वियना किराया सूचकांक: 2025 के लिए मूल्य वृद्धि, कानून और सलाह

2024 में देश में उपयोगिताओं सहित औसत किराया , जिसमें वियना औसत से ऊपर था।

कई परिवारों के लिए इसका मतलब है कि किराया मुख्य बजट मद है, जो सीधे उनके जीवन स्तर को प्रभावित करता है।

2025 तक, स्थिति और भी खराब हो गई थी: कीमतें मजदूरी की तुलना में तेजी से बढ़ रही थीं, और सरकार ने अप्रैल 2026 तक स्वचालित किराया सूचकांक पर एक अस्थायी रोक भी लगा दी थी। यह किरायेदारों के लिए राहत है, लेकिन अपार्टमेंट मालिकों के लिए आय का नुकसान है।

इस लेख में, मैं सरल शब्दों में समझाऊँगा कि वियना में किराये का बाज़ार कैसे काम करता है, कीमतें क्यों बढ़ रही हैं, इंडेक्सेशन कैसे काम करता है, और इसे कब चुनौती दी जा सकती है। हम वास्तविक आँकड़ों, गणना के उदाहरणों, वास्तविक दुनिया के मामलों और नए कानूनों पर गौर करेंगे। यह लेख ऑस्ट्रिया जाने की योजना बना रहे लोगों और अपनी संपत्ति किराए पर देने के इच्छुक निवेशकों, दोनों के लिए उपयोगी होगा।

इससे पहले कि हम इंडेक्सेशन के बारे में बात करें, आइए देखें कि बाजार में वर्तमान में कीमतें क्या हैं और वे क्यों बढ़ रही हैं।

वियना में किराया पड़ोस और संपत्ति के प्रकार के आधार पर बहुत भिन्न होता है। औसतन , किराया €9 से €13 प्रति वर्ग मीटर (उपयोगिताओं को छोड़कर) तक होता है। हालाँकि, वास्तविक लागत विशिष्ट संपत्ति के आधार पर भिन्न हो सकती है।

वियना में अपार्टमेंट के प्रकार के अनुसार औसत किराया (2025)

ज़िलों की तुलना करने पर, अंतर भी साफ़ दिखाई देता है। केंद्र (पहला ज़िला, आंतरिक शहर) में, कीमतें €27/वर्ग मीटर तक पहुँच सकती हैं, जबकि बाहरी इलाकों में, उदाहरण के लिए फ़्लोरिड्सडॉर्फ या लीज़िंग में, आपको €9–11/वर्ग मीटर के विकल्प मिल सकते हैं।

मैं अक्सर अपने ग्राहकों को याद दिलाता हूँ कि मध्य वियना में कीमतें लगभग हमेशा अपार्टमेंट की हालत की वजह से नहीं, बल्कि पते की वजह से ज़्यादा होती हैं। सवाल यह है कि आपके लिए लोकेशन कितनी अहमियत रखती है।

जनसंख्या वृद्धि। 2024 में, वियना की जनसंख्या में लगभग 22,500 लोगों की वृद्धि होगी। यह वृद्धि मुख्यतः प्रवासन के कारण है: अकेले 2024 में, लगभग 180,000 लोग ऑस्ट्रिया पहुँचे, जिनमें से लगभग 68,000 राजधानी में बस गए।

नए अपार्टमेंट की कमी। वियना को हर साल कम से कम 10,000-11,000 नए अपार्टमेंट की ज़रूरत होती है। हालाँकि, वास्तव में केवल 5,000-6,000 ही बनते हैं । इस बीच, तोड़फोड़ और बड़े नवीनीकरण कार्यों के कारण मौजूदा आवासों का स्टॉक कम होता जा रहा है।

नई और उत्कृष्ट इमारतें। ज़्यादा से ज़्यादा प्रीमियम आवास बनाए जा रहे हैं, जिनका किराया औसत से काफ़ी ज़्यादा है। इसका असर कुल आँकड़ों पर पड़ता है।

