वियना अपार्टमेंट लीज़ एग्रीमेंट: इसे सही तरीके से कैसे तैयार करें और किन बातों का ध्यान रखना ज़रूरी है

वियना में 75% से अधिक निवासी किराए पर रहते हैं, इसलिए ऑस्ट्रिया में अपार्टमेंट लीज़ के नियमों को समझना देश में बसने की योजना बना रहे लोगों और निवेशकों दोनों के लिए महत्वपूर्ण है। यदि आप ऑस्ट्रिया जाने की योजना बना रहे हैं या वियना में आवास , तो आपको अपार्टमेंट लीज़ समझौते का मसौदा तैयार करने और उसे लागू करने का तरीका जानना आवश्यक है।

पहली नज़र में, यह प्रक्रिया काफी सरल लगती है। बस अनुबंध पर हस्ताक्षर करें, चाबियां प्राप्त करें और अपने नए अपार्टमेंट में चले जाएं। हालांकि, ऑस्ट्रिया में, किराए पर लेने के स्पष्ट नियम और कानून हैं। अनुबंध किस तरह से तैयार किया जाता है, यह न केवल आपके आराम बल्कि आपके धन की सुरक्षा को भी निर्धारित कर सकता है।.

यह महत्वपूर्ण क्यों है? क्योंकि गलतियाँ महंगी पड़ सकती हैं। उदाहरण के लिए, किराये की अवधि या किराये के सूचकांक संबंधी शर्तों का गलत निर्धारण अनावश्यक खर्चों का कारण बन सकता है। यदि आप विदेशी हैं, तो आपकी निवास स्थिति किराये के समझौते पर निर्भर हो सकती है।

बारीकियों को बेहतर ढंग से समझने के लिए, आप वियना में अपार्टमेंट लीज़ एग्रीमेंट का एक नमूना । इस ऑस्ट्रियाई लीज़ एग्रीमेंट टेम्पलेट का सैकड़ों सफल मामलों में परीक्षण किया जा चुका है।

यह लेख वियना या ऑस्ट्रिया के अन्य शहरों में अपार्टमेंट किराए पर लेने की योजना बना रहे किसी भी व्यक्ति के लिए उपयोगी होगा: छात्र, युवा पेशेवर, परिवार और, निश्चित रूप से, निवेशक जो अचल संपत्ति को एक लाभदायक निवेश के रूप में देखते हैं।.

अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, यह जानना महत्वपूर्ण है कि ऑस्ट्रिया में किरायेदारी आवासीय किरायेदारी अधिनियम ( Mietrechtsgesetz, MRG ) और सामान्य नागरिक संहिता ( ABGB ) द्वारा विनियमित है। इससे किरायेदारों को कानून द्वारा संरक्षित होने का आश्वासन मिलता है।

ऑस्ट्रिया में कई प्रकार के लीज़ समझौते भी हैं। आपके द्वारा चुने गए प्रकार के समझौते से ऑस्ट्रिया में आपके अपार्टमेंट के किराये की शर्तें तय होंगी, जिनमें किराया और दीर्घकालिक अधिवास की संभावना शामिल है।.

यह समझना महत्वपूर्ण है कि निश्चित अवधि के अनुबंध और अनिश्चित अवधि के अनुबंध में स्पष्ट अंतर होता है।.

निश्चित अवधि का पट्टा (आमतौर पर 3 वर्ष या उससे अधिक)। किरायेदार को अचानक किराया वृद्धि से सुरक्षा मिलती है। हालांकि, ऐसे अनुबंध को समय से पहले समाप्त करना मुश्किल हो सकता है। अनुबंध को समाप्त करने का अधिकार पट्टे के पहले वर्ष के बाद ही प्राप्त होता है, जिसमें तीन महीने का नोटिस देना होता है।

स्थायी। यह विकल्प आदर्श प्रतीत होता है। किरायेदार अपनी इच्छानुसार तब तक रह सकता है, जब तक सभी शर्तें पूरी होती हैं। हालांकि, यह समझौता मकान मालिक को कुछ परिस्थितियों में किराया बदलने या अनुबंध समाप्त करने की ।

एक और महत्वपूर्ण बात: आप अपार्टमेंट के मालिक के साथ सीधे समझौता कर सकते हैं (किराया), या आप किसी ऐसे व्यक्ति से आवास किराए पर ले सकते हैं जो स्वयं अपार्टमेंट किराए पर ले रहा हो (उप-किराया)।.

• पहले मामले में, आपके अधिकारों को कानून द्वारा मज़बूती से संरक्षित किया गया है।.
• दूसरे मामले में, किरायेदार के लिए शर्तें कम अनुकूल हो सकती हैं। छात्रों और अल्पकालिक किराये की आवश्यकता वाले अन्य लोगों के लिए सबलेटिंग फायदेमंद हो सकती है। हालांकि, यह सावधानीपूर्वक जांचना महत्वपूर्ण है कि मकान मालिक वास्तव में संपत्ति किराए पर देने के लिए अधिकृत है या नहीं।.

यदि आप एक विदेशी हैं, तो कृपया ध्यान रखें कि केवल ऑस्ट्रियाई नागरिकता न होने से वियना और अन्य शहरों में पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करने के आपके अधिकार पर कोई प्रतिबंध नहीं लगता है।.

