क्रोएशिया का रियल एस्टेट बाजार वर्तमान में अपने इतिहास के सबसे गतिशील दौर में से एक का अनुभव कर रहा है। 2023 में यूरो जोन और शेंगेन क्षेत्र में शामिल होने से विदेशियों के लिए लेनदेन बेहद सरल हो गया है, मुद्रा संबंधी जोखिम समाप्त हो गए हैं और बाजार अधिक पूर्वानुमानित और पारदर्शी बन गया है। क्रोएशिया ने यूरोपीय मानचित्र पर एक आकर्षक गंतव्य के रूप में अपनी मजबूत पहचान बनाई है, जो निवेशकों को क्रोएशिया में अपार्टमेंट, समुद्र तट पर घर खरीदने या पर्यटन किराये में निवेश करने के लिए आकर्षित करता है।.
इस लेख का उद्देश्य क्रोएशिया में निवेश के आकर्षण का व्यापक विश्लेषण प्रस्तुत करना है: इसमें यह बताया गया है कि अभी संपत्ति खरीदने का सही समय क्यों है, साथ ही ऑस्ट्रिया से इसकी तुलना भी की गई है, जहाँ रियल एस्टेट को स्थिरता का प्रतीक माना जाता है। हम सभी पहलुओं पर चर्चा करेंगे: कानूनी बारीकियां, कीमतों में रुझान, संपत्ति के विकल्प और क्रोएशिया में आवास खोजने के लिए सबसे अच्छे क्षेत्र।.
अब क्यों?
ऑस्ट्रिया के साथ तुलना
ऑस्ट्रिया स्थिरता का एक आदर्श बना हुआ है। यहाँ सब कुछ स्पष्ट और पूर्वानुमानित है: कानून समझने योग्य हैं, अदालतें संपत्ति मालिकों के अधिकारों की रक्षा करती हैं, और वियना में कीमतें धीरे-धीरे लेकिन लगातार बढ़ती हैं। किराये से होने वाली आय आमतौर पर प्रति वर्ष 2-3% से अधिक नहीं होती है, लेकिन मांग स्थिर है और नकदी प्रवाह अधिक है—इसलिए ऑस्ट्रिया में अपार्टमेंट अक्सर निवेश पोर्टफोलियो में एक प्रमुख संपत्ति के रूप में चुने जाते हैं। ऑस्ट्रिया में अचल संपत्ति के माध्यम से निवास परमिट प्राप्त करने के लिए €500,000 या उससे अधिक के निवेश की आवश्यकता होती है, और यह प्रक्रिया काफी नौकरशाही से भरी हुई है। लेकिन बदले में, आपको विश्वास और दीर्घकालिक पूंजी सुरक्षा मिलती है।
दूसरी ओर, क्रोएशिया
- प्रवेश की सीमा कम है - आप क्रोएशिया में 120-150 हजार यूरो में सस्ते में एक अपार्टमेंट खरीद सकते हैं;
- इससे प्रतिफल अधिक मिलता है - समुद्र के किनारे किराए पर लेने से प्रति वर्ष 5-7% का लाभ होता है;
- कर व्यवस्था सरल है - पुरानी संपत्ति खरीदते समय 3% कर लगता है और नौकरशाही भी न्यूनतम है;
- पर्यटन बढ़ रहा है और इससे आवास की मांग को बढ़ावा मिल रहा है।.
लेकिन बाजार कम पूर्वानुमान योग्य है: कीमतें मौसम और आर्थिक स्थिति पर निर्भर करती हैं, और तटीय क्षेत्रों में तरलता सबसे अधिक होती है।.
| पैरामीटर | ऑस्ट्रिया | क्रोएशिया |
|---|---|---|
| बाजार स्थिरता | धीमी, स्थिर वृद्धि | तटीय क्षेत्रों में तीव्र वृद्धि, मौसमी प्रभाव |
| कानूनी संरक्षण | यूरोपीय संघ का मानक, सख्त प्रणाली | यूरोपीय संघ/यूरो: नियम सरल हैं, लेकिन अभ्यास कम होता है |
| करों | 3.5% खरीद कर + 30% केंद्रीय पूंजीगत कर | द्वितीयक आवास पर 3% कर, नए भवनों पर वैट |
| प्रवेश सीमा | निवास परमिट के लिए €500,000 से अधिक का खर्च | प्रति अपार्टमेंट की कीमत €120,000 से €150,000 के बीच है। |
| किराये से प्राप्त होने वाली आय | 2-3% स्थिर | तटीय क्षेत्रों में प्रति मौसम 5-7% की वृद्धि |
यूरोपीय निवेश मानचित्र पर क्रोएशिया का स्थान
यूरो मुद्रा को अपनाने और 2023 में शेंगेन क्षेत्र में शामिल होने के बाद से क्रोएशिया का रियल एस्टेट बाजार तेजी से बढ़ रहा है। यूरोस्टैट और क्रोएशियाई राष्ट्रीय बैंक के अनुसार, देश में आवास की कीमतों में 8.3% , जिसमें तटीय क्षेत्रों में वार्षिक वृद्धि 10% से अधिक रही। ज़ाग्रेब, स्प्लिट और डुब्रोवनिक में लेन-देन की संख्या रिकॉर्ड स्तर पर पहुंच गई, और विदेशी और स्थानीय खरीदारों, विशेष रूप से समुद्र के किनारे स्थित अपार्टमेंट और घरों की मांग लगातार बढ़ रही है।
लाभप्रदता, पारदर्शिता, पहुंच
| जगह | औसत किराये से प्राप्त होने वाली आय | प्रवेश सीमा (न्यूनतम) | मुख्य लाभ | मुख्य नुकसान |
|---|---|---|---|---|
| क्रोएशिया | 4–6% (तटीय क्षेत्रों में 7% तक) | €120,000 से (अपार्टमेंट) | यूरो, यूरोपीय संघ का बाजार, उच्च पर्यटन, किफायती समुद्रतटीय अचल संपत्ति | मौसमी किराये, प्रमुख स्थानों में सीमित उपलब्धता। |
| ग्रीस | 4–6% | €250,000 से | गोल्डन वीजा, द्वीप, क्षेत्रों में किफायती संपत्तियां | नौकरशाही, निवास परमिट के लिए उच्च मानदंड |
| मोंटेनेग्रो | 6–8% | €80,000 से | कम प्रवेश शुल्क, समुद्र का नज़ारा, लाभदायक मौसमी किराये | यूरोपीय संघ में नहीं होने पर निवेशकों को कम सुरक्षा मिलती है। |
| स्पेन | 3–5% | €180,000 से | मजबूत बाजार, विकसित बुनियादी ढांचा | उच्च कर, प्रतिस्पर्धा |
| ऑस्ट्रिया | 2–3% | €300,000 से | स्थिरता, कानूनी संरक्षण और संतुलित मांग | उच्च कर, महंगा प्रवेश शुल्क |
निवेशक क्रोएशिया को क्यों चुनते हैं?
किफायती समुद्रतटीय अपार्टमेंट खरीदने, क्रोएशियाई निवास परमिट प्राप्त करने के इच्छुक लोगों के लिए सबसे लोकप्रिय देशों में से एक बन गया है । प्राकृतिक सुंदरता, यूरोपीय संघ का दर्जा और मध्यम कर व्यवस्था इसे जर्मनी, ऑस्ट्रिया, स्लोवेनिया और स्कैंडिनेविया के निवेशकों के लिए आकर्षक बनाती है।
मेरे ग्राहकों की कहानियाँ:
- 🇩🇪 जर्मनी के एक ग्राहक ने 2024 की शुरुआत में स्प्लिट में एक अपार्टमेंट खरीदा। गर्मियों के मौसम के दौरान, किराये से होने वाली आय लगभग 6% प्रति वर्ष थी, और संपत्ति के बाजार मूल्य में साल-दर-साल 9% की वृद्धि हुई।
- 🇬🇧 एक रूसी परिवार ने अपने लिए छुट्टियां मनाने और Airbnb पर किराए पर देने के लिए इस्तारिया में समुद्र तट के पास एक घर खरीदा। इस निवेश से उन्हें क्रोएशिया का निवास परमिट और आय उम्मीद से कहीं अधिक रही: गर्मियों के दौरान संपत्ति लगभग पूरी तरह से भरी रही।
- स्लोवेनिया के एक युवा निवेशक ने ज़ाग्रेब में 125,000 यूरो में एक स्टूडियो अपार्टमेंट खरीदा। राजधानी में छात्रों और पेशेवरों की लगातार मांग के चलते, संपत्ति का निर्माण दो सप्ताह में पूरा हो गया, जिससे प्रति वर्ष 4.5% का अनुमानित लाभ होने की उम्मीद है।
क्रोएशिया में निवेश करने के प्रमुख कारण
- प्रवेश में कम बाधाएं हैं - अपार्टमेंट 120,000-150,000 यूरो में खरीदे जा सकते हैं, और समुद्र के किनारे के घर 200,000-250,000 यूरो में खरीदे जा सकते हैं।
- यहां की उपज ऑस्ट्रिया या इटली की तुलना में अधिक है - औसतन 4-6%, तटीय क्षेत्रों में 7% तक।
- यूरोपीय संघ के लेन-देन में पारदर्शिता – राज्य रजिस्टर के माध्यम से कानूनी संरक्षण और पंजीकरण।
- क्रोएशिया में अचल संपत्ति के लिए निवास परमिट - दीर्घकालिक निवास और संपत्ति के स्वामित्व के साथ, पूरे परिवार के लिए निवास उपलब्ध है।
- कीमतें बढ़ रही हैं , खासकर तटीय क्षेत्रों में, जहां आपूर्ति सीमित है और मांग लगातार उससे अधिक है।
क्रोएशिया में सफल निवेश की कुंजी न केवल तत्काल आय प्रदान करने वाले अपार्टमेंट का चयन करना है, बल्कि भविष्य की संभावनाओं से भरपूर स्थान का चुनाव करना भी है। नई अवसंरचना परियोजनाएं, सड़कें, विश्वविद्यालय और पर्यटन केंद्र (स्प्लिट, ज़ादर, रिजेका) औसत से अधिक मूल्य वृद्धि उत्पन्न कर सकते हैं।.
क्रोएशियाई रियल एस्टेट बाजार का इतिहास और गतिशीलता
जब लोग मुझसे पूछते हैं कि क्रोएशिया में रियल एस्टेट खरीदना फायदेमंद है या नहीं, तो मैं हमेशा यही जवाब देता हूँ: संभावनाओं को समझने के लिए, आपको बाजार के इतिहास की जानकारी होनी चाहिए। क्रोएशिया ने 2008 के बाद के संकट से उबरते हुए यूरोपीय संघ में शामिल होने के बाद, और विशेष रूप से यूरो मुद्रा अपनाने और 2023 में शेंगेन क्षेत्र में शामिल होने के बाद, कीमतों में तेजी से वृद्धि देखी है। आज, यह दक्षिणी यूरोप के सबसे आकर्षक बाजारों में से एक है, खासकर उन लोगों के लिए जो क्रोएशिया में समुद्र के किनारे अपार्टमेंट या छुट्टियों के लिए किराए पर देने हेतु घर खरीदना चाहते हैं।
वर्ष 2017-2025 के दौरान खरीद और बिक्री लेनदेन की कुल राशि
- 2008–2014: वैश्विक संकट ने क्रोएशिया को बुरी तरह प्रभावित किया, जिससे संपत्ति की कीमतों में 20% से अधिक की गिरावट आई, खासकर तटीय क्षेत्रों में।.
- 2015–2019: धीरे-धीरे आर्थिक सुधार हो रहा है, विदेशियों (विशेषकर जर्मन, ऑस्ट्रियाई और स्कैंडिनेवियाई) से मांग बढ़ रही है।.
- 2020: महामारी के कारण लेन-देन की संख्या में अस्थायी रूप से कमी आई, लेकिन घरेलू मांग के चलते कीमतें बढ़ती रहीं।.
- 2023-2025: यूरो और शेंगेन में परिवर्तन के बाद, घरों की कीमतों में औसतन 8.3% की वृद्धि हुई, तटीय क्षेत्रों में 10% से अधिक की वृद्धि देखी गई
बाजार का इतिहास: संकट से विकास की ओर
क्रोएशिया के रियल एस्टेट बाजार के भविष्य को समझने के लिए पिछले बीस वर्षों में इसके द्वारा अनुभव किए गए विभिन्न चरणों को समझना आवश्यक है। क्रोएशिया एक खूबसूरत तटरेखा, उच्च पर्यटन क्षमता और यूरोपीय संघ में तेजी से एकीकरण वाला देश है। लेकिन इसके बाजार ने एक चुनौतीपूर्ण सफर तय किया है: विस्फोटक वृद्धि से संकट और फिर से उबरने तक।.
