Quel sera le prix de l'immobilier en Allemagne en 2025 ?

Le marché immobilier allemand affiche des signes de croissance stable en 2025 après le repli des dernières années. Selon Europace, le prix d'achat moyen d'un appartement en Allemagne est d'environ 3 400 € le mètre carré, avec des prix dépassant les 7 000 € le mètre carré dans les grandes villes comme Munich, tandis que dans les régions moins prisées, ils peuvent être deux à trois fois inférieurs.

Selon un rapport de l'Institut d'économie allemande (IW Consult), 82 % des régions allemandes connaîtront des hausses de prix entre 2024 et 2025, soit une moyenne de 2,3 %, confirmant une reprise progressive du marché.

Dans ces conditions, l'Allemagne demeure l'une des destinations les plus attractives pour les investisseurs en quête de protection du capital à long terme et de revenus stables. Elle allie une protection juridique élevée pour les propriétaires, des procédures de transaction transparentes et une forte demande intérieure de logements locatifs, notamment dans les plus grandes villes : Berlin, Munich et Francfort.

Contrairement aux pays d'Europe du Sud, dont les marchés sont plus volatils, le marché allemand se caractérise par sa stabilité et sa prévisibilité, ce qui en fait un « point d'ancrage » dans le portefeuille d'un investisseur international.

Je suis Oksana Zhushman, avocate spécialisée en immobilier et en investissement à l'international. J'interviens sur des projets à travers l'Europe, notamment en matière d'accompagnement de transactions et de projets de construction. Dans cet article, j'aborderai les spécificités de l'acquisition immobilière en Allemagne, son attractivité en tant qu'investissement, ses aspects juridiques et fiscaux, et je comparerai le marché allemand avec celui de l'Autriche.

L'Allemagne et l'Autriche se caractérisent toutes deux par leur stabilité et un niveau élevé de protection des investissements, mais diffèrent par leur fiscalité et la dynamique de leurs marchés. L'Allemagne , et plus particulièrement Berlin, attire les investisseurs par son envergure, la diversité de ses biens immobiliers et une forte demande locative, mais ces derniers doivent prendre en compte une réglementation plus complexe, des coûts fiscaux plus élevés et des fluctuations périodiques des prix.

L'Autriche, en revanche, présente un modèle plus équilibré : la législation y est plus transparente, les risques sont moindres et le marché affiche une croissance constante de la valeur immobilière. Vienne surpasse Berlin non seulement en termes de stabilité, mais aussi en ce qui concerne les perspectives de croissance des prix et la demande – les demandes de renseignements sur l'immobilier en Autriche restent constamment élevées. Ce qui rend le pays particulièrement attractif pour les investisseurs prudents qui privilégient la préservation du capital et une vision à long terme.

Pour les investisseurs en quête d'un marché plus prévisible et stable, l'achat d'un appartement à Vienne est souvent une évidence : la ville allie une demande stable en matière de logements, une réglementation claire et une croissance modérée mais régulière des prix de l'immobilier.

L'Allemagne est depuis longtemps considérée comme le marché immobilier de référence de l'UE. Ce n'est pas un hasard : le pays allie un vaste marché, une économie stable et une réglementation claire pour les investisseurs. La protection élevée des droits de propriété et la prévisibilité des rendements sont deux facteurs essentiels qui font de l'immobilier allemand un placement précieux à long terme.

En pratique, je constate souvent que mes clients choisissent Berlin ou Munich précisément pour ces raisons : bien que les appartements en Allemagne soient plus chers que dans de nombreux pays voisins, le risque de perte en capital est minime. Par exemple, l’un de mes clients a acheté un appartement de deux chambres à Berlin pour 4 300 €/m², et en deux ans, les revenus locatifs ont régulièrement couvert les mensualités du prêt immobilier et les impôts fonciers.

D'après PwC, la Banque mondiale et Numbeo, l'Allemagne figure parmi les pays européens les plus performants en matière de transparence des transactions et de protection des investisseurs. Dans l'indice de transparence immobilière (PwC, 2024), l'Allemagne obtient un score de 84/100, la plaçant au même niveau que les Pays-Bas et l'Autriche, tandis que l'Espagne et le Portugal obtiennent un score d'environ 65 à 70/100 et la Grèce d'environ 58/100.

Selon le rapport Doing Business 2023 de la Banque mondiale, l'Allemagne se classe première dans l'UE pour la facilité d'enregistrement des propriétés, avec un score de 97/100, reflétant la rapidité et la transparence des transactions.

Pour les investisseurs, cela se traduit par moins de risques cachés, une fiscalité plus prévisible et des procédures transparentes. Concrètement, je recommande à mes clients de vérifier minutieusement le Grundbuch et de faire appel à un notaire local afin d'éviter tout problème juridique, notamment lors de l'achat d'appartements dans des quartiers prestigieux d'Allemagne.

Je constate souvent que les investisseurs débutent par des villes allemandes de taille moyenne (Leipzig, Dresde), où le coût du logement est inférieur à celui de Berlin ou de Munich, mais où le potentiel de croissance est plus élevé. Cela permet un prix d'entrée plus bas tout en assurant des revenus locatifs stables.

• Une économie et une législation stables. Même pendant les années de crise, les prix de l'immobilier dans les grandes villes ont modérément baissé.
• La demande locative est forte, notamment dans les villes universitaires et les grands pôles d'affaires.
• Transparence et protection. Le système juridique minimise les risques de fraude et de problèmes cachés.
• Perspectives d'investissement à long terme. Même avec des rendements locatifs relativement faibles, investir dans l'immobilier en Allemagne justifie l'investissement dans la protection du capital.

Mon conseil : lors du choix d’un bien immobilier, tenez toujours compte non seulement du prix d’un appartement en Allemagne, mais aussi de la demande locative potentielle, des infrastructures et des projets d’aménagement du quartier. À titre d’exemple, j’ai acheté un appartement à Leipzig à 2 800 €/m². Trois ans plus tard, le prix avait augmenté de près de 15 %, tandis que le loyer était resté stable, confirmant ainsi la pertinence de ma stratégie.

L'immobilier en Allemagne est traditionnellement considéré comme l'un des instruments les plus fiables pour préserver et accroître son capital en Europe. Ce marché se montre résilient même en période de fluctuations économiques, et la stabilité de la demande intérieure le rend particulièrement attractif pour les investisseurs à long terme.

Le marché immobilier allemand a connu plusieurs phases clés au cours des 15 dernières années. Après la crise de 2008-2010, les prix des logements ont amorcé une hausse constante, atteignant un pic en 2021-2022. Durant cette période, les prix des appartements dans les villes allemandes les plus prisées ont pu augmenter de 10 à 15 % par an.