मुद्रास्फीति और सूचकांकीकरण। मूल्य स्थिर होने के बावजूद, कुछ अनुबंध (उदाहरण के लिए, खाली नई इमारतें) मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमित होते रहते हैं।

बढ़ती माँग और आपूर्ति की कमी अनिवार्य रूप से किराये की दरों को बढ़ा देती है। आँकड़ों में इसकी गतिशीलता पर एक नज़र डालें: 2024 के अंत तक , देश भर में औसत किराया (सभी आकार के अपार्टमेंट सहित) 4.5% बढ़ गया था (पिछले वर्ष की तुलना में 7.4%)।

वियना में भी विकास दर दो अंकों (साल-दर-साल कई प्रतिशत) की है, जो राष्ट्रीय मुद्रास्फीति से काफ़ी ज़्यादा है। जैसा कि देखा जा सकता है, बिना किसी तेज़ उतार-चढ़ाव के भी, रुझान लगातार ऊपर की ओर बढ़ रहा है।

सूचीकरण में गहराई से जाने से पहले, यह समझना महत्वपूर्ण है कि ऑस्ट्रिया में किराये की कीमतें अपने आप संचालित नहीं होती हैं; वे कानून द्वारा नियंत्रित होती हैं।

मुख्य दस्तावेज़ किराया अधिनियम ( मिएटरेक्ट्सगेसेट्ज़ , संक्षिप्त रूप में MRG) है। यह लगभग हर चीज़ को नियंत्रित करता है: किराए की राशि से लेकर किरायेदारों और मकान मालिकों के अधिकारों तक।

ऑस्ट्रिया में दो प्रमुख बाजार खंड हैं:

पुराने आवास स्टॉक (1945 से पहले बने और कुछ इमारतें उसके बाद की)। यहाँ, यह कानून पूरी तरह लागू होता है। कीमत की गणना राज्य द्वारा निर्धारित मानकों के अनुसार की जाती है, जिन्हें "आधार दर" कहा जाता है। वर्तमान में, वियना में यह €6.67 प्रति वर्ग मीटर है (स्थगन के कारण अप्रैल 2026 तक स्थिर)।

नए आवास स्टॉक (आधुनिक इमारतें, खासकर 2000 के दशक के बाद बनी इमारतें)। यहाँ, मालिक बिना किसी सख्त प्रतिबंध के, स्वतंत्र रूप से कीमतें तय कर सकते हैं।

पुराने आवास स्टॉक को नेविगेट करने के लिए, अपार्टमेंट श्रेणियों की एक प्रणाली का उपयोग किया जाता है:

श्रेणी A-C के लिए एक मूल्य सीमा है। श्रेणी D का व्यवहार में शायद ही कभी उपयोग किया जाता है; यह एक ऐतिहासिक मानक है।

मैं अक्सर अपने ग्राहकों को सलाह देता हूँ: अगर आप दीर्घकालिक स्थिरता चाहते हैं, तो MRG कानून के अंतर्गत आने वाली पुरानी इमारतों में आवास देखें। वहाँ कीमतों में वृद्धि हमेशा सीमित रहती है।

विदेशियों के लिए नियम स्थानीय निवासियों जैसे ही हैं। कानून नागरिकता के आधार पर भेदभाव को स्पष्ट रूप से प्रतिबंधित करता है—आपको सिर्फ़ इसलिए प्रवेश से वंचित नहीं किया जा सकता क्योंकि आप ऑस्ट्रियाई नहीं हैं।

लेकिन व्यवहार में कुछ बारीकियां हैं:

• आमतौर पर ऑस्ट्रिया में आय या रोजगार के प्रमाण की आवश्यकता होती है;
• वे पिछले मकान मालिक से अनुशंसा पत्र मांग सकते हैं;
• अधिकतर वे 3 मासिक भुगतान (कभी-कभी 6 तक) की राशि में जमा लेते हैं।

विदेशियों के लिए मुख्य चुनौती प्रतिस्पर्धा है। वियना में, अपार्टमेंट की माँग आपूर्ति से ज़्यादा है, इसलिए अच्छे विकल्प जल्दी बिक जाते हैं।