2000 का दशक: पहले "स्वर्ण युग"
2000 के दशक की शुरुआत में, क्रोएशिया एड्रियाटिक क्षेत्र में विदेशी खरीदारों के लिए सबसे लोकप्रिय स्थलों में से एक बन गया। जर्मन, ऑस्ट्रियाई, ब्रिटिश और स्कैंडिनेवियाई लोग समुद्र के किनारे घर और अपार्टमेंट सक्रिय रूप से खरीद रहे थे। इसके कारण स्पष्ट थे: इटली और ग्रीस की तुलना में अपेक्षाकृत कम कीमतें, मनमोहक तटरेखा और पर्यटकों की बढ़ती संख्या। इस दौरान, कई निजी लेन-देन हुए: विदेशियों ने ह्वार, ब्राक, स्प्लिट और डुब्रोवनिक द्वीपों पर छोटे विला और अपार्टमेंट खरीदे। कीमतों में तेजी से वृद्धि हुई, वार्षिक वृद्धि 10-15% तक पहुंच गई।.
2008 का संकट: गिरावट और ठहराव
वैश्विक वित्तीय संकट ने क्रोएशिया को बुरी तरह प्रभावित किया। बैंकों ने ऋण देना बंद कर दिया, निर्माण कार्य में भारी गिरावट आई और अचल संपत्ति की मांग में भारी कमी आई। क्षेत्र के अनुसार कीमतों में 20-30% , तटीय क्षेत्रों पर इसका सबसे अधिक प्रभाव पड़ा, जहां 2007-2008 में कीमतें अत्यधिक बढ़ गई थीं। कई विकासकर्ताओं ने परियोजनाओं को रोक दिया और जिन निवेशकों ने चरम समय में संपत्तियां खरीदी थीं, उन्हें बेचना मुश्किल हो गया।
हालांकि, इसी अवधि के दौरान खरीदारों का एक नया वर्ग उभरा—सतर्क निवेशक जो क्रोएशिया को सट्टेबाजी के बाजार के रूप में नहीं, बल्कि दीर्घकालिक रणनीति के रूप में देखते थे। जिन लोगों ने 2009 और 2012 के बीच संपत्ति खरीदी, उन्होंने कुछ ही वर्षों में कीमतों में लगातार वृद्धि देखी और अपनी संपत्तियों को पर्यटकों को किराए पर देकर अच्छा मुनाफा कमाया।.
2015-2020 की रिकवरी: ब्याज की वापसी
2013 में क्रोएशिया के यूरोपीय संघ में शामिल होने के बाद, बाजार धीरे-धीरे सुधरने लगा। 2015 से लेन-देन की संख्या में लगातार वृद्धि हुई है और विदेशियों ने एक बार फिर सक्रिय रूप से संपत्ति खरीदना शुरू कर दिया है, खासकर तटीय क्षेत्रों में। क्रोएशियाई राष्ट्रीय बैंक के अनुसार, कुछ तटीय क्षेत्रों में विदेशियों की हिस्सेदारी सभी खरीदारों में 15-20% तक पहुंच गई है।
इसी दौरान, नई अवसंरचना परियोजनाएं विकसित होने लगीं—सड़कें, हवाई अड्डे और नौका विहार स्थल। पर्यटन रिकॉर्ड स्तर पर पहुंच गया, प्रति वर्ष 2 करोड़ से अधिक पर्यटक आने लगे। इन सबने समुद्र के किनारे अपार्टमेंट और घरों में लोगों की रुचि को और बढ़ा दिया। ज़ाग्रेब में, छात्रों, आईटी पेशेवरों और व्यवसाय जगत की ओर से मांग में वृद्धि हुई।.
2023-2025: यूरो, शेंगेन और एक नया विकास चक्र
यूरो को अपनाना और क्रोएशिया का शेंगेन क्षेत्र एक महत्वपूर्ण मोड़ साबित हुआ। तब से, यूरोपीय संघ के निवेशकों के लिए बाजार और भी अधिक पारदर्शी और समझने योग्य हो गया है। मुद्रा में उतार-चढ़ाव का जोखिम समाप्त हो गया है और कानूनी प्रक्रियाएं सरल हो गई हैं।
2024 के अंत तक इसके परिणाम दिखने लगे थे: यूरोस्टैट के अनुसार, आवास की कीमतों में औसतन 8.3% , जिसमें पर्यटन क्षेत्रों (डालमेटिया, इस्ट्रिया और डबरोवनिक) में 10-12% की । विदेशी मांग में भी वृद्धि हुई, जिसमें जर्मनी, ऑस्ट्रिया और स्कैंडिनेविया के खरीदारों के साथ-साथ मध्य यूरोप के नए निवेशक विशेष रूप से सक्रिय हो गए।
क्रोएशिया के क्षेत्रों के लिए मेरी मार्गदर्शिका
क्रोएशिया में, अलग-अलग स्थान अलग-अलग उद्देश्यों की पूर्ति करते हैं: कुछ स्थानों पर, समुद्र के किनारे मौसमी किराये अधिक सफल होते हैं, वहीं अन्य स्थानों पर, राजधानी और विश्वविद्यालयों के आसपास के क्षेत्र में साल भर के किराये अधिक लोकप्रिय हैं, वहीं प्रीमियम विला और बुटीक अपार्टमेंट प्रतिष्ठा और विशिष्टता का प्रतीक हैं। सबसे लाभदायक संपत्ति चुनने के लिए, यह समझना महत्वपूर्ण है कि मांग कहाँ केंद्रित है और वहाँ किस प्रकार का किराये का प्रारूप टिकाऊ होगा।.
ज़ाग्रेब – एक व्यापारिक केंद्र और साल भर किराये पर उपलब्ध आवास
यहां स्थिर, दीर्घकालिक किराये के लिए संपत्तियां शुरू करना सबसे आसान है: राजधानी छात्रों, आईटी विशेषज्ञों, डॉक्टरों, सरकारी कर्मचारियों और निगमों को आकर्षित करती है।.
- 1-2 बेडरूम वाले अपार्टमेंट (लगभग 45-75 वर्ग मीटर): अनुमानित कीमत €150,000-240,000।.
- दैनिक/मध्यम अवधि के किराए के लिए कॉम्पैक्ट स्टूडियो: €120,000–170,000।.
- उपनगरों में मकान/टाउनहाउस: 250-400 हजार यूरो के बीच।.
किसके लिए: ऐसे निवेशक जिन्हें स्पष्ट मौसमी उतार-चढ़ाव के बिना पूर्वानुमानित ऑक्यूपेंसी और मध्यम रिटर्न की आवश्यकता होती है।.
स्प्लिट डालमेटिया का गौरव और एक प्रमुख पर्यटन स्थल है।
गर्मी के मौसम में अत्यधिक मांग और व्यावसायिक एवं चिकित्सा यात्रा के कारण ऑफ-सीजन की स्थिति के चलते शहर के केंद्र और समुद्र तट की कमी हो जाती है।.
- समुद्र के किनारे 1-2 बेडरूम वाले अपार्टमेंट: €200,000–370,000 (शायद ही कभी इससे सस्ता मिले)
- ऐतिहासिक केंद्र/सुंदर दृश्य वाले अपार्टमेंट: अक्सर बाजार मूल्य से अधिक कीमत पर मिलते हैं
- प्लॉट/नज़ारे वाले मकान: €400,000 से €700,000 और उससे अधिक
जो लोग जीवनशैली और मौसमी आय को एक साथ जोड़ना चाहते हैं; जो लोग अल्पकालिक किराये का प्रबंधन करने के लिए तैयार हैं।.
डुब्रोवनिक - प्रीमियम और सीमित ऑफर
सीमित ऐतिहासिक विकास और पर्यटकों द्वारा अत्यधिक मान्यता के कारण "घाटे" की कीमत उत्पन्न होती है।.
- अच्छी लोकेशन वाले अपार्टमेंट: €250–450 हजार।.
- समुद्र के किनारे/मनोरम दृश्यों वाले विला: €700,000 से लेकर €1.5 मिलियन+ तक
किसके लिए: ऐसे खरीदार जो प्रतिष्ठा और समुद्र के किनारे एक "सुरक्षित ठिकाना" चाहते हैं; अधिक रूढ़िवादी मालिक जो पूंजीकरण पर ध्यान केंद्रित करते हैं।.
इस्त्रिया (रोविंज, पोरेक, पुला) - एक आरामदायक गति और एक "गैस्ट्रो-बुटीक"
जर्मन और ऑस्ट्रियाई लोग परंपरागत रूप से इस्तारिया को इसकी जलवायु, सुगम सड़क मार्ग और मजबूत गैस्ट्रोनॉमिक/वाइन पर्यटन के लिए पसंद करते हैं।.
- जमीन समेत मकान/विला: 280 हजार यूरो से लेकर 600 हजार यूरो तक।.
- समुद्र के किनारे/केंद्र में स्थित अपार्टमेंट: €180–300 हजार।.
किसके लिए: पारिवारिक जीवनशैली + मौसमी किराये पर लेना, डालमेटिया की "पोस्टकार्ड जैसी" तस्वीरों की तुलना में कम भीड़भाड़ वाला।.
क्वार्नर (रिजेका, ओपतिजा) - एक क्लासिक रिसॉर्ट और इटली/स्लोवेनिया से निकटता
गर्मी के मौसम में स्थिर मांग, विकसित तटबंध, चिकित्सा और व्यावसायिक पर्यटन।.
- अपार्टमेंट: €170,000–€300,000 (स्थान मायने रखता है)
- खाड़ी के नज़ारे वाले विला/मकान: €400,000–800,000 से।.
उन लोगों के लिए जो बुनियादी ढांचे और पूर्वानुमान को महत्व देते हैं, लेकिन सीमा के करीब समुद्र चाहते हैं।.
ज़ादर और शिबेनिक मध्य-तालिका की ऐसी टीमें विकसित कर रही हैं जिनमें काफी क्षमता है।
अच्छी कीमत और गुणवत्ता का बढ़िया तालमेल और सुविधाजनक भौगोलिक स्थिति; हवाई अड्डे, नौका विहार स्थल और बढ़ते हुए होटल नेटवर्क।.
- स्टूडियो और एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट: €120–220 हजार।.
- समुद्र के किनारे स्थित मकान: €250–450 हजार।.
किसके लिए: एड्रियाटिक सागर पर विकास की संभावनाओं वाली पहली निवेश संपत्ति।.
द्वीप समूह (हवार, ब्राक, कोरकुला, आदि) - "एक पोस्टकार्ड से ली गई तस्वीर"
गर्मी के मौसम में मांग अधिक होती है और परिवहन के साधनों की कीमत भी अधिक होती है। रसद व्यवस्था अधिक जटिल हो जाती है, लेकिन लागत भी अधिक आती है।.
- अपार्टमेंट: आमतौर पर €220,000–400,000 के बीच।.
- मकान/विला: €500,000 से शुरू और "फ्रंट लाइन" पर इससे काफी अधिक।
किसके लिए: अनुभवी मालिक जो मौसमी उतार-चढ़ाव और लॉजिस्टिक्स को समझते हैं; दुर्लभ, संग्रहणीय वस्तुओं के खरीदार।.
वर्तमान में कौन-कौन सी संपत्तियां उपलब्ध हैं: स्टूडियो से लेकर विला तक
| वस्तु प्रकार | निवेश सीमा | कहां देखें | जोखिम | अपेक्षित प्रतिफल |
|---|---|---|---|---|
| पुनर्विक्रय के लिए अपार्टमेंट (1-2 बेडरूम) | €120–150 हजार के बीच. | ज़ाग्रेब, ज़ादर, स्प्लिट (पहली पंक्ति नहीं) | घर की स्थिति/ऊर्जा दक्षता | 4–6% |
| समुद्र के किनारे स्थित अपार्टमेंट | €180–250 हजार के बीच. | स्प्लिट/ओपातिजा/इस्ट्रिया | मौसमी प्रभाव, अल्पकालिक किराये के लिए सख्त नियम | 5–7% (गर्मी के मौसम में अधिक) |
| समुद्र तट के किनारे स्थित मकान/टाउनहाउस | 250-450 हजार यूरो के बीच. | इस्ट्रिया, क्वार्नर, ज़ादर | रखरखाव/संचालन, रसद | 5–7% |
| विला/प्रीमियम प्रॉपर्टी | 700 हजार यूरो से. | डुब्रोवनिक, इस्तारिया के प्रतिष्ठित हिस्से और द्वीप समूह | किरायेदारों का सीमित दायरा, जोखिम की लंबी अवधि | 4–5% |
| अपार्टमेंट-होटल/पर्यटक सुविधा | प्रति यूनिट €250,000–400,000 | डालमेटिया, इस्ट्रिया | लाइसेंसिंग, परिचालन जोखिम | 6–8% |
क्रोएशिया में रियल एस्टेट कौन खरीदता है?
