Vienne est considérée comme l'une des villes les plus agréables à vivre, ce qui explique la forte demande en logements. Cependant, ces dernières années, un problème est apparu : de plus en plus de personnes achètent des appartements et des maisons non pas pour y résider à titre permanent, mais comme « résidences secondaires », ne les visitant qu'occasionnellement ou les laissant complètement vides.
Il en résulte une diminution du nombre d'appartements abordables pour ceux qui souhaitent vivre en ville à l'année, et les prix des loyers et des achats, notamment en centre-ville, continuent d'augmenter. Ce phénomène est particulièrement visible dans les quartiers centraux, où les maisons en Autriche sont souvent achetées en prévision d'un usage futur et ne sont occupées qu'occasionnellement.
La municipalité de Vienne a décidé d'instaurer une taxe supplémentaire sur les logements non occupés à titre permanent. L'objectif est d'inciter les propriétaires à mieux gérer leurs appartements et maisons. Les recettes seront consacrées à l'amélioration de la ville, notamment à la voirie, au développement des transports en commun et au soutien d'initiatives culturelles visant à faire de Vienne une ville agréable à vivre et une destination touristique attractive.
Cet article vise à expliquer en termes simples comment fonctionnera la nouvelle taxe sur le logement en Autriche, à quels propriétaires elle s'appliquera, quels avantages et exceptions sont prévus, ainsi qu'à comparer la situation avec les pratiques en vigueur dans d'autres villes européennes et à examiner les changements qu'elle pourrait apporter au marché du logement à Vienne.
Raisons de l'introduction de la nouvelle taxe
Ces dernières années, Vienne a vu la construction d'un nombre croissant d'appartements sans occupation permanente. Certains acquièrent ces biens à titre d'investissement ou n'y séjournent que temporairement. De ce fait, une part importante de ces logements reste inoccupée, aggravant la pénurie de logements.
Points clés :
- Hausse des coûts du logement.
En raison d'une forte demande et d'une faible offre, les prix des loyers et des achats augmentent, notamment dans les quartiers les plus prisés comme les 1er, 7e et 8e arrondissements.
- Le fossé entre les groupes sociaux.
Les résidents aisés peuvent s'offrir plusieurs appartements ou maisons, tandis que les jeunes familles et les étudiants ont de plus en plus de mal à trouver un logement abordable.
- Appartements inoccupés.
D'après les autorités, Vienne compte des milliers d'appartements vides, ce qui a un impact négatif sur la vie de la ville dans son ensemble.
En 2024, les autorités ont proposé d'instaurer une nouvelle taxe sur les résidences secondaires à Vienne, c'est-à-dire celles qui ne servent pas de résidence principale. L'objectif de cette mesure est de réduire les plus-values réalisées sur la possession de ces appartements « supplémentaires » et ainsi d'inciter les propriétaires à les louer ou à les vendre à des personnes souhaitant y vivre à l'année.
Expérience d'autres villes européennes
Cette situation s'est déjà produite, et Vienne ne fait pas exception. De nombreuses grandes villes européennes ont déjà instauré des taxes similaires :
| Ville | Caractéristiques fiscales | Résultat de l'introduction |
|---|---|---|
| Berlin | Une taxe sur les résidences secondaires est perçue annuellement, dont le montant dépend de la taille et de l'emplacement de la résidence. | Davantage d'appartements seront proposés à la location longue durée. |
| Paris | Un taux plus élevé s'applique aux appartements vides et aux locations de courte durée (comme via Airbnb). | Des logements plus abordables seront mis sur le marché. |
| Zurich | Des restrictions strictes ont été introduites concernant l'achat de résidences secondaires par des étrangers. | Le nombre de transactions réalisées dans un but lucratif rapide diminuera. |
Conclusion : L’introduction d’une nouvelle taxe à Vienne reflète une tendance européenne générale visant à résoudre les problèmes de logement et à protéger les droits des personnes résidant en permanence dans la ville.
