Achat de terrains en Autriche : guide étape par étape et conseils d’experts

L'Autriche figure traditionnellement parmi les pays les plus attractifs pour l'achat immobilier grâce à son économie stable, sa qualité de vie élevée et ses paysages naturels pittoresques. L'immobilier en Autriche est souvent perçu comme un investissement durable et à long terme. Vous pouvez acquérir un terrain à la montagne ou au bord d'un lac, ou encore dans un village paisible où règne un air pur et où les infrastructures sociales sont bien développées.

Les investisseurs apprécient l'Autriche comme un refuge sûr pour leurs capitaux et une source d'appréciation foncière à long terme. Cependant, l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger exige une préparation minutieuse : il est essentiel de prendre en compte les spécificités juridiques et locales avant de signer le contrat.

Dans cet article, nous aborderons tous les aspects, des types de terrains à l'enregistrement des propriétés, afin que vous sachiez à quoi vous attendre lors de l'achat d'un terrain en Autriche.

L'acquisition d'un terrain à l'étranger est une opération complexe. C'est pourquoi j'accorde une attention particulière à chaque client, en cernant ses objectifs et en évaluant les risques potentiels. L'Autriche offre une grande variété de terrains ; je recommande donc toujours de les analyser attentivement avant de faire son choix.

Le territoire autrichien présente une grande diversité de paysages. Selon Statistik Austria , sa superficie totale est d'environ 8,36 millions d'hectares, dont plus de 3,50 millions d'hectares de forêts et environ 2,57 millions d'hectares de terres agricoles.

Cela signifie que les forêts couvrent près de 42 % du territoire autrichien, et les terres arables environ 31 %. Le reste est composé de montagnes, de plans d'eau, de villes et d'infrastructures. Si vous envisagez d'acheter un terrain en Autriche, l'élément essentiel est de définir son usage prévu.

Il s'agit de terrains autrichiens destinés à la construction résidentielle ou commerciale. Avant tout achat, il est impératif de vérifier leur conformité aux plans d'urbanisme : chaque commune dispose d'un Flächenwidmungsplan et d'un Bebauungsplan, qui indiquent si la construction est autorisée sur une parcelle donnée et la réglementation applicable.

Si un terrain se situe en zone franche (Freiland), il doit faire l'objet d'un changement de zonage avant toute construction ; cette démarche incombe à l'administration locale. Par conséquent, la première étape lors du choix d'un terrain en Autriche consiste à se renseigner sur les plans d'urbanisme, généralement auprès de la mairie ou sur son site internet.

Ces terres comprennent les terres arables (Ackerland), les prairies et pâturages (Grünland) et les vignobles/jardins (Dauerkulturen). Ces investissements fonciers en Autriche sont généralement moins coûteux, mais ces parcelles ne peuvent être utilisées que strictement aux fins prévues : sans autorisation spéciale, elles ne peuvent être converties en terrains constructibles.

En Autriche, le prix des terres arables est très bas : en 2023, il était en moyenne de seulement 3,70 € le mètre carré, contre 3,20 € pour les prairies. À titre de comparaison, le prix moyen d’un terrain constructible est d’environ 406 € le mètre carré.

L’achat de bois est particulièrement réglementé. Dans de nombreux Länder, le terme « forêt » désigne presque toujours une zone exclusivement réservée à l’exploitation forestière : l’exploitation forestière ne peut être effectuée que sous des conditions très strictes, et l’achat de bois (surtout en grandes quantités) doit être autorisé.

Ces parcelles sont souvent acquises par des entreprises forestières ou de chasse. Les particuliers ne s'intéressent pas aux forêts, car il est extrêmement difficile de les convertir à d'autres usages.

Il s'agit de catégories particulières, souvent très onéreuses. De nombreux investisseurs s'intéressent à l'acquisition de terrains en bordure de lacs en Autriche (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) ou dans des régions montagneuses (Tyrol, Salzbourg), car ces terrains sont idéaux pour la construction d'immeubles résidentiels, d'hôtels et de complexes de chalets.

Les prix sont nettement plus élevés ici, surtout à proximité du centre touristique ou du bord de l'eau. Par exemple, un terrain près du lac de Salzbourg peut coûter plusieurs fois plus cher qu'un terrain similaire à la campagne. De plus, ces terrains peuvent se situer dans des zones protégées où la construction est réglementée. Il est donc essentiel de consulter la réglementation locale pour déterminer quel terrain en Autriche est constructible.