- जर्मनी, ऑस्ट्रिया और स्लोवेनिया परंपरागत रूप से अग्रणी देश हैं, जो इस्ट्रिया, क्वार्नर और मध्य डालमेटिया में सक्रिय रूप से खरीददारी कर रहे हैं।
- स्कैंडिनेविया, बेनेलक्स और यूके में लोग अक्सर दूसरे घर और मौसमी किराये के लिए द्वीपों और प्रीमियम रिसॉर्ट्स को चुनते हैं।
- रूसी भाषी निवेशक – डालमेटिया (स्प्लिट, द्वीप समूह), डबरोवनिक, इस्ट्रिया; कुछ सौदे व्यक्तिगत उपयोग के लिए हैं।
वे क्यों खरीदते हैं: समुद्र के किनारे दूसरा घर, 5-7% की उपज के साथ मौसमी किराये, यूरो क्षेत्र में मुद्रास्फीति से पूंजी की सुरक्षा।
स्थानीय परिवार ज़ाग्रेब और समुद्र तट से दूर तटीय कस्बों में अपार्टमेंट किराए पर लेते हैं। उद्यमियों के लिए एक लोकप्रिय रणनीति यह है कि वे कई छोटे अपार्टमेंट खरीदें और गर्मियों के दौरान उन्हें दैनिक आधार पर किराए पर दें।.
आप्रवासियों
- ज़ाग्रेब छात्रों, डॉक्टरों और आईटी विशेषज्ञों के बीच लोकप्रिय है।.
- स्प्लिट, ज़ादर, ओपाटिजा - एक संयुक्त आवास और किराये का प्रारूप, जो मालिक को ऑफ-सीज़न के दौरान भी ऑक्यूपेंसी बनाए रखने की अनुमति देता है।.
प्रवासी आय में मौसमी उतार-चढ़ाव को कम करने में मदद करते हैं, खासकर अच्छे बुनियादी ढांचे वाले तटीय शहरों में।.
क्रोएशिया में स्वामित्व के प्रारूप और निवेश के तरीके
क्रोएशिया में संपत्ति खरीदते समय—चाहे वह समुद्र किनारे का अपार्टमेंट हो, इस्तारिया में घर हो या ज़ाग्रेब में अपार्टमेंट—संपत्ति के स्थान और श्रेणी के साथ-साथ स्वामित्व संरचना, विदेशी नागरिकों के लिए नियम और चुनी गई निवेश रणनीति पर भी विचार करना महत्वपूर्ण है। ये कारक करों, लाभप्रदता और बिक्री की गति को प्रभावित करते हैं।.
व्यक्ति (निवासी या अनिवासी)
यूरोपीय संघ और ईईए के नागरिक स्थानीय नागरिकों की तरह ही अपार्टमेंट, मकान और फ्लैट खरीद सकते हैं। स्वामित्व भूमि रजिस्टर (katastar और zemljišna knjiga) में दर्ज किया जाता है। संपत्ति को बिना किसी प्रतिबंध के किराए पर दिया जा सकता है, बेचा जा सकता है या वसीयत में दिया जा सकता है।
गैर-यूरोपीय संघ देशों के नागरिक भी अचल संपत्ति खरीद सकते हैं, लेकिन केवल "पारस्परिकता" की शर्त पर—यदि उनका देश क्रोएशियाई नागरिकों को वहां संपत्ति खरीदने की अनुमति देता है। ऐसे लेन-देन के लिए क्रोएशियाई न्याय मंत्रालय की सहमति आवश्यक है। इस प्रक्रिया में 3 से 6 महीने लगते हैं, लेकिन यह मानक प्रक्रिया है।
उदाहरण: जर्मनी के एक ग्राहक ने स्प्लिट में एक अपार्टमेंट खरीदा और तुरंत उसे Airbnb के माध्यम से किराए पर दे दिया। उन्हें सालाना 6% का लाभ हुआ। यूक्रेन के एक परिवार ने एक वकील की मदद से इस्तारिया में एक घर खरीदा और न्याय मंत्रालय से मंजूरी प्राप्त की। इस संपत्ति का उपयोग दूसरे घर के रूप में किया जाता है और गर्मियों के दौरान इसे पर्यटकों को किराए पर दिया जाता है।
किसी कंपनी के माध्यम से खरीदारी करें
क्रोएशिया में कंपनी स्थापित करने से आपको निम्नलिखित लाभ मिलते हैं:
- किराये के कारोबार के लिए कई संपत्तियां अधिग्रहित करना;
- नए भवनों की खरीद करते समय वैट की गणना को बनाए रखना;
- यदि संपत्ति का उपयोग व्यवसाय के एक भाग के रूप में किया जाता है (अपार्टमेंट, मिनी-होटल, किराये पर देना), तो कर भार को अनुकूलित करें।.
विदेशी कंपनियां भी क्रोएशिया में अचल संपत्ति खरीद सकती हैं। यह विकल्प अक्सर उन निवेशकों द्वारा चुना जाता है जो होटल, अपार्टमेंट होटल या अल्पकालिक किराये के लिए कई अपार्टमेंट खरीदते हैं।
उदाहरण: एक ऑस्ट्रियाई निवेशक ने एक प्राइवेट लिमिटेड कंपनी (डीओओ) पंजीकृत कराई और छात्रों को किराए पर देने के लिए ज़ाग्रेब में तीन अपार्टमेंट खरीदे। संपत्ति का प्रबंधन एक प्रबंधन कंपनी के माध्यम से किया जाता है, जिससे उसकी व्यक्तिगत भागीदारी कम हो जाती है।
फंड और ट्रस्ट के माध्यम से निवेश
क्रोएशिया रियल एस्टेट निवेश फंड (आरईआईएफ) विकसित कर रहा है, जो निवेशकों को आवासीय अपार्टमेंट, अपार्टमेंट होटल और कार्यालयों सहित संपत्तियों के पोर्टफोलियो में निवेश करने की अनुमति देता है। निजी निवेशकों के लिए, यह जोखिम को कम करने और निष्क्रिय आय अर्जित करने का एक तरीका प्रदान करता है।.
यूरोपीय संघ में प्रचलित पारिवारिक ट्रस्टों का उपयोग संपत्ति संरक्षण और उत्तराधिकार नियोजन के लिए किया जा सकता है। यह विशेष रूप से उन विदेशी परिवारों के लिए प्रासंगिक है जो इस्तारिया में समुद्र तट पर विला या जमीन सहित घर खरीद रहे हैं।
संयुक्त खरीद और विरासत
क्रोएशिया में अचल संपत्ति कई मालिकों के नाम पर पंजीकृत की जा सकती है। यह पारिवारिक खरीद के लिए सुविधाजनक है - उदाहरण के लिए, माता-पिता और बच्चे एक अपार्टमेंट के सह-मालिक हो सकते हैं।.
उत्तराधिकार की प्रक्रिया नोटरी के माध्यम से पूरी की जाती है और इसे भूमि रजिस्टर में पंजीकृत किया जाता है। यदि संपत्ति किसी विदेशी द्वारा खरीदी गई थी, तो वारिसों के पास भी स्वामित्व अधिकार बरकरार रहते हैं (गैर-यूरोपीय संघ देशों के लिए पारस्परिकता के अधीन)।.
उदाहरण: एक स्लोवेनियाई परिवार ने ओपाटिजा में अपने माता-पिता और बेटे के नाम पर एक घर खरीदा। पिता की मृत्यु के बाद, उत्तराधिकार की प्रक्रिया शीघ्रता से पूरी हुई: एक नोटरी ने शेयरों के हस्तांतरण को औपचारिक रूप दिया, और संपत्ति परिवार के पास ही रही।
विदेशी निवेशकों के लिए प्रतिबंध और अवसर
दुबई के विपरीत, जहाँ फ्रीहोल्ड और लीजहोल्ड ज़ोन हैं, क्रोएशिया में यूरोपीय संघ के एकसमान कानून लागू होते हैं। हालाँकि, इसमें कई विशिष्टताएँ भी हैं:
1. विदेशियों के लिए नियम
- यूरोपीय संघ/ईईए: बिना किसी प्रतिबंध के किसी भी प्रकार के फ्लैट, मकान और अपार्टमेंट की खरीद।
- गैर-यूरोपीय संघ के देशों के लिए: न्याय मंत्रालय की सहमति आवश्यक है (पारस्परिकता सिद्धांत)।
- भूमि के भूखंड: विदेशी व्यक्ति सीधे कृषि भूमि नहीं खरीद सकते। इसका समाधान यह है कि इसे किसी कंपनी के माध्यम से खरीदा जाए या किसी कानूनी इकाई को हस्तांतरित किया जाए।
2. वाणिज्यिक अचल संपत्ति
विदेशी नागरिक कार्यालयों, दुकानों और होटलों के मालिक हो सकते हैं। बड़ी संपत्तियों और व्यवसायों के लिए, आमतौर पर डीओओ (DOO) का उपयोग किया जाता है।.
3. किराया
कोई भी मालिक संपत्ति किराए पर दे सकता है, लेकिन अल्पकालिक किराए (पर्यटकों के लिए) के लिए लाइसेंस (पर्यटक श्रेणी) आवश्यक है। दीर्घकालिक किराए को नोटरीकृत समझौते द्वारा औपचारिक रूप दिया जाता है और पंजीकृत कराया जाता है।.
4. बंधक
विदेशी नागरिक क्रोएशियाई बैंकों से बंधक ऋण प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन शर्तें स्थानीय बैंकों की तुलना में अधिक सख्त हैं। बैंक आमतौर पर आय का प्रमाण मांगते हैं, और ब्याज दरें 1-2% अधिक होती हैं। यूरोपीय संघ के निवासी संपत्ति के मूल्य के 70% तक का वित्तपोषण प्राप्त कर सकते हैं।.
किराये के प्रारूप और आय रणनीतियाँ
- अल्पकालिक किराये (पर्यटकों के लिए): उच्च लाभ (5-7%), लेकिन मौसमी। स्प्लिट, डबरोवनिक और इस्ट्रिया के लिए विशेष रूप से प्रासंगिक।
- दीर्घकालिक किराये (राजधानी और शहर): कम प्रतिफल (3-5%), लेकिन स्थिर मांग और सुचारू नकदी प्रवाह।
- एक संयुक्त रणनीति: गर्मियों में दैनिक किराये और सर्दियों में दीर्घकालिक किराये। स्प्लिट, ओपाटिजा और ज़ादर में उपलब्ध।
| स्वामित्व प्रारूप | विदेशियों के लिए अवसर | प्रतिबंध | जहां लागू हो |
|---|---|---|---|
| व्यक्तिगत (ईयू/ईईए) | आवास की मुफ्त खरीद, किराया, विरासत | नहीं | पूरा क्रोएशिया |
| व्यक्तिगत (गैर-यूरोपीय संघ) | व्यक्तिगत (गैर-यूरोपीय संघ) | लंबी प्रक्रिया, कृषि भूमि तक पहुंच नहीं है | तट, ज़ाग्रेब |
| कंपनी (डीओओ) | आवासीय और व्यावसायिक संपत्तियों की खरीद, कर अनुकूलन | लेखांकन, प्रशासनिक व्यय | अपार्टमेंट होटल, अपार्टमेंट पोर्टफोलियो |
| निवेश कोष/ट्रस्ट | विविधीकरण, संपत्ति संरक्षण, विरासत | निष्क्रिय निवेशकों के लिए वकील की आवश्यकता होती है। | प्रीमियम विला, पोर्टफोलियो |
| संयुक्त खरीद/विरासत | सह-मालिक अलग-अलग देशों के नागरिक हो सकते हैं। | सामान्य देयता, नोटरी शुल्क | पारिवारिक संपत्तियां, समुद्र किनारे के मकान |
क्रोएशिया में अचल संपत्ति खरीदने के कानूनी पहलू
व्यवहार में, कई निवेशक लेन-देन के कानूनी पहलुओं पर पर्याप्त ध्यान नहीं देते हैं। मैं हमेशा इस बात पर ज़ोर देता हूँ: मुख्य कार्य केवल समुद्र के किनारे अपार्टमेंट या घर खरीदना नहीं है, बल्कि स्वामित्व के दस्तावेज़ों को स्पष्ट रूप से पंजीकृत कराना है। उचित पंजीकरण से जोखिम कम होते हैं, समय की बचत होती है और आप तुरंत संपत्ति को किराए पर देना या उसमें रहना शुरू कर सकते हैं।.
