Restrictions relatives à l'achat de biens immobiliers par des étrangers en Autriche

L'acquisition d'un bien immobilier en Autriche est l'une des transactions les plus strictement réglementées d'Europe, et ce n'est pas un hasard. La principale particularité du marché autrichien réside dans le fait que les étrangers ne peuvent pas acquérir librement des biens immobiliers : l'accès à ces transactions est restreint par la loi pour la plupart des non-résidents et n'est possible qu'après obtention d'une autorisation spéciale des autorités locales.

Cependant, il n'existe pas de règles uniformes – chaque État fédéral établit ses propres conditions, procédures et restrictions, qui peuvent différer considérablement les unes des autres.

C’est cette particularité qui rend l’Autriche unique par rapport à la plupart des pays européens. Alors qu’un acheteur étranger peut facilement acquérir un bien immobilier en Espagne, au Portugal ou en Allemagne, en Autriche, il devra se soumettre à des exigences, des vérifications supplémentaires, voire à une interdiction pure et simple.

Dans des régions comme le Tyrol ou la Carinthie, l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers sans autorisation est soit quasiment impossible, soit totalement interdite, notamment lorsqu'il s'agit de résidences secondaires ou de propriétés situées dans des zones touristiques et de villégiature.

Cette approche n'est pas une mesure temporaire ; elle constitue un élément fondamental du cadre juridique du pays. L'Autriche s'efforce de protéger son marché intérieur de la surchauffe, de garantir l'accès à un logement abordable pour ses résidents et de maintenir le contrôle sur la propriété dans les régions où une forte présence de capitaux étrangers pourrait modifier la structure socio-économique. Par conséquent, disposer des fonds nécessaires, d'un permis de séjour ou de preuves transparentes de l'origine des capitaux ne garantit pas l'obtention d'un permis.

L'erreur principale que commettent de nombreux investisseurs internationaux est de traiter une transaction en Autriche de la même manière que dans les autres pays de l'UE. Or, le système autrichien fonctionne différemment, du choix du Land et du type de bien à la forme de propriété et à la procédure de demande.

Une approche juridique et stratégique bien pensée est nécessaire : comprendre votre statut, préparer correctement les documents, analyser les restrictions d’une région spécifique et planifier soigneusement l’ensemble de la procédure.

Le cadre juridique régissant l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers en Autriche est l'un des plus complexes et des plus rigides d'Europe. Contrairement à la plupart des pays de l'UE, où les transactions pour les non-résidents sont soit totalement libres, soit soumises à une législation nationale unique, l'Autriche applique le principe de compétence régionale : chaque Land dispose de ses propres lois, de ses propres autorités et de ses propres critères pour déterminer si un étranger peut acquérir un bien immobilier sur son territoire.

Ce système est inscrit dans la pratique juridique et est mentionné par des sources telles que GEUER Rechtsanwälte OG , qui soulignent qu'il n'existe pas une seule « loi autrichienne » sur l'achat de biens immobiliers par des étrangers – il existe huit régimes juridiques différents (correspondant au nombre d'États, Vienne étant exclue en tant que ville-État distincte).

Historiquement, l'Autriche a mené une politique de protection de son marché intérieur contre les capitaux spéculatifs et la pression excessive sur ses infrastructures. Contrairement aux grands pays européens, l'Autriche dispose de ressources foncières limitées, d'une forte proportion d'aires protégées et de régions touristiques particulièrement sensibles.

Par conséquent, la législation de divers États fédéraux introduit des barrières visant à :

• protéger l’accessibilité au logement pour les résidents locaux, en particulier dans les régions où la concurrence est forte ;
• contrôle de la propriété étrangère dans les zones touristiques, les régions montagneuses et les zones naturelles ;
• freiner la spéculation sur le marché secondaire du logement ;
• limiter la croissance des « résidences secondaires » (Zweitwohnsitz), qui peuvent créer une pression sur les infrastructures locales ;
• maintenir l'équilibre culturel et social, notamment dans les régions rurales et alpines.

D'après les portails spécialisés, c'est dans les régions touristiques du Tyrol, du Vorarlberg et de Salzbourg que les restrictions sont les plus strictes.

Ainsi, ces restrictions ne constituent pas une mesure temporaire, mais un élément fondamental de la politique de l'État visant à assurer la stabilité du marché à long terme.

Chaque État réglementant l'accès des étrangers de manière indépendante, le régime juridique peut différer considérablement, même entre régions voisines.

Il est important de noter que, même au sein d'un même Land, les restrictions varient d'une commune à l'autre. Ce qui est légal à l'achat dans un district du Tyrol peut être totalement interdit dans un district voisin.

Le cadre juridique régissant l'acquisition d'un bien immobilier en Autriche dépend directement de la catégorie de l'acheteur. Ce facteur déterminant influe considérablement sur la complexité de la transaction, la nécessité d'obtenir des permis, la disponibilité des différents types de biens et le risque de refus.

L'Autriche divise légalement tous les acheteurs étrangers en deux grands groupes :

1. Citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse
2. Ressortissants de pays tiers (hors UE/EEE)

Ces deux catégories se trouvent dans des conditions juridiques fondamentalement différentes.

Les citoyens des pays de l'UE, de l'Espace économique européen et de la Suisse bénéficient des mêmes droits de propriété en Autriche que les résidents locaux.

Cela signifie :

• ils peuvent librement acheter des logements et des biens immobiliers commerciaux ;
• Aucune autorisation des autorités n'est requise ;
• la transaction se déroule selon la procédure notariale habituelle ;
• Il n'y a pas de restrictions quant au type de bien (appartement, maison, terrain).

Juridiquement, cela est inscrit dans le principe de Gleichbehandlung – l’égalité de traitement.

Ces acheteurs évitent également automatiquement la procédure de « vérification des étrangers » (Ausländergrundverkehr), qui est obligatoire pour les non-résidents de pays tiers.

Quelques nuances

Même les citoyens de l'UE peuvent se voir appliquer des restrictions formelles, mais celles-ci sont rares et existent principalement dans les régions rurales alpines :

• la municipalité peut demander confirmation que la propriété sera utilisée comme résidence principale et non comme « résidence secondaire » ou attraction touristique ;
• L'acquisition de vastes étendues de terrain dans des zones de conservation peut nécessiter une autorisation.