Chaque type de terrain est soumis à des règles spécifiques : par exemple, seuls les terrains déjà inscrits au registre Bauland (terrains constructibles) peuvent être convertis en terrains à bâtir. Les autres types de terrains doivent être reclassés, une procédure qui peut s’avérer très longue.

Les talus ou les zones boisées peuvent être soumis à des restrictions environnementales supplémentaires. Par conséquent, avant tout achat, assurez-vous de bien vous renseigner sur l'usage prévu du site (ou consultez le plan de zonage).

Enfin, il est important de comprendre que les étrangers ne peuvent pas acquérir n'importe quel terrain. La loi autrichienne sur l'acquisition foncière exige une autorisation spéciale (Grundverkehrsgenehmigung) pour que les non-résidents puissent acheter un terrain.

Ces mesures de contrôle ont été mises en place pour prévenir la spéculation et préserver les terres agricoles. La plupart des transactions impliquant des étrangers doivent être approuvées par les autorités (le Département des ressources foncières).

Toutefois, les citoyens de pays tiers (par exemple, de Russie ou d'Ukraine) devront déposer une demande auprès de la commission locale et attendre son approbation. L'acquisition de terres agricoles ou de parcelles en zone montagneuse, par exemple, requiert très souvent une telle autorisation .

Tous les détails figurent dans l'article « Restrictions relatives à l'achat de biens immobiliers par des étrangers en Autriche ».

Vous avez donc décidé d'acheter un terrain en Autriche. Par où commencer ? Le choix dépend de vos objectifs : envisagez-vous de vous y installer et d'y construire une maison, recherchez-vous une résidence secondaire ou un terrain d'investissement à usage récréatif ?.

Situation géographique et infrastructures. Avant tout, tenez compte de la disponibilité et de la proximité des services suivants :

• Routes
• Aux magasins
• Écoles
• Hôpitaux
• gares ferroviaires
• Les autobus
• Services publics (électricité, eau courante, assainissement)

Un terrain dans un village isolé peut être moins cher, mais les prix les plus bas des terrains en Autriche ne tiennent pas compte des coûts de raccordement et de la distance aux infrastructures et aux services sociaux.

Je rappelle toujours à mes clients : rêver d’un village paisible est certes agréable, mais assurez-vous que la route la plus proche soit praticable toute l’année et que l’eau et l’électricité soient disponibles en permanence. Sinon, vous risquez de faire face à des frais supplémentaires et à des complications administratives.

La topographie du site est également un facteur important. Un versant montagneux accidenté peut nécessiter un nivellement (opération coûteuse), et un site proche de l'eau doit faire l'objet d'une vérification des risques d'inondation (s'assurer de l'absence de zones gorgées d'eau).

Avant d'acheter un terrain dans les montagnes autrichiennes, demandez une étude géologique ou hydrogéologique. Les sites web du cadastre et des communes autrichiennes fournissent souvent des informations succinctes sur la parcelle (superficie, topographie, présence de constructions).

Les différentes régions d'Autriche offrent des opportunités différentes. Par exemple :

Vienne et ses environs. À Vienne même, les terrains constructibles sont quasiment introuvables (la ville étant déjà entièrement bâtie). En revanche, en Basse-Autriche, dans les environs, on trouve des terrains pour la construction de logements ou des projets commerciaux.

Les prix y sont inférieurs à ceux de la capitale. Toutefois, toute personne souhaitant acquérir un terrain à bâtir doit consulter le plan d'aménagement du territoire (Flächenwidmungsplan) et se renseigner sur les éventuelles restrictions liées aux zones vertes.

Tyrol et Salzbourg. Les domaines skiables (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, etc.) sont principalement des terrains onéreux destinés aux hôtels, appartements et chalets de luxe.

Les prix sont élevés ici : à Innsbruck (capitale du Tyrol), les terrains constructibles coûtent déjà en moyenne 1 043 € le mètre carré, et à Kitzbühel, encore plus. Ce n’est pas un hasard si des offres record apparaissent dans ces régions : les maisons les plus chères d’Autriche se trouvent généralement dans les stations alpines les plus prestigieuses, alimentant indirectement la demande foncière. Cependant, de tels projets nécessitent souvent des permis de construire en montagne et le respect des réglementations architecturales locales.

