L'immobilier en Géorgie : mer, montagnes ou Tbilissi ?

Le marché immobilier géorgien est actuellement l'un des plus accessibles et des plus faciles d'accès. L'achat d'appartements est rapide et sans lourdeurs administratives, la fiscalité est minimale et la location d'un bien immobilier à Tbilissi ou Batoumi génère un revenu stable supérieur à celui de nombreux pays européens.

Dans cet article, j'expliquerai comment acheter un appartement en Géorgie, les dépenses à prendre en compte, où investir, comment obtenir un permis de séjour et dans quels cas il pourrait être plus judicieux d'envisager l'Autriche ou Vienne pour un investissement plus sûr et plus stable.

La Géorgie s'impose rapidement comme un nouveau pôle d'attraction pour les investisseurs en Europe et dans l'espace post-soviétique. Et son marché immobilier présente de nombreux atouts :

• Règles simplifiées pour les étrangers : les appartements peuvent être achetés directement ; seules les terres agricoles sont soumises à des restrictions. L’enregistrement de la propriété prend une journée et coûte entre 50 et 350 GEL.
• Les taxes sont minimales : il n'y a pas de droits de timbre à l'achat, le loyer est soumis à une taxe forfaitaire de 5 % et la taxe foncière pour la plupart des familles se situe entre 0 et 0,2 %.
• Le tourisme est en pleine croissance – plus de 7 millions de touristes ont visité le pays en 2024 – et Batoumi est devenue une destination de choix pour les locations de courte durée sur Airbnb et Booking.
• Les projets d'infrastructure et culturels comprennent le développement de zones touristiques à Batoumi et Kobouleti, la rénovation du centre historique de Tbilissi, de nouveaux téléphériques de montagne et des projets de modernisation portuaire à grande échelle.

Je m'appelle Ksenia Levina et je suis consultante en investissements immobiliers internationaux. Dans cet article, j'aborderai les opportunités offertes par le marché géorgien et ses différences avec le marché autrichien, plus rigide et stable.

En pratique, je constate qu'acheter un appartement à Tbilissi ou une maison en bord de mer à Batoumi n'est pas seulement une question de confort, mais aussi de rentabilité. Un de mes clients a acheté un petit appartement à Tbilissi, l'a rapidement mis en location longue durée et a utilisé les revenus locatifs pour acheter un appartement sur la côte. Ainsi, en quelques mois seulement, il a généré deux sources de revenus.

La Géorgie est devenue un véritable pôle d'attraction pour les investisseurs ces dernières années grâce à ses faibles barrières à l'entrée et à sa réglementation simplifiée pour les étrangers. L'acquisition d'un bien immobilier est rapide, la fiscalité est minimale et les appartements à Tbilissi et Batoumi offrent des rendements locatifs nettement supérieurs à ceux de la plupart des pays de l'UE. Ce marché est donc particulièrement attractif pour ceux qui souhaitent investir rapidement et obtenir des résultats concrets.

Parallèlement, Vienne et l'Autriche tout entière demeurent un symbole de stabilité. On n'y observe pas de fortes fluctuations, la demande est forte et constante, et les prix de l'immobilier progressent régulièrement depuis des décennies. Pour la plupart des investisseurs à long terme, l'Autriche est un placement gagnant : c'est un marché prévisible et fiable où le capital peut être préservé et investi sans risques inutiles.

La Géorgie s'affirme avec assurance comme un acteur majeur sur la carte européenne des investissements. Sa situation stratégique au carrefour des axes de transport entre l'Europe et l'Asie en fait une plateforme logistique et commerciale naturelle. Selon la Banque nationale de Géorgie, les investissements directs étrangers ont dépassé 2 milliards de dollars en 2023 12 % en 2024 principalement grâce aux investissements en provenance des Pays-Bas, du Royaume-Uni et des États-Unis.

La politique économique de la Géorgie demeure l'une des plus libérales de la région : l'impôt sur les sociétés est de 15 %, l'imposition des dividendes pour les résidents est de 5 % et l'enregistrement de la propriété immobilière ne prend qu'une journée. La Géorgie s'est classée 7e au niveau mondial dans le classement Doing Business 2019 et maintient un score élevé dans la catégorie « protection des investisseurs ».

Un autre facteur d'attractivité réside dans l'engagement du pays en faveur de l'intégration à l'Union européenne : il bénéficie déjà du statut de pays candidat et opère sous le régime de l'accord d'association. De ce fait, ses marchés immobiliers et logistiques sont particulièrement attractifs pour les investisseurs européens à la recherche d'un emplacement offrant de faibles barrières à l'entrée et un fort potentiel de croissance.

Malgré tous ces avantages, des risques subsistent. Depuis 2024, le pays est en proie à une crise politique et les questions d'intégrité territoriale demeurent cruciales. Néanmoins, même en tenant compte de ces facteurs, le marché continue de croître : selon Colliers Georgia, en 2025, le prix moyen des logements à Tbilissi a augmenté d'environ 6 à 7 % par rapport à l'année précédente, et les loyers se sont stabilisés à un niveau offrant un rendement d'environ 6 à 8 % par an.

Selon PwC, la Banque mondiale et Numbeo, la Géorgie figure parmi les pays d'Europe de l'Est affichant la plus grande transparence des transactions.

• Classement Doing Business (Banque mondiale) : 7e rang mondial pour la facilité de faire des affaires.
• Numbeo (2024) : Tbilissi figure régulièrement parmi les 20 premières villes européennes en matière d'accessibilité au logement.
• PwC : La Géorgie est reconnue comme l’une des juridictions où les impôts sont faibles et les règles d’enregistrement des propriétés simples.

Pour les investisseurs, cela signifie : des transactions rapides, des coûts minimes et une protection des droits de propriété tout à fait fiable selon les normes régionales.

Portugal. Destination prisée grâce à son visa doré et à un flux touristique stable. La forte demande à Lisbonne et en Algarve a fait grimper les prix : les seuils d’entrée se situent entre 280 000 et 350 000 €, et les rendements locatifs n’atteignent en moyenne que 3 à 4 % par an. Le marché est considéré comme surchauffé et privilégie la préservation du capital plutôt que des gains rapides. Si votre objectif n’est pas seulement un investissement, mais aussi une installation dans l’UE, il est judicieux de comparer l’immobilier portugais avec les options géorgiennes.

L'Espagne offre stabilité et liquidité, mais avec une fiscalité élevée. Les non-résidents sont soumis à une taxe locative pouvant atteindre 24 %, et une taxe sur les plus-values ​​s'applique lors de la revente. De ce fait, le rendement réel est de 2 à 3 % par an, mais le marché est fiable et les prix progressent régulièrement.

Chypre. Alliant propriétés en bord de mer et avantages fiscaux, elle attire ceux qui recherchent des villas balnéaires. Cependant, suite à la crise bancaire, la confiance a diminué et la liquidité est faible en dehors des zones touristiques. La rentabilité est moyenne, mais le pays est fortement dépendant du tourisme. Investir dans l'immobilier chypriote est souvent privilégié par ceux qui recherchent un cadre de vie alliant mer, juridiction européenne claire et un style de vie plus balnéaire, tout en tenant compte de la saisonnalité.

La Turquie présente un attrait certain grâce à ses prix bas et à l'étendue de son marché, d'Istanbul à Antalya. Cependant, l'inflation et l'instabilité de la livre turque rendent les prévisions de rendement difficiles. Pour les investisseurs prêts à prendre des risques, ce marché demeure attractif, mais moins prévisible qu'en Europe.

Nombre d'investisseurs, après avoir exploré les marchés espagnol et portugais et s'être heurtés à une fiscalité élevée et à de faibles rendements, se tournent vers la Géorgie, perçue comme une option plus flexible et plus rentable. Il est plus facile d'y entrer, de conclure la transaction plus rapidement et de mettre immédiatement le bien en location.

