्तियों (इंसब्रुक) पर विचार करें। छोटे अपार्टमेंट या स्की ढलानों के पास के अपार्टमेंट पर्यटकों को अल्पकालिक किराए पर देने के लिए उपयुक्त हैं।
• दूसरा घर (डाचा)। एकांत पहाड़ी स्थानों की तलाश करें, लेकिन पर्यटन की संभावना पर भी विचार करें: डाचा के लिए भी सुलभ पहुंच और आस-पास कुछ दुकानें होना फायदेमंद होता है।

खोज चेकलिस्ट:

• अपने लक्ष्य और बजट निर्धारित करें।.
• पोर्टल और रियल एस्टेट एजेंटों का उपयोग करें, लेकिन फिर व्यक्तिगत रूप से कई संपत्तियों का निरीक्षण करें।.
• उस क्षेत्र के बारे में जानकारी एकत्र करें: किराये की मांग, संपत्ति कर, कोई प्रतिबंध (दूसरा घर बनाने की अनुमति नहीं)।.
• किसी विशेषज्ञ से लेन-देन के समय के बारे में पूछें: कभी-कभी अच्छे प्रस्ताव बाजार से जल्दी गायब हो जाते हैं।.

टायरॉल में खरीद प्रक्रिया ऑस्ट्रियाई राज्य कानून (Grundverkehrsrecht) द्वारा नियंत्रित होती है, और विदेशियों के लिए विस्तृत नियम संघीय राज्य के अनुसार भिन्न हो सकते हैं। गैर-निवासियों के लिए मुख्य विचारणीय बिंदु:

खरीद परमिट (Genehmigung)। यूरोपीय संघ और ईईए के नागरिकों को ऑस्ट्रियाई नागरिक माना जाता है और उन्हें परमिट की आवश्यकता नहीं होती है । गैर-यूरोपीय संघ/ईईए देशों (जैसे, सीआईएस, अमेरिका, आदि) के नागरिकों के लिए, ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदने पर प्रतिबंध लागू होते हैं : अधिकांश मामलों में, लेन-देन को ग्रुंडवेरकेर्सबेहोर्डे (नगरपालिका भूमि अधिग्रहण प्राधिकरण) द्वारा पूर्व-अनुमोदित किया जाना आवश्यक है।

प्रक्रिया: प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद, खरीदार एक आवेदन जमा करता है; आमतौर पर कुछ हफ्तों के भीतर निर्णय ले लिया जाता है।.

विधायी परिवर्तन। 2024 में, टिरोल में स्थानीय भूमि हस्तांतरण कानून में संशोधन को अपनाया गया, जिसमें विशेष रूप से भूमि और कृषि अचल संपत्ति से संबंधित लेनदेन के लिए नए नियंत्रण और प्रतिबंध पेश किए गए।

नवीनतम जानकारी से अवगत रहें: मेरा सुझाव है कि आप किसी भी बदलाव के बारे में सूचित रहने के लिए लैंड टिरोल के आधिकारिक प्रकाशनों को पढ़ें या किसी वकील से परामर्श करें।.

आवश्यक दस्तावेज़। अनिवार्य दस्तावेज़ों में पासपोर्ट, ऑस्ट्रिया में कर पहचान संख्या (Steuernummer), वर्तमान निवास का प्रमाण, भूमि रजिस्ट्री से प्राप्त प्रमाण पत्र (Liegenschaftskataster) और भूमि भूखंड पहचान संख्या (KG, Grundbuchnummer) शामिल हैं। विक्रेता स्वामित्व प्रमाण पत्र (Grundbuchauszug) प्रदान करता है।

अधिकांशतः, यह लेन-देन नोटरी के समक्ष होता है: आपको पावर ऑफ अटॉर्नी (यदि कोई प्रतिनिधि कार्य कर रहा है), पूर्व खरीद समझौता आदि की आवश्यकता होगी।.