हालांकि, वास्तविकता में, मकान मालिक अक्सर अतिरिक्त दस्तावेज मांगते हैं: आय का प्रमाण, रोजगार का प्रमाण, या यहां तक ​​कि संदर्भ भी।.

• यूरोपीय संघ के नागरिक बिना किसी रोक-टोक के अपार्टमेंट किराए पर ले सकते हैं, उन्हें बस अपना पासपोर्ट या पहचान पत्र दिखाना होगा।
• विदेशियों को आमतौर पर अतिरिक्त परमिट के बिना अचल संपत्ति किराए पर लेने के लिए निवास परमिट - "रोट-वीस-रोट"-कार्टे , "ईयू ब्लू कार्ड", नीदरलासुंग्सबेविलिगंग, आदि - की आवश्यकता होती है।
• अल्पकालिक वीजा (90 दिनों तक) पर आने वाले पर्यटकों को अनुबंध करने के लिए मकान मालिक के साथ विशेष तरीके से बातचीत करनी पड़ सकती है।

सामान्य तौर पर, लगभग कोई भी अपार्टमेंट विदेशियों को किराए पर दिया जा सकता है। अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, मकान मालिक से सभी शर्तों के बारे में स्पष्ट कर लेना उचित होगा (उदाहरण के लिए, परिवार के सदस्यों के रहने के लिए मालिक की सहमति)।.

ऑस्ट्रिया में पहली बार कोई रियल एस्टेट लीज़ एग्रीमेंट देखने वाले अक्सर उसके पन्नों की संख्या देखकर हैरान रह जाते हैं। हालांकि, इस तरह के अनुबंध की हर पंक्ति या तो आपकी या अपार्टमेंट मालिक की सुरक्षा करती है। नीचे हमने उन मुख्य बिंदुओं को बताया है जिन्हें इसमें शामिल करना अनिवार्य है।.

कृपया मकान मालिक और किरायेदार दोनों का पूरा नाम और पता प्रदान करें। यदि अपार्टमेंट साझा किया जा रहा है, तो सभी किरायेदारों को किराया देना होगा। दोनों पक्षों की संपर्क जानकारी और पासपोर्ट/पहचान पत्र की जानकारी आवश्यक है।.

• अपार्टमेंट का पता, मंजिल, क्षेत्रफल और संपत्ति की सूची जिसका उपयोग किरायेदार कर सकता है।.
• किरायेदार किन कमरों और साझा क्षेत्रों का उपयोग कर सकता है (जैसे पार्किंग, भंडारण कक्ष, अटारी, बगीचा, कपड़े धोने का कमरा आदि)।.
• संपत्ति की वर्तमान स्थिति का रिकॉर्ड रखें। निरीक्षण के दौरान पाई गई सभी समस्याओं का विवरण देना महत्वपूर्ण है। यदि कोई स्पष्ट खामियां (खिड़कियां, पाइपलाइन, नमी के संकेत) हैं, तो यह तुरंत स्पष्ट करना सबसे अच्छा होगा कि वियना में मरम्मत और किसके खर्च पर करवाएगा।

मैं हमेशा इस बात पर ज़ोर देता हूँ कि ग्राहक अपार्टमेंट में प्रवेश करते समय मामूली खरोंच और टूट-फूट को भी दस्तावेज़ में दर्ज करवा लें। अपार्टमेंट के स्वीकृति प्रमाण पत्र में यह जानकारी होने से आपको अपार्टमेंट खाली करते समय मकान मालिक के किसी भी दावे से सुरक्षा मिलेगी।.

• मूल (सकल) किराया राशि और, यदि आवश्यक हो, तो मूल (शुद्ध) किराया भुगतान की राशि स्पष्ट रूप से बताएं और यह भी बताएं कि इसमें क्या-क्या शामिल है।.
• जांच लें कि क्या किरायेदार बिजली, गैस, हीटिंग, इंटरनेट और अन्य खर्चों का भुगतान अलग-अलग करता है।.
• कृपया भुगतान विधि और शर्तें बताएं (आमतौर पर महीने में एक बार बैंक ट्रांसफर)।.
• यदि अनुबंध एमआरजी के अंतर्गत आता है, तो इस बात पर सहमति बनाएं कि क्या शुल्क को अनुक्रमित किया जा सकता है (उदाहरण के लिए, मुद्रास्फीति के अनुसार) और यह निर्दिष्ट करें कि पुनर्गणना कैसे की जाएगी।.
• ऑस्ट्रियाई कानून के अनुसार, मकान मालिक प्रति वर्ग मीटर (Richtwert/Kategoriemiete) के मूल किराए से थोड़ा अधिक किराया वसूल सकते हैं। 2024-2025 से, किराए में अधिकतम वृद्धि प्रति वर्ष 5% होगी।

जमा राशि आमतौर पर 2-3 महीने के किराए के बराबर होती है (कानूनी अधिकतम सीमा 6 महीने तक है)।.