Toutefois, ces cas sont exceptionnels et ne concernent pas le statut de citoyen de l'UE, mais la nature de l'objet spécifique.

Les acheteurs qui ne sont pas citoyens de l'UE/EEE/Suisse sont soumis à des lois nationales spécifiques concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers.

La règle suivante s'applique à eux : sans autorisation spéciale des autorités foncières, la transaction est juridiquement impossible.

Cela signifie :

• une demande d'achat officielle est soumise ;
• L'origine des capitaux est vérifiée ;
• l'autorité analyse l'impact de l'achat sur le marché local ;
• Une décision est prise d'autoriser ou de refuser.

Et surtout :

Même un dossier parfaitement préparé ne garantit pas l'approbation.

Comment les autorités évaluent-elles les demandes ?

La Commission (Grundverkehrsbehörde) peut refuser si :

• Cet achat est considéré comme une menace pour l'accessibilité au logement des résidents locaux ;
• l'objet est situé dans une zone touristique ;
• la propriété peut être transformée en « résidence secondaire » ;
• le terrain bénéficie d'un statut de conservation ;
• l'investisseur ne peut prouver aucun lien avec l'Autriche ;
• Il n'existe aucune confirmation des « avantages » économiques ou sociaux de la transaction.

Chaque État définit à sa manière la notion d’« intérêt public », ce qui rend la procédure encore plus individualisée.

Le système autrichien de réglementation des acquisitions immobilières par des étrangers repose sur une distinction fondamentale entre deux catégories d'acheteurs : les citoyens de l'UE/EEE et les citoyens des pays dits « tiers ». Cette distinction n'est pas une simple formalité technique, mais un élément fondamental de la politique de l'État visant à protéger le marché national, l'équilibre social et la stabilité territoriale.

L'Autriche considère les citoyens de l'UE comme des participants à l'Espace économique unique européen. En matière immobilière, cela se traduit par une égalité quasi totale avec les citoyens autrichiens. Leur accès aux transactions repose sur le droit européen à la libre circulation des capitaux et sur l'obligation de l'État de ne pas discriminer au sein de l'Union.

Pour l'Autriche, ces acheteurs ne constituent pas une force extérieure, mais un prolongement du marché unique, intégré aux normes économiques, juridiques et sociales communes. Du point de vue de l'État, leur activité commerciale ne présente aucun risque systémique, puisqu'ils opèrent dans un cadre juridique européen stable.

Le gouvernement considère les acheteurs hors UE/EEE d'une manière bien différente. Ce groupe d'investisseurs est perçu comme une source de pression accrue sur le marché : ils disposent d'un pouvoir d'achat plus important, participent activement à des investissements à court terme et accentuent la pression sur une offre limitée, notamment dans les régions où l'espace constructible est extrêmement restreint, comme dans les Alpes.

L'histoire des marchés européens montre que ce sont souvent les capitaux étrangers qui entraînent des flambées spéculatives des prix, le rachat de propriétés pour en faire des résidences secondaires et le déplacement progressif des populations locales. Pour les petites communes, même un faible afflux d'investisseurs étrangers peut bouleverser la dynamique des prix.

Cette approche permet à l'Autriche de préserver l'accessibilité au logement, notamment dans les villes à forte densité, de protéger les zones de conservation, de gérer les zones touristiques et de favoriser la durabilité des zones sensibles sur le plan social. La région alpine considère l'immobilier non comme une marchandise, mais comme un élément du patrimoine culturel et naturel dont la superficie est inaliénable.

Par conséquent, les restrictions imposées aux étrangers constituent l'un des outils utilisés pour protéger ces zones contre l'abandon ou une commercialisation excessive. L'Autriche s'efforce d'éviter que des situations où une part importante du parc immobilier appartiendrait à des non-résidents et ne serait occupée que quelques semaines par an. Des exemples similaires ont déjà été observés dans plusieurs pays européens, et l'Autriche construit délibérément un modèle qui minimise ces risques.

C’est précisément pourquoi la différenciation fondée sur la citoyenneté n’est ni une mesure temporaire ni une prise de position politique. Il s’agit d’un mécanisme soigneusement intégré au cadre législatif qui garantit la stabilité à long terme du marché.

Pour les citoyens de pays hors UE/EEE et Suisse, l'acquisition d'un bien immobilier en Autriche est soumise à une procédure d'autorisation spéciale. Cette étape est cruciale pour déterminer si l'achat du bien est possible.

Contrairement aux acheteurs de l'UE, pour lesquels la procédure d'achat est presque identique à celle des Autrichiens, les non-résidents sont soumis à un système de contrôle fondé sur les principes de protection du marché local et de durabilité territoriale.

L'organisme principal qui détermine la légalité d'une transaction est la Grundverkehrsbehörde – la commission d'État chargée des questions immobilières.

Son rôle ne se limite pas à un simple contrôle administratif des documents, mais consiste à évaluer l'admissibilité économique et socio-territoriale d'un achat effectué par un étranger donné.

Que vérifie-t-elle :

• L’acheteur remplit-il les conditions requises pour acquérir ce type de bien ?
• si l'acquisition représente une menace pour le marché et l'équilibre des prix ;
• que le bien relève de la catégorie « résidence secondaire », d’hébergement touristique ou de terrain protégé ;
• L’acheteur a-t-il un lien valable avec l’Autriche (permis de séjour, activité commerciale, intérêts personnels) ?
• si cet achat est dans l'intérêt public de la région.

En réalité, c'est la commission qui détermine si la transaction aura lieu ou non, et le contrat de vente n'entre en vigueur qu'avec son autorisation.

Le droit autrichien définit le terme « étranger » de manière assez large. Ceci est important, car les restrictions s'appliquent parfois non seulement aux personnes physiques, mais aussi aux entités par lesquelles elles tentent d'acquérir un bien immobilier.

Catégories de personnes soumises aux règles Grundverkehr :

Ainsi, la création formelle d'une société ne permet pas toujours de contourner les restrictions ; il est important de déterminer qui contrôle la structure et où se situe son véritable centre de contrôle.