संपत्ति की कानूनी स्थिति का सत्यापन करना। बातचीत के दौरान स्थानीय वकील या नोटरी की सेवाएं लेना उचित रहेगा: वे संपत्ति पर किसी प्रकार के भार, ऋण या लंबित मुकदमों की अनुपस्थिति के साथ-साथ पंजीकृत रिकॉर्ड और अनुबंध के कानूनी स्वरूप की सटीकता का सत्यापन करेंगे।

उदाहरण के लिए, मैं हमेशा एक वकील से यह जांच करने के लिए कहता हूं कि क्या संपत्ति को भूमि पंजीकरण की मंजूरी मिली हुई है और क्या यह एक "छुट्टी का निवास" है, जिसकी खरीद प्रतिबंधों के अधीन हो सकती है।.

ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति खरीदने में संपत्ति की खरीद कीमत के अलावा कई अनिवार्य खर्च शामिल होते हैं। इनमें से मुख्य खर्च इस प्रकार हैं:

• रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स (ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर)। खरीद मूल्य का 3.5%।
• पंजीकरण शुल्क (Eintragungsgebühr)। भूमि रजिस्टर में अधिकार दर्ज करते समय भुगतान किया जाने वाला भूमि मूल्य (Einheitswert) या बाजार मूल्य का 1.1%।
• नोटरी शुल्क। लेनदेन की लागत का लगभग 1-2%, जो लेनदेन की जटिलता और नोटरी के शुल्क पर निर्भर करता है।
• रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन। आमतौर पर, यह खरीद मूल्य का 3% + 20% वैट तक होता है (खरीदार द्वारा भुगतान किया जाता है), लेकिन यह शुल्क सशर्त या मिश्रित हो सकता है (यदि निर्दिष्ट हो तो आधा विक्रेता द्वारा भुगतान किया जाता है)।
• अन्य खर्चों में संपत्ति का मूल्यांकन, दस्तावेज़ अनुवाद, बीमा (गिरवी के लिए बैंक बीमा) और वार्षिक संपत्ति कर (ग्रुंडस्टेयर) शामिल हो सकते हैं - जो आमतौर पर कम होता है, संपत्ति के आकार और स्थान पर आधारित होता है, और मालिक से सालाना वसूला जाता है।

संपत्ति खरीदते समय, छिपे हुए खर्चे कुल खरीद मूल्य के लगभग 9-11% तक होते हैं। ऋण लेते समय, कम से कम 20-30% डाउन पेमेंट शामिल करने की सलाह दी जाती है (ऑस्ट्रिया में, मॉर्टगेज अक्सर खरीद मूल्य के 70-80% तक जारी किए जाते हैं)।.

आपको भविष्य के मासिक खर्चों पर भी विचार करने की आवश्यकता है: उपयोगिता बिल (हीटिंग, पानी, बर्फ हटाने आदि), गृह बीमा और संभवतः कॉन्डोमिनियम शुल्क (नए घरों के लिए)।

खरीदारी करते समय खर्चों के वितरण का उदाहरण (लगभग):

अपनी खरीदारी के लिए वित्तपोषण हेतु विदेशी खरीदार ऑस्ट्रियाई या अंतर्राष्ट्रीय बैंकों से संपर्क कर सकते हैं। यूरोपीय नागरिकों को आमतौर पर ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान ही शर्तें प्रदान की जाती हैं।.

