ऑस्ट्रिया में किराया कैसे बनता है और यह किस पर निर्भर करता है?

ऑस्ट्रिया का किराया बाज़ार देश की आवास व्यवस्था में एक महत्वपूर्ण स्थान रखता है: 40% से ज़्यादा आबादी किराए पर रहना पसंद करती है, और बड़े शहरों, खासकर वियना में, किराएदारों का अनुपात और भी ज़्यादा है। हालाँकि, किराए का निर्धारण किरायेदारों और मकान मालिकों, दोनों के लिए सबसे चुनौतीपूर्ण मुद्दों में से एक बना हुआ है।

इसका कारण यह है कि ऑस्ट्रिया में किराये की कीमतें न केवल बाज़ार के कारकों—स्थान, अपार्टमेंट की स्थिति, निर्माण का वर्ष और बुनियादी ढाँचे—पर निर्भर करती हैं, बल्कि कानूनी नियमों पर भी निर्भर करती हैं। यहाँ सबसे महत्वपूर्ण तत्वों में से एक है मिट्रेच्ट्सगेसेट्ज़ (एमआरजी)—किराया अधिनियम—जो अलग-अलग संपत्तियों पर अलग-अलग तरीके से लागू होता है: कुछ मामलों में, पूरी तरह से, कुछ में आंशिक रूप से, और कभी-कभी बिल्कुल भी नहीं। यह निर्धारित करता है कि क्या एक मुक्त बाज़ार मूल्य निर्धारित किया जा सकता है या क्या मकान मालिक नियामक दरों और प्रतिबंधों का पालन करने के लिए बाध्य है।

इस लेख में, एक ऑस्ट्रियाई रियल एस्टेट विशेषज्ञ के रूप में, मैं विस्तार से बताऊंगा कि किराया क्या होता है, कौन से कारक इसे प्रभावित करते हैं, तथा ऑस्ट्रिया में आवास के लिए उचित किराया मूल्य का सही ढंग से निर्धारण कैसे किया जाए।

ऑस्ट्रिया में किराया अपार्टमेंट की "शुद्ध" कीमत तक सीमित नहीं है। ज़्यादातर मामलों में, किरायेदार द्वारा चुकाए जाने वाले किराए में कई घटक शामिल होते हैं।

मूल किराया (हौप्टमिएट्ज़िन्स)। यह वह मूल राशि है जो किरायेदार संपत्ति के उपयोग के लिए चुकाता है। 2025 की पहली तिमाही में, औसत हौप्टमिएट्ज़िन्स €502 प्रति माह या €7.50/वर्ग मीटर था, जो 2024 की इसी अवधि की तुलना में 2.7% अधिक है (स्टेटिस्टिक ऑस्ट्रिया, 2025)। इस किराए की राशि अपार्टमेंट के प्रकार (नई इमारत, पुरानी इमारत, आदि), उसकी स्थिति और यह कि क्या वह मिट्रेच्ट्सगेसेट्ज़ (एमआरजी) के अधीन है, पर निर्भर करती है।

परिचालन लागत (बेट्रीबकोस्टेन)। इसमें उपयोगिताएँ और भवन रखरखाव, जैसे कचरा संग्रहण, जल आपूर्ति, सीवरेज, कॉमन एरिया लाइटिंग, हॉलवे की सफाई, लिफ्ट का रखरखाव और भवन बीमा शामिल हैं। 2025 की पहली तिमाही में, औसत बेट्रीबकोस्टेन €165.20/माह या €2.50/वर्ग मीटर था, जो कुल किराए का लगभग 30% है।

विशेष व्यय (विशेष व्यय)। ये अतिरिक्त लागतें हैं जिनमें लिफ्ट शुल्क, कपड़े धोने का शुल्क, मरम्मत और अन्य विशिष्ट सेवाएँ शामिल हो सकती हैं। ये लागतें आमतौर पर लीज़ एग्रीमेंट में अलग से बताई जाती हैं।

