L'immobilier en Pologne : comment et pourquoi investir

Aujourd'hui, la Pologne est l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques d'Europe. La combinaison d'une économie stable, de prix de l'immobilier en hausse et d'une forte liquidité rend le marché immobilier polonais attractif tant pour l'investissement que pour la résidence principale.

D'après les statistiques polonaises, au premier trimestre 2025, les prix de l'immobilier en Pologne ont progressé de 6,6 % sur un an : +7,0 % sur le marché du neuf et +6,2 % sur le marché de l'occasion. JLL prévoit qu'à la fin de l'année 2025, le prix au mètre carré pourrait atteindre environ 3 100 € à Varsovie (+6,2 %), 2 800 € à Cracovie (+5,7 %) et 2 420 € à Poznań (+5,2 %).

Cet article vise à présenter en détail les raisons pour lesquelles il est judicieux d'acheter un appartement à Poznań actuellement, à examiner comment acquérir une maison en Pologne de manière rentable et à expliquer le marché immobilier polonais, tant pour les investisseurs que pour les personnes recherchant un logement stable. Il propose également une comparaison avec le marché immobilier autrichien.

Je m'appelle Oksana Zhushman. Avocate spécialisée en droit international et investisseuse immobilière, je possède plus de dix ans d'expérience sur les marchés européens. Au fil des années, j'ai conseillé des clients sur l'acquisition de biens immobiliers au sein de l'UE, les ai accompagnés dans la constitution de leurs portefeuilles d'investissement et les ai soutenus dans leurs transactions, de l'inspection des biens à l'enregistrement des titres de propriété.

Pourquoi maintenant ?
La Pologne affiche une croissance économique stable, un développement progressif de ses infrastructures et des conditions favorables aux étrangers. La relocalisation des activités de proximité – le rapprochement des entreprises avec les marchés d’Europe occidentale et centrale – gagne du terrain, et l’immigration vers l’UE est également en hausse.

L'Autriche offre un marché stable et prévisible : faibles risques, grande transparence des transactions, rendements modérés mais stables et croissance des prix à long terme. L'immobilier autrichien est considéré comme une valeur refuge pour les investisseurs prudents qui privilégient la fiabilité et la préservation de leur capital.

La Pologne, en revanche, est un marché dynamique où les prix de l'immobilier sont plus abordables, le développement rapide et le potentiel d'appréciation élevé. On peut s'attendre à des rendements locatifs et à une capitalisation plus importants, mais le niveau de risque est également plus élevé : le marché est moins prévisible et plus sensible aux fluctuations économiques et politiques.

L'Autriche convient donc mieux à ceux qui recherchent la stabilité et la protection des investissements à long terme, tandis que la Pologne attire les investisseurs prêts à prendre plus de risques en vue d'obtenir des rendements potentiellement plus élevés.

La France occupe depuis longtemps une place de choix parmi les principaux marchés européens. Son cadre juridique protège les droits des investisseurs et sa forte liquidité permet aux biens immobiliers de trouver facilement acquéreurs et locataires.

Selon Mordor Intelligence Source, le marché immobilier résidentiel français est évalué à 528,33 milliards de dollars en 2025 et devrait atteindre 697,52 milliards de dollars d'ici 2030, ce qui représente un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 5,92 %.

Les investisseurs considèrent de plus en plus la Pologne comme un emplacement stratégique pour leurs investissements immobiliers. Face aux fluctuations des marchés d'Europe occidentale, l'Europe centrale affiche une croissance stable, la Pologne jouant un rôle de premier plan. Nous allons explorer ci-dessous les raisons de cette situation et comment tirer parti de cette tendance pour acheter un appartement ou une maison en Pologne.

La période 2024-2025 a confirmé la tendance : la Pologne demeure l’un des marchés les plus dynamiques de la région. Une croissance du PIB supérieure à la moyenne de l’UE (environ 3 % en 2024, avec une prévision de 3,2 % en 2025), une demande intérieure robuste et un fort attrait pour les entreprises étrangères constituent les fondements d’un marché du logement stable.

Mon avis : cette croissance n’est pas une bulle. Contrairement à l’Europe occidentale, où les prix ont atteint leur plafond, en Pologne, ils continuent d’augmenter, mais à un rythme modéré, ce qui crée des opportunités d’investissement à long terme. Par exemple, l’un de mes clients a acheté un appartement dans un immeuble neuf à Poznań pour 125 000 € en 2023, alors que des biens similaires se vendent aujourd’hui à 140 000 €.

Conseil : Si vous hésitez entre Varsovie et les centres régionaux, pensez à Cracovie et Poznań : elles offrent d’excellents rendements locatifs et sont très recherchées par les étudiants et les professionnels de l’informatique.

D'après les données de PwC et de la Banque mondiale pour 2024, la Pologne figure parmi les pays les plus performants de la région en matière de transparence des transactions et de protection des droits de propriété. Selon Numbeo, le coût de la vie y est 30 à 40 % inférieur à celui de l'Allemagne, ce qui stimule davantage la demande locative.

En pratique, l'enregistrement d'une transaction prend entre quatre et six semaines, ce que je considère comme optimal pour l'Europe. De plus, les banques sont disposées à prêter aux non-résidents, ce qui permet d'obtenir un prêt immobilier à un taux annuel de 6,5 à 7 % (plus avantageux qu'en Hongrie ou en République tchèque).

La France allie des rendements relativement élevés, stabilité et prévisibilité, et un style de vie qui séduit de nombreux acheteurs.

Les investisseurs privilégient de plus en plus l'Europe centrale à l'Allemagne, la France ou l'Espagne. La raison est simple : le rendement et le potentiel de croissance. En Pologne, les rendements locatifs s'élèvent à 5-6 % par an, contre 2-3 % dans les pays occidentaux, et pourtant le marché reste dynamique.

Un client a renoncé à son appartement berlinois de 320 000 € et a acheté deux maisons à Łódź, en Pologne, pour 150 000 € chacune. Ses revenus locatifs mensuels s'élèvent à 2 200 €, contre 1 100 € estimés en Allemagne.

Conseil : Recherchez les logements situés à proximité des universités et des nœuds de transport – ils sont toujours très recherchés par les locataires.

Le marché immobilier polonais a connu plusieurs phases de développement et est aujourd'hui considéré comme l'un des plus dynamiques d'Europe centrale. Analysons comment les facteurs historiques, la répartition géographique de la demande et le comportement des acheteurs influencent les tendances actuelles.

Après l'adhésion de la Pologne à l'UE en 2004, le marché a connu une croissance soutenue, notamment grâce à des prêts hypothécaires abordables, aux investissements étrangers et au développement des infrastructures. Un second essor important est survenu après 2020, dû en grande partie à la délocalisation massive d'entreprises informatiques, à l'afflux de migrants ukrainiens et biélorusses et à la croissance du secteur des travailleurs indépendants.