यदि आप गृह ऋण लेने की योजना बना रहे हैं, तो बैंक से पहले ही स्वीकार्य ऋण शर्तों और आवश्यकताओं के बारे में जानकारी प्राप्त कर लें ( 2022 में लागू किए गए नए FMA मानकों )। साथ ही, भविष्य में यूरो की विनिमय दर और ब्याज दरों पर भी विचार करें, क्योंकि ये आपके निवेश की लाभप्रदता को प्रभावित करते हैं।

जैसा कि उल्लेख किया गया है, मुख्य कानूनी आवश्यकता गैर-निवासियों के लिए अधिकारियों से अनुमति (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) प्राप्त करना है जो यूरोपीय संघ/ईईए के नागरिक नहीं हैं। इस मामले में:

• यूरोपीय संघ/ईईए के नागरिकों को ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान माना जाता है और वे बिना किसी अतिरिक्त अनुमोदन के स्वतंत्र रूप से संपत्ति खरीद सकते हैं (हालांकि कभी-कभी लेनदेन के बारे में स्थानीय प्रशासन को सूचित करना आवश्यक होता है)।
• तीसरे देश के नागरिकों को अधिग्रहण के लिए लगभग हमेशा आवेदन जमा करना होता है। प्रक्रिया प्रत्येक मामले के लिए अलग-अलग होती है - उन्हें खरीद के उद्देश्य (जैसे, व्यक्तिगत निवास या निवेश) को स्पष्ट करना होगा और अतिरिक्त दस्तावेज (वित्तीय विवरण, बायोडाटा) प्रदान करने होंगे।

1 जनवरी, 2023 को एक नया कानून , जिससे विदेशी खरीद पर नियंत्रण और सख्त हो गया है। अब यदि लेन-देन क्षेत्र के सर्वोत्तम हित में नहीं है (उदाहरण के लिए, यदि संपत्ति मुख्य रूप से पर्यटन के लिए है या यदि खरीदार ऑस्ट्रिया में स्थायी रूप से निवास नहीं करता है) तो अनुमति देने से इनकार किया जा सकता है।

इसलिए, सीआईएस या अन्य "तीसरे देशों" के नागरिकों के लिए पहले से ही पेशेवर सलाह लेना महत्वपूर्ण है। खरीद की "सामाजिक आवश्यकता" या "आर्थिक लाभ" के लिए ठोस तर्क प्रस्तुत करना आवश्यक है।.

कभी-कभी, खरीदार के "तीसरे देश" से होने पर भी अनुमति की आवश्यकता नहीं होती है : द्विपक्षीय समझौते (उदाहरण के लिए, स्विट्जरलैंड या लिकटेंस्टीन के साथ) या विशिष्ट लाभ (पत्नी/पति का नाम बदलकर ऑस्ट्रियाई नागरिकता में बदलना) मौजूद होते हैं। हालांकि, लेन-देन से पहले इन विवरणों को स्पष्ट कर लेना सबसे अच्छा है।

धोखाधड़ी और कानूनी समस्याओं से बचने के लिए, सुनिश्चित करें कि आपके पास निम्नलिखित चीजें हों:

नोटरी। ऑस्ट्रिया में लेन-देन नोटरी (नोटार) के माध्यम से संपन्न होते हैं। इससे कानूनी अखंडता सुनिश्चित होती है: नोटरी स्वामित्व अधिकारों और अनुबंध की वैधता का सत्यापन करता है। अचल संपत्ति के क्षेत्र में अनुभवी नोटरी का चयन करना महत्वपूर्ण है।

कानूनी सहायता। मैं आपको वकील या रियल एस्टेट सलाहकार की सेवाएं लेने की सलाह देता हूं, खासकर यदि आप जर्मन भाषा नहीं बोलते हैं। वे दस्तावेज़ तैयार करने और उनका अनुवाद करने, विक्रेता के दायित्वों की पुष्टि करने और परमिट आवेदन तैयार करने में आपकी सहायता कर सकते हैं।

लेनदेन बीमा। आप जोखिम बीमा (ट्रेउहैंडवेरिनबारुंग या एस्क्रो) पर विचार कर सकते हैं, जिसमें सभी स्वीकृतियाँ प्राप्त होने तक धनराशि किसी तीसरे पक्ष के पास सुरक्षित रखी जाती है। इससे आपको लेनदेन के समापन चरण के दौरान रद्द होने की स्थिति में धन हानि से सुरक्षा मिलेगी।