अब सबसे महत्वपूर्ण मुद्दे पर आते हैं: इंडेक्सेशन। यही वह बात है जो किरायेदारों और निवेशकों के बीच सबसे ज़्यादा सवाल उठाती है।

इंडेक्सेशन, मुद्रास्फीति के आधार पर किराए का एक स्वचालित समायोजन है। समायोजन का आधार लगभग हमेशा अनुबंध में निर्दिष्ट होता है।

स्टेटिस्टिक ऑस्ट्रिया द्वारा प्रकाशित उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (CPI) का । उदाहरण के लिए, जुलाई 2025 में, सूचकांक में पिछले वर्ष की तुलना में 3.6% की वृद्धि देखी गई।

गणना उदाहरण:

• आपका मूल किराया €1,000 है;
• सूचकांक में 3.6% की वृद्धि हुई;
• नया किराया = 1,000 × 1,036 = €1,036.

किरायेदार को किराए में किसी भी वृद्धि की सूचना पहले ही मिल जाती है (पहले नए भुगतान की देय तिथि से कम से कम 14 दिन पहले)। यह वृद्धि कभी भी पूर्वव्यापी नहीं होती।

जब आप अनुबंध पर हस्ताक्षर करें, तो सूचीकरण संबंधी खंड देखें। इसमें लिखा होना चाहिए:

• कौन सा विशिष्ट सूचकांक प्रयोग किया जाता है (अक्सर सीपीआई);
• पुनर्गणना कितनी बार की जाती है (आमतौर पर वर्ष में एक बार);
• वह तिथि जिससे सूचीकरण वैध है।

अगर यह प्रावधान न हो, तो मकान मालिक को बिना वजह कीमत बढ़ाने का कोई अधिकार नहीं है। एकमात्र विकल्प नया अनुबंध करना ही है।

नहीं। कानून के अनुसार मकान मालिक को किरायेदार को सूचित करना और गणना समझाना ज़रूरी है। नई राशि अचानक से "उठाना" संभव नहीं है। अगर आपको बढ़ोतरी की सूचना मिलती है:

• जाँच करें कि यह अनुबंध में दिए गए फार्मूले का अनुपालन करता है;
• यह सुनिश्चित करें कि विकास दर मुद्रास्फीति दर से अधिक न हो;
• यदि संदेह हो तो आवास मध्यस्थता से संपर्क करें (

यह सुनिश्चित करने के लिए कि अनुक्रमण का विषय केवल सिद्धांत मात्र न रह जाए, आइए देखें कि व्यवहार में यह कैसा दिखता है।

आइये वास्तविक जीवन से दो उदाहरण लें।

40 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट। ऑस्ट्रिया में ऐसे अपार्टमेंट का औसत शुद्ध किराया लगभग €405 प्रति माह है। उपयोगिताओं के लिए €100 जोड़ने पर कुल €505 हो जाता है। 4% मुद्रास्फीति दर पर, मूल किराया बढ़कर €421 हो जाएगा, और उपयोगिताओं सहित, लगभग €521।

अपार्टमेंट 80 वर्ग मीटर का है। इस आकार का राष्ट्रीय औसत किराया €796.50 (उपयोगिताओं को छोड़कर) है। मान लीजिए कि खर्चों सहित, किराया €880 है। 5% इंडेक्सेशन के साथ, किराया बढ़कर €924 हो जाएगा।

विकास हमेशा मुद्रास्फीति के लगभग बराबर होता है। अगर दुकानों की कीमतें 5% बढ़ती हैं, तो किराया भी 5% बढ़ेगा।

कभी-कभी, मुद्रास्फीति सूचकांक पर्याप्त नहीं होता—मकान मालिक ने संपत्ति में निवेश किया है और वह लागतों की भरपाई करना चाहता है। कानून "मरम्मत भत्ता" ( एरहाल्टुंग्सबीट्राग ) जोड़ने की अनुमति देता है। उदाहरण के लिए:

• 60 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट का मूल किराया – €600;
• मालिक ने रसोईघर का एक बड़ा नवीनीकरण किया और +30 € पर सहमत हुए;
• एक साल बाद, 4% सूचकांक ने एक और +24 € दिया;
• अंतिम किराया €654 था।