Terrains en bord de lac. Les terrains à bâtir en Autriche, à proximité de lacs réputés (Wörthersee, Seefeld, Achensee), sont très prisés. Par exemple, les parcelles près du lac de Constance, dans le Vorarlberg, figurent parmi les plus chères, surtout celles offrant une vue sur l'eau.

Dans les petits villages lacustres de Carinthie (Gröbel, Wapresch) ou de Haute-Autriche (sur le Schlossgebirge), un terrain en bordure de lac représente un emplacement idéal pour une maison ou un hôtel. Ces terrains étant souvent protégés par l'État, des restrictions peuvent s'appliquer.

Les régions rurales (Styrie, Burgenland, Basse-Autriche) attirent moins de touristes, mais offrent de vastes champs et vignobles. Le foncier y est moins cher (en Styrie, environ 360 €/m²). C'est une excellente option pour ceux qui souhaitent acquérir un terrain dans la campagne autrichienne pour y mener une vie paisible, ou investir dans l'agritourisme ou la viticulture.

Par exemple, dans le Burgenland et la Basse-Autriche voisine, les prix sont bas, offrant une opportunité unique d'acheter des terres en Autriche à bas prix, avec un potentiel de croissance future.

Prix ​​des terrains dans les montagnes et les vallées autrichiennes. À titre indicatif, le prix moyen d'un terrain constructible à Innsbruck est actuellement d'environ 1 043 €/m², tandis que dans la partie rurale du district voisin de Reutte, il n'est que de 188 €/m². En Styrie, à Graz, il atteint 360 €/m², et dans le district de Klischeilen, en Styrie méridionale, il se situe entre 50 et 70 €/m². Cela démontre que les prix des terrains dépendent fortement de leur emplacement et des infrastructures disponibles.

Il convient de tenir compte des spécificités de l'architecture locale. En particulier dans les régions alpines, des exigences sont souvent imposées en matière de façades, de toitures et d'efficacité énergétique (conformité aux normes autrichiennes OIB et Energoausweis).

Les autorités autrichiennes encouragent la construction de logements économes en énergie : par exemple, le programme Umweltförderung (financement environnemental) subventionne les nouveaux bâtiments à haute efficacité énergétique et utilisant des matériaux « verts ».

Examinons les aspects juridiques de l'achat et de la vente de terrains en Autriche. L'Autriche dispose de règles claires régissant qui peut devenir propriétaire foncier et comment.

Statut d'acheteur. Comme indiqué précédemment, les citoyens de l'UE/EEE sont traités de la même manière que les Autrichiens : ils n'ont pas besoin d'autorisation spéciale pour acquérir un terrain. Les citoyens d'autres pays doivent obtenir l'autorisation des autorités locales compétentes (Grundverkehrsgenehmigung) avant la transaction.

Inscription au registre foncier (Grundbuch). L'acquisition d'un terrain en Autriche est finalisée par l'inscription des informations du nouveau propriétaire au registre foncier (Grundbuch). Ce n'est qu'à ce moment-là que vous deviendrez pleinement propriétaire . Il est important de noter que, même un contrat d'achat signé en vertu du droit autrichien ne confère pas la propriété tant que l'inscription n'est pas effectuée.

Par conséquent, avant de transférer la totalité du montant, assurez-vous qu'il n'existe aucune charge inattendue (hypothèques, restrictions sur les droits d'utilisation, etc.) dans le registre foncier et que votre demande d'inscription (Grundbuchsantrag) soit soumise dès que possible.

Un contrat de vente. Il est établi sous forme d'acte notarié. Ce contrat décrit en détail le terrain (généralement son numéro cadastral et son adresse), le prix convenu, les modalités de paiement et les conditions de transfert des droits et obligations des parties.

Le contrat comprend souvent une clause relative à un acompte (par exemple, 5 à 10 % du montant total), versé par l'acheteur à titre de garantie. Cet acompte peut être conservé si les parties décident ultérieurement de ne pas poursuivre la transaction (généralement en cas de désistement de l'acheteur). La procédure d'approbation inclut une vérification de la conformité du terrain : un extrait du registre foncier est obtenu, les charges sont vérifiées et le plan d'aménagement est contrôlé.

Notaires et avocats. En Autriche, les transactions immobilières requièrent l'intervention d'un notaire ou d'un avocat agréé (chambre de notariat locale). Le notaire rédige et certifie l'acte, vérifie l'identité et les pouvoirs des parties et s'assure du respect de toutes les formalités.