• भुगतान की सही राशि और उस खाते का विवरण लिख लें जिसमें भुगतान स्थानांतरित किया जाना चाहिए।.
• किराएदार के घर में प्रवेश करने और नुकसान की जांच करने के बाद जमा राशि वापस करने और ब्याज प्राप्त करने की शर्तों को स्पष्ट करें (जमा राशि को एक विशेष खाते में रखा जा सकता है और किराएदार को उस पर थोड़ा ब्याज मिल सकता है)।.
• जमा राशि के भुगतान की रसीद अवश्य ले लें।.

मैं हमेशा ग्राहकों को सलाह देता हूं कि वे अपार्टमेंट में प्रवेश करने वाले दिन उसकी तस्वीरें ले लें। यह एक छोटी सी बात है, लेकिन ये तस्वीरें अक्सर उन्हें बिना किसी विवाद के अपनी जमा राशि वापस पाने में मदद करती हैं।.

• किरायेदार की जिम्मेदारियों को स्पष्ट करें (उदाहरण के लिए, साफ-सफाई बनाए रखना, छोटी-मोटी मरम्मत और सेवाओं के लिए भुगतान करना)।.
• मकान मालिक के अधिकारों का वर्णन करें (तकनीकी स्थिति की जांच करने, निरीक्षण करने का अधिकार)।.
• बिना सहमति के अपार्टमेंट को सबलेट करना आम तौर पर प्रतिबंधित है, साथ ही आक्रामक जानवरों को पालना, रात में शोर मचाना आदि भी प्रतिबंधित है।.
• यदि कोई विशेष बिंदु आपके लिए महत्वपूर्ण है (उदाहरण के लिए, आप कोई पालतू जानवर रखने या कुछ नवीनीकरण करने की योजना बना रहे हैं), तो इसे अनुबंध में दर्शाएं।.
• यदि मकान मालिक कोई दायित्व लेता है (उदाहरण के लिए, भविष्य में मरम्मत), तो उसे पूरा करने की समय सीमा निर्धारित करें।.

अपार्टमेंट भवनों में अक्सर ऐसे नियम होते हैं जिनमें यह बताया जाता है कि किस समय के बाद शांति बनाए रखनी चाहिए, कचरे का निपटान कैसे करना है, धूम्रपान और पालतू जानवरों को टहलाने की अनुमति कहाँ है, इत्यादि। यदि ऐसे नियम मौजूद हैं, तो उन्हें अपने ऑस्ट्रियाई अपार्टमेंट किराये के समझौते में एक परिशिष्ट के रूप में शामिल करने का अनुरोध करें।.

साथ ही, अनुबंध में यह भी स्पष्ट रूप से लिखें कि मरम्मत (चाहे वह सामान्य हो या बड़ी) करने की अनुमति किसे है और किन शर्तों के तहत है।.

• उस अवधि को निर्दिष्ट करें जिसके लिए समझौता संपन्न हुआ है (प्रारंभ और समाप्ति तिथियां, या "अनिश्चित" चिह्नित करें)।.
• सीमित अवधि के पट्टे में समय से पहले बेदखली की अनुमति देने वाला खंड ("Aussteigsklausel") शामिल होना चाहिए। उदाहरण के लिए: "किरायेदार को एक वर्ष के बाद एक महीने के नोटिस पर पट्टा समाप्त करने का अधिकार है।" यदि यह खंड शामिल नहीं है, तो कानून के अनुसार यह अधिकार एक वर्ष के बाद ही उपलब्ध होगा, और वह भी मकान मालिक को तीन महीने का नोटिस देने के बाद।.
• अनुबंध में अवधि समाप्त होने के बाद स्वतः नवीनीकरण या नए सिरे से बातचीत करने से संबंधित एक खंड भी शामिल होना चाहिए।.
• यदि अनुबंध की औपचारिक समाप्ति हो जाती है, तो इसे अक्सर कानूनी रूप से तीन और वर्षों के लिए बढ़ा दिया जाता है।.

अनुबंध तैयार करते समय टेम्पलेट और उदाहरणों का । ये नमूने जर्मन से अनुवाद करने और मुख्य बिंदुओं की जाँच करने में सहायक होंगे।

यदि आप ऑस्ट्रिया में पहली बार किराए पर मकान ले रहे हैं, तो लीज़ पर हस्ताक्षर करना काफी जटिल लग सकता है। इसे आसान बनाने के लिए, इन दिशानिर्देशों का पालन करें:

चरण 1. हस्ताक्षर करने से पहले अपार्टमेंट का निरीक्षण करें। निरीक्षण के दिन, कैमरे या फोन से किसी भी छोटी-मोटी खराबी की तस्वीर लें। एक "स्वीकृति रिपोर्ट" (Übergabeprotokoll) तैयार करें और उसमें खराबियों की सूची और उनका विवरण शामिल करें।

मैं हमेशा इस बात पर ज़ोर देता हूँ कि ग्राहक घर में प्रवेश करते समय मामूली खरोंच और टूट-फूट को भी दस्तावेज़ में दर्ज करवा लें। यह सावधानी उन्हें घर खाली करते समय मकान मालिक के दावों से बचाएगी।.

रिपोर्ट के आधार पर, यह पुष्टि की जा सकती है कि क्षति पहले से ही मौजूद थी, और आपको इसकी मरम्मत के लिए भुगतान नहीं करना पड़ेगा।.