चरण-दर-चरण खरीद प्रक्रिया
1. संपत्ति का चयन करना – ज़ाग्रेब में एक अपार्टमेंट, स्प्लिट में समुद्र के किनारे एक अपार्टमेंट, या इस्तारिया में एक घर। इस चरण में, न केवल कीमत बल्कि लाभप्रदता, किराये की अनुमति और बुनियादी ढांचे का मूल्यांकन करना महत्वपूर्ण है।
2. एक प्रारंभिक समझौता – प्रेडुगोवोर (प्रेडुगोवोर वेबसाइट) – लेन-देन की शर्तों को औपचारिक रूप देता है और खरीदार के लिए संपत्ति को सुरक्षित करता है। जमा राशि आमतौर पर खरीद मूल्य का 10% होती है।
3. मुख्य खरीद और बिक्री समझौता – उगोवोर ओ कुपोप्रोडाजी – कीमत, भुगतान प्रक्रिया, पक्षों के अधिकार और दायित्वों को निर्दिष्ट करता है।
4. भुगतान – पुनर्विक्रय लेनदेन में आमतौर पर एकमुश्त भुगतान किया जाता है। नए निर्माणों के लिए, भुगतान एक निर्धारित कार्यक्रम के अनुसार किश्तों में किया जा सकता है।
5. नोटरीकरण – अनुबंध को नोटरी (javni bilježnik) द्वारा प्रमाणित किया जाना चाहिए।
6. भूमि रजिस्टर में पंजीकरण – Zemljišne knjige – यहीं पर स्वामित्व का अधिकार सुरक्षित होता है।
मेरी सलाह: सुनिश्चित करें कि संपत्ति भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत है और उस पर कोई भार नहीं है।
वकील और एजेंट की भूमिका
- एक वकील कानूनी शुद्धता की जांच करता है: भूमि रजिस्टर में दर्ज आंकड़े सुसंगत हैं, कोई भार (गिरवी, ऋण, गिरफ्तारी) नहीं है, और अनुबंध की शुद्धता की जांच करता है।
- एक एजेंट अपार्टमेंट या घर ढूंढने, बातचीत करने और कीमत पर सहमति बनाने में मदद करता है।
यदि आप शुरू से ही किसी वकील और एजेंट को शामिल करते हैं, तो समस्याओं का जोखिम कम से कम 70% तक कम हो जाता है।.
खरीदार के लिए आवश्यकताएँ
क्रोएशिया में संपत्ति खरीदने के लिए आपको क्या चाहिए:
- आयु 18 वर्ष और वैध पासपोर्ट होना आवश्यक है।.
- यूरोपीय संघ के नागरिक सीधे खरीदारी करते हैं; गैर-यूरोपीय संघ देशों के नागरिकों को न्याय मंत्रालय की सहमति की आवश्यकता होती है (पारस्परिकता सिद्धांत)।.
- बड़े लेन-देन के लिए धन के स्रोत से संबंधित दस्तावेज।.
- क्रोएशिया में टैक्स नंबर (OIB - osobni identifikacijski broj)।.
- कंपनियों के लिए - वैधानिक दस्तावेज, सीमित देयता कंपनी (डीओओ) या विदेशी कानूनी इकाई का पंजीकरण।.
नए भवनों और मौजूदा आवासों की खरीद
नई इमारतें (नए अपार्टमेंट, फ्लैट):
कीमतें अधिक हैं, लेकिन उनमें वैट (आमतौर पर 25%) पहले से ही शामिल है। आपको 3% खरीद कर नहीं देना होगा। भवन निर्माण परमिट और अधिभोग प्रमाण पत्र की जांच करना महत्वपूर्ण है।.
द्वितीयक बाज़ार:
इसमें स्वामित्व का इतिहास रखने वाले अपार्टमेंट और मकान शामिल हैं। खरीद के समय संपत्ति हस्तांतरण कर (खरीद मूल्य का 3%) देय होता है। बकाया ऋणों और भूखंड/अपार्टमेंट की सटीक सीमाओं की भूमि संबंधी जांच अनिवार्य है।.
प्रॉक्सी द्वारा दूरस्थ खरीदारी
विदेशी नागरिक क्रोएशिया में व्यक्तिगत रूप से उपस्थित हुए बिना अपार्टमेंट या घर खरीद सकते हैं। इसके लिए, एक नोटरी द्वारा जारी किया गया पावर ऑफ अटॉर्नी दस्तावेज़, अपोस्टिल्ड (सत्यापित) होता है और क्रोएशियाई भाषा में अनुवादित किया जाता है। एक वकील, पावर ऑफ अटॉर्नी का उपयोग करते हुए, अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है और भूमि रजिस्ट्री में स्वामित्व को पंजीकृत करता है।.
वस्तु की कानूनी शुद्धता की जाँच करना
अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, मैं हमेशा ये जाँचता हूँ:
- क्या विक्रेता के पास Zemljišne knjige में संपत्ति का कानूनी स्वामित्व है?.
- क्या कोई ऋण, ग्रहणाधिकार या बंधक है?.
- क्या भूमि पंजीकरण रजिस्टर में दर्ज संपत्ति का क्षेत्रफल और उद्देश्य वास्तविक क्षेत्रफल से मेल खाता है?.
- क्या मकानों/नए भवनों के निर्माण और संचालन के लिए परमिट की आवश्यकता होती है?.
- पर्यटकों को संपत्ति सौंपते समय सभी लाइसेंस मौजूद होने चाहिए।.
उदाहरण: एक ग्राहक शिबेनिक में समुद्र के किनारे एक घर खरीदना चाहता था, लेकिन वकील को पता चला कि संपत्ति का एक हिस्सा कृषि भूमि के रूप में पंजीकृत था। लेन-देन रोक दिया गया और ग्राहक पंजीकरण संबंधी समस्याओं से बच गया।
संपत्ति अधिकारों का पंजीकरण
अंतिम चरण Zemljišne knjige में पंजीकरण है।
भूमि रजिस्ट्री का विवरण (व्लास्निकी सूची) दर्ज करता है । एक बार पंजीकृत होने के बाद, खरीदार संपत्ति का पूर्ण मालिक बन जाता है और संपत्ति को किराए पर दे सकता है, बेच सकता है या वसीयत कर सकता है।
औसतन, खरीद और पंजीकरण प्रक्रिया में 6-10 सप्ताह लगते हैं। समय सीमा दस्तावेजों की तैयारी और न्याय मंत्रालय से अनुमोदन की आवश्यकता (गैर-यूरोपीय संघ देशों के खरीदारों के लिए) पर निर्भर करती है।
क्रोएशिया में अचल संपत्ति पर लगने वाले कर, शुल्क और व्यय
संपत्ति मालिकों के लिए अपेक्षाकृत उदार कर प्रणाली के कारण निवेशक अक्सर क्रोएशिया को चुनते हैं। कई दक्षिणी यूरोपीय देशों के विपरीत, यहाँ कर दरें सरल और पारदर्शी हैं। इससे समुद्र के किनारे स्थित अपार्टमेंट या घर के किराये से होने वाली आय का अधिक सटीक अनुमान लगाना संभव हो जाता है।.
एकमुश्त और नियमित शुल्क
क्रोएशिया में संपत्ति खरीदते समय, आपको निम्नलिखित अनिवार्य लागतों को ध्यान में रखना चाहिए:
- संपत्ति हस्तांतरण कर (पोरेज़ ना प्रोमेट नेक्रेटनिना) - द्वितीयक बाजार में संपत्ति के मूल्य का 3%।
- वैट (पीडीवी) 25% है, लेकिन यह कीमत में शामिल है, इसलिए खरीदार को इस पर कोई अतिरिक्त कर नहीं देना पड़ता है।
- कानूनी, नोटरी और एजेंसी सेवाओं की लागत लेनदेन मूल्य का औसतन 3-5% होती है (भूमि रजिस्ट्री की जांच, अनुबंध निष्पादन और सहायता)।
- उपयोगिता और रखरखाव की लागत औसतन €1.2–2 प्रति वर्ग मीटर प्रति माह होती है; समुद्र के किनारे स्थित घरों के लिए, भूमि रखरखाव के कारण लागत अधिक होती है।
कर लाभ और अनुकूलन योजनाएँ
यूरोपीय संघ के निवासियों और विदेशी निवेशकों के लिए समान नियम लागू होते हैं। व्यवहार में, मैं निम्नलिखित की अनुशंसा करता हूँ:
- कृपया ध्यान दें कि संपत्ति किराए पर देते समय, केवल शुद्ध आय पर ही कर लगता है (कर प्रणाली के आधार पर 10-20%)।
- कई संपत्तियां खरीदते समय, एक प्राइवेट लिमिटेड लायबिलिटी कंपनी (डीओयू) पंजीकृत करने पर विचार करें - इससे आपको खर्चों का हिसाब रखने और पर्यटन उद्योग में आधिकारिक रूप से काम करने की सुविधा मिलती है;
- विशेषकर कम ऊर्जा दक्षता वाली पुरानी इमारतों में, उपयोगिता बिलों की गणना पहले से ही कर लें।.
ऑस्ट्रिया में करों के साथ तुलना
ऑस्ट्रिया में, निवेशकों को 3.5% और 55% कर
-
ऑस्ट्रिया में संपत्ति करों के बारे में हमारी संपूर्ण मार्गदर्शिका पर लेख देखें ।
क्रोएशिया में स्थिति अपेक्षाकृत कम गंभीर है:
- खरीद पर कर केवल 3% है (या यदि यह एक नई इमारत है तो वैट)।
- सरलीकृत प्रणाली के तहत किराये से प्राप्त आय पर 10-20% की दर से कर लगता है।
- दो साल के स्वामित्व के बाद बिक्री पर कोई पूंजीगत लाभ कर नहीं लगता है।.
इससे निवेश पर तेजी से प्रतिफल प्राप्त होता है, लेकिन बाजार मौसमी उतार-चढ़ाव और पर्यटकों की आवाजाही के प्रति अधिक संवेदनशील होता है।.
रियल एस्टेट के माध्यम से निवास परमिट
कई ग्राहक पूछते हैं कि क्या क्रोएशिया में अपार्टमेंट या घर खरीदते समय निवास परमिट प्राप्त करना संभव है। जी हाँ, यह संभव है, लेकिन इसमें कुछ बारीकियां हैं। क्रोएशिया में संपत्ति खरीदने से निवास परमिट की मंजूरी स्वतः ही सुनिश्चित नहीं हो जाती, लेकिन यह आवेदन करने का एक ठोस कारण जरूर प्रदान करता है। मुख्य बात यह साबित करना है कि संपत्ति वास्तव में आवासीय उद्देश्यों के लिए उपयोग की जा रही है, न कि केवल कागजों पर खरीदी गई है।.
प्रवेश सीमा और निवास परमिट के प्रकार
- यदि आप वास्तव में देश में रहते हैं, तो अचल संपत्ति के स्वामित्व के आधार पर अल्पकालिक निवास परमिट (1 वर्ष तक)
- विस्तार - इसके लिए इस बात की पुष्टि आवश्यक है कि संपत्ति का उपयोग आवासीय उद्देश्यों के लिए किया जाता है।
- अस्थायी निवास परमिट के साथ 5 साल तक निवास करने के बाद, एकीकरण और भाषा प्रवीणता के अधीन, स्थायी निवास और नागरिकता
एक व्यावहारिक उदाहरण: ऑस्ट्रिया के एक परिवार ने इस्तारिया में 320,000 यूरो का एक घर खरीदा, अस्थायी निवास प्राप्त किया, अपने बच्चों को वहाँ ले आए और एक छोटा व्यवसाय शुरू किया। वे कुछ वर्षों में स्थायी निवास के लिए आवेदन करने की योजना बना रहे हैं।
-
पंजीकरण और नवीनीकरण की बारीकियों के बारे में अधिक जानकारी के लिए, ऑस्ट्रिया में अस्थायी निवास परमिट, स्थायी निवास परमिट और नागरिकता ।
क्रोएशिया में निवास परमिट के क्या फायदे हैं?