Principaux paramètres de la nouvelle taxe
Une nouvelle taxe sur les résidences secondaires devrait être introduite début 2025, si la loi est adoptée au cours du premier semestre 2024. Son montant sera calculé annuellement et dépendra directement de la superficie de l'appartement ou de la maison.
taux d'imposition
| Superficie de la deuxième maison | Taux d'imposition (€ par an) |
|---|---|
| Jusqu'à 60 m² | 300 |
| 60-130 m² | 450 |
| Plus de 130 m² | 550 |
Exemple : Le propriétaire d’un appartement de 75 m² paiera 450 € de taxe foncière par an. S’il possède un autre appartement similaire, la taxe sur ce dernier augmentera de 50 %, pour atteindre 675 € par an.
Suppléments et réductions
Le mécanisme de majoration et de réduction joue un rôle essentiel dans l'application souple de la nouvelle taxe sur les résidences secondaires à Vienne. Il permet de prendre en compte les différents types de propriétaires et les caractéristiques de leurs biens, rendant ainsi la taxe plus équitable et encourageant une utilisation rationnelle des appartements.
Allocations
Ces surtaxes ont été instaurées afin de dissuader une même personne d'acquérir plusieurs résidences secondaires. Si un propriétaire possède plusieurs de ces biens, la taxe sur chaque résidence supplémentaire sera majorée de 50 %.
Principe de fonctionnement :
| Nombre de résidences secondaires | Taux de base (€) | Surcharge (%) | Taxe totale (€) |
|---|---|---|---|
| 1 objet | 450 | 0% | 450 |
| 2 objets | 450 | +50% | 675 |
| 3 objets | 450 | +100% | 900 |
Exemple : Si une personne possède trois appartements de 80 m² chacun, son impôt sera de :
- pour le premier – 450 €
- pour le deuxième – 675 €,
- pour le troisième – 900 €.
Le montant total de la taxe sera de 2 025 € par an.
Objectif de la prime :
- afin d'empêcher que de grandes quantités de logements ne se retrouvent entre les mains d'investisseurs ou de spéculateurs individuels.
- inciter les propriétaires à louer leurs appartements ou à les vendre à des personnes qui y habiteront de façon permanente.
Réductions
L'administration fiscale autrichienne accorde des réductions dans les cas où un appartement ou une maison ne génère pas de revenus pour le propriétaire et n'est pas utilisé à des fins commerciales ou spéculatives.
Types de réductions :
Propriété sans électricité.
- Sans électricité, une maison est pratiquement inhabitable.
- Pour ces biens, la taxe est réduite à un niveau quasi minimal, ce qui allège la charge financière des propriétaires.
Bâtiments d'urgence.
- Dans les cas où un logement est considéré comme insalubre, la taxe foncière du propriétaire est considérablement réduite.
- Cela encourage soit la restauration de ces bâtiments, soit leur vente pour de nouveaux projets de développement.
Remise pour les objets en cours de restauration.
- Les autorités municipales étudient la possibilité d'une réduction d'impôt temporaire pour les propriétaires qui investissent dans la restauration de bâtiments anciens afin de préserver le patrimoine historique de Vienne.
Exemple de calcul :
| Situation | Taxe standard (€) | Remise appliquée | Taxe totale (€) |
|---|---|---|---|
| Maison de 75 m² sans électricité | 450 | -70% | 135 |
| Bâtiment d'urgence 140 m² | 550 | -50% | 275 |
Objectif des remises :
- ne pas imposer de taxes aux propriétaires de bâtiments vides ou temporairement impropres à l'habitation ;
- les encourager à réparer ou à vendre ces propriétés.
Exceptions
Certains biens immobiliers sont totalement exonérés d'impôt car ils remplissent des fonctions sociales ou publiques. Cela contribue à protéger les résidents vulnérables et à soutenir les initiatives urbaines.
| Catégorie de biens | Motif de l'exonération fiscale |
|---|---|
| résidences étudiantes | Aide aux étudiants et aux établissements d'enseignement, création de logements abordables. |
| maisons de retraite | Logements à vocation sociale pour les personnes âgées et celles ayant besoin d'aide. |
| auberges de travailleurs | Logements temporaires pour les travailleurs employés sur les grands chantiers de construction et dans les entreprises de la ville. |
Toutes les exceptions feront l'objet d'un contrôle strict de la part des autorités municipales afin de prévenir toute fraude. Les propriétaires devront fournir une preuve, telle qu'un contrat avec une université ou les services sociaux.
L'ensemble du système d'allocations, de prestations et d'exonérations a été créé dans le but de :
- Réduire la spéculation – plus un propriétaire possède de résidences secondaires, plus l'impôt est élevé.