चरण 2. अनुबंध की सावधानीपूर्वक समीक्षा करें। हस्ताक्षर करने से पहले प्रत्येक खंड को ध्यानपूर्वक पढ़ें। शर्तों की गलतफहमी अक्सर विवादों का कारण बनती है। किसी भी अस्पष्ट शर्त को स्पष्ट करें, अधिमानतः लिखित रूप में (ईमेल द्वारा), और पत्राचार को सुरक्षित रखें।

केवल मौखिक वादों पर भरोसा न करें। यह मांग करें कि सभी नियम और शर्तें (उदाहरण के लिए, मरम्मत की समय सीमा या अतिरिक्त सेवाएं) अनुबंध में स्पष्ट रूप से लिखी हों।.

चरण 3. अनुबंध के पक्षों की जाँच करें। सुनिश्चित करें कि आप संपत्ति के मालिक या उनके अधिकृत प्रतिनिधि से बात कर रहे हैं:

• यदि आप सीधे मकान मालिक से किराए पर ले रहे हैं, तो संपत्ति के स्वामित्व के दस्तावेज (ग्रुंडबुचाउज़ुग - अचल संपत्ति रजिस्टर से उद्धरण) देखने के लिए कहें।.
• यदि आप किसी एजेंसी के माध्यम से अपार्टमेंट किराए पर ले रहे हैं, तो लाइसेंस और कमीशन संबंधी जानकारी अवश्य जांच लें। 1 जुलाई, 2023 से "बेस्टेलरप्रिंसिप" (सर्वेक्षण एजेंट को नियुक्त करने का पहला नियम) लागू है: जो व्यक्ति पहले किसी रियल एस्टेट एजेंट को नियुक्त करता है, वही उसका कमीशन देता है। आमतौर पर, मकान मालिक ही एजेंट को नियुक्त करता है और कमीशन का भुगतान करता है, लेकिन पहले इसकी पुष्टि कर लेना महत्वपूर्ण है।.

चरण 4. समझौते का उचित मसौदा तैयार करें। ऑस्ट्रिया में, पट्टा समझौते का नोटरीकरण अनिवार्य नहीं है। दोनों पक्षों द्वारा समझौते पर हस्ताक्षर करना और तिथि अंकित करना ही पर्याप्त है। कानून के अनुसार, वकील या नोटरी की उपस्थिति आवश्यक नहीं है।

हालांकि, सावधानी बरतने के लिए, कई लोग वकील से सलाह लेते हैं। वे यह सत्यापित कर सकते हैं कि अनुबंध में कोई ऐसी अशुद्धि तो नहीं है जिसका गलत अर्थ निकाला जा सकता है या कोई ऐसे खंड तो नहीं हैं जिन्हें कानूनी रूप से जोड़ा नहीं जा सकता है।.

विशेष परिस्थितियों में (उदाहरण के लिए, यदि आप निवेशक हैं या कोई बड़ी कंपनी हैं), तो यही तरीका सबसे उपयुक्त है। यदि आप किसी एजेंसी के माध्यम से बातचीत कर रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि एजेंट और मकान मालिक के बीच हुए सभी समझौते अनुबंध में शामिल हों।.

चरण 5. अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय भुगतान और दस्तावेज़। अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, एक अग्रिम राशि (आमतौर पर बैंक हस्तांतरण द्वारा) और पहले महीने का भुगतान तुरंत किया जाता है। सभी लेन-देन की रसीदें प्राप्त करें।

यदि संभव हो, तो मकान मालिक (या उनके प्रतिनिधि) से उनके पहचान पत्र और अपार्टमेंट के स्वामित्व दस्तावेज़ की स्कैन प्रतियां प्राप्त करें। यदि आप सीधे तौर पर बातचीत करने के बजाय किसी एजेंट के माध्यम से बातचीत कर रहे हैं, तो अनुबंध में कमीशन के उल्लेख की जांच करें - बेस्टेलरप्रिंसिप के साथ, किरायेदार को कमीशन देने की आवश्यकता नहीं है।.

चरण 6. अपने आधिकारिक निवास स्थान का पंजीकरण कराएं और अपना पता बदलें। ऑस्ट्रिया में प्रवेश करने के बाद, विदेशियों को अपने नए पते पर स्थानीय नगर पालिका कार्यालय में अपने निवास स्थान (मेल्डुंग) का पंजीकरण कराना होगा। पंजीकरण के लिए, आपको मकान मालिक द्वारा हस्ताक्षरित "मेल्डेज़ेटेल" (एक विशेष निवास प्रपत्र) और अपना पासपोर्ट/पहचान पत्र चाहिए होगा।

यह काम तीन कार्य दिवसों के भीतर अवश्य कर लें, अन्यथा आपको जुर्माना भरना पड़ सकता है (प्रशासनिक संहिता के तहत €726 तक का जुर्माना)। पंजीकरण के बाद जारी किया गया दस्तावेज़ संभाल कर रखें। बैंक खाता खोलने, बीमा प्राप्त करने और प्रमाण पत्र प्राप्त करने के लिए आपको इसकी आवश्यकता होगी।

चरण 7. हर चीज़ की प्रतियां संभाल कर रखें। अनुबंध और उसके परिशिष्टों के सभी पृष्ठ संभाल कर रखें। समाप्ति की शर्तें, जमा राशि और उपयोगिता बिलों से संबंधित पृष्ठों को संभाल कर रखना विशेष रूप से महत्वपूर्ण है। यदि संभव हो, तो अनुबंध की एक प्रति किसी वकील या नोटरी से प्रमाणित करवा लें ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि दस्तावेज़ कानूनी रूप से बाध्यकारी है।

ऑस्ट्रिया में आवश्यक दस्तावेज़ तैयार किए बिना पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करना असंभव है। मकान मालिक यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि वे एक विश्वसनीय किरायेदार के साथ समझौता कर रहे हैं, इसलिए वे दस्तावेज़ों की कड़ी जाँच करते हैं।.