महत्वपूर्ण: संपत्ति के स्वामित्व के माध्यम से प्राप्त निवास परमिट आपको अलग परमिट के बिना काम करने का अधिकार नहीं देता है। रोजगार पाने के लिए, आपको वर्क परमिट प्राप्त करना होगा या कंपनी पंजीकृत करके उद्यमी के रूप में काम करना होगा।
क्रोएशिया का निवास परमिट रहने, अध्ययन करने और व्यवसाय करने के लिए कई अवसर प्रदान करता है, लेकिन यह एक निवास परमिट है, न कि कार्य वीजा। इसलिए, "घर खरीदें और वहां बस जाएं" की रणनीति तभी कारगर होती है जब निवेशक की प्राथमिक आय पहले से ही क्रोएशिया के बाहर या अपने स्वयं के व्यवसाय से प्राप्त हो रही हो।.
नवीनीकरण की शर्तें और प्रतिबंध
अपने अस्थायी निवास परमिट को बढ़ाने के लिए, आपको निम्नलिखित करना होगा:
- संपत्ति का स्वामित्व बरकरार रखना;
- अधिकांश समय क्रोएशिया में रहते हैं;
- समय पर दस्तावेज जमा करें और राज्य शुल्क का भुगतान करें।.
मैं हमेशा ग्राहकों को सलाह देता हूं कि वे संपत्ति की स्थिति की पहले से जांच कर लें और समय पर पंजीकरण का नवीनीकरण करा लें।.
सामान्य गलतियां
- कृषि भूमि की सीधी खरीद (विदेशी व्यक्तियों के लिए यह निषिद्ध है)।.
- भूमि रजिस्टर में समझौते का पंजीकरण न होना।.
- पर्यटकों को अपार्टमेंट किराए पर देते समय करों की कम रिपोर्टिंग करना।.
ऑस्ट्रियाई निवास परमिट के साथ तुलना
| पैरामीटर | क्रोएशिया | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| न्यूनतम निवेश | कोई निश्चित राशि नहीं है, लेकिन संपत्ति रहने योग्य होनी चाहिए। | निवास परमिट के लिए खाते में कम से कम €45,000 या उससे अधिक की राशि और एक स्थिर आय की आवश्यकता होती है। |
| अनिवार्य निवास | हाँ, आपको क्रोएशिया में समय बिताना चाहिए। | हां, साल में कम से कम 183 दिन |
| स्थायी निवास/नागरिकता प्राप्त होने तक की अवधि | 5 साल में स्थायी निवास, 8 साल में नागरिकता | 5 साल में स्थायी निवास, 10 साल में नागरिकता |
| पारिवारिक पुनर्मिलन | जी हां, परिवार के लिए निवास परमिट की अवधि बढ़ाई जा सकती है। | हाँ, आय और आवास सत्यापन के साथ |
| व्यावसायिक गतिविधियां | आप एक प्रीस्कूल खोल सकते हैं और अपनी संपत्ति किराए पर दे सकते हैं। | निवास परमिट के साथ अनुमति है |
क्रोएशिया में ऑस्ट्रिया की तुलना में अचल संपत्ति की खरीद और स्वामित्व पर कम कर लगते हैं और पारिवारिक निवास की सुविधा भी उपलब्ध है। हालांकि, दीर्घकालिक निवास के लिए देश में एकीकरण और निवास आवश्यक है। यह एक मौसमी जोखिमों वाला बाजार है, लेकिन पश्चिमी यूरोप की तुलना में यहां प्रवेश बाधाएं और करों का बोझ कम है।.
क्रोएशिया के 2025 के लिए नए आव्रजन नियम
- संपत्ति के माध्यम से निवास परमिट। क्रोएशिया में अपार्टमेंट और मकानों के मालिक एक वर्ष के लिए अस्थायी निवास परमिट प्राप्त कर सकते हैं, जिसे आगे बढ़ाया जा सकता है। संपत्ति रहने योग्य होनी चाहिए और भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत होनी चाहिए। पांच वर्ष निवास करने के बाद स्थायी निवास के लिए आवेदन किया जा सकता है, और आठ वर्ष बाद नागरिकता प्राप्त की जा सकती है।.
- डिजिटल नोमैड वीज़ा। क्रोएशिया यूरोपीय संघ के उन पहले देशों में से एक था जिसने डिजिटल नोमैड के लिए वीज़ा शुरू किया। यह वीज़ा 12 महीने तक वैध रहता है और आपको किसी विदेशी कंपनी के लिए दूर से काम करने की अनुमति देता है। आवेदन करने के लिए, आपको कम से कम €2,500 प्रति माह की आय या अपने बैंक खाते में पर्याप्त धनराशि साबित करनी होगी। पहले वीज़ा की अवधि समाप्त होने के छह महीने बाद आप दोबारा आवेदन कर सकते हैं।.
- परिवार का पुनर्मिलन। क्रोएशियाई निवास परमिट धारक अपने जीवनसाथी और नाबालिग बच्चों को साथ ला सकते हैं। आय और आवास का प्रमाण आवश्यक है। परिवार को निवेशक के समान ही स्वास्थ्य सेवा और शिक्षा के अधिकार प्राप्त होते हैं।.
- रोजगार चाहने वालों के लिए वीजा। क्रोएशियाई विश्वविद्यालयों के स्नातक नौकरी की तलाश में 12 महीने तक देश में रहने के पात्र हो सकते हैं। यह कार्यक्रम विशेष रूप से उन छात्रों के बीच लोकप्रिय है जिनके माता-पिता ने ज़ाग्रेब या स्प्लिट में आवास खरीदा है।.
- निवास परमिट के नवीनीकरण के लिए नए नियम। 2024 से, ई-ग्राडानी ऑनलाइन प्रणाली के कारण नवीनीकरण आसान हो गया है। अब दस्तावेज़ दूर से ही जमा किए जा सकते हैं, और बायोमेट्रिक निवास कार्ड में डेटा स्वचालित रूप से अपडेट हो जाता है। नवीनीकरण के लिए आय का प्रमाण आवश्यक है: एक व्यक्ति के लिए €560 प्रति माह और चार सदस्यीय परिवार के लिए लगभग €1,200-1,300।.
इन बदलावों ने क्रोएशिया में आप्रवासन को अधिक पारदर्शी और सुविधाजनक बना दिया है: निवेशक और अचल संपत्ति खरीदने वाले परिवार अब अधिक तेज़ी से नागरिकता प्राप्त कर सकते हैं, और डिजिटल घुमंतू लोगों को समुद्र के किनारे रहने और यूरोपीय संघ में दूर से काम करने का एक कानूनी तरीका मिल गया है।.
किराया और लाभप्रदता
क्रोएशिया में संपत्ति खरीदने के लिए निवेशकों के मन में आने वाले प्रमुख कारणों में से एक है लाभप्रदता। पश्चिमी यूरोपीय देशों के विपरीत, यहाँ पर्यटकों के लिए किराये की दरें अधिक हो सकती हैं, खासकर तटीय क्षेत्रों में। सावधानीपूर्वक स्थान निर्धारण और संपत्ति प्रबंधन से समुद्र तट के किनारे स्थित संपत्तियाँ जल्दी ही अपना मूल्य वसूल कर लेती हैं।.
अल्पकालिक किराया
क्रोएशिया में Airbnb या Booking के माध्यम से अपार्टमेंट और घर किराए पर देने से सालाना 6 से 10% तक का रिटर्न मिलता है, स्प्लिट, डबरोवनिक और रोविंज जैसे पर्यटन केंद्रों में पीक सीजन (जुलाई-अगस्त) के दौरान, ऑक्यूपेंसी रेट 90-95% तक पहुंच जाता है, जिससे निवेश पर जल्दी रिटर्न मिलता है।
उदाहरण: एक ग्राहक ने स्प्लिट में €210,000 में एक अपार्टमेंट खरीदा और उसे पर्यटकों को दैनिक आधार पर किराए पर दे दिया। कर और प्रबंधन शुल्क काटने के बाद 8.5%
दीर्घकालिक पट्टा
स्थिर आय चाहने वालों के लिए, छह महीने से एक वर्ष की अवधि के लिए अपार्टमेंट किराए पर देना एक उपयुक्त विकल्प है। ज़ाग्रेब और रिजेका में औसत वार्षिक लाभ 3-5% है। यह तरीका छात्रों, आईटी पेशेवरों और स्वास्थ्य सेवा पेशेवरों के बीच विशेष रूप से लोकप्रिय है।.
उदाहरण: एक निवेशक ने ज़ाग्रेब में €160,000 में एक अपार्टमेंट खरीदा और उसे विश्वविद्यालय के छात्रों को किराए पर देता है। वार्षिक आय लगभग €6,500 थी, जो न्यूनतम जोखिम और स्थिर अधिभोग के साथ 4% की उपज दर्शाती है।.
क्षेत्रवार लाभप्रदता
| क्षेत्र | औसत कमाई | peculiarities |
|---|---|---|
| डुब्रोवनिक | 6–9% | सीमित आपूर्ति, पर्यटकों के लिए उच्च आकर्षण, विशिष्ट वर्ग।. |
| विभाजित करना | 6–8% | पर्यटकों और छात्रों के बीच लोकप्रिय, गर्मियों का मौसम काफी व्यस्त रहता है।. |
| ज़ाग्रेब | 3–5% | छात्रों और पेशेवरों की ओर से पूरे वर्ष मांग बनी रहती है।. |
| इस्ट्रिया (रोविंज, पुला) | 5–7% | जर्मन और ऑस्ट्रियाई लोगों में गैस्ट्रोनॉमिक और वाइन पर्यटन के प्रति काफी रुचि है।. |
| ज़ादर और शिबेनिक | 5–7% | किफायती दाम और पर्यटकों की बढ़ती संख्या।. |
| द्वीप समूह (हवार, ब्राक, कोरकुला) | 7–10% | मौसम के अनुसार इसमें काफी उतार-चढ़ाव होता है, गर्मियों में कीमतें अधिक होती हैं।. |
क्रोएशिया में किराये का बाज़ार क्षेत्र और मौसम के अनुसार बहुत भिन्न होता है। डबरोवनिक में संपत्तियों की कमी और प्रीमियम सेगमेंट के कारण उच्च रिटर्न मिलता है, लेकिन वहाँ प्रवेश करना भी सबसे कठिन है। स्प्लिट में पर्यटकों और छात्रों दोनों की मांग है, जिससे यह एक अधिक संतुलित बाज़ार बन जाता है। ज़ाग्रेब में दरें कम हैं, लेकिन साल भर की आय के कारण किराये से होने वाला प्रवाह कम जोखिम भरा होता है।
इस्ट्रिया में है —यह क्षेत्र "शांत निवेश" के लिए जाना जाता है। ज़ादर और शिबेनिक अभी भी डालमेशिया और डबरोवनिक की तुलना में सस्ते हैं, लेकिन यहाँ पर्यटन में लगातार वृद्धि हो रही है और नए प्रोजेक्ट भी शुरू हो रहे हैं। द्वीप सबसे अधिक किराये से लाभ देते हैं, लेकिन इनकी मुख्य कमी इनका छोटा सीज़न और पर्यटन पर अत्यधिक निर्भरता है।
प्रबंधन कंपनियां और सेवाएं
अधिकांश विदेशी निवेशक अपनी संपत्ति प्रबंधन का काम एजेंसियों को सौंप देते हैं। ये एजेंसियां निम्नलिखित कार्य संभालती हैं:
- अल्पकालिक किराये का लाइसेंस (ट्यूरिस्टिका कैटेगोरिज़सिजा);
- किरायेदारों की खोज और रखरखाव;
- सफाई, विपणन और भुगतान।.