Les services du notaire sont rémunérés par des honoraires, qui représentent en moyenne 1 à 3 % du prix de la transaction. L'avocat intervient souvent dans les vérifications préalables et l'obtention des autorisations nécessaires.

L'achat de terres en Autriche implique un certain nombre de paiements importants :

Droits de mutation (Grunderwerbsteuer). Un impôt de 3,5 % est prélevé sur le prix de la transaction lors de la quasi-totalité des transferts de propriété (dans des conditions normales). Ainsi, pour l'achat d'un terrain à 100 000 €, l'impôt s'élèvera à environ 3 500 €. Des exonérations sont parfois possibles (notamment pour les transactions entre proches parents, où un taux progressif s'applique), mais en règle générale, le taux standard est de 3,5 %.

Frais d'enregistrement auprès de l'État. En plus de la taxe, 1,1 % du prix d'achat sont facturés lors du dépôt d'une demande auprès du tribunal foncier.

Il convient de noter qu'une exonération fiscale sera en vigueur en 2024-2025. Pour les propriétés résidentielles ordinaires, cette taxe a été supprimée jusqu'en juillet 2026 (à condition que l'acheteur l'enregistre comme résidence principale).

Taxe sur la vente. Si le propriétaire décide de vendre le bien et réalise un profit, une taxe sur les plus-values ​​immobilières (Immobilienertragsteuer) est prélevée sur ce profit.

Depuis 2016, le taux est de 30 % de la différence entre le prix de vente et les charges incluses. Cependant, si le bien a été utilisé comme résidence principale (maison ou appartement) pendant deux à cinq ans, le propriétaire peut bénéficier d'une exonération fiscale totale ou partielle.

Autres frais. Si un agent immobilier gère la transaction, sa commission s'élève généralement à 3 ou 4 % du prix total, TVA en sus. Des frais peuvent également s'appliquer pour l'assurance habitation obligatoire ou l'ouverture d'un compte séquestre (compte où les fonds sont temporairement bloqués jusqu'à la finalisation de la transaction). Ces frais sont généralement faibles, mais il est préférable de les prévoir.

Pour plus d'informations, consultez notre article « Les taxes foncières en Autriche ».

Mesures de précaution. Lors des négociations et de la préparation d'une transaction, un accord préliminaire (Kaufanbot) est souvent utilisé, accompagné du versement d'un acompte ou de l'ouverture d'un compte séquestre spécial.

Cela garantit que le terrain sera retiré de la vente (il sera « réservé » pour vous) et que les fonds seront conservés par un tiers (par exemple, un notaire) jusqu'à la signature définitive de l'acte de vente. Ce mécanisme protège efficacement les intérêts de l'acheteur : il verse l'argent sans risquer de le perdre si la vente échoue pour un motif valable.

Passons en revue le parcours de l'acheteur du début à la fin, en veillant à ne manquer aucun détail.

Recherche d'un terrain. Cela commence par la prise de contact avec un agent immobilier ou la consultation des annonces sur les sites web immobiliers locaux, tels que :

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• journaux locaux

Lors du choix, il est important de visiter personnellement plusieurs options, d'évaluer la zone, les voisins, l'entrée et l'ensoleillement (éclairage solaire).

Le registre cadastral en ligne (Kataster) peut s'avérer utile : vous pourrez y consulter les limites exactes de la parcelle et des parcelles voisines. N'hésitez pas à demander au propriétaire de vous présenter les documents suivants : un plan cadastral et un extrait du Grundbuch (document obligatoire pour tout acquéreur).

Offre et accord. Une fois que vous avez trouvé un bien immobilier qui vous convient, vous faites une offre (Anbot) au vendeur. En Autriche, cette offre est généralement formalisée par écrit : il s’agit d’un Kaufanbot, ou accord préliminaire. Ce document précise le prix d’achat, les modalités de paiement et le montant de l’acompte.

En termes russes, cela s'apparente à un contrat de vente, mais sans transfert définitif de propriété. Il s'agit simplement d'un engagement à conclure la transaction. En guise de garantie, vous déposez un acompte (par exemple, 5 à 10 % du prix d'achat) sur un compte séquestre (Treuhandkonto) ouvert chez un notaire ou un avocat.

Une fois le contrat de vente signé, la parcelle est considérée comme « réservée » pour vous : si le vendeur refuse sans motif valable, il est tenu de vous rembourser le double de l'acompte.