धोखाधड़ी वाली योजनाओं से सावधान रहें। ऐसी योजनाओं में आम तौर पर "दोहरी बिक्री" (एक ही संपत्ति को एक साथ दो खरीदारों को बेचना) या "गिरवी रखी संपत्ति की बिक्री" (विक्रेता का पंजीकरण नहीं हुआ है) शामिल होती हैं। हमेशा भूमि रजिस्टर (Grundbuchauszug) से हाल ही का रिकॉर्ड मांगें और संबंधित पक्षों के नामों की पुष्टि करें।

खरीददारी के बाद, विदेशियों के लिए उपयोग के नियमों का पालन करना महत्वपूर्ण है:

दूसरा घर (ज़्विटवोहंसित्ज़)। जैसा कि पहले ही बताया गया है, खरीदी गई संपत्ति आपका प्राथमिक या "कार्यालय" निवास होना चाहिए (उदाहरण के लिए, यदि आप अस्थायी रूप से टिरोल में अध्ययन या काम कर रहे हैं), अन्यथा इसे अवैध दूसरा घर माना जा सकता है।

डॉक्टरों और शिक्षकों को कभी-कभी छूट दी जाती है। किसी भी स्थिति में, सुनिश्चित करें कि आपने निवास संबंधी सभी घोषणाएँ पूरी कर ली हैं और आप "वरीयता प्राप्त नगरपालिकाओं" (Vorbehaltsgemeinden) के प्रतिबंधों के अंतर्गत नहीं आते हैं, जहाँ नए दूसरे घर बनाना पूरी तरह से प्रतिबंधित है।.

किराये पर देना। विदेशी नागरिक अपनी संपत्ति किराये पर दे सकते हैं। हालांकि, यदि संपत्ति को "फ्रीज़िटवोहंसित्ज़" (छुट्टी का निवास) माना जाता है, तो नगरपालिका के नियम अल्पकालिक किराये (जैसे कि Airbnb) पर प्रतिबंध लगा सकते हैं। किराये पर देने से पहले, स्थानीय नियमों की जांच करें और लागू पर्यटक शुल्क का भुगतान करें।

उत्तराधिकार और पुनर्विक्रय। विदेशियों को ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान उत्तराधिकार अधिकार प्राप्त हैं। यदि आप बाद में संपत्ति को पुनर्विक्रय करना चाहते हैं, तो वही प्रक्रिया लागू होती है (मुख्य रूप से नोटरी के माध्यम से बिक्री)।

अनुबंध की शर्तों के आधार पर, आपको करों का एक हिस्सा वापस करना पड़ सकता है या नया भूमि मूल्यांकन करवाना पड़ सकता है, लेकिन ये विवरण आमतौर पर पुनर्विक्रय पर स्वचालित रूप से हल हो जाते हैं।.

नियमित निगरानी। यदि आप वहां स्थायी रूप से नहीं रहते हैं, तो अपनी संपत्ति की देखरेख के लिए किसी प्रबंधन कंपनी या भरोसेमंद व्यक्ति को नियुक्त करना उचित होगा: संपत्ति की स्थिति की जांच करना, उपयोगिता बिलों का भुगतान करना, बर्फ हटाना आदि। इससे आपकी संपत्ति सुरक्षित रहेगी और किसी भी प्रकार की समस्या से बचा जा सकेगा।

अपार्टमेंट कई प्रकार के होते हैं, जिनमें एक बेडरूम से लेकर चार बेडरूम तक के अपार्टमेंट शामिल हैं, जो ऊंची इमारतों या टाउनहाउस में स्थित होते हैं, और उनमें बालकनी हो भी सकती है और नहीं भी। नए अपार्टमेंट अक्सर पार्किंग और लिफ्ट वाले कॉम्प्लेक्स में बनाए जाते हैं; मौजूदा यूनिटें पुरानी हैं, लेकिन कभी-कभी उनमें कुछ खास विशेषताएं होती हैं (जैसे लकड़ी के बीम, एंटीक फिनिश)।

ध्यान रखें कि नई इमारतों में कीमतें आमतौर पर अधिक होती हैं (निवेशक आधुनिक सुविधाओं के लिए भुगतान करते हैं), जबकि पुनर्विक्रय संपत्तियां सस्ती होती हैं लेकिन उनमें नवीनीकरण की आवश्यकता हो सकती है।.