Bien que l'Autriche possède l'une des réglementations les plus strictes d'Europe en matière d'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, il existe des mécanismes juridiques qui peuvent faciliter le processus ou rendre la transaction possible.

Il ne s'agit pas de contourner la loi, mais plutôt de faciliter l'intégration des investisseurs dans le système juridique du pays. Chaque option requiert des justificatifs et dépend de l'État fédéral concerné.

L'une des méthodes les plus courantes, mais aussi les plus difficiles, consiste à acquérir un bien immobilier par le biais d'une entité juridique enregistrée en Autriche ou dans un autre pays de l'UE.

L'idée sous-jacente à cette approche est que les entreprises européennes ne sont pas soumises aux mêmes restrictions que les ressortissants de pays tiers. Certains Länder autorisent les acquisitions si la structure :

• immatriculée en Autriche ou dans l'UE,
• exerce de véritables activités commerciales,
• possède un centre d'intérêts économiques confirmé en Europe.

Cependant, cette approche n'est efficace que si plusieurs conditions sont remplies. L'acheteur doit prouver que la société n'est pas une société écran créée uniquement pour les besoins de la transaction. Les autorités foncières exigent la confirmation d'une structure de propriété transparente, de déclarations fiscales et de la présence d'employés ou de bureaux.

Chaque transaction en Autriche est unique : elle dépend fortement de la législation foncière et du statut de l’investisseur. Nous aidons nos clients à choisir la stratégie d’acquisition la plus adaptée, à éviter les erreurs et à gérer les démarches administratives en toute sérénité. Si vous envisagez un achat, nous pouvons étudier ensemble les différentes options et trouver celle qui vous convient.

L'obtention d'un permis de séjour est un autre moyen de faciliter l'accès au marché immobilier. Dans certains États fédéraux, ce permis ne dispense pas totalement d'un autre permis, mais il simplifie considérablement la procédure et, dans certains cas, garantit quasiment une décision favorable.

Les statuts suivants sont particulièrement importants :

• permis de séjour de longue durée,
• permis de séjour pour travail ou affaires,
• réunification familiale,
• Permis de séjour étudiant combiné à un permis de séjour de longue durée.

Le statut de résident atteste du lien d'une personne avec l'Autriche : elle y vit, y paie des impôts et est intégrée au système. Par conséquent, les commissions foncières se montrent plus indulgentes envers ces acquéreurs qu'envers ceux qui envisagent d'utiliser le bien uniquement à des fins d'investissement.

Parfois, la décision de la commission dépend de la manière dont le demandeur peut expliquer de façon convaincante la nécessité de cet achat.

Nous parlons de situations où :

• une personne déménage en Autriche pour des raisons professionnelles ou commerciales ;
• achète un logement pour la résidence permanente de la famille ;
• réalise des activités bénéfiques à un territoire donné (par exemple, la création d'emplois) ;
• Elle vit déjà dans la région et est intégrée à la communauté locale.

Dans de tels cas, l'autorisation peut être délivrée plus rapidement que d'ordinaire. La commission évalue non seulement les critères formels, mais aussi les avantages potentiels de la présence de l'investisseur dans la région.

Important ! Les mécanismes mentionnés ci-dessus ne garantissent pas une approbation automatique, mais ils augmentent considérablement les chances de succès. La réussite d’une transaction ne repose pas sur l’exploitation de failles juridiques, mais sur une approche juridique et stratégique adaptée, tenant compte des spécificités régionales, du statut de l’acquéreur et de ses motivations en matière de résidence ou d’investissement.

L'obtention d'un permis d'achat immobilier en tant que non-résident est une procédure complexe. Elle implique un examen administratif approfondi, qui dure souvent plusieurs mois et comprend une évaluation de la région, du statut de l'acheteur, des caractéristiques du bien et même de l'impact potentiel de la transaction sur la communauté locale.

Les non-résidents rencontrent le plus souvent les difficultés suivantes.

L'imprévisibilité de la décision de la commission. Les autorités foncières jouissent d'une grande autonomie et peuvent refuser des demandes pour des raisons qui ne sont pas toujours divulguées en détail. La commission est guidée non seulement par la loi, mais aussi par les intérêts de la région : sociaux, économiques, démographiques et environnementaux.

Délais de traitement longs. Même un dossier complet est rarement traité rapidement. Les délais habituels sont de deux à six mois, mais dans les régions à forte demande, comme le Tyrol ou Salzbourg, le processus peut prendre jusqu'à un an.

Ceci est lié à :

• vérification en plusieurs étapes,
• la nécessité de demandes supplémentaires,
• en accord avec les municipalités.

Les zones touristiques sont soumises à une réglementation particulièrement stricte. Dans les régions alpines, tout achat effectué par un étranger est considéré comme un risque potentiel pour le marché local. Transactions avec :

• appartements dans des complexes touristiques,
• objets de résidence secondaire,
• maisons dans les villages de villégiature,
• objets situés à proximité des lacs et des domaines skiables.

C’est dans ces régions que le taux de refus parmi les non-résidents est le plus élevé.

Refus pour cause de lien insuffisant avec l'Autriche. Les Länder exigent la preuve que l'acquéreur n'entend pas utiliser le bien uniquement à des fins d'investissement.

Un refus est possible si :

• L'acheteur ne réside pas en Autriche ;
• n'exerce aucune activité économique ici ;
• ne peut justifier le besoin personnel de cet achat.

La réglementation varie d'un Land à l'autre. À Vienne, elle peut être nettement plus souple qu'au Tyrol, en Carinthie ou dans le Vorarlberg. Un non-résident ayant acquis un logement dans une région peut se voir refuser catégoriquement l'acquisition dans une autre.

Tous ces facteurs rendent le processus d'achat imprévisible et nécessitent une planification juridique minutieuse avant même de choisir un bien immobilier.

Les raisons pour lesquelles l'approche envers les étrangers varie d'indulgente à extrêmement stricte sont profondément liées aux particularités des régions.

Pression économique et taille du marché. Vienne dispose d'un marché immobilier vaste, flexible et diversifié. Les petites communes montagneuses du Tyrol ont un marché plus restreint, où chaque vente peut avoir un impact sur les prix.