• Mes clients allemands avaient d'abord envisagé des appartements à Lisbonne, mais après avoir comparé les prix et les rendements, ils ont opté pour des appartements à Batoumi. Ils ont finalement obtenu un rendement annuel de 7 %, contre 3 % prévus au Portugal.

Ainsi, la Géorgie est aujourd’hui perçue comme un marché de second rang : encore « jeune », mais précisément de ce fait, plus rentable et prometteur.

Les investisseurs apprécient la Géorgie pour sa simplicité : l’enregistrement d’un bien immobilier ne prend qu’une journée, les taxes sont minimales et l’offre de logements est vaste, allant des appartements abordables à Tbilissi à ceux situés sur la côte de la mer Noire. Depuis 2018, les prix n’ont cessé d’augmenter et les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers librement.

Après la crise de 2008-2012, le marché immobilier géorgien s'est effondré. À Tbilissi et Batoumi, les prix au mètre carré ont chuté de 25 à 30 % et la demande étrangère a quasiment disparu. Mais la situation a évolué après 2016 : le pays s'est davantage intégré à l'Europe, l'exemption de visa pour les voyages avec l'UE a été instaurée et le tourisme a connu une croissance record.

À partir de ce moment, une reprise progressive s'est amorcée : depuis 2018, les prix des appartements ont progressé régulièrement, en moyenne de 6 à 7 % par an. Le marché s'est redressé particulièrement vite dans les zones touristiques comme Batoumi, Gudauri et Kobuleti. Selon l'Agence nationale des statistiques de Géorgie, la croissance annuelle moyenne des prix de l'immobilier était de 6,6 % en 2024, et les analystes prévoient une croissance similaire en 2025.

Il est important que les investisseurs comprennent que le marché géorgien est en croissance constante. À Tbilissi, les prix augmentent régulièrement dans les quartiers centraux de Vake, Saburtalo et Mtatsminda. À Batoumi, le prix du mètre carré de l'immobilier en bord de mer a presque doublé ces cinq dernières années, malgré des prix de départ très bas par rapport aux standards européens.

Même dans les régions, l'activité est en plein essor : la Kakhétie (région viticole) et Koutaïssi (deuxième ville du pays) ont emboîté le pas à la capitale. Et dans les stations de montagne comme Bakuriani et Gudauri, l'intérêt pour les chalets et les appartements en location courte durée ne cesse de croître.

• Tbilissi est le principal marché du pays, leader en matière de locations longue durée et bénéficiant d'une demande stable. On y trouve des appartements abordables dans des immeubles neufs, destinés aux expatriés et aux étudiants.
• Batoumi est la deuxième ville du pays et la destination préférée des investisseurs étrangers. Son économie repose sur le tourisme, ce qui explique des rendements locatifs supérieurs à ceux de Tbilissi, surtout en été.
• Koutaïssi est moins chère que la capitale, mais se développe activement grâce à son aéroport et aux migrations internes.
• Les zones montagneuses (Gudauri, Bakuriani) sont une nouvelle tendance : les touristes choisissent de plus en plus les stations de ski et les investisseurs achètent des appartements dans des formules skis aux pieds.

Il est intéressant de noter que les investisseurs expérimentés combinent souvent ces deux stratégies : ils achètent un appartement à Tbilissi pour la stabilité et un autre bien immobilier en bord de mer ou à la montagne pour un revenu saisonnier. Ce portefeuille est équilibré et les protège contre les pertes locatives.

La revente (environ 70 % des transactions) concerne des appartements anciens qu'il est rentable d'acheter pour les rénover et les louer. C'est le moyen le plus abordable d'entrer sur le marché.

De nouveaux immeubles sont en construction à Tbilissi et à Batoumi. Les promoteurs proposent des plans de paiement échelonnés avec un acompte de 10 %, ce qui est avantageux pour les étrangers.

Les appartements de luxe sont des appartements haut de gamme situés en bord de mer ou dans le centre de Tbilissi. La demande est limitée, mais les rendements sont supérieurs à la moyenne.

Les appart'hôtels et les hôtels gérés sont devenus une tendance ces dernières années. Les investisseurs achètent une chambre ou un appartement, le cèdent à une société de gestion et perçoivent un pourcentage fixe des revenus sans se soucier de la gestion.

Les investisseurs étrangers sont actuellement à l'origine d'une part importante de la demande sur le marché immobilier géorgien, notamment à Batoumi et à Tbilissi. Selon les promoteurs, la part des acheteurs étrangers dans le total des transactions a augmenté de près de 40 % en 2024, et ils constituent déjà la majorité dans les villes touristiques.

• Les Russes. Depuis 2022, ils constituent le principal groupe d'acheteurs, en raison de déménagements et d'un désir de se constituer un capital. Ils acquièrent principalement des appartements à Tbilissi (pour y résider à l'année ou pour des locations longue durée), ainsi que des appartements en bord de mer à Batoumi.
• européens, notamment allemands, britanniques et baltes, sont en tête. Pour beaucoup, c'est un moyen de diversifier leurs portefeuilles et d'accéder à un marché plus abordable que celui de l'UE. Ils privilégient généralement les immeubles neufs à Tbilissi et les appartements à Batoumi, misant sur les revenus locatifs de courte durée via Airbnb et Booking.com.
• Les investisseurs chinois s'intéressent principalement au secteur commercial : bureaux, hôtels et commerces. Toutefois, ces dernières années, ils ont également acquis activement de nouveaux immeubles à Tbilissi, considérant ces acquisitions comme des investissements à long terme. La participation d'entreprises chinoises aux projets de construction est un facteur important qui stimule davantage la demande.
• les pays arabes, les investisseurs des Émirats arabes unis, d'Arabie saoudite et du Koweït privilégient le segment haut de gamme : appartements de luxe à Batoumi, complexes hôteliers sur la côte et appartements de standing dans le centre de Tbilissi. La Géorgie représente pour eux une alternative abordable et prometteuse, un « deuxième rang » prometteur après Dubaï et Doha.

En pratique, la demande étrangère influence considérablement la structure du marché. Si Tbilissi trouve un équilibre entre locaux et étrangers, à Batoumi, les étrangers constituent la quasi-totalité des acquéreurs de logements neufs. Ceci explique pourquoi les prix y ont augmenté plus rapidement ces dernières années que dans les autres régions du pays.

Contrairement à de nombreux pays de l'UE, les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Géorgie quasiment sans restrictions. La principale exception concerne les terres agricoles, dont la propriété directe par les étrangers est interdite. Hormis cela, diverses options d'acquisition et d'investissement sont disponibles

Propriété en pleine propriété. Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous en devenez pleinement propriétaire. Ce droit est perpétuel et vous permet de louer, revendre, donner ou léguer le bien.

Par le biais d'une société (SARL en Géorgie ou entreprise dans l'UE). Cette option est courante chez les investisseurs souhaitant contourner l'interdiction d'achat de terres agricoles. La création d'une société permet d'acquérir légalement un terrain, par exemple en montagne ou en bord de mer, et d'y construire une maison ou un hôtel.

Les REIC (Sociétés d'investissement immobilier cotées). Le marché des REIC est encore en développement en Géorgie, mais les premiers exemples (à Tbilissi et Batoumi) ont déjà vu le jour. Il s'agit d'un moyen d'investir par le biais d'une fiducie et de générer des revenus sans gérer directement les biens immobiliers.

Achats conjoints, successions et fiducies familiales. Ces mécanismes sont souvent utilisés pour l'acquisition de biens immobiliers pour des membres de la famille ou des associés. En Géorgie, le droit successoral est relativement simple : un testament ou un acte de donation suffit. Pour l'acquisition de plusieurs biens, les avocats recommandent la création d'une fiducie familiale ou l'enregistrement par le biais d'une société.

L'achat en tant que particulier est l'option la plus simple et la plus rapide, notamment pour les appartements à Tbilissi ou Batoumi. La transaction est finalisée en un ou deux jours.

Si l'objectif est l'acquisition d'un terrain en montagne ou la construction d'un hôtel, une société (SARL) est créée. Cette procédure prend 2 à 3 jours et coûte environ 100 à 150 dollars.

