Immobilier égyptien : est-ce un bon investissement en 2026 ? Conseils aux investisseurs

L'intérêt des investisseurs pour l'immobilier égyptien croît à mesure que le pays met en œuvre des réformes économiques, que le tourisme se développe et que le gouvernement encourage les investissements étrangers.

Moi, Ksenia Levina, consultante en investissements et avocate chez Vienna Property Investment, vous propose un aperçu complet de l'achat immobilier en Égypte. Nous y aborderons la législation, la fiscalité et la rentabilité, comparerons le marché avec l'Autriche (Vienne) et mettrons en lumière les situations où l'Égypte est plus avantageuse et celles où la stabilité européenne est primordiale.

Cet article a pour but d'analyser en détail l'attractivité de l'Égypte pour les investisseurs. Vous découvrirez s'il est possible d'y acheter un appartement, quelles sont les lois qui régissent les transactions avec des étrangers et qui en tire profit.

Nous examinerons le contexte mondial et régional : pourquoi il est important de s’intéresser à l’Afrique et au Moyen-Orient actuellement, quelle est la situation de l’économie égyptienne et quelles tendances mondiales influencent le marché.

Par exemple, la demande de logements touristiques est en croissance dans le monde entier : il est logique de comparer l'Égypte à d'autres destinations « chaudes » (Turquie, Grèce, Maroc), ainsi qu'à l'Autriche, pays stable.

L'Autriche sert ici de « base » : elle remplit 70 % des critères (stabilité, croissance des prix, fiabilité), mais nous verrons où l'Égypte peut offrir des rendements plus élevés ou des coûts inférieurs.

Pourquoi maintenant ? Après plusieurs années d'instabilité (bouleversements politiques après 2011 et récentes crises monétaires), l'économie égyptienne s'est progressivement redressée : à partir de 2016, le gouvernement a introduit un système de dévaluation et est parvenu à sortir d'une crise prolongée en 2022 ; en 2023, avec une inflation moyenne de 30 à 35 % (bien qu'en baisse vers la fin de l'année), la croissance du PIB était d'environ 3,8 %.

Malheureusement, le budget de l'État est fortement dépendant des prêts étrangers, mais dans le même temps, l'Égypte est devenue plus active pour attirer les investisseurs : en 2023, les restrictions sur le nombre de propriétés achetées par des étrangers ont été levées, un « visa doré » pour les investisseurs a été introduit, de nouveaux mégaprojets (Nouvelle Capitale, Pont égyptien sur le canal de Suez) sont en construction et des stations balnéaires sont en développement.

La tendance mondiale de l'« économie bleue » (tourisme maritime, ports, infrastructures) gagne du terrain en Égypte. Toutefois, il convient de rappeler que le pays a encore besoin de nombreuses réformes et que les investissements y sont plus risqués qu'au sein de l'Union européenne.

Aperçu de la réputation de l'Égypte : agences et magazines la décrivent comme « stable mais en mutation ». Les classements internationaux (tels que le rapport Doing Business de la Banque mondiale) la situent autour de la 114e place en 2020, tandis que l'Autriche figure parmi les trente premiers. L'Égypte se classe également derrière l'UE dans l'indice de corruption/transparence.

D'autre part, la population égyptienne (plus de 110 millions d'habitants, jeune et en pleine croissance) génère une forte demande locale de logements, tandis que les zones franches et le tourisme allègent la pression fiscale sur les investisseurs. Selon les statistiques de PwC/Numbeo, l'Égypte est ainsi considérée comme un « marché en croissance », mais moins stable.

L'Égypte est le plus grand pays arabe en termes de population et de marché immobilier. Sur le plan économique, elle est considérée comme une économie émergente du Moyen-Orient, avec ses propres atouts et faiblesses.

Comparé à l'Europe, on peut le qualifier de « nouveau marché » – très démocratique et potentiellement rentable (la rentabilité et la croissance des prix sont élevées), mais il exige de la patience et une volonté de prendre des risques.

