Immobilier au Vietnam : ce que les investisseurs doivent savoir

L’investissement immobilier au Vietnam attire de plus en plus les acheteurs étrangers. Ce marché est séduisant non seulement pour les revenus locatifs, mais aussi comme un investissement de style de vie et un moyen de diversifier son capital en Asie.

Contrairement aux pays européens dotés de systèmes réglementaires établis, comme l'Autriche, où la stabilité et la prévisibilité constituent les principaux atouts, le Vietnam présente aujourd'hui un tout autre tableau : c'est un pays en plein développement, avec un fort potentiel de croissance des prix et des barrières à l'entrée relativement faibles. Pour les investisseurs, cela représente une opportunité d'entrer sur un marché en pleine expansion et d'obtenir ainsi des rendements supérieurs à ceux des marchés matures.

Le Vietnam représente aujourd'hui un marché particulièrement attractif pour les investisseurs. Après la pandémie, le pays a rouvert ses frontières, le tourisme connaît une reprise rapide et le gouvernement investit massivement dans des projets d'infrastructures d'envergure, des autoroutes aux aéroports internationaux. Ces facteurs contribuent à la hausse des prix de l'immobilier et à l'augmentation du tourisme, renforçant ainsi l'attractivité des biens locatifs.

Je suis Ksenia Levina, avocate spécialisée en droit international, avec une expérience en Asie (Vietnam, Thaïlande) et en Europe (pays de l'UE). J'accompagne les investisseurs étrangers tout au long du processus, des vérifications préalables et procédures KYC/AML à la gestion immobilière. Cette expérience internationale me permet d'appréhender les spécificités des marchés asiatiques par rapport aux marchés européens.

L’Asie du Sud-Est attire depuis longtemps le tourisme et les affaires internationales. Le Vietnam y occupe une place de plus en plus importante, alliant son rôle de pôle industriel et de destination touristique.

Les deux principales villes, Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, demeurent les pôles d'attraction majeurs Hô Chi Minh-Ville, véritable cœur financier du pays, abrite entreprises, banques, start-ups et les principaux complexes résidentiels de luxe. C'est là que la hausse des prix et la forte demande locative des expatriés se font le plus sentir. Hanoï, capitale et centre culturel, voit ses loyers tirés par les professionnels et étudiants internationaux.

Un segment distinct est celui de l'immobilier touristique : Nha Trang, Da Nang et l'île de Phu Quoc. Ces régions connaissent un développement actif en tant que pôles touristiques, et la croissance du nombre d'hôtels, d'appartements et de villas y est directement liée à l'afflux de touristes. Pour les investisseurs, il s'agit d'un scénario de vie typique : le bien peut être loué pendant la haute saison et utilisé pour des vacances personnelles.

Le cadre juridique vietnamien diffère de celui de l'Europe. Selon Juwai, les étrangers peuvent acquérir des appartements par le biais d'un bail emphytéotique – un bail de longue durée pouvant aller jusqu'à 50 ans, renouvelable. Les terres restent la propriété de l'État, conformément au modèle socialiste de gouvernance.

Contrairement à l'Autriche, où le propriétaire acquiert la pleine propriété du bien et opère dans le cadre de la juridiction prévisible de l'UE, au Vietnam, le cadre contractuel et un soutien juridique approprié pour la transaction sont essentiels.

D'après les indices internationaux, le Vietnam affiche une croissance soutenue. Selon la Banque mondiale , les indicateurs de Doing Business s'améliorent et les prix de l'immobilier dans les grandes villes augmentent de 5 à 10 % par an. Les rendements locatifs dans les zones touristiques et les métropoles sont nettement supérieurs à ceux de l'Autriche, où l'on peut généralement espérer 2 à 3 % par an.

Kiplinger soutient que la Thaïlande, le Cambodge et l'Indonésie pourraient être considérés comme des concurrents du Vietnam. Cependant, le Vietnam se distingue actuellement par sa combinaison de dynamisme économique, de croissance industrielle et de potentiel touristique.

Le marché immobilier vietnamien est relativement jeune. Selon Realtique, jusqu'en 2015, les étrangers étaient quasiment dans l'impossibilité d'acquérir un bien immobilier. La libéralisation de la législation a entraîné un regain d'intérêt considérable et, en quelques années, les prix dans les grandes villes ont augmenté de 50 % à 200 %. La pandémie a temporairement ralenti la croissance, mais le marché se redresse activement depuis 2022.

Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï affichent les taux de croissance les plus élevés, la demande de logements étant soutenue par les migrations internes, l'essor d'une classe moyenne et le développement d'entreprises internationales. Dans les zones touristiques, la situation est moins stable : Nha Trang, Da Nang et Phu Quoc dépendent de la saisonnalité et des flux touristiques, mais ces régions deviennent des destinations de choix pour les investissements liés au mode de vie.

La répartition géographique typique des transactions est la suivante. À Hô Chi Minh-Ville, on trouve un mélange de logements haut de gamme (résidences de luxe) et de biens immobiliers plus accessibles. Hanoï est un marché plus étudiant, avec une forte concentration de locataires parmi les étudiants et les professionnels internationaux. Da Nang, Nha Trang et Phu Quoc se développent en tant que pôles touristiques, où les étrangers sont plus enclins à acheter des appartements dans des résidences hôtelières ou des villas en bord de mer.

Les types de biens immobiliers accessibles aux acheteurs étrangers sont limités : il s’agit principalement d’appartements en copropriété, d’appartements et de villas de villégiature. L’acquisition de terrains à titre privé est interdite aux étrangers, contrairement à l’Autriche où terrains et maisons peuvent être achetés directement.

Les principaux acheteurs de biens immobiliers vietnamiens sont des citoyens sud-coréens, chinois, japonais, ainsi que russes et américains. La demande locative est principalement portée par les touristes, les expatriés, les étudiants et les professionnels travaillant pour des entreprises internationales.

Comparaison de la croissance des prix et des rendements : Vietnam et Autriche

Lorsqu'on analyse le marché immobilier vietnamien, il est impossible d'ignorer ses concurrents régionaux, notamment la Thaïlande, le Cambodge et l'Indonésie. Chaque marché présente ses propres dynamiques et spécificités, mais la tendance générale est d'attirer les investissements étrangers grâce au tourisme, à des barrières à l'entrée abordables et à une croissance économique soutenue.