En Géorgie, les règles successorales sont relativement simples : la loi prévoit que les biens reviennent automatiquement aux plus proches parents – le conjoint, les enfants et les parents. En présence d’un testament, la procédure est encore plus transparente et se règle presque toujours à l’amiable.

C’est pratique pour les investisseurs étrangers, mais il y a un hic : le traitement et la reconnaissance des documents peuvent dépendre du pays de citoyenneté des héritiers. C’est pourquoi beaucoup préfèrent structurer leur propriété à l’avance.

Une SARL est souvent utilisée pour enregistrer un bien : dans ce cas, l’héritage ne porte pas sur l’appartement ou la maison en tant que tel, mais sur une part sociale. Cela simplifie le transfert de propriété et évite des frais supplémentaires.

Une autre option consiste à créer une fiducie familiale. Cette structure permet à l'investisseur de contrôler les modalités et les bénéficiaires du transfert de propriété, protège les actifs en cas de partage lors de conflits familiaux et garantit la confidentialité. Bien que le système des fiducies ne soit pas encore aussi développé en Géorgie qu'au Royaume-Uni ou en Autriche, les avocats locaux suggèrent de constituer des fiducies dans des juridictions de l'UE ou des États-Unis et d'y lier les biens immobiliers géorgiens.

L’investisseur a donc le choix :

• laisser l'héritage par défaut (transfert automatique aux proches),
• rédiger un testament en Géorgie,
• ou structurer l'actif à l'avance par le biais d'une société ou d'une fiducie afin d'éliminer la bureaucratie et de rendre le processus aussi prévisible que possible.

La principale restriction concerne la propriété directe de terres agricoles par les étrangers. Toutefois, cette règle peut être contournée par la création d'une société. Aucune restriction ne s'applique aux appartements, copropriétés, locaux commerciaux et résidences en bord de mer.

En Géorgie, la procédure d'achat est simple : un étranger peut devenir propriétaire d'un appartement en une journée et le mettre immédiatement en location. En Autriche, les choses sont plus compliquées : des permis, des formalités notariales et souvent l'approbation des autorités foncières sont nécessaires.

Mais Vienne et d'autres villes bénéficient d'un avantage : le marché y est plus stable, les prix augmentent lentement mais de façon régulière, et la demande est plus prévisible. En Géorgie, les rendements sont plus élevés, l'investissement initial est moins important, mais les risques (taux de change, situation politique, demande) sont nettement plus élevés.

Bien que la procédure d'achat en Géorgie soit plus simple que dans la plupart des pays européens, il est important de prendre en compte plusieurs étapes juridiques essentielles. Un enregistrement en bonne et due forme garantit que le bien appartient bien à l'acquéreur et n'est grevé d'aucune dette ni d'aucun litige.

1. Obtention d'un numéro d'identification fiscale (NIF).
   Les étrangers en ont besoin pour enregistrer une transaction auprès du Tribunal de grande instance. Ce numéro peut être obtenu en une journée.
2. Accord préliminaire et acompte.
   Généralement conclu avec le promoteur ou le propriétaire, l'acompte représente 5 à 10 % du prix d'achat.
3. Inspection du bien par un avocat.
   L'avocat analyse l'extrait cadastral, vérifie la propriété et recherche d'éventuelles dettes ou charges.
4. L'acte notarié est requis.
   Les transactions immobilières résidentielles nécessitent généralement l'intervention d'un notaire, notamment en cas de paiement échelonné ou si le bien est enregistré au nom de plusieurs propriétaires.
5. Inscription au cadastre (registre public).
   La Géorgie applique le principe du « guichet unique » : la propriété est enregistrée électroniquement et confirmée par un extrait.
6. Obtention d'un certificat de propriété.
   L'extrait est délivré sous 1 à 4 jours ouvrables (enregistrement express – le jour même pour 350 GEL).

En Géorgie, le processus d'achat est transparent, mais les investisseurs étrangers ont presque toujours besoin d'un avocat. Un agent immobilier aide à trouver le bien, à négocier et à vérifier les prix du marché. L'avocat, quant à lui, se charge de toutes les vérifications juridiques : il consulte l'historique cadastral, rédige le contrat d'achat, s'assure du bon déroulement du transfert des fonds et enregistre le bien au registre foncier.

En pratique, c'est plus important qu'il n'y paraît : de nombreux appartements, notamment dans les immeubles anciens de Tbilissi, peuvent présenter des problèmes non spécifiés – litiges successoraux, factures d'énergie impayées ou rénovations illégales. Un avocat vérifie ces risques au préalable.

Pour acheter un appartement ou une maison en Géorgie, il vous suffit de :

• être majeur (18 ans ou plus),
• présenter un passeport valide,
• Pour les transactions importantes, vérifiez l'origine des fonds (règles anti-blanchiment standard).

Aucun permis de séjour ni visa n'est requis pour cet achat. Cela signifie qu'un étranger peut même arriver dans le pays en tant que touriste et finaliser la transaction en quelques jours seulement.

La principale restriction est que les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terres agricoles . Ce problème est résolu par la création d'une société (SARL) ou par un changement de zonage du terrain.

Le littoral (Batoumi, Kobuleti) est principalement composé d'appartements dans des complexes résidentiels et d'établissements de type hôtelier. La plupart des nouveaux projets sont vendus par des sociétés de gestion, ce qui simplifie la location. C'est un avantage pour ceux qui souhaitent générer des revenus sans résider en permanence en Géorgie.

Dans les régions montagneuses (Gudauri, Bakuriani), les habitants achètent principalement des appartements en appart'hôtels ou des terrains pour y construire des hôtels et des chalets. Cependant, les étrangers n'acquièrent de terrains que par l'intermédiaire de sociétés. Ces terrains sont très recherchés en raison du tourisme à l'année, mais ils nécessitent un encadrement et des investissements plus importants.

La Géorgie est l'un des rares pays où l'enregistrement immobilier peut se faire entièrement à distance.

Pour ce faire :

1. Une procuration est délivrée par un notaire au lieu de résidence.
2. Les documents sont envoyés en Géorgie et certifiés.
3. Un avocat ou un représentant autorisé signe l'accord et enregistre la transaction.

Le processus prend 1 à 2 semaines. Fait intéressant, de nombreuses transactions entre 2022 et 2024 ont suivi exactement ce schéma : des acheteurs russes et européens ont acquis des appartements à Batoumi et à Tbilissi sans avoir à s’y rendre en personne.

Avant d'acheter un bien immobilier en Géorgie, il est essentiel de procéder à une vérification juridique approfondie. Vous devez vous assurer que l'appartement ou la maison est libre de toute hypothèque, dette ou litige, et que le bâtiment neuf dispose de tous les permis nécessaires. Il est également important de vérifier si le promoteur est enregistré et autorisé à vendre. Cela est particulièrement important pour les complexes résidentiels à Batoumi, où certains projets sont lancés sans tous les documents requis. Un avocat peut vous éviter le risque d'acheter un bien immobilier dont la propriété est douteuse.

Après vérification, la transaction est enregistrée au Centre des services publics (Maison de la justice) — un guichet unique moderne où vous pouvez déposer des documents, payer les frais et recevoir un titre de propriété électronique.

• L'inscription standard prend jusqu'à 4 jours ouvrables.
• Un traitement accéléré est possible en 1 jour moyennant le paiement de frais supplémentaires (environ 350 GEL).

Le certificat ainsi obtenu a pleine valeur juridique, est reconnu par tous les organismes gouvernementaux et peut également être utilisé dans le cadre de transactions internationales, telles que les prêts hypothécaires ou les successions.

L'acquisition d'un bien immobilier en Géorgie est plus avantageuse que dans de nombreux pays de l'UE, car le système fiscal y est plus simple et moins coûteux. Les investisseurs étrangers sont exemptés de droits de timbre et de frais d'enregistrement élevés ; leurs principales dépenses concernent l'enregistrement et les honoraires d'avocat.