À mon avis, le marché connaît actuellement une croissance stable, sans surchauffe. Contrairement à l'Europe occidentale, il y a encore du potentiel ici, surtout si vous envisagez d'acheter une maison en Pologne pour la louer ou y habiter.

J'avais un client de Kyiv qui a déménagé à Poznan en 2022. Il a acheté un appartement de deux chambres dans un immeuble neuf pour 115 000 € ; sa valeur actuelle dépasse 135 000 €, et les revenus locatifs s'élèvent à environ 650 € par mois.

Entre 2023 et 2024, le marché a connu une croissance impressionnante, avec une hausse des prix de 8 à 10 % par an. Varsovie reste traditionnellement en tête en matière de prix, mais Cracovie occupe une solide deuxième place.

La croissance ralentit à 5-7 % par an ; selon JLL, les prix prévus d'ici fin 2025 sont les suivants :

• Varsovie : jusqu'à 3 100 € (+6,2 %)
• Cracovie : jusqu'à 2 800 € (+5,7 %)
• Poznań : jusqu'à 2 420 € (+5,2 %)

La croissance est particulièrement marquée dans le secteur du neuf. Le marché de la revente est également en expansion, mais moins rapidement. Si votre objectif est de réaliser un profit, privilégiez le neuf. Si vous souhaitez louer immédiatement, optez pour la revente.

Si vous envisagez d'acheter un appartement à Poznań, c'est le moment idéal : le taux de croissance ralentit, passant d'une croissance à deux chiffres à un niveau plus stable de 5 à 7 %. Cela crée un équilibre entre croissance et prévisibilité.

Varsovie reste la ville la plus chère et la plus liquide de Pologne, en particulier les quartiers centraux et Mokotów, où les prix avoisinent les 16 500 PLN/m² (~4 250 €) et où la demande de locations à long terme et d'espaces de bureaux est forte.

Cracovie attire les étudiants et les touristes, en particulier la vieille ville et Podgórze, où les appartements coûtent environ 15 100 PLN/m² (~3 900 €) et sont activement achetés pour la location.

Wrocław présente un intérêt pour les spécialistes de l'informatique et les personnes qui déménagent ; les quartiers de Krzyków et d'Ołting – 12 700 PLN/m² (~3 275 €) – sont bien adaptés aux locations à long terme et aux investissements dans de nouveaux bâtiments.

Gdańsk et la Tricité sont populaires pour les locations à court terme, en particulier la vieille ville et Sopot, où les prix varient de 11 500 à 12 300 PLN/m² (~3 000 €), avec des appartements offrant un rendement allant jusqu'à 8-10 %.

Poznań combine un prix d'entrée abordable et une forte demande, notamment dans les quartiers de Grunwald et Jeżyce, où les prix d'environ 10 800 PLN/m² (~2 800 €) sont attractifs pour les familles et les étudiants.

Łódź est attrayante pour les investisseurs disposant d'un budget limité, les quartiers de Śródmieście et Polesie offrant des appartements abordables – environ 7 800 PLN/m² (~2 015 €), tandis que la demande de locations à long terme reste stable.

Les immeubles neufs bénéficient d'une plus-value de 10 à 15 % avant leur achèvement, ce qui en fait des investissements idéaux à long terme. Exemple : un client a acheté un appartement à Poznań pour 118 000 €, mais un an plus tard, son prix avait atteint 135 000 €, auxquels s'ajoute un loyer de 650 € par mois.

Le marché secondaire – les logements peuvent être loués immédiatement – ​​est particulièrement pertinent à Cracovie et à Wroclaw pour les étudiants.

Les appartements de courte durée offrent un rendement de 8 à 10 % dans les villes touristiques (Gdansk, Sopot, Cracovie), mais nécessitent une gestion attentive et la prise en compte de la saisonnalité.

L'immobilier commercial – contrats à long terme, seuil d'entrée élevé (plus de 250 000 €), petits bureaux et espaces de coworking à Varsovie et Wroclaw sont prometteurs.

Les primo-accédants auront intérêt à privilégier les logements neufs ou les biens d'occasion, tandis que les acheteurs plus expérimentés devraient s'intéresser aux appartements et aux locaux commerciaux. L'achat d'une maison familiale en Pologne est une stratégie courante à Łódź et dans ses environs.

La demande intérieure demeure le principal moteur du marché immobilier polonais. La plupart des transactions sont réalisées par des Polonais au moyen de prêts hypothécaires, ce qui garantit un flux constant d'acheteurs et réduit la dépendance aux facteurs externes. Dans les grandes villes comme Varsovie, Cracovie et Poznań, la forte demande est alimentée par les étudiants, les jeunes familles et les employés des grandes entreprises.

• Les Polonais sont les principaux moteurs du marché, utilisant activement les prêts hypothécaires, achetant des logements pour les familles et les louant.
• Les Ukrainiens constituent l'un des plus importants groupes d'acheteurs étrangers, notamment à Varsovie, Cracovie et Poznań, leur motivation étant l'obtention d'une résidence permanente et l'investissement.
• Les Biélorusses recherchent la stabilité et un permis de séjour, et privilégient les appartements situés dans les régions frontalières.
• Les investisseurs de l'UE diversifient leurs portefeuilles en achetant des appartements et des biens immobiliers commerciaux dans les grandes villes.
• Les investisseurs américains considèrent la Pologne comme un marché émergent présentant un fort potentiel de croissance des prix.

La diversité des acheteurs contribue au dynamisme et à la stabilité du marché ; l’immobilier polonais est attractif tant pour l’investissement à long terme que pour la location. En 2024, les étrangers ont acquis plus de 17 000 biens immobiliers (environ 5 % du marché total), les Ukrainiens représentant près de 20 % des transactions étrangères à Varsovie.

Le marché polonais propose divers formats de propriété et méthodes d'investissement adaptés aux particuliers comme aux entreprises. Il est important de bien les comprendre afin de choisir la stratégie appropriée et de minimiser les risques.

En Pologne, les particuliers (y compris les non-résidents) peuvent librement acquérir des appartements. Seules les parcelles de terrain sont soumises à des restrictions, notamment dans les zones frontalières et pour les terrains de plus d'un hectare.

Si vous souhaitez acheter un appartement à Poznań ou une maison en Pologne, pour y vivre ou la louer, cette option est la plus simple et la plus rapide. Un client ukrainien a acheté un appartement de deux chambres à Poznań, l'a enregistré à son nom, sans passer par une société, et en moins d'un an, ses revenus locatifs étaient réguliers.