La Thaïlande est considérée comme un marché plus mature : des systèmes de location de courte durée, une infrastructure touristique développée et une image de marque forte sont déjà en place pour des destinations comme Phuket, Koh Samui et Bangkok. Cependant, cette maturité se traduit également par une forte concurrence et des coûts d’entrée plus élevés, ce qui réduit le potentiel de profits exceptionnels.

Le Cambodge attire depuis longtemps les investisseurs grâce à ses restrictions minimales en matière de propriété et à son système fiscal avantageux, mais ses infrastructures et son cadre institutionnel sont en retard par rapport au Vietnam. L'immobilier y est souvent moins cher, mais les risques sont plus élevés, notamment en ce qui concerne la réglementation et la stabilité politique.

L'Indonésie mise sur les régions touristiques, notamment Bali. Ce marché est depuis longtemps prisé des expatriés, des nomades numériques et des investisseurs, mais les restrictions imposées à la propriété étrangère directe et la complexité des structures juridiques le rendent moins transparent.

Le Vietnam occupe une position intermédiaire : d’une part, il offre de faibles barrières à l’entrée et une croissance rapide, mais d’autre part, il exige une expertise juridique pour la structuration des transactions. C’est cet équilibre entre dynamisme et potentiel de diversification qui fait la compétitivité du pays dans la région.

Au Vietnam , contrairement aux citoyens, les investisseurs étrangers ne peuvent acquérir de biens immobiliers en pleine propriété. La location reste la principale option pour les non-résidents, avec une durée maximale de 50 ans, renouvelable.

En pratique, cela signifie que l'acheteur devient pleinement propriétaire de l'appartement dans la copropriété, mais la durée de la propriété est limitée et, après l'expiration du bail, son renouvellement dépend des décisions de l'État et du promoteur.

En Autriche, la situation est diamétralement opposée : les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier en pleine propriété (sous réserve, souvent, de l’approbation des autorités régionales), et il n’y a pas de délai. Cela offre une plus grande sécurité aux investisseurs, mais les coûts d’entrée et de possession sont nettement plus élevés.

d'autres formes de structuration de la propriété sont couramment utilisées au Vietnam Certains investisseurs créent une société locale (généralement avec un partenaire vietnamien), ce qui leur permet d'acquérir des terrains et des biens immobiliers en tant que propriétaires à part entière, mais exige un accompagnement juridique important et une conformité réglementaire permanente.

Les accords de copropriété sont également recherchés , notamment pour l'achat d'un appartement ou d'une villa avec plusieurs investisseurs. Cela est particulièrement pertinent pour les propriétés de villégiature, où les dépenses et les revenus sont répartis proportionnellement. Les questions successorales sont également importantes à prendre en compte : la loi vietnamienne autorise le transfert de propriété aux héritiers étrangers, mais exige une authentification notariale et le paiement de frais.

Une attention particulière doit être portée aux comptes bancaires et à la conformité. Un acheteur étranger devra disposer d'un compte bancaire vietnamien pour les paiements, ainsi que d'une preuve de l'origine des fonds. Cette pratique est courante pour lutter contre le blanchiment d'argent, mais le processus peut être plus long qu'en Autriche, où le secteur bancaire est bien établi et opère dans le strict respect de la réglementation européenne.

L'acquisition d'un bien immobilier au Vietnam se déroule en plusieurs étapes. Tout d'abord, un bien est sélectionné et un compromis de vente est signé, accompagné du versement d'un acompte. S'ensuit un examen documentaire approfondi, portant notamment sur les licences du promoteur, les titres de propriété et l'état d'avancement du projet. La vérification préalable – un examen juridique complet – est cruciale à ce stade, car son absence expose à un risque important de se retrouver avec une construction inachevée ou des restrictions d'usage du bien.

Une fois l'inspection conclue, les parties signent l'acte de vente définitif, qui est enregistré auprès des autorités compétentes. Contrairement à l'Autriche, où l'inscription au registre foncier garantit une protection absolue des droits, au Vietnam, la protection des droits des acquéreurs dépend largement de la qualité des documents et de l'intégrité du promoteur.

C’est pourquoi il est fortement conseillé aux investisseurs de faire appel à des avocats et des conseillers agréés.

Il convient d'accorder une attention particulière aux transactions sur plan (achats en cours de construction). Ce format est très prisé en raison de son prix d'entrée avantageux et du potentiel d'appréciation du bien après son achèvement. Toutefois, il présente également les risques les plus importants : retards de construction, absence de permis nécessaires ou problèmes de raccordement aux infrastructures.

En Autriche, les transactions sur plan sont plus sûres grâce à une réglementation stricte des promoteurs et à l'obligation de constituer un compte séquestre. Au Vietnam, ces garanties sont moins nombreuses, ce qui exige un contrôle encore plus rigoureux.

Ces dernières années, l'acquisition de biens immobiliers à distance au Vietnam est devenue un modèle privilégié pour les investisseurs étrangers. Cette tendance s'explique par l'intérêt croissant pour ce marché et le développement parallèle des services numériques permettant de réaliser des transactions sans présence permanente sur place. Ce mode d'investissement est particulièrement pertinent pour ceux qui envisagent d'intégrer le Vietnam à leur portefeuille international sans prévoir de s'y installer immédiatement.

L'achat à distance s'appuie sur un représentant de confiance , généralement un avocat ou un cabinet de conseil spécialisé. Muni d'une procuration notariée, ce représentant agit au nom de l'investisseur : il signe le compromis de vente, vérifie les titres de propriété, participe aux négociations avec le promoteur et supervise l'enregistrement du bien. Cette approche minimise les risques et évite de multiples déplacements.

Au Vietnam, les promoteurs immobiliers modernes utilisent activement les outils numériques : visites virtuelles des biens, catalogues de plans électroniques, présentations vidéo et même signature électronique des documents. Cela permet aux investisseurs d’évaluer à l’avance non seulement le projet lui-même, mais aussi son environnement, ses infrastructures et la dynamique du quartier.

à la conformité et aux aspects financiers lors des transactions à distance L'acheteur étranger ouvre un compte bancaire au Vietnam, par lequel transitent tous les paiements. La banque vérifie l'origine des fonds, conformément à la législation locale.

Contrairement à l'Autriche, où les transactions peuvent être effectuées en ligne grâce à la juridiction numérique européenne et à une grande transparence juridique, au Vietnam, les achats à distance nécessitent un encadrement juridique plus strict. Toutefois, avec un accompagnement adapté, ils constituent un outil pratique pour pénétrer un marché en pleine expansion sans exiger une présence à long terme dans le pays.