Taxe foncière
Pour les particuliers, le taux dépend du revenu familial :

• pour un revenu jusqu'à 100 000 laris - de 0,05 % à 0,2 % de la valeur marchande du bien ;
• pour les revenus supérieurs à 100 000 laris – 0,8 à 1 %.

Pour les entreprises, le taux est fixé à 1 % de la valeur comptable.

Impôt sur le revenu :
Pour les revenus locatifs, le taux est de 5 % si le propriétaire est inscrit au registre des propriétaires bailleurs. Dans le cas contraire, le taux général de 20 % s’applique.

Impôt sur les sociétés :
Les sociétés résidentes sont soumises à un taux de 15 %, mais cet impôt ne s’applique qu’aux distributions de bénéfices (modèle estonien). Les sociétés internationales et le secteur des technologies de l’information bénéficient d’allégements fiscaux de 0 à 5 %.

de TVA
est de 18 %, mais il ne s'applique pas aux acquisitions de biens immobiliers résidentiels par des particuliers. Les services d'exportation et de tourisme sont également exonérés.

La taxe d'accise
s'applique uniquement aux produits soumis à accise (alcool, tabac, carburant) et n'a aucun lien direct avec l'immobilier.

En Géorgie, les taxes supplémentaires et les dispositions particulières concernent principalement les non-résidents et les entreprises qui font appel à des prestataires étrangers. Par exemple, lorsque des non-résidents fournissent des services, un taux de TVA remboursable de 18 % s'applique.

De plus, si un non-résident perçoit des revenus de sources géorgiennes, une retenue à la source s'applique : le taux standard est de 10 %, un taux préférentiel de 5 % s'applique aux dividendes et aux redevances, et dans le cas de paiements à des juridictions offshore, l'impôt passe à 15 %.

Le système fiscal prévoit également des pénalités en cas de déclaration tardive. Le dépôt tardif d'une déclaration de revenus entraîne une amende de 100 laris, et le paiement tardif est soumis à une pénalité de 0,05 % par jour de retard.

Si les arriérés persistent pendant plus de deux mois, l'amende peut représenter de 5 à 10 % de l'impôt impayé. Ainsi, le respect des obligations fiscales en Géorgie demeure rigoureux mais transparent : les investisseurs comprennent non seulement le montant de leurs obligations, mais aussi les conséquences d'un manquement.

Lors de l'achat d'un bien immobilier, l'investisseur paie :

• services juridiques - généralement 1 à 2 % du montant de la transaction,
• services d'agent - 2 à 3 % (si le bien est acheté par l'intermédiaire d'une agence),
• frais d'État pour l'inscription - 50 GEL (4 jours ouvrables) ou 350 GEL (1 jour).

Au total, les dépenses dépassent rarement 2 à 5 % de la valeur de la transaction, ce qui est nettement inférieur à ce qui se pratique en Autriche, où les taxes et les frais de notaire peuvent atteindre 7 à 10 %.

En Autriche, l'acquisition d'un bien immobilier engendre toujours des frais annexes importants, détaillés dans l'article « Fiscalité immobilière en Autriche ». Outre la taxe foncière (Grunderwerbsteuer, soit 3,5 %), l'investisseur s'acquitte des frais d'inscription au registre foncier (1,1 %), ainsi que des honoraires de notaire et d'avocat (généralement 2 à 3 %). En cas de revente, l'impôt sur les plus-values ​​immobilières est dû ; son taux varie de 4,2 % à 30 % selon la durée de détention. Ainsi, le coût total d'une transaction en Autriche représente souvent 7 à 10 % de la valeur du bien, sans compter les impôts sur le revenu ni les charges d'entretien.

En Géorgie, la situation est bien différente. Il n'y a ni droits de timbre ni taxe d'acquisition, l'enregistrement prend de 1 à 4 jours et coûte entre 50 et 350 GEL (environ 15 à 100 €). Les principaux frais pour l'investisseur sont les honoraires d'avocat et d'agent, qui représentent généralement entre 2 et 5 % de la transaction.

Lors de la revente d'un bien immobilier, les particuliers sont exonérés d'impôt sur les plus-values ​​s'ils possèdent l'appartement depuis plus de deux ans. Cela rend le marché géorgien beaucoup plus accessible et plus rapide à intégrer, même si l'Autriche offre sans aucun doute un niveau de stabilité et de transparence supérieur.

La Géorgie ne dispose pas d'un programme de « visa doré » traditionnel comme le Portugal ou la Grèce, mais les investisseurs étrangers peuvent obtenir un permis de séjour par le biais d'un investissement. La principale voie d'accès consiste à investir au moins 300 000 $ dans l'économie géorgienne ou à acquérir un bien immobilier (hors terres agricoles) d'une valeur équivalente.

Pour bien évaluer cette voie, il est utile de la comparer avec le fonctionnement des permis de séjour temporaires, des permis de séjour permanents et des programmes de citoyenneté par investissement en Europe : les exigences en matière de montants, de durée, de résidence et de rapports y sont généralement beaucoup plus strictes.

Pour obtenir un permis de séjour en Géorgie par le biais d'un investissement, vous devez investir au moins 300 000 $. Ces fonds peuvent servir à l'achat d'un appartement, d'une maison, d'une suite ou d'un hôtel, ou encore à un investissement dans une entreprise. Il est important de noter que la valeur marchande du bien doit être confirmée par un expert immobilier agréé.

Pour comparer les scénarios « européens », il est utile d'examiner séparément comment et pourquoi les gens achètent un bien immobilier en Grèce : là-bas, la logique tourne souvent autour du statut de résident, du déménagement familial et de la propriété à long terme, et non pas seulement autour de rendements actuels élevés.

Le permis de séjour délivré est valable cinq ans et offre à l'investisseur de nombreux avantages : résidence légale dans le pays, droit d'exercer une activité commerciale et accès aux soins de santé et à l'éducation. Ce programme s'applique non seulement à l'investisseur, mais aussi aux membres de sa famille (conjoint, enfants mineurs et personnes à charge) qui peuvent obtenir un permis de séjour en même temps que le demandeur principal.

Cela rend ce programme attrayant pour ceux qui voient la Géorgie non seulement comme une destination d'investissement, mais aussi comme un lieu où s'installer avec toute la famille.

Un permis de séjour pour investissement en Géorgie ne donne pas automatiquement accès à la citoyenneté. Même si l'investisseur a investi les fonds requis, l'obtention d'un passeport exige au moins dix ans et le respect de critères supplémentaires, notamment la maîtrise de la langue et une intégration sociale de base. De plus, le permis de séjour ne confère pas le droit de travailler comme salarié ; un permis distinct est nécessaire, tandis que l'activité commerciale est libre dès le premier jour.

Ce programme est conçu pour de véritables investisseurs et comprend donc un suivi du chiffre d'affaires annuel de l'entreprise :

• 50 000 $ la première année,
• 100 000 $ dans la deuxième,
• 120 000 $ dans le troisième et les suivants.

Ces indicateurs sont confirmés annuellement par un rapport remis à l'Agence pour le développement des services publics.

Auparavant, il suffisait aux étrangers d'acquérir un bien immobilier d'une valeur de 300 000 dollars pour obtenir un permis de séjour quasi automatiquement. Depuis 2023, les conditions d'obtention ont été durcies : il est désormais obligatoire de justifier d'un chiffre d'affaires et de prouver que l'investissement contribue effectivement à l'économie du pays. Cette mesure vise à lutter contre les « visas dormants », où des investisseurs se contentent d'acheter des appartements sans participer au développement du marché.

• Acquisition de terres agricoles (les étrangers n'y ont aucun droit).
• Sous-estimation des exigences en matière de chiffre d'affaires – si une entreprise ne parvient pas à atteindre les chiffres requis, le permis de séjour ne sera pas prolongé.
• Inscription à une valeur réduite : le registre cadastral prend en compte la valeur marchande, et non le prix contractuel.