Contexte régional (MENA). Concurrents dans la zone méditerranéenne – Turquie et Maroc :

• La Turquie offre des revenus plus élevés, mais elle souffre d'hyperinflation et de politiques instables (la livre turque va chuter, comme celle de l'Égypte, en 2021/22).
• Le Maroc est plus conservateur, mais son marché est plus petit.
• L'Égypte possède une population importante (plus de 110 millions d'habitants) et un secteur touristique florissant : elle bénéficie du canal de Suez, de deux mers, de pyramides et d'un coût de la vie abordable.
• De plus, le gouvernement construit activement de nouvelles infrastructures (par exemple, le nouveau centre administratif, où des quartiers de style européen sont déjà prévus).

Classements mondiaux. Selon l'indice « Doing Business », l'Égypte se classait 114e en 2020 (moyenne tous paramètres confondus), tandis que l'Autriche occupait la 27e place environ. Cela signifie :

• Faire des affaires (et acheter un bien immobilier) en Autriche est 70 % plus facile : les procédures sont moins nombreuses, les transferts d'argent sont plus transparents et les lois sont bien établies.
• L'Égypte exige souvent des permis (par exemple, comme mentionné précédemment, l'approbation du Cabinet des ministres est requise pour l'achat de tout bien immobilier) et le respect de la réglementation en matière de change.
• Les inconvénients comprennent une bureaucratie importante et le risque de changements politiques (ils devront également s'adapter aux réformes du FMI, qui pourraient modifier la réglementation).

Contexte économique. Ces dernières années, l'économie égyptienne a affiché une croissance stable après les crises précédentes. Selon le ministère égyptien du Développement économique, le PIB du pays a progressé d'environ 6,6 % en 2021/22 et de 3,8 % en 2022/23.

L'inflation reste à deux chiffres (environ 35 % en 2023), mais elle a commencé à ralentir. Cette situation conduit à deux conclusions principales : premièrement, l'immobilier en Égypte s'apprécie plus rapidement qu'en Europe, où la stabilité est moindre (en 2023, les prix des logements dans certaines zones touristiques ont augmenté de 20 à 40 %) ; deuxièmement, l'instabilité du taux de change signifie que les investisseurs ne devraient pas conserver tous leurs fonds en livres égyptiennes.

Europe du Sud. L'Égypte est parfois comparée à la Turquie ou à la Grèce (ou à Chypre) :

• La Grèce propose un « visa doré » pour un revenu de 250 000 à 500 000 €. Bien qu'elle soit membre de l'Union européenne, son marché immobilier reste restreint. Il est donc judicieux d'examiner de l'acquisition d'un bien immobilier en Grèce ; cela permet de synthétiser les procédures et de les résumer en une liste simple.
• L’Égypte ne fait pas partie de l’UE, mais les prix y sont plus bas (acheter un appartement au Caire ou à Hurghada coûte moins cher qu’un appartement similaire à Athènes) et les rendements légèrement supérieurs (par exemple, comparez : le rendement annuel moyen d’un appartement loué au Caire est de 5 à 7 % contre 2 à 3 % dans la plupart des villes autrichiennes).
• Chypre et la Turquie sont également moins chères que l'Autriche, mais l'Égypte est plus grande et offre des lieux de villégiature intéressants (la mer Rouge).

Pourquoi les investisseurs s'intéressent-ils à l'Égypte ? La réponse est simple : le pays est actuellement sous-évalué. Lors des crises, les investisseurs ont fui l'Égypte (par exemple, suite à la révolution de 2011 ou à la dépréciation de la livre égyptienne), et les prix ont chuté.

Maintenant que le pays surmonte ses difficultés financières, les capitaux étrangers affluent : selon les dernières informations, les Émirats arabes unis et l’Arabie saoudite prévoient d’investir des dizaines de milliards dans le développement de zones touristiques (par exemple, le projet Ras El-Hekma, d’un montant de 35 milliards de dollars). Cela laisse présager une croissance des investissements en Égypte au cours de la prochaine décennie.

Comparons cela à Vienne. Environ 70 % de l'environnement d'investissement en Autriche est plus favorable : un système juridique européen, une faible inflation et des politiques prévisibles. Le rendement des investissements (RSI) y est toutefois plus faible en raison de la hausse des prix ( qui devraient se stabiliser ). Néanmoins, les revenus locatifs (sans plafonnement des loyers, mais avec une demande modérée) offrent un rendement d'environ 2 à 3 %. Le potentiel de croissance est plus élevé en Égypte, mais les risques y exigent une surveillance accrue.

Le marché immobilier égyptien a connu une évolution remarquable au cours des 15 dernières années.