Vietnam contre Autriche

La fiscalité immobilière au Vietnam est relativement faible, ce qui constitue l'un des principaux atouts du marché. Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, des frais d'enregistrement de 0,5 % du prix de transaction sont perçus. Pour les propriétaires, la charge fiscale est minime : si des taxes foncières existent, leurs taux sont extrêmement bas, dépassant rarement quelques centaines de dollars par an.

Lors de la vente d'un bien immobilier, un impôt sur les plus-values ​​de 2 % est appliqué, ce qui est nettement inférieur à celui en vigueur en Autriche, où cet impôt peut atteindre 25 à 30 % en fonction de la structure de propriété et de la durée de détention.

Au Vietnam, le taux d'imposition sur les revenus locatifs varie de 5 à 10 % selon le montant des revenus, permettant ainsi aux investisseurs de conserver la majeure partie de leurs bénéfices. En Autriche, la pression fiscale sur les revenus locatifs est plus élevée : elle s'accompagne de l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales.

Comparaison avec l'Autriche

L'acquisition d'un bien immobilier au Vietnam ne confère pas automatiquement la résidence. Il s'agit d'une différence majeure avec certains pays européens où les investissements immobiliers peuvent mener directement à la résidence, voire à la citoyenneté. En Autriche, par exemple, l'achat d'un bien immobilier n'octroie pas non plus la résidence, mais le pays propose des programmes spécifiques pour les investisseurs et les entrepreneurs, dans lesquels l'immobilier peut faire partie de l'investissement.

Le Vietnam propose un système de visas de longue durée. Les étrangers peuvent obtenir des visas d'affaires, d'investissement ou des permis de travail, autorisant des séjours d'un à plusieurs années, renouvelables. Les investisseurs fortunés peuvent également envisager de créer une entreprise au Vietnam, ce qui facilite l'obtention d'un visa à entrées multiples et d'un titre de séjour.

Du point de vue du mode de vie, le Vietnam est attractif grâce à son coût de la vie relativement bas : le loyer, les services, les transports et l’alimentation sont nettement moins chers qu’en Autriche ou dans d’autres pays européens. Le climat joue un rôle déterminant : il fait chaud toute l’année et, dans les stations balnéaires comme Da Nang ou Phu Quoc, la vie est intimement liée à la mer.

Le tourisme y est en plein essor, offrant une grande variété de services, de cafés, de restaurants et d'événements sportifs et culturels. Pour les nomades numériques et ceux qui recherchent un climat chaud et des prix abordables, le Vietnam s'impose comme une destination de choix en Asie.

Le marché locatif au Vietnam se divise en deux segments principaux : les locations à court terme et les locations à long terme.

Les locations de courte durée sont principalement destinées aux touristes. Des villes et des îles comme Nha Trang, Da Nang et Phu Quoc sont devenues des destinations touristiques très prisées : les résidences et les appart'hôtels y poussent comme des champignons, et le marché locatif est porté par le tourisme national et international. La saisonnalité a certes un impact, mais grâce à un climat agréable toute l'année, la baisse en basse saison est moins marquée qu'en Europe, par exemple.

Les locations longue durée sont courantes à Hô Chi Minh-Ville et à Hanoï. Ces villes bénéficient d'une demande stable de la part des expatriés, des étudiants et des employés d'entreprises internationales. Le marché locatif y est moins volatil que dans les régions touristiques, offrant ainsi la possibilité de compter sur un revenu stable.

Rentabilité par région

Selon Eurostat et des sources nationales, la part des logements locatifs en Autriche est beaucoup plus faible, tandis que l'accession à la propriété est plus courante ; les données mondiales sur la propriété confirment cette tendance : 69 % des résidents de l'UE vivent dans leur propre logement.

Le choix du lieu dépend directement de la stratégie de l'investisseur.

Hô-Chi-Minh-Ville est la capitale économique du pays et son plus grand marché immobilier. Un environnement commercial florissant et un secteur international dynamique garantissent une forte demande locative de la part des expatriés. Investir à Hô-Chi-Minh-Ville convient aux personnes recherchant un revenu stable et des perspectives d'investissement à long terme.

Appartements de base (studios, 35-5 m²): à partir de 60 000 $ à 100 000 $.

• Appartements de 2 chambres : 150 000 $ à 240 000 $.
• Propriétés de premier choix (district 2, district 7) : 150 000 $ - 600 000 $, prix 2 200 $ - 6 500 $/m².

Domaines prometteurs :

• Thao Dien, Thu Thiem (district 2) : un aimant pour les expatriés.
• Phu My Hung (district 7) : communautés d'expatriés adaptées aux familles, infrastructures.
• Binh Thanh, Thu Duc (district 9) : nouveaux projets, prévision de capitalisation jusqu'à 60-90 % en 5 ans.

Hanoï, capitale politique, présente une structure de demande unique. Les agences gouvernementales, les universités et les ambassades y sont concentrées. Le marché locatif cible les étudiants, les professeurs et les employés des organisations gouvernementales et internationales. Les rendements y sont inférieurs à ceux des zones touristiques, mais la stabilité de la demande fait de Hanoï une stratégie intéressante à long terme.

• Marché primaire : environ 2 836 $/m² (~72 millions de VND/m²).
• Marché secondaire : 1 900 $/m² (~48-49 millions de VND/m²).
• Prix ​​minimum pour un appartement : 120 000 $ à 180 000 $ (marché secondaire).

Zones populaires :

• Tay Ho (West Lake) : 2 500 à 4 000 $/m², loyer pour les expatriés.
• Ba Dinh, Hoan Kiem : 2 000 à 3 200 $/m², centre d'affaires et administratif.

Da Nang, Nha Trang et Phu Quoc sont des destinations touristiques. L'activité principale y est axée sur la location saisonnière. Ces investissements sont plus rentables, mais aussi plus risqués : saisonnalité, dépendance au tourisme international et concurrence avec l'hôtellerie traditionnelle. Par ailleurs, les complexes touristiques offrent la possibilité d'allier investissement et usage personnel – ce que l'on appelle les investissements de style de vie.

lieux de villégiature

• Da Nang : 1800 à 3000 $/m², investissements de 150 000 à 300 000 $.
• Nha Trang : 1 500 à 2 500 $/m², de 120 000 à 250 000 $ par propriété.
• Phu Quoc : 1 600 à 3 000 $/m², de 130 000 à 300 000 $, fort afflux touristique.
• Objectif : locations de courte durée pour les touristes, alliant rentabilité et style de vie.

