Assurance habitation en Autriche et à Vienne

Bien que l'assurance habitation ne soit pas toujours obligatoire en Autriche, elle constitue le principal moyen de protéger votre investissement. En pratique, elle est exigée par de nombreux acteurs clés : les banques accordent des prêts hypothécaires, les sociétés de gestion l'incluent dans leurs honoraires et les locataires sont souvent tenus d'assurer leur logement par contrat.

En substance, ce type d'assurance fonctionne comme une forme de protection financière, très similaire au système de sécurité sociale obligatoire. Ce dernier repose également sur des cotisations et couvre les soins de santé, les retraites et les accidents. Contrairement à ces assurances obligatoires, l'assurance habitation est formellement facultative. Cependant, dans les faits, elle offre aux propriétaires et aux investisseurs le même niveau élevé de fiabilité et de sécurité.

Marché de l'assurance habitation 2025 :

• Au premier trimestre 2025, les primes d'assurance encaissées en Autriche ont atteint 7,3 milliards d'euros, soit une augmentation de 4,8 % par rapport au premier trimestre de l'année précédente.
• Le marché de l'assurance dommages devrait croître à un taux de croissance annuel composé de 5,29 % d'ici 2030, pour atteindre 18,1 milliards de dollars en 2025.
• Vienne représente la plus grande part de marché – 32,2 % de toutes les primes du segment de l'assurance biens et responsabilité civile.

En Autriche, l'assurance habitation est régie par plusieurs lois importantes qui définissent les droits et les responsabilités des propriétaires, des locataires et des assureurs.

La Versicherungsvertragsgesetz (VersVG) est la principale loi régissant les contrats d'assurance. Elle définit les obligations du client lors de la conclusion et du respect du contrat, ainsi que les conséquences de leur violation. Par exemple, dissimuler des facteurs de risque importants (tels que des dommages antérieurs à un bâtiment) peut entraîner une réduction de l'indemnisation ou même un refus total de prise en charge.

Réglementation des assurances (VAG 2016) et contrôle de l'Autorité fédérale des marchés financiers (FMA). En Autriche, les compagnies d'assurance et leurs intermédiaires font l'objet d'un contrôle rigoureux. La FMA, agence spécialisée, est chargée de ce contrôle. Elle veille à ce que les compagnies opèrent de manière équitable et soient financièrement solides, et que les clients reçoivent les prestations auxquelles ils ont droit en vertu de leurs contrats. En cas de litige avec un assureur, si un propriétaire d'appartement ou de maison ne parvient pas à un accord amiable, il peut déposer une plainte auprès de la FMA, autorité compétente en la matière.

Article 21 de la loi allemande sur le logement (Mietrechtsgesetz). Conformément à cette loi, les frais d'assurance de l'immeuble peuvent être facturés aux locataires. Par conséquent, une partie de ces frais leur incombe, d'où l'importance d'examiner attentivement les factures émises par l'agence immobilière (Hausverwaltung). Cette pratique est très courante à Vienne, où le parc locatif est très dense.

WEG 2002) , les activités de l'Eigentümergemeinschaft (syndicat des copropriétaires) sont régies par des règlements établis qui imposent au syndic de souscrire une assurance habitation adéquate. À Vienne, pour les copropriétaires, cela signifie que l'assurance collective couvre généralement la structure principale, tandis que la décoration intérieure et les biens personnels restent à la charge du propriétaire.

Le marché autrichien de l'assurance habitation propose plusieurs produits de base, chacun couvrant des risques spécifiques. Pour les propriétaires à Vienne, il est essentiel de bien distinguer les risques couverts par l'assurance collective de l'immeuble de ceux qui nécessitent une assurance individuelle.

• Ce qui est couvert : vos effets personnels dans l’appartement — tous les meubles, appareils électroménagers, appareils électroniques, vêtements, bijoux et autres objets de valeur.
• Il protège contre : les incendies, la foudre, les cambriolages, les inondations dues à des fuites d'eau, les ouragans (vents à partir de 60 km/h), la grêle, ainsi que les dommages aux fenêtres, aux portes ou aux serrures.
• L'assurance responsabilité civile (Haftpflichtversicherung) est souvent incluse. Elle couvre les dommages causés accidentellement à autrui, par exemple si vous inondez la maison de vos voisins à cause d'une machine à laver défectueuse ou si votre enfant endommage la propriété d'autrui.
• Coût approximatif : de 120 € à 250 € par an pour un appartement de 60 à 80 m². Le prix dépend des conditions choisies et de la franchise (le montant que vous payez en cas de sinistre couvert).
• Recommandations : Obligatoire pour les locataires, de nombreux propriétaires incluent une exigence de politique dans le contrat de location.
• Qui en a besoin et pourquoi : Ce type d’assurance est obligatoire pour les locataires. Les propriétaires l’indiquent souvent explicitement dans leur contrat de location.