लक्ज़री अपार्टमेंट में भी इंडेक्सेशन इसी तरह काम करता है, लेकिन शुरुआती कीमत ज़्यादा होती है। 5% मुद्रास्फीति दर पर €2,000 मूल्य का एक अपार्टमेंट एक साल बाद €2,100 का हो जाएगा।

हम आमतौर पर बढ़ती कीमतों के बारे में बात करते हैं, लेकिन ऐसी स्थितियां भी होती हैं जब किराया कम किया जा सकता है।

ऑस्ट्रियाई कानून किराए में कटौती की अनुमति देता है यदि अपार्टमेंट अनुबंध की शर्तों को पूरा नहीं करता है या रहने लायक नहीं रह गया है। आम तौर पर ये मामले होते हैं:

• घर में हीटिंग या गर्म पानी की कोई व्यवस्था नहीं है। अगर बॉयलर या रेडिएटर खराब हो, तो घर आंशिक रूप से रहने लायक नहीं माना जाता।
• फफूंद और नमी सिर्फ सौंदर्य प्रसाधन ही नहीं हैं, बल्कि स्वास्थ्य के लिए वास्तविक खतरा हैं।
• लगातार शोर। उदाहरण के लिए, पड़ोसी के घर में मरम्मत का काम या आँगन में निर्माण कार्य, अगर यह महीनों तक चलता रहे।
• संरचनात्मक दोष। टपकती छत, टूटी हुई लिफ्ट, बिजली की समस्याएँ।

कटौती की राशि समस्या पर निर्भर करती है। अगर हीटिंग की पूरी तरह से कमी है, तो अदालतें अक्सर किराए में 30-50% की कटौती कर देती हैं। अगर यह अस्थायी असुविधा है, तो कटौती 10-20% तक होती है।

1. समस्या का दस्तावेजीकरण करें। तस्वीरें लें और मरम्मत रिपोर्ट या रसीदें एकत्र करें।
2. मकान मालिक को सूचित करें। अधिमानतः लिखित रूप में (ईमेल या पंजीकृत डाक द्वारा)।
3. सुधार के लिए समय दें। आमतौर पर 2-3 हफ़्ते पर्याप्त होते हैं।
4. अस्थायी शुल्क में कमी के लिए अनुरोध करें। एक विशिष्ट प्रतिशत निर्दिष्ट करें।
5. यदि आपको मना कर दिया जाता है तो आवास मध्यस्थता न्यायालय या अदालत से संपर्क करें।

मैं हमेशा अपने ग्राहकों से कहता हूँ: अगर अपार्टमेंट में गंभीर खामियाँ हैं, तो आपको पूरा किराया देने की ज़रूरत नहीं है। मुख्य बात यह है कि कानूनी तौर पर काम करें और समस्या का दस्तावेज़ तैयार करें।

इंडेक्सेशन का मुद्दा न केवल किरायेदारों के लिए, बल्कि अपनी संपत्ति किराए पर देने वालों के लिए भी महत्वपूर्ण है। निवेशकों के लिए, इसका सीधा असर उनकी लाभप्रदता पर पड़ता है।

किराये में वृद्धि से मालिकों को मुद्रास्फीति के बावजूद मुनाफा बनाए रखने में मदद मिलती है।

उदाहरण:

• अपार्टमेंट का किराया €1,200 है;
• मुद्रास्फीति 4%;
• एक वर्ष में किराया बढ़कर 1,248 € हो जाएगा।

यह एक छोटा सा बदलाव लगता है - सिर्फ़ €48 प्रति माह। लेकिन एक साल में यह लगभग €600 हो जाता है, और 10 सालों में यह €6,000 से भी ज़्यादा हो जाता है।

इसीलिए उचित इंडेक्सेशन एक पूंजी सुरक्षा उपकरण है। यह मरम्मत, उपयोगिताओं और करों की बढ़ती लागतों को कम करने में मदद करता है।