Par conséquent, le même non-résident, qui ne représente aucun risque dans la capitale, peut être perçu comme une menace pour la stabilité d'une petite région alpine.

La part des zones touristiques. Le Tyrol, Salzbourg et certaines parties de la Carinthie sont des stations de renommée mondiale. La demande de logements y est disproportionnée par rapport à la population locale, et les Länder s'efforcent d'éviter que les résidences secondaires ne chassent complètement les habitants.

Facteur de protection de l'environnement. Les territoires alpins sont des zones aux ressources limitées. Leur expansion est impossible et un développement excessif engendre des risques environnementaux. C'est pourquoi de nombreux territoires comprennent des zones protégées spéciales, où les transactions internationales sont pratiquement impossibles.

La durabilité sociale des petites communes. Dans les petits villages et les villes touristiques, il est essentiel de préserver la population permanente, les emplois et les infrastructures. L'acquisition massive de propriétés par des non-résidents conduit à la désertification des villages, un phénomène déjà observé en Italie et en Suisse – situation que l'Autriche s'efforce de prévenir.

Chaque Land élabore son propre modèle réglementaire en fonction de ses intérêts territoriaux, économiques et sociaux. Par conséquent, les investisseurs doivent fonder leur analyse non seulement sur leur situation personnelle, mais aussi sur une vision régionale, en gardant à l'esprit que les règles en vigueur à Vienne et au Tyrol relèvent de deux réalités juridiques distinctes.

Ce tableau montre que le choix d'une région est une étape stratégique importante. Pour un acheteur ressortissant d'un pays tiers, l'achat d'un appartement à Vienne ou à Graz peut être tout à fait envisageable, tandis qu'un achat à Kitzbühel ou à Seefeld est quasiment impossible, quel que soit son budget.

En Autriche, l'accès d'un acheteur étranger à un bien immobilier dépend non seulement de sa nationalité et de sa région d'origine, mais aussi du type précis de bien qu'il souhaite acquérir. La loi traite différemment les diverses catégories de biens, chacune présentant un niveau de risque spécifique pour le marché, la stabilité sociale ou les zones touristiques.

Par conséquent, un même investisseur peut facilement acheter un appartement en ville à Vienne, mais se heurte à des obstacles quasi insurmontables lorsqu'il tente d'acheter un appartement au Tyrol pour y vivre de façon saisonnière.

Résidence principale (Hauptwohnsitz). Les biens immobiliers destinés à une résidence permanente sont généralement soumis à des règles plus souples. Si un acheteur étranger explique avoir besoin d'un logement pour un séjour de longue durée en Autriche, que ce soit pour travailler, étudier ou faire des affaires, ses chances d'obtenir l'autorisation sont nettement accrues.

Ces biens immobiliers sont considérés comme une nécessité sociale plutôt que comme une spéculation financière, de sorte que même dans les régions sensibles, les autorités sont prêtes à considérer ces acquisitions plus favorablement.

Résidences secondaires, maisons de vacances et gîtes. La situation est ici beaucoup plus stricte. L'Autriche restreint systématiquement la transformation des zones touristiques en villages saisonniers, où les propriétés restent inoccupées la majeure partie de l'année. Par conséquent, l'acquisition d'une résidence secondaire par des non-résidents est souvent soit totalement interdite, soit autorisée uniquement sous certaines conditions.

Dans les régions alpines (Tyrol, Salzbourg, Vorarlberg), une réglementation stricte est en vigueur : seul un faible pourcentage de propriétés est officiellement autorisé comme résidence secondaire. Il est quasiment impossible pour un étranger d’acquérir un tel bien.

L'immobilier touristique et les appartements meublés avec services hôteliers constituent le segment le plus sensible. Les appartements touristiques font l'objet d'une surveillance particulière. Les Länder craignent une commercialisation incontrôlée, susceptible d'entraîner une hausse des prix et une diminution du nombre de logements abordables pour les résidents locaux.

Par conséquent, l'acquisition d'un bien immobilier à vocation touristique par un étranger nécessite non seulement l'approbation de la commission, mais se voit souvent refuser cette approbation. Même en cas de vente formelle, un acheteur ressortissant d'un pays tiers peut être tenu de prouver ses liens économiques avec la région ou de fournir un plan d'affaires.

L’immobilier commercial et son acquisition par le biais d’une société font l’objet d’une approche totalement différente. Les biens immobiliers commerciaux – bureaux, commerces, entrepôts et locaux industriels – bénéficient souvent d’un régime juridique plus souple. Le principe est simple : ces biens stimulent l’économie, créent des emplois et n’ont pas d’incidence sur le marché du logement.

Les personnes morales immatriculées en Autriche ou dans l'UE peuvent acquérir des biens immobiliers commerciaux plus facilement que les particuliers étrangers, même si le propriétaire ultime de l'entreprise est non-résident. Toutefois, la preuve de la validité de l'activité et de sa conformité à la réglementation des sociétés est requise.

Disponibilité des types de propriétés pour les non-résidents

En Autriche, l'obtention d'un permis d'achat immobilier ne garantit pas l'accès à un financement hypothécaire. Le système bancaire du pays est soumis à une réglementation stricte et à des normes d'évaluation des risques rigoureuses, qui influencent les conditions de prêt davantage que le prix d'achat ou la situation financière de l'acquéreur.

Le statut juridique de l'investisseur — résident ou non-résident, citoyen de l'UE ou citoyen d'un pays tiers — devient un facteur clé qui détermine la possibilité d'obtenir un prêt et ses paramètres.

Les banques autrichiennes évaluent les emprunteurs non seulement en fonction de leurs revenus, mais aussi de leur capacité à recouvrer facilement les créances en cas de difficultés. La résidence implique un lien plus fort avec le pays : emploi, impôts, historique bancaire, domicile enregistré et disponibilité de données officielles. Pour les non-résidents, en revanche, la plupart de ces paramètres sont absents ou plus difficiles à vérifier, et les mécanismes légaux de recouvrement de créances à l’étranger sont nettement moins efficaces.

C’est pourquoi un investisseur étranger aux revenus élevés, occupant un poste prestigieux et possédant un patrimoine important se voit souvent proposer des conditions moins avantageuses qu’un résident autrichien moyen aux revenus moyens. La banque privilégie la capacité de gestion du client, et non sa seule solvabilité.

