Le marché immobilier de Graz est abordable et présente un fort potentiel de croissance.

Graz est la capitale du Land de Styrie et la deuxième ville d'Autriche. Elle compte environ 300 000 habitants et, avec son agglomération, sa population dépasse le demi-million. C'est non seulement un important centre régional, mais aussi un pôle économique majeur du pays : ville universitaire, centre industriel et centre culturel de la Styrie.

L'immobilier à Graz est très recherché depuis de nombreuses années, tant par les locaux que par les étrangers. Les raisons sont évidentes : les prix sont inférieurs à ceux de Vienne et de Salzbourg, tandis que le niveau de vie reste élevé. Graz connaît une croissance rapide, ce qui se reflète sur le marché du logement : de nouveaux quartiers sont construits, les quartiers anciens sont modernisés et la demande locative est soutenue par un grand nombre d'étudiants et de professionnels internationaux.

Graz combine plusieurs facteurs qui la rendent attrayante pour différentes catégories d'acheteurs :

1. Universités et étudiants.
   L'Université de Graz, l'Université technique de Graz et l'Université de médecine de Graz sont implantées ici. Plus de 60 000 étudiants génèrent une demande locative constante. On trouve toujours des petits appartements et des studios à proximité des campus.
2. Industrie et emploi.
   Des entreprises internationales comme Magna Steyr, ainsi que des dizaines de sociétés d'ingénierie mécanique et informatique, créent des emplois. Ingénieurs, spécialistes et leurs familles, qui ont besoin de se loger, sont attirés par cette région.
3. Centre culturel majeur,
   la vieille ville de Graz est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO. Festivals de musique, théâtres et expositions en font une destination prisée des touristes et des amateurs de culture.
4. Des prix abordables.
   Acheter un appartement abordable en Autriche est plus facile à Graz. Alors qu'à Vienne, les prix au mètre carré dépassent depuis longtemps les 6 000 à 7 000 €, à Graz, on trouve encore des logements de qualité pour 4 000 à 5 000 €.
5. Situation géographique.
   Graz est reliée par voie ferrée et routière à Vienne, la Slovénie, la Hongrie et l'Italie. C'est un carrefour pratique pour les affaires et les voyages.

Graz est une ville aux multiples facettes. On y trouve un centre historique avec des palais et des musées, des quartiers jeunes et animés par la vie étudiante, et des banlieues verdoyantes, plus calmes et plus spacieuses.

Chaque quartier attire une clientèle spécifique d'acheteurs et de locataires : certains recherchent le prestige et le statut social, d'autres des investissements locatifs rentables, et d'autres encore un cadre de vie calme et familial. Pour mieux comprendre où acheter un appartement en Autriche, il est important de prendre en compte les différences entre les principaux quartiers de Graz.

Innere Stadt , centre historique classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, séduit par ses ruelles étroites, ses bâtiments historiques, ses places ornées de fontaines et ses restaurants en terrasse. Ce quartier est non seulement un attrait touristique majeur, mais aussi un véritable joyau pour les investisseurs. Les appartements y sont rarement mis en vente, et chaque transaction est un événement.

Les propriétés du centre-ville sont principalement achetées par des étrangers désireux d'affirmer leur statut social et de posséder un bien historique. Pour les investisseurs, il s'agit plutôt d'un placement sûr : les rendements locatifs ne sont pas les plus élevés, mais le prestige et une plus-value régulière sont garantis.

Geidorf est un quartier très animé par la vie étudiante. Des dizaines de milliers d'étudiants y affluent chaque année pour étudier à l'université Karl-Franzens et à l'université technique. C'est pourquoi les petits appartements et les studios y sont extrêmement rares.

Les investisseurs apprécient Geidorf pour sa rotation rapide des locataires : les appartements sont loués quasiment instantanément. La demande est alimentée non seulement par les étudiants, mais aussi par les jeunes actifs travaillant dans les centres scientifiques et médicaux. C'est un quartier où les loyers sont stables toute l'année et où les prix des appartements augmentent plus vite que la moyenne de la ville.

Ces dernières années, Lend s'est métamorphosé, passant d'un quartier ouvrier tranquille à un haut lieu de la jeunesse créative et branchée. Galeries d'art, espaces de coworking, cafés proposant une cuisine originale et rues animées de bars y fleurissent. L'atmosphère du quartier rappelle celle des pôles créatifs berlinois, ce qui explique sa popularité auprès des locataires.