• Pour qui : pour les propriétaires d'appartements et de maisons individuelles.
• Ce qu'il protège : la maison elle-même et ses principaux éléments – murs, toit, fenêtres, systèmes techniques.
• Contre quoi elle protège : incendie, explosion, fuites d'eau des canalisations, tempêtes, grêle, inondations, vandalisme et catastrophes naturelles (si vous ajoutez Elementarversicherung).
• Coût moyen : de 250 € à 500 € par an pour un appartement de 80 à 120 m². Le prix varie selon la zone (par exemple, en cas de risque d’inondation) et le type d’immeuble.
• De plus, vous pouvez activer l'assurance Elementarversicherung pour vous protéger contre les inondations, les glissements de terrain et les avalanches.

• Pourquoi c'est nécessaire : Cela vous protège contre les dépenses si d'autres personnes se blessent sur votre propriété, par exemple si un passant tombe sur une route glissante en hiver.
• Coût : environ 50 à 100 € par an pour une maison ou un terrain à Vienne.

• Ce contrat couvre : les frais d'avocat et de justice en cas de litiges relatifs aux loyers, aux dettes, aux expulsions et autres questions juridiques.
• Pourquoi c'est avantageux : Vous pouvez défendre vos droits sans dépenser beaucoup d'argent.
• Coût : 100 € à 200 € par an pour une protection de base pour un propriétaire d'appartement ou un bailleur.

• Ce document couvre les catastrophes naturelles, notamment les inondations, les tremblements de terre, les glissements de terrain et les avalanches.
• Comment elle est liée : le plus souvent, elle est émise en complément de l'assurance habitation (Haushaltsversicherung) ou de l'assurance bâtiment (Wohngebäudeversicherung).
• Pertinence pour Vienne : Les zones basses et les zones proches du Danube sont caractérisées par un risque accru d’inondations, ce qui influe directement sur le coût de l’assurance.
• Prix : Généralement une prime de 10 à 20 % par rapport au prix de l’assurance de base, selon la catégorie de risque de la zone.

• Objet de l'assurance : compensation financière du propriétaire pour la perte de revenus locatifs.
• Coût (moyen) : Le prix annuel de la police varie entre 80 et 200 euros.
• À qui s'adresse ce produit : Un produit essentiel pour les propriétaires, les assurant contre les pertes financières pendant la période où leur bien est inhabitable.

• Couverture : Inclut les travaux de construction et de réparation, la responsabilité civile liée aux actions des entrepreneurs et les dommages causés à des tiers.
• Coût : en moyenne, il varie de 100 € à 500 € par an et dépend de l'ampleur des travaux et du type d'objet.
• Recommandations : obligatoires lors de la mise en œuvre de projets de construction ou de réparation importants.

Lors d'une demande de prêt immobilier en Autriche, les banques exigent généralement une assurance habitation (Gebäudeversicherung). Il s'agit d'une protection de prêt qui garantit :

• Préservation des biens immobiliers hypothéqués en cas d'incendie, de catastrophes naturelles, d'inondations et autres risques.
• Le droit de la banque d'exiger la cession des créances d'assurance (Abtretung der Ansprüche) en faveur du créancier - c'est-à-dire que les paiements d'assurance sont transférés directement à la banque en cas de dommages matériels.

Avant de signer un contrat, il est important de vérifier que la police d'assurance couvre bien tous les risques pertinents, notamment si le bien se situe dans des zones potentiellement dangereuses (par exemple, dans la plaine de Vienne ou près du Danube). Tous les documents doivent être conservés et toute modification des conditions d'assurance doit être signalée à la banque.

Ainsi, en Autriche, l'assurance hypothécaire garantit non seulement la sécurité du bien, mais constitue également un outil obligatoire pour protéger les intérêts du prêteur.