Inspections et permis. Une inspection de déblaiement du site est également en préparation : vous engagez un spécialiste (par exemple, un géomètre) ou un avocat qui analysera :

• Le registre foncier (Grundbuch) vérifie l'existence de dettes, de charges (hypothèques, servitudes) et de droits de tiers sur la propriété. Ces informations sont disponibles sur les sites internet des tribunaux régionaux.
• Plan de zonage : vérifiez si le terrain est conforme à vos projets. Renseignez-vous sur la zone concernée (Bauland, Wald, Alm, etc.) et sur le type de construction autorisé.
• Financement - vous faites une demande de prêt (si nécessaire) en tenant compte du compte séquestre et de l'approbation obligatoire de la banque.
• L'obtention des autorisations d'État est l'étape la plus longue pour les non-résidents. Selon la localisation et la nature du terrain, l'approbation du cadastre (Grundverkehrsbehörde) est requise. Par exemple, si le terrain se situe en montagne ou est destiné à un usage agricole, le service foncier compétent ou l'administration du district doit accorder l'autorisation d'achat à l'étranger. Cette démarche est généralement effectuée par un avocat ou un notaire : ils rassemblent les documents (passeport, justificatif de domicile, objet de l'achat, etc.) et soumettent la demande.

L'acte principal est établi devant notaire. Une fois toutes les vérifications effectuées et les autorisations obtenues, l'acte notarié (Beurkundung) est programmé. En Autriche, une transaction immobilière sans acte notarié est illégale.

À ce stade, vous et le vendeur vous rendez chez le notaire (la rencontre est généralement publique et le contrat est lu à haute voix). Le notaire vérifie vos identités et signatures et authentifie la transaction. Après la signature, vous transférez le solde par l'intermédiaire d'un tiers de confiance ou directement, comme convenu au préalable.

Inscription et acquisition des droits. Le notaire ou votre avocat dépose les documents auprès du tribunal régional. Une demande d'inscription (Einverleibung) y est alors effectuée, permettant l'inscription de vos droits de propriété au registre foncier.

Après acceptation des documents, le tribunal vous enregistre comme nouveau propriétaire. Dès lors, le terrain vous appartient officiellement : vous pouvez récupérer les clés (ou commencer les travaux, si cela était prévu au contrat).

Taxes et règlements. À ce stade, il est temps de régler tous les paiements restants : transférer les fonds au vendeur (généralement après ou en même temps que le dépôt de la plainte), payer les taxes et les frais de notaire.

Une fois le changement de propriétaire enregistré par le tribunal, vous n'aurez plus qu'à payer les frais d'enregistrement (1,1 % de la valeur du bien), sauf s'ils ont déjà été prélevés sur le compte séquestre. En clair, les clés du bien sont transférées dès la certification de l'acte de vente et le versement de l'acompte.

De plus, à différentes étapes (transferts financiers, assurances, etc.), des experts peuvent répondre à de nombreuses questions. Ils peuvent vous aider à vous sentir plus en confiance, surtout si vous ne parlez pas allemand.

Si vous suivez les étapes décrites ci-dessus, l'achat d'un terrain en Autriche devrait se dérouler sans problème. Il est important de prendre son temps, d'examiner attentivement les documents et de respecter les procédures d'enregistrement autrichiennes.

Ces dernières années, le marché foncier autrichien s'est progressivement orienté vers des pratiques plus écologiques. Il ne s'agit pas d'une simple tendance : l'Europe a durci ses exigences en matière de construction et d'aménagement du territoire, les rendant plus respectueuses de l'environnement. Désormais, lors du choix d'un terrain, de nombreux investisseurs prennent en compte l'impact potentiel de leurs projets de construction sur le climat et l'environnement.

Pourquoi c'est important : D'après les rapports environnementaux , environ 27 % de la consommation énergétique totale de l'Autriche provient du secteur résidentiel (chauffage et eau chaude sanitaire), les bâtiments étant responsables d'environ 10 % des émissions nationales de CO₂. Ces dernières décennies, les émissions nocives ont déjà été réduites de plus d'un tiers.

Dans le même temps, les Autrichiens doivent redoubler d'efforts pour respecter leurs engagements pris dans le cadre de l'Accord de Paris. C'est pourquoi les autorités encouragent l'efficacité énergétique : par exemple, les nouveaux bâtiments doivent souvent obtenir une certification énergétique, et seuls les projets présentant des normes élevées en la matière bénéficient de taxes et de subventions.