कमीशन आय का 20-25% होता है, लेकिन इससे विदेशी मालिकों को लगातार निगरानी के बिना मुनाफा कमाने की सुविधा मिलती है।
कर लगाना
- अल्पकालिक किराया: 10% कर + पर्यटक कर (रातों की संख्या के आधार पर)।
- दीर्घकालिक किराया: 12% + स्थानीय कर (प्राइरेज़, शहर के आधार पर 18% तक)।
- उपयोगिता लागत: औसतन €1.2–2 प्रति वर्ग मीटर।
निजी मकान मालिकों के लिए सरलीकृत कर प्रणाली के कारण, क्रोएशिया में वास्तविक कर लागत ऑस्ट्रिया या जर्मनी की तुलना में कम है।.
निवेशक नोट: क्रोएशिया के प्रमुख पर्यटन स्थल
| क्षेत्र | विशेषता | प्रति वर्ग मीटर औसत मूल्य (2025) | लाभप्रदता क्षमता |
|---|---|---|---|
| डुब्रोवनिक | बेहतरीन लोकेशन, सीमित समय का ऑफर | €4 000–6 500 | अल्पकालिक अवधि में 6-9% |
| विभाजित करना | मध्य डालमेशिया, विकसित बुनियादी ढांचा | €3 200–4 500 | 6–8% |
| इस्ट्रिया (रोविंज, पुला) | जर्मन और ऑस्ट्रियाई लोगों के बीच लोकप्रिय | €2 800–4 000 | 5–7% |
| ज़ादर | उभरता बाजार, हवाई अड्डा | €2 200–3 200 | 5–7% |
| ज़ाग्रेब | राजधानी, छात्र और आईटी | €2 000–2 800 | 3–5% |
| द्वीप (हवार, ब्राक) | पर्यटन प्रीमियम, सीजन 3-4 महीने।. | €3 500–5 500 | 7–10% |
मेरे एक ग्राहक ने स्प्लिट में 210,000 यूरो में एक अपार्टमेंट खरीदा और Airbnb पर अल्पकालिक किराये के माध्यम से 8.5% वार्षिक 4% लाभ हुआ, लेकिन तीन साल बाद संपत्ति का मूल्य 28% बढ़ गया, जिसके परिणामस्वरूप पुनर्विक्रय पर काफी अधिक कुल लाभ प्राप्त हुआ।
मेरी ओर से सुझाव:
- आपके लिए स्थिरता और न्यूनतम जोखिम तो ज़ाग्रेब या रिजेका चुनें—यहां साल भर किराये पर आवास उपलब्ध हैं।
- यदि आप पर्यटन के बढ़ते दामों को ध्यान में रख रहे हैं, तो स्प्लिट, ज़ादर या इस्तरा पर विचार करें।
- यदि आप प्रतिष्ठा और दुर्लभता में निवेश करना चाहते हैं, तो डबरोवनिक और हवार या ब्राच जैसे द्वीप अच्छे विकल्प हैं।
- न केवल वर्तमान उपज की जांच करें, बल्कि क्षेत्र की विकास योजनाओं की भी जांच करें: नई सड़कें, हवाई अड्डे या समुद्री तट बनने से आवास की लागत तुरंत बढ़ जाती है।.
बुनियादी ढांचा और मांग
क्रोएशियाई रियल एस्टेट के मुख्य फायदों में से एक इसकी उच्च गुणवत्ता वाली अवसंरचना है, खासकर पर्यटन केंद्रों और राजधानी में।.
- परिवहन की सुगमता। ज़ाग्रेब यूरोप से सीधी उड़ानों द्वारा जुड़ा हुआ है, और स्प्लिट, ज़ादर और डुब्रोवनिक में अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डे हैं, जिससे पर्यटकों का निरंतर प्रवाह सुनिश्चित होता है। अच्छी सड़कें तटवर्ती क्षेत्रों को आंतरिक क्षेत्रों से जोड़ती हैं।
- वाणिज्यिक और सामाजिक अवसंरचना। तटीय शहरों में शॉपिंग सेंटर, रेस्तरां, मेडिकल क्लीनिक और अंतरराष्ट्रीय स्कूल तेजी से विकसित हो रहे हैं, जो उन्हें न केवल पर्यटकों बल्कि प्रवासियों के लिए भी आकर्षक बना रहे हैं।
- पर्यावरण के लिहाज से क्रोएशिया अपने स्वच्छ समुद्र, हरे-भरे क्षेत्रों और संरक्षित राष्ट्रीय उद्यानों के लिए प्रसिद्ध है। यह बात विशेष रूप से इस्तारिया और द्वीपों के लिए सच है, जहाँ पर्यावरण पर्यटन ने कीमतों में वृद्धि की है। इसके विपरीत, ज़ाग्रेब में पर्यावरण की स्थिति उतनी अच्छी नहीं है, लेकिन व्यावसायिक गतिविधियों और आवास की स्थिर मांग से इसकी भरपाई हो जाती है।
अभी कहां से खरीदें और क्या उम्मीद करें
2024-2025 में, निवेशकों की सबसे अधिक रुचि स्प्लिट, डबरोवनिक और इस्तारिया में केंद्रित है, जहाँ पर्यटन सबसे तेजी से बढ़ रहा है। साथ ही, विशेषज्ञ ज़ादर और शिबेनिक - वर्तमान में वहाँ कीमतें कम हैं, लेकिन हवाई अड्डों और बंदरगाहों के विकास से बाजार तेजी से आशाजनक बन रहा है।
पूर्वानुमानों से पता चलता है कि अगले 2-3 वर्षों में, सबसे महत्वपूर्ण मूल्य वृद्धि इस्ट्रिया और द्वीपों में होने की उम्मीद है, जहां प्रीमियम आवास की मांग लगातार आपूर्ति से अधिक है।
क्रोएशिया में नया निर्माण या पुनर्विक्रय: एक निवेशक को क्या चुनना चाहिए?
क्रोएशिया में नए बने मकानों और पुराने मकानों में से चुनाव करना खरीदारों के लिए सबसे अहम सवालों में से एक है। हाल के वर्षों में, तटवर्ती इलाकों में आधुनिक परिसरों की संख्या लगातार बढ़ रही है, लेकिन फिर भी अधिकांश लेन-देन पुनर्विक्रय बाजार के माध्यम से ही होते हैं। सबसे अच्छा विकल्प निवेशक के लक्ष्यों पर निर्भर करता है: त्वरित किराये की आय या दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि।.
नई इमारतें: निवेशकों को क्या आकर्षित करता है?
- आधुनिक लेआउट, ऊर्जा-कुशल सामग्री और नए आवास मानक (ए+/ए श्रेणी)।.
- इन्सुलेशन और आधुनिक हीटिंग/कूलिंग सिस्टम के कारण बिजली के बिल में कमी आएगी।.
- कानूनी संस्थाओं के लिए डेवलपर से खरीदारी करने पर वैट (25%) की वापसी की संभावना है।.
- निर्माण पूरा होने के बाद कीमत में वृद्धि: समुद्र के किनारे स्थित अपार्टमेंट की कीमत पहले 2-3 वर्षों में 10-20% तक बढ़ जाती है।.
उदाहरण: जर्मनी के एक ग्राहक ने पुला के पास एक नई इमारत में 240,000 यूरो में एक अपार्टमेंट खरीदा। महज दो साल बाद, पर्यटन की बढ़ती मांग और बुनियादी ढांचे के विकास के कारण कीमत बढ़कर 290,000 यूरो हो गई।
द्वितीयक बाजार: तरलता और विश्वसनीय स्थान
- आप इसे तुरंत किराए पर दे सकते हैं, खासकर यदि संपत्ति किसी पर्यटन केंद्र (स्प्लिट, डबरोवनिक) में स्थित हो।.
- अधिकांश संपत्तियों में पहले से ही स्थापित बुनियादी ढांचा मौजूद है - स्कूल, दुकानें, परिवहन।.
- शहर के केंद्र में या द्वीपों पर स्थित पुराने पत्थर के मकानों और अपार्टमेंटों का एक विस्तृत चयन।.
- नुकसान: मरम्मत की संभावित लागत (खिड़की बदलना, इन्सुलेशन, आंतरिक नवीनीकरण)।.
उदाहरण: एक ऑस्ट्रियाई परिवार ने रोविंज में 1970 के दशक का एक घर 380,000 यूरो में खरीदा। इसकी प्रमुख लोकेशन के कारण, उन्होंने तुरंत इसे पर्यटकों को किराए पर देना शुरू कर दिया और कुछ मरम्मत की आवश्यकता के बावजूद, वे लगभग 7% प्रति वर्ष का लाभ कमा रहे हैं।
तुलना तालिका
| पैरामीटर | नई इमारत | द्वितीयक बाज़ार |
|---|---|---|
| प्रवेश मूल्य | औसत से ऊपर, खासकर तटीय क्षेत्रों में | यहां मोलभाव किया जा सकता है, आपको किफायती विकल्प मिल सकते हैं। |
| किस्त योजना | कभी-कभी डेवलपर से उपलब्ध होता है | नहीं, केवल पूरा भुगतान। |
| शुरुआत में लाभप्रदता | डिलीवरी के बाद मूल्य वृद्धि से होने वाली आय | किराये से तत्काल आय |
| जोखिम | निर्माण में देरी, सीमित विकल्प | मरम्मत और छिपे हुए खर्च |
| आधारभूत संरचना | नए परिसरों के आसपास निर्मित | पहले से तैयार, स्थापित क्षेत्र |
| निवेशकों के बीच लोकप्रियता | यह विशेष रूप से इस्ट्रिया और डालमेटिया में उगता है। | परंपरागत रूप से उच्च |
ऑस्ट्रिया में नई इमारतों के साथ तुलना
क्रोएशिया में नए निर्माण का हिस्सा वियना या साल्ज़बर्ग की तुलना में कम है, लेकिन इनमें रुचि बढ़ रही है, खासकर विदेशी निवेशकों की। तटीय क्षेत्रों में आधुनिक आवासीय परिसर और ज़ाग्रेब में नए घरों की सबसे अधिक मांग है। ये परियोजनाएं बेहतर लेआउट, ऊर्जा-कुशल सामग्री और सुविधाजनक बुनियादी ढांचा प्रदान करती हैं, जिससे ये मौजूदा संपत्तियों की तुलना में अधिक प्रतिस्पर्धी बन जाती हैं।.
कई संकेतकों में क्रोएशिया अभी भी ऑस्ट्रिया से पीछे है, लेकिन धीरे-धीरे इस अंतर को कम कर रहा है।.
- ऊर्जा दक्षता। क्रोएशिया में नई परियोजनाएं ए+/ए ऊर्जा दक्षता मानकों के अनुसार बनाई जाती हैं, जिससे बिजली के बिल में काफी कमी आती है। ऑस्ट्रिया में मानक और भी ऊंचे हैं और कानून में निहित हैं।
- निर्माण की गति। क्रोएशिया में, एक आवासीय परिसर के निर्माण में औसतन 18-36 महीने लगते हैं, जबकि ऑस्ट्रिया में यह गति अधिक है, खासकर बड़े शहरों में।
- ईएसजी मानक। क्रोएशिया में, इन्हें अभी लागू करना शुरू किया गया है, मुख्य रूप से तटीय क्षेत्रों में, लेकिन ऑस्ट्रिया में, ये पहले से ही सभी परियोजनाओं के लिए अनिवार्य हैं।
- प्रति वर्ग मीटर कीमत। क्रोएशियाई तट पर, नए भवनों की लागत €2,200–4,500 है, जबकि ज़ाग्रेब में यह €2,000–2,800 के बीच है। तुलनात्मक रूप से, ऑस्ट्रिया में कीमतें अधिक हैं: €5,000–9,000 प्रति वर्ग मीटर।
- नए निर्माण का हिस्सा। क्रोएशिया में, लगभग 25% लेनदेन नई परियोजनाओं के लिए होते हैं, जबकि ऑस्ट्रिया में यह हिस्सा 30% तक पहुंच जाता है, इसके बावजूद कि बाजार कुल मिलाकर द्वितीयक बना हुआ है।
निष्कर्ष: क्रोएशिया में कीमतें अधिक किफायती हैं और नए निर्माण का बाजार तेजी से बढ़ रहा है, जबकि मानकों और स्थिरता के मामले में ऑस्ट्रिया बेहतर है।.
पारंपरिक खरीदारी से आगे कैसे बढ़ें
हाल के वर्षों में, क्रोएशिया में निवेशक पारंपरिक "समुद्र किनारे का अपार्टमेंट खरीदें और गर्मियों में उसे किराए पर दें" मॉडल से हटकर, अधिक लाभ कमाने और जोखिम कम करने के लिए मिश्रित रणनीतियों का उपयोग कर रहे हैं।.