मकान मालिक (जो अपार्टमेंट किराए पर दे रहा है) को निम्नलिखित दस्तावेजों की आवश्यकता होगी:

• अपार्टमेंट का स्वामित्व प्रमाण पत्र (भूमि रजिस्टर से उद्धरण - Grundbuchauszug)। यह संपत्ति को किराए पर देने के आपके अधिकार की पुष्टि करता है।
• ऊर्जा दक्षता। ऑस्ट्रिया में (अन्य यूरोपीय संघ देशों की तरह), ऊर्जा प्रमाणपत्र (Heizkostenpass/Energieausweis) अक्सर आवश्यक होता है। यह हीटिंग लागतों के बारे में जानकारी प्रदान करता है।
• किराएदारी का प्रमाण पत्र। यदि आप किसी एजेंट के माध्यम से अपना अपार्टमेंट किराए पर दे रहे हैं, तो एजेंट के साथ एक अनुबंध (Maklervertrag) पर बातचीत करें। यदि अपार्टमेंट कई मालिकों के स्वामित्व में है, तो प्रत्येक मालिक से नोटरीकृत सहमति प्राप्त करना सबसे अच्छा है।
• भवन निर्माण संबंधी दस्तावेज़। कभी-कभी, मालिकों को यह साबित करने के लिए कि उन पर कोई बकाया ऋण नहीं है, एचओए की आम बैठक (Eigentümerversammlung) की कार्यवाही की प्रतियां प्रस्तुत करनी पड़ती हैं। अन्य अपार्टमेंट के मालिकों की सहमति भी आवश्यक हो सकती है।
• उपयोगिता अनुबंध। यदि किरायेदार किसी भी सेवा का उपयोग करेगा (जैसे, इंटरनेट, केबल टीवी, या किराये की संपत्ति पर पार्किंग स्थान), तो सेवा प्रदाताओं और किरायेदार को प्रदान की जाने वाली सेवाओं के साथ अनुबंधों की प्रतियां तैयार करें।

किरायेदार (अपार्टमेंट किराएदार) के लिए:

• पासपोर्ट या पहचान पत्र। आपको वैध पहचान पत्र प्रस्तुत करना होगा। मुख्य पृष्ठों की प्रतियां बनाना उचित रहेगा।
• आय का प्रमाण। उदाहरण के लिए, आपको पिछले दो-तीन महीनों के अर्जित वेतन, बैंक स्टेटमेंट या रोजगार अनुबंध की जानकारी देनी पड़ सकती है। ये दस्तावेज़ आपकी वित्तीय स्थिति की पुष्टि करते हैं। कर विवरण भी कभी-कभी स्वीकार किए जाते हैं (स्व-रोजगार व्यक्तियों के लिए)।
• किरायेदार प्रश्नावली (Mieterselbstauskunft)। यह एक मानक प्रपत्र है जिसमें व्यक्तिगत जानकारी, रोजगार विवरण, पिछला निवास स्थान आदि शामिल होते हैं। मकान मालिक किरायेदार की विश्वसनीयता का आकलन करने के लिए इसे मांग सकता है। यह कानून द्वारा अनिवार्य नहीं है, लेकिन व्यवहार में आम है।
• निवास पंजीकरण (मेलदेज़ेटेल)। यह दस्तावेज़ अपार्टमेंट या घर में रहने के आपके अधिकार की पुष्टि करता है। आपको मेलदेज़ेटेल फॉर्म डाक द्वारा प्राप्त होगा, जिसे आपको नगरपालिका अधिकारियों को जमा करना होगा। पंजीकरण के बिना, मकान मालिक आप पर जुर्माना लगा सकता है, और आप स्वास्थ्य बीमा का भुगतान नहीं कर पाएंगे, बैंक खाता नहीं खोल पाएंगे, आदि।
• निवास परमिट या वीज़ा (यूरोपीय संघ से बाहर के देशों के निवासियों के लिए)। यदि आप किसी तीसरे देश से हैं, तो आपको वैध निवास परमिट या दीर्घकालिक वीज़ा प्रस्तुत करना होगा। यदि आप अल्पकालिक वीज़ा पर देश में आए हैं, तो अपने मकान मालिक से पूछ लें कि क्या वे आपको थोड़े समय के लिए अपार्टमेंट किराए पर देने के लिए तैयार हैं। इससे गलतफहमियों से बचने में मदद मिलेगी। ऑस्ट्रिया में विदेशियों के लिए बनाए गए किसी प्रमाणित अपार्टमेंट लीज़ एग्रीमेंट टेम्पलेट का उपयोग करना भी एक अच्छा विचार है।
• आपराधिक रिकॉर्ड न होने का प्रमाण पत्र। कुछ मकान मालिक किरायेदार की विश्वसनीयता सुनिश्चित करने के लिए यह प्रमाण पत्र मांगते हैं। हालांकि यह कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं है, लेकिन मकान मालिक निजी तौर पर अपनी इच्छानुसार कोई भी दस्तावेज मांग सकते हैं।