Les prix y restent inférieurs à ceux du centre-ville, mais la tendance à la hausse est indéniable : la demande de logements émanant des indépendants, des designers et des spécialistes informatiques fait grimper le marché. Pour les investisseurs, Lend offre l’opportunité d’« investir dans ce quartier avant qu’il ne devienne un secteur huppé ».

Jakomini est un quartier très pratique. Proche de la gare principale, des lignes de tramway et des quartiers d'affaires, il est animé et dynamique, ce qui le rend attractif pour les familles et les jeunes couples en quête d'un cadre de vie à la fois pratique et confortable.

On y trouve des écoles, des commerces, des centres sportifs et des parcs. Les appartements y sont moins chers qu'en centre-ville, mais plus chers qu'à Lend, ce qui en fait un quartier offrant un juste milieu. Les investisseurs sont également attirés par Jakomini en raison de ses loyers stables et à long terme.

Mariatrost est un quartier calme et verdoyant, légèrement à l'écart du centre-ville. C'est un lieu idéal pour ceux qui souhaitent vivre au contact de la nature tout en profitant des commodités urbaines. Ses villas avec jardin, ses appartements spacieux avec balcon et ses vues sur les collines font de Mariatrost un quartier particulièrement prisé des familles avec enfants et des retraités.

Les prix y sont plus abordables qu'en centre-ville et l'atmosphère plus détendue. Pour les investisseurs, il s'agit d'un secteur idéal pour la location longue durée : les maisons sont louées non pas à des touristes, mais à des familles installées depuis des années.

Puntigam est un mélange de zones industrielles et résidentielles. On y trouve des usines, des centres commerciaux et des entreprises de logistique ; la demande de logements est donc principalement due aux travailleurs et employés de ces entreprises.

Les appartements et les maisons à Puntigam sont moins chers que dans d'autres quartiers de Graz, ce qui attire les acheteurs souhaitant accéder au marché avec un budget plus modeste. Pour les investisseurs, il s'agit d'un segment stable, mais moins prestigieux : les rendements sont présents, mais les perspectives d'appréciation des prix sont plus faibles qu'en centre-ville ou dans les quartiers étudiants.

Le marché immobilier de Graz en 2025 présente une nette division selon les quartiers. Le centre-ville demeure le segment le plus cher : les appartements dans Innere Stadt et les rues adjacentes se vendent entre 6 500 et 7 500 € le mètre carré, et dans certains cas, les biens de prestige atteignent des prix encore plus élevés, en fonction de l’état du bâtiment, de la vue et de sa valeur culturelle.

Le deuxième segment est constitué de Geidorf et Jakomini , où le prix du logement oscille entre 4 800 et 6 000 € le mètre carré. Ces quartiers sont prisés pour leur polyvalence : ils offrent un cadre de vie confortable aux familles, mais suscitent également une forte demande locative de la part d’étudiants et de jeunes actifs.

Puntigam et Mariatrost offrent des tarifs plus abordables . Si les appartements et maisons y sont moins prestigieux, ils permettent d'accéder à la propriété avec un budget plus restreint. Un atout non négligeable pour les familles en quête d'espace ou pour les primo-accédants souhaitant acquérir leur premier logement sans pour autant sacrifier le prestige.

La situation locative à Graz démontre encore davantage son attrait pour les investisseurs.

• En centre-ville, le tarif atteint 18 € par m² , et ces appartements sont le plus souvent loués par des spécialistes étrangers ou pour des locations de courte durée.
• À Geidorf et Jakomini, les loyers avoisinent les 15 à 16 € le mètre carré. La demande, portée par les étudiants et les familles, explique la disponibilité importante d'appartements.
• Lend propose des taux légèrement inférieurs (14 à 15 € par m²), mais la liquidité est élevée, les biens étant rapidement prisés par de jeunes locataires et un public créatif.
• En périphérie et dans les zones industrielles comme Puntigam, les prix descendent à 11-13 € le mètre carré. La location devient alors abordable, mais les propriétaires doivent garder à l'esprit que ces appartements se louent rapidement et ne se revendent pas plus cher.