Une correction modérée a été observée en 2023-2024, avec une baisse des prix de 10 à 15 % en moyenne sur l'ensemble du territoire. Cependant, dès le premier trimestre 2025, le marché s'était stabilisé et, selon les experts, une croissance régulière de 1 à 3 % est attendue dans la plupart des régions.

En pratique, je constate que c'est précisément lors des périodes de correction des prix que se présente l'opportunité d'acheter un appartement en Allemagne à un prix avantageux, notamment pour les biens de seconde main dont l'historique de propriété est avéré. Par exemple, l'un de mes clients a acheté un appartement de deux chambres à Leipzig pendant une baisse des prix à 2 800 €/m², et un an plus tard, le prix avait augmenté de 8 % et le bien générait déjà un revenu locatif stable.

L'activité la plus intense est observée dans les plus grandes villes :

• Berlin est la capitale et le centre de l'activité économique, avec une forte liquidité et une demande locative stable.
• Munich est un segment haut de gamme, avec des appartements chers, des rendements locatifs faibles, mais une capitalisation fiable.
• Francfort et Hambourg sont des plateformes financières et logistiques qui intéressent les investisseurs institutionnels.
• Leipzig, Dresde et Düsseldorf sont des villes où la demande est croissante et les prix plus abordables.

Je recommande aux investisseurs de ne pas se limiter aux grandes villes. Par exemple, l'achat d'une maison à Leipzig ou à Dresde, en Allemagne, offre un prix d'entrée abordable et un fort potentiel de plus-value — une approche particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille.

Le marché allemand est diversifié :

Le marché de la seconde main constitue le segment principal, offrant des options abordables et des rendements locatifs prévisibles.
Les programmes neufs sont rares, surtout dans les grandes villes ; les prix y sont plus élevés, mais les biens sont économes en énergie et présentent des aménagements modernes.
Le segment haut de gamme comprend Munich, Francfort et Berlin ; il offre une capitalisation élevée, mais un long délai d’amortissement.
Les immeubles d’appartements (Mehrfamilienhaus) attirent les investisseurs institutionnels et privés ; ils garantissent un flux de revenus locatifs stable.

Je vois souvent des investisseurs commencer par acheter des biens immobiliers existants en Allemagne pour évaluer la demande locative et élargir progressivement leur portefeuille avec des constructions neuves et des maisons multifamiliales.

Le marché immobilier allemand demeure l'un des plus équilibrés d'Europe. Selon la Bundesbank, en 2024, environ 82 % des transactions immobilières résidentielles seront réalisées par des Allemands, tandis que les investisseurs étrangers représenteront environ 18 % du marché.

• Les Allemands achètent principalement pour y résider et pour investir à long terme, choisissant souvent des biens immobiliers d'occasion ou des maisons en Allemagne.
• Les investisseurs étrangers sont actifs sur les segments de l'immobilier locatif et de l'immobilier de luxe. Parmi eux figurent notamment des acheteurs originaires d'Autriche, de Suisse, des Pays-Bas, de Chine et du Moyen-Orient.
• Les fonds institutionnels (pensions, compagnies d'assurance) restent les principaux acteurs du marché des immeubles d'appartements (Mehrfamilienhaus).

Les acheteurs étrangers se concentrent souvent sur les nouveaux programmes immobiliers à Berlin et à Francfort, où les appartements haut de gamme en Allemagne peuvent coûter entre 8 000 et 10 000 €/m², mais ils sont prêts à payer un prix plus élevé pour la garantie d’une demande locative stable.

Le facteur clé de la stabilité du marché réside dans une forte demande intérieure. Même en période de ralentissement de l'activité internationale, ce sont les Allemands qui soutiennent le marché.

• En 2023-2024, malgré une baisse des prix de 10 à 15 %, le nombre de transactions intérieures n'a diminué que d'environ 5 %, ce qui indique une activité continue des acheteurs.
• Dans les grandes villes, les loyers augmentent plus vite que les prix de l'immobilier. À Berlin et à Munich, par exemple, les loyers ont progressé en moyenne de 6 à 8 % par an, ce qui stimule encore davantage l'intérêt des acheteurs locaux.

En 2023, des clients de Francfort ont acheté un appartement à 6 200 € le mètre carré, misant sur les revenus locatifs. Un an plus tard, le rendement s'élevait à 3,8 %, un résultat considéré comme excellent en Allemagne, compte tenu du faible risque.

Lorsqu'il s'agit d'acheter un bien immobilier en Allemagne, il est important de comprendre non seulement le prix d'un appartement, mais aussi la structure juridique de la propriété, qui influe directement sur les droits et les risques de l'investisseur.

Il s'agit de l'option la plus courante, la forme classique de propriété immobilière en Allemagne. Le propriétaire possède à la fois le bâtiment et le terrain sur lequel il est bâti. Il peut librement disposer du bien : le louer, le vendre ou le transmettre par héritage.

Pour les investisseurs à long terme, c'est la meilleure option : des restrictions minimales et une plus-value prévisible. Un de mes clients a acheté une maison à Munich pour 1,2 million d'euros en 2018. Aujourd'hui, sa valeur marchande dépasse 1,8 million d'euros et la propriété est libre de toute charge.

Il s'agit essentiellement d'un bail emphytéotique d'une durée maximale de 99 ans, conférant le droit de construire et d'exploiter le terrain. Le propriétaire verse des erbbauzins (loyer annuel). À l'issue du bail, le terrain est restitué au propriétaire, et le sort des bâtiments est alors régi par le contrat.

En pratique, ce type de transactions est plus fréquent dans les villes où le foncier est particulièrement cher (par exemple, Francfort ou Hambourg). Je recommande généralement à mes clients de bien calculer le retour sur investissement : le prix attractif d’un appartement en Allemagne sous le régime de l’Erbbaurecht est parfois contrebalancé par des mensualités élevées.

• Le miteigentum est une propriété commune où chaque propriétaire détient un pourcentage de parts.
• Le Wohnungseigentum est une forme de propriété d'appartements individuels dans un immeuble avec une quote-part des parties communes (escaliers, toit, sous-sol).

Lors de l'achat d'un appartement à Berlin, j'insiste toujours auprès de mes clients sur les frais d'entretien des parties communes. Si les prix de l'immobilier en Allemagne peuvent paraître attractifs, l'entretien peut s'avérer coûteux (surtout dans les immeubles historiques).