Après la révolution de 2011, de nombreux acheteurs ont déserté le marché, entraînant une baisse des prix (particulièrement entre 2012 et 2015). À mesure que le gouvernement a consolidé son pouvoir, les prix ont progressivement recommencé à augmenter. Cette hausse a été soutenue par les géants du BTP (Groupe Talaat Mustafa, Palm Hills, Orascom, SODIC) et les projets publics (comme le projet de logements sociaux Misra).

En 2016, un autre choc s'est produit : une forte dévaluation de la lire (de 8 EGP/$ à 30 EGP/$) due à la réforme, une flambée de l'inflation s'est produite et, dans ce contexte difficile, la domination du marché secondaire s'est rapidement étendue aux nouvelles constructions dans le secteur de masse.

ont augmenté d'environ 15 à 40 % en valeur nominale en 2023. En 2024, le rythme s'est accéléré : au cours des premiers mois, la croissance a atteint 24 % par an dans les nouveaux quartiers (Nouveau Caire).

D'après les statistiques de CAPMAS , le secteur privé de la construction a bâti un nombre record de logements en 2022/23 (environ 1,3 million, soit une hausse de 21 % par rapport à l'année précédente). Cela indique que le marché est actuellement au centre de l'attention des promoteurs et des acheteurs.

Les centres sont tous de grandes villes et des stations balnéaires :

Le Caire et sa banlieue. C'est là que vit la majorité de la population (environ 20 millions d'habitants dans l'agglomération). Les prix sur le marché de l'occasion dans les quartiers anciens (Shubra, Zamanih, Masr el-Adima) sont bas, mais la demande est également faible.

Cependant, dans les nouvelles villes autour du Caire (Nouveau Caire, 6 Octobre, Sheikh Zayed, Madinaty, etc.), l'offre augmente rapidement : on peut y acheter un appartement au Caire pour tous les budgets, du studio à la villa avec piscine.

Les prix en banlieue sont généralement 1,5 à 2 fois plus élevés qu'au Caire même (environ 60 000 à 100 000 dollars pour un appartement d'une chambre). Le marché immobilier résidentiel du Caire est traditionnellement tiré par la demande intérieure (les Cairnois achètent des logements pour eux-mêmes) et les locations étudiantes (il en existe de nombreuses, notamment 60 universités, ainsi que des partenaires étrangers et des cabinets de conseil).

Stations balnéaires de la mer Rouge. Hurghada et Charm el-Cheikh sont les principaux centres touristiques. Elles attirent les Européens et les riches Moyen-Orientaux. On y trouve de nombreux immeubles et résidences de standing (complexes hôteliers).

À Hurghada, vous pouvez acheter un appartement pour un studio modeste à partir de 50 000 $ jusqu'à 80 000 $ ; une villa plus prestigieuse coûte entre 300 000 $ et 500 000 $.

Les prix sont sensiblement plus élevés qu'au Caire : ici, on est prêt à payer pour une vue sur la mer. Il est préférable de payer en dollars (les prix sont indexés sur la livre), car celle-ci continue de se déprécier.

La côte nord (New El Alamein et la région d'Alexandrie) est le berceau du développement immobilier qui a débuté entre 2017 et 2019. Parmi les complexes de Marassi, Dunes et Sidi Abdelrahman, suivis par les nouveaux quartiers d'Alamein Heights et de North Coast, figurent en bonne place. Si les infrastructures restent encore limitées, la construction progresse rapidement.

Prix : appartements d’une chambre à partir de 60 000 $, villas jusqu’à 200 000 $. Le marché est en grande partie spéculatif et de nombreux appartements sont actuellement vides hors saison.

Une nouvelle capitale administrative et d'autres projets. Le gouvernement construit une immense capitale « satellite » près du Caire. Bien que ses zones résidentielles ne soient pas encore entièrement peuplées (les routes et le métro sont toujours en construction), de nombreux investisseurs sont attirés par la perspective de louer des terrains aux fonctionnaires.

Les prix sont élevés ici (comptez entre 300 000 et 600 000 dollars pour créer une entreprise), et l'offre se limite à des immeubles de grande hauteur et des bureaux.

Ailleurs. À Alexandrie et le long de la côte méditerranéenne (par exemple, à Hurghada