अतिरिक्त दस्तावेज़:

• संदर्भ या पिछला किरायानामा। यदि आप पहले ऑस्ट्रिया में रह चुके हैं, तो आपको अपने पिछले मकान मालिक से सिफारिश पत्र या अपने पिछले किरायानामा की प्रति की आवश्यकता हो सकती है।
• बैंक विवरण। ऑस्ट्रियाई बैंक में खाता खोलने से लीज़ समझौते की प्रक्रिया सरल हो जाएगी। इससे आप बिना कमीशन के भुगतान और सीधे धन हस्तांतरण भी कर सकेंगे। कुछ मामलों में, आपको एक विशेष खाते (काउटियन्सकोंटो) में जमा राशि जमा करनी पड़ सकती है।
• दस्तावेजों का अनुवाद। यदि आप जर्मन नहीं बोलते हैं, तो अपने पासपोर्ट और अनुबंध का पहले से अनुवाद करवा लें और उन्हें अपने मकान मालिक को दिखाएं।

एक बार जब आप दस्तावेज़ एकत्र कर लें, तो आपको उन पर हस्ताक्षर करने के लिए पूरी तरह से तैयार रहना चाहिए। बेहतर होगा कि आप दस्तावेज़ों और भुगतान रसीदों की प्रतियां अपने पास रखें।.

आपके दस्तावेज़ जितने अधिक पूर्ण होंगे, आपको मनचाहा अपार्टमेंट उतनी ही जल्दी मिल जाएगा। कई बार, सभी आवश्यक दस्तावेज़ पहले से ही उपलब्ध कराना निर्णायक कारक साबित हो सकता है—विशेषकर वियना के प्रतिस्पर्धी किराये के बाज़ार में।.

अनुबंध पर हस्ताक्षर हो जाने और चाबियां मिल जाने के बाद भी, अभी आराम करने का समय नहीं आया है। ऑस्ट्रिया में किराए पर रहने के अपने कुछ अनूठे पहलू हैं जिनके बारे में आपको पहले से जानकारी होनी चाहिए।.

न्यूनतम अवधि और समय से पहले अनुबंध समाप्त करना। आमतौर पर, न्यूनतम पट्टा अवधि तीन वर्ष होती है। हालांकि, पहले वर्ष के बाद, किरायेदार को तीन महीने के नोटिस के साथ अनुबंध समाप्त करने का अधिकार होता है। यह किरायेदारी कानून (Mietrechtsgesetz) में निर्धारित है।

यदि संपत्ति को अल्पावधि (उदाहरण के लिए, छह महीने) के लिए किराए पर दिया जाता है, तो इसे अक्सर सबलेटिंग कहा जाता है। हालांकि, ये विकल्प दीर्घकालिक सुरक्षा प्रदान नहीं करते हैं और लगभग हमेशा अधिक महंगे होते हैं।.

किराया सूचकांक। पट्टे के समझौतों में लगभग हमेशा ही सूचकांक से संबंधित एक खंड शामिल होता है, जो किराए को आधिकारिक मूल्य सूचकांक (Verbraucherpreisindex) से जोड़ता है। इसका अर्थ है कि मुद्रास्फीति के आधार पर किराया सालाना बढ़ सकता है।

जुर्माना और दंड। यदि किरायेदार भुगतान में देरी करता है या पट्टे की शर्तों का उल्लंघन करता है (उदाहरण के लिए, बिना अनुमति के स्थान का नवीनीकरण करना), तो अनुबंध में दंड का प्रावधान हो सकता है। इन शर्तों को ध्यानपूर्वक पढ़ना महत्वपूर्ण है, क्योंकि दंड कभी-कभी काफी अधिक हो सकता है।

किरायेदार के अधिकार। यदि मकान मालिक अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है (उदाहरण के लिए, खराब बॉयलर की मरम्मत करने में विफल रहता है या छत से पानी टपकने की शिकायतों को अनदेखा करता है), तो किरायेदार को यह मांग करने का अधिकार है कि कमियों को दूर किया जाए या किराया कम किया जाए।

मैं हमेशा अपने ग्राहकों को यही सलाह देता हूँ: अपने अधिकारों के लिए खड़े होने से डरो मत। ऑस्ट्रिया में किरायेदार मध्यस्थता प्रणाली है, और कभी-कभी शिकायत दर्ज करना ही समस्या के समाधान के लिए पर्याप्त होता है।.

किराये के नियमों और शर्तों को जानना महज़ औपचारिकता नहीं है; यह संभावित नुकसान से खुद को बचाने का एक तरीका है। आखिरकार, ऑस्ट्रिया में किरायानामा न केवल मालिक बल्कि किरायेदार की भी रक्षा करता है।.