मूल्य और लक्षित दर्शक:

• युवा जोड़ों या छात्रों के लिए, स्टूडियो और एक कमरे के अपार्टमेंट आकर्षक होते हैं (वर्तमान में इंसब्रुक में इनकी कीमत लगभग 4000-5000 यूरो/वर्ग मीटर है)।.
• विशेषकर उपनगरों या क्षेत्रीय केंद्रों में स्थित विशाल 2-3 कमरों वाले अपार्टमेंट परिवारों के लिए अधिक उपयुक्त होते हैं (लगभग €3,500/m²)।.
• रिसॉर्ट्स के पास स्थित अपार्टमेंट (उदाहरण के लिए, किट्ज़बुहेल में) उन निवेशकों या परिवारों द्वारा चुने जाते हैं जो पहाड़ों के दृश्य के लिए भुगतान करने को तैयार हैं।.
• यदि आप पर्यटकों को अपना आवास किराए पर देना चाहते हैं, तो लोकप्रिय स्थानों में कॉम्पैक्ट यूनिट्स का चयन करना सबसे अच्छा है (बेशक, द्वितीयक आवास संबंधी कानूनों को ध्यान में रखते हुए)।.

फायदे: अपार्टमेंट आमतौर पर घरों की तुलना में प्रति वर्ग मीटर सस्ते होते हैं, उनका रखरखाव आसान होता है और उन्हें किराए पर देना भी आसान होता है (मिट्टी, बर्फ आदि को साफ करने का कोई खर्च नहीं होता)।

नकारात्मक पक्ष: कम गोपनीयता, उपयोगिता लागत (घर का प्रबंधन, नवीनीकरण) और अक्सर शहर के केंद्र में अधिक कीमतें।

एक निजी घर या शैले जमीन पर बनी एक बड़ी संपत्ति होती है।.

फायदे: अधिक जगह और निजता, निजी बगीचा/गैरेज, और व्यक्तिगत विशिष्टता। ये घर अक्सर उच्च गुणवत्ता वाली सामग्रियों (पत्थर, ठोस लकड़ी) से बने होते हैं, गर्मी को अच्छी तरह से बनाए रखते हैं (पहाड़ों में यह महत्वपूर्ण है), और आल्प्स पर्वत श्रृंखला की पृष्ठभूमि में आलीशान दिखते हैं।

नुकसान: कीमत और रखरखाव। घर बनाने में हीटिंग, छत की मरम्मत, सर्दियों में बर्फ हटाने आदि में काफी निवेश करना पड़ता है। साथ ही, परमिट की भी जांच करनी होगी: कुछ क्षेत्रों में नए शैले (खासकर संरक्षित क्षेत्रों में) का निर्माण प्रतिबंधित है।

यदि आप अपना घर किराए पर देने की योजना बना रहे हैं (जिसमें Airbnb पर किराए पर देना भी शामिल है), तो कृपया ध्यान दें कि ऑस्ट्रियाई कानून अल्पकालिक किराये (Zweitwohnsitz limits) को प्रतिबंधित कर सकता है।.