Métropole contre station balnéaire

Villes secondaires et banlieues

• Binh Duong (près de Ho Chi Minh Ville) : 1 300 - 2 200 $/m².
• Investissement minimum : de 100 000 $ à 150 000 $.
• Potentiel : croissance des infrastructures et de la demande grâce à la délocalisation de la production.

Comparée à l'Autriche, on pourrait dire que la métropole vietnamienne est analogue à Vienne en termes de stabilité, mais avec un rendement plus élevé, tandis que les régions touristiques se rapprochent davantage du modèle des stations alpines ou lacustres autrichiennes, avec toutefois un seuil d'entrée nettement inférieur et des risques plus importants.

• Autriche (Vienne, Salzbourg) : prix de départ à partir de 250 000 € même pour un petit appartement à Vienne .
• Rentabilité : 2 à 4 % par an.
• Vietnam : investissement initial de 60 000 à 100 000 $, rendement de 5 à 9 %, mais risques juridiques et de marché plus élevés.

Pour les investisseurs étrangers, le marché vietnamien commence presque toujours par des programmes immobiliers neufs : c’est le principal segment qui génère la majeure partie des biens disponibles à l’achat (quotas pour les étrangers dans les copropriétés, procédures de réservation transparentes et paiements échelonnés, contrats standardisés et services du promoteur).

Le droit de propriété est accordé sous la forme d'un bail emphytéotique, et les documents clés (dont le « livret rose » de l'appartement) sont délivrés après la mise en service de l'immeuble.

Acheter en début de phase de construction permet de bénéficier d'un prix d'entrée plus bas et de profiter des réévaluations au moment de la livraison, mais cela exige une diligence raisonnable rigoureuse : vérification des droits fonciers, des permis de construire, de l'état des comptes séquestres du projet, des antécédents du promoteur et de sa chaîne de sous-traitance.

En réalité, de nombreux projets offrent un parcours client pratique : réservation électronique, contrat de vente et d’achat standardisé, échéanciers de paiement, garantie contre les vices cachés et gestion ultérieure de l’immeuble par la société de gestion du promoteur.

Le marché secondaire est plus difficile pour les étrangers pour trois raisons. Premièrement, il existe un « quota d'étrangers » dans l'immeuble : si ce quota est atteint, les étrangers ne peuvent pas acheter, ce qui a un impact sur la liquidité et le nombre d'acheteurs potentiels lors de la revente.

Deuxièmement, la procédure de réenregistrement des droits de bail entre particuliers nécessite un travail juridique minutieux (vérification du statut du « livre rose », de l’absence de privilèges/charges, d’arriérés de services publics et d’impôts, et de la fixation correcte du prix dans le contrat).

Troisièmement, le financement des propriétés existantes pour les non-résidents étant limité, les transactions se font le plus souvent au comptant ou avec des prêts relais à court terme. Les atouts des propriétés existantes comprennent un flux locatif assuré, la possibilité d'évaluer la performance technique et opérationnelle du bâtiment (fonds de copropriété, charges d'entretien et coûts d'exploitation réalistes) et un risque moindre de retards de construction.

Les indications de prix sont les suivantes : les terrains d’entrée de gamme à Hô Chi Minh-Ville, dans les premières phases du projet, sont disponibles à partir d’environ 80 000 $ (généralement des appartements compacts dans des zones/ensembles en développement), et dans les stations balnéaires (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc), la limite inférieure est souvent d’environ 120 000 $ pour les appartements en bord de mer.

Naturellement, les quartiers centraux et les nouveaux pôles d'expatriés sont plus chers ; ce qui compte là-bas, ce n'est pas le « prix le plus bas », mais un équilibre entre l'emplacement, la qualité de la gestion et le profil des locataires.

À titre de comparaison avec l'Autriche, même les appartements d'entrée de gamme en ville à Vienne coûtent généralement plus de 250 000 €, mais les investisseurs bénéficient de la pleine propriété et d'une procédure d'enregistrement foncier prévisible. En contrepartie, ils obtiennent des rendements plus faibles et un délai d'amortissement plus long.

Bâtiments neufs vs revente

En Autriche, le contraste est différent : le marché secondaire est liquide et standardisé, tandis que le marché primaire est protégé par des modèles de séquestre notarié ; les prix sont plus élevés, les rendements sont plus faibles, mais la sécurité juridique est maximale.

Au-delà de l'option « classique » d'investissement locatif, le Vietnam offre toute une gamme de stratégies de niche permettant un profil risque/rendement plus précis.

Les appartements meublés sont des logements entièrement meublés dans des copropriétés, destinés à la location pour les expatriés dans les zones métropolitaines (Hô Chi Minh-Ville/Hanoï).

Avantages : demande prévisible, possibilité de conclure des contrats à long terme avec des entreprises/déménageurs, taux d'occupation relativement stable.

Inconvénients : nécessité d’un mobilier et d’un service de haute qualité, sensibilité aux conditions de bureau et à la migration du personnel.

Les résidences hôtelières de type resort sont un format où les appartements sont gérés par un exploitant hôtelier et axé sur les séjours de courte durée. Ces établissements offrent souvent une rentabilité plus élevée, mais leur dépendance aux flux touristiques et à la saisonnalité représente un risque majeur.

Il est important d'examiner attentivement les conditions de partage des revenus, la transparence des rapports, les frais d'exploitation et les scénarios de basse saison. Pour un investisseur rigoureux, un hôtel-résidence peut s'intégrer à un portefeuille plus ambitieux en termes de rentabilité.

Les locations de villas à Da Nang, Nha Trang et Phu Quoc ciblent une clientèle haut de gamme, notamment les groupes et les familles. La gestion y est plus complexe (personnel, services, marketing), mais le prix moyen est plus élevé et la différenciation des produits plus marquée. Les complexes hôteliers appartenant à des groupes, dotés d'un plan directeur élaboré, offrent une meilleure rentabilité que les propriétés indépendantes.

L'immobilier commercial (bureaux, commerces de détail en rez-de-chaussée) est un secteur professionnel. À Hô Chi Minh-Ville, les petits immeubles de bureaux situés dans les quartiers d'affaires et les locaux commerciaux d'angle bien situés dans les zones à fort passage piétonnier présentent un intérêt particulier. Dans ce contexte, l'évaluation des loyers, des charges d'exploitation, de l'indexation et de la solvabilité du locataire est essentielle.