फर्नीचर शुल्क (Entgelt für Einrichtungsgegenstände)। यदि किराये के अपार्टमेंट में फर्नीचर उपलब्ध कराया जाता है, तो मकान मालिक इसके उपयोग के लिए अतिरिक्त शुल्क ले सकता है। इस शुल्क की राशि फर्नीचर के मूल्य और उसके जीवनकाल के आधार पर निर्धारित की जाती है। उदाहरण के लिए, यदि फर्नीचर की कीमत €7,000 है और इसकी अनुमानित जीवनकाल 20 वर्ष है, तो मासिक फर्नीचर शुल्क लगभग €29.60 हो सकता है, जिसमें 12% मकान मालिक अधिभार भी शामिल है, यानी कुल €33.10 प्रति माह।

वैट (Umsatzsteuer)। ऑस्ट्रिया में किराये की संपत्तियों पर मूल्य वर्धित कर 10% है। हालाँकि, फर्नीचर, पार्किंग और हीटिंग पर 20% की मानक वैट दर लागू होती है।

इस प्रकार, ऑस्ट्रिया में एक अपार्टमेंट किराए पर लेने में कई घटक शामिल होते हैं, जिनमें से प्रत्येक की अपनी विशिष्टताएँ होती हैं और वे संबंधित कानूनों और नियमों द्वारा शासित होते हैं। किराये के संबंधों में पारदर्शिता और निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए किरायेदारों और मकान मालिकों, दोनों के लिए इन घटकों को समझना महत्वपूर्ण है।

आवासीय किरायेदारी अधिनियम (मिएटरेक्ट्सगेसेट्ज़, एमआरजी) 12 नवंबर, 1981 को पारित हुआ था और यह ऑस्ट्रिया में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संबंधों को नियंत्रित करता है, जिससे दोनों पक्षों के अधिकारों में संतुलन सुनिश्चित होता है। हालाँकि, यह सभी प्रकार की अचल संपत्तियों पर लागू नहीं होता है। भवन की आयु, उसके उद्देश्य और अन्य कारकों के आधार पर, एमआरजी पूर्ण रूप से, आंशिक रूप से, या बिल्कुल भी लागू नहीं हो सकता है।

एमआरजी निम्नलिखित प्रकार की अचल संपत्तियों पर पूर्ण रूप से लागू होता है:

• 1945 से पहले निर्मित मकान, जिनमें 1953 से पहले सरकारी सब्सिडी से निर्मित भवन भी शामिल हैं।
• निर्माण के वर्ष की परवाह किए बिना, राज्य के समर्थन से आवास।

ऐसे मामलों में, किराया निम्नलिखित बातों को ध्यान में रखते हुए सीमित किया जाता है:

• आवास श्रेणियाँ: संपत्ति के प्रकार को परिभाषित करती हैं (जैसे सामाजिक आवास, सरकार समर्थित आवास)।
• रिचट्वर्टमिएट्ज़िन्स: आवास की कुछ श्रेणियों के लिए निर्धारित दिशानिर्देश किराया दर।
• उचित किराया: उचित किराया जो बाजार की स्थितियों और विशिष्ट संपत्ति की विशिष्ट विशेषताओं को ध्यान में रखता है।

इन उपायों का उद्देश्य किरायेदारों को बढ़े हुए किराए और अनुचित बेदखली से बचाना है। उदाहरण के लिए, ग्राज़ में एक पुरानी इमारत (अल्टबाऊ) में आधुनिक नवीनीकरण के साथ 80 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट, जो पूरी तरह से एमआरजी द्वारा कवर किया गया है, लगभग €600 प्रति माह किराए पर दिया जाता है, जो एमआरजी द्वारा कवर नहीं किए गए समान आवासों के बाजार मूल्य से 25-30% कम है।

एमआरजी आंशिक रूप से निम्नलिखित प्रकार की संपत्ति पर लागू होता है:

• 1953 के बाद निर्मित नई कोंडोमिनियम इकाइयाँ, यदि भवन में कई इकाइयाँ हैं और उन्हें सरकारी सहायता नहीं मिली है।
• 1953 के बाद मौजूदा इमारतों में अटारी और विस्तार