हमेशा कानूनी तौर पर काम करें। सुनिश्चित करें कि इंडेक्सेशन अनुबंध में निर्दिष्ट है और तय राशि से अधिक नहीं है। किरायेदार को पर्याप्त सूचना दें (ज़रूरी सूचना से एक या दो दिन ज़्यादा देना बेहतर है)। इससे विश्वास बढ़ता है और विवाद का जोखिम कम होता है।

मरम्मत और सुधार पर विचार करें। अगर आप किराए पर देने से पहले नवीनीकरण की योजना बना रहे हैं, तो इसे अनुबंध में या एकमुश्त किराए के भुगतान में शामिल करें। किरायेदार को ठीक-ठीक पता होना चाहिए कि वे किस चीज़ के लिए भुगतान कर रहे हैं। नवीनीकरण के बाद, लागत के मुआवजे पर बातचीत करें—लेकिन याद रखें, सब कुछ कानूनी रूप से औपचारिक होना चाहिए।

अच्छा संवाद बनाए रखें। किसी भी बढ़ोतरी के बारे में स्पष्ट रूप से बताएँ, और किरायेदार को गणना देखने दें। सबसे अच्छी रणनीति यह है कि अचानक नया बिल थमा देने के बजाय, किराया बढ़ने का कारण बताएँ। पारदर्शिता अक्सर किरायेदारों को बनाए रखती है और "व्यस्त" अपार्टमेंट में टर्नओवर कम करती है।

सॉल्वेंसी की जाँच करें। अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, ज़मानत या जमा राशि (तीन मासिक भुगतान तक) पर विचार करें – इससे कम भुगतान का जोखिम कम होगा। हालाँकि, केवल विदेशी किरायेदार के डर से अत्यधिक गारंटी की माँग न करें: जैसा कि पहले ही कहा जा चुका है, कानून भेदभाव को प्रतिबंधित करता है।

प्रॉपर्टी मैनेजरों की सेवाएँ लें। अगर आपके पास कई अपार्टमेंट हैं या आपके पास खाली समय कम है, तो किसी पेशेवर प्रॉपर्टी मैनेजमेंट सेवा (हाउसवेरवाल्टुंग) को नियुक्त करें। वे स्थानीय बारीकियों को समझते हैं, विधायी अपडेट (जैसे इंडेक्सेशन पर रोक में बदलाव) पर नज़र रखते हैं, और जुर्माने से बचने में मदद करते हैं।

मैं हमेशा मकान मालिकों से कहता हूँ: एक स्थिर किरायेदार मिलना आधी लड़ाई जीत लेने जैसा है। किरायेदार को खोने और महीनों तक मकान खाली रहने से बेहतर है कि कानून के मुताबिक किराया 3% बढ़ाकर किरायेदार को रखा जाए।

तस्वीर को पूरा करने के लिए, नवीनतम परिवर्तनों का उल्लेख करना आवश्यक है: वे आज बाजार को पहले से ही प्रभावित कर रहे हैं।

किराया स्थगन। 2025 के वसंत में, ऑस्ट्रियाई संसद ने एक कानून पारित किया , जिसने अप्रैल 2026 तक अधिकांश विनियमित अपार्टमेंटों के लिए स्वचालित किराया वृद्धि को रोक दिया। इसका अर्थ है:

• वियना में आधार दर (तथाकथित "संकेतक टैरिफ") 6.67 €/m² पर तय की गई है;
• अप्रैल 2025 में सामान्य वृद्धि नहीं हुई;
• अप्रैल 2026 से विकास सीमित हो जाएगा: केवल 5% तक की मुद्रास्फीति को ही ध्यान में रखा जा सकेगा, तथा इससे अधिक वृद्धि आधी हो जाएगी।

किरायेदारों के लिए यह राहत की बात है, लेकिन निवेशकों के लिए इसका मतलब है कि आने वाले साल में मुनाफ़ा कम होगा।