खरीद संबंधी विचार: विला या मकान के लिए भी भूमि हस्तांतरण प्रबंधन की वही प्रक्रिया लागू होती है। हालांकि, निजी मकानों के साथ अक्सर कुछ अतिरिक्त शर्तें जुड़ी होती हैं, जिनके अनुसार मालिक को वर्ष के एक निश्चित अवधि के लिए वहां रहना आवश्यक होता है (ताकि आवास की कमी और न बढ़े)।

शैले खरीदने से पहले, "सामाजिक हित" के बारे में पूछें - कभी-कभी खरीदारों से उपयोग की योजनाएँ (निजी निवास बनाम निवेश) प्रदान करने के लिए कहा जाता है।.

यदि आप विलासितापूर्ण जीवन की तलाश में हैं, तो बहुत अधिक कीमतों के लिए तैयार रहें: इनकी कीमत कई मिलियन यूरो से शुरू हो सकती है। विला अक्सर आधुनिक डिजाइन और अल्पाइन वास्तुकला का संयोजन प्रस्तुत करते हैं, जिनमें स्पा, सौना और पैनोरमिक खिड़कियां जैसी सुविधाएं होती हैं। कित्ज़बुहेल या अक्साम जैसे शहरों में ऐसी संपत्तियों की कीमत 10,000-15,000 यूरो प्रति वर्ग मीटर से भी अधिक हो सकती है।.

निम्नलिखित मामलों में ऐसी वस्तुएं उपयुक्त होती हैं:

• आप किसी रिसॉर्ट में दूसरा घर चाहते हैं।.
• आप संपत्ति को भविष्य के आवासीय क्षेत्र (उदाहरण के लिए, एक बड़ी नई आवासीय परियोजना) में दीर्घकालिक निवेश के रूप में देखते हैं।.
• आप विशिष्ट किरायेदारों को ही किराए पर देने की योजना बना रहे हैं (यहां क्षेत्रीय ब्रांड महत्वपूर्ण है)।.

लक्जरी अपार्टमेंट के मामले में भी स्थिति कुछ ऐसी ही है: इन्हें होटल जैसी सेवाओं, रिसेप्शन आदि के साथ पेश किया जा सकता है। यह एक विशिष्ट प्रकार का उत्पाद है।.

प्लॉट का चयन। निर्धारित भवन निर्माण क्षेत्रों (बाउज़ोन) में प्लॉट खोजें। टिरोल में आवासीय प्लॉटों का बहुत महत्व है। यदि आप घर बनाने की योजना बना रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि प्लॉट केवल कृषि उपयोग के लिए नहीं, बल्कि आवासीय उपयोग के लिए भी स्वीकृत हो। नए स्थानिक नियोजन विनियम ( टिरोलर राउमॉर्डनंग्सगेसेट्ज़ ) नए क्षेत्रों के निर्धारण को सीमित कर सकते हैं।

जमीन की कीमतें। टिरोल में, जमीन जल्दी खरीदना फायदेमंद है: 2024 में औसत कीमत €414/m² होने का अनुमान है। इंसब्रुक के मध्य और आसपास के इलाकों में, भूखंडों की कीमत €786/m² तक पहुंच जाती है, और पास के वारमार्केट में €689/m² तक, जबकि देश के अधिकांश हिस्सों में कीमतें काफी कम हैं।

निवेशकों को उम्मीद है कि नए भूखंडों की कमी होने के कारण, खासकर रिसॉर्ट्स के पास, जमीन की कीमतों में वृद्धि होगी।.

खरीद संबंधी विचार। किसी भी भूमि लेनदेन के लिए अक्सर विशिष्ट अतिरिक्त स्वीकृतियों की आवश्यकता होती है (प्लंबिंग से लेकर सड़क निर्माण तक)।

खरीददारी के बाद, आपको संभवतः डिज़ाइन दस्तावेज़ और भवन निर्माण परमिट (बाउबेविलिगंग) प्राप्त करने की आवश्यकता होगी - यह आल्प्स में एक लंबी और महंगी प्रक्रिया है (भूदृश्य, जल निकासी आदि पर प्रभाव की जांच के कारण)।.