• Prix ​​moyen en Autriche : 13,5 €/m² .
• Graz : 15,5 €/m² .

Par exemple, un appartement de 70 m² à Graz rapporte à son propriétaire environ 140 € de plus par mois que la moyenne nationale pour un bien similaire. Sur une année, cela représente environ 1 600 € de revenus supplémentaires, et sur dix ans, une somme qui pourrait couvrir une part importante des frais de rénovation, voire les intérêts d'un prêt immobilier.

La raison en est que Graz réunit plusieurs facteurs : étudiants et jeunes actifs génèrent une demande constante, tandis que touristes et voyageurs d'affaires soutiennent les locations de courte durée. De ce fait, le marché locatif n'est pas dépendant d'une seule source de revenus, ce qui le rend plus résilient que celui d'autres villes autrichiennes.

Pour les investisseurs, cela signifie que même avec les mêmes risques que dans les autres Länder, les rendements à Graz sont plus élevés et plus stables.

Le profil des acheteurs et des locataires à Graz varie considérablement selon les quartiers.

• Les étudiants et les jeunes actifs privilégient généralement les appartements jusqu'à 60 mètres carrés. Les studios et les appartements deux pièces à Geidorf et Lend, situés à proximité des universités et de l'animation urbaine, sont particulièrement prisés. Dans ces quartiers, la qualité de la rénovation prime sur la praticité et la proximité des transports en commun.
• Les familles privilégient les appartements de 85 à 100 mètres carrés avec trois ou quatre pièces. Elles s'intéressent aux de Jakomini et Mariatrost , réputés pour leurs écoles, leurs espaces verts et leurs commerces. Un balcon ou une terrasse est indispensable, car la vie en Autriche est intimement liée au plein air.
• Les investisseurs étrangers privilégient les appartements compacts du Innere Stadt . Ces biens sont idéaux pour la location de courte durée (à destination des touristes et des professionnels en voyage d'affaires) et conservent une bonne valeur à la revente.
• Les retraités privilégient les quartiers calmes et verdoyants. Mariatrost est leur quartier de prédilection : rues tranquilles, appartements spacieux, vue sur les collines et possibilité de se détendre dans un jardin ou une terrasse privés.

Il est intéressant de noter que les locataires de Graz accordent beaucoup moins d'importance à la présence d'un ascenseur ou d'un garage. Ils privilégient de loin une cuisine moderne, une belle vue et la proximité des transports en commun.

Le processus d'achat immobilier à Graz est conçu pour être aussi transparent et sécurisé que possible pour l'acquéreur. Tout commence par la définition d'un objectif : si les étudiants cherchent à louer un appartement, les quartiers de Geidorf et Lend sont généralement privilégiés ; pour les familles, Jakomini ou Mariatrost sont plus adaptés ; et ceux qui recherchent le prestige et le statut social se tournent souvent vers les propriétés du Innere Stadt .

Vient ensuite l'étape de la sélection du bien . Les agents immobiliers présentent différentes options, et il est important d'évaluer non seulement le prix et l'emplacement, mais aussi les caractéristiques techniques : année de construction, performance énergétique et coûts des services publics. En 2025, les maisons dotées d'une bonne isolation thermique et de systèmes de chauffage modernes seront particulièrement recherchées, car cela influe directement sur les dépenses mensuelles.

Une fois le bien choisi, les vérifications juridiques . En Autriche, toutes les transactions sont enregistrées au Grundbuch (registre foncier), ce qui garantit à l'acheteur une protection contre les dettes ou charges cachées. Ce n'est qu'ensuite qu'un notaire ou un avocat rédige le contrat de vente (Kaufvertrag), qui précise toutes les conditions essentielles : prix, délai de livraison et obligations des parties.

Il est important de prendre en compte les frais supplémentaires : environ 8 à 10 % s’ajoutent au prix de l’appartement. Cela inclut la taxe de mutation (3,5 %), les frais d’enregistrement du titre de propriété (1,1 %), les frais d’avocat ou de notaire (environ 1,5 à 2 %) et les frais d’agence, qui peuvent atteindre 3,6 %.

Pour les citoyens de l'UE, la procédure d'achat est relativement simple. Cependant, si l'acheteur est ressortissant d'un pays hors UE, une autorisation spéciale de la commission foncière peut être requise, notamment pour l'achat d'un terrain ou d'une maison dans une zone protégée.