Les barrières à l'entrée sont plus élevées et une vérification préalable est obligatoire. En Autriche, les bureaux en centre-ville et les commerces de détail de premier ordre offrent des rendements faibles mais très stables, tandis qu'au Vietnam, l'écart de rendement est plus important, mais les risques (notamment les vacances locatives et les exonérations de loyer) sont également plus élevés.

Profils de stratégies alternatives

*Les fourchettes sont indicatives et dépendent de l'emplacement, de l'opérateur, de la qualité de l'actif et de la structure de la transaction.

Le principal risque conceptuel au Vietnam réside dans le bail emphytéotique. Les étrangers bénéficient d'une durée d'occupation limitée (généralement jusqu'à 50 ans) pour un appartement. Une prolongation est possible, mais non automatique. Il est essentiel de bien comprendre à qui appartient le terrain sur lequel se situe le projet, la durée du bail du promoteur et les mécanismes réglementaires qui garantissent la prolongation. Ceci constitue une différence fondamentale avec l'Autriche, où la pleine propriété est perpétuelle et protégée par le droit de l'UE.

Le second ensemble de risques concerne l'incertitude juridique et la bureaucratie. Le cadre réglementaire évolue, mais les procédures peuvent varier d'une province à l'autre et les délais d'approbation peuvent également différer. Une vérification diligente est essentielle : statut du terrain, permis de construire, respect du quota de résidents étrangers dans l'immeuble, procédure du Livre rose, absence de privilèges ou de litiges et validité des contrats de gestion. Sans un avocat local expérimenté et une stratégie claire, il est facile de perdre du temps et de compromettre la rentabilité de la transaction.

Le troisième facteur est la volatilité du marché touristique. Les zones touristiques sont sensibles aux chocs mondiaux (frontières, trafic aérien), aux événements climatiques (typhons) et à la concurrence des hôtels et autres complexes d'appartements. Pour les locations de courte durée, le marketing, l'écosystème des agences de voyages en ligne, les avis sur les propriétés, des politiques tarifaires flexibles et la présence d'un gestionnaire local capable d'atténuer la saisonnalité grâce à des forfaits et des durées de séjour moyennes sont essentiels.

Il existe également des risques financiers et opérationnels : change (revenus en VND/dépenses ou objectifs en USD/EUR), liquidités de sortie (les quotas pour les étrangers limitent le cercle des acheteurs lors de la revente), qualité de la construction/de l’entretien (budgets de l’association de copropriétaires, amortissement des systèmes MEP, ascenseurs, façades), conformité (confirmation de la source des fonds, procédures bancaires).

En Autriche, ces risques sont moindres grâce à un modèle notarié standardisé, au cadastre et à une pratique judiciaire prévisible ; l’inconvénient est un rendement plus faible et un coût d’entrée plus élevé.

Carte des risques et mesures d'atténuation

Comparaison avec l'Autriche

• Modèle juridique : Vietnam – bail emphytéotique et pratiques variées selon les provinces ; Autriche – pleine propriété, systèmes notariaux et cadastraux stricts.
• Économie des transactions : Vietnam – faible investissement initial, rendements et potentiel de croissance plus élevés ; Autriche – investissement initial élevé, rendement faible mais stable.
• Facteurs opérationnels : Vietnam – la gestion et un partenaire local sont importants ; Autriche – processus standardisés et prévisibilité des coûts.

Si la croissance et la rentabilité sont vos objectifs, le Vietnam offre davantage d'opportunités, à condition de bien gérer les risques. Si la préservation du capital et la sécurité juridique sont essentielles, le modèle autrichien est plus approprié, mais il faut s'attendre à des rendements plus modestes et à des barrières à l'entrée plus élevées.

La vie au Vietnam est régie par deux grands paradigmes : l’urbanisation rapide des métropoles et le rythme de vie paisible des zones touristiques. Les mégapoles d’Hô-Chi-Minh-Ville et d’Hanoï sont des villes dynamiques et énergiques, caractérisées par une forte concentration d’entreprises, une activité de construction intense et d’importantes communautés d’expatriés.

Pour ceux qui sont habitués au rythme urbain et qui cherchent à allier investissement et carrière ou activité entrepreneuriale, ces villes offrent tout ce dont ils ont besoin : entreprises internationales, espaces de coworking, cliniques et écoles de langue anglaise, logistique développée et un programme culturel riche.

Les communautés d'expatriés sont dynamiques et professionnelles : événements de réseautage, clubs d'affaires, écoles internationales et services d'aide à la relocalisation facilitent une intégration relativement rapide. Cependant, la forte densité et la croissance rapide engendrent également des infrastructures plus problématiques : embouteillages, chantiers de grande envergure, nuisances sonores ; pour ceux qui apprécient le calme, le confort n'est pas toujours au rendez-vous.

Les régions touristiques — Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc et autres zones côtières — offrent un mode de vie totalement différent : un climat maritime, un accès quotidien à la plage, une infrastructure de services bien développée pour les vacanciers et des coûts relativement bas pour les services à domicile.

Pour de nombreux investisseurs, les résidences de vacances sont synonymes d' « investissement de style de vie » : on achète une propriété qui sert de lieu de vacances en famille et génère également des revenus pendant la haute saison. La vie dans les stations balnéaires est plus simple et moins coûteuse en termes de dépenses de base : l'alimentation, les services et les loisirs sont souvent nettement moins chers que dans les villes européennes.

Cependant, cela s'accompagne d'une saisonnalité des services et d'un choix limité d'établissements médicaux et éducatifs de qualité au sein même de la station balnéaire ; dans la plupart des cas, pour des services médicaux ou éducatifs importants, vous devrez vous tourner vers les grandes villes.

La culture vietnamienne est un mélange complexe de traditions locales, d'héritage colonial et d'une scène urbaine contemporaine en pleine expansion. La gastronomie est un élément essentiel du bien-être quotidien : on y trouve une cuisine de rue de grande qualité et abordable, ainsi que de nombreux cafés et restaurants proposant une cuisine internationale dans les grandes villes.

Les expatriés et les familles apprécient l'accès aux écoles internationales et à un niveau fiable de soins de santé privés : Hô Chi Minh-Ville et Hanoï disposent de cliniques et d'hôpitaux internationaux offrant des standards proches des standards occidentaux, mais nettement plus abordables qu'en Autriche.