ऑस्ट्रिया में किराये का अनुबंध करना महज़ एक औपचारिकता नहीं है; यह आपकी सतर्कता की परीक्षा भी है। इस स्तर पर की गई गलतियाँ महंगी साबित हो सकती हैं, इसलिए कुछ व्यावहारिक सुझावों का पालन करना उपयोगी होगा।.

मकान मालिक और संपत्ति की अच्छी तरह से जांच कर लें। अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, सुनिश्चित कर लें:

• कि मकान मालिक वास्तव में अपार्टमेंट का मालिक है (इसकी पुष्टि भूमि रजिस्टर - ग्रुंडबुच में की जा सकती है);
• कि अपार्टमेंट में ऐसी कोई समस्या नहीं है जो प्रारंभिक निरीक्षण के दौरान अनदेखी रह गई हो: जैसे रिसाव, फफूंद, दोषपूर्ण विद्युत वायरिंग।.

जोखिम को कम करने के तरीके:

• पूरा अनुबंध ध्यान से पढ़ें। "अतिरिक्त खर्चों" से संबंधित एक छोटी सी शर्त भी हर महीने सैकड़ों यूरो का अंतर पैदा कर सकती है।.
• अपार्टमेंट की स्थिति का रिकॉर्ड रखें। तस्वीरें और स्वीकृति प्रमाण पत्र आपकी जमा राशि वापस पाने के लिए सबसे मजबूत तर्क साबित हो सकते हैं।.
• बाजार कीमतों की तुलना करें। कभी-कभी मकान मालिक अधिक किराया वसूलते हैं।.

विवाद की स्थिति में क्या करें। यदि कोई विवाद उत्पन्न होता है (उदाहरण के लिए, मरम्मत में देरी या जमा राशि वापस करने से इनकार), तो वियना में आप निम्नलिखित से संपर्क कर सकते हैं:

• Schlichtungsstelle (मजिस्ट्रेट में मध्यस्थता आयोग) में
• आर्बिटरकैमर (श्रम कक्ष, किरायेदारों के अधिकारों की रक्षा करता है) में
• अदालत में जाना (अंतिम उपाय के रूप में)।.

रियल एस्टेट एजेंसियों की भूमिका। ऑस्ट्रिया में, किराये के समझौते अक्सर एजेंसियों के माध्यम से तय किए जाते हैं। इस स्थिति में, किरायेदार कमीशन का भुगतान करता है—आमतौर पर दो महीने के किराये के बराबर। यह एक बड़ी रकम है, लेकिन एजेंसी लेन-देन में पारदर्शिता सुनिश्चित करने और विवादों में मध्यस्थता करने के लिए जिम्मेदार होती है।

ऑस्ट्रिया का किराये का बाजार तेजी से बढ़ रहा है। 2024-2025 में नए नियम लागू किए जाएंगे, जिनका वियना में किराये पर घर लेने की योजना बना रहे किसी भी व्यक्ति को ध्यान रखना महत्वपूर्ण है।.

Mietrechtsgesetz में परिवर्तन। Mietrechtsgesetz (MRG) में संशोधन जनवरी 2024 से लागू हो गए हैं:

• किराया सूचकांक को लेकर स्पष्ट नियम बनाए गए हैं। अब, किराया पूरी तरह से उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (सीपीआई) से जुड़ा हुआ है, और मकान मालिकों को किराए में बदलाव की सूचना किरायेदारों को तीन महीने पहले देनी होगी।.
• अतिरिक्त खर्चों में पारदर्शिता होनी चाहिए। यूटिलिटी बिल अलग से सूचीबद्ध होने चाहिए, जिनमें कोई छिपी हुई फीस न हो।.

किरायेदारी समझौतों के लिए नए नियम। इन्हें बेईमान मकान मालिकों से किरायेदारों की सुरक्षा के लिए अपनाया गया है। अब किरायेदारी समझौतों में निम्नलिखित बातें शामिल होना अनिवार्य है:

• जमा राशि की वापसी और शर्तों से संबंधित खंड;
• किरायेदार के अधिकारों के बारे में जानकारी, यदि अनुबंध करते समय जिन समस्याओं का उल्लेख नहीं किया गया था, वे बाद में सामने आती हैं;
• अंतिम बड़े मरम्मत कार्य की तिथि का संकेत।.

विदेशियों के लिए विशेष विचार। विदेशी पेशेवरों के लिए पट्टे के समझौतों को संपन्न करने की प्रक्रिया को सरल बनाने के लिए नई सिफारिशें (वर्तमान में संसदीय पहल स्तर पर) 2025 में चर्चा की जाएंगी। योजनाओं में मकान मालिकों द्वारा विदेशियों से मांगे जाने वाले अतिरिक्त दस्तावेजों की सूची को कम करने का प्रस्ताव है।

वियना बाजार पर प्रभाव:

• किरायेदारों के लिए – अधिक पारदर्शिता और पूर्वानुमानशीलता।.
• मकान मालिकों के लिए, औपचारिकताएं अधिक होती हैं, लेकिन मुकदमेबाजी का जोखिम भी कम होता है।.
• विदेशी किराएदारों के लिए, यह उनके आवास की खोज को सरल बनाने का एक अवसर है।.