Airbnb et Booking restent les principales plateformes de location à Tbilissi et Batoumi. Les rendements peuvent atteindre 7 à 9 % par an, notamment pendant les vacances, mais il faut tenir compte de la forte concurrence et de la saisonnalité. Les appartements à Batoumi sont souvent inoccupés en hiver, tandis qu'à Tbilissi, la demande diminue en dehors des périodes touristiques de pointe.

La demande de locations longue durée est stable dans la capitale. Les expatriés, les étudiants et les employés de sociétés internationales privilégient la location d'appartements pour un an ou plus. Le rendement est plus faible ( 5 à 6 % par an) , mais il est plus sûr et présente moins de risques de vacance locative.

La Géorgie n'a pas encore instauré de restrictions strictes sur les locations de courte durée, contrairement à de nombreuses capitales européennes. Cependant, Tbilissi débat activement de la nécessité de réglementer le secteur d'Airbnb, et certains investisseurs se tournent déjà vers un modèle à long terme afin de se prémunir contre d'éventuelles évolutions.

• Tbilissi : les appartements du centre-ville rapportent 5 à 6 % en location longue durée, tandis que les studios de Saburtalo ou de Vake peuvent rapporter jusqu'à 7 % en location courte durée.
• Batoumi : En été, les appartements en bord de mer rapportent jusqu'à 9-10 %, mais en basse saison, la rentabilité chute fortement.
• Gudauri et Bakuriani : Les appart'hôtels situés près des stations de ski offrent un rendement de 6 à 8 % lorsqu'ils sont bien gérés.
• Koutaïssi : un marché en croissance, des rendements modérés (4 à 5 %), mais une demande en constante augmentation grâce à l'aéroport.

De nombreux propriétaires confient la gestion de leurs appartements à des sociétés spécialisées. À Batoumi et Gudauri, les promoteurs proposent souvent une solution simple : vous achetez l’appartement, et la société se charge de la location et de l’entretien, en vous versant un pourcentage fixe des revenus (généralement 6 à 8 % par an).

Les revenus locatifs sont imposés à 5 % si le propriétaire est inscrit au registre des propriétaires bailleurs. À défaut, le taux standard de 20 % s'applique. L'inscription officielle est donc simple et économique.

En Autriche, les rendements locatifs dépassent rarement 2 à 3 % par an, et le marché est strictement réglementé. Investir dans l'immobilier autrichien s'apparente davantage à une stratégie de préservation du capital : les investissements sont à long terme, les risques sont minimes, les prix augmentent régulièrement sur plusieurs décennies et le cadre juridique protège efficacement les propriétaires.

En Géorgie, les rendements sont 2 à 3 fois supérieurs, mais au prix d'une saisonnalité plus marquée et d'un risque accru d'interruption de service. Ce marché convient aux investisseurs prêts à s'engager dans une gestion active et recherchant un équilibre entre rendements élevés et volatilité.

La capitale demeure le marché le plus stable du pays. La demande de locations longue durée est forte, notamment de la part des expatriés, des étudiants et des employés d'entreprises internationales. Les rendements moyens dans le centre-ville se situent autour de 5 à 6 %, 7 % pour les locations de courte durée Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter de 6 à 8 % par an, surtout dans les zones bénéficiant d'infrastructures développées. Tbilissi est un choix judicieux pour les investisseurs en quête de sécurité et de liquidité.

Station balnéaire majeure et destination d'investissement de premier plan, Batoumi connaît une croissance soutenue, stimulée par l'arrivée du promoteur immobilier EMAAR Group, qui construit un quartier entier d'une valeur de 6 milliards de dollars. Parmi les emplacements les plus prometteurs figurent l'Allée des Héros, le Nouveau Boulevard et les projets de l'Île de Batoumi. En été, les rendements locatifs saisonniers peuvent atteindre 9 à 10 %, tandis que les appartements sont généralement inoccupés en hiver. Pour ceux qui sont prêts à accepter la saisonnalité, Batoumi offre l'un des rendements les plus élevés du pays.

Koutaïssi s'affirme comme un nouveau pôle d'investissement grâce à son aéroport international et à l'essor du tourisme. Les prix y sont nettement inférieurs à ceux de Tbilissi ou de Batoumi, ce qui rend la ville attractive pour les investisseurs disposant d'un budget limité. Le rendement moyen se situe entre 4 et 5 %, mais le potentiel de croissance est élevé : la ville développe activement ses infrastructures hôtelières et touristiques.

Les principales stations de ski de Géorgie. Des appart'hôtels y sont en plein essor et offrent un rendement annuel de 6 à 8 % lorsqu'ils sont bien gérés. En hiver, la rentabilité est élevée grâce à l'afflux de touristes ; en été, la demande est plus faible, mais compensée par le tourisme intérieur. Cette région demeure prometteuse pour les investisseurs spécialisés dans l'immobilier touristique.

Région viticole qui attire de plus en plus l'agritourisme et l'immobilier rural haut de gamme, la demande de maisons avec terrain y est stable, notamment à proximité des axes touristiques (Telavi, Sighnaghi). La rentabilité est modérée (environ 4 à 6 %) , mais la valeur des terrains et des maisons en Kakhétie est en hausse grâce à la popularité des circuits œnologiques et des projets d'investissement agroalimentaires.

Cette région présente un intérêt majeur pour la ville de Mestia, devenue un pôle touristique hivernal et estival. Les investissements dans les petits hôtels et appartements génèrent des rendements supérieurs à la moyenne, jusqu'à 8 % en haute saison. Le marché est encore en développement, offrant ainsi des opportunités aux investisseurs précoces.

La région est centrée sur Akhaltsikhe et la station de ski prisée de Bakuriani. On observe un intérêt marqué pour les maisons et appartements privés situés à proximité du domaine skiable. Les rendements se situent entre 5 et 7 %, mais le marché est plus local qu'à Gudauri.

L'une des plus petites et des plus sous-évaluées régions, elle affiche des prix immobiliers bas et une demande limitée. Son potentiel réside dans le développement du tourisme intérieur, mais elle n'est pas encore la destination la plus attractive pour les grands investisseurs étrangers.

• Tbilissi bénéficie d'infrastructures parmi les plus développées : routes et échangeurs neufs, extension du métro, aménagements d'espaces verts et paysagisme. De ce fait, l'immobilier résidentiel du centre-ville et de ses environs est particulièrement recherché.
• Batoumi se développe en station balnéaire, grâce à des investissements dans son front de mer et ses parcs. De nouvelles routes relient les zones côtières au centre-ville, les ports sont modernisés et des promenades et des zones de loisirs sont aménagées ; autant d’aménagements qui renforcent l’attrait des propriétés de choix en bord de mer.
• Dans les régions montagneuses (Gudauri, Bakuriani, Svanétie), les transports sont moins performants que sur le littoral, mais les projets d'amélioration de l'accessibilité (routes, infrastructures touristiques et développement du tourisme) les rendent attractives. La résilience des infrastructures face aux aléas climatiques est primordiale.

L'air pur, les montagnes et la mer sont des atouts majeurs de nombreuses régions de Géorgie. Les régions de Batoumi et d'Adjarie connaissent une humidité et des précipitations plus importantes, ce qui peut constituer un inconvénient pour certains investisseurs, mais beaucoup apprécient la mer et la végétation tropicale.

Dans les régions montagneuses, le respect de l'environnement est primordial. Les touristes recherchent la nature, l'air pur et de beaux paysages. De ce fait, les projets écologiques se démarqueront.

Tbilissi est confrontée à une forte pression environnementale : pollution, circulation et bruit. Par conséquent, les propriétés situées dans des zones dotées d’espaces verts et d’infrastructures de qualité constituent un atout majeur.