ऐसे मामलों में, किराए को "उचित" (एंजेमेसेन) के रूप में परिभाषित किया जाता है, जिसका अर्थ है कि मकान मालिक और किरायेदार बाजार की स्थितियों को ध्यान में रखते हुए किराए की राशि पर स्वतंत्र रूप से सहमत हो सकते हैं।

उदाहरण : लिंज़ में एक कॉन्डोमिनियम में 1960 के दशक में निर्मित एक आधुनिक 55 वर्ग मीटर का अपार्टमेंट, जो कि MRG के आंशिक अनुप्रयोग के अधीन है, €650/माह पर किराये पर लिया जा सकता है, जबकि निजी बाजार में MRG के बिना तुलनीय आवास की लागत लगभग €750/माह है।

एमआरजी निम्नलिखित प्रकार की संपत्ति पर लागू नहीं होता है:

• निजी मकान और डुप्लेक्स , निर्माण के वर्ष की परवाह किए बिना।
• 2006 के बाद बनी नई इमारतें जिन्हें राज्य से सहायता नहीं मिली।
• पर्यटक अपार्टमेंट और अल्पावधि किराये।

इन मामलों में, मकान मालिक और किरायेदार को किराये की राशि सहित पट्टे की शर्तें निर्धारित करने की पूरी स्वतंत्रता होती है।

उदाहरण 1: वियना के बाहरी इलाके में 2010 में निर्मित 100 वर्ग मीटर का एक निजी घर, पक्षों के बीच पूर्ण सहमति से, €1,200/माह पर किराए पर दिया जा सकता है।

उदाहरण 2: 2020 से इंसब्रुक में एक नई इमारत में 70 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट को दीर्घकालिक किराये पर देने के लिए, मांग के आधार पर, MRG प्रतिबंधों के बिना, €1,050/माह की किराये की दर निर्धारित की जा सकती है।

ये अंतर विशेष रूप से उन लोगों के लिए महत्वपूर्ण हैं जो वियना में दीर्घकालिक रूप से अपार्टमेंट किराए पर लेने की योजना बना रहे हैं या सामान्य रूप से ऑस्ट्रिया में आवास किराए पर लेने में रुचि रखते हैं।

ऑस्ट्रिया में, किराया कई प्रणालियों द्वारा निर्धारित किया जाता है, जिनमें से प्रत्येक में विभिन्न कारकों को ध्यान में रखा जाता है, जैसे कि संपत्ति की स्थिति, उसका स्थान और निर्माण का वर्ष। आइए मुख्य कारकों पर नज़र डालें:

किराया श्रेणी प्रणाली, पट्टा समझौते के समय अपार्टमेंट की स्थिति और उपकरणों के आधार पर उन्हें चार श्रेणियों (ए-डी) में वर्गीकृत करती है:

• श्रेणी ए: आधुनिक मानक, आधुनिक फिनिशिंग और उपकरणों के साथ अपार्टमेंट।
• श्रेणी बी: ​​अच्छे मानक, गुणवत्तापूर्ण फिनिशिंग वाला अपार्टमेंट, लेकिन नवीनतम सुधार के बिना।
• श्रेणी सी: औसत मानक, बुनियादी परिष्करण वाला अपार्टमेंट, शायद कुछ सुधार की आवश्यकता है।
• श्रेणी डी: निम्न मानक, बिना शौचालय वाला अपार्टमेंट, संभवतः पुरानी फिनिशिंग वाला।

ये श्रेणियां किराये की राशि को प्रभावित करती हैं, उच्च मानक वाले अपार्टमेंट का किराया भी अधिक होता है।

रिचट्वर्टमिएट्ज़िन ऑस्ट्रिया के प्रत्येक संघीय राज्य के लिए निर्धारित संदर्भ किराया दरें हैं। इनकी हर दो साल में समीक्षा की जाती है।

ऑस्ट्रिया में रिचट्वर्टमिएट्ज़िन और श्रेणी दरों में वार्षिक समायोजन की एक नई प्रणाली 1 अप्रैल, 2025 को लागू हुई। ये परिवर्तन किरायेदारों पर उच्च मुद्रास्फीति के प्रभाव को कम करने के लिए 4 वें मिट्रेच्टलिचेन इन्फ्लेशन्सलिंडरंग्सगेसेट (4. एमआईएलजी) के हिस्से के रूप में पेश किए गए थे।