1. Inondations chez les voisins dues aux appareils ménagers

Mon client louait un appartement dans le 7e arrondissement de Vienne. Sa machine à laver a soudainement fui, endommageant l'appartement du dessous. Grâce à son extension de garantie habitation, la compagnie d'assurance a pris en charge l'intégralité des frais de remplacement des sols, du mobilier et des appareils électroménagers chez ses voisins. Mon client a ainsi évité toute perte financière personnelle.

2. Incendie dans un appartement équipé de matériel coûteux

Mon client, propriétaire d'un appartement à Graz, a été victime d'un court-circuit dans un appareil électroménager de sa cuisine, provoquant un incendie. Le feu a détruit des meubles et des appareils électroménagers d'une valeur de plus de 12 000 €. Grâce à son assurance habitation, la compagnie d'assurance a pris en charge tous les frais de remise en état, y compris l'installation de nouveaux meubles et appareils électroménagers.

3. Dégâts causés par les tempêtes et la grêle

À Salzbourg, un investisseur, propriétaire d'un appartement, a subi des dégâts au niveau du toit et de la façade de son immeuble après un violent orage de grêle. Grâce à son assurance, les frais de réparation du toit et de restauration de la façade ont été intégralement pris en charge.

4. Dommages causés aux biens d'autrui par des enfants et des animaux domestiques

À Vienne, une famille avec de jeunes enfants et un chien s'est retrouvée dans une situation délicate : en jouant, l'enfant a abîmé les meubles de leurs voisins et l'animal a griffé les murs et la moquette de l'escalier commun. Tous les frais de réparation et de remplacement des biens endommagés ont été pris en charge par l'assurance responsabilité civile des propriétaires (Haftpflichtversicherung).

5. Vol de biens personnels

À Leopoldstadt, un locataire, de retour de vacances, a découvert son appartement cambriolé. Son assurance habitation, au titre de son contrat Haushaltsversicherung, a pris en charge les dégâts : ordinateurs portables, téléphones, bijoux et appareils électroménagers neufs, pour un montant total d’environ 8 000 €.

Pour les propriétaires et les locataires à Vienne et dans toute l'Autriche, choisir une compagnie d'assurance réputée est primordial. Cela détermine la rapidité du règlement et l'étendue de l'indemnisation en cas d'incendie, d'inondation, d'ouragan ou de tout autre sinistre imprévu.

• Type d'assurance et couverture : assurez-vous que la compagnie propose une police d'assurance avec les options dont vous avez besoin.
• Fiabilité et réputation : consultez les évaluations indépendantes des compagnies d’assurance sur des sites web comme www.qualitaetstest.at et lisez les avis des clients.
• Le processus de réclamation : la rapidité du traitement des demandes, la disponibilité d'une assistance en anglais et les documents requis pour obtenir une indemnisation sont des aspects importants.
• Prix ​​et franchise : ne vous contentez pas de regarder le prix de la prime, mais prenez également en compte le montant de la franchise et la liste des exclusions de garantie.

Entreprises de confiance jouissant d'une réputation solide :

• Zurich est un groupe d'assurance international proposant une large gamme de produits d'assurance.
• Wüstenrot est spécialisée dans les formules d'assurance complètes pour les propriétaires immobiliers.
• Oberösterreichische Versicherung - propose une assurance complète pour les familles et les investissements.
• muki s'adresse aux locataires, avec une inscription en ligne facile et des prix attractifs.

Le principal avantage de faire appel à un courtier est qu'il recherche la meilleure police d'assurance pour vos besoins, en collaborant avec plusieurs assureurs. Le client n'a rien à payer pour ses services : sa commission est versée par la compagnie d'assurance elle-même. Vous bénéficiez ainsi d'une assistance gratuite et impartiale pour choisir votre assurance.

• Ils sont capables d'évaluer des détails précis : par exemple, les matériaux de construction d'une maison, sa localisation et le nombre de personnes qui y vivent.
• Indispensable pour les expatriés et ceux qui investissent dans l'immobilier mais qui ne connaissent pas bien la réglementation locale en matière d'assurance.
• Ils vous font gagner du temps et de l'argent en comparant immédiatement les prix et les conditions du marché.

Parmi les services en ligne bien connus, on peut citer durchblicker.at, vergleich.at, check24.at, versichern24.at, versicherung.at, financescout24.at et tarifcheck.at.

• Elles vous permettent de comparer rapidement les offres et les conditions de plusieurs assureurs.
• Elles sont idéales pour se faire une idée du marché, mais pour une décision finale, il est recommandé de consulter un spécialiste ou un courtier.