Créer une société en Pologne ou utiliser une entreprise existante de l'UE offre des opportunités supplémentaires : optimisation fiscale, investissements conjoints et participation à des projets d'envergure.

Pour les investisseurs particuliers, cette solution n'est pas toujours envisageable, mais pour ceux qui envisagent d'acquérir plusieurs biens immobiliers ou de réaliser des investissements commerciaux, la création d'une société est un outil pratique. Un investisseur allemand a ainsi acquis trois appartements à Wrocław destinés à la location via une société à responsabilité limitée (Sp. z oo), ce qui lui a permis d'enregistrer l'ensemble de ses dépenses et de ses revenus par le biais de cette société, simplifiant ainsi sa comptabilité.

En Pologne, peu de fonds opèrent sous forme de REIT (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées), mais des solutions d'investissement existent via des structures collectives. Cette option convient à ceux qui souhaitent investir sur le marché sans se soucier de la gestion opérationnelle et immobilière. Pour les investisseurs débutants, c'est un moyen de diversifier leurs risques sans se perdre dans les détails de la location et des rénovations.

Vous pouvez vous associer à des partenaires, formaliser la propriété conjointe ou recourir aux mécanismes successoraux et aux fiducies. À mon avis, c'est une solution pratique si l'acquisition d'un bien immobilier coûteux ou l'investissement dans plusieurs appartements dépasse le budget d'un investisseur seul.

Deux de mes clients ont acheté conjointement deux appartements à Cracovie – ils partagent les revenus locatifs et les frais de gestion, ce qui sécurise leur investissement.

• Appartements : librement accessibles à l'achat pour les citoyens de tous les pays.
• Terrains et maisons : pour les parcelles de plus d’un hectare ou les zones frontalières, une autorisation du ministère de l’Intérieur est requise.

Si vous souhaitez acheter une maison en Pologne, consultez un avocat pour savoir si un permis est nécessaire, notamment pour les grands terrains.

• Pełna własność (pleine propriété) – le propriétaire a tous les droits sur la propriété, y compris la vente, la location et le réaménagement.
• Spółdzielcze własnościowe (loi coopérative) – la propriété est enregistrée au nom de la coopérative, mais le propriétaire peut disposer de l'appartement.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (propriété de l'association) – les résidents louent des appartements, paient un loyer, sans droit de propriété.

Pour des raisons d'investissement et de location, il est préférable d'opter pour la pleine propriété afin de faciliter la gestion des revenus et la vente des biens.

L'acquisition d'un bien immobilier en Pologne nécessite une bonne connaissance de la législation locale et des procédures en vigueur. Maîtriser les étapes et les exigences vous permettra d'investir en toute sécurité et d'éviter les erreurs, notamment pour les investisseurs étrangers.

Le processus d'achat commence par l'obtention d'un numéro fiscal PESEL pour les non-résidents, la recherche d'un avocat et d'un agent, la rédaction d'un contrat, le versement d'un acompte et la légalisation de la transaction.

Un avocat vérifie la légalité de la transaction, contrôle le titre de propriété et le contrat, tandis qu'un agent immobilier aide à trouver un bien disponible et à négocier son prix. Même pour un investisseur expérimenté, il est préférable de faire appel à un avocat : gain de temps et réduction des risques. L'un de mes clients a ainsi économisé 5 000 € grâce à un avocat qui a découvert une hypothèque sur un appartement à Wrocław avant la signature du contrat.

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Pologne, notamment pour les ressortissants étrangers, les banques et les notaires exigent une pièce d'identité et la justification de l'origine licite des fonds. Cette pratique courante protège les deux parties et réduit les risques de blanchiment d'argent.

Exigences de base :

• Document d'identité - passeport ou carte d'identité.
• Adresse de résidence – pour les non-résidents, confirmée par un certificat de résidence.
• Justificatif de revenus : relevés bancaires, certificats de salaire ou de revenus.
• Origine des fonds - documents relatifs à la vente de biens immobiliers, d'investissements ou d'épargne.
• Informations concernant l'acheteur - questionnaire KYC, indiquant parfois le but de l'achat (investissement, résidence permanente).

L'immobilier commercial comprend les bureaux, les commerces et les entrepôts. Les transactions se font souvent par le biais de sociétés, notamment pour les biens de grande taille, et le rendement peut être supérieur à celui de l'immobilier résidentiel. Un client allemand a acquis un immeuble de bureaux à Wrocław via une société à responsabilité limitée (Sp. z oo) et a perçu des revenus locatifs stables pendant plusieurs années.

L'acquisition de terrains et de maisons par des citoyens de pays hors Union européenne nécessite une autorisation du ministère de l'Intérieur pour les parcelles de plus d'un hectare ou situées en zone frontalière. Avant tout investissement, il est important de vérifier la destination du terrain dans le plan local d'urbanisme.

En Pologne, il est possible d'acquérir un bien immobilier à distance en désignant un représentant muni d'une procuration. Cette méthode est particulièrement intéressante pour les investisseurs étrangers souhaitant acheter un appartement à Poznań ou une maison en Pologne depuis l'étranger.

Une procuration, établie par un notaire, autorise le mandataire à signer le compromis de vente, à verser un acompte et à recevoir des documents au nom de l'acheteur. Cette procuration peut être limitée dans le temps ou à certaines actions, selon les souhaits de l'investisseur.

Mon client américain a acheté un appartement à Poznań grâce à une procuration depuis New York. La transaction s'est déroulée sans problème et l'enregistrement du bien n'a pris qu'une semaine grâce à une documentation parfaitement préparée.

En Pologne, chaque bien immobilier possède un registre foncier (księga wieczysta) qui recense toutes les informations juridiques relatives à l'appartement, la maison ou le terrain. Un avocat vérifie l'absence de charges, d'hypothèques, de dettes et de créances de tiers. Cette démarche est obligatoire, notamment si vous envisagez d'acheter un appartement en Pologne à des fins d'investissement ou de location.

Une fois le contrat signé et notarié, les droits de propriété sont inscrits au registre foncier. Il s'agit de l'étape finale de la transaction, qui confirme officiellement vos droits sur le bien et vous permet d'en gérer le contenu : le louer, le vendre ou l'immatriculer par le biais d'une société.

La procédure d'enregistrement prend généralement une à deux semaines, mais peut être plus longue si le dossier est incomplet. Il est donc conseillé de préparer à l'avance tous les reçus, certificats et actes notariés.

La Pologne offre un système fiscal transparent et relativement avantageux pour les investisseurs. Toutefois, il est important de prendre en compte toutes les dépenses pour calculer précisément votre retour sur investissement.