रिचट्वर्टमिएट्ज़िन्स समायोजन की गणना का उदाहरण:

किरायेदारों के लिए महत्वपूर्ण बिंदु:

• दर स्थिर: 1 अप्रैल 2025 से पहले संपन्न हुए किराये के समझौतों के लिए, दरें 2023 के स्तर पर ही रहेंगी। इसका मतलब है कि 2025 में किराए में कोई वृद्धि नहीं होगी।
• दर वृद्धि सीमा: 2026 में, दर वृद्धि पिछली दर के 5% पर सीमित होगी। 2027 में, पिछले तीन वर्षों की औसत मुद्रास्फीति दर लागू होगी, जिसकी अधिकतम सीमा 5% होगी।
• अपवाद: ये प्रतिबंध खाली पड़े मकानों, जैसे कि नई इमारतों या निजी घरों पर लागू नहीं होते हैं।

एंजमेसेनर मित्ज़िन्स बाजार की स्थितियों पर आधारित एक किराया गणना प्रणाली है और कुछ प्रकार की अचल संपत्ति पर लागू होती है:

• बड़े अपार्टमेंट: आमतौर पर 130 वर्ग मीटर से अधिक, जैसे कि वियना के प्रथम जिले में पुरानी इमारत (अल्टबाउ) में एक विशाल अपार्टमेंट।
• सूचीबद्ध इमारतों में संपत्तियां: सांस्कृतिक विरासत के रजिस्टर में शामिल ऐतिहासिक इमारतें, जहां किराए में रखरखाव और पुनर्निर्माण की लागत को ध्यान में रखना चाहिए।
• नई इमारतें: नवनिर्मित इमारतों में अपार्टमेंट जहां एमआरजी का उपयोग सीमित है या अनुपस्थित है।

उदाहरण के लिए, वियना में एक गेटेड समुदाय में 140 वर्ग मीटर का अपार्टमेंट: गाइड मूल्य €6.70/वर्ग मीटर है, लेकिन स्थिति, स्थान और बाजार की मांग को देखते हुए, एंजमेसेनर मिएट्ज़िन्स €9.50/वर्ग मीटर हो सकता है, जो कि रिचट्वर्टमिएट्ज़िन्स से अधिक है।

महत्वपूर्ण: एंजमेसेनर मित्ज़िन्स मकान मालिकों को बड़ी और अनोखी संपत्तियों के लिए बाजार किराया प्राप्त करने का अवसर देता है, लेकिन साथ ही, किरायेदारों को बढ़े हुए किराए से सुरक्षा प्रदान की जाती है - किराया बाजार की स्थिति के अनुसार उचित होना चाहिए।

Erhöhter Mietzins का इस्तेमाल तब किया जाता है जब मकान मालिक अपने अपार्टमेंट में बड़ी मरम्मत या सुधार करवाता है। इसमें ये शामिल हो सकते हैं:

• पूर्ण रसोईघर या बाथरूम का नवीनीकरण
• भवन का तापीय आधुनिकीकरण (ऊर्जा बचत)
• लिफ्ट स्थापना, सामान्य क्षेत्र में सुधार, अग्रभाग का आधुनिकीकरण

स्थापित करने के लिए कैसे:

• बढ़े हुए किराये की राशि मध्यस्थता आयोग या न्यायालय द्वारा निर्धारित की जाती है।
• यह वृद्धि एक निश्चित अवधि तक सीमित होती है, जो कि मानक आवास के लिए प्रायः 10 वर्ष तथा सामाजिक आवास के लिए 20 वर्ष तक होती है।
• ये उपाय किरायेदारों को अनुचित वृद्धि से बचाते हैं, जबकि मकान मालिक को अपना निवेश वापस मिल जाता है।