- Encourager une utilisation efficace des logements – les appartements vides devraient être loués ou vendus.
- Afin de protéger les infrastructures d'importance sociale , les bâtiments scolaires, médicaux et professionnels sont totalement exonérés d'impôts.
- Soutenir la restauration des bâtiments anciens – des incitations pour les bâtiments abandonnés et délabrés contribueront à préserver l'architecture historique de Vienne.
Qui sera concerné par cette nouvelle taxe ?
De nouvelles taxes sur les logements en Autriche s'appliqueront aux propriétaires d'appartements ou de maisons qui ne les utilisent pas comme résidence principale, mais comme résidence secondaire (vacances, investissement ou location). Cette mesure est motivée par le nombre croissant de logements vacants, qui réduit l'offre disponible et entraîne une hausse des loyers.
Principales catégories de payeurs :
| Catégorie | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Propriétaires de logements qui ne sont pas répertoriés comme Hauptwohnsitz (résidence principale) | Le bien n'est pas enregistré comme adresse de résidence permanente (dans les documents Meldezettel) | La famille vit dans un quartier de la ville, mais possède un autre appartement en centre-ville, qu'elle n'utilise que lors de rares visites |
| propriétaires étrangers | Les propriétaires étrangers qui ont acheté des appartements ou des maisons à Vienne à des fins de vacances, d'investissement ou de location | Un investisseur allemand a acheté un appartement pour le louer à des touristes pour de courtes périodes via Airbnb |
| Investisseurs et propriétaires | Les personnes qui possèdent un appartement et le louent à des fins commerciales, mais qui n'y habitent pas elles-mêmes | Le propriétaire possède trois appartements qu'il loue dans le cadre de baux à long terme |
-
Il est également important de prendre en compte les aspects juridiques de l'achat : les restrictions imposées aux étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Autriche peuvent avoir une incidence sur la formalisation de la transaction et sur les permis requis dans un Land donné.
Comment déterminer si un bien immobilier constitue une « résidence secondaire » :
- Les informations du Meldezettel – l’enregistrement officiel du lieu de résidence – sont comparées aux données du Grundbuch (registre foncier).
- Si l'adresse de l'appartement ne correspond pas au domicile principal enregistré, le bien est automatiquement considéré comme une résidence secondaire.
- En cas de litige, le propriétaire devra prouver que le bien est utilisé comme résidence principale (Hauptwohnsitz), par exemple au moyen de factures de services publics ou de documents confirmant une résidence permanente.
Scénarios pour les propriétaires et les investisseurs :
| Scénario | statut fiscal | Commentaire |
|---|---|---|
| Le bien est loué dans le cadre d'un bail officiel de longue durée | L'impôt est obligatoire | Le propriétaire est tenu de déclarer le bien comme résidence secondaire |
| L'appartement est disponible pour des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb ou Booking | Cette taxe est obligatoire et peut être augmentée | Les autorités municipales surveillent de près ce secteur en raison d'éventuelles spéculations |
| Le propriétaire utilise l'appartement comme « résidence secondaire » pour ses visites personnelles | L'impôt est obligatoire | Cette règle s'applique même si l'appartement est vide la plupart du temps |
Mécanisme de paiement et contrôle
Pour garantir l'efficacité de cette taxe, le gouvernement viennois a créé une plateforme numérique pour sa comptabilité, ce qui permettra de réduire la bureaucratie et d'assurer une plus grande transparence.
Processus de paiement :
1. Enregistrez votre propriété via le portail officiel en ligne de la ville de Vienne (wien).
2. Vérification automatique des données avec Meldezettel et Grundbuch pour déterminer si le bien est utilisé comme résidence principale.
3. Générer un avis d'imposition annuel payable :
- par virement bancaire,
- par le biais du service en ligne du gouvernement électronique,
- directement auprès des services fiscaux municipaux.
4. L’impôt doit être payé au plus tard à la fin du premier trimestre de chaque année.
| Source de données | Objectif de l'inspection | L'organisme responsable du contrôle |
|---|---|---|
| Meldezettel (registration) | Vérification du domicile principal | Magistrat de Vienne |
| Grundbuch (registre foncier) | Confirmation de propriété | Service fédéral des terres |
| Bases de données d'Airbnb et d'autres plateformes | Contrôle des locations à court terme | Ministère du Tourisme et des Impôts |
Amendes et sanctions
Si un propriétaire se soustrait intentionnellement au paiement des impôts, il s'expose à de lourdes sanctions :
- Amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € en cas de non-respect des obligations.