ऑस्ट्रिया और यूरोप: जहाँ किराए सबसे महंगे हैं। किराए के मामले में वियना यूरोप की सबसे महंगी राजधानियों में से एक है। यूरोस्टेट के अनुसार , 2023 में प्रवासियों के लिए दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की औसत कीमत लगभग €2,050 प्रति माह (उपयोगिताओं को छोड़कर) होगी। यह ब्रुसेल्स या प्राग से ज़्यादा महंगा है, और बर्लिन के बराबर है।

2010 से ऑस्ट्रिया में किराए में लगभग 70% की वृद्धि हुई है, जबकि यूरोपीय संघ में औसत वृद्धि बहुत कम हुई है।

बाज़ार का आगे क्या होगा? विशेषज्ञ भविष्यवाणी करते हैं। वे इस बात पर सहमत हैं: वियना में आवास की कमी और बढ़ेगी। शहर को हर साल कम से कम 4,000-5,000 नए अपार्टमेंट की ज़रूरत है।

इसका मतलब है कि किराए ऊंचे ही रहेंगे। स्थगन के बावजूद, दीर्घकालिक रुझान स्पष्ट है: माँग आपूर्ति से ज़्यादा रहेगी।

मैं हमेशा अपने ग्राहकों से कहता हूँ: वियना में कोई भी बुरा इलाका नहीं है। यहाँ ऐसे इलाके हैं जहाँ विकास की अपार संभावनाएँ हैं। कभी-कभी प्रतिष्ठित केंद्र की बजाय बाहरी इलाकों में निवेश करना ज़्यादा फ़ायदेमंद होता है।

वियना में किराए पर लेना हमेशा नियमों, कीमतों और व्यक्तिगत परिस्थितियों के बीच संतुलन बनाने जैसा होता है। एक ओर, कानून किरायेदारों की रक्षा करता है: किराए में अचानक वृद्धि नहीं की जा सकती, और कमियाँ पाए जाने पर किराए में कमी भी की जा सकती है। दूसरी ओर, सूचकांकीकरण अपरिहार्य है, और कीमतें मुद्रास्फीति के अनुरूप बढ़ेंगी।

अधिक भुगतान से बचने और आत्मविश्वास महसूस करने के लिए, कुछ नियमों को ध्यान में रखें:

• पड़ोस की तुलना करें। 10-15 मिनट की मेट्रो यात्रा आपको प्रति माह सैकड़ों यूरो बचा सकती है।
• अनुबंध पढ़ें। सूचीकरण खंड स्पष्ट होना चाहिए: कौन सा सूचकांक, कितनी बार, और किस तारीख से।
• समस्या की सूचना दें। अगर कोई चीज़ टूट जाए, तो तुरंत मालिक से संपर्क करें। कानून आपके पक्ष में है।
• सहायता प्राप्त करें। वियना में "वॉनबेइहिल्फ़" नामक एक आवास सहायता कार्यक्रम है। यदि आपकी आय एक निश्चित सीमा तक पहुँचती है, तो आप शहर से मुआवज़ा प्राप्त कर सकते हैं।
• निवेशकों के लिए। पारदर्शिता और ईमानदारी, तुरंत मुनाफ़े से ज़्यादा ज़रूरी हैं। खाली अपार्टमेंट का जोखिम उठाने से बेहतर है कि सालों तक एक किरायेदार रखा जाए।
• प्रतिष्ठित एजेंटों का उपयोग करें। अनुभवी एजेंट सभी पहलुओं से अच्छी तरह वाकिफ होते हैं और अक्सर जीवन के लिए उपयोगी सुझाव दे सकते हैं—उदाहरण के लिए, छोटे अपार्टमेंट के मालिकों से किराये की तलाश करना जहाँ आप कीमत पर बातचीत कर सकते हैं, या हाल के महीनों में नई इमारतों की जाँच करना—उनके पास अक्सर विशेष ऑफर होते हैं (जैसे पहला महीना मुफ़्त या कम जमा)।

और मुख्य सलाह: किराए पर रहने को एक दीर्घकालिक रणनीति के रूप में देखें। फिर, कीमतें बढ़ने पर भी, आप स्थिति को संभाल पाएँगे, बजाय इसके कि आप बहाव के साथ बहते रहें।