Immobilier au Portugal pour investissement et résidence principale

Selon Property Market-Index , le Portugal a enregistré la plus forte croissance des prix de l'immobilier au sein de l'UE au premier semestre 2025, avec une hausse de 15,2 % sur un an, contre seulement 5,1 % en moyenne dans l'UE. Les prix moyens des logements au Portugal ont augmenté de 106 % au cours des dix dernières années. La protection du marché et les incitations fiscales (comme le statut de résident non habituel) ont rendu le Portugal encore plus attractif pour les résidents et investisseurs étrangers.

Cet article présente une analyse systématique de l'attractivité du marché immobilier portugais pour les investissements. Nous examinerons la situation actuelle du marché, sa dynamique, les incitations économiques et fiscales, et comparerons le Portugal à l'Autriche comme alternative d'investissement en Europe.

Le Portugal demeure l'un des marchés les plus attractifs d'Europe, avec une forte demande de logements soutenue par des programmes de résidence et l'intérêt des expatriés et des investisseurs, tandis que l'offre limitée à Lisbonne, Porto et dans les régions côtières accroît le potentiel de croissance des prix et de rendements locatifs stables.

Je suis Oksana Zhushman, avocate de formation, forte d'une vaste expérience en investissement et construction. Mon activité comprend l'accompagnement des transactions immobilières en Europe, le développement de stratégies pour les clients privés et les entreprises, ainsi que la gestion de projets dans plusieurs juridictions. J'allie expertise juridique et connaissance pratique du marché pour aider les investisseurs à préserver leur capital et à optimiser sa valeur dans une économie en constante évolution.

L'Autriche est une destination d'investissement stable et attrayante, mais elle convient davantage aux investisseurs prudents : investir dans l'immobilier est avant tout un moyen de préserver son capital avec une croissance modérée et prévisible. Investir y est plus complexe et les exigences plus strictes, mais :

• Stabilité et prévisibilité du marché : les prix augmentent de façon régulière, sans sauts brusques ;
• Sécurité juridique des transactions et transparence des procédures ;
• Biens immobiliers de haute qualité – maisons, appartements et propriétés commerciales modernes et fiables ;
• Sécurité des capitaux à long terme – L’Autriche est considérée comme un refuge sûr pour les investisseurs ;
• La présence d'infrastructures développées et d'un niveau de vie élevé maintient la demande de logements de façon permanente.

Le Portugal , quant à lui, offre des opportunités plus dynamiques :

• Seuil bas pour les investissements de départ (à partir de 250 000 €);
• Des règles flexibles pour l'obtention d'un permis de séjour et le programme Golden Visa ;
• Forte demande de logements due aux touristes et aux étrangers, ce qui se traduit par des rendements locatifs allant jusqu'à 5 à 7 % dans les régions populaires ;
• Potentiel de hausse des prix grâce au développement des infrastructures et à la popularité du pays auprès des expatriés.

Le choix entre l'Autriche et le Portugal dépend de vos objectifs : des rendements élevés et un dynamisme assorti de risques, ou la stabilité, la fiabilité et la protection du capital à long terme.

Le Portugal s'est solidement imposé comme l'un des marchés immobiliers les plus attractifs d'Europe. Les investissements immobiliers devraient y croître de 8 % en 2025, pour atteindre 2,5 milliards d'euros.

Le Portugal allie la stabilité d'une économie développée à une forte demande de logements grâce au tourisme et aux programmes de résidence. Lisbonne, Porto et l'Algarve demeurent des destinations de choix pour les investissements.

Selon le rapport « Tendances émergentes de l'immobilier en Europe 2024 » de PwC, Lisbonne se classe au 8e rang des villes les plus attractives pour l'investissement immobilier en Europe.

D'après Numbeo, Lisbonne se classera au 25e rang mondial des villes en termes d'indice des prix de l'immobilier en 2025, ce qui témoigne d'une forte demande et d'un potentiel de croissance des prix. Mon expérience le confirme : mes clients ayant investi dans l'immobilier à Lisbonne et à Porto font état d'une croissance stable des prix et de conditions locatives attractives, notamment dans les zones touristiques.

Le Portugal s'est imposé comme un pays doté d'un système juridique transparent, comme en témoignent les notations de PwC et de la Banque mondiale. De ce fait, le processus d'acquisition immobilière est clair et prévisible pour les investisseurs étrangers.

De nombreux investisseurs, notamment espagnols, français et originaires de certains pays d'Europe du Nord, recherchent de nouvelles opportunités dans un contexte de marchés immobiliers surchauffés, où les prix ont atteint des sommets historiques et les rendements locatifs sont en baisse. Le Portugal les attire grâce à sa croissance économique soutenue, son système juridique transparent et une forte demande de logements, en particulier à Lisbonne, Porto et dans les régions touristiques de l'Algarve et de Madère.

De plus, le pays propose des programmes de résidence et des avantages fiscaux aux investisseurs étrangers, rendant l'acquisition immobilière plus rentable et prévisible. Ceci est particulièrement pertinent pour ceux qui souhaitent acheter un appartement au Portugal, que ce soit pour y résider ou pour le louer à long terme.

Le marché immobilier portugais se caractérise par une reprise post-crise historique, une croissance dynamique des prix et une grande diversité d'options d'investissement. Comprendre ces facteurs permet de prendre des décisions éclairées lors de l'achat d'un logement et d'un investissement immobilier au Portugal.

Suite à la crise financière de 2008, le marché immobilier portugais a connu une forte baisse des prix, notamment à Lisbonne et à Porto. Une reprise s'est toutefois amorcée en 2012. Des programmes tels que le Golden Visa ont joué un rôle déterminant pour attirer les investissements étrangers, en particulier à Lisbonne et à Porto. Selon une étude de l'Institut IZA d'économie du travail, depuis 2012, le nombre de transactions immobilières d'une valeur de 500 000 € a augmenté de 60 % par rapport à la période précédant la mise en place du programme.

Le marché est en croissance constante depuis 2015. En 2024, le taux de croissance moyen était de 7 à 8 %, les zones prisées de Lisbonne et de l'Algarve affichant une croissance encore plus forte. Si vous envisagez d'acheter un appartement au Portugal pour le louer, il est judicieux de privilégier ces marchés dynamiques où la demande est supérieure à l'offre.