L'une des conséquences les plus notables du statut de non-résident est l'augmentation de l'apport initial requis. Alors que les résidents locaux et les citoyens de l'UE peuvent financer 80 à 90 % de la valeur du bien, les non-résidents doivent contribuer une part nettement plus importante de leurs fonds propres.

Les taux d'intérêt standards pour les non-résidents sont de 40 à 50 %, voire parfois 60 %. Seuls certains clients, justifiant de revenus européens vérifiés, d'actifs européens et d'un historique de crédit irréprochable, peuvent prétendre à un taux de 70 %. Lors de l'acquisition de biens immobiliers touristiques ou de résidences existantes, les banques appliquent des critères encore plus stricts, car ces biens présentent un risque de liquidité plus élevé.

Cette approche s'explique en partie par le fait que, pour un non-résident, le bien immobilier devient de facto la seule garantie du prêt. La banque cherche ainsi à minimiser son propre risque en augmentant la part des fonds propres de l'acheteur.

Les établissements de crédit appliquent des vérifications préalables beaucoup plus approfondies à l'égard des non-résidents. Cela s'explique non seulement par leur réglementation bancaire interne, mais aussi par les normes européennes de lutte contre le blanchiment d'argent et de connaissance du client (LCB-FT), qui exigent une confirmation détaillée de l'origine des fonds et de la solvabilité financière du client.

Les acheteurs étrangers sont tenus de fournir un ensemble de documents plus complet : justificatifs de revenus sur plusieurs années, traductions certifiées des états financiers, relevés bancaires du pays d’origine, documents relatifs à la résidence fiscale et à la structure du patrimoine.

Pour les personnes ne possédant pas de permis de séjour en Autriche, la vérification implique souvent des démarches et des enquêtes supplémentaires, car la banque n'a pas accès aux registres internes habituels.

Dans certains cas, l'établissement financier peut demander des précisions sur les activités commerciales ou les sources de capitaux, ce qui allonge considérablement la durée de l'examen de la demande.

Le statut du bien influence directement la décision de la banque. S'agissant de l'acquisition d'une résidence principale, les banques sont généralement plus conciliantes : ces biens sont considérés comme plus stables et moins risqués.

Cependant, les résidences secondaires, les chalets d'été et les propriétés saisonnières font partie des biens à haut risque, car ils sont souvent utilisés de manière sporadique et conservent moins de valeur à la revente.

Une approche encore plus prudente est adoptée pour les propriétés touristiques et les appartements meublés. Ces biens sont soumis à la saisonnalité, aux restrictions de location et aux variations des politiques touristiques régionales. Les banques peuvent n'accorder de tels prêts qu'à des conditions strictes, voire refuser tout financement.

L'immobilier commercial présente une particularité : sa valeur repose sur la rentabilité de l'entreprise et, pour un investisseur non-résident, il est souvent plus abordable en termes de financement que l'immobilier résidentiel.

Il est très fréquent que l'autorisation d'achat soit obtenue, mais que le financement devienne soudainement indisponible. Pour les non-résidents, il s'agit là d'un des scénarios les plus désagréables et risqués.

Si l'acheteur a signé un compromis de vente et versé un acompte, un refus de prêt bancaire pourrait l'obliger à acquérir le bien sans emprunt ou à perdre son dépôt. Il est donc essentiel d'examiner l'aspect financier de la transaction en parallèle d'une vérification juridique approfondie du bien et d'une analyse préliminaire des permis nécessaires dans l'État concerné.

Pour les investisseurs étrangers, il est crucial de bien suivre le processus. Il est tout d'abord essentiel de définir clairement son statut juridique et les restrictions applicables au terrain sur lequel se situe le bien immobilier.

Ensuite, demandez à la banque un avis préliminaire concernant les conditions de prêt adaptées à votre situation. Ce n'est qu'après cela que vous pourrez procéder à la sélection de biens immobiliers spécifiques, en tenant compte de la disponibilité réelle du financement.

Cette stratégie permet d'éviter les erreurs qui pourraient entraîner des coûts inutiles, des refus ou l'impossibilité de conclure une transaction à des conditions acceptables.

La législation autrichienne est stricte mais flexible, permettant de faciliter légalement le processus d'achat si l'investisseur est disposé à garantir la transparence et la conformité.

Il est important de comprendre que nous ne parlons pas ici de « failles » juridiques, mais de stratégies juridiques qui s'inscrivent dans le cadre du système juridique autrichien.

Si un investisseur immatricule une société en Autriche ou dans un autre pays de l'UE, cette entité est considérée comme un acteur du marché domestique dès lors qu'elle y exerce une activité effective. Dans certains Länder, les transactions sont alors traitées plus rapidement, voire parfois sans intervention de la commission d'État.

Cependant, l'exigence essentielle est la réalité de l'entreprise. Celle-ci doit exercer une activité économique, tenir une comptabilité, établir des rapports et mener des opérations concrètes.

Il s'agit là de l'une des stratégies les plus compréhensibles et les plus fiables.

En obtenant un permis de séjour (par exemple, par le biais du programme « Permis de séjour sans droit au travail », par le biais d'un contrat de travail ou par le biais d'une entreprise), l'acheteur augmente considérablement ses chances de réussite de la transaction.

Dans certains États, la possession d'un permis de séjour confère à l'acheteur un statut juridique équivalent à celui d'un citoyen de l'UE en matière d'accès à la propriété immobilière.

L'Autriche ne constitue pas un marché unique : dans certains Länder, les restrictions sont extrêmement strictes, tandis que dans d'autres, la législation vise à attirer les capitaux.

Par exemple, à Vienne ou en Basse-Autriche, l'achat d'un appartement en tant que non-résident est souvent possible par la procédure standard, alors qu'au Tyrol ou à Salzbourg, l'achat d'un bien similaire peut être presque impossible.

Le droit autrichien protège le marché sans pour autant décourager les investisseurs. Le système est orienté vers ceux qui souhaitent s'intégrer à l'espace économique du pays, garantissant la transparence des capitaux et le respect de la réglementation. Par conséquent, les options juridiques visant à simplifier la procédure sont toujours liées à la véritable intégration de l'investisseur au sein du système – sur les plans juridique, économique et social.