Lois et restrictions. La réglementation relative à l'aménagement du territoire est inscrite dans les codes du bâtiment. Lors de la planification d'un projet de construction, une évaluation des incidences environnementales (Umweltverträglichkeitsprüfung) est réalisée.

Dans les zones protégées (comme les parcs nationaux), la construction peut même être totalement interdite. Sur les chantiers classiques, des normes ont été mises en place concernant l'isolation thermique minimale et la prise en compte obligatoire des apports solaires.

Ces normes sont régulièrement renforcées : d’ici 2025, la quasi-totalité des nouveaux logements devront atteindre une consommation d’énergie quasi nulle (nécessitant leur propre source de chaleur ou une source de chaleur « verte »).

Programmes gouvernementaux. Afin d'attirer les promoteurs immobiliers, l'Autriche propose des subventions pour les projets verts. Par exemple, le Fonds pour le climat et l'énergie (Klima- und Energiefonds) finance des initiatives en faveur des économies d'énergie et de l'utilisation des énergies renouvelables dans le secteur de la construction.

Des subventions sont disponibles pour l'installation de panneaux solaires, de pompes à chaleur, de fenêtres à haute performance énergétique, etc. Des incitations existent également pour les investissements verts, notamment le remboursement partiel des intérêts hypothécaires pour les constructions écologiques et des déductions fiscales pour les technologies vertes.

Tout cela rend les projets à vocation environnementale plus rentables.

Ces dernières années, j'ai de plus en plus recommandé à mes clients de concevoir leurs projets en tenant compte des aspects environnementaux dès le départ.

À l'échelle mondiale, et notamment en Allemagne et en Autriche, les bâtiments écologiques sont très recherchés : les pouvoirs publics subventionnent les maisons passives et les panneaux solaires, et les acheteurs apprécient les économies d'énergie réalisées sur le chauffage. Par exemple, les maisons passives consomment 5 à 10 fois moins d'énergie que les bâtiments conventionnels, un critère important dans le choix du terrain et de la conception.

Exemples de projets réussis. En Autriche, de nombreux cas témoignent de l'acquisition de terrains pour des projets « verts », comme par exemple un domaine viticole équipé de panneaux solaires ou un hôtel chauffé par géothermie.

Une autre tendance est le développement de l'agritourisme. Les investisseurs achètent des terrains dans les montagnes autrichiennes, y construisent des maisons écologiques et organisent des circuits à vélo. Ces propriétés sont très recherchées : par exemple, les fermes du Tyrol se vendent souvent plus cher que les fermes classiques si elles possèdent une certification environnementale (comme le label Bâtiment Vert).

Examinons maintenant plus en détail les options spécifiques.

Terrains résidentiels (Bauland-Wohngebiet). Il s'agit de l'option standard pour les familles : une parcelle adaptée à la construction d'une maison individuelle d'un ou deux étages. Ces terrains sont généralement viabilisés (au moins l'électricité et l'eau) et conçus pour une famille.

L'architecture de la maison est conforme aux réglementations locales (prenant en compte les bâtiments voisins et l'aspect visuel général du quartier). Le prix moyen du terrain en Autriche pour une maison varie d'environ 240 € (Klagenfurt) à plus de 1 250 € (Salzbourg) le mètre carré.

Les prix varient ici : en Carinthie, les terrains au bord du lac (Wörthersee) peuvent coûter des centaines d'euros le mètre carré, tandis qu'en Haute-Autriche, ils coûtent environ 200 à 300 €/m².

Terrains en montagne. Les propriétés de montagne (chalets, gîtes, etc.) sont soumises à une réglementation spécifique. De nombreuses zones ont établi une « Bauzone » (niveau d'altitude) en fonction de leur altitude. Les bâtiments résidentiels sont généralement construits uniquement à l'intérieur des limites des hameaux ou villages.

En haute montagne (Hochgebirge), la construction est quasiment interdite. Si vous recherchez un terrain en altitude, renseignez-vous au préalable sur les conditions de construction résidentielle.

Il est également important de tenir compte des contraintes paysagères : sur les pentes abruptes, une inspection supplémentaire des murs de soutènement est nécessaire.