• Wohnrecht (droit de résidence) – souvent utilisé en matière d'héritage : par exemple, les parents conservent le droit de vivre dans une maison même s'ils la transmettent à leurs enfants.
• Les coopératives d'habitation (Genossenschaften) – le logement appartient à la coopérative, et non à un particulier. Les membres ont le droit d'utiliser l'appartement mais ne peuvent pas le vendre librement.

Le logement coopératif convient parfois aux étudiants ou aux retraités, mais il intéresse rarement les investisseurs : acheter un appartement en Allemagne sous cette forme signifie moins de contrôle et aucune liquidité à la revente.

Outre l'achat direct, les options suivantes gagnent en popularité :

• Les investissements via des fonds (Immobilienfonds) sont pratiques pour ceux qui souhaitent minimiser leur implication dans la gestion.
• Les achats en commun et les fiducies familiales sont des solutions pour la gestion du patrimoine familial, où la propriété est transmise aux générations futures.

J'ai récemment accompagné une famille de Nuremberg dans une opération qui consistait à enregistrer leur domicile en Allemagne par le biais d'une fiducie familiale. Cela leur a permis de constituer immédiatement une succession et d'éviter des taxes élevées sur les transmissions ultérieures à leurs enfants.

Contrairement à l'Autriche ou à la Suisse, où les étrangers sont soumis à des quotas et des permis stricts, les non-résidents peuvent librement acquérir des biens immobiliers en Allemagne. Toutefois, il y a un hic : sans titre de séjour ni revenus, les banques hésitent à accorder des prêts hypothécaires et la pression fiscale est plus élevée qu'en Allemagne. De plus, les banques et les notaires sont tenus de vérifier la provenance des fonds et de contrôler les acheteurs par rapport aux listes de sanctions internationales.

J'ai eu un client ukrainien qui a acheté un appartement en Allemagne (à Düsseldorf, au prix de 420 000 €) avec ses fonds propres, mais qui n'a pas pu obtenir de prêt immobilier faute de résidence allemande. Dans ce genre de situation, je recommande de bien planifier la structure de l'acquisition, par exemple en créant une GmbH ou une fondation familiale s'il s'agit d'un portefeuille important.

L'acquisition d'un bien immobilier en Allemagne – qu'il s'agisse d'un appartement à Berlin, d'une maison en Bavière ou d'un bien locatif à Leipzig – est toujours soumise à une procédure légale rigoureuse. Bien que cela puisse paraître complexe au premier abord, ce système offre une protection optimale tant à l'acheteur qu'au vendeur.

Le processus comprend plusieurs étapes clés :

• Accord préliminaire – les parties conviennent des conditions principales : le prix de l’appartement en Allemagne, les modalités et les sources de financement.
• Faites établir le contrat par un notaire – sans légalisation, la transaction n'est pas valable.
• Vérification financière préalable – la banque ou l'avocat évalue l'origine du capital et la capacité de l'acheteur à réaliser la transaction.
• Signature notariale – le notaire certifie l’accord et en explique les conséquences.
• L'inscription au Grundbuch (registre foncier) est l'étape qui fait de l'acheteur le propriétaire légal du bien immobilier en Allemagne.

Un client tchèque souhaitait acheter un appartement en Allemagne à distance. Grâce à une procuration en bonne et due forme, la transaction s'est déroulée rapidement, mais la banque a également exigé des justificatifs de provenance des fonds. Conseil : préparez un dossier complet de documents financiers à l'avance.

• L'agent aide à trouver le bien et à mener les négociations.
• Un avocat vérifie la pureté juridique de la transaction : l’absence de charges, le statut du propriétaire et la transparence de toutes les conditions.

Je conseille toujours à mes clients de ne pas lésiner sur les conseils juridiques : une fois, une inspection a révélé que la maison qu’ils envisageaient d’acheter à Hambourg faisait l’objet d’un litige en cours. Cela leur a permis d’éviter des risques importants.

Pour acheter un appartement en Allemagne, un investisseur doit prouver :

• origine légale des fonds,
• capital suffisant (généralement au moins 20 à 30 % de la valeur du bien pour l'acompte si un prêt hypothécaire est utilisé),
  absence de sanctions ou de listes noires.

Les étrangers peuvent conclure la transaction même sans être présents physiquement, par l'intermédiaire d'un mandataire. La procuration doit être notariée et apostillée dans le pays de l'acheteur.

En pratique, cette option est souvent choisie par les investisseurs asiatiques qui ne peuvent pas se déplacer pour la signature. Cependant, les notaires allemands exigent de plus en plus souvent une identification vidéo afin de réduire les risques de fraude.

Le document principal est le Grundbuchauszug (extrait du registre foncier). Il indique :

• propriétaire,
• charges (hypothèques, baux sous Erbbaurecht, servitudes),
• restrictions d'utilisation.

Un client de l'agence Grundbuch à Leipzig a découvert une servitude de passage sur une partie de son terrain, accordée à ses voisins. Nous en avons tenu compte lors des négociations et avons réduit le prix de 4 %.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne, il est important de prendre en compte non seulement le prix du logement, mais aussi les frais annexes. Ces derniers peuvent représenter 10 à 15 % du prix du bien, notamment pour les propriétés de standing ou les immeubles d'appartements.

• Le montant de la taxe dépend du Land : de 3,5 % à 6,5 % de la valeur de l'appartement ou de la maison.
• En Bavière et en Saxe – 3,5 %, à Berlin, Hambourg et en Hesse – jusqu’à 6,5 %.

D'après mon expérience, lorsqu'un client a acheté un appartement à Berlin pour 450 000 €, la taxe s'élevait à environ 29 000 €. C'est un élément souvent sous-estimé par les investisseurs étrangers.

• Frais de notaire + inscription au registre foncier : environ 1 % du prix du bien.
• Commission d'agence : généralement de 3 à 7 % plus TVA, selon la région et les termes de l'accord.
• Avocat : individuellement, en fonction de la complexité de l'audit et du soutien à la transaction.

Je recommande toujours de clarifier à l'avance le pourcentage de commission de l'agent et de l'intégrer à votre budget d'achat. Par exemple, lors de l'achat d'une maison à Munich pour 1,2 million d'euros, les commissions et les frais de notaire ont ajouté près de 60 000 € au total.

• En Allemagne, les propriétaires fonciers sont tenus de payer la Grundsteuer, généralement 0,26 à 0,35 % de la valeur cadastrale du bien.
• Il s'agit d'une dépense minime comparée aux impôts sur les revenus locatifs ou les plus-values, mais il est important d'en tenir compte lors du calcul de votre retour sur investissement.