Même les investisseurs les plus aguerris, connaissant les règles fondamentales du marché immobilier autrichien, peuvent se heurter à des imprévus susceptibles de modifier le prix, le calendrier, voire la réalisation de l'acquisition. L'Autriche possède une législation foncière à la fois très structurée et complexe ; disposer de fonds ou d'une volonté d'investir ne garantit donc pas le succès de l'opération.

L'un des risques les plus sous-estimés est celui du rejet de la demande par la Commission foncière (Grundverkehrsbehörde). Ce rejet peut survenir même si l'acheteur dispose de revenus transparents, d'une situation financière irréprochable et de la ferme intention d'utiliser le bien en toute légalité.

Les motifs de refus sont variés : quotas régionaux, restrictions de vente aux étrangers, protection du marché local, obligation de préserver les logements des résidents locaux, ou encore suspicion d’une utilisation touristique du bien. Dans certains Länder, le refus est une pratique courante, notamment dans les stations de ski ou les zones touristiques prisées où l’immobilier est considéré comme une ressource stratégique.

L'obtention des permis peut prendre de plusieurs semaines à plusieurs mois. Cela engendre des risques importants, notamment sur un marché dynamique où les biens recherchés se vendent rapidement.

Le problème est que les vendeurs sont souvent réticents à réserver le bien pendant une période prolongée, ce qui piège l'acheteur dans les méandres administratifs. Si un acheteur plus avantageux, résident ou société de l'UE, se manifeste durant cette période, le vendeur peut se rétracter. Par conséquent, lors de l'achat d'un bien immobilier en Autriche, il est important d'anticiper les éventuels retards et de négocier les conditions de la réservation en amont.

Pour les investisseurs qui comptent sur les revenus locatifs, notamment ceux des locations touristiques de courte durée, la réglementation risque d'être une mauvaise surprise. L'Autriche lutte activement contre les locations Airbnb non réglementées, et dans plusieurs Länder, les locations touristiques sont interdites ou autorisées uniquement pour les biens appartenant à une catégorie spécifique.

Dans certaines régions, les locations ne sont autorisées qu'à l'année, tandis que dans d'autres, l'occupation de courte durée est strictement interdite. Les permis de location sont souvent liés au type de bâtiment, à sa zone, à sa destination ou même à la présence d'infrastructures hôtelières au sein du même complexe.

Cela signifie qu'un fort afflux touristique ne garantit pas à lui seul des revenus locatifs. Un examen préliminaire approfondi de chaque propriété et de son usage autorisé est nécessaire.

En Autriche, il n'existe pas de loi fédérale unique régissant l'acquisition de terrains et de biens immobiliers par des étrangers. Chaque Land – Tyrol, Vorarlberg, Salzbourg, Carinthie, Styrie, Basse-Autriche, Haute-Autriche, Burgenland et Vienne – établit ses propres règles.

Parfois, les différences entre elles sont si importantes qu'un objet situé à quelques kilomètres seulement de la frontière d'un territoire voisin est réglementé de manière totalement différente.

Dans certains cas, les lois peuvent être interprétées de manière ambiguë, et les pratiques d'application des commissions varient d'une ville à l'autre. Il en résulte des situations où un investisseur s'attend à une chose, mais se voit en réalité soumettre à des exigences ou des restrictions totalement différentes.

Même si la partie juridique de la transaction se déroule sans encombre, l'acheteur doit faire face à des dépenses supplémentaires susceptibles d'alourdir considérablement le budget global. Celles-ci comprennent :

• taxe sur l'acquisition de biens immobiliers (Grunderwerbsteuer);
• Frais d'inscription au registre foncier (Grundbucheintragungsgebühr) ;
• frais de notaire;
• coûts d'évaluation immobilière ;
• commissions d'intermédiaires;
• frais bancaires lors du transfert de capitaux depuis l'étranger ;
• frais de soutien juridique;
• obligations supplémentaires lors d'un achat par l'intermédiaire d'une société (audit, services fiscaux, rapports).

Pour éviter les mauvaises surprises, les investisseurs devraient établir à l'avance une estimation détaillée de l'ensemble de la transaction, plutôt que de se fier uniquement au prix du bien.

L'acquisition d'un bien immobilier en Autriche est un projet qui exige une approche globale. Il est important de prendre en compte non seulement le bien lui-même, mais aussi le statut juridique de l'acquéreur, la localisation du bien dans une zone spécifique, les éventuelles restrictions d'usage et les modalités du financement bancaire, que vous pouvez consulter sur le site web officiel du gouvernement .

Pour les investisseurs étrangers, chaque erreur ou omission peut coûter des mois de travail et des pertes financières importantes ; la préparation doit donc être méthodique et progressive.

La première chose qu'un investisseur doit faire est de déterminer à quel Land le bien immobilier est rattaché et quelles réglementations y sont applicables. L'Autriche n'est pas soumise à une législation uniforme en matière d'acquisitions étrangères : chaque Land a ses propres exigences, ses propres commissions d'examen des transactions et sa propre définition de ce qui constitue un « acquéreur étranger ».

Très souvent, deux propriétés situées à quelques kilomètres seulement l'une de l'autre sont soumises à des règles totalement différentes : l'une peut être accessible à un étranger sans restriction, tandis que l'autre peut nécessiter un permis de longue durée ou être totalement interdite aux non-résidents.

Ce qu'il est important de vérifier à l'avance :

• Un permis Grundverkehrsbehörde est-il requis ?
• Est-il permis à une personne n'ayant pas la nationalité d'un citoyen de l'UE/EEE d'effectuer cet achat ?
• Existe-t-il des restrictions concernant la monnaie, notamment pour les touristes ?
• La résidence principale (Hauptwohnsitz) est-elle autorisée ou la propriété est-elle située dans une zone où la résidence permanente est interdite ?
• que la zone soit classée comme zone récréative ou zone protégée ;
• comment le terrain est classé selon son type d'utilisation (résidentiel, secondaire, touristique, mixte, etc.).

Ces problèmes doivent être résolus avant le versement de l'acompte, car son remboursement n'est généralement pas garanti.