• À Tbilissi, la demande reste constamment élevée parmi les expatriés, les employés de sociétés internationales et les étudiants : ils apprécient les appartements rénovés bénéficiant d’un accès facile aux centres d’affaires et aux transports.
• Batoumi est une destination prisée des touristes et des locataires de courte durée : en été, la demande est particulièrement forte pour les studios et les appartements en bord de mer, avec balcon et vue.
• Les stations de montagne attirent les touristes aussi bien en hiver qu'en été, ce qui permet aux établissements de type appart'hôtel de bien se louer durant ces saisons.
• À Koutaïssi et dans les villes plus petites, la demande est plus à long terme, de la part des résidents locaux et des travailleurs des infrastructures touristiques et de services.

En 2025, Batoumi et l'ensemble de la région d'Adjarie demeurent au cœur des préoccupations des investisseurs. La signature d'un protocole d'accord avec le promoteur EMAAR Group et la construction d'un nouveau quartier ont dynamisé le marché. Conjuguée à la logistique maritime et à un flux touristique constant, cette situation devrait entraîner une hausse des prix, notamment pour les biens immobiliers en bord de mer et les programmes immobiliers haut de gamme.

Le marché immobilier de Géorgie combine logements anciens et neufs. La plus grande part des transactions (plus de 65 %) concerne le marché de l'ancien, grâce à des prix abordables et à la possibilité d'acquérir un bien dans des zones dotées d'infrastructures développées. Parallèlement, les programmes immobiliers neufs offrent des aménagements modernes et des solutions écoénergétiques, mais sont plus chers et représentent actuellement une part plus faible du marché.

Le marché de l'occasion représente plus des deux tiers des transactions en Géorgie et demeure la principale source de logements abordables. Son principal atout réside dans un prix au mètre carré inférieur à celui des constructions neuves. Par exemple, dans les quartiers résidentiels de Tbilissi ou de Batoumi, on trouve des appartements à presque la moitié du prix des complexes neufs en bord de mer ou en centre-ville.

Un autre atout majeur réside dans les infrastructures bien développées. La plupart de ces logements se situent à proximité d'écoles, de crèches, de transports en commun et de commerces. C'est un avantage considérable, notamment pour les familles et les personnes envisageant une location longue durée : les locataires privilégient souvent ces appartements pour leur praticité au quotidien.

Mais le marché de l'occasion a aussi ses limites. Certains bâtiments construits avant les années 1980 nécessitent d'importants travaux de réparation et de rénovation. C'est particulièrement visible à Tbilissi et à Batoumi : les immeubles anciens de l'ère Khrouchtchev et les maisons préfabriquées requièrent des améliorations en matière d'efficacité énergétique et sont souvent de qualité inférieure aux constructions modernes. Pour les investisseurs, ces biens ne présentent d'intérêt que comme logements sociaux ou projets de revente après rénovation.

• L'avantage réside dans l'architecture moderne, les nouveaux systèmes d'ingénierie et l'efficacité énergétique.
• Les propriétés sont souvent vendues en « ossature blanche » (sans finitions), ce qui laisse une grande liberté de conception.
• L'inconvénient est que le rythme de construction reste relativement lent et que l'offre de produits finis est limitée.

Les prix varient considérablement d'un quartier à l'autre. À Tbilissi, on trouve des appartements d'occasion à partir de 800 à 900 dollars le mètre carré dans les zones résidentielles, tandis que les immeubles neufs du centre-ville ou de Vake affichent des prix débutant entre 1 500 et 1 800 dollars le mètre carré. À Batoumi, le marché de l'ancien débute à 700 dollars le mètre carré, mais les complexes neufs en bord de mer coûtent entre 1 200 et 1 500 dollars, voire plus. Globalement, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 7 à 8 % au quatrième trimestre 2024, une tendance qui devrait se poursuivre en 2025.

Les revenus provenant de la vente de biens immobiliers sont imposables :

• 5% - si l'on parle de location résidentielle ou de vente après moins de 2 ans de possession ;
• 20% - pour l'immobilier commercial et des ventes rentables en peu de temps.
• La vente d'un objet détenu depuis plus de 2 ans n'est pas soumise à taxe.

En Géorgie, l'immobilier est accessible aux acheteurs étrangers : appartements, condominiums et maisons peuvent être acquis. Seuls les terrains agricoles font exception.

Comparativement à l'Autriche, les bâtiments neufs géorgiens sont de qualité inférieure en termes de construction, d'efficacité énergétique et de normes ESG. Cependant, la Géorgie bénéficie de faibles barrières à l'entrée et de délais de transaction rapides : un achat ne prend que quelques jours, alors qu'en Autriche, le processus peut s'étendre sur plusieurs mois.

Dans le même temps, à Vienne, et plus particulièrement dans le 1er arrondissement – ​​le quartier central –, l'immobilier est considéré comme la référence en matière de stabilité et de prestige : les prix y sont élevés, mais ils offrent une protection maximale du capital et une liquidité à long terme.

L'immobilier demeure un secteur privilégié pour les investisseurs étrangers, mais le marché géorgien offre d'autres stratégies tout aussi rentables. Grâce à un environnement commercial ouvert, une fiscalité avantageuse et sa situation géographique, le pays devient une plateforme pour des investissements diversifiés.

• L'achat de plusieurs studios plutôt que d'un seul appartement permet de diversifier les risques et de louer des biens à différentes catégories de locataires.
• La rénovation du parc immobilier ancien — l'achat d'appartements dans des immeubles construits avant les années 1980, puis leur rénovation et leur revente — peut générer des rendements supérieurs à la moyenne.
• Les investissements dans les infrastructures touristiques — hôtels-résidences, mini-hôtels et hôtels de charme à Batoumi, Tbilissi et dans les stations de montagne — deviennent une formule populaire.
• Les investissements via des fonds (REIC, AEEAP) vous permettent de percevoir des revenus immobiliers sans gestion directe.
• Les terrains constructibles sont particulièrement recherchés à Batoumi et en Kakhétie, où la demande est croissante et l'offre limitée.

Le tourisme et le secteur de l'hôtellerie-restauration demeurent les moteurs de l'économie géorgienne. L'essor du tourisme entraîne une hausse de la demande en hôtels, restaurants et agences de voyages, ce qui rend ce secteur particulièrement rentable.

L'agriculture et la viticulture sont des secteurs traditionnellement florissants : les investissements dans les vignobles, les vergers et la transformation génèrent des revenus grâce aux exportations et à l'agritourisme. L'industrie agroalimentaire complète ce secteur en créant des produits à valeur ajoutée.

La logistique et les transports se développent grâce à la situation géographique stratégique du pays, au carrefour de l'Europe et de l'Asie. Entrepôts, terminaux et transport de marchandises s'inscrivent désormais dans des projets à long terme.

Les technologies de l'information et la médecine connaissent une croissance rapide, portée par la forte demande en startups, services numériques et télémédecine. Les risques sont plus élevés, mais le potentiel de rentabilité est nettement supérieur.

Outre l'immobilier, de nombreux investisseurs envisagent d'acquérir une participation ou un portefeuille d'actions complet dans des sociétés existantes. Cette approche est particulièrement intéressante dans les secteurs de l'énergie et des télécommunications, où les revenus sont plus prévisibles et non soumis aux fluctuations saisonnières, contrairement au tourisme ou à l'agriculture.

La Géorgie facilite encore davantage ces investissements grâce à son environnement réglementaire simple : l’immatriculation d’une entreprise peut être effectuée en quelques jours seulement. L’économie du pays affiche une croissance soutenue, comme en témoigne l’intérêt des grandes entreprises internationales qui investissent activement dans des projets locaux.

constitue un autre avantage : le coût de la vie et les coûts de création d'entreprise en Géorgie sont inférieurs à ceux de l'Autriche ou d'autres pays de l'UE, ce qui réduit les barrières à l'entrée et rend le marché particulièrement attractif pour les investisseurs étrangers.

La Géorgie séduit par son dynamisme et ses faibles barrières à l'entrée, mais elle exige une propension à accepter les risques. Vienne, en revanche, convient davantage aux investisseurs recherchant la stabilité à long terme et la protection de leur capital.