टायरोलियन बाजार विधायी परिवर्तनों के अधीन है। हाल के वर्षों में निम्नलिखित महत्वपूर्ण परिवर्तन लागू किए गए हैं:

द्वितीय आवास और खाली आवास कर (2023)। 1 जनवरी, 2023 को टिरोल में टिरोलर फ्रीज़िटवोहंसिट्ज़- अंड लीरस्टैंड्सअबगाबेगेसेट्ज़ (टीएफएलएजी) (खाली आवास और आवास कर अधिनियम) लागू हुआ। इसके तहत नगरपालिकाओं को छह महीने से अधिक समय से खाली पड़े आवासीय संपत्तियों और द्वितीय आवासों पर अतिरिक्त कर लगाने की आवश्यकता है।

शुल्क नगरपालिकाओं द्वारा निर्धारित किए जाते हैं; बड़े अपार्टमेंटों के लिए ऊपरी सीमा 2,500 यूरो प्रति वर्ष तक है। इसका उद्देश्य खाली संपत्तियों को किराए पर देने को प्रोत्साहित करना और अप्रयुक्त दूसरे घरों की खरीद को हतोत्साहित करना है।.

इसके परिणामस्वरूप, नए किराये के आवास थोड़े अधिक लाभदायक विकल्प बन गए हैं, और दूसरे घर के रूप में "लकड़ी के शैले" पर सट्टा लगाना कठिन हो गया है। खरीदारों को पहले से ही नगरपालिका से यह जांच कर लेनी चाहिए कि वे जिस संपत्ति को खरीद रहे हैं वह कर क्षेत्र के अंतर्गत आती है या नहीं (यह गांव के अनुसार अलग-अलग हो सकता है!)।.

अचल संपत्ति कानून में संशोधन। 2025 में, कृषि भूमि और ढलानों पर स्थित भूखंडों के लिए नियमों को सख्त करने का प्रस्ताव रखा गया था। उदाहरण के लिए, कृषि योग्य भूमि को संरक्षित करने के लिए "भूमि नियंत्रक" संस्था को पुनर्जीवित करने और खेतों को सौर ऊर्जा संयंत्रों में परिवर्तित करने पर प्रतिबंध लगाने की योजना है।

साथ ही, यह भी सुनिश्चित किया गया है कि किसानों को पड़ोसी भूखंड खरीदने में प्राथमिकता मिलेगी। यदि आप जमीन या बागान खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो सतर्क रहें: ये बदलाव ऐसी जमीन के प्रबंधन की आपकी स्वतंत्रता को सीमित कर सकते हैं।.

लेनदेन प्रक्रिया। लेनदेन की प्रक्रिया अब पहले से कहीं अधिक डिजिटल हो गई है: टायरॉल सहित कई संघीय राज्य कुछ आवेदनों को इलेक्ट्रॉनिक रूप में परिवर्तित कर रहे हैं। हालांकि, अभी भी कागजी नोटरी हस्ताक्षर आवश्यक हैं। सरकारी वेबसाइटों पर वर्तमान आवेदन प्रपत्रों पर नजर रखना महत्वपूर्ण है।

सूचना संसाधन। आधिकारिक लैंड टिरोल और कानूनी सूचना प्रणालियों ( आरआईएस ) के माध्यम से परिवर्तनों से अवगत रहना आसान है। मैं डब्ल्यूकेओ टिरोल और एलके टिरोल न्यूज़लेटर्स की सदस्यता लेने की भी सलाह देता हूं - वे अक्सर रियल एस्टेट बाजार में होने वाले परिवर्तनों के बारे में गाइड और विश्लेषण प्रकाशित करते हैं।

विशेषज्ञों की मदद लेने में कंजूसी न करें। सबसे आम गलती कानूनी सहायता और ऑडिट की लागत को कम आंकना है। एक वकील और एक योग्य मूल्यांकनकर्ता की सहायता से बड़े नुकसान से बचा जा सकता है।