L'éducation des enfants de ressortissants étrangers est généralement assurée par des écoles internationales privées où l'anglais est la langue d'enseignement ; leur réseau est en expansion, mais l'espace et le coût peuvent constituer des facteurs limitants, notamment dans les zones privilégiées.

Par rapport à l'Autriche, je relèverais plusieurs différences clés : en Autriche, le niveau des services gouvernementaux, de la sécurité publique et des soins de santé est généralement plus élevé et plus stable ; l'infrastructure est, comme on pouvait s'y attendre, bien développée ; et la qualité de vie est liée au climat froid et au mode de vie européen.

Au Vietnam, vous bénéficiez d'un climat plus chaud, de coûts fixes plus faibles et d'une dynamique culturelle vibrante, mais vous en payez le prix par un degré d'incertitude plus élevé dans les services publics et une moindre prévisibilité concernant certains facteurs de sécurité, sociaux et environnementaux.

Ces dernières années, le Vietnam s'est transformé d'un marché local en une plaque tournante régionale pour les nomades numériques, les professionnels de l'informatique et les entrepreneurs recherchant une combinaison de faibles coûts d'exploitation et d'un marché en forte croissance avec accès au reste de l'Asie du Sud-Est.

La souplesse des politiques de visas, l'essor des espaces de coworking et la disponibilité d'internet et des paiements mobiles font des grandes villes un terrain propice au télétravail et aux startups. Les nomades numériques apprécient non seulement le faible coût de l'hébergement et de la restauration, mais aussi un écosystème de services : cafés avec Wi-Fi rapide, événements communautaires, accès à des incubateurs d'entreprises et facilité d'accès aux vols internationaux depuis Hô Chi Minh-Ville ou Da Nang.

Pour les investisseurs axés sur la croissance, le Vietnam offre des avantages indéniables : une population jeune, un afflux d’investissements étrangers dans les parcs industriels et le secteur des technologies de l’information, des projets d’infrastructure de grande envergure (corridors routiers et ferroviaires, ports, aéroports) et une urbanisation dynamique.

Tout cela engendre une demande accrue de logements pour les employés des entreprises internationales et crée une base de locataires stable, tout en augmentant les perspectives de capitalisation.

Pour les familles, le Vietnam offre un mode de vie abordable : des dépenses quotidiennes réduites, un climat agréable et la possibilité d’offrir aux enfants une éducation internationale à un coût nettement inférieur à celui de l’Autriche. Toutefois, les familles doivent prendre en compte des aspects tels que l’assurance, la qualité de l’enseignement public et les infrastructures sociales à long terme, qui sont supérieurs en Autriche.

D'un point de vue stratégique, le Vietnam présente un intérêt certain en tant que point de diversification : les investisseurs européens et asiatiques intègrent des actifs locaux à leurs portefeuilles afin d'accroître leurs rendements et de réduire la corrélation avec les marchés de l'UE.

Dans ce contexte, l'Autriche fait office de « pilier de stabilité » pour beaucoup, un lieu où le capital peut être préservé avec un minimum de risques juridiques ; le Vietnam, en revanche, est un « moteur de croissance » où des rendements plus élevés peuvent être obtenus, moyennant des risques opérationnels et réglementaires supplémentaires.

La planification de la sortie est une composante essentielle de toute stratégie d'investissement, et au Vietnam, elle revêt une importance particulière compte tenu du cadre juridique et des conditions de marché spécifiques. Le premier point, et le plus important, est de comprendre la nature du bail emphytéotique : dans la plupart des cas, l'investisseur n'acquiert pas un titre de propriété perpétuel sur le terrain, mais un droit d'usage renouvelable (généralement pour une durée maximale de 50 ans).

Par conséquent, une mesure pratique consiste à privilégier un profil de transaction dans lequel l'horizon d'investissement prévu est nettement plus court que la durée du bail, ou à acquérir des biens dans des projets où le promoteur dispose de garanties foncières à long terme et d'une politique d'extension transparente.

Vendre un appartement « avant l'expiration du bail » est un scénario de sortie courant ; les investisseurs privilégient les biens immobiliers avec une longue durée de bail restante, car la demande des acheteurs et les prix diminuent à mesure que la durée du bail se raccourcit.

Au Vietnam, les délais de vente sont généralement plus longs que dans les marchés européens matures. Les projets les plus liquides, situés dans les meilleurs emplacements, peuvent se vendre en quelques mois grâce à une stratégie de prix et de marketing adaptée ; en revanche, pour les biens immobiliers situés hors des zones résidentielles prisées des expatriés ou soumis à des quotas d'acquisition pour les étrangers, le cycle de vente s'étend souvent sur un à deux ans.

Cela s'explique par le nombre limité d'acheteurs (quotas étrangers), la volatilité de la demande sur le marché secondaire et la nécessité, pour de nombreuses transactions, d'un paiement comptant. Il convient également de noter que, dans les complexes touristiques, la saisonnalité influe sur le calendrier et le prix de vente ; la mise en vente d'un terrain en basse saison peut nécessiter une réduction importante.

Les aspects fiscaux du départ sont simples comparés à l'Autriche – les taux sont plus bas, mais les procédures bureaucratiques et les exigences en matière de documents (confirmation de la provenance des fonds, virements certifiés, numéros de compte locaux, etc.) nécessitent une préparation minutieuse.

Les taxes habituelles sur une vente comprennent l'impôt sur les plus-values ​​(au Vietnam, souvent autour de 2 % du prix de la transaction ou un autre taux forfaitaire en fonction de la structure), ainsi que les frais d'enregistrement et les éventuels frais de transfert.

En Autriche, la charge fiscale sur les ventes peut être plus élevée, mais le calcul et le paiement des taxes sont plus standardisés et transparents. Au Vietnam, il est important de faire appel à un conseiller fiscal local qui pourra vous aider à structurer correctement la transaction et à minimiser les risques fiscaux dans le respect de la législation.

Vietnam contre Autriche

Concrètement, il est judicieux pour les investisseurs d'élaborer à l'avance des scénarios de sortie : envisager une diversification des canaux (courtiers, plateformes internationales, agences locales), constituer une réserve de fonds pour le marketing et d'éventuels ajustements de prix, et conserver un dossier complet de documents (contrats, historiques de location, factures de services publics et justificatifs de paiement des impôts) qui renforcent la confiance des acheteurs potentiels et réduisent le temps consacré aux vérifications préalables.