- Des frais supplémentaires sont appliqués pour chaque mois de retard (jusqu'à 5 % du montant de la taxe).
- Risque de poursuites judiciaires par le parquet financier.
Transparence et gouvernement électronique
- Le système fiscal sera relié aux services numériques de la ville.
- Les propriétaires auront accès aux informations relatives aux frais et aux paiements via leur compte personnel en ligne.
- Il est prévu d'envoyer des rappels par SMS et par courriel afin de s'assurer que les propriétaires ne manquent pas les échéances de paiement.
Exceptions et avantages
Les taux d'imposition sur le revenu varieront selon le type de logement. Certaines propriétés sont totalement exonérées, tandis que des allégements fiscaux temporaires sont accordés pour des projets d'intérêt social.
Exonération fiscale totale :
| Catégorie d'objets | Motif de la libération | Exemple |
|---|---|---|
| résidences étudiantes | Aide aux étudiants et aux universités pour maintenir des prix abordables pour les logements étudiants. | Résidence universitaire à l'Université de Vienne. |
| maisons de retraite | Rôle social – fournir un logement aux personnes appartenant à des catégories vulnérables. | Maison de retraite publique ou privée pour personnes âgées. |
| dortoirs des travailleurs | Organisation de l'hébergement temporaire des travailleurs employés sur les chantiers et dans les entreprises de construction. | Auberge pour ouvriers du bâtiment dans le quartier de Sonnwendviertel. |
Aide temporaire :
- Les nouveaux logements sociaux sont exonérés d'impôts pendant les trois premières années suivant leur mise en service.
- Cela encourage les promoteurs immobiliers à créer des logements abordables pour les citadins.
- Après l'expiration du délai de grâce, l'impôt est perçu selon les règles habituelles.
Crédits d'impôt individuels :
Le propriétaire a le droit de demander un avantage personnel s'il existe des raisons impérieuses :
- incapacité temporaire ou perte de revenus;
- travaux de réparation qui rendent temporairement le logement impropre à l'habitation ;
- cas de force majeure tels que les incendies, les inondations et autres situations d'urgence.
Processus de candidature :
- Déposez votre demande en utilisant le formulaire disponible sur le portail de l'administration électronique.
- Joindre les pièces justificatives nécessaires (certificats médicaux, rapports de dommages, etc.).
- Le service des impôts de la ville examine la demande dans un délai de 30 jours.
L'impact de la fiscalité sur le marché immobilier
L'instauration d'une taxe sur les résidences secondaires à Vienne sera un facteur clé de la transformation du marché immobilier dans les années à venir. Les experts estiment que cette mesure permettra non seulement d'accroître les recettes de la ville, mais aussi d'optimiser l'utilisation du parc de logements.
Prévisions des experts :
- Réduction du nombre d'appartements vides.
Il deviendra économiquement non rentable pour les propriétaires de laisser leurs appartements vides la plupart du temps. Cela entraînera une augmentation de l'offre de logements locatifs abordables, notamment dans le centre-ville, où il y a actuellement une pénurie.
- Réduction des achats spéculatifs.
Les investisseurs étrangers et les gros acheteurs qui acquièrent des appartements uniquement pour les revendre deviendront plus prudents en raison de l'augmentation des taxes.
- Intérêt croissant pour les locations à long terme.
Pour couvrir les frais fiscaux, les propriétaires de logements secondaires commenceront probablement à les louer à long terme, ce qui aura un impact positif sur le marché locatif.
Impact sur les prix :
| Indicateur | Prévisions pour 2025. | Commentaire |
|---|---|---|
| tarifs de location | Stabilisation ou légère diminution (jusqu'à -3%) | Augmenter l'offre de logements abordables rendra la location plus abordable |
| prix de vente des appartements | La croissance ralentira (1 à 2 % par an) | Cette taxe contribuera à limiter les hausses spéculatives des prix |
| Nombre de transactions | Diminution modérée (jusqu'à -5%) | Les investisseurs adopteront une approche plus mesurée en matière d'achat d'appartements secondaires |
Avis des acteurs du marché :
- Les agences immobilières estiment que cela rendra le marché plus transparent et plus stable, réduisant ainsi le nombre d'appartements vides.