Toutefois, en octobre 2023, le gouvernement a suspendu la possibilité d'obtenir un visa doré par le biais d'un investissement immobilier, ce qui a affecté la dynamique des prix dans les zones centrales.

Lisbonne est la capitale du pays et son principal centre d'affaires et touristique. Elle abrite des complexes de bureaux et résidentiels, des quartiers historiques et des quartiers prestigieux tels qu'Alfama, Baixa et Parque das Naçoes. Le prix moyen d'un appartement dans le centre de Lisbonne oscille entre 4 500 et 6 500 € le mètre carré, avec des rendements locatifs de courte durée atteignant 5 à 7 % par an.

Porto est un pôle culturel et économique du nord du pays, une ville dotée d'infrastructures développées, d'un aéroport international et d'un attrait touristique certain. Le prix moyen des logements à Porto se situe entre 3 000 et 4 500 € le mètre carré, avec un rendement locatif d'environ 4 à 5 %. Les appartements d'occasion dans le centre historique et les programmes immobiliers neufs destinés à la location longue durée y sont très recherchés.

L'Algarve est une région côtière où la demande en immobilier touristique et de luxe est forte. Le prix moyen des villas et appartements se situe entre 3 500 et 7 500 €/m², avec des rendements saisonniers atteignant 6 à 8 %. Mes clients privilégient souvent l'Algarve pour la location saisonnière et les revenus locatifs en haute saison, notamment à Lagos et Albufeira.

Madère et les Açores sont des régions paisibles, idéales pour les investisseurs en quête de biens immobiliers haut de gamme, de vues sur l'océan et d'un cadre de vie tranquille. Les prix moyens de l'immobilier se situent entre 2 500 et 5 000 € le mètre carré. Madère est particulièrement prisée pour les résidences principales ou les locations longue durée, tandis que les Açores constituent un marché de niche pour les investisseurs expérimentés.

Très populaire sur le marché portugais :

• L'immobilier d'occasion offre souvent la possibilité de rénovations, ce qui peut accroître sa rentabilité.
• Bâtiments neufs et segment du luxe – pour les investisseurs axés sur le marché haut de gamme.
• Immobilier touristique - appartements et villas pour Airbnb et locations longue durée.

Conseil : L’achat d’un bien immobilier dans les zones touristiques du Portugal nécessite une analyse approfondie de la réglementation relative aux locations de courte durée afin de minimiser les risques et de maximiser les rendements.

Les principaux acheteurs étrangers sont des citoyens français et britanniques, ainsi que des investisseurs américains, chinois et brésiliens. Ils recherchent des biens immobiliers au Portugal pour leur usage personnel, pour les louer ou dans le cadre de programmes de résidence. Mon expérience auprès de mes clients montre que les Européens privilégient souvent les biens existants dans les grandes villes, tandis que les investisseurs asiatiques et américains préfèrent les constructions neuves et les propriétés de luxe.

La demande intérieure joue un rôle clé sur le marché immobilier portugais. Les résidents locaux achètent activement des logements, notamment à Lisbonne, Porto et en Algarve, ce qui contribue à la stabilité du marché et empêche les prix de chuter brutalement malgré les fluctuations des facteurs externes.

Le rôle du marché hypothécaire est particulièrement remarquable : les taux d’intérêt demeurent relativement bas (3,3 à 4 %), rendant l’accession à la propriété abordable pour la majorité de la population. Il est important de noter que les taux hypothécaires sont susceptibles de varier en fonction de la conjoncture économique et des politiques de la Banque centrale européenne.

Pour les investisseurs étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier au Portugal, les banques proposent généralement des prêts pouvant atteindre 80 % de la valeur du bien. Les organismes prêteurs prennent en compte les revenus, l'historique de crédit et la stabilité financière de l'emprunteur pour déterminer les conditions du prêt.

Le choix du mode de transaction a un impact direct sur la fiscalité, la gestion immobilière et la stratégie de sortie. Le Portugal propose des conditions flexibles, avec des formats optimaux pour différentes catégories d'investisseurs.

C'est la méthode la plus simple et la plus courante pour acquérir un bien immobilier au Portugal. Elle est généralement privilégiée par les clients qui envisagent de conserver le bien à long terme ou de l'utiliser à titre personnel. Par exemple, une de mes clientes françaises a enregistré un appartement en Algarve à son nom afin de réduire les frais administratifs. L'inconvénient réside dans les possibilités d'optimisation fiscale limitées lors de la revente.

Créer une société au Portugal ou dans un pays de l'UE (une combinaison du Portugal et de Malte est fréquente) est une solution adaptée aux investisseurs importants et à ceux qui envisagent de gérer plusieurs biens immobiliers. Ce montage offre des avantages fiscaux et simplifie les transferts de propriété. Je le recommande souvent aux clients qui acquièrent non pas un seul appartement, mais un ensemble immobilier.

Investir via des fonds immobiliers permet de participer au marché sans avoir à gérer soi-même le bien. Au Portugal, on utilise le format SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), un équivalent fiscalement avantageux d'une REIT (Société d'Investissement Immobilier Cotée). Ce dispositif est privilégié par les investisseurs axés sur les dividendes et la croissance à long terme.

La propriété fractionnée et les structures de fiducie sont courantes pour les investissements familiaux. Cela réduit les risques de litiges entre héritiers et simplifie la gestion. J'ai eu un client brésilien qui a transféré la propriété d'une villa en Algarve à une fiducie familiale afin de protéger son patrimoine et d'organiser sa succession.

Le Portugal présente un avantage certain par rapport à de nombreux autres pays : aucune restriction n’est imposée aux acheteurs étrangers. Les non-résidents bénéficient des mêmes droits que les citoyens : ils peuvent acquérir des appartements, des maisons ou des locaux commerciaux de toute superficie au Portugal. Pour finaliser la transaction, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’identification fiscale (NIF) et de s’acquitter d’une taxe foncière annuelle (IMI), qui représente généralement entre 0,3 et 0,8 % de la valeur cadastrale.

L'acquisition d'un bien immobilier au Portugal est un processus relativement transparent, mais qui exige de suivre plusieurs procédures et de faire appel à des spécialistes. Les erreurs commises à ce stade peuvent s'avérer coûteuses ; il est donc important de bien comprendre les étapes et les risques encourus.

1. Obtention d'un NIF (1 jour) – un numéro fiscal (Número de Identificação Fiscal) est obligatoire pour toutes les transactions, y compris l'achat d'un bien immobilier au Portugal.
2. Ouverture d'un compte bancaire (1 à 3 jours) dans une banque portugaise pour régler la transaction.
3. Faites appel à un avocat – il inspectera le bien (5 à 10 jours), préparera les contrats et protégera vos intérêts.
4. Signature du contrat préliminaire (CPCV) (1 à 2 jours) et paiement d'un acompte (généralement 10 %).
5. Conclusion de la transaction finale chez le notaire et paiement du montant restant (30 à 60 jours).
6. Inscription au Conservatória do Registo Predial (registre de la propriété) pour formaliser la propriété (2 à 5 jours).

Durée moyenne : 1,5 à 2 mois (jusqu’à 3 mois pour les prêts hypothécaires). Si vous vous rendez au Portugal, vous aurez besoin d’un interprète, car tous les documents sont en portugais.

Un avocat vérifie la situation juridique du bien (dettes, hypothèques et permis d'utilisation), rédige les contrats et supervise toutes les étapes de la transaction. Un agent immobilier aide à choisir un bien et facilite les négociations, mais ne remplace pas un avocat.

Un de mes clients cherchait à économiser sur les frais d'avocat, mais s'est heurté à un problème avec son prêt hypothécaire. Nous avons finalement fait appel à un avocat, mais cela a retardé la transaction de deux mois.

Mon avis : faites toujours appel à un avocat indépendant, et non à celui recommandé par le vendeur ou l’agent immobilier.

• Passeport ou autre document d'identité valide.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – numéro fiscal portugais.
• Visa ou permis de séjour – bien que les étrangers puissent acheter un bien immobilier sans permis de séjour, un visa d’entrée ou un statut de résident peut être requis pour un séjour de longue durée et pour résoudre les problèmes liés à l’achat.
• Compte bancaire portugais pour le règlement de la transaction.
• Confirmation de la provenance des fonds (dans le cadre de la réglementation LCB-FT – lutte contre le blanchiment d’argent).
• Contrat de vente (signé par les deux parties).
• Documents requis pour un prêt hypothécaire (en cas d'achat à crédit) : certificat de revenu, déclarations de revenus, preuve d'emploi ou d'entreprise, historique de crédit (parfois demandé).

Pour obtenir un prêt hypothécaire au Portugal, les résidents comme les non-résidents doivent avoir un bon historique de crédit, des revenus suffisants et un apport initial de 30 à 50 % de la valeur du bien.

Juridiquement, l'acquisition d'un bien immobilier à Madère et aux Açores est identique aux transactions effectuées au Portugal continental : un NIF (numéro d'identification fiscale), un compromis de vente (CPCV), une signature chez un notaire et l'inscription au Conservatoire sont requis. Aucune restriction n'est imposée aux investisseurs étrangers, et tous leurs droits sont pleinement préservés.

Cependant, quelques points sont à prendre en compte. Premièrement, en raison de l'éloignement géographique, l'obtention des documents et autorisations peut prendre plus de temps (surtout aux Açores). Deuxièmement, lors de l'achat de propriétés touristiques ou d'appartements de location à Madère et aux Açores, il est conseillé de vérifier la présence d'une licence Alojamento Local (AL) et de s'assurer que le bien est conforme à la réglementation locale. Ces licences sont délivrées par les municipalités, et certaines zones imposent des restrictions quant à leur obtention.

Au Portugal, l'acquisition immobilière à distance est une pratique courante, notamment chez les investisseurs étrangers. La transaction est formalisée par une procuration (Procuração), certifiée par un notaire dans le pays de résidence de l'acquéreur et légalisée par apostille. Grâce à cette procuration, un avocat ou un représentant dûment habilité peut signer tous les documents, y compris le CPCV (Contrat de Protection des Clients) et l'acte de vente définitif.

Aucune restriction supplémentaire ne s'applique aux non-résidents, mais il est essentiel que la procuration soit correctement rédigée selon le modèle portugais et traduite en portugais. En pratique, je recommande de vérifier que la procuration couvre tous les pouvoirs nécessaires : ouverture d'un compte bancaire, obtention d'un numéro d'identification fiscale (NIF), signature du contrat et enregistrement du bien. Cela permettra d'éviter tout retard à l'étape finale.

Lors de la planification d'un achat immobilier au Portugal, il est important de prendre en compte à l'avance toutes les obligations fiscales et les frais associés. Ces éléments ont une incidence sur la valeur réelle du bien et sur la stratégie d'investissement.

L'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) est due lors de l'achat d'un logement. Son taux est progressif, variant de 1 % à 7,5 %, selon la valeur du bien et son usage (résidence principale ou non). Par exemple, pour un appartement d'une valeur de 300 000 €, la taxe s'élèverait à environ 8 000 à 9 000 €.

Conseil : Si vous achetez plusieurs propriétés, il est plus avantageux d'enregistrer les transactions au nom de différentes parties afin de réduire les frais.

L'Imposto do Selo (droit d'enregistrement) est un impôt fixe de 0,8 % du prix de transaction, payable le jour de la signature de l'acte chez le notaire. Il s'agit d'une taxe fixe sur le prix d'achat du bien. Si le bien est financé par un prêt hypothécaire, un droit d'enregistrement supplémentaire de 0,6 % est ajouté au montant du prêt.

Une fois la transaction finalisée, le propriétaire au Portugal est tenu de s'acquitter de l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), une taxe foncière équivalente à un impôt sur les biens immobiliers. Son taux est compris entre 0,3 et 0,45 % de la valeur cadastrale du bien.

La valeur cadastrale (VC) est calculée par l'administration fiscale autrichienne (AT) en fonction des caractéristiques du bien : situation, superficie, usage et autres paramètres. Par exemple, pour un appartement à Lisbonne dont la VC est de 200 000 €, la taxe foncière annuelle serait d'environ 600 à 900 €.

Lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf, la TVA est déjà incluse dans le prix et s'élève à 23 % (pour les biens commerciaux). Pour les biens résidentiels, la taxe est également incluse ; aucun supplément n'est à prévoir.

Le statut de résident non habituel (RNH) permet de bénéficier d'importantes réductions d'impôt sur les revenus, y compris les loyers et les revenus de source étrangère, pendant une durée maximale de 10 ans. Ce régime rend l'immobilier portugais particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant s'y installer ou obtenir un permis de séjour. Il est conseillé de faire une demande de statut RNH dès la première année de résidence afin de ne pas perdre ses droits aux avantages fiscaux.

L'Autriche se distingue par la stabilité de son marché et sa forte liquidité immobilière. Les prix y augmentent de façon prévisible, la demande de biens immobiliers reste stable et les procédures de vente et de transfert de propriété sont rapides et simples. Le Portugal , quant à lui, attire les investisseurs grâce à des rendements plus élevés et des avantages fiscaux, mais son marché est plus dynamique et saisonnier, et la liquidité varie selon les régions et les types de biens.

Le visa doré portugais a longtemps été l'un des instruments les plus attractifs pour les investisseurs étrangers. Depuis 2024, le programme a modifié ses conditions : l'acquisition de biens immobiliers n'est plus considérée comme une voie d'accès directe à la résidence. Ceci ouvre de nouvelles perspectives grâce aux investissements dans des fonds, des entreprises ou des projets culturels, mais exige une réflexion approfondie afin d'éviter toute perte de temps et d'argent.

Fonds d'investissement (parts de fonds) – apport minimum de 500 000 € dans des fonds d'investissement portugais. Je recommande cette option aux clients souhaitant générer des revenus passifs sans gérer de biens immobiliers.

Créer une entreprise ou y investir – soit en créant au moins 10 nouveaux emplois, soit en investissant 500 000 € dans une entreprise existante. L’un de mes clients a choisi cette voie et a ouvert une entreprise à Lisbonne spécialisée dans les services informatiques.

Dons à la culture – un minimum de 250 000 € pour le patrimoine national ou des projets de recherche. Une excellente opportunité de soutenir la culture et d’obtenir simultanément un titre de séjour.

Pour conserver votre statut de résident, vous devez passer en moyenne 7 jours par an au Portugal.

Si l'objectif est de vivre sans investissements importants, des options alternatives conviennent :

• Visa D7 – basé sur un revenu stable provenant de l'étranger.
• Visa de nomade numérique – pour le travail à distance.

L’obtention d’un permis de séjour au Portugal ouvre un large éventail d’opportunités pour l’investisseur et sa famille :

• Le droit de séjour au Portugal signifie la libre entrée et le droit de résider dans le pays pour tous les membres de la famille.
• Accès à l'espace Schengen – la possibilité de voyager dans 27 pays européens sans visa.
• Incitations fiscales et optimisation – combinées au régime du résident non-résident (RNR), elles permettent de réduire considérablement l’imposition des revenus perçus à l’étranger.
• Environnement juridique stable – Le Portugal est membre de l’UE, dispose d’une législation transparente et les droits des investisseurs y sont protégés.
• Éducation et santé – accès aux écoles et universités publiques, soins de santé de qualité pour les résidents.
• Flexibilité pour les entrepreneurs et les nomades numériques : vous pouvez gérer une entreprise, investir et profiter simultanément des avantages du programme de résidence européen.

Erreurs courantes commises par les investisseurs lors d'une demande de visa doré :

• Tentative d'obtention d'un permis de séjour par l'achat d'un bien immobilier après 2024.
• Durée minimale de séjour insuffisante au Portugal (7 jours par an).
• Erreurs dans les procurations et les traductions de documents.
• Dépenses non comptabilisées pour honoraires, services juridiques et taxes.
• Confirmation incorrecte de la légalité des sources de revenus.

Actuellement, après avoir détenu un visa doré portugais pendant cinq ans, un investisseur et sa famille peuvent demander la citoyenneté portugaise et un passeport européen. Cela nécessite :

• Résider au Portugal pendant au moins 7 jours par an ;
• Posséder un permis de séjour légal et se conformer à toutes les conditions du programme;
• Confirmez votre niveau de portugais A2 ;
• N'avoir aucun casier judiciaire grave ;
• Vérifier la légalité des sources de revenus.

L'obtention de la citoyenneté portugaise confère un accès complet à l'espace Schengen, le droit de travailler et d'étudier dans tous les pays de l'UE, ainsi que la possibilité de transmettre sa citoyenneté à ses enfants. Pour les investisseurs, il s'agit d'un atout stratégique : investir au Portugal permet d'obtenir simultanément un passeport européen et des avantages fiscaux grâce au statut de résident non-résident (RNR).

Le programme Golden Visa a subi des changements importants :

• Exclusion de l’immobilier comme voie directe d’obtention d’un permis de séjour (à partir de 2024).
• Privilégier les investissements dans les fondations, les entreprises et la culture : les montants minimums sont de 500 000 € pour les fondations et les entreprises, et de 250 000 € pour les dons culturels.

Renforcement des conditions d’obtention de la citoyenneté (projet de loi du 23 juin 2025) :

• Ils prévoient de porter à 10 ans la durée minimale de résidence pour la plupart des demandeurs (7 ans pour les pays du CPLP) ;
• Connaissance obligatoire du portugais (niveau A2) ;
• Test de culture et de droits ;
• Renforcement des vérifications des antécédents criminels ;
• Boucler la boucle à travers les origines juives séfarades.
• Transparence accrue des frais et des responsabilités – tous les frais, y compris les frais juridiques, ont été mis à jour et sont désormais fixes pour les différents types d’investissement.

L'Autriche propose une autre voie d'accès à la citoyenneté par le biais du visa D ou du programme d'autosuffisance, mais le processus est plus rigoureux et plus long :

• Une preuve de revenus élevés et stables ou d'investissements importants est requise ;
• La durée minimale de résidence avant de pouvoir demander la citoyenneté est de 10 ans ;
• La flexibilité est moindre : les investissements immobiliers n’octroient pas directement la citoyenneté ;
• Le processus de naturalisation est plus compliqué et bureaucratique.

L'Autriche excelle en matière de stabilité, de prévisibilité et de protection à long terme des droits des investisseurs. Elle présente moins de risques, une réglementation plus stricte et plus transparente, une liquidité immobilière supérieure et une acquisition de la citoyenneté plus rapide que le Portugal.

Le marché locatif portugais est en pleine expansion, mais il exige une analyse approfondie. Comprendre les différences entre les locations de courte et de longue durée permet aux investisseurs de choisir une stratégie qui optimise le rapport rendement/risque.

La location saisonnière reste prisée dans les zones touristiques comme Lisbonne, Porto, l'Algarve et Madère. Le rendement annuel est généralement de 5 à 7 %, mais les licences AL (Alojamento Local) sont soumises à certaines restrictions.

Nouvelle réglementation : les villes instaurent des quotas de licences afin de réguler le marché et de réduire la pression sur le logement des résidents locaux. Exemple concret : le propriétaire d’un appartement en Algarve le loue sur Airbnb, mais a obtenu une licence au préalable, ce qui lui permet d’éviter les amendes et de continuer à percevoir des revenus.

Les contrats à long terme séduisent les investisseurs par leur stabilité : un rendement annuel de 3 à 5 % et des fluctuations saisonnières réduites. Cette option convient aux clients qui privilégient un revenu prévisible et un risque minimal.

Pour les investisseurs en portefeuille, il est judicieux de combiner plusieurs propriétés — certaines destinées à la location à court terme, d'autres à la location à long terme — afin d'équilibrer rentabilité et stabilité.

Les sociétés de gestion contribuent à optimiser les revenus et à résoudre les problèmes fiscaux.
Leurs principales fonctions sont les suivantes :

• Gestion locative de courte durée et obtention des licences AL.
• Sélection et contrôle des locataires pour les baux à long terme.
• Recouvrement des loyers et rapports financiers.
• Organisation du nettoyage, de la réparation et de l'entretien des logements.
• Résolution des problèmes juridiques et interactions avec les autorités fiscales.
• Consultations en matière d'optimisation des revenus et de minimisation des risques.

Lors de la mise en location d'un bien immobilier, les résidents sont imposés sur le revenu selon un barème progressif allant de 14 % à 48 %, en fonction du revenu annuel. Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 25 %. Toutefois, seuls les revenus perçus au Portugal sont imposables.

Les rendements sur le marché portugais sont plus élevés, mais la réglementation des loyers est plus stricte et sujette à modification. En Autriche, les rendements sont plus faibles (2 à 3 %), mais le marché est stable, la réglementation est prévisible et le risque d'amendes est minime. Dans ce contexte, les prix de l'immobilier dans les grandes villes allemandes sont souvent perçus comme trop élevés pour des stratégies prudentes.

Le choix de la région pour l'achat d'un bien immobilier a un impact direct sur la rentabilité, la liquidité et le risque. Examinons les principales régions en termes de demande, d'infrastructures et de potentiel d'investissement.

Lisbonne : segment haut de gamme et forte demande

Lisbonne demeure un pôle d'activité économique et touristique majeur. La forte demande de locations à court et à long terme fait grimper les prix.

• Prix ​​moyen : 4 500 € à 5 500 €/m²
• Rendement locatif : court terme 6-7 %, long terme 3-4 %

Porto : un marché accessible et prometteur

Porto attire touristes et étudiants, et la demande de locations longue durée y est stable. Les prix y sont inférieurs à ceux de Lisbonne, mais la demande ne cesse de croître.

• Prix ​​moyen : 3 500 € à 4 500 €/m²
• Rendement locatif : court terme 5-6 %, long terme 3-4 %

Algarve : locations de luxe et saisonnières

La région est prisée des touristes, surtout en été. Les locations saisonnières offrent une rentabilité élevée, mais la demande est fluctuante.

• Prix ​​moyen : 3 000 € à 4 000 €/m²
• Rendement locatif : court terme 6-7 %, long terme 3-5 %

Madère : climat et avantages fiscaux

La région attire les investisseurs seniors et les nomades numériques. Des incitations fiscales et un flux touristique stable rendent le marché prometteur.

• Prix ​​moyen : 2 500 € à 3 500 €/m²
• Rendement locatif : court terme 5 %, long terme 3 %

Les Açores : un créneau pour les investisseurs à long terme

Le marché est moins saturé et convient aux investissements à long terme, sur un horizon de 5 à 10 ans. Les rendements sont plus faibles, mais les prix sont bas.

• Prix ​​moyen : 2 000 € à 3 000 €/m²
• Rendement locatif : court terme 4-5 %, long terme 2-3 %

Choisir entre un bien immobilier d'occasion et un logement neuf au Portugal dépend de vos objectifs d'investissement, de votre budget et de vos préférences. Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients.

En 2024, 156 325 logements ont été vendus au Portugal, soit une hausse de 14,5 % par rapport à l’année précédente. Parmi ceux-ci, 124 445 (79,6 %) étaient des logements existants et 31 880 (20,4 %) des logements neufs.

Avantages : Le marché de la revente représente environ 80 % des transactions, la plupart des biens étant situés dans les centres historiques de Lisbonne, Porto et d'autres grandes villes. Ces biens sont recherchés aussi bien pour la location touristique que pour une résidence principale.

Restrictions : La restauration de ces propriétés exige le respect des règles d'architecture et l'obtention de permis de travaux. Certains bâtiments nécessitent d'importantes rénovations, ce qui augmente leur prix d'achat.

L'un de mes clients a acheté un appartement dans le centre historique de Lisbonne pour 380 000 €. Malgré des frais de rénovation supplémentaires, le bien génère un revenu stable grâce aux locations de courte durée.

Caractéristiques : Les constructions neuves représentent environ 20 % des transactions. Les appartements et villas neufs offrent des aménagements modernes, une efficacité énergétique optimale et des garanties du promoteur.

Avantage pour les investisseurs : Les bâtiments neufs sont plus faciles à louer à long terme ou à revendre avec une plus-value.

En Algarve, un client a investi 600 000 € dans un appartement neuf en bord de mer, et après deux ans, le prix du bien avait augmenté de 15 %.

Avantages : Les locations de courte durée via les plateformes Airbnb ou Booking offrent un revenu allant jusqu'à 6-7 % par an, notamment à Lisbonne et à Porto.

Caractéristiques : Une licence AL est requise pour louer légalement des appartements aux touristes. Dans certaines zones, des quotas sont limités.

Au Portugal, les nouveaux programmes immobiliers proposent des prix plus abordables et des rendements locatifs potentiellement plus élevés, notamment dans les zones touristiques prisées et à Lisbonne. Cependant, l'Autriche présente des avantages en termes de stabilité des prix, de qualité de construction et d'efficacité énergétique : les biens y sont plus faciles à vendre et leur liquidité est préservée, même en période de forte volatilité.

Investir dans l'immobilier portugais ne se limite pas à l'achat classique d'un appartement locatif. Il existe plusieurs alternatives pour optimiser les rendements, réduire les risques et diversifier votre portefeuille d'investissement.

L'achat d'appartements ou d'immeubles anciens, suivi de leur rénovation et de leur mise en location ou en revente, demeure une stratégie courante. Le marché actuel propose des biens immobiliers à des prix inférieurs à la moyenne, et après rénovation, leur valeur et leur rentabilité augmentent sensiblement.

Par exemple, un de mes clients a acheté un appartement dans le centre de Lisbonne pour 320 000 €, a investi 50 000 € dans des rénovations et, un an plus tard, a pu le louer sur Airbnb avec un rendement annuel d'environ 6 %. Il est important de tenir compte des contraintes architecturales et de la nécessité d'obtenir des permis de travaux.

Investir dans des mini-hôtels, des appart'hôtels et des maisons d'hôtes permet de générer un revenu stable grâce à la forte demande d'hébergement touristique à Lisbonne, en Algarve et dans les îles.

Un client a investi 700 000 € dans un appart'hôtel en Algarve, avec un taux d'occupation moyen d'environ 70 %, ce qui représente un rendement d'environ 7 % par an. Il est recommandé de faire appel à des sociétés de gestion pour optimiser les revenus et se conformer à la réglementation relative aux locations de courte durée.

Investir dans des REITs portugais (SIGI) ou des fonds d'investissement immobilier permet de générer des revenus du marché sans gérer directement le bien et réduit les risques juridiques.

Par exemple, un client a investi 500 000 € dans un fonds immobilier portugais et perçoit des revenus passifs sous forme de dividendes tout en conservant son statut de résident. Avant d'investir, il est important de vérifier la réputation du fonds et sa structure de frais.

L'acquisition de terrains en vue de développements immobiliers résidentiels ou touristiques demeure une stratégie prometteuse, car le potentiel de plus-value foncière est supérieur à celui des propriétés achevées.

Un de mes clients a acheté un terrain à Madère pour 300 000 €, et sa valeur est désormais estimée à 420 000 € une fois les travaux d'infrastructure terminés. Lors du choix d'un terrain, il est important de prendre en compte la disponibilité des infrastructures, les contraintes environnementales et les restrictions de construction en vigueur sur les îles.

Le Portugal présente un fort potentiel de volatilité des prix et la possibilité de réaliser des rendements élevés, mais les risques réglementaires et saisonniers y demeurent importants. L'Autriche, en revanche, offre une stabilité de marché, une liquidité prévisible et des rendements, malgré des barrières à l'entrée plus élevées.

Pour les investisseurs dotés d'une stratégie flexible et disposés à gérer des actifs, le Portugal offre davantage d'opportunités, tandis que pour les investisseurs conservateurs, l'Autriche reste le meilleur choix.

Investir dans l'immobilier portugais offre des rendements élevés et des opportunités intéressantes. Que vous envisagiez une maison ou un appartement au Portugal, bien comprendre les risques vous permettra d'éviter les mauvaises surprises.

L'acquisition et l'enregistrement d'un bien immobilier au Portugal peuvent prendre plus de temps que prévu par les investisseurs. L'obtention d'un numéro d'identification fiscale (NIF), les vérifications juridiques préalables et l'inscription au Conservatorium peuvent parfois entraîner des retards.

Par exemple, l'un de mes clients a dû attendre près de deux mois pour finaliser l'achat d'un appartement à Lisbonne en raison des audits d'Encargos et des charges hypothécaires. Il est toujours préférable de faire appel à un avocat et à un agent immobilier expérimentés afin de minimiser les risques administratifs.

Les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb et Booking nécessitent une licence AL (Alojamento Local), et les villes populaires comme Lisbonne et Porto appliquent des quotas pour la délivrance de ces permis. Les clients sont souvent confrontés à des restrictions lors du renouvellement de leur licence ou à des amendes en cas d'infraction à la réglementation.

Dans les régions à forte demande touristique, comme l'Algarve, Madère et les Açores, les revenus locatifs varient considérablement selon la saison. Par exemple, en été, les rendements peuvent atteindre 7 à 8 %, tandis qu'en hiver, ils chutent à 2 ou 3 %. Pour limiter les risques, les clients combinent locations courte et longue durée ou privilégient les biens situés à Lisbonne et à Porto, où la demande est plus stable. Il est essentiel d'évaluer les prix de l'immobilier au Portugal et les rendements potentiels en tenant compte des fluctuations saisonnières.

Le marché du neuf au Portugal est limité, notamment dans les zones touristiques prisées. Cela influe sur le choix des biens et peut ralentir la croissance du portefeuille des investisseurs qui ciblent les appartements et maisons neufs au Portugal avec une licence AL.

Dans les petites villes et sur les îles, les biens immobiliers mettent plus de temps à se vendre qu'à Lisbonne, Porto ou en Algarve. Par exemple, un appartement aux Açores peut rester sur le marché jusqu'à un an. Tenez compte de la liquidité du bien lors de votre choix et privilégiez les zones à forte demande ou à forte fréquentation touristique.

Le Portugal offre des rendements plus élevés et un marché plus dynamique, mais est soumis à des risques réglementaires et saisonniers importants. L'Autriche, quant à elle, offre stabilité, prévisibilité et liquidité, ce qui la rend plus adaptée aux investisseurs prudents. En définitive, le choix dépend de votre stratégie : privilégier des rendements élevés avec une gestion des risques au Portugal ou opter pour une croissance stable et une protection du capital en Autriche.

Lorsqu'ils investissent dans l'immobilier au Portugal, les Ukrainiens et autres acheteurs étrangers doivent prendre en compte non seulement la rentabilité, mais aussi le niveau de confort, les infrastructures et les services. Comprendre les conditions de vie leur permet d'évaluer leur quotidien après l'achat d'une maison ou d'un appartement au Portugal.

Le Portugal est réputé pour son climat méditerranéen doux, qui assure un confort de vie tout au long de l'année. À Lisbonne, les températures hivernales moyennes sont de 12 °C, les températures estivales de 28 °C, et sur la côte sud de l'Algarve, les étés sont chauds et secs.

des soins de santé . Les résidents ont accès au système de santé public (SNS), où les services de base sont gratuits ou proposés à un prix symbolique. Les non-résidents et les investisseurs étrangers peuvent souscrire une assurance privée couvrant l'hospitalisation, les soins ambulatoires et les urgences. Le coût de cette assurance varie de 50 € à 100 € par mois et par personne, et de 150 € à 250 € pour les familles.

L'offre éducative est également diversifiée : l'école publique est gratuite pour les résidents, tandis que les écoles privées et internationales proposent des programmes en anglais et dans d'autres langues. Les frais de scolarité dans les écoles internationales varient de 5 000 € à 15 000 € par an, selon le niveau et la localisation.

Le coût de la vie moyen au Portugal est inférieur à celui de l'Autriche. À Lisbonne, les courses et les services coûtent environ 700 à 1 000 € par mois et par personne, le loyer d'un appartement d'une ou deux chambres en centre-ville se situe entre 1 000 et 1 500 €, et les charges (eau, électricité, gaz) avoisinent les 150 à 200 €. Sur les îles et dans les petites villes, les prix peuvent être de 10 à 20 % moins élevés.

Le système bancaire portugais est transparent, avec de nombreuses banques internationales et des services bancaires en ligne. Les non-résidents peuvent ouvrir des comptes bancaires et obtenir des prêts immobiliers. Les infrastructures de transport sont bien développées : métro, tramways, trains à grande vitesse et aéroports internationaux garantissent des déplacements confortables. Les clients qui achètent un bien immobilier au Portugal soulignent souvent la facilité d’intégration à la vie locale grâce à ces infrastructures.

En matière de services et d'infrastructures, l'Autriche l'emporte : enregistrement rapide, système de santé de qualité et transports performants. Le Portugal, quant à lui, offre un cadre de vie exceptionnel : un climat agréable, la mer, une vie sociale dynamique et un coût de la propriété avantageux. Pour les investisseurs, le choix dépend de leurs priorités : l'Autriche privilégie la stabilité et les services, tandis que le Portugal mise sur le confort, le climat et le cadre de vie.

Si vous considérez l'immobilier au Portugal comme une forme de protection du capital et un « havre de paix européen », le pays offre un marché stable et une transparence juridique. Par exemple, nombre de mes clients ukrainiens achètent des biens immobiliers au Portugal pour préserver leurs actifs en devises européennes et profiter de la liberté de vivre en toute tranquillité dans un pays sûr.

Le Portugal attire activement les freelances et les nomades numériques . Des villes comme Lisbonne et Porto offrent des espaces de coworking, une connexion internet stable et des conditions de travail à distance optimales. Acquérir un appartement ou une propriété en bord de mer au Portugal permet de concilier travail et loisirs, et la facilité d'obtention d'un visa D7 ou d'un titre de séjour rend le pays encore plus attractif.

Les retraités choisissent le Portugal pour son climat agréable, son faible coût de la vie et ses avantages fiscaux, notamment le statut de résident non-résident (RNR). En achetant une maison ou un appartement au Portugal, les investisseurs seniors ont la possibilité de vivre confortablement et à moindre coût tout en restant dans l'espace Schengen.

L'Autriche l'emporte généralement en termes de stabilité, de qualité des services et d'infrastructures. Cependant, le Portugal offre un style de vie unique : liberté, confort, climat agréable et coût de la vie plus abordable. Si vous privilégiez la tranquillité et des règles strictes, optez pour l'Autriche.

La cession d'un investissement immobilier au Portugal exige une planification rigoureuse et une parfaite compréhension des subtilités fiscales et juridiques. Les investisseurs doivent anticiper le calendrier de la vente, les modalités de transfert de propriété et l'impact du programme Golden Visa, le cas échéant, lors de l'acquisition.

Vendre une maison, un appartement ou tout autre bien immobilier au Portugal exige une attention particulière aux taxes et aux documents nécessaires. Le délai de vente moyen dans les zones prisées comme Lisbonne ou Porto est de 3 à 6 mois, tandis que dans les zones moins liquides, il peut atteindre un an.

La vente est soumise à l'impôt sur les plus-values, dont le taux varie selon la résidence du vendeur et le type de bien. Par exemple, un de mes clients a vendu un bien immobilier à Lisbonne, au Portugal, en sept mois, en optimisant astucieusement sa fiscalité grâce à son statut de résident non-résident (RNR). De ce fait, il n'a payé qu'environ 14 % d'impôt sur les plus-values ​​au lieu des 28 % habituels.

Si vous avez acquis un bien immobilier dans le cadre du programme Golden Visa, il est important de respecter les règles du programme lors de sa vente. L'achat d'un bien immobilier vous permettait de conserver votre statut de résident, mais lors de sa vente, vous devez formaliser correctement la transaction afin de le maintenir. Mon expérience montre que faire appel à un avocat et à un agent immobilier peut vous éviter des amendes et des complications lors du renouvellement de votre titre de séjour.

Il est possible de transmettre une maison ou un appartement au Portugal à des proches par donation ou testament. Cette solution est particulièrement intéressante pour les investisseurs familiaux souhaitant conserver leur patrimoine et optimiser leur fiscalité. Un de mes clients a ainsi transféré un bien immobilier à ses enfants par le biais d'une procuration et a fait enregistrer la propriété en bonne et due forme, minimisant ainsi les impôts. Il a payé environ 0,8 % de droits d'enregistrement (SD) sur la valeur du bien.

L'Autriche se distingue par la liquidité et la stabilité de son marché immobilier. Les ventes y sont généralement plus rapides et les procédures juridiques et fiscales plus prévisibles. Au Portugal, les rendements sont plus élevés, mais les transactions peuvent être plus longues, notamment dans les petites régions ou sur les îles.

Au fil des ans, j'ai participé à des dizaines de transactions immobilières au Portugal, portant sur des maisons, des appartements et des locaux commerciaux. L'expérience montre qu'une planification rigoureuse et la vérification des documents permettent d'accélérer le processus d'achat et de minimiser les risques lors de la vente d'un bien immobilier au Portugal.

Lorsqu'on investit dans l'immobilier au Portugal, il est essentiel de mener une vérification préalable approfondie : conformité légale, absence de charges, respect des permis (notamment le permis d'utilisation si le bien est destiné à la location saisonnière), état technique et efficacité énergétique. Lors de la visite d'un bien immobilier au Portugal, il est crucial de faire appel à un avocat et un agent immobilier expérimentés afin d'éviter des erreurs pouvant coûter des dizaines de milliers d'euros. Je recommande à mes clients de toujours vérifier les titres de propriété (Encargos, Hipotecas et permis d'utilisation) avant de signer un contrat.

Ma stratégie consiste à investir une partie de mon capital dans des pays stables et à forte liquidité, comme l'Autriche, et une autre partie dans des marchés dynamiques à fort potentiel de croissance, comme le Portugal. L'immobilier portugais offre des rendements élevés et des avantages (statut de résident permanent, visa doré), mais ce marché exige une gestion active. Cet équilibre permet de minimiser les risques et d'optimiser la rentabilité du portefeuille.

Choisir entre l'immobilier au Portugal et en Autriche dépend de vos objectifs. Si vous recherchez un style de vie dynamique, des logements plus abordables et un climat doux, le Portugal est une excellente option. Vous pouvez acheter une maison en bord de mer ou opter pour un appartement à louer aux touristes. Ce marché continuera de croître, notamment à Lisbonne, Porto et en Algarve, grâce à l'arrivée de travailleurs indépendants et de retraités.

L'Autriche, en revanche, est synonyme de stabilité et de prévisibilité. Si l'objectif est la préservation du capital à long terme et des services de qualité, le marché viennois est idéal, et l'achat d'un appartement à Vienne s'inscrit parfaitement dans une stratégie prudente.

Avant tout achat, vérifiez toujours les documents relatifs au bien, demandez un extrait du cadastre et assurez-vous qu'il n'existe aucune charge grevant la propriété. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier au Portugal à des fins locatives, renseignez-vous sur les règles relatives aux licences touristiques et les implications fiscales. Dans le cadre d'une transaction effectuée via le régime du Golden Visa ou du statut de résident non résident (RNR), il est important d'optimiser la structure de propriété afin de minimiser les taxes à la revente.

D'après mon expérience, le marché immobilier portugais va croître grâce à l'arrivée de nomades numériques, de retraités et d'investisseurs en quête d'une résidence secondaire en Europe. Les prix des maisons et appartements situés dans les quartiers les plus prisés augmentent déjà régulièrement de 5 à 7 % par an. L'Autriche restera une zone d'investissement stable, mais la croissance y sera modérée (environ 2 à 3 % par an), malgré une liquidité plus élevée.

1. Déterminer l'objectif d'investissement

• Pourquoi acheter : location, revente, « refuge européen » ?
• Calculez votre budget : le prix d’un appartement au Portugal commence à 150 000 € dans les petites villes et à 250 000 € à Lisbonne.

2. Sélectionnez un emplacement

• Lisbonne - forte liquidité, mais entrée coûteuse.
• Porto – demande stable et développement du tourisme.
• L'Algarve est une zone touristique, saison de location.
• Analyser : rentabilité, infrastructure, perspectives de croissance des prix.

3. Vérifiez le bien et le vendeur

• Pureté légale : extrait du Registro Predial (registre foncier).
• Vérification des dettes fiscales et de services publics.
• Assurez-vous d'avoir les licences de location (surtout pour Airbnb).

4. Calculer les impôts et les dépenses

• IMT (taxe sur les achats) : jusqu'à 7,5 %.
• IMI (taxe annuelle) : 0,3–0,45 %.
• Taxe sur les loyers : 28 % (pour les non-résidents).
• Tenez compte des frais d’avocat (1 500 € à 3 000 €) et de l’enregistrement de la transaction.

5. Résoudre le problème de financement

• Prêt hypothécaire pour les non-résidents : jusqu'à 70 % du coût.
• Taux d’intérêt des prêts en 2025 : 4 à 5 % par an.

6. Prévoir le loyer et les revenus

• Rendement moyen : 4 à 6 % dans les grandes villes.
• Dans les régions touristiques, il est plus élevé, mais il existe une saisonnalité.

7. Préparez-vous à sortir de l'investissement

• Vente : Impôt sur les gains en capital – 28 %.
• Prévoyez votre calendrier : à Lisbonne, la sortie prend 6 à 9 mois.

8. Comparer avec les alternatives

• L'Autriche possède une économie plus stable, mais une rentabilité moindre.
• Portugal – rendements et flexibilité plus élevés, mais risques réglementaires accrus.

1. Investisseur disposant de 250 000 € : revenus locatifs

Mon client, un informaticien ukrainien, recherchait un appartement à louer au Portugal, à titre de « résidence secondaire européenne ».

• Ce que nous avons trouvé : un appartement 1+1 à Porto (52 m²) dans un immeuble neuf près de l'université.
• Prix ​​: 245 000 €.
• Ce que j'ai obtenu : un loyer moyen de 1 100 €/mois, un rendement annuel de 5,4 %, la possibilité de demander un visa de nomade numérique et de vivre au Portugal.

2. Retraité disposant de 500 000 € : confort et vue sur l’océan

Une cliente originaire de République tchèque souhaitait une maison au Portugal, en bord de mer, pour que ses enfants puissent y vivre et s'y détendre.

• Notre choix : une villa en Algarve (160 m², 3 chambres, terrasse avec vue sur l'océan).
• Prix ​​: 495 000 €.
• J'y ai trouvé : de l'air pur, un climat doux, des avantages fiscaux grâce au programme NHR (pendant 10 ans), la possibilité de transmettre des biens immobiliers à mes enfants avec des impôts minimes.

3. La famille avec enfants : vie et éducation

Un couple marié avec deux enfants cherchait un logement au Portugal pour s'y installer et inscrire leurs enfants dans une école internationale.

• Ce que nous avons trouvé : une maison dans la banlieue de Lisbonne (Carcavelos), 150 m², jardin, 3 chambres.
• Prix ​​: 420 000 €.
• Ce que nous avons obtenu : une école internationale britannique à proximité, un quartier calme, à 25 minutes du centre de Lisbonne, la possibilité de louer une partie de la maison (jusqu'à 1 500 €/mois).