व्यावहारिक सुझाव:

• हमेशा यह सुनिश्चित करें कि अनुबंध वर्तमान आवश्यकताओं के अनुरूप हो (बेहतर होगा कि मकान मालिक से नए टेम्पलेट का उपयोग करने के लिए कहें)।.
• यदि मकान मालिक अनुबंध का "पुराना संस्करण" पेश करता है, तो इसके कारणों को स्पष्ट करें।.
• पट्टे से संबंधित सभी लिखित दस्तावेज संभाल कर रखें।.

हाल के वर्षों में किराये का बाजार अधिक सुसंस्कृत हो गया है, लेकिन मैं हमेशा अपने ग्राहकों से कहता हूं: अनुबंध की जांच करना आपकी व्यक्तिगत सुरक्षा है।.

बहुत से लोग यह सवाल पूछ रहे हैं, खासकर तब जब यह दावा आम होता जा रहा है कि सिर्फ विज्ञापन का जवाब देना ही अपार्टमेंट किराए पर लेने के लिए काफी है। आइए पता लगाते हैं कि क्या रियल एस्टेट एजेंट वास्तव में आवश्यक है या उनकी सेवाएं केवल समय और धन की बर्बादी हैं।.

1 जुलाई 2023 से, बेस्टेलरप्रिंसिप (ग्राहक भुगतान) सिद्धांत लागू है। इसका मतलब यह है कि यदि मकान मालिक अपार्टमेंट किराए पर देता है और उसने किसी एजेंट को नियुक्त किया है, तो किराएदार को कोई कमीशन नहीं देना होगा। इससे किराएदारों को काफी बचत होती है।.

कई अपार्टमेंट मालिक सीधे किराए पर देते हैं, बिना किसी कमीशन के। ऐसे अपार्टमेंट ऑनलाइन और सोशल मीडिया पर आसानी से मिल जाते हैं, जिन पर "बिना बिचौलिए" लिखा होता है। इससे समय और पैसा दोनों की बचत होती है।.

वियना का रियल एस्टेट बाजार बेहद प्रतिस्पर्धी है। अच्छे अपार्टमेंट अक्सर रियल एस्टेट सर्च प्लेटफॉर्म पर नहीं दिखते; उन्हें सबसे पहले भरोसेमंद एजेंटों के माध्यम से दिखाया जाता है। एक रियल एस्टेट एजेंट आपको ऐसे बेहतरीन विकल्प सुझा सकता है जिन्हें आप उनकी मदद के बिना नहीं ढूंढ पाते।.

कानूनी सेवाएं और बाजार विशेषज्ञता। एजेंट वियना और अन्य शहरों में अपार्टमेंट किराए पर लेने की शर्तों, कीमतों और कानूनी पेचीदगियों से भलीभांति परिचित हैं। वे अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय आपको गलतियों से बचने में मदद कर सकते हैं और प्रक्रिया को कम तनावपूर्ण बना सकते हैं।.

समय बचाएं। यदि आप हाल ही में ऑस्ट्रिया आए हैं और यह तय नहीं कर पा रहे हैं कि कौन सा इलाका चुनें, तो एक एजेंट तुरंत आपके लिए उपयुक्त विकल्प ढूंढ लेगा।.

वियना में अपार्टमेंट किराए पर लेने के लिए नौकरशाही प्रक्रियाओं की पेचीदगियों और रियल एस्टेट बाजार की बारीकियों को समझना आवश्यक है। किराए के समझौते में आपके अधिकारों और जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से रेखांकित किया जाना चाहिए ताकि अपार्टमेंट या घर में आपका सुरक्षित और निश्चिंत प्रवास सुनिश्चित हो सके। इन सरल नियमों का पालन करें:

1. मकान मालिक और संपत्ति के दस्तावेजों की जांच करें। सुनिश्चित करें कि मालिक वास्तव में अपार्टमेंट किराए पर देने के लिए अधिकृत है।
2. अनुबंध को अच्छी तरह से पढ़ें। छोटी-छोटी बातों को नज़रअंदाज़ करने से भी भारी नुकसान हो सकता है।
3. अपार्टमेंट में प्रवेश करते समय उसकी स्थिति का रिकॉर्ड रखें। फोटो और वीडियो साक्ष्य जमा राशि की वापसी में सहायक होंगे।
4. सभी रसीदें और पत्राचार संभाल कर रखें। समस्या उत्पन्न होने पर इससे आपको अपने हितों की रक्षा करने में मदद मिलेगी।
5. नए नियमों पर नज़र रखें। ऑस्ट्रिया में कानून लगातार अपडेट होते रहते हैं, इसलिए किराये की शर्तें बदल सकती हैं।

हमारी सेवाएँ:

• अपने लक्ष्यों (स्थानांतरण, नौकरी, निवेश) के आधार पर अपार्टमेंट का चयन करना।
• पट्टे के समझौते की कानून के अनुरूपता की जाँच करना
• मकान मालिक से बातचीत करके यह सुनिश्चित करना कि वह आपके हितों को ध्यान में रखे।
• जमा राशि, समय से पहले अनुबंध समाप्त करने और किराया सूचकांक से संबंधित मुद्दों पर परामर्श।

ऑस्ट्रिया में रहने के लिए जगह ढूंढना तनावपूर्ण नहीं होना चाहिए। पेशेवर रूप से तैयार किया गया अनुबंध वियना में आपकी मानसिक शांति की गारंटी देगा।.