Cas n° 1 : Hô Chi Minh-Ville – Appartement de 45 m², rendement de 5,5 %

Un investisseur singapourien a acquis un studio dans le district 2 (Thao Dien), un quartier prisé des expatriés. L'appartement, d'un prix d'environ 95 000 $, a été acheté sur plan, ce qui lui a permis de bénéficier d'une réduction de 12 % sur le prix du marché à la livraison.

L'appartement a été loué à long terme à un informaticien travaillant à Hô Chi Minh-Ville. Le rendement annuel moyen était de 5,5 %. De plus, la capitalisation a progressé de 15 % en deux ans.

Cas n° 2 : Hanoï – Appartement de 70 m², rendement de 4,8 %

Un investisseur allemand a acquis un appartement de deux chambres dans le quartier de Cau Giay, qui abrite des universités et des sièges sociaux de grandes entreprises internationales. Le prix est de 110 000 dollars.

Après aménagement et quelques rénovations mineures, l'appartement a été loué à long terme à un groupe d'étudiants internationaux. Le rendement locatif s'élevait à 4,8 % par an. Son principal atout réside dans la demande stable des étudiants et des fonctionnaires. Son principal inconvénient est une moindre flexibilité par rapport aux locations de vacances en station balnéaire.

Cas 3 : Da Nang – Appartement en copropriété de 55 m², rendement de 7,0 %

Un investisseur australien a investi dans des appartements près de la plage de My Khe, l'une des principales zones touristiques de Da Nang. Le prix d'achat s'élève à 120 000 dollars.

Les appartements ont été confiés à une société de gestion locale qui les a loués aux touristes via Booking et Airbnb. Le rendement annuel moyen s'est établi à 7 %, malgré la saisonnalité. Durant les hautes saisons (hiver et printemps), le taux d'occupation a atteint 90 %.

Cas n° 4 : Nha Trang – Appartements de villégiature de 60 m², rendement de 8,2 %

Un investisseur russe a acheté des appartements dans un nouveau complexe en bord de mer à Nha Trang pour 125 000 dollars. La gestion a été confiée au promoteur, qui a garanti un rendement minimum de 7 % pour les trois premières années.

En réalité, le retour sur investissement a été de 8,2 %, le trafic touristique à Nha Trang ayant rapidement repris après la pandémie. Le principal risque réside dans la forte dépendance aux touristes chinois et coréens.

Cas n° 5 : Phu Quoc – Villa de 120 m², rendement de 9,5 %

Un investisseur sud-coréen a acheté une villa dans un complexe balnéaire haut de gamme pour 280 000 dollars.

La villa était louée par l'intermédiaire d'un voyagiste international (Accor). En raison de la forte demande à Fukuoka, le rendement était de 9,5 % par an. De plus, l'investisseur utilisait la villa pour ses vacances jusqu'à 30 jours par an. Le principal risque résidait dans la forte dépendance aux voyages aériens et à la saisonnalité.

Cas n° 6 : Hô Chi Minh-Ville – Espace commercial de 90 m², rendement de 6,3 %

Un investisseur autrichien a acquis un appartement en rez-de-chaussée dans un complexe résidentiel du district 7 (Phu My Hung), un quartier prestigieux abritant une importante communauté d'expatriés et de nombreuses entreprises. Le prix d'achat s'élevait à 210 000 dollars.

Les locaux ont été loués à un café-restaurant dans le cadre d'un bail de longue durée (5 ans). Le rendement était de 6,3 % par an. L'avantage principal résidait dans la stabilité du locataire ; l'inconvénient était le coût initial élevé et la dépendance à la demande des consommateurs.

Cas n° 7 : Hanoï – Appartement de 50 m², rendement de 5,0 %

Un investisseur français a acheté un petit appartement près de West Lake (Ho Tay), un quartier populaire auprès des expatriés, pour 100 000 dollars.

L'appartement était loué sur Airbnb pour de courtes durées. Le rendement annuel moyen était de 5 % et, compte tenu de la popularité du quartier, le prix de l'appartement a augmenté de 12 % en deux ans.

Mon expérience couvre les transactions en Asie et en Europe (y compris en Autriche). Cela me permet de comprendre non seulement les différences de régimes juridiques et de transparence des marchés, mais aussi les scénarios concrets de rendement et de risque pour les investisseurs.

En Asie, et plus particulièrement au Vietnam et en Thaïlande, la tâche principale de l'investisseur n'est pas de choisir un bien immobilier « sur la base d'une photo », mais de mener une vérification préalable approfondie : contrôler le promoteur, la structure de propriété, les droits fonciers et l'état de préparation du projet à la mise en service.

Alors que le système cadastral autrichien, rigoureux, la réglementation stricte de l'UE et les transactions notariales minimisent la plupart des risques juridiques, au Vietnam, l'expertise juridique est cruciale pour réussir.

Comment sélectionner un objet :

1. Vérifier la réputation du développeur (projets réalisés, avis clients, affaires juridiques).
2. Analyse du cadre juridique : documents statutaires du promoteur, droits fonciers, quotas pour les étrangers.
3. Transparence financière : structure de paiement, garanties bancaires ou comptes séquestres (le cas échéant).
4. Analyse comparative des prix : comparaison du coût au mètre carré du projet actuel avec celui de propriétés similaires déjà construites dans la région.

Formes de propriété et taxes :

En matière de propriété et de fiscalité, au Vietnam, les étrangers bénéficient généralement d'un bail emphytéotique (un bail de longue durée, généralement jusqu'à 50 ans), renouvelable. La pleine propriété est extrêmement limitée, contrairement à l'Autriche où prévalent les droits de propriété absolus, protégés par la Constitution.

La fiscalité au Vietnam est plus simple et moins avantageuse : l’impôt sur les plus-values ​​est souvent forfaitaire (environ 2 %) et l’impôt sur les loyers s’élève à environ 10 % (TVA + impôt sur le revenu des personnes physiques). En Autriche, en revanche, l’impôt sur les revenus locatifs peut atteindre 25 à 30 %, et l’impôt sur les plus-values ​​immobilières (Immobilienertragsteuer) est strictement réglementé et dépend de la durée de détention.