Pour un investissement en portefeuille composé de plusieurs appartements à Düsseldorf, le total des taxes foncières annuelles s'élevait à environ 4 500 €, ce qui correspond facilement au budget prévu pour les biens immobiliers générant des revenus.

• Si vous louez un appartement en Allemagne, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu à un taux progressif pouvant atteindre 45 %.
• Les non-résidents ne sont imposés que sur les revenus provenant de biens immobiliers situés en Allemagne.

Calculez toujours le revenu net après impôts. Par exemple, pour un appartement à Berlin dont le loyer mensuel est de 2 000 € et le taux d’imposition de 30 %, le revenu réel est de 1 400 € par mois.

• Cette mesure s'applique si vous vendez un appartement en Allemagne dans les 10 ans suivant son acquisition. Le taux d'imposition dépend de la tranche de revenus du propriétaire ; il peut atteindre 45 % pour les hauts revenus.
• Si le bien est détenu pendant plus de 10 ans, aucune taxe n'est prélevée.

L'impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, en tenant compte des coûts d'acquisition et d'amélioration du bien. Un client a acheté un appartement à Leipzig pour 300 000 €, l'a rénové pour 30 000 € et l'a revendu huit ans plus tard pour 400 000 €. L'impôt sur la plus-value a été calculé sur 70 000 € (400 000 € – 300 000 € – 30 000 €), ce qui représente un bénéfice net d'environ 50 000 €.

En pratique, Vienne me semble gagnante grâce à sa stabilité, la croissance des prix prévue et le niveau de la demande, notamment pour ceux qui envisagent de revendre dans 5 à 7 ans. L'Allemagne est plus attractive pour les investisseurs recherchant des locations à long terme et une protection de leur capital, mais pour la spéculation à court terme, l'Autriche s'avère souvent plus avantageuse.

Contrairement à la Grèce ou au Portugal, l'acquisition d'un bien immobilier en Allemagne n'octroie pas automatiquement un titre de séjour. Même l'achat d'un appartement à 500 000 € ou d'une maison à un million ne vous donne pas automatiquement droit à un visa ou à un statut de résident.

En droit allemand, la propriété d'un logement n'est pas liée au droit de séjour. Ce dernier requiert un fondement juridique : emploi, études, investissement commercial, regroupement familial ou preuve d'indépendance financière.

Posséder un bien immobilier peut appuyer votre demande en montrant que vous êtes investi dans l'économie et que vous comptez rester dans le pays, mais cela n'apporte aucun avantage en soi.

• Investissement d'entreprise : Les non-résidents peuvent obtenir un permis de séjour s'ils investissent dans une entreprise allemande et créent des emplois.
• Travailleurs indépendants / freelances / nomades numériques : Les visas de travailleur indépendant vous permettent de vivre et de travailler en Allemagne, mais nécessitent une preuve de revenus et de contribution économique au pays.

En 2025, l'Allemagne simplifiera les procédures d'obtention de titres de séjour et de nationalité pour les professionnels qualifiés et leurs familles. Des voies d'accès plus rapides à la résidence permanente ont été mises en place, les conditions de salaire pour l'obtention de la carte bleue européenne ont été actualisées et de nouvelles règles concernant les professionnels justifiant d'une expérience pratique ont été introduites.

Un de mes clients asiatiques a créé une société informatique à Berlin et a simultanément acheté un appartement dans le quartier de Prenzlauer Berg. Cet appartement témoignait de son sérieux, mais il a obtenu un permis de séjour grâce à l'enregistrement de son entreprise.

L'Autriche propose le permis de séjour de catégorie D (Autonomie financière) destiné aux personnes financièrement indépendantes, pour lesquelles la propriété immobilière peut servir de preuve de solvabilité. L'Allemagne ne dispose pas d'un programme similaire. En Allemagne, l'admission repose sur de véritables qualifications économiques ou professionnelles, et non sur le prix du logement.

Lors de l'achat d'un appartement en Allemagne, il est important de comprendre que le marché locatif est strictement réglementé et que les rendements varient en fonction du type de location, de la région et des restrictions légales.

• Airbnb, Booking : Dans les grandes villes, notamment Berlin et Munich, les locations de courte durée sont strictement encadrées par la réglementation municipale.
• Les investisseurs privés doivent souvent obtenir une autorisation sous peine d'amendes.

Des clients ayant tenté de louer des appartements à Berlin sur Airbnb sans autorisation ont écopé d'amendes allant jusqu'à 10 000 €. C'est pourquoi je recommande toujours de vérifier la réglementation locale au préalable.

Les locations de courte durée n'ont de sens que dans les petites villes ou les régions touristiques officiellement enregistrées.

• Le principal segment de marché est celui des contrats à long terme.
• Le rendement moyen est de 2 à 4 % par an de la valeur de l'appartement.
• Une protection efficace des locataires grâce au Mietspiegel et au Mietendeckel limite les augmentations de loyer, notamment dans les zones métropolitaines.

Un appartement à Berlin d'une valeur de 400 000 € est loué 1 500 €/mois. Le rendement net après impôts et charges est d'environ 3 %.

L'Allemagne de l'Est (Leipzig, Dresde) offre des rendements plus élevés (jusqu'à 4 % par an), mais les biens y sont moins liquides et la location plus difficile. Les grandes villes comme Berlin, Munich, Francfort et Hambourg bénéficient d'une demande stable et d'une forte liquidité, mais les rendements y sont limités à 2-3 %. Pour les investissements à long terme, il est préférable de privilégier les grandes villes, tandis que pour des rendements plus élevés, il convient d'envisager les régions de l'Est.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne, une gestion locative rigoureuse est primordiale. Même si un appartement à Berlin ou une maison à Leipzig est en bon état, sans suivi professionnel, des problèmes peuvent survenir : loyers impayés, réparations imprévues, litiges avec les locataires, etc.

Hausverwaltung est une société de gestion professionnelle qui prend en charge toutes les tâches administratives et techniques :

• perception et contrôle des paiements de loyers ;
• organisation des réparations et de l'entretien ;
• tenir à jour la documentation et interagir avec les locataires ;
• respect de toutes les exigences légales et fiscales.

Pour les investisseurs possédant plusieurs biens immobiliers ou résidant à l'étranger, la gestion immobilière professionnelle est quasiment indispensable, car elle garantit une gestion à distance et minimise les risques. Le coût de ces services représente généralement entre 0,8 % et 1,5 % des revenus locatifs annuels, un investissement souvent rentable grâce à la stabilité et à la réduction des risques qu'il procure.