व्यावहारिक सलाह: अगर आप ऑस्ट्रिया में लंबी अवधि के लिए कोई अपार्टमेंट किराए पर लेना चाहते हैं, तो यह जाँचना ज़रूरी है कि क्या संपत्ति पर एर्होटर मिट्ज़िन्स टैक्स लगाया गया है ताकि वास्तविक किराये की कीमत का अंदाज़ा लगाया जा सके। उदाहरण के लिए, वियना की एक ऐतिहासिक इमारत में थर्मल आधुनिकीकरण के बाद एक अपार्टमेंट: आधार दर €6.80/वर्ग मीटर → मध्यस्थता समिति द्वारा अनुमोदित €8.20/वर्ग मीटर तक बढ़ जाती है।

ऑस्ट्रिया में किराये के आवास के लिए कानूनी ढाँचा सख्ती से विनियमित है, और किरायेदारों और मकान मालिकों के लिए मौजूदा कानूनों और हाल के बदलावों को समझना ज़रूरी है। मिट्रेच्ट्सगेसेट्ज़ (MRG) और वोह्नुंग्सगेमाइननुट्ज़िगकेइट्सगेसेट्ज़ (WGG) स्वीकार्य किराए की सीमाएँ, किरायेदार सुरक्षा और कानूनी किराए में वृद्धि की संभावना को परिभाषित करते हैं।

किराये में वृद्धि को रोकने, पारदर्शिता बढ़ाने और किरायेदारों की सुरक्षा के लिए, विशेष रूप से वियना जैसे बड़े शहरों में, 2024-25 में प्रमुख परिवर्तन पेश किए गए।

किराया समायोजन खंड, पट्टा समझौते में एक प्रावधान है जो मकान मालिक को उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (CPI) में बदलाव के आधार पर किराए को समायोजित करने की अनुमति देता है। 2024 तक, ऐसे समायोजनों के परिणामस्वरूप किराए में 10% या उससे अधिक की वृद्धि हो सकती है।

2024 से, इंडेक्सेशन के आधार पर वार्षिक किराया वृद्धि की एक सीमा लागू की गई है: अधिकतम वृद्धि 5% प्रति वर्ष है। इस बदलाव का उद्देश्य उच्च मुद्रास्फीति की स्थिति में किरायेदारों को अत्यधिक किराया वृद्धि से बचाना है।

कुछ ऐसी स्थितियाँ हैं जब मकान मालिक कानूनी रूप से किराया बढ़ा सकता है:

• मरम्मत और आधुनिकीकरण: यदि मकान मालिक अपार्टमेंट में बड़ी मरम्मत या सुधार करवाता है, तो वह किराया बढ़ा सकता है। वृद्धि की राशि एक मध्यस्थता समिति या अदालत द्वारा सीमित अवधि के लिए निर्धारित की जाती है।
• रिश्तेदारों को अनुबंध का हस्तांतरण: रिश्तेदारों को पट्टा हस्तांतरित करते समय, मकान मालिक बाजार की स्थितियों के अनुरूप नया किराया निर्धारित कर सकता है।
• बहुत कम प्रारंभिक किराया: यदि प्रारंभिक किराया बाजार दर से काफी कम है, तो मकान मालिक धारा 45 मिट्रेचट्सगेसेट्ज़ (एमआरजी) के अनुसार उचित स्तर तक वृद्धि की मांग कर सकता है।

वोह्नुंग्सगेमाइननुट्ज़िगकेइट्सगेसेट्ज़ (WGG) गैर-लाभकारी आवासों, जैसे कि आवास सहकारी समितियों द्वारा प्रदान किए गए आवासों, में किराए को नियंत्रित करता है। किराए की सीमाएँ हैं, और मरम्मत और आधुनिकीकरण की लागतों को पूरा करने के लिए, उदाहरण के लिए, 20 वर्षों तक की अवधि के लिए किराए में दीर्घकालिक वृद्धि लागू की जा सकती है। ये उपाय किरायेदारों और मकान मालिकों के हितों को संतुलित करते हैं।