L'immobilier à Graz est depuis longtemps considéré comme l'un des placements les plus sûrs d'Autriche. Contrairement aux marchés viennois et salzbourgeois, plus tendus, les prix y ont progressé régulièrement, sans flambée soudaine. Ces dix dernières années, l' augmentation annuelle moyenne des prix des logements s'est située entre 4 et 6 % , un taux comparable à celui des marchés immobiliers européens traditionnels, tandis que Graz offre un accès plus facile à la propriété.

La croissance la plus significative est enregistrée dans les quartiers centraux et les zones universitaires . C'est là que la demande reste stable, même en période de fluctuations économiques. Étudiants, chercheurs et professionnels de passage assurent un flux constant de locataires, tandis que touristes et voyageurs d'affaires complètent le tableau. De ce fait, les investisseurs bénéficient non seulement d'une plus-value sur leur bien immobilier, mais aussi de revenus locatifs réguliers.

Le rendement locatif moyen à Graz est de 4 à 5 % par an, légèrement supérieur à la moyenne autrichienne. Cependant, il varie considérablement d'un quartier à l'autre.

• Dans les quartiers étudiants (Geidorf, Lend), les rendements peuvent atteindre 6 %, notamment pour les appartements compacts jusqu'à 60 m². Ces biens se louent rapidement et restent rarement vacants.
• Dans le segment haut de gamme (Altstadt, Innere Stadt), les rendements sont plus modestes (environ 3 à 4 %), mais un autre facteur entre en jeu : ces appartements prennent rapidement de la valeur à la revente. Les investisseurs les considèrent comme un « capital dormant » dont la valeur augmente avec le temps.
• Dans les quartiers adaptés aux familles (Jakomini, Mariatrost), le loyer offre un taux stable de 4 à 5 %, mais le principal avantage est le faible risque : les familles louent généralement pour des années, et non pour des mois.

Contrairement aux zones touristiques, où la rentabilité est fortement saisonnière, le marché de Graz fonctionne toute l'année. Les universités et les entreprises génèrent une demande constante, et les festivals et événements culturels la renforcent encore.

Nous constatons une augmentation progressive : de 5 200 € par m² en 2025 à environ 6 300 € par m² en 2030. Il ne s’agit pas d’une hausse brutale, mais d’une progression régulière, ce qui est idéal pour les investisseurs qui privilégient la stabilité et une perspective à long terme.

Cela signifie que si vous investissez dans un appartement d'une valeur de 300 000 €, son prix pourrait atteindre 360 000 à 370 000 € . En ajoutant les revenus locatifs (en moyenne 4 à 5 % par an), le bien permet non seulement de préserver le capital, mais aussi de générer un revenu pour son propriétaire.

Ce scénario est particulièrement intéressant pour les investisseurs à long terme qui ne recherchent pas des profits rapides, mais une augmentation progressive de la valeur de l'actif.

En juillet 2025, des modifications sont entrées en vigueur en Styrie, affectant directement les propriétaires d'appartements qui louent leurs biens via Airbnb, Booking et autres plateformes similaires . Ces logements sont désormais soumis à une taxe supplémentaire.

Pour les propriétaires, cela signifie que le modèle simple consistant à « acheter un appartement et le louer aux touristes » n'est plus aussi rentable qu'auparavant. Les bénéfices sont toujours présents, mais une partie des revenus doit être reversée à l'État. De ce fait, de nombreux propriétaires modifient leur stratégie : certains se tournent vers la location longue durée aux étudiants ou aux familles, d'autres augmentent les loyers, et certains envisagent même de vendre.

D'une part, cette loi rend le marché plus régulé et plus équitable : les habitants de la ville bénéficient de logements abordables et le budget de l'État perçoit des recettes fiscales supplémentaires. D'autre part, elle représente un défi pour les investisseurs, exigeant de la flexibilité et une remise en question des modèles de revenus traditionnels.

C’est précisément ce qui rend le marché de Graz unique en 2025 : il ne sera plus possible de copier les stratégies de Salzbourg ou de Vienne ; il devra s’adapter à de nouvelles conditions.