Les revenus locatifs sont soumis à un impôt sur le revenu progressif pouvant atteindre 45 %. Les non-résidents ne sont imposés que sur les revenus provenant de biens immobiliers situés en Allemagne. Des déductions sont possibles pour les réparations, l'amortissement et les frais de gestion.

Si votre objectif est d'acheter un appartement en Allemagne pour le louer et générer des revenus à long terme, il est préférable de privilégier le marché locatif stable de longue durée. L'Autriche est parfois plus avantageuse pour les locations de courte durée et le tourisme.

Le choix de la région influe directement sur le prix d'un appartement en Allemagne, sa rentabilité locative et sa liquidité. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principales villes et régions.

Berlin : moteur de croissance et règles strictes

• Prix ​​des logements : 5 000 à 7 000 €/m² pour les appartements, les maisons sont plus chères.
• Quartiers : Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – forte demande, Friedrichshain, Neukölln – prometteurs à louer.
• Demande : constamment élevée, notamment pour les locations de longue durée.
• Caractéristiques : restrictions strictes sur les locations de courte durée, Mietspiegel réglemente les augmentations de loyer.

Les appartements du quartier Mitte trouvent rapidement des locataires, mais il est impossible de les louer sur Airbnb sans autorisation.

Munich – qualité et stabilité

• Prix ​​des maisons : 7 000 à 10 000 €/m², certaines maisons peuvent dépasser 12 000 €/m².
• Quartiers : Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - le top du premium.
• Demande : Forte, notamment auprès des locataires aisés et des expatriés.
• Caractéristiques : marché stable, faible rendement par rapport au prix d'entrée.

Il est préférable de se concentrer sur les locations à long terme ; les locations à court terme sont quasiment impossibles en raison des réglementations municipales.

Hambourg – un centre portuaire et un marché immobilier commercial

• Prix ​​des logements : 5 500 à 7 500 €/m².
• Quartiers : HafenCity, Altona, Eppendorf – intérêt croissant pour les investissements.
• Demande : forte pour les appartements en centre-ville, modérée en périphérie.
• Caractéristiques : segment entreprises important, idéal pour les locations commerciales.

Francfort est un centre financier

• Prix ​​des logements : 6 000 à 8 000 €/m².
• Quartiers : Westend, Nordend, Sachsenhausen - prestigieux et forte demande de la part des employés de banque.
• Demande : constamment élevée pour les locations longue durée destinées aux professionnels et aux expatriés.
• Caractéristiques : Les investissements dans les appartements destinés aux employés des sociétés financières sont plus rapidement rentables.

Le client a acheté un appartement à Westend pour 650 000 €, avec un rendement locatif à long terme d'environ 3 % par an.

Leipzig et Dresde – Dynamisme et prix d'entrée bas

• Prix ​​des logements : 2 500 à 4 500 €/m².
• Quartiers : Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresde).
• Demande : croissante, notamment auprès des étudiants et des jeunes professionnels.
• Caractéristiques : rendement élevé de 3 à 4 %, mais liquidité inférieure à celle de Berlin ou de Munich.

Acheter un appartement à Leipzig permet de gagner un revenu supérieur à la moyenne, mais la revente prend plus de temps.

Rhénanie-du-Nord-Westphalie – Industrie et universités

• Prix ​​des logements : 3 500 à 6 000 €/m², villes : Düsseldorf, Cologne.
• Quartiers : Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Cologne).
• Demande : Forte dans les quartiers universitaires et d'affaires.
• Caractéristiques : une combinaison de loyer stable et de perspectives de croissance des prix.

Fiables : Munich, Francfort, Berlin – forte liquidité, demande stable, mais prix d'entrée élevé.

Prometteurs : Leipzig, Dresde, certains quartiers de Hambourg – prix d’entrée faible, rentabilité plus élevée, mais période de vente plus longue.

Pour les investissements, il est préférable de combiner les grandes villes pour la stabilité et les régions dynamiques pour la rentabilité afin d'équilibrer liquidité et rentabilité.

En Allemagne, choisir entre le neuf et l'ancien est une décision stratégique. Le secteur de la construction traverse une période de ralentissement : le nombre de permis de construire diminue et les prix de l'immobilier augmentent. Dans les faits, j'observe que les investisseurs privilégient l'ancien, car les constructions neuves sont rares, onéreuses et les délais d'attente sont longs. Parallèlement, les maisons anciennes (Altbau) restent recherchées pour leur architecture et leur emplacement uniques.

Plus de 70 % des transactions immobilières en Allemagne se font sur le marché de l'ancien. La raison est simple : les constructions neuves sont rares et les lourdeurs administratives ralentissent la délivrance des permis de construire. À Berlin, par exemple, les procédures d'autorisation peuvent durer des années.

À Berlin, un client a acheté un appartement de trois pièces dans un immeuble ancien (Altbau) du quartier de Prenzlauer Berg pour 550 000 €. Deux ans plus tard, le prix a augmenté de 18 % et l’appartement est toujours loué.

Les Altbau (immeubles d'habitation anciens) sont des bâtiments historiques aux hauts plafonds et aux grandes fenêtres. La demande pour ce type de logements à Berlin et à Leipzig reste forte. Un client a récemment acheté un appartement de trois pièces dans un Altbau du centre de Leipzig pour 280 000 € et l'a loué six mois plus tard pour 1 200 € par mois.

La construction de logements neufs en Allemagne a chuté de 30 % depuis 2022. Ce recul s'explique notamment par la hausse du coût des matériaux, le coût élevé des prêts et des normes environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) strictes. Si les logements neufs sont attractifs grâce à leurs agencements modernes et leur efficacité énergétique (normes ESG), leurs prix sont 20 à 30 % plus élevés que ceux des logements d'occasion. À Munich, le prix du mètre carré dans un logement neuf se situe entre 10 000 et 11 000 €, tandis qu'à Berlin, il oscille entre 6 500 et 8 000 €.

À partir de 2024, les normes de performance énergétique des bâtiments (NPE) seront plus strictes. Concrètement, cela signifie que les bâtiments anciens devront être modernisés, notamment par l'isolation des façades, le remplacement des fenêtres et l'installation de systèmes de chauffage modernes. De nombreux investisseurs sous-estiment ces coûts. Il est donc essentiel de toujours consulter le certificat de performance énergétique (CPE) du bien.

L'Allemagne affiche la meilleure croissance des prix à long terme, notamment à Berlin, Munich et Leipzig. Cependant, l'Autriche est plus pratique pour ceux qui recherchent un logement neuf sans les aléas administratifs : Vienne propose un processus plus prévisible et des programmes immobiliers clés en main de grande qualité.