La législation autrichienne en matière immobilière est considérée comme l'une des plus détaillées d'Europe. Il est pratiquement impossible pour un étranger, et a fortiori pour un non-résident, de s'y retrouver seul dans toutes ses subtilités : du statut d'un bien au cadastre aux règles régissant son utilisation future, en passant par les procédures d'autorisation.

L'avocat devient une figure clé, veillant à la régularité de la transaction et prévenant les risques qui pourraient ne pas apparaître lors de l'inspection ou lors des négociations avec le vendeur.

Un spécialiste compétent est utile :

• procéder à un examen juridique du bien ;
• identifier les restrictions cachées concernant l'utilisation ou la restitution ;
• remplir correctement la demande de permis ;
• accompagner le processus d'interaction avec la commission foncière;
• protéger les intérêts de l'acheteur lors de la conclusion d'un contrat ;
• empêcher que la transaction n'échoue en raison d'incohérences juridiques.

Le coût des services d'un avocat est un investissement en matière de sécurité qui se rentabilise largement, compte tenu des conséquences potentielles des erreurs d'un acheteur étranger.

Selon les objectifs de l'investisseur, il peut être judicieux d'envisager d'autres structures de propriété. Dans certains cas, l'acquisition par le biais d'une société (par exemple, une GmbH autrichienne ou une holding européenne) simplifie les relations avec les autorités étatiques ou les banques, même si cela engendre des problématiques supplémentaires en matière d'impôt sur les sociétés et de reporting.

L’obtention d’un permis de séjour temporaire ou d’un statut de résident peut également modifier l’attitude des banques, simplifier les démarches administratives et élargir le choix de biens immobiliers disponibles à l’achat. Toutefois, chaque décision nécessite une évaluation juridique et fiscale préalable.

Quand la structure peut être bénéfique

Il est important que les investisseurs étrangers comprennent que les procédures autrichiennes sont rarement rapides, surtout si la transaction nécessite l'approbation de la Grundverkehrsbehörde (Autorité fédérale des biens immobiliers) ou présente des circonstances particulières. Le temps est précieux et doit être pris en compte dès la sélection du bien.

Le cycle complet peut comprendre :

• de 2 à 16 semaines - examen de l'autorisation ;
• de 2 à 6 semaines – enregistrement notarié et transferts ;
• de 1 à 3 mois – enregistrement des droits de propriété ;
• Des conditions supplémentaires s'appliquent si le bien est soumis à des restrictions de location ou d'usage.

Si l'investisseur compte sur les revenus locatifs, il convient de noter que certaines régions peuvent exiger une autorisation pour louer un bien ou l'interdire totalement.

L'acquisition d'un bien immobilier n'est que le point de départ. Pour qu'un actif génère des revenus ou conserve sa valeur, il est essentiel d'envisager son utilisation future. Ceci est particulièrement important pour les investisseurs qui achètent un bien comme source de revenus ou qui envisagent une revente dans quelques années.

Il est important de réfléchir à :

• admissibilité de la location (à long terme ou touristique) ;
• calcul des frais d'exploitation (gestion du logement, réparations, factures de services publics) ;
• Régime d’imposition sur le revenu et statut patrimonial ;
• Stratégie de sortie : calendrier de la vente, impact de la réglementation foncière, impôt sur les plus-values.

Plus le processus allant de l'achat à l'exploitation ultérieure est clairement défini, plus les revenus sont stables et plus les risques sont faibles.

I. Détermination du statut juridique

Veuillez préciser si vous êtes citoyen de l'UE/EEE/Suisse ou citoyen d'un pays tiers. Si vous êtes citoyen d'un pays tiers, veuillez indiquer votre disponibilité ou votre capacité à obtenir :

• Permis de séjour en Autriche,
• permis de séjour dans un autre pays de l'UE,
• L'activité commerciale en Autriche.

II. Analyse d'un État fédéral spécifique

Déterminer les lois du pays où la transaction aura lieu.

Renseignez-vous sur la réglementation juridique en vigueur pour les étrangers dans cet État.

Vérifier:

• Un permis Grundverkehrsbehörde est-il requis ?
• Existe-t-il des restrictions concernant les locations touristiques ?
• si l'objet appartient à la catégorie Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• Un étranger peut-il acquérir ce type de bien immobilier ?

III. Vérification du type de propriété

Déterminer la finalité de l'objet :

• résidence principale,
• résidence secondaire,
• immobilier touristique,
• immobilier commercial.

Assurez-vous que votre statut vous permette d'acquérir ce type de bien immobilier.

IV. Préparation financière

Comparez les offres bancaires :

• Quel est le montant de l'acompte requis ?
• Existe-t-il des restrictions concernant les prêts accordés aux personnes dont les revenus proviennent de sources non locales ?
• Une preuve de l'origine des fonds est-elle requise ?

Obtenez une décision préliminaire de la banque avant de commencer vos recherches immobilières.

V. Formation juridique

Trouvez un avocat spécialisé dans les transactions internationales.

Vérifiez les documents relatifs à la propriété :

• extrait du registre,
• but de l'objet,
• conformité de l'usage réel et légal,
• la présence de dettes ou de restrictions.

Préparez un dossier de documents pour la commission (le cas échéant).

VI. Évaluation des risques

• Estimer la probabilité d'échec.
• Négocier les conditions de la transaction avec le vendeur (en tenant compte des éventuels retards de 2 à 6 mois).
• Envisagez d'autres options : acheter par le biais d'une entité juridique, obtenir un permis de séjour ou choisir un autre terrain.

VII. Prise de décision

Une transaction est intéressante si trois conditions sont remplies :

1. le terrain permet l'achat,
2. La commission est prête à examiner la requête.
3. La banque confirme le financement.

Le marché immobilier autrichien demeure l'un des plus stables et attractifs d'Europe centrale pour un investissement judicieux : la stabilité économique et politique, les infrastructures développées, la forte demande locative dans les grandes villes et la popularité des régions touristiques constituent une base solide pour la protection du capital à long terme.