- एक विला के बजाय कई अपार्टमेंट। निवेशक डबरोवनिक में एक महंगे विला के बजाय स्प्लिट या ज़ादर में दो या तीन अपार्टमेंट खरीद रहे हैं। यह तरीका लचीलापन प्रदान करता है: यदि एक संपत्ति बेकार पड़ी रहती है, तो अन्य संपत्तियां आय उत्पन्न करती रहती हैं।
- अपार्टमेंट होटल और कॉन्डो। मालिक को आय का एक हिस्सा मिलता है, और होटल कंपनी इसका प्रबंधन करती है। यह समाधान विशेष रूप से दूसरे देश में रहने वाले प्रवासियों के लिए सुविधाजनक है।
- पुराने पत्थर के मकानों का जीर्णोद्धार किया जा रहा है। इस्ट्रिया और द्वीपों में पारंपरिक मकानों को खरीदा जा रहा है, उनका जीर्णोद्धार किया जा रहा है और उन्हें विलासितापूर्ण पर्यटकों को किराए पर दिया जा रहा है। जीर्णोद्धार के बाद लाभ 8-10% तक पहुंच सकता है।
- सह-निवेश। निवेशकों के समूह मिलकर डुब्रोवनिक में विला या समुद्र तट पर अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स जैसी उच्च श्रेणी की संपत्तियां खरीदते हैं।
यह दृष्टिकोण हमें केवल एक प्रारूप पर निर्भरता से बचने और जोखिमों को बेहतर ढंग से वितरित करने की अनुमति देता है।.
जोखिम और नुकसान
क्रोएशिया का रियल एस्टेट बाजार आकर्षक है, लेकिन इसकी अपनी कुछ अनूठी विशेषताएं हैं जिन पर विचार करना महत्वपूर्ण है। इनमें से प्रमुख है मौसमी उतार-चढ़ाव। जहां गर्मियों में तटीय इलाकों के अपार्टमेंटों की ऑक्यूपेंसी दर लगभग 100% तक पहुंच जाती है, वहीं सर्दियों में मांग में भारी गिरावट आती है, जिसका सीधा असर किराये पर होने वाले लाभ पर पड़ता है। ज़ाग्रेब में स्थिति अधिक स्थिर है, लेकिन वहां किराये से होने वाला लाभ कम है।.
एक अन्य कारक नौकरशाही है। सभी प्रकार की भूमि विदेशियों के लिए सुलभ नहीं होती, विशेषकर कृषि भूमि, इसलिए भविष्य में समस्याओं से बचने के लिए खरीद से पहले भूमि रजिस्ट्री दस्तावेजों की सावधानीपूर्वक जांच करना अत्यंत महत्वपूर्ण है।.
निर्माण की गुणवत्ता भी एक समस्या हो सकती है। नई इमारतों में अक्सर अपर्याप्त तापीय या ध्वनि इन्सुलेशन की समस्या होती है, जबकि मौजूदा घरों में अक्सर पुरानी उपयोगिताएँ और मरम्मत की आवश्यकता पाई जाती है।.
उपयोगिता खर्चों पर भी विचार किया जाना चाहिए। सेंट्रल हीटिंग वाले पुराने घरों में, सर्दियों में बिजली का बिल काफी अधिक हो सकता है और इससे शुद्ध किराये की आय में उल्लेखनीय कमी आ सकती है।.
क्रोएशिया में जीवन: आराम और रोजमर्रा की प्रथाएँ
क्रोएशिया में हल्की जलवायु, समुद्र और सुरक्षा का अनूठा संगम है, जो यहाँ की अचल संपत्ति को न केवल निवेश के रूप में बल्कि रहने के लिए भी आकर्षक बनाता है।.
- जीवन यापन की लागत ऑस्ट्रिया की तुलना में कम है: ज़ाग्रेब में एक अपार्टमेंट का किराया 600-900 यूरो है, जबकि समुद्र के किनारे स्थित अपार्टमेंट का किराया 800-1200 यूरो है। किराने का सामान और परिवहन भी सस्ता है।
- स्वास्थ्य सेवाएँ। सुलभ सरकारी सेवाएँ और एक सुविकसित निजी क्षेत्र; क्लिनिक में एक बार जाने का खर्च €30 से शुरू होता है।
- शिक्षा। ज़ाग्रेब और स्प्लिट के विश्वविद्यालय यूरोपीय संघ द्वारा मान्यता प्राप्त हैं, और यहाँ अंतर्राष्ट्रीय विद्यालय भी हैं।
- परिवहन। ज़ाग्रेब, स्प्लिट, डुब्रोवनिक और ज़ादर में हवाई अड्डे; राजमार्गों और नौका सेवाओं का एक सुविकसित नेटवर्क।
- सुरक्षा। यूरोप में सबसे उच्च स्तरों में से एक, खासकर छोटे शहरों और द्वीपों में।
इससे क्रोएशिया सेवानिवृत्त लोगों, परिवारों और प्रवासियों के लिए एक सुरक्षित ठिकाना बन जाता है जो यूरोपीय जीवन की गुणवत्ता और किफायती कीमतों के संयोजन की तलाश में हैं।.
पश्चिमी यूरोपीय रियल एस्टेट के विकल्प के रूप में क्रोएशिया
कई ग्राहक क्रोएशिया को पूंजी निवेश के लिए एक सुरक्षित ठिकाना मानते हैं। यह न केवल खूबसूरत भूदृश्यों और अनुकूल जलवायु वाला देश है, बल्कि निवेश को सुरक्षित रखने और बढ़ाने का एक मंच भी है। ऑस्ट्रिया या जर्मनी के विपरीत, जहां बाजार धीमी और स्थिर गति से चलता है, क्रोएशिया यूरोपीय सुरक्षा के साथ-साथ उच्च प्रतिफल भी प्रदान करता है, हालांकि इसमें मौसमी उतार-चढ़ाव होते रहते हैं।.
सेवानिवृत्त लोग दूसरा घर या स्थायी निवास खरीदने के लिए तेजी से क्रोएशिया को चुन रहे हैं। यहाँ की सुहावनी जलवायु, किफायती आवास और आरामदायक जीवनशैली उनके लिए निर्णायक कारक हैं। साथ ही, अच्छे चिकित्सा केंद्रों की उपलब्धता और अन्य यूरोपीय संघ देशों से निकटता उन्हें आराम और सुरक्षा का एहसास दिलाती है।
डिजिटल घुमंतू लोग क्रोएशिया को व्यापार और अवकाश को एक साथ जोड़ने के अवसर के रूप में देखते हैं। डिजिटल घुमंतू लोगों के लिए विशेष वीज़ा शुरू होने के बाद, यह देश आईटी और रचनात्मक उद्योग के पेशेवरों के लिए एक लोकप्रिय विकल्प बन गया है। समुद्र के नज़ारे के साथ काम करना, स्प्लिट या द्वीपों पर अपार्टमेंट में रहना और साथ ही यूरोपीय संघ के बुनियादी ढांचे तक पहुंच होना, किराये और खरीद के लिए आवास की मांग का एक नया वर्ग तैयार कर रहा है।
परिवार इसे पसंद करते हैं। कई लोग समुद्र के किनारे अपार्टमेंट या घर खरीदते हैं, न केवल गर्मियों में किराए पर देने के लिए, बल्कि निजी यात्रा या भविष्य में रहने के लिए भी। अंतरराष्ट्रीय स्कूलों, विश्वविद्यालयों और सुरक्षित वातावरण की मौजूदगी इस देश को दीर्घकालिक निवास के लिए सुविधाजनक बनाती है।
इस प्रकार क्रोएशिया यूरोप की स्थिरता और पर्यटन बाजार की गतिशीलता के बीच संतुलन स्थापित करता है। यहाँ ऑस्ट्रिया की तुलना में अधिक लाभ की उम्मीद की जा सकती है (5-8% बनाम 2-3%), लेकिन मौसमी उतार-चढ़ाव के लिए तैयार रहना चाहिए: गर्मियों में, मांग लगभग असीमित होती है, जबकि सर्दियों में, लाभ स्थान और संपत्तियों के सावधानीपूर्वक चयन पर निर्भर करता है।.
क्रोएशिया में रियल एस्टेट निवेश से बाहर कैसे निकलें
बिक्री की अवधि क्षेत्र और संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करती है।.
- ज़ाग्रेब और स्प्लिट में अच्छी जगहों पर स्थित अपार्टमेंट 1-2 महीने में बिक जाते हैं।
- डुब्रोवनिक और द्वीपों में महंगे विला और पुराने घरों को खरीदार मिलने में 6-12 महीने लग सकते हैं।
सभी लेन-देन भूमि रजिस्टर (ZK) के माध्यम से दर्ज किए जाते हैं। संपत्ति की कानूनी समीक्षा अनिवार्य है—यह निवेशक को अप्रिय आश्चर्यों से बचाती है।
विशेषज्ञ की राय: क्सनिया लेविना
मेरे अनुभव से पता चलता है कि क्रोएशियाई बाज़ार में अलग-अलग क्षेत्रीय विशेषताएँ हैं। तटीय क्षेत्रों और द्वीपों में पैदावार अधिक होती है, लेकिन मौसमी उतार-चढ़ाव अधिक स्पष्ट होते हैं। ज़ाग्रेब और बड़े शहरों में दरें अपेक्षाकृत कम होती हैं, लेकिन मांग पूरे वर्ष स्थिर रहती है। मैं हमेशा भूमि रजिस्ट्री (ZK) के माध्यम से दस्तावेज़ों का सत्यापन करता हूँ, ज़मीन की स्थिति की जाँच करता हूँ (कृषि भूमि के लिए यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है), और उसके बाद ही ग्राहक को लेन-देन की सलाह देता हूँ। यह तरीका जोखिम को कम करता है और सुरक्षा की गारंटी देता है।
मेरा मानना है कि दोनों का संयोजन ही सर्वोत्तम रणनीति है। मेरे एक ग्राहक ने मौसमी किराये के लिए स्प्लिट में एक अपार्टमेंट खरीदा और साथ ही ज़ाग्रेब में एक अपार्टमेंट "सुरक्षित निवेश" के रूप में खरीदा। परिणामस्वरूप, उन्हें गर्मियों में अच्छी आय और सर्दियों में किरायेदारों का स्थिर प्रवाह प्राप्त होता है। यह संतुलन उन निवेशकों के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण है जो लाभप्रदता और सुरक्षा दोनों चाहते हैं।.
अगर मैं अपने लिए निवेश पोर्टफोलियो बना रहा होता, तो मैं उसे इस तरह बांटता: कुछ हिस्सा मैं पर्यटकों की मांग वाले तटीय इलाकों में निवेश करता, और बाकी ज़ाग्रेब के शहरी रियल एस्टेट में लगाता। इस तरीके से मुझे मौसमी पर्यटन से लाभ कमाने के साथ-साथ साल भर आय का एक स्थिर स्रोत भी मिलता।.
मेरी सबसे अहम सलाह यही है: हमेशा अपने लक्ष्यों से शुरुआत करें। चाहे आप समुद्र तट पर जल्दी पैसा कमाना चाहते हों, अपनी पूंजी को किसी भरोसेमंद संपत्ति में सुरक्षित रखना चाहते हों, या अपने परिवार के लिए घर ढूंढना चाहते हों, हर लक्ष्य के लिए एक अलग रणनीति की आवश्यकता होती है।.
निष्कर्ष
देश के विभिन्न क्षेत्रों में पूंजी को प्राथमिकता के आधार पर वितरित करें, भूमि रजिस्ट्री के माध्यम से कानूनी ऑडिट अवश्य कराएं और बाजार की विशिष्टताओं पर विचार करें: तटीय क्षेत्रों में मौसमी उतार-चढ़ाव और शहरों में स्थिर मांग।.
जब क्रोएशिया सबसे अच्छा विकल्प हो
- जो लोग ऑस्ट्रिया या जर्मनी की तुलना में अधिक लाभ की तलाश में हैं, उनके लिए।.
- यदि समुद्र तक पहुंच, सुहावनी जलवायु और पर्यटन आय के मुख्य स्रोत के रूप में महत्वपूर्ण हैं।.
- यह उन निवेशकों के लिए उपयुक्त है जो मौसमी रुझानों के साथ काम करने और मांग में होने वाले उतार-चढ़ाव को ध्यान में रखने के लिए तैयार हैं।.