Les avantages d'acquérir un terrain dans les montagnes autrichiennes incluent des vues exceptionnelles et un fort potentiel touristique : un terrain situé à proximité d'un télésiège ou d'une piste de ski peut constituer un investissement très rentable pour la construction d'un hôtel ou d'une résidence.

Restrictions architecturales. Les régions autrichiennes appliquent souvent des réglementations exigeant la préservation de l'aspect traditionnel des bâtiments. Les toitures en métal et en chaume sont officieusement interdites. Le bois ou les bardeaux sont recommandés. La hauteur des bâtiments en zone rurale est souvent strictement limitée (un ou deux étages maximum, parfois jusqu'à 7 mètres).

Dans les zones de Vienne ou les sites historiques, des autorisations relatives à la conception des façades peuvent être requises. Le respect strict de ces réglementations est impératif pour que votre projet soit approuvé.

Prix ​​approximatifs (2025). En résumé :

• Le prix moyen d'un terrain rural pour une maison en Autriche est d'environ 400 €/m².
• Dans les montagnes (Tyrol, Salzbourg), dans les stations touristiques populaires, les prix peuvent être plusieurs fois plus élevés - Innsbruck 1 043 €/m², Salzbourg 1 256 €.
• Un terrain au bord d'un lac est un bien rare et coûteux : dans le Burgenland, sur le Neusiedler See, il peut coûter entre 250 et 400 €/m², et sur le Wörthersee (Carinthie), plus de 600 €/m².

Trouver un terrain abordable à acheter en Autriche est quasiment impossible. Plus il est proche d'un lac, plus il est cher. Pour faire des économies, les investisseurs optent souvent pour des parcelles un peu plus éloignées du centre de la station balnéaire (2 à 5 km), mais cela se fait au détriment de l'accès à l'eau.

L'achat de terres agricoles (terres arables, pâturages) est fondamentalement différent de l'investissement dans des terrains résidentiels.

Qui peut acheter ? Comme indiqué précédemment, même les citoyens autrichiens doivent obtenir une autorisation. Les étrangers ont moins de chances : seuls ceux qui s’impliqueront directement dans l’exploitation agricole seront autorisés à acheter des terres arables. Autrement dit, un simple investisseur sans intention d’exploiter une ferme ne pourra probablement pas acquérir de terres arables.

Cette loi vise à maintenir les terres en circulation et à garantir leur utilisation pour la production alimentaire plutôt que leur mise en jachère par des spéculateurs. Font exception les vergers et les vignobles agricoles : plus faciles à convertir à des fins commerciales, ils sont parfois acquis dans le cadre de projets d’investissement (par exemple, pour la création d’une ferme touristique).

Avantages et risques. Les terres agricoles constituent un actif relativement stable. Les terres arables peuvent être louées à des entreprises agroalimentaires ou bénéficier de subventions annuelles de l'UE (programmes agricoles). Le prix de ces terres est plus bas : en Autriche, il est de quelques euros par hectare.

Tendances. Les prix sur le marché agricole autrichien progressent lentement. Selon les statistiques, le prix moyen au mètre carré de terres arables est passé de 3,50 € à 3,70 € en 2023. Cela signifie qu'il n'y a pas de croissance spéculative significative.

Les terres viticoles en Styrie peuvent être nettement plus chères en raison de la forte demande en vignobles.

L'achat de terrains en Autriche est un processus strictement réglementé, mais avec une bonne préparation, il est tout à fait gérable.

Il est important que les étrangers se souviennent que, malgré l'attrait de l'Autriche pour les investissements, le pays applique un système d'autorisations strict et protège ses résidents. C'est pourquoi il est essentiel de bien planifier son projet et de consulter des spécialistes tels que des avocats, des notaires et des architectes.

Par ailleurs, investir en Autriche présente également de nombreux avantages : un marché stable, la sécurité des investissements et la facilité de conserver des documents en règle (grâce à la base de données unifiée des tribunaux régionaux). Conclure une transaction chez un notaire en Autriche est transparent et se déroule généralement sans imprévus, surtout si vous avez soigneusement inspecté le bien et respecté toutes les formalités.

En résumé, si vous faites preuve de diligence raisonnable concernant les plans cadastraux et la législation, et si vous sollicitez des conseils d'experts, votre achat de terrain vous apportera les avantages escomptés sans stress ni complications inutiles.

C’est vraiment le moment idéal pour profiter du marché immobilier autrichien, qui offre de tout, des pentes montagneuses pittoresques à la campagne paisible.