• Si l'objectif est la capitalisation et la liquidité dans 5 à 10 ans, l'Allemagne est plus intéressante (en particulier le logement secondaire dans les grandes villes).
• Si la faiblesse des risques et l'efficacité énergétique sont des critères importants immédiatement, je me tournerais vers l'Autriche.

Quand l'achat d'un seul appartement en Allemagne paraît une stratégie trop classique, les investisseurs se tournent vers des approches plus flexibles et rentables. Voici les principales tendances que j'observe dans la pratique.

Au lieu d'acheter un seul appartement, il est plus rentable d'investir dans un immeuble entier de 4 à 10 appartements. À Leipzig, on trouve ce type de biens à partir de 600 000 €, et à Berlin à partir de 1,5 million d'euros. Cela réduit le risque de vacance locative et permet d'obtenir des rendements progressifs. Ce type d'investissement convient aux investisseurs disposant d'un capital à partir de 500 000 €. J'ai accompagné une transaction à Dresde : le client a acquis un immeuble de six appartements pour 720 000 €, avec un rendement de 5,2 %.

Les immeubles anciens (Altbau) sont très recherchés à Berlin, Leipzig et Dresde. On peut les acheter à un prix inférieur à celui du marché, les rénover et les revendre avec une plus-value. Par exemple, un appartement à Berlin, initialement affiché à 3 000 €/m², se vend 4 500 €/m² après rénovation. Cette stratégie est rentabilisée en 18 à 24 mois, à condition de bien gérer son budget et de choisir un entrepreneur fiable.

Les complexes d'entrepôts et la logistique sont en plein essor grâce au commerce électronique, tandis que le commerce de détail dans les emplacements de choix reste stable. La rentabilité se situe généralement entre 4 et 6 %, supérieure à celle de l'immobilier résidentiel. Cette option s'adresse aux investisseurs expérimentés : les risques sont plus élevés, mais les retours sur investissement sont plus rapides.

Idéal pour ceux qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes leur bien immobilier. Le seuil d'entrée est de 50 000 € et le portefeuille peut inclure divers actifs. L'inconvénient réside dans un contrôle moindre et une plus grande dépendance vis-à-vis de la société de gestion. Cette option est souvent privilégiée par les clients qui souhaitent investir en Allemagne sans acquérir d'appartement.

Les terrains constructibles restent rares dans les grandes villes, mais des options existent en périphérie. Dans la région de Berlin, les prix débutent entre 200 et 400 € le mètre carré. Il s'agit d'une stratégie à long terme avec un potentiel de croissance.

Vienne est plus compacte et prévisible, la demande y est stable et les prix augmentent régulièrement. L'Allemagne offre de plus grandes opportunités de développement, mais son marché est plus complexe : lourdeurs administratives et réglementation des loyers. Les clients choisissent l'Allemagne pour son volume et son potentiel, et l'Autriche pour sa tranquillité d'esprit.

L'Allemagne est le plus grand marché immobilier de l'UE, offrant un choix plus vaste et une plus grande diversité de stratégies (appartements, immeubles et entrepôts). Vienne, quant à elle, propose un marché plus confidentiel : moins d'options, mais des prix et une demande plus prévisibles pour chaque bien.

Investir dans l'immobilier en Allemagne semble être un placement fiable, mais la réalité est plus complexe. Selon l'Office fédéral de la statistique (Statistisches Bundesamt), le volume des transactions a chuté de près de 30 % en 2023 en raison de la baisse des prix et de la hausse des taux d'intérêt. Cette situation a contraint de nombreux investisseurs à revoir leurs stratégies. L'Allemagne demeure attractive grâce à son économie robuste et à une forte demande de logements, mais plusieurs facteurs influent directement sur la rentabilité et la liquidité.

Lors de l'achat d'un appartement en Allemagne, les investisseurs doivent s'acquitter d'une taxe d'acquisition (Grunderwerbsteuer, de 3,5 % à 6,5 % selon le Land), d'une taxe foncière annuelle et d'un impôt sur les revenus locatifs. Ces charges réduisent considérablement le rendement net. Nombreux sont ceux qui sous-estiment l'impact des impôts et calculent le revenu brut. Mon conseil : prévoyez dès le départ un budget d'au moins 30 % pour les impôts et les frais d'entretien.

Expulser un locataire qui ne paie pas son loyer ou résilier unilatéralement le bail est quasiment impossible. Même la vente d'un appartement en Allemagne, alors qu'un locataire y est encore installé, ne libère pas le nouvel acquéreur de ses obligations contractuelles.

J'ai eu un cas à Berlin : un client avait acheté un bien immobilier avec un bail de longue durée et n'arrivait pas à le relouer au prix du marché. La solution a consisté à vérifier la solvabilité du locataire et à établir des contrats temporaires en vue d'une revente.

L'enregistrement d'un achat via le Grundbuch peut prendre de 3 à 6 mois. C'est la norme en Allemagne. En Autriche, c'est un peu plus rapide, mais pas instantané pour autant. Si votre objectif est d'acheter rapidement un appartement en Allemagne, il est important de bien vous organiser.

À Berlin et à Munich, les locations Airbnb sont quasiment interdites. D'après mon expérience, les clients qui espéraient gagner de l'argent avec des locations à la journée ont été déçus. Pour être rentable, il vaut mieux privilégier les contrats à long terme.

Entre 2023 et 2024, les prix de l'immobilier en Allemagne ont chuté de 10 à 15 % dans plusieurs régions. Cela a démontré que la croissance n'est pas inépuisable. Le marché se stabilise actuellement, mais il est important d'analyser la situation géographique et les perspectives de reprise.

L'Autriche s'est avérée plus stable : les baisses de prix y ont été minimes et les locataires encore mieux protégés. Cependant, les loyers des appartements à Vienne sont plus élevés et les rendements plus faibles. L'Allemagne offre de meilleures perspectives de plus-value, mais exige une gestion plus active et une plus grande tolérance au risque.

Investir dans l'immobilier en Allemagne, c'est non seulement préserver et faire fructifier son capital, mais aussi profiter d'un confort de vie exceptionnel. Santé, éducation, transports et sécurité garantissent une vie pratique et sereine. Acquérir un appartement en Allemagne permet de concilier investissement et qualité de vie.