- उन खरीदारों के लिए जो पारदर्शी पंजीकरण और निवास परमिट प्राप्त करने की क्षमता वाली यूरोपीय संघ की संपत्ति को महत्व देते हैं।.
ऑस्ट्रिया पर कब विचार करें
- उन लोगों के लिए जो अधिकतम स्थिरता और पूर्वानुमान को महत्व देते हैं।.
- यदि मुख्य लक्ष्य मौसमी जोखिमों के बिना दीर्घकालिक पूंजी भंडारण है।.
- उन निवेशकों के लिए जो सभी संभावित कानूनी पेचीदगियों को कम करना चाहते हैं और सतत विकास के लंबे इतिहास वाले बाजार का चयन करना चाहते हैं।.
2030 तक क्रोएशिया के भविष्य के आसार उज्ज्वल हैं। शेंगेन क्षेत्र और यूरोज़ोन में शामिल होने से विदेशी खरीदारों का आत्मविश्वास बढ़ा है, पर्यटकों की संख्या में लगातार वृद्धि हो रही है, और जर्मन, ऑस्ट्रियाई और स्कैंडिनेवियाई पर्यटकों की तटीय क्षेत्रों में रुचि लगातार उच्च बनी हुई है। एक सुनियोजित रणनीति से यूरोपीय संघ की अचल संपत्ति में किराये से आय और पूंजी संरक्षण दोनों प्राप्त किए जा सकेंगे।
परिशिष्ट और सारणियाँ
क्षेत्रवार लाभप्रदता की तुलना तालिका
| क्षेत्र | औसत वार्षिक किराये से प्राप्त होने वाली आय (%) |
|---|---|
| डुब्रोवनिक | 6–9% |
| विभाजित करना | 6–8% |
| ज़ाग्रेब | 3–5% |
| इस्ट्रिया (रोविंज, पुला) | 5–7% |
| ज़ादर और शिबेनिक | 5–7% |
| द्वीप (हवार, ब्राक) | 7–10% |
मूल्य/लाभप्रदता मानचित्र
| क्षेत्र | प्रति वर्ग मीटर औसत कीमत (€) | औसत कमाई (%) | बाजार की विशेषताएं |
|---|---|---|---|
| डुब्रोवनिक | 4 500–6 000 | 6–9% | सीमित आपूर्ति, प्रीमियम सेगमेंट, उच्च पर्यटन गतिविधि |
| विभाजित करना | 3 000–4 200 | 6–8% | पर्यटकों और छात्रों के बीच लोकप्रिय, ग्रीष्म ऋतु में अच्छी कमाई होती है। |
| ज़ाग्रेब | 2 000–2 800 | 3–5% | छात्रों और पेशेवरों की साल भर की मांग, बढ़ता हुआ आईटी क्षेत्र |
| इस्ट्रिया (रोविंज, पुला) | 3 000–4 500 | 5–7% | जर्मन और ऑस्ट्रियाई लोगों में गैस्ट्रोनॉमिक और वाइन पर्यटन के प्रति काफी रुचि देखी जा रही है। |
| ज़ादर और शिबेनिक | 2 500–3 500 | 5–7% | अधिक किफायती कीमतें, पर्यटकों की बढ़ती संख्या |
| द्वीप (हवार, ब्राक) | 3 500–5 500 | 7–10% | प्रीमियम ग्रीष्मकालीन किराये, मजबूत मौसमी मांग, सीमित उपलब्धता |
कर तुलना: क्रोएशिया बनाम ऑस्ट्रिया
| सूचक | क्रोएशिया | ऑस्ट्रिया |
|---|---|---|
| संपत्ति खरीद कर | नई इमारतों के लिए कीमत का 3% (पेरेज़ ना प्रोमेट नेक्रेट्निना), - 25% वैट | 3,5–6,5% |
| नई इमारतों पर वैट | प्राथमिक बाजार में 25% (कंपनी के माध्यम से किराए पर देने पर वापसी की संभावना के साथ) | 20% |
| वार्षिक संपत्ति कर | कोई पारंपरिक कर नहीं, केवल प्रतीकात्मक सामुदायिक शुल्क (30-200 यूरो/वर्ष) | यहां कोई ENFIA नहीं है, लेकिन 0.1–0.5% का नगरपालिका कर लागू है। |
| नगरपालिका शुल्क | बिजली-पानी के बिल शहर और आवास के प्रकार पर निर्भर करते हैं। | भूकर मूल्य का 0.5% तक |
| किराये की आय पर कर | 10% निश्चित (2024 से), अग्रिम भुगतान | 55% तक (Einkommenssteuer) |
| पूंजीगत लाभ कर | पहले दो वर्षों में बिक्री पर 10% कर, उसके बाद कर नहीं लगेगा। | पहले 10 वर्षों में बेचने पर 30% तक की छूट |
| नोटरी और पंजीकरण शुल्क | ~1–2% | 1–3% |
| कर अनुकूलन | आय को कंपनी (jdoo या doo) के माध्यम से पंजीकृत किया जा सकता है और खर्चों को ध्यान में रखा जा सकता है। | ट्रस्टों और कंपनियों के माध्यम से |
क्रोएशियाई रियल एस्टेट बाजार के लिए निवेशकों की चेकलिस्ट
1. अपना निवेश लक्ष्य तैयार करें
- समुद्र तट पर अल्पकालिक किराये (Airbnb, Booking) या ज़ाग्रेब में दीर्घकालिक किराये।.
- किराए से आय प्राप्त करना, संपत्ति का मूल्य बढ़ाना या निवास परमिट प्राप्त करना।.
2. उपयुक्त ऑब्जेक्ट प्रकार का चयन करें
- ज़ाग्रेब या स्प्लिट में अपार्टमेंट।.
- इस्ट्रिया या डालमेटिया में समुद्र के किनारे स्थित घर।.
- द्वीप पर स्थित विला (हवार, ब्राक, कोरकुला)।.
- पर्यटन परिसर में स्थित अपार्टमेंट (कोंडो प्रारूप)।.
3. अपना बजट और न्यूनतम प्रवेश सीमा स्पष्ट करें
- ज़ाग्रेब में अपार्टमेंट: €120,000 से शुरू।.
- समुद्रतटीय अपार्टमेंट: €150,000–200,000 से।.
- डुब्रोवनिक में विला: €600,000+ से शुरू।.
- अतिरिक्त लागतें: लेनदेन पर 3% कर, नोटरी और पंजीकरण शुल्क 1-2%, उपयोगिता बिल।.
4. स्थान चुनें
- तटीय क्षेत्र (डुब्रोवनिक, स्प्लिट, ज़ादर, इस्ट्रिया) – उच्च मौसमी लाभप्रदता।.
- ज़ाग्रेब – पूरे वर्ष स्थिर मांग।.
- द्वीप समूह (ह्वार, ब्रैक, कोरकुला) - मजबूत मौसमी के साथ प्रीमियम खंड।.
5. वस्तु का विश्लेषण
- भूमि रजिस्टर (जेडके) के माध्यम से जांच करें।.
- चरण: नई इमारत या द्वितीयक बाजार।.
- भूमि की स्थिति (सभी कृषि भूमि विदेशियों के लिए उपलब्ध नहीं है)।.
- भवन की स्थिति और ऊर्जा दक्षता (हीटिंग बिल एक प्रमुख कारक हैं)।.
6. एक समझौता तैयार करना
- 10% अग्रिम राशि के साथ प्रारंभिक समझौता (प्रीडुगोवोर)।.
- मुख्य अनुबंध नोटरी के कार्यालय में है।.
- भुगतान: तत्काल या किश्तों में (नए भवनों के लिए)।.
7. अचल संपत्ति पंजीकरण
- भूमि रजिस्टर (ZK) में प्रविष्टि।.
- पंजीकरण रजिस्टर में प्रविष्टि।.
- संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करना।.
8. निवेश मूल्यांकन
- किराये से होने वाली आय: तटीय क्षेत्रों में 5-8%, ज़ाग्रेब में 3-5%।.
- उपयोगिता संबंधी लागत: अपार्टमेंट के लिए €100–300 प्रति माह, घरों के लिए इससे अधिक।.
- किराया कर: 2024 से 10%।.
9. किराये या पुनर्विक्रय की योजना बनाना
- डाल्मेशिया में प्रबंधन कंपनियां अल्पकालिक किराये के लिए 20-30% शुल्क लेती हैं।.
- ज़ाग्रेब में, अपने दम पर किराए पर देना (दीर्घकालिक अनुबंध) आसान है।.
- पुनर्विक्रय - स्प्लिट, ज़ादर और डुब्रोवनिक में उच्च तरलता।.
10. निवेश पोर्टफोलियो का विविधीकरण
- "पर्यटक आवास" (स्प्लिट, द्वीप समूह) को "शहर" (ज़गरेब) के साथ मिलाएं।.
- विभिन्न प्रकार के विकल्प: अपार्टमेंट + समुद्र किनारे घर।.
- अलग-अलग मौसमी बदलाव वाले क्षेत्रों को चुनकर जोखिम को कम करें।.
निवेशक परिदृश्य
1. €150,000 वाला निवेशक
लक्ष्य: न्यूनतम निवेश के साथ बाजार में प्रवेश करना और गर्मियों में किराये से आय अर्जित करना।
विकल्प: ज़ादर, शिबेनिक या स्प्लिट में छोटे अपार्टमेंट।
अल्पकालिक किराये के लिए लाभप्रदता:
जोखिम: मौसमी प्रभाव, पर्यटन पर निर्भरता।
उदाहरण: जर्मनी के एक ग्राहक ने ज़ादर में 145,000 यूरो में एक स्टूडियो अपार्टमेंट खरीदा। गर्मियों के दौरान बुकिंग के माध्यम से इसे किराए पर देने से 7% वार्षिक ब्याज प्राप्त हुआ, और ऑफ-सीज़न में, अपार्टमेंट छात्रों को किराए पर दिया जाता है, जिससे स्थिरता बनी रहती है।
2. 600,000 यूरो से 1 मिलियन यूरो की संपत्ति वाला परिवार
लक्ष्य: व्यक्तिगत मनोरंजन और किराये से आय प्राप्त करने के लिए समुद्र के किनारे एक घर खरीदना।
विकल्प: इस्तारिया (रोविंज, पुला) में विला, हवार या ब्राच द्वीपों पर घर, डबरोवनिक में प्रीमियम अपार्टमेंट।
लाभप्रदता: प्रति वर्ष 5-6% + मूल्य में वृद्धि।
जोखिम: उच्च रखरखाव लागत और किराये पर लगने वाला कर।
उदाहरण: ऑस्ट्रिया के एक परिवार ने रोविंज में 720,000 यूरो में एक विला खरीदा। गर्मियों में इसे पर्यटकों को 400 यूरो प्रति रात के हिसाब से किराए पर दिया जाता है, और सर्दियों में इसका उपयोग निजी निवास के रूप में किया जाता है। कुल वार्षिक लाभ लगभग 5% है।
3. वाणिज्यिक अचल संपत्ति
लक्ष्य: स्थिर किराये की आय और मूल्य में वृद्धि।
विकल्प: स्प्लिट और डुब्रोवनिक के पर्यटक क्षेत्रों में दुकानें और रेस्तरां, ज़ाग्रेब में कार्यालय और अपार्टमेंट होटल।
लाभप्रदता: 7-9% प्रति वर्ष।
जोखिम: मौसमी यातायात, कड़ी प्रतिस्पर्धा।
उदाहरण: नीदरलैंड के एक ग्राहक ने स्प्लिट के केंद्र में एक कैफे जैसी जगह 400,000 यूरो में खरीदी। साल भर पर्यटकों की आवाजाही के कारण, किरायेदार हर महीने 2,800 यूरो का स्थिर किराया देता है, जिससे 8.4% की वार्षिक ब्याज दर प्राप्त होती है।
क्रोएशिया में रियल एस्टेट निवेश को विभिन्न उद्देश्यों के अनुरूप ढाला जा सकता है। ज़ादर या स्प्लिट में अपार्टमेंट निष्क्रिय आय के लिए आदर्श हैं, इस्तारिया या डुब्रोवनिक में विला परिवार और प्रतिष्ठा के लिए आदर्श हैं, और शहर के केंद्रों में व्यावसायिक संपत्तियां व्यापार के लिए आदर्श हैं।.