En comparant Vienne et Graz, il apparaît clairement que Vienne demeure le marché immobilier le plus important et le plus prestigieux d'Autriche , avec des prix élevés et un fort intérêt international. Dans les quartiers centraux de la capitale, les appartements se vendent entre 10 000 et 12 000 € le mètre carré, ce qui rend le marché inaccessible à de nombreux investisseurs. De plus, les rendements locatifs y sont plus faibles, de l'ordre de 3 à 4 %, car le prix d'achat élevé réduit considérablement les bénéfices.

Graz , en revanche, est considérée comme une porte d'entrée plus abordable sur le marché immobilier autrichien. Les prix moyens y sont plus bas et les rendements locatifs plus élevés, notamment dans les quartiers universitaires et étudiants. Pour ceux qui recherchent une plus-value stable et un flux régulier de locataires, Graz représente un choix judicieux.

Ainsi, si Vienne est un marché du statut et des investissements prestigieux , Graz est un marché des solutions pratiques et des rendements à long terme .

Avantages :

• Avec des prix plus abordables qu'à Vienne ou Salzbourg,
  Graz est un excellent endroit pour investir dans l'immobilier avec un budget plus modeste. De nombreux investisseurs y voient un tremplin vers l'Autriche : on peut y acheter un appartement ou une maison à un prix raisonnable et se constituer progressivement un capital sans débourser des millions d'euros d'emblée.
• Demande locative stable.
  Les universités, les touristes, les jeunes actifs et les voyageurs d'affaires assurent un flux constant de locataires. De ce fait, les appartements à Graz sont quasiment toujours disponibles et les propriétaires bénéficient d'un revenu stable toute l'année, sans saisonnalité marquée.
• Transparence des transactions.
  Chaque achat est enregistré au Grundbuch (registre foncier), qui recense les droits de propriété et les charges grevant l'appartement. Pour les investisseurs, cela garantit la sécurité de la transaction et l'appartenance effective du bien au vendeur. Ce niveau de protection juridique est particulièrement important pour les étrangers.
• La richesse culturelle de
  Graz, avec ses festivals, ses concerts, ses théâtres et son architecture remarquable, en fait non seulement un lieu de vie, mais aussi la capitale culturelle de la Styrie. Cette effervescence culturelle contribue à la hausse des loyers et à l'attractivité du marché immobilier, la ville attirant aussi bien les étudiants que les étrangers fortunés.

Inconvénients :

• Les prix sont élevés dans le centre-ville.
  Dans Innere Stadt , le prix au mètre carré atteint facilement 7 500 € et plus. Pour beaucoup, c'est un frein, et même si ces appartements prennent de la valeur le plus rapidement, le coût d'accès à la propriété reste trop élevé.
• Formalités administratives pour les étrangers.
  Si l'acheteur n'est pas citoyen de l'UE, l'autorisation de la commission foncière sera requise. Cette procédure peut prendre plusieurs mois et nécessite des documents supplémentaires. La transaction reste possible, mais elle est plus longue et plus complexe.
• Nouvelle taxation des locations de courte durée.
  À partir de 2025, les appartements loués via Airbnb et autres plateformes similaires seront soumis à une taxe supplémentaire. Cette mesure réduira le revenu net et incitera les propriétaires à privilégier la location longue durée ou à augmenter les loyers.

L'immobilier à Graz offre un bon compromis entre accessibilité et rentabilité. Les prix y sont inférieurs à ceux de Vienne ou de Salzbourg, mais la hausse des prix et la forte demande locative rendent le marché tout aussi attractif. Pour les investisseurs, Graz représente une opportunité d'entrer sur le marché autrichien avec un investissement moindre et d'obtenir des rendements de 4 à 5 % par an, voire plus dans les quartiers étudiants.

Vienne, en revanche, demeure un marché de prestige : les appartements y sont plus chers et les rendements plus faibles, mais le simple fait de posséder un logement dans la capitale confère une certaine crédibilité à l’investissement. Graz, quant à elle, tire parti de sa polyvalence : elle convient aux étudiants, aux familles, aux retraités et aux investisseurs recherchant un outil pratique et efficace pour préserver et faire fructifier leur capital.

C’est précisément pourquoi Graz peut être qualifiée de « juste milieu » du marché autrichien : elle est dépourvue de la prétention excessive d’une capitale, mais offre une croissance stable, une vie culturelle riche, des universités et une qualité de vie.