Toutefois, pour les acheteurs étrangers, et notamment pour les ressortissants de pays hors UE/EEE, ce marché présente deux facettes : la possibilité et les conditions d’acquisition dépendent non seulement du prix, mais aussi du statut juridique de l’acheteur, de l’usage prévu du bien et de la juridiction compétente. Sans tenir compte de ces facteurs, une transaction pourtant avantageuse peut s’avérer juridiquement impossible ou économiquement non viable.

Pourquoi l'Autriche est un marché intéressant mais exigeant

D’une part, investir dans l’immobilier viennois ou bien situé en province offre une faible volatilité, une demande locative stable et une protection du capital à long terme.

En revanche, la particularité de la réglementation autrichienne — la répartition des pouvoirs entre les Länder et les pratiques strictes de protection des intérêts locaux — rend le processus d'achat pour les non-résidents plus complexe et multiforme.

Points clés qui distinguent l'Autriche de nombreux autres pays :

• Le statut juridique de l'acheteur joue un rôle décisif : les citoyens de l'UE sont effectivement traités comme des résidents, tandis que les acheteurs de « pays tiers » sont soumis à une procédure d'autorisation distincte.
• Le type de bien et sa destination (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. appartement touristique vs. bien commercial) modifient considérablement les chances d'approbation et les conditions de financement.
• Différences régionales : Vienne et certains Länder sont plus indulgents ; le Tyrol, Salzbourg et le Vorarlberg sont particulièrement stricts.
• Les conditions bancaires pour les non-résidents sont souvent plus strictes : un apport initial plus important, une diligence raisonnable renforcée et une part limitée du crédit pour les projets risqués.

L'Autriche demeure un marché attractif pour l'investissement immobilier, mais une transaction réussie pour un étranger nécessite une préparation minutieuse : vérification approfondie du droit applicable au bien, transparence de la structure de propriété, plan de financement solide et accompagnement professionnel. Grâce à cette approche, les restrictions deviennent moins un obstacle qu'un facteur gérable, et un bien immobilier en Autriche peut alors s'intégrer pleinement et durablement dans un portefeuille d'investissement.

• Les étrangers peuvent-ils même acheter un bien immobilier en Autriche ?

Oui, mais les conditions dépendent de la citoyenneté et de l'État fédéral concerné.

Les citoyens de l'UE/EEE ne font face à pratiquement aucune restriction et peuvent acquérir un bien immobilier dans des conditions presque identiques à celles des Autrichiens.

Les citoyens de pays tiers (Russie, États-Unis, Émirats arabes unis, Royaume-Uni, Kazakhstan, etc.) doivent obtenir une autorisation spéciale auprès de l'autorité compétente (Grundverkehrsbehörde). Sans cette autorisation, la transaction est nulle.

• Pourquoi des restrictions aussi strictes sont-elles imposées aux non-résidents ?

L'Autriche préserve l'équilibre du marché local et empêche la spéculation. Dans les régions touristiques et montagneuses, l'offre de logements est limitée, et si le marché est saturé par la demande étrangère, les résidents locaux ne pourront tout simplement pas se loger.

De plus, l'État supervise l'utilisation des zones protégées et des municipalités socialement sensibles. Par conséquent, la réglementation ne vise pas les investisseurs étrangers, mais plutôt la protection du développement durable local.

• Quels types de biens immobiliers sont les plus faciles à acheter pour les étrangers, et lesquels sont les plus difficiles ?

L'option la plus simple est de louer un appartement standard en ville, notamment à Vienne et dans d'autres grandes villes. La législation y est plus souple et la demande stable. Pour établir votre budget, il est judicieux de prendre en compte les prix actuels des appartements à Vienne , l'un des marchés les plus représentatifs du pays.

Plus complexes sont les maisons existantes, les appartements touristiques et les propriétés situées dans les régions montagneuses (Tyrol, Salzbourg, Vorarlberg). Ces zones sont souvent soumises à des restrictions strictes, voire interdisent les achats par des non-résidents.

L'immobilier commercial est généralement soumis à une réglementation plus souple, notamment si l'achat est lié à des activités commerciales réelles.

• Combien de temps faut-il pour obtenir un permis d'achat pour les ressortissants de pays tiers ?

De 2 à 3 mois dans les régions plus souples (par exemple, Vienne) à 6 à 12 mois dans les régions touristiques. Ce délai dépend des spécificités du bien, de la charge de travail de la commission et de la nécessité de fournir des documents supplémentaires.

L'approbation est parfois accordée rapidement, mais dans d'autres cas, les investisseurs doivent attendre six mois, voire plus, pour obtenir une décision ; il est donc important de planifier la transaction à l'avance.

• La commission peut-elle refuser – et pourquoi ?

Oui, et sans explication détaillée. Le plus souvent, le refus est dû au fait que le propriétaire foncier considère l'achat comme contraire aux intérêts de la région. Les raisons peuvent être diverses :

• La propriété est située dans une zone touristique où le logement doit rester abordable pour les habitants locaux ;
• L'acheteur n'a pas de liens suffisants avec l'Autriche ;
• La finalité de l'objet ne correspond pas à l'objectif déclaré ;
• Il existe un risque que la propriété soit utilisée comme attraction touristique sans autorisation.

• Est-ce qu'avoir un permis de séjour ou acheter par l'intermédiaire d'une entreprise de l'UE aide ?

Oui, dans la plupart des cas. Un acheteur titulaire d'un permis de séjour autrichien est souvent considéré plus favorablement par l'État qu'un investisseur totalement non-résident.

L’achat via une société immatriculée dans l’UE ou en Autriche peut également atténuer les restrictions, à condition que cette société soit réellement active et que sa structure de propriété soit transparente. De telles solutions nécessitent une documentation juridique appropriée.

• Quels sont les coûts supplémentaires que les étrangers doivent prendre en compte ?

Outre les frais habituels (impôts, frais de notaire, commission d'agent), les non-résidents doivent prendre en compte :

• traduction et certification de documents ;
• services d'un avocat spécialisé dans les transactions pour étrangers ;
• coûts potentiels liés à l'obtention des permis ;
• Acompte plus élevé et conditions de prêt plus strictes ;
• taxes locatives si le bien est destiné à être utilisé comme bien d'investissement.

Tous ces coûts peuvent augmenter le coût total de la transaction de 1 à 2 %, voire plus, selon le terrain et la structure de propriété.