कई आवास सहकारी समितियाँ और नगरपालिका कार्यक्रम यूक्रेनवासियों और शरणार्थियों को सब्सिडी वाले आवास के लिए आवेदन करने की अनुमति देते हैं। यदि आप वियना में शरणार्थियों के लिए एक अपार्टमेंट किराए पर लेना चाहते हैं, तो पंजीकरण और निवास प्रमाण पत्र पर विचार करना महत्वपूर्ण है। इससे अस्थायी या स्थायी निवास के लिए सहकारी आवास तक पहुँच एक अधिक यथार्थवादी और सुरक्षित विकल्प बन जाती है।

ऑस्ट्रिया में घर किराए पर लेना कई कारकों पर निर्भर करता है जो लागत को काफ़ी प्रभावित कर सकते हैं। आइए मुख्य कारकों पर नज़र डालें:

वियना पारंपरिक रूप से ऑस्ट्रिया में किराए के लिए सबसे महंगा शहर है। शहर के भीतर भी कीमतों में काफी अंतर है:

• सिटी सेंटर (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): प्रतिष्ठा और विकसित बुनियादी ढांचे के कारण उच्च किराये की कीमतें।
• बाहरी इलाके (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): अधिक किफायती कीमतें, लेकिन कम परिवहन पहुंच और बुनियादी ढांचे के साथ।

सीबीआरई के अनुसार, 2025 में मध्य वियना में किराया €16.5/m² तक पहुंच सकता है, जबकि बाहरी इलाकों में यह लगभग €12.2/m² होगा।

छोटे अपार्टमेंट (40 वर्ग मीटर से कम) छात्रों और युवा पेशेवरों के बीच काफ़ी मांग में हैं। इनकी कीमत अक्सर बड़े अपार्टमेंट की तुलना में प्रति वर्ग मीटर ज़्यादा होती है। उदाहरण के लिए, वियना में स्टूडियो अपार्टमेंट का किराया €630 से €890 प्रति माह के बीच हो सकता है।

नई इमारतों में या आधुनिक नवीनीकरण (उदाहरण के लिए, अल्टबाऊ शैली में) वाले अपार्टमेंट ज़्यादा महंगे हैं। 2025 में, नए अपार्टमेंट का औसत किराया लगभग €14.87/वर्ग मीटर होगा, जबकि पुराने अपार्टमेंट का किराया लगभग €10.00/वर्ग मीटर होगा।

उच्च ऊर्जा दक्षता रेटिंग (जैसे, क्लास ए) वाले अपार्टमेंट की उपयोगिता लागत कम होती है, जिससे वे किरायेदारों के लिए अधिक आकर्षक बन जाते हैं। इससे कम ऊर्जा दक्षता रेटिंग वाले समान अपार्टमेंट की तुलना में किराये की कीमतें 5-10% तक बढ़ सकती हैं।

फ़र्नीचर, लिफ्ट, बालकनी, गैराज या पार्किंग से किराया काफ़ी बढ़ सकता है। अतिरिक्त सुविधाओं वाले पूरी तरह से सुसज्जित अपार्टमेंट की कीमत 10-20% ज़्यादा हो सकती है।

ऑस्ट्रिया में किराये के मकानों की माँग आमतौर पर पतझड़ के मौसम में बढ़ जाती है, जब छात्र और प्रवासी शहर लौटते हैं। इस वजह से इस दौरान किराये की कीमतें बढ़ जाती हैं। 2024 में, वियना में किराए में औसतन 6.2-7.7% की वृद्धि होगी।

अगर आपको लगता है कि आप ऑस्ट्रिया में बहुत ज़्यादा किराया दे रहे हैं, तो आप इसे चुनौती दे सकते हैं। पूर्ण मिट्रेच्ट्सगेसेट्ज़ (MRG) के अधीन इमारतों में, किरायेदार किराए की पुष्टि के लिए मध्यस्थता बोर्ड या अदालत में अपील कर सकते हैं। अगर किराया स्वीकार्य सीमा से ज़्यादा है, तो उसे कानूनी सीमा तक कम किया जा सकता है, और किसी भी अतिरिक्त भुगतान की राशि वापस की जा सकती है।
निम्नलिखित समय-सीमाओं का पालन करना ज़रूरी है:

• खुले-अंत अनुबंधों के लिए, अनुबंध के समापन की तारीख से 3 वर्षों के भीतर आवेदन प्रस्तुत किया जा सकता है;
• निश्चित अवधि के अनुबंधों के लिए - उनकी समाप्ति या खुले-अंत अनुबंधों में रूपांतरण के बाद 6 महीने से अधिक नहीं।

इन समय-सीमाओं के समाप्त हो जाने के बाद, किराये को चुनौती देना संभव नहीं रह जाता, लेकिन किराये में अनुचित वृद्धि पर सूचकांकीकरण (वर्टसिचेरंग) द्वारा आपत्ति करना संभव रहता है।

एमआरजी के अधिकार क्षेत्र से बाहर की नई इमारतों और संपत्तियों में स्थिति अधिक जटिल है: वहां, कीमत स्वतंत्र रूप से निर्धारित की जाती है, और अदालती फैसले शायद ही कभी किरायेदार के पक्ष में होते हैं।

अपने प्रैक्टिस में, मुझे ऐसे मामले देखने को मिले हैं जहाँ किरायेदारों ने बहुत ज़्यादा किराए की शिकायत की थी। उदाहरण के लिए, एक शरणार्थी परिवार जिसने वियना में एक अपार्टमेंट लंबे समय के लिए किराए पर लेने का फैसला किया था, उसे पुराने अपार्टमेंट के लिए कानूनी रूप से निर्धारित किराए से लगभग 20% ज़्यादा किराया देना पड़ रहा था। हमने मध्यस्थता आयोग में शिकायत दर्ज कराई, और किराया कम कर दिया गया और अतिरिक्त भुगतान वापस कर दिया गया।

मेरी राय में, ऑस्ट्रिया में किराये की कीमतें सिर्फ़ एक अनुबंध पर अंकित संख्या नहीं हैं, बल्कि बाज़ार की स्थितियों, क़ानूनी नियमों और विशिष्ट संपत्ति की स्थिति के जटिल संयोजन का परिणाम हैं। किरायेदारों के लिए यह समझना विशेष रूप से महत्वपूर्ण है कि क्या अपार्टमेंट मिट्रेच्ट्सगेसेट्ज़ (MRG) के अधीन है और अनुबंध में कौन सी अतिरिक्त शर्तें शामिल हैं—सूचीकरण से लेकर नवीनीकरण के कारण संभावित किराए में वृद्धि तक।

2025 में एक दिलचस्प रुझान देखने को मिल रहा है: नई इमारतों में किराए में बढ़ोतरी जारी है, खासकर वियना के प्रतिष्ठित ज़िलों में, जबकि कानून पुरानी इमारतों और विनियमित इमारतों में किरायेदारों की सुरक्षा को मज़बूत कर रहा है। इससे मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों के बीच संतुलन बनता है। यह उन लोगों के लिए विशेष रूप से प्रासंगिक है जो वियना में शरणार्थियों के लिए अपार्टमेंट किराए पर लेना चाहते हैं: विनियमित किराए बाज़ार दरों से काफ़ी कम हो सकते हैं, जिससे ऐसे विकल्प ज़्यादा किफ़ायती हो जाते हैं।

अपार्टमेंट चुनते समय, न केवल कीमत पर बल्कि आवास श्रेणी, ऊर्जा दक्षता, बुनियादी ढाँचे और अनुबंध की शर्तों पर भी विचार करें। कभी-कभी, लगातार मरम्मत की लागत या उच्च उपयोगिता बिलों का सामना करने की तुलना में आधुनिक नवीनीकरण और सुविधाजनक स्थान के लिए थोड़ा अतिरिक्त भुगतान करना अधिक समझदारी भरा होता है।

जो लोग ऑस्ट्रिया में दीर्घकालिक अवधि के लिए अपार्टमेंट किराए पर लेना चाहते हैं, उनके लिए अनुबंध की सावधानीपूर्वक समीक्षा करना और अपने अधिकारों को समझना महत्वपूर्ण है - इससे पैसे की बचत होगी और अप्रिय आश्चर्य से बचा जा सकेगा।