Commencez par consulter un courtier d'assurance pour clarifier les détails et comprendre les risques couverts. Ensuite, choisissez de signer le contrat directement avec la compagnie ou via un service en ligne. Cette solution vous permettra de bénéficier d'un prix raisonnable, de la couverture nécessaire et d'un service pratique.

En cas de sinistre couvert par l'assurance (inondation, incendie, tempête, vol, etc.), suivez la procédure étape par étape et agissez rapidement ; cela contribuera à garantir une indemnisation complète pour les dommages :

1. Consignez immédiatement les conséquences
   • Prenez des photos et des vidéos des zones endommagées, sauvez les objets et documents endommagés.
   • Dressez un inventaire détaillé des biens endommagés.
2. Contactez votre compagnie d'assurance
   • Signalez l'incident à votre employeur dès que possible – de nombreux contrats stipulent un délai de préavis de 24 à 48 heures.
   • Découvrez quels documents et formulaires vous seront nécessaires pour compléter votre demande.
3. Prévenir d'autres dommages
   • Si possible, éliminez la source du problème (par exemple, coupez l'eau s'il y a une fuite, séchez la pièce).
   • Évitez les réparations majeures et coûteuses sans l'accord préalable de votre compagnie d'assurance.
4. Constituer une base de preuves
   • Rassemblez les reçus, les contrats de location, les factures de matériel et les photos des dommages.
   • S’il y a des témoins oculaires, notez leurs coordonnées.
5. Échangez avec un représentant de la compagnie d'assurance
   • L'assureur peut dépêcher un expert pour évaluer les dégâts.
   • Fournissez-lui tous les documents préparés et décrivez les circonstances en toute transparence.
6. Surveiller le processus de paiement
   • Suivez l'évolution de votre dossier via votre compte personnel ou avec l'aide d'un courtier.
   • En cas de retards ou de désaccords, veuillez contacter votre courtier, le VKI (Verein für Konsumenteninformation) ou la FMA.

Plus vous rassemblez rapidement et précisément les preuves de l'incident et le signalez à votre compagnie d'assurance, plus vous avez de chances d'obtenir une indemnisation complète. À Vienne, par exemple, mes clients prennent immédiatement des photos et des vidéos des inondations ou autres dégâts ; cela simplifie considérablement les démarches pour obtenir un remboursement.

Lors de la souscription d'une assurance habitation à Vienne, il est important de prendre en compte les spécificités locales et les risques accrus, qui peuvent avoir une incidence sur votre choix de police et son coût.

1. Inondations et Danube
   • Les maisons et les appartements situés le long du Danube sont particulièrement vulnérables aux inondations lors des crues printanières.
   • Avant d’acheter un bien immobilier ou de conclure un contrat d’assurance, il est recommandé de vérifier sa localisation à l’aide de la carte officielle des risques - HORA (Hochwasserrisikozonenkarte Austria).
   • Pour vous protéger contre les dommages causés par les inondations, il est conseillé d'ajouter une garantie Elementarversicherung à votre contrat.
2. Rückstau (clapet anti-retour)
   • De nombreuses compagnies d'assurance autrichiennes exigent la présence d'un clapet anti-retour dans le système d'égouts comme condition standard.
   • Sans elle, les demandes d'indemnisation en cas d'inondation pourraient être refusées, car la vanne empêche les eaux usées de refluer dans les sous-sols et les appartements.
3. Ancienne fondation (Altbau)
   • Les immeubles anciens de Vienne sont prisés des locataires et des investisseurs, mais ils sont plus sujets aux fuites, aux incendies et aux pannes électriques.
   • Pour de telles propriétés, il est extrêmement important de souscrire une assurance habitation obligatoire en Autriche, comprenant à la fois Haushaltsversicherung et Wohngebäudeversicherung.
   • Il est également conseillé aux locataires de souscrire une assurance habitation locative afin de protéger leurs biens personnels et leur responsabilité civile.

Nombre de mes clients qui achètent des appartements dans des immeubles anciens à Vienne assurent non seulement le bâtiment lui-même, mais aussi leurs biens personnels, et souscrivent également une garantie contre les catastrophes naturelles. Cela réduit le risque de perte financière et leur assure une indemnisation en cas de difficultés.