Malgré son attrait, le marché géorgien présente également des faiblesses. La bureaucratie et l'instabilité législative demeurent parmi les principaux risques. Bien que le pays simplifie généralement la réglementation des entreprises, les lois et réglementations immobilières sont sujettes à évolution, ce qui crée une incertitude pour les investisseurs.

Une autre difficulté réside dans les locations de courte durée : la réglementation se durcit progressivement dans les grandes villes et les stations touristiques, ce qui peut limiter la rentabilité. La saisonnalité influe également sur le marché : à Batoumi, la demande augmente fortement en été et chute presque complètement en hiver, tandis que dans les stations de montagne, c’est l’inverse, l’activité se concentrant en hiver.

Il existe également des risques liés aux infrastructures. Dans les zones côtières, les inondations et l'humidité jouent un rôle important, tandis que dans les régions, l'accessibilité des transports est un facteur déterminant. Par ailleurs, la liquidité est limitée en dehors de Tbilissi et de Batoumi : vendre un bien immobilier en Kakhétie ou dans les petites villes est souvent plus difficile et prend plus de temps.

Comparé au marché autrichien, le marché géorgien offre des rendements plus élevés, mais présente des lacunes en matière de stabilité et de protection du capital. Vienne propose des taux d'intérêt bas et prévisibles, tandis que la Géorgie offre de meilleures perspectives de croissance rapide, mais aussi des risques nettement plus élevés.

La Géorgie surprend par ses contrastes : on peut prendre son petit-déjeuner en bord de mer à Batoumi et skier le soir à Gudauri. Le littoral bénéficie d'un climat doux et humide, idéal pour ceux qui apprécient les hivers chauds et la verdure omniprésente. En montagne, en revanche, les hivers sont longs et neigeux, tandis que les étés sont frais – un véritable paradis pour les amoureux de la nature.

Contrairement à l'Autriche, où le climat est plus prévisible et « équilibré », la Géorgie offre le luxe du choix : des paysages subtropicaux aux paysages alpins sont accessibles en quelques heures de route.

Les services médicaux de base sont facilement accessibles et coûtent nettement moins cher qu'en Europe. Les cliniques privées de Tbilissi et de Batoumi offrent d'excellents soins, et pour les interventions chirurgicales importantes, beaucoup privilégient encore l'Autriche ou l'Allemagne.

L'éducation se développe également : Tbilissi compte des écoles internationales où l'enseignement est dispensé en anglais, en français ou en allemand. Pour les familles avec enfants, c'est l'une des raisons qui les poussent à choisir la Géorgie comme lieu de résidence permanente ou de longue durée.

La vie en Géorgie est nettement moins chère : le loyer, les courses, les transports et même les restaurants sont en moyenne 40 à 60 % moins chers qu’en Autriche. Par exemple, à Tbilissi, on peut louer un bel appartement de deux chambres pour 500 à 600 dollars par mois, tandis qu’à Vienne, un logement similaire coûterait entre 1 200 et 1 500 euros. Ce coût de la vie rend le pays particulièrement attractif pour les expatriés, les indépendants et les investisseurs qui souhaitent réduire leurs dépenses tout en conservant un bon confort.

Malgré les idées reçues, la Géorgie a réalisé des progrès considérables en matière de numérisation et d'accessibilité des services. Les services bancaires en ligne sont fiables, les virements nationaux et internationaux sont instantanés et la plupart des factures (services publics, impôts, factures de téléphone mobile) peuvent être réglées via des applications mobiles. Internet est rapide et abordable, même en région : le prix moyen est d'environ 30 à 40 GEL (11 à 15 $) par mois pour une connexion haut débit.

En matière de transport, le pays privilégie l'accessibilité plutôt que des systèmes coûteux, comme en Autriche :

• Trains : des liaisons existent entre Tbilissi, Batoumi, Koutaïssi et Zougdidi. Un billet pour le train à grande vitesse Stadler reliant Tbilissi à Batoumi coûte entre 25 et 35 GEL (9 à 13 $).
• Les bus et minibus sont le moyen de transport le plus répandu dans les régions. Un trajet en ville coûte 1 GEL (0,35 $), tandis que les trajets interurbains (par exemple, Tbilissi-Koutaïssi) coûtent au minimum 15 GEL (5,50 $).
• Taxi : Grâce à Bolt et Yandex.Taxi, un trajet autour de Tbilissi vous coûtera en moyenne 5 à 10 GEL (2 à 4 $), ce qui est plusieurs fois moins cher qu'à Vienne.
• Vols : Les vols intérieurs (par exemple Tbilissi–Batoumi ou Tbilissi–Mestia) coûtent de 100 à 150 GEL (35 à 55 $) l'aller simple.
• Métro de Tbilissi : deux lignes actives, tarif seulement 1 GEL (0,35 $).

Si Vienne est synonyme de stabilité, de soins de santé de qualité et d'éducation, la Géorgie l'emporte grâce à son coût de la vie, son climat et sa facilité d'intégration. Il est plus facile de s'y installer : le logement y est moins cher, l'obtention d'un titre de séjour est plus simple et la création d'entreprise est plus accessible.

L'Autriche demeure un havre de paix pour les capitaux et le confort, mais la Géorgie offre un sentiment de liberté, de dynamisme et la possibilité de vivre plus près de la nature tout en conservant toutes les commodités essentielles.

La Géorgie attire de plus en plus ceux qui recherchent une juridiction européenne relativement sûre et abordable. Sa législation est souple à l'égard des étrangers, et l'acquisition d'un appartement ou d'une maison ne prend que quelques jours. Les acheteurs étrangers peuvent enregistrer leurs biens immobiliers sans restriction (à l'exception des terres agricoles), ce qui distingue la Géorgie de plusieurs pays de l'UE.

De plus, l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur d'au moins 300 000 $ permet d'obtenir un permis de séjour de cinq ans. Pour les citoyens de pays instables, cela signifie la régularisation de leur situation, la possibilité d'ouvrir un compte bancaire et de bénéficier des droits fondamentaux liés au statut de résident.

La Géorgie attire les retraités grâce à son climat doux, son coût de la vie abordable et son système de santé accessible. La pension moyenne en vigueur dans l'UE, voire dans la CEI, permet d'y vivre confortablement. Par exemple, la location d'un appartement d'une chambre à Tbilissi coûte entre 400 et 500 dollars , tandis qu'un dîner dans un bon restaurant coûte entre 15 et 20 dollars pour deux personnes.

Les retraités apprécient également le climat social : le pays est accueillant et compte de nombreuses communautés russophones et anglophones. Les démarches administratives sont simplifiées : les permis de séjour s’obtiennent facilement lors de l’achat d’un logement, et une résidence de longue durée (10 ans) peut mener à la citoyenneté.

La Géorgie est devenue une destination prisée des travailleurs indépendants et des télétravailleurs, notamment grâce à ses prix bas et à la facilité d'enregistrement. L'internet y est rapide (débit moyen supérieur à 50 Mbps à Tbilissi), l'abonnement mobile coûte entre 5 et 10 dollars par mois, et un café dans un café coûte seulement entre 1,50 et 2 dollars.

Les nomades numériques privilégient Tbilissi ou Batoumi, où l'on trouve des espaces de coworking, des communautés internationales et des locations longue durée. Contrairement à l'Autriche, où la bureaucratie et la fiscalité sont plus élevées, en Géorgie, il est possible de s'enregistrer rapidement comme travailleur indépendant, de payer un impôt forfaitaire (1 à 5 %) et de travailler légalement avec des clients étrangers.

La comparaison se présente comme suit :

• Vienne – stabilité, niveau élevé de médecine et d'éducation, investissements coûteux mais fiables.
• Géorgie – style de vie et liberté : faibles barrières à l’entrée, traitement rapide des transactions, système fiscal flexible et dynamique du marché.