En fonction de la stratégie de l'investisseur, je propose plusieurs scénarios d'investissement :

• Investissement prudent : Appartement à Hô Chi Minh-Ville. Forte demande intérieure, expatriés, étudiants et employés internationaux assurent des loyers stables. Rendement de 4 à 6 % par an, avec un faible risque.
• Investissement équilibré : appartements à Da Nang. Tourisme et forte présence d’expatriés, rendement de 6 à 8 % avec potentiel d’appréciation du capital.
• Agressif : hôtels-résidences de villégiature à Phu Quoc. Les rendements maximaux peuvent atteindre 10 à 12 %, mais les risques liés à la saisonnalité, à la réglementation et aux erreurs de gestion sont élevés.

La question de savoir s’il est préférable d’investir au Vietnam ou en Thaïlande dépend des priorités de l’investisseur.

Quand le Vietnam est-il un meilleur choix ? Si l’objectif est d’obtenir des rendements plus élevés, de miser sur la croissance du tourisme ou de « prendre position sur le marché avant qu’il ne soit totalement institutionnalisé ». Convient aux investisseurs prêts à effectuer une analyse approfondie et à avoir une forte tolérance au risque.

Quand la Thaïlande est-elle préférable : si la transparence, les infrastructures développées pour la vie des expatriés, la possibilité de sortir rapidement des investissements et la forte liquidité du marché secondaire sont des priorités.

Conseils aux investisseurs :

• Travaillez toujours avec un avocat qui connaît le droit local.
• Effectuez une vérification préalable approfondie du projet et du promoteur.
• Élaborez une stratégie de sortie avant même l'achat (bail → plan de vente 5 à 10 ans avant la fin).
• Comparez les modèles fiscaux de différents pays pour optimiser vos revenus.

Prévisions pour le Vietnam à l'horizon 2030 :

• Le tourisme continuera de croître : le trafic international de passagers devrait atteindre 50 millions de personnes.
• Les infrastructures – nouveaux aéroports (par exemple, Long Thanh près d'Hô Chi Minh-Ville), autoroutes et ports – renforceront l'attractivité des stations balnéaires.
• Les prix dans les zones touristiques (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) augmenteront plus rapidement que dans les zones métropolitaines en raison de la rareté des terrains près de la mer et de l'afflux de capitaux étrangers.
• Le marché va se structurer davantage, mais la période de « rendements plus élevés assortis de risques plus élevés » persistera pendant encore plusieurs années.

Scénarios d'investissement immobilier au Vietnam

Liste de contrôle pour les investisseurs

1. Étape préparatoire

Déterminez vos objectifs d'investissement : revenus, style de vie, diversification ou croissance spéculative.

Choisissez une stratégie :

• métropole (Hô Chi Minh-Ville, Hanoï) → loyer stable ;
• stations balnéaires (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → rentabilité élevée, mais plus saisonnières.

Comparativement aux autres pays européens : l’Autriche présente des risques moindres et un cadre juridique clair, mais des barrières à l’entrée plus élevées et des rendements plus faibles.

2. Questions juridiques

Comprendre les formes de propriété :

• Les étrangers n'ont accès qu'à des baux emphytéotiques d'une durée maximale de 50 ans ;
• pleine propriété – réservé aux citoyens vietnamiens ;
• L'acquisition par le biais d'une société est possible si des biens immobiliers commerciaux sont nécessaires.

Vérifiez les droits d'héritage et de propriété conjointe (mariage ou partenariat).

Ouvrez un compte bancaire au Vietnam pour les paiements et le loyer (respectez les règles de conformité).

Engagez un avocat connaissant bien le droit local – les erreurs de vérification préalable peuvent coûter plus cher que les économies réalisées sur les consultations.

3. Recherchez et vérifiez l'objet

Analyse de marché : déterminer où la demande et les prix sont actuellement en croissance (comparer les zones métropolitaines et les stations balnéaires).

Choisir un développeur : étudiez sa réputation, ses projets réalisés et la disponibilité de ses licences.

Vérification de l'objet (diligence raisonnable) :

• statut foncier (État, privé, loué) ;
• disponibilité des permis de construire ;
• respect des limites pour les étrangers (pas plus de 30 % des appartements de l'immeuble).

Évaluer la rentabilité : comparer les locations à court et à long terme, aux tarifs réels.

4. Transaction d'achat

Étapes de la transaction :

• Contrat de réservation et versement de l'acompte.
• Signature du contrat de vente.
• Paiement selon l'échéancier (surtout en cas d'achat sur plan).
• Enregistrement des droits auprès du service foncier.
• Enregistrez tous vos paiements par l'intermédiaire d'une banque – c'est une obligation pour les étrangers.
• Conservez tous les documents (en particulier les permis et les certificats de propriété).

5. Impôts et dépenses

À l'achat : frais d'inscription de 0,5 %.

En tant que propriétaire : les taxes foncières et immobilières sont minimales.

En cas de location : taxe de 5 à 10 % selon le revenu.

En promotion : impôt sur les plus-values ​​de 2 %.

Comparaison avec l'Autriche : le Vietnam a des impôts moins élevés, mais une bureaucratie et une incertitude plus importantes.

6. Gestion immobilière

Déterminez votre stratégie de location :

• court terme → tourisme, forte rentabilité, mais plus de travail et de saisonnalité ;
• à long terme → expatriés, étudiants, clients professionnels, rentabilité plus faible, mais stabilité.

Choisissez une société de gestion si vous ne prévoyez pas de gérer vous-même la location.

Respectez les règles de conformité – les revenus doivent être transférés via des comptes officiels.

7. Sortie de l'investissement

Anticipez : la durée du bail est limitée, il est préférable de vendre 5 à 10 ans avant son terme.

Tenez compte de l'exposition : au Vietnam, les propriétés mettent plus de temps à se vendre qu'en Europe (jusqu'à 6-12 mois).

Calcul des taxes à la vente : l’impôt sur les plus-values ​​est fixé à 2 % du prix de transaction.

Comparaison avec l'Autriche : en Europe, les ventes immobilières sont plus prévisibles, tandis qu'au Vietnam, les fluctuations de la demande sont plus probables.

8. Confort personnel et style de vie

Mégapoles : activité économique, communautés d'expatriés, forte demande locative.

Stations balnéaires : faible coût de la vie, climat chaud, investissement dans un style de vie.

Considérons les infrastructures : médecine, éducation, transports.

Comparaison avec l'Autriche : l'Europe offre une infrastructure et un système juridique plus stables, le Vietnam offre davantage de possibilités de croissance et des barrières à l'entrée plus faibles.