1. retraités
   • En Autriche, l'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les retraités, mais beaucoup choisissent de souscrire une telle police pour protéger leurs biens et se couvrir en cas de responsabilité civile.
   • Les compagnies d'assurance offrent souvent aux retraités des réductions spéciales sur la Haushaltsversicherung et la Gebäudeversicherung, qui peuvent aller de 5 à 15 %.
   • Pour choisir l'option la plus adaptée, en tenant compte des risques personnels et des capacités financières, il est conseillé aux retraités de demander conseil à des courtiers en assurance.
2. Ukrainiens
   • Les Ukrainiens bénéficiant d'un asile temporaire en Autriche doivent souscrire une assurance habitation dans les mêmes conditions que les citoyens du pays.
   • Les polices d'assurance Haushaltsversicherung (assurance habitation) et Gebäudeversicherung (assurance bâtiment) sont disponibles aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires.
   • Pour obtenir des informations actualisées sur les produits d'assurance disponibles, les Ukrainiens doivent s'assurer que leur statut de résidence est à jour et contacter leurs autorités locales de sécurité sociale.
3. Citoyens étrangers
   • Les propriétaires et locataires étrangers de biens immobiliers en Autriche sont tenus de souscrire des polices d'assurance habitation et bâtiment conformément aux exigences applicables.
   • Des documents supplémentaires peuvent être nécessaires pour obtenir une assurance, mais certaines compagnies d'assurance offrent des informations et des services en anglais.
4. Recommandations générales pour toutes les catégories :
   • Avant de souscrire une assurance Elementarversicherung, il est important de vérifier si le bien immobilier est situé dans des zones à haut risque (inondations, avalanches, glissements de terrain).
   • Pour réduire les coûts, il convient d'envisager des formules d'assurance complètes combinant Haushalts-, Gebäude- et Haftpflichtversicherung.
   • Envisagez de conclure un contrat à l'avance, surtout si vous achetez un bien immobilier avec un prêt hypothécaire ou si vous le louez à Vienne.

Même les propriétaires et locataires expérimentés commettent souvent des erreurs lors de la souscription d'une assurance, ce qui peut entraîner une réduction des indemnités ou un refus total d'indemnisation. Voici les situations les plus courantes :

1. Sous-estimation du montant assuré
   • Certains assureurs sous-estiment délibérément la valeur réelle d'une maison ou d'un bien immobilier afin de payer des primes moins élevées.
   • Toutefois, lorsqu'un sinistre couvert survient, l'indemnisation s'avère dans ce cas nettement inférieure aux pertes subies.
2. Absence d'assurance élémentaire dans les zones « hydriques »
   • Les zones résidentielles proches du Danube et situées dans les zones basses présentent un risque élevé d'inondation.
   • Les assurés ne disposant pas de la couverture étendue Elementarversicherung risquent de ne pas être indemnisés en cas d'inondation.
3. Ignorer la négligence grave
   • Si les dommages ont été causés par une négligence grave (par exemple, un appareil électrique laissé sans surveillance et provoquant un incendie), la compagnie d'assurance est en droit de refuser l'indemnisation.
   • Par conséquent, en pratique, il est extrêmement important de suivre scrupuleusement les règles d'utilisation du logement et des appareils ménagers.
4. Locations Airbnb et locations de courte durée sans assurance supplémentaire
   • Louer un appartement pour une courte durée sans en informer la compagnie d'assurance est souvent la raison du refus d'indemnisation.
   • La plupart des polices d'assurance standard ne couvrent que les logements personnels ; les logements Airbnb nécessitent donc une assurance séparée ou une extension de votre police existante.
5. Réparation et construction sans revêtement Bauherren
   • Tout dommage causé aux voisins ou à leurs biens pendant les travaux de rénovation est à la charge financière personnelle du propriétaire, sauf si une assurance Bauherrenversicherung a été souscrite.
   • Pour les bâtiments viennois de valeur historique, une telle solution est hautement indésirable, car l'âge des infrastructures et des structures augmente considérablement les risques d'événements imprévus.

Nombre de mes clients, notamment les investisseurs viennois, préfèrent combiner l'assurance habitation de base avec l'assurance propriétaire (Haushaltsversicherung) et l'assurance propriétaire défaillante (Elementarversicherung), et souscrire des polices complémentaires pour les locations saisonnières. Cette formule permet d'éviter les erreurs courantes et offre une protection avec des indemnisations garanties, même en cas d'imprévu.