- Les investisseurs craignent une baisse du rendement de leurs investissements, mais les investissements à long terme dans des logements de qualité resteront attractifs.
- Les habitants de la ville soutiennent généralement la réforme, car elle améliorera l'accessibilité au logement.
Comparaison avec d'autres taxes
L'introduction de la taxe sur les résidences secondaires coïncide avec la suppression de la taxe d'État (GIS), qui finançait auparavant la télévision et la radio. Une nouvelle taxe (ORF) devrait la remplacer à partir de 2025 afin de financer la radiodiffusion nationale.
Par conséquent, les Viennois seront confrontés à un nouveau système fiscal en Autriche, qui vise à concilier le soutien à la société et aux infrastructures urbaines. Pour bien comprendre le contexte (quelles sont les autres taxes foncières payées par les propriétaires en plus de cet impôt ?), il est utile d'examiner la structure de la taxe foncière en Autriche en général.
Comparaison avec les pratiques internationales :
| Ville / Pays | Type d'impôt | montant de l'impôt | Objectif de l'introduction |
|---|---|---|---|
| Vienne | Taxe sur les résidences secondaires | 300-550 € + frais supplémentaires | Encourager l'utilisation rationnelle des appartements et des maisons, ainsi que renflouer le budget de la ville |
| Paris | Taxe sur les appartements vacants | 60 % du coût annuel de location | Les investisseurs craignent une baisse du rendement de leurs investissements, mais les investissements à long terme dans des logements de qualité resteront attractifs. |
| Berlin | Taxe sur la deuxième propriété | Cela dépend de la valeur cadastrale | Les habitants de la ville soutiennent généralement la réforme, car elle améliorera l'accessibilité au logement. |
Avantages du nouveau système :
- Transparence grâce aux systèmes numériques et à l'intégration du gouvernement électronique.
- Une taxe progressive qui encourage les propriétaires à louer leurs appartements.
- L'expérience internationale confirme qu'une telle mesure produit un effet positif à long terme.
Inconvénients :
- Dans un avenir proche, certains propriétaires pourraient voir leurs charges fiscales augmenter.
- Les investisseurs étrangers pourraient devenir moins actifs, ce qui entraînerait une réduction des flux de capitaux étrangers vers le marché immobilier.
Comment les propriétaires peuvent se préparer
Les propriétaires de logements secondaires devraient se préparer à l'avance à l'introduction de cette taxe afin d'éviter des dépenses et des amendes inutiles.
Étapes pratiques :
1. Assurez-vous que votre résidence principale est correctement enregistrée auprès de Meldezettel.
Si les informations fournies sont incorrectes, le bien pourrait être considéré par erreur comme une résidence secondaire.
2. Envisagez de louer votre appartement à long terme.
De cette manière, il est possible de couvrir les coûts de la taxe et, en même temps, de contribuer à l'augmentation de l'offre de logements.
3. Demandez conseil à un expert fiscal.
Il vous conseillera sur la façon de réduire vos impôts et de remplir correctement votre déclaration de revenus.
4. Surveillez les mises à jour officielles et les éventuelles modifications.
Le projet de loi pourra être amendé au cours des discussions.
Conclusion
La taxe sur les résidences secondaires à Vienne est un élément clé de la politique du logement. Son objectif principal est de réguler le marché immobilier : réduire le nombre de logements vacants, augmenter l’offre sur le marché locatif de longue durée et, par conséquent, améliorer l’accessibilité au logement pour les résidents permanents.
L'objectif principal de ces changements est de trouver un juste milieu qui profite aux propriétaires, aux locataires et à la ville elle-même. C'est essentiel pour un marché du logement stable et sain.
Il est fortement conseillé aux propriétaires de tout organiser à l'avance afin d'éviter les pénalités et, au contraire, d'en retirer des avantages. Ils peuvent par exemple commencer à louer leur bien, s'inscrire à des programmes à avantages sociaux ou gérer leur propriété plus efficacement.
Le principal conseil à tous est de se tenir informé des nouvelles lois et, si nécessaire, de consulter des spécialistes. C'est le moyen le plus sûr de s'adapter facilement et sereinement aux nouvelles exigences.