Les cliniques publiques et privées sont dotées d'équipements modernes et l'assurance couvre la plupart des frais. Pour les étrangers non assurés, une consultation chez un médecin généraliste coûte en moyenne entre 50 et 80 €, une consultation chez un spécialiste entre 100 et 150 €, des soins dentaires entre 70 et 250 €, et une nuit d'hospitalisation coûte au minimum 350 €. D'après mon expérience, j'ai constaté que les patients accordent une grande importance à la possibilité d'accéder aux soins de santé de manière fiable, ce qui est essentiel pour les familles et les personnes âgées.

L'enseignement en Allemagne est d'un excellent niveau. L'école publique est gratuite pour les résidents, tandis que les écoles internationales sont payantes (frais de scolarité en moyenne de 15 000 à 25 000 € par an). Les lycées privés coûtent entre 10 000 et 18 000 €, et les universités sont quasiment gratuites (250 à 500 € par semestre).

De nombreux programmes en anglais sont proposés aux étudiants internationaux, notamment dans les grandes villes et les universités techniques. Les écoles et universités internationales offrent souvent des cours et un soutien adaptés aux enfants et aux étudiants étrangers.

L'Allemagne figure parmi les pays les plus sûrs d'Europe, les quartiers les plus difficiles se trouvant uniquement dans les grandes villes. Pour les investisseurs souhaitant louer leur bien, il est important de choisir des quartiers jouissant d'une bonne réputation afin de minimiser les risques et de garantir des revenus locatifs stables.

Le coût de la vie en Allemagne est plus élevé qu'en Europe de l'Est, mais inférieur à celui de la Suisse. Le loyer d'un appartement de classe moyenne à Berlin se situe entre 1 200 et 1 800 € par mois, tandis qu'à Munich, il est compris entre 2 000 et 3 000 €. Les courses pour une famille de quatre personnes coûtent entre 400 et 600 € par mois, un déjeuner dans un café coûte environ 12 à 25 € et un café entre 3 et 4 €. Les prix de l'immobilier varient considérablement : de 4 500 à 6 000 €/m² à Berlin, de 2 500 à 3 500 €/m² à Leipzig et de 7 000 à 8 500 €/m² à Munich.

Les transports et les communications en Allemagne sont très développés. Métros, autoroutes et trains facilitent les déplacements entre les villes, et les services bancaires et internet sont accessibles aussi bien aux résidents qu'aux étrangers. Je conseille aux investisseurs de tenir compte de la disponibilité des infrastructures lors du choix d'un appartement, surtout s'ils envisagent de le louer.

L'Allemagne est plus dynamique : les perspectives de carrière et d'investissement y sont plus nombreuses, le marché plus diversifié et l'offre immobilière variée en termes de types et de prix. L'Autriche séduit par sa tranquillité et sa prévisibilité, notamment à Vienne, où les prix augmentent plus lentement et les loyers sont plus stables. Les investisseurs en quête de plus-value et de flexibilité privilégient souvent l'Allemagne, tandis que ceux qui recherchent la stabilité et un mode de vie plus paisible préfèrent l'Autriche.

L'acquisition d'un bien immobilier en Allemagne représente non seulement un investissement, mais aussi un moyen de protéger son capital et de bénéficier d'une stabilité et d'une sécurité accrues en Europe. Pour les investisseurs soucieux de la protection de leurs droits de propriété et d'une sécurité à long terme, l'Allemagne demeure un excellent choix. La liquidité est optimale dans les grandes villes et les biens immobiliers conservent bien leur valeur.

Pour les citoyens de pays instables, l'achat d'un appartement en Allemagne devient un moyen de protéger leur épargne. Des règles de transaction transparentes et un système juridique solide garantissent la protection du capital. Dans les faits, je constate que les biens immobiliers à Berlin et à Munich conservent leur valeur même en période de fluctuations économiques.

pour les retraités : dans les grandes villes, le prix des appartements oscille entre 4 500 et 8 500 € le mètre carré. Toutefois, la détention à long terme offre des avantages fiscaux, et les reventes après 10 ans sont exonérées d’impôt sur les plus-values.

les nomades numériques et les travailleurs indépendants grâce à ses infrastructures développées et à son internet stable, mais la réglementation fiscale exige une attention particulière. Mes clients consultent souvent des experts fiscaux pour déclarer correctement leurs revenus d'emploi et locatifs.

L'Allemagne offre un marché plus dynamique et une grande variété de biens immobiliers, tandis que Vienne privilégie la stabilité et la prévisibilité. Pour un investissement actif et une plus-value, l'Allemagne est préférable ; pour une stratégie à long terme plus sereine, Vienne est plus adaptée.

La cession d'un investissement est tout aussi importante que son acquisition. Une vente, une succession ou une donation réussies nécessitent une bonne connaissance du marché local, de la fiscalité et de la liquidité du bien. Anticiper permet de préserver le capital et d'optimiser les rendements, tout en évitant les dépenses imprévues et les complications liées au transfert de propriété.

En Allemagne, et plus particulièrement à Berlin, Munich et Francfort, les appartements se vendent relativement vite grâce à une demande soutenue et à la transparence des transactions. Selon ImmobilienScout24, le délai moyen de vente d'un appartement à Berlin en 2025 était d'environ 4 à 5 mois, contre 3 à 4 mois à Munich, et le prix de vente moyen a augmenté de 2 à 3 % par rapport à l'année précédente.

En pratique, je constate que les biens immobiliers situés dans les zones prisées trouvent souvent preneur en 3 à 6 mois. Dans les petites villes et les régions de l'est de l'Allemagne, le délai est plus long, mais même là, avec une stratégie marketing adaptée, un bien peut se vendre.

Si vous vendez un appartement en Allemagne moins de 10 ans après son acquisition, vous êtes soumis à l'impôt sur les plus-values ​​immobilières (Speculationssteuer). Il est important d'en tenir compte lors de la planification de votre vente, notamment si le bien a été acheté à titre d'investissement en vue de sa revente.

La transmission d'un appartement par succession ou donation est également soumise à des impôts, dont le montant dépend du lien de parenté et de la valeur du bien. Il est donc conseillé d'anticiper ces transactions afin de minimiser la charge fiscale et d'éviter tout litige relatif aux droits des héritiers.

L'Allemagne bénéficie d'une liquidité supérieure à celle des grandes villes : les biens immobiliers s'y vendent rapidement et la demande reste stable. En Autriche, et plus particulièrement à Vienne, le marché est plus mesuré et prévisible, mais les ventes peuvent parfois prendre plus de temps en raison du nombre limité d'acheteurs.

Mon conseil aux clients : si la rapidité de la sortie et la préservation de la valeur sont importantes, les grandes villes allemandes sont à privilégier, tandis que l’Autriche convient à une stratégie à long terme plus tranquille.