से आगे की सोच-विचार करें । टिरोल में आवास बाजार संतृप्त है, और इसी तरह का प्रस्ताव पड़ोसी शहर में सस्ता हो सकता है। विकल्पों की तुलना करें और निर्णय लेने में समय लें।

सभी खर्चों पर विचार करें। केवल लेन-देन मूल्य तक ही सीमित न रहें: सभी करों और खर्चों (कम से कम 10%) के साथ-साथ नियमित उपयोगिता बिलों को भी शामिल करें, खासकर यदि आप संपत्ति को पुनर्विक्रय बाजार में बेचने या किराए पर देने की योजना बना रहे हैं।

अनुबंध के विवरण ध्यान से पढ़ें। विदेशी अक्सर अनुबंध में किसी महत्वपूर्ण खंड को नज़रअंदाज़ कर देते हैं या अनिवार्य उपयोग संबंधी खंड को कम आंकते हैं (उदाहरण के लिए, यह कि बिना अनुमति के इसे "छुट्टी के लिए अपार्टमेंट" के रूप में किराए पर नहीं दिया जा सकता)। यदि आवश्यक हो, तो अनुवादक की सहायता लें।

रियल एस्टेट एजेंट की प्रतिष्ठा। केवल सत्यापित एजेंटों पर ही भरोसा करें। बाज़ार में संदिग्ध प्रतिष्ठा वाले कई दलाल मौजूद हैं। समीक्षाएँ और उनका लाइसेंस (मैकलरबेफुग्निस - ऑस्ट्रिया में लेनदेन करने के लिए दलाल को अधिकृत करने वाला दस्तावेज़) अवश्य देखें।

टायरॉल में रियल एस्टेट का बाज़ार आकर्षक होने के साथ-साथ जटिल भी है। निम्नलिखित प्रमुख बिंदु महत्वपूर्ण हैं:

• घर की तलाश शुरू करने (चाहे वह रहने की जगह बदलना हो, किराए पर लेना हो या निवेश करना हो) से पहले अपना लक्ष्य और बजट निर्धारित कर लें
• विभिन्न क्षेत्रों का भ्रमण करें। कीमतों में अंतर और नियमों के बारे में जानें (बड़े शहरों में आवास महंगा है, पहाड़ों में सस्ता है, लेकिन दूसरे घर बनाने पर प्रतिबंध हैं)।
• सभी खर्चों का अनुमान लगाएं। लेन-देन की राशि का कम से कम 10% करों, शुल्कों और कागजी कार्रवाई के लिए बजट में रखें।
• विशेषज्ञों से सलाह लें। स्थानीय रियल एस्टेट एजेंट और वकील की सेवाएं लें, खासकर यदि आप जर्मन भाषा नहीं बोलते हैं। इससे गलतफहमियों से बचाव होगा और प्रक्रिया में तेजी आएगी।
• कानूनी प्रक्रिया की योजना बनाएं। यदि आप यूरोपीय संघ/ईईए के नागरिक नहीं हैं, तो भूमि हस्तांतरण कार्यालय से अनुमति प्राप्त करें - इसके बिना लेन-देन असंभव है। अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले सुनिश्चित करें कि सभी दस्तावेज़ सही क्रम में हैं।

आप सरल चरणों से शुरुआत कर सकते हैं: विश्वसनीय वेबसाइटों पर विज्ञापन देखें, एजेंसी के न्यूज़लेटर की सदस्यता लें (उदाहरण के लिए, वियना प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट, जो क्षेत्रीय समीक्षाएं प्रकाशित करता है), और क्षेत्र के बारे में जानकारी एकत्र करें।.

फिर स्थानीय विशेषज्ञों से संपर्क करें - वे आपको सलाह देंगे कि कौन सी संपत्तियां आपकी आवश्यकताओं के लिए सबसे उपयुक्त हैं।.