Pour un investisseur, c'est un choix entre une valeur refuge et un marché en croissance. À Vienne, la valeur immobilière augmente lentement (2 à 4 % par an), mais de façon régulière. En Géorgie, la croissance peut atteindre 6 à 10 % par an, mais avec une plus grande volatilité.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Géorgie, il est essentiel de réfléchir non seulement à l'acquisition, mais aussi à la stratégie de revente. La revente, la transmission du bien à des proches ou le maintien d'un permis de séjour par le biais d'un investissement : toutes ces étapes ont une incidence sur le rendement final et les projets d'avenir de l'investisseur.

À Tbilissi et Batoumi, les appartements se vendent en moyenne en un à trois mois, à condition que le prix soit compétitif et l'emplacement attractif. Les appartements du centre-ville et du front de mer se vendent le plus rapidement, car ils sont achetés aussi bien pour la location que pour y habiter. En région, le délai de vente est plus long : par exemple, à Koutaïssi ou en Kakhétie, un bien peut mettre six mois, voire plus, à trouver preneur.

Conseil : Avant de vendre, il est conseillé d’effectuer des réparations de qualité ou au moins des travaux de rafraîchissement, de préparer les documents cadastraux et de se baser sur les prix du marché. Cela peut accélérer la transaction de 20 à 30 %.

Si un bien immobilier a été acquis dans le but d'obtenir un permis de séjour (d'une valeur minimale de 300 000 $), sa vente entraîne automatiquement la perte du droit de séjour de l'investisseur. Cependant, la loi lui permet de conserver son statut s'il acquiert un autre bien immobilier ou confirme son investissement dans une entreprise. Ainsi, l'investisseur peut modifier son patrimoine sans perdre son droit de séjour.

En Géorgie, la transmission de biens immobiliers au conjoint, aux enfants ou à d'autres membres de la famille est facilitée. L'héritage est également simplifié : la propriété est automatiquement transmise aux héritiers directs. De nombreux investisseurs ont recours à des fiducies ou des sociétés familiales pour conserver leurs actifs au sein de la famille et réduire les formalités administratives liées aux transferts.

• La Géorgie demeure un marché dynamique. À Tbilissi et Batoumi, la liquidité est élevée et les délais de vente sont comparables à ceux des capitales européennes. Cependant, dans les régions, notamment à Koutaïssi, en Kakhétie et dans les stations de montagne, les ventes immobilières peuvent être plus longues et dépendent de la saisonnalité.
• En Autriche, le marché est plus stable : la demande est constante, surtout à Vienne, et les transactions, bien que lentes, sont prévisibles. En Géorgie, en revanche, on peut gagner de l’argent plus rapidement, mais les risques sont plus élevés : la liquidité est inégale et les prix de l’immobilier dépendent davantage de la localisation et des infrastructures.

Ces dernières années, j'ai accompagné de nombreux clients dans l'acquisition de biens immobiliers en Géorgie. En pratique, le marché s'est avéré plus simple qu'il n'y paraît : les transactions sont transparentes, l'enregistrement se fait en ligne et les taxes d'acquisition sont minimes, contrairement à l'Europe. Le processus, de la sélection du bien à la signature de l'acte de vente, prend généralement deux à trois semaines, ce qui rend la Géorgie attractive pour ceux qui souhaitent accéder rapidement au marché immobilier.

Caractéristiques du marché géorgien :

• Les étrangers peuvent acquérir des propriétés en pleine propriété (pleine propriété).
• Les restrictions ne concernent que les terres agricoles — elles peuvent être acquises par le biais d'une société ou par changement de catégorie.
• Les rendements locatifs atteignent 8 à 10 % par an, notamment dans les zones touristiques.
• Les emplacements les plus prometteurs sont le centre de Tbilissi et les appartements côtiers de Batoumi.

J'associe l'investissement dans l'immobilier géorgien à un investissement dans un marché en pleine expansion, en phase de croissance. Les prix des appartements à Tbilissi et Batoumi continuent d'augmenter grâce aux acheteurs étrangers et au tourisme.

J'associe l'investissement immobilier en Géorgie à un investissement dans un marché en pleine expansion. Les rendements locatifs peuvent y atteindre 8 à 10 % par an, notamment dans les zones touristiques, et les prix des appartements à Tbilissi et Batoumi continuent d'augmenter grâce aux acheteurs étrangers et à l'afflux croissant de touristes. Les options les plus prometteuses sont les logements de gamme moyenne dans le centre de Tbilissi et les appartements en bord de mer à Batoumi.

En Autriche, la situation est différente : le marché est stable, les rendements sont plus modestes (2 à 4 % par an), mais les risques sont minimes et les actifs sont protégés pendant des décennies. De nombreux clients combinent ces deux approches : ils placent une partie de leur capital en Géorgie pour une croissance rapide et des rendements élevés, et le reste en Autriche pour la sécurité. Cet équilibre permet non seulement de générer des revenus, mais aussi de préserver son capital sur le long terme.

Personnellement, j'opterais pour une approche combinée. En Géorgie, j'achèterais un appartement en bord de mer ou à Tbilissi pour générer des revenus locatifs et une plus-value. J'investirais le reste de mon capital en Autriche afin de garantir une stabilité à long terme. Je suis convaincu que cet équilibre entre dynamisme et sécurité constitue la stratégie optimale.

En réalité, le choix entre l'immobilier en Géorgie et en Autriche ne dépend pas de ce qui est « mieux », mais de vos objectifs.

Si vous recherchez des rendements élevés, une demande locative croissante et des perspectives d'appréciation des prix, pensez à la Géorgie. Le tourisme et les infrastructures y connaissent un développement rapide et le marché reste accessible. Tbilissi, Batoumi et Koutaïssi sont particulièrement prometteuses, la demande y étant constamment supérieure à l'offre.

L'Autriche est un refuge sûr. Je vois souvent des investisseurs qui ont commencé en Géorgie pour le rendement, puis transfèrent une partie de leurs fonds à Vienne ou à Salzbourg pour protéger leur capital. Un client, après avoir vendu un appartement à Batoumi, a investi dans l'immobilier à Salzbourg : le rendement y est plus faible, mais le cadre juridique et les dispositions successorales garantissent une protection à long terme.

• Si vous souhaitez une croissance de vos revenus et de la valeur de votre bien, choisissez la Géorgie.
• La fiabilité et la stabilité sont primordiales – l'Autriche convient parfaitement.

La stratégie optimale consiste à répartir les investissements : une partie sur le marché géorgien dynamique, l'autre en Europe stable.

La Géorgie prévoit une croissance jusqu'en 2030 grâce au tourisme, aux investissements étrangers et au développement des infrastructures. Les prix de l'immobilier augmenteront plus rapidement qu'en Autriche, mais les risques sont plus élevés : le marché demeure moins prévisible.

L'Autriche restera un refuge sûr, offrant des rendements modestes mais un capital protégé. Par conséquent, la meilleure option consiste à combiner les deux : profiter de la croissance et des revenus locatifs en Géorgie, tout en préservant ses actifs en Europe.

1. Investisseur disposant de 250 000 €

Objectif : rentabilité élevée et retour sur investissement rapide.

Nous avons trouvé un appartement en bord de mer à Batoumi pour 240 000 €. La location sur Airbnb rapporte jusqu'à 9 % par an. Le retour sur investissement est prévu en 11 à 12 ans

2. Un retraité disposant de 500 000 €

Objectif : confort et protection du capital.

Un appartement spacieux du centre de Tbilissi a été choisi pour 490 000 €. Le quartier, avec ses parcs, ses cafés et ses attractions culturelles, est idéal pour une vie paisible. Certains appartements sont loués à des locataires de longue durée, générant un rendement annuel de 6 à 7 %.

3. Famille avec enfants

Objectif : logement confortable pour résidence permanente.

Nous avons trouvé une maison de 200 m² à Koutaïssi pour 750 000 €, à proximité d'une école et d'infrastructures récentes. La famille vit dans un quartier respectueux de l'environnement, et le bien pourrait être vendu ou loué de manière rentable à l'avenir.