Dans le cadre de mon activité, j'ai travaillé sur différents marchés européens : des métropoles allemandes dynamiques à la stabilité de Vienne. L'Allemagne, par exemple, démontre que les grandes villes comme Berlin, Munich et Francfort offrent une demande stable et des transactions transparentes. Mes clients me sollicitent souvent pour acheter un appartement en Allemagne et le mettre immédiatement en location, ce qui leur permet de générer des revenus quasiment dès le premier jour.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne, il est essentiel de vérifier minutieusement son statut juridique : certificat de taxe foncière (Grundbuchauszug), attestations de conformité (Belastungen) et respect des normes de performance énergétique. Les biens dont les documents sont en règle se vendent plus rapidement et sont moins susceptibles d'entraîner des litiges avec les autorités fiscales ou d'assurance.

Ma stratégie d'allocation de capital repose sur une combinaison de marchés stables et de marchés en croissance. Par exemple, une partie des fonds pourrait être investie dans des appartements à Berlin ou Munich pour une stabilité à long terme, et le reste à Leipzig ou Dresde pour des rendements plus élevés et un meilleur potentiel de croissance. Cette approche permet de réduire les risques et d'établir un équilibre entre rentabilité et sécurité.

Si l'objectif est la plus-value et l'investissement actif, je choisirais l'Allemagne : grandes villes, liquidités et diversité immobilière. Si l'objectif est une stratégie à long terme plus sereine, avec un risque minimal et des rendements stables, l'Autriche l'emporte : le marché y est plus mesuré, les loyers sont stables et les démarches administratives plus simples.

L'Allemagne est le choix idéal pour les investisseurs qui privilégient la stabilité, la protection des droits de propriété et la liquidité. Les grandes villes comme Berlin et Munich garantissent une forte demande et des transactions transparentes, faisant de l'achat d'un appartement en Allemagne un investissement sûr.

L'Autriche se prête davantage aux investissements immobiliers à long terme, offrant des revenus prévisibles et un marché stable, notamment à Vienne où les prix augmentent progressivement tandis que les loyers restent stables. De plus, la simplicité des procédures administratives et la faible volatilité du marché font de l'Autriche un choix judicieux pour les investisseurs prudents.

Avant d'acheter un bien immobilier, il est essentiel de vérifier minutieusement son statut juridique, de prendre en compte les taxes, les frais de gestion et le rendement potentiel. Répartir son capital entre marchés stables et émergents permet d'atténuer les risques. En pratique, j'ai constaté qu'une planification rigoureuse et un accompagnement juridique professionnel simplifient considérablement les transactions et protègent les investisseurs.

D’ici 2030, le marché immobilier allemand évoluera sous l’effet de l’urbanisation, des migrations et de normes environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) strictes. Les réformes fiscales et réglementaires du logement locatif pourraient impacter les rendements ; il est donc essentiel de prendre en compte ces tendances lors de l’achat d’un appartement ou d’un autre bien immobilier en Allemagne. Les investisseurs qui adapteront proactivement leur stratégie aux nouvelles réglementations et aux normes de développement durable pourront maintenir leurs rendements et minimiser les risques.

1. Déterminez votre objectif d'investissement. Décidez de la raison pour laquelle vous achetez le bien : location à long terme, investissement locatif, capitalisation, usage résidentiel ou une combinaison de ces objectifs.

2. Choisissez une région et une ville. Renseignez-vous sur les prix des appartements en Allemagne, les rendements locatifs et la liquidité du marché. Comparez les grandes villes (Berlin, Munich, Francfort) avec les marchés prometteurs (Leipzig, Dresde).

3. Forme de propriété. Déterminer le type de propriété : droit absolu (Freies Eigentum), droit de construire héréditaire (Erbbaurecht), propriété partagée ou coopérative.

4. Vérification juridique préalable. Demandez une vérification juridique préalable et un audit fiscal foncier afin de vous assurer qu'il n'existe aucune charge ni dette.

5. Budget et impôts. Calculez toutes les dépenses : taxe foncière, notaire, agent immobilier, enregistrement, taxe foncière annuelle, impôt sur les revenus locatifs et taxe sur la spéculation en cas de vente dans les 10 ans.

6. Financement et vérification de crédit. Vérifiez l'admissibilité à un prêt hypothécaire pour les non-résidents, évaluez le rendement locatif et analysez votre capacité financière.

7. Sélection du bien. Revente ou construction neuve, appartements ou immeubles d'appartements (Mehrfamilienhaus), évaluation de l'état du bâtiment, efficacité énergétique, normes ESG.

8. Gestion immobilière. Décidez si vous souhaitez gérer vous-même le bien ou faire appel à une agence immobilière, surtout si vous vivez à l'étranger ou si vous investissez dans plusieurs propriétés.

9. Stratégie de sortie. Envisagez différents scénarios de vente : liquidités disponibles dans votre région, fiscalité de la vente et possibilité d’héritage ou de donation.

10. Comparaison avec d'autres marchés. Si possible, évaluez l'Autriche comme alternative : stabilité de Vienne, fiscalité, rendement locatif.

11. Consultez des spécialistes. Assurez-vous de consulter un avocat et un conseiller fiscal afin de minimiser les risques et de garantir la conformité juridique de la transaction.

1. Investisseur disposant de 300 000 €

Objectif : achat d'un appartement à louer avec un revenu de 4 à 5 % par an.

J'ai trouvé un appartement à Leipzig pour 295 000 € (65 m²). Le client a utilisé le reste du budget pour quelques travaux de rénovation et l'ameublement. Un an plus tard, l'appartement était entièrement loué, les loyers couvraient toutes les charges et la valeur du bien avait augmenté d'environ 5 à 6 %.

2. Un retraité disposant de 500 000 €

Objectif : un investissement sûr présentant des risques minimaux et la possibilité d'une location à long terme.

J'ai trouvé un appartement dans la banlieue de Munich pour 500 000 € (80 m²). Le client a utilisé une partie du budget pour l'ameublement et la rénovation du système de chauffage. L'appartement est loué à long terme, avec un rendement d'environ 2,5 %, et le bien conserve une forte liquidité et une valeur stable.

3. Famille avec enfants

Objectif : logement confortable pour une famille avec possibilité de louer une partie du bien.

J'ai trouvé une maison dans la banlieue de Francfort pour 550 000 € (120 m²). Une partie du budget a servi à l'aménagement paysager et aux finitions intérieures. La famille a emménagé, une partie de la maison est louée, les revenus couvrent une partie des dépenses et la valeur de la maison a augmenté de 4 à 5 % au cours de l'année écoulée.