La taxe foncière annuelle sur les logements est de 1 PLN par m² (environ 0,25 €). Pour un appartement de 50 m², cela représente 50 PLN (environ 12,5 €) par an. Dans les grandes villes comme Varsovie ou Cracovie, les taux peuvent être légèrement supérieurs – jusqu'à 2 PLN/m² (environ 0,5 €).

Lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion, des frais de dossier (PCC) de 2 % de la valeur du bien sont appliqués. Par exemple, pour un appartement à 500 000 PLN (environ 125 000 €), les PCC s'élèvent à 10 000 PLN (environ 2 500 €). Intégrez ces frais dans votre estimation globale afin de calculer précisément votre retour sur investissement.

• Nouveaux immeubles résidentiels jusqu'à 150 m² : TVA 8 % → appartement 600 000 PLN (~150 000 €) = 48 000 PLN (~12 000 €).
• Immobilier commercial : TVA 23 % → bureau 1 000 000 PLN (~250 000 €) = 230 000 PLN (~57 500 €).

Les petits appartements dans les immeubles neufs sont plus rentables – la TVA y est plus faible et les prix augmentent rapidement.

Les frais totaux représentent 5 à 6 % de la valeur du bien. Exemple : appartement à 500 000 PLN (environ 125 000 €) → frais de 25 000 à 30 000 PLN (environ 6 250 à 7 500 €).

Bien que la Pologne affiche une fiscalité et des frais moins élevés, l'Autriche offre une plus grande stabilité de marché, des prix en hausse et une forte demande immobilière. Pour les investisseurs recherchant des placements à long terme et un marché stable, l'Autriche peut s'avérer plus intéressante, malgré des coûts plus élevés.

Le système fiscal polonais offre aux investisseurs plusieurs moyens légaux de réduire leur charge fiscale et d'accroître leurs rendements.

Choisir une méthode d'imposition :

• Un taux d'imposition forfaitaire de 19 % est avantageux pour les investisseurs possédant plusieurs propriétés, simplifie la comptabilité et permet une planification des revenus à l'avance.
• Le taux d'imposition progressif de 17 à 32 % est avantageux pour les investisseurs ayant un faible revenu total, car les premiers 17 % sont imposés au minimum.

Déduction des dépenses :

• Les frais de réparation, d'ameublement, de services publics et de gestion immobilière peuvent être inclus dans les dépenses, réduisant ainsi le revenu imposable.
• Exemple : un client a acheté un appartement à Poznań, a dépensé 20 000 PLN (~5 000 €) en rénovations et en meubles – cela a réduit la base d'imposition, économisant environ 3 800 PLN (~950 €) à un taux de 19 %.

Inscription par l'intermédiaire de l'entreprise :

• Si le bien est enregistré au nom d'une personne morale, des déductions fiscales supplémentaires et des taux réduits sur l'impôt sur les sociétés peuvent être appliqués.
• Convient aux investisseurs possédant plusieurs propriétés ou des biens immobiliers commerciaux.

Une combinaison judicieuse de traitement fiscal, de déductions de dépenses et de structure d'entreprise peut augmenter les rendements nets de 10 à 15 %, notamment pour un portefeuille de plusieurs propriétés.

De nombreux clients croient à tort qu'acheter un appartement à Poznań ou une maison en Pologne leur permet d'obtenir automatiquement un permis de séjour. En réalité, ce n'est pas le cas, mais une utilisation judicieuse du bien peut contribuer à démontrer sa solvabilité et son engagement à s'installer durablement dans le pays.

Pour obtenir un permis de séjour, l'un des motifs suivants est requis :

• Contrat de travail avec un employeur polonais.
• Avoir sa propre entreprise ou une activité entrepreneuriale.
• Mariage avec un(e) citoyen(ne) polonais(e).
• Liens familiaux étroits avec un citoyen polonais.
• Naturalisation ou autres motifs prévus par la loi.

Par exemple, mon client a ouvert une société informatique à Poznan, a acheté un appartement pour y vivre et a prouvé qu'il y résidait de façon permanente ; un permis de séjour lui a été délivré rapidement.

Après 10 ans de résidence légale en Pologne, vous pouvez demander la nationalité. Posséder un bien immobilier témoigne de liens étroits avec le pays et facilite ainsi la procédure de naturalisation. Même si votre objectif n'est pas de vous y installer mais d'investir, l'acquisition d'un bien immobilier en Pologne constitue un atout supplémentaire pour vos futurs documents.

En Autriche, il existe une catégorie D (Autonomie), qui permet aux étrangers d'obtenir un permis de séjour sans exploiter d'entreprise, mais simplement en justifiant de leurs revenus et de la disponibilité d'un logement.

Avantages de l'Autriche :

• Un accès direct à un permis de séjour sans avoir besoin de créer une entreprise.
• Possibilité d'obtenir la citoyenneté sous réserve du respect des conditions de résidence.
• Grande stabilité du marché immobilier et croissance des prix prévisible.
• Forte demande immobilière, ce qui sécurise les investissements.

La Pologne ne propose pas de visa doré, mais l'immobilier peut indirectement faciliter l'obtention d'un permis de séjour grâce aux affaires, à l'emploi ou aux relations familiales. L'Autriche bénéficie d'un marché stable, de prix en hausse et d'une forte demande immobilière, ce qui la rend plus attractive pour les investisseurs à long terme.

Investir dans l'immobilier en Pologne permet de percevoir des revenus locatifs stables. Les rendements varient selon le type de bien et la région, et une gestion appropriée accroît les profits tout en réduisant les risques.

Les locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb peuvent générer un rendement de 6 à 8 % par an. Cependant, dans les grandes villes comme Varsovie et Cracovie, la réglementation se durcit : les propriétaires sont tenus de s’enregistrer et de respecter les normes de sécurité incendie.

Le client a acheté un appartement à Poznań pour la location à court terme et perçoit un revenu stable de 7 %, tout en faisant appel à une société de gestion pour les réservations et le nettoyage.

La location longue durée génère un revenu de 4 à 6 % par an et bénéficie d'une demande soutenue, notamment auprès des étudiants et des personnes en mutation. Pour les investisseurs privilégiant la stabilité et la minimisation des risques, la location longue durée représente la meilleure option. Un client allemand a acheté un appartement à Poznań qu'il loue à des étudiants ; le rendement est d'environ 5 %, avec un faible risque de vacance locative.

Les sociétés de gestion locative aident les investisseurs à louer leurs biens sans qu'ils aient à s'en occuper personnellement. La commission moyenne est de 10 à 15 % du loyer. Elles proposent les services suivants :

• sélection des locataires ;
• enregistrement et renouvellement des contrats ;
• perception des loyers;
• nettoyage et petites réparations ;
• contrôle sur l'état de l'appartement.

Un client a acheté un appartement à Poznań pour le louer en courte durée via Airbnb et en a confié la gestion à la société. Le rendement se maintient à 7 % et l'appartement est toujours disponible pour les voyageurs.

Les rendements des investissements immobiliers en France et en Autriche restent relativement faibles. Toutefois, les différences entre les deux pays sont manifestes :

• L'Autriche offre une plus grande stabilité et une meilleure liquidité ;
• La France reste attractive pour ceux qui cherchent à allier investissement, usage personnel du logement et un style de vie haut de gamme.

Pour un investisseur en quête de stabilité et de risques minimes, l'Autriche est préférable. Pour ceux qui envisagent également l'immobilier comme un projet de vie, la France est un choix plus judicieux.

L'Autriche offre un marché stable et prévisible : faibles risques, réglementation transparente, rendements modérés mais stables et croissance des prix à long terme. Les rendements locatifs y sont inférieurs à ceux de la Pologne, mais la demande est plus stable et les biens immobiliers sont plus liquides et plus faciles à vendre ou à louer sur le long terme.

La Pologne, en revanche, offre des prix plus abordables et des rendements locatifs plus élevés, mais le marché est sensible aux fluctuations économiques et le niveau de risque est plus élevé.

Le choix de la ville et de la région pour un investissement immobilier a un impact considérable sur la rentabilité, la liquidité et la croissance future du bien. Examinons les principales régions du point de vue d'un investisseur.

Varsovie est le cœur des affaires et de la finance.

Varsovie est un centre d'affaires et financier important, où la demande de locations longue durée est forte. Malgré des rendements faibles, les appartements se vendent et se louent rapidement, notamment dans les quartiers d'affaires.

• Prix ​​moyen : 3 200 € à 3 500 €/m²
• Rentabilité : 4 à 5 % par an (bail à long terme)
• Attractivité : forte liquidité, demande stable, locataires d'entreprises

Cracovie – étudiants, tourisme, informatique

Cracovie attire étudiants et touristes, ce qui engendre une forte demande locative. Les entreprises informatiques génèrent également un flux constant de personnes qui déménagent, soutenant ainsi le marché.

• Prix ​​moyen : 2 800 €–3 100 €/m²
• Rentabilité : 5 à 6 % (location à long terme), 6 à 8 % (location à court terme)
• Attrait : étudiants, touristes, secteur informatique, centre culturel

Wroclaw – un pôle informatique en forte demande

Wroclaw est un pôle informatique en pleine expansion, abritant de nombreux bureaux et start-ups. Les appartements situés à proximité des centres d'affaires se louent rapidement et offrent un revenu stable.

• Prix ​​moyen : 2 700 € à 3 000 €/m²
• Rentabilité : 5 à 6 %
• Attrait : entreprises informatiques, déménagements, demande croissante de locations

Gdansk, Sopot, Gdynia – Côtier et Premium

La côte baltique attire les touristes en été, ce qui assure des rendements locatifs saisonniers élevés. C'est une région idéale pour les appartements ou maisons haut de gamme destinés à la location saisonnière.

• Prix ​​moyen : 3 500 € à 4 500 €/m²
• Rendement : 6 à 8 % en été (locations de courte durée)
• Attractivité : segment haut de gamme, flux touristique, opportunités de location saisonnière

Łódź et Lublin – Des investissements abordables avec un fort potentiel de croissance

Ces villes attirent les investisseurs disposant d'un budget limité. Leurs prix au mètre carré bas et la demande locative croissante en font des investissements prometteurs à long terme.

• Prix ​​moyen : 1 800 €–2 200 €/m²
• Rentabilité : 6 %
• Atouts : prix bas, fort potentiel de croissance, étudiants et personnes en mutation

L'immobilier rural et de campagne est une tendance post-pandémie

Depuis la pandémie, la demande de maisons de campagne a augmenté, tant pour y vivre à l'année que pour les louer. La région des lacs de Mazurie, les Basses-Carpates et les Carpates sont des destinations prisées. Nombre de mes clients optent pour des maisons anciennes à rénover, pour un budget de 50 000 à 80 000 €, avec un potentiel locatif ultérieur. C'est particulièrement avantageux pour les familles et ceux qui souhaitent acquérir une maison en Pologne rurale à un prix abordable.

• Prix ​​moyen : 800 € à 1 500 €/m² (souvent des maisons sur des terrains de 15 à 30 acres)
• Rentabilité : jusqu'à 6 % (location longue durée), location saisonnière de 8 à 10 % dans les régions touristiques
• Atouts : écotourisme, télétravail, maisons de vacances

Les prévisions pour 2025 suggèrent une croissance fragmentée des prix des nouveaux bâtiments en Pologne, ne dépassant en moyenne pas les niveaux de 2024 (environ 5 à 7 %), tandis que le marché secondaire devrait stagner.

Les prix de l'immobilier varient considérablement d'une ville à l'autre ; par exemple, en mars 2025, Varsovie et Gdańsk étaient les plus chères, tandis que des villes comme Łódź et Bydgoszcz proposaient des options plus abordables. De ce fait, le choix entre logements neufs et biens existants revêt une importance particulière pour les investisseurs soucieux de rentabilité et de plus-value.

• Part de marché : plus de 50 % des transactions dans les grandes villes.
• Prix ​​: Varsovie — 3 000 à 5 000 €/m², Cracovie — 2 800 à 4 000 €/m².
• Caractéristiques : agencement moderne, parking souterrain, efficacité énergétique.

Les immeubles neufs sont idéaux pour la location, notamment à Varsovie, Wrocław et Gdańsk. Nombre de mes clients ont opté pour des appartements neufs dans le quartier de Mokotów à Varsovie pour des locations longue durée, ce qui leur assure un rendement stable de 4,5 % par an et une forte plus-value à la revente.

• Prix ​​: Lodz — 1 500 à 2 500 €/m², Lublin — à partir de 1 200 €/m².
• Avantages : coût inférieur, bien prêt à louer, délai de livraison rapide.
• Inconvénients : nécessite souvent des rénovations (à partir de 200 €/m²).

Les appartements anciens en centre-ville attirent les investisseurs prêts à investir dans des rénovations. Par exemple, un de mes clients a acheté un appartement à Cracovie pour 90 000 €, a investi 15 000 € dans des rénovations et le loue désormais sur Airbnb avec un rendement d'environ 8 % par an.

• Prix ​​: à partir de 30 000 € pour une petite maison dans le village (souvent avec un terrain de 10 à 20 acres), maisons en bon état - 70 000 à 100 000 €.
• Pourquoi c'est intéressant : La demande de logements en Pologne est en hausse en raison du télétravail et d'un désir de vivre plus près de la nature.
• Régions populaires : Lacs de Mazurie, Subcarpathie, Carpates.

Si vous cherchez à acheter une maison à petit prix dans un village polonais, consultez les annonces sur OLX.pl. Certains acheteurs acquièrent des maisons anciennes pour 40 000 €, y effectuent quelques rénovations mineures (10 000 € à 15 000 €) et les louent aux touristes entre 100 € et 150 € la nuit en haute saison. Le rendement est de 8 à 10 %.

Autriche : Les prix des logements neufs débutent entre 6 000 et 8 000 €/m² (Vienne) et peuvent atteindre 12 000 €/m² dans les quartiers les plus prisés. Caractéristiques : normes énergétiques strictes (ESG), marché stable, faibles rendements (2 à 3 %), mais grande stabilité. La Pologne demeure un marché plus abordable pour les investisseurs disposant d’un budget maximal de 150 000 €.

Le marché immobilier polonais offre de nombreuses opportunités aux investisseurs. Au-delà des appartements traditionnels destinés à la location longue durée, plusieurs stratégies alternatives permettent d'accroître les rendements et de tirer profit de la demande croissante pour des segments spécifiques.

Les petits appartements de 20 à 35 mètres carrés sont très recherchés par les étudiants et les jeunes actifs, notamment dans les villes universitaires et pôles informatiques comme Poznań, Cracovie et Wrocław. À Poznań, le prix moyen d'un micro-appartement se situe entre 50 000 et 70 000 €. D'après mon expérience, ces appartements se louent facilement entre 300 et 400 € par mois et, avec un ameublement adéquat, le rendement locatif peut atteindre 6 à 7 % par an.

Les appartements et maisons anciens nécessitent souvent des rénovations, ce qui offre l'opportunité d'accroître leur valeur et leur rentabilité. Par exemple, un client a acheté un appartement à Łódź pour 60 000 €, a investi 15 000 € dans des rénovations et le loue désormais sur Airbnb pour environ 600 à 700 € par mois. La rénovation est particulièrement rentable dans les zones où l'offre de logements neufs est limitée, car les appartements rénovés attirent des locataires à hauts revenus.

Les villes dont les secteurs industriel, logistique et informatique sont en pleine expansion (comme Poznań, Lublin et Szczecin) attirent de plus en plus les investisseurs spécialisés dans la location longue durée. La demande locative est en constante augmentation et les prix de l'immobilier restent relativement abordables : entre 1 800 et 2 500 € le mètre carré. Je conseille à mes clients de privilégier les zones bénéficiant d'infrastructures récentes et d'une bonne accessibilité aux transports, ce qui accroît la valeur de leurs biens.

Investir dans des appart'hôtels ou des locations saisonnières dans les zones touristiques génère un rendement de 8 à 10 % par saison. Les biens situés sur le littoral (Gdańsk, Sopot) et en montagne (Carpates, Tatras) sont particulièrement prisés. Un de mes clients a acheté un appartement à Sopot pour 90 000 € et a réalisé un bénéfice de 10 000 € dès la première saison, confirmant ainsi la pertinence de cette stratégie.

Pour ceux qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes leurs biens immobiliers, des investissements via des fonds ou des coentreprises sont possibles. Ces dispositifs permettent de diversifier les risques et de participer à des projets d'envergure sans investissement important. C'est une solution avantageuse pour les investisseurs étrangers souhaitant investir simultanément entre 50 000 et 100 000 € dans plusieurs propriétés.

Avec le développement du e-commerce et de la logistique, la demande de terrains pour entrepôts et locaux industriels est en forte croissance. À proximité des grandes villes, les prix à l'hectare peuvent débuter entre 50 000 et 70 000 €, mais la rentabilité de ces projets est nettement supérieure à celle des locations résidentielles classiques. Mes clients ayant acquis des terrains pour petits entrepôts à Poznań et Wrocław bénéficient de revenus stables grâce à des locataires de longue durée, avec des baux de 5 à 10 ans.

Investir dans l'immobilier en Pologne est attractif en raison de sa rentabilité élevée, mais il est essentiel de prendre en compte les risques potentiels pour prendre des décisions éclairées. J'aborde ci-dessous les principaux enjeux pour les investisseurs et partage mes observations ainsi que des exemples concrets.

Après une croissance record en 2022-2023, le rythme d'augmentation des prix de l'immobilier a ralenti. Les prévisions pour 2025 indiquent une hausse des prix des logements neufs d'environ 5 à 7 %, tandis que le marché de l'ancien reste quasiment stable. Par exemple, l'un de mes clients souhaitait acheter un appartement à Poznań sur le marché de la revente, mais nous avons décidé de reporter la transaction afin d'attendre des conditions plus favorables et d'évaluer l'évolution des prix.

L'acquisition d'un bien immobilier implique l'enregistrement, l'obtention d'un PESEL (numéro d'identification fiscale polonais), les formalités notariales et la vérification du statut juridique. Pour les étrangers, notamment ceux qui ne parlent pas polonais, ces démarches peuvent s'avérer complexes. Il est donc conseillé de faire appel à des avocats et agents immobiliers de confiance : ils pourront accélérer le processus et éviter les erreurs administratives.

Les ressortissants de pays hors UE ne sont pas autorisés à acquérir des terrains et des maisons en dehors des agglomérations ou sur des parcelles de plus d'un hectare. Par exemple, l'un de mes clients souhaitait acheter une maison à bas prix dans un village polonais, mais devait obtenir une autorisation du ministère de l'Intérieur, ce qui a rallongé la transaction de plusieurs mois.

La politique fiscale polonaise évolue régulièrement, ce qui peut impacter les rendements locatifs ou la taxation en cas de revente. Il est important d'en tenir compte lors de la planification de vos investissements. Je vous conseille donc de calculer votre rendement en prévoyant une marge pour les éventuelles variations des taux d'imposition.

Comparativement à l'Autriche, la Pologne se distingue par des rendements locatifs et un potentiel de plus-value plus élevés, notamment sur les segments économiques et du marché secondaire. Cependant, l'Autriche offre une plus grande stabilité, une croissance plus prévisible et une réglementation de marché plus simple. Les investisseurs doivent donc choisir ce qui est le plus important pour eux : des rendements plus élevés au prix d'un risque accru, ou la stabilité au prix de rendements plus faibles.

Les investisseurs sont attirés par la France non seulement pour son potentiel de revenus, mais aussi pour son niveau de vie, ses infrastructures développées, son climat doux et sa diversité culturelle. Pour de nombreux acquéreurs, l'immobilier en France représente bien plus qu'un simple investissement : c'est l'opportunité de vivre confortablement et de profiter d'un art de vivre unique.

En Pologne, les services médicaux sont accessibles et de grande qualité, tant pour les résidents que pour les non-résidents. Les étrangers peuvent consulter dans des cliniques privées proposant des services en anglais. Les consultations et les examens y sont facturés au même prix que pour les locaux : 25 à 40 € pour une consultation chez un médecin généraliste et 100 à 200 € pour un bilan de santé complet.

L'enseignement pour les non-résidents est également bien représenté : des écoles internationales et anglophones sont présentes dans les principales villes (Varsovie, Cracovie, Poznań, Wrocław). Les frais de scolarité annuels dans ces établissements varient de 4 000 € à 12 000 €, selon le programme et le niveau.

Pour les non-résidents, la différence réside dans le fait que des documents supplémentaires et une preuve de résidence peuvent être exigés lors de l'admission, mais l'accès aux écoles et aux ressources pédagogiques est pleinement garanti. Mes clients ayant des enfants choisissent souvent des appartements dans des quartiers proches de ces écoles afin d'investir et d'offrir un cadre de vie confortable à leur famille.

La Pologne est membre de l'OTAN et bénéficie d'un niveau de sécurité élevé. L'infrastructure de la ville est bien développée, avec des services bancaires, un accès internet et une couverture mobile performants, ainsi que des réseaux de transport allant du métro de Varsovie aux trains à grande vitesse reliant les grandes villes. Cela facilite la vie quotidienne et la gestion immobilière à distance.

L'Autriche excelle en matière de stabilité et de prévisibilité sur tous les plans socio-économiques. Le niveau de vie y est élevé : le système éducatif et les écoles internationales y sont reconnus parmi les meilleurs d'Europe, les soins de santé y sont de grande qualité et accessibles, et les infrastructures et l'environnement font du pays un lieu agréable pour s'y installer durablement.

La Pologne offre un équilibre entre confort, accessibilité et potentiel d'investissement, notamment dans les segments à forte rentabilité et aux loyers en hausse. Les investisseurs envisageant l'achat d'un appartement à Poznań ou d'une maison en Pologne la privilégient souvent comme un point d'entrée avantageux sur le marché immobilier européen, tout en préservant une qualité de vie acceptable pour eux et leurs familles.

La Pologne attire de plus en plus de personnes en quête d'un cadre de vie sûr et agréable en Europe. Outre les investissements immobiliers, le pays séduit également ceux qui souhaitent fuir des régions instables, les retraités et les nomades numériques.

Pour les résidents de pays connaissant une instabilité économique ou politique, la Pologne offre une voie pratique vers un permis de séjour temporaire ou permanent grâce à l'emploi, l'entrepreneuriat ou l'investissement immobilier.

Un de mes clients ukrainiens a acheté un appartement à Poznań pour obtenir un permis de séjour grâce à son entreprise ; cela lui a permis d’avoir un statut légal et des conditions de vie confortables pour sa famille.

La Pologne est une destination idéale pour les retraités grâce à son haut niveau de sécurité, ses infrastructures fiables et son coût de la vie raisonnable. Le coût de l'alimentation, des services publics et des soins de santé y est nettement inférieur à celui de l'Allemagne ou de la République tchèque, ce qui rend l'installation en Pologne financièrement avantageuse.

Certains de mes clients choisissent des maisons dans des villages polonais ou des appartements dans des villes de second rang pour profiter d'une vie tranquille et de la nature tout en restant en Europe.

Pour les professionnels de l'informatique et les nomades numériques, la Pologne est une destination attractive grâce à ses infrastructures développées, son internet haut débit et ses zones d'activités internationales. Nombre de mes clients ont acquis des appartements à Cracovie et à Varsovie, non seulement pour y vivre, mais aussi pour y implanter leur entreprise et y transférer leurs activités. Ils bénéficient ainsi d'un confort de vie optimal, assorti d'avantages fiscaux et d'un cadre de vie avantageux pour les entreprises.

Vienne jouit d'un grand prestige et d'une parfaite prévisibilité sur tous les plans socio-économique, mais les prix de l'immobilier et le niveau de vie y sont nettement plus élevés. L'Autriche demeure néanmoins particulièrement attractive pour les citoyens de pays instables en quête d'un refuge sûr et stable où résider et préserver leur patrimoine.

Pour les retraités, l'Autriche offre un système de santé de qualité, des infrastructures développées et un rythme de vie paisible. Quant aux nomades numériques et aux professionnels travaillant à distance, le pays devient de plus en plus attractif grâce à son niveau de vie élevé, son accès internet fiable, sa diversité culturelle et ses programmes potentiels visant à attirer des travailleurs qualifiés.

La Pologne est attractive grâce à son dynamisme économique, ses logements abordables et son potentiel de croissance des revenus. Cependant, en matière de sécurité, de prestige et de qualité de vie, elle est en retrait par rapport à l'Autriche.

Lorsqu'on envisage un investissement immobilier en Pologne, il est essentiel de comprendre comment et quand se retirer du projet afin d'optimiser ses revenus et sa liquidité. Examinons les aspects clés de la vente et des exemples concrets.

Varsovie et d'autres grandes villes (Cracovie, Wrocław, Gdańsk) offrent une forte liquidité : les appartements s'y vendent plus rapidement et avec des réductions moins importantes. Dans les régions de second rang, comme Łódź ou Lublin, la liquidité est moindre et le processus de vente peut être plus long.

Un de mes clients avait acheté un appartement à Poznań pour une location longue durée, et lorsqu'il a eu besoin de le revendre au bout de deux ans, il a pu le faire avec des pertes minimales, grâce à un marché dynamique et à l'intérêt des investisseurs.

Une fois le titre de propriété enregistré, l'appartement peut être vendu. Si la vente intervient dans les cinq ans suivant l'achat, une taxe de 19 % est due sur la plus-value. Il est important d'en tenir compte pour calculer le rendement escompté.

Il est important de garder à l'esprit que les biens immobiliers économiques se vendent plus rapidement que les biens haut de gamme, ces derniers recherchant des caractéristiques spécifiques. Je conseille à mes clients d'anticiper leurs ventes, en tenant compte des variations saisonnières de la demande et des fluctuations des prix.

Pour les investisseurs titulaires d'un permis de séjour polonais obtenu grâce à une activité commerciale ou entrepreneuriale, la vente d'un bien immobilier n'affecte pas leur statut tant que d'autres motifs de séjour subsistent. Par exemple, l'un de mes clients a conservé son permis de séjour après avoir vendu son appartement, tout en poursuivant le développement de son entreprise en Pologne.

Bien que les biens immobiliers économiques et de milieu de gamme se vendent plus rapidement en Pologne, le marché autrichien est plus stable et prévisible. La liquidité y est élevée, même pour le segment haut de gamme, les délais de revente sont plus prévisibles et la fiscalité est transparente.

Pour les investisseurs qui privilégient la sécurité et la certitude à long terme de la préservation du capital, l'Autriche reste une option plus sûre, malgré des coûts immobiliers et un coût de la vie plus élevés.

Ces dernières années, j'ai participé à des dizaines de transactions en Autriche, en Slovaquie, en Pologne et en Allemagne. Chaque pays présente des caractéristiques propres. L'Autriche est un marché stable avec des risques minimes, mais des rendements faibles et des barrières à l'entrée élevées. La Pologne, en revanche, est un marché en plein essor où il est encore possible d'acheter un appartement à Poznań ou à Gdańsk à un prix raisonnable et d'espérer une plus-value.

Lors d'un investissement immobilier en Pologne, il est essentiel de réaliser une vérification juridique approfondie : assurez-vous que les titres de propriété sont clairs et qu'il n'y a pas d'arriérés de factures d'énergie ou d'impôts. De nombreux clients s'interrogent sur la manière d'éviter les problèmes de TVA lors de l'achat de biens commerciaux ; le recours à un avocat est alors indispensable. Autre point important : lors de la revente d'un appartement dans les cinq ans suivant son acquisition, vous devez payer un impôt sur le revenu de 19 %. Ce point est souvent négligé dans le calcul de la rentabilité.

Aux investisseurs disposant d'un capital de 500 000 € ou plus, je recommande de ne pas concentrer tous leurs investissements sur un seul marché. Par exemple, il est conseillé d'en investir une partie en Autriche (à Vienne ou à Salzbourg) pour la stabilité et la protection du capital à long terme, et le reste en Pologne, où les rendements sont plus élevés.

Si mon objectif était de préserver mon capital avec un risque minimal, je choisirais l'Autriche . Si la croissance et la rentabilité étaient ma priorité, alors la Pologne . Aujourd'hui, on peut encore acheter une maison en Pologne ou un appartement à Cracovie à un prix qui paraîtra bas dans quelques années. Pour les familles avec enfants et un projet de vie durable dans l'UE, je pense qu'une solution mixte est optimale : une résidence principale en Autriche et un bien locatif en Pologne.

La Pologne représente actuellement une opportunité unique pour ceux qui souhaitent s'engager sur un marché dynamique et tirer parti de ses spécificités. Si les risques y sont plus élevés qu'en Autriche, le potentiel de croissance est considérable, notamment dans les villes dont les infrastructures se développent rapidement, comme Poznań ou Wrocław.

L'Autriche bénéficie d'un marché stable, de prix prévisibles et d'un faible risque. Même si les rendements y sont inférieurs à ceux de la Pologne, les biens immobiliers haut de gamme et de milieu de gamme conservent leur valeur sur le long terme.

Avant tout achat, il est essentiel de vérifier tous les aspects juridiques : titre de propriété clair, absence de charges et de dettes, et obligations fiscales. Je recommande aux investisseurs d’anticiper leur revente, de prendre en compte les droits de succession et d’évaluer la liquidité du marché immobilier régional. Par exemple, les biens immobiliers à Poznań et à Varsovie se vendent plus rapidement que dans les villes plus petites, ce qui réduit le risque de retards.

La demande de logements en Pologne devrait croître jusqu'en 2030, sous l'effet de l'urbanisation continue, de l'exode rural vers les grandes villes et du développement du marché locatif étudiant et expatrié. Pour les investisseurs, cela signifie que les biens immobiliers à Varsovie, Poznań, Cracovie et Wrocław conservent un potentiel de croissance. L'Autriche, quant à elle, restera un marché stable, avec une hausse lente mais régulière des prix de l'immobilier.

1. Déterminez vos objectifs d'investissement

• Location longue durée ou courte durée (Airbnb).
• Profiter de la revente ou de l'accumulation de capital.
• Obtention d'un permis de séjour ou d'une résidence personnelle.

2. Sélectionnez la région et la ville

• Varsovie, Cracovie, Wroclaw – forte liquidité, demande stable.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz – prix abordables, potentiel de croissance.
• Gdansk/Sopot/Gdynia – segment premium, locations touristiques.
• Pour des options abordables, envisagez les villages et les zones périurbaines.

3. Analyse du bien

• Bâtiment neuf ou marché secondaire.
• État de l'appartement, nécessite des rénovations.
• Type de propriété : Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Vérifications légales

• Vérification księga wieczysta (propriété).
• La présence de charges et de dettes.
• Accords avec le promoteur ou l'ancien propriétaire.

5. Finances et impôts

• Taxe d'achat (PCC/NDS).
• Impôt foncier et revenus locatifs.
• Frais de notaire, d'avocat, d'agent.
• Stratégies possibles d'optimisation fiscale.

6. Gestion immobilière

• Choisir une société de gestion ou gérer soi-même.
• Contrat de location, assurance habitation.
• Suivi de la rentabilité et du retour sur investissement.

7. Stratégie de sortie

• Liquidités du marché : Varsovie, Cracovie et Wroclaw vendent plus rapidement.
• Période de revente : 1 à 3 ans, voire plus de 5 ans pour minimiser les taxes.
• Conserver son permis de séjour après la vente (en cas de commerce ou autre motif).

8. Points supplémentaires

• Tenez compte de la demande intérieure (prêts hypothécaires, étudiants, personnes en mutation).
• Suivre les prévisions du marché et les projets d'infrastructure.
• Comparez avec d'autres marchés de l'UE pour équilibrer votre portefeuille (Autriche, Slovaquie).

1. Investisseur disposant de 150 000 €

J'ai trouvé un appartement de 50 m² à Poznań. Je recherche un investissement locatif à long terme avec un rendement annuel de 5 à 6 %. Ce logement neuf offre une forte liquidité et un potentiel de plus-value important. C'est une option idéale pour un investisseur souhaitant un revenu stable avec un budget limité.

2. Un retraité disposant de 300 000 €

Pour un logement confortable et une location partielle, j'ai choisi un appartement de 80 m² à Cracovie. La proximité du centre-ville, des infrastructures et des commerces et services était primordiale. Cette option convient à ceux qui souhaitent allier logement privé et revenus complémentaires.

3. Famille avec enfants à partir de 400 000 €

J'ai trouvé une maison de 130 m² pour ma famille dans la banlieue de Varsovie. Nos principaux critères étaient un confort de vie optimal et une plus-value à long terme. La maison est située à proximité des écoles et des transports en commun. Une revente est envisageable dans 5 à 10 ans avec un potentiel d'appréciation, ce qui en fait une option intéressante tant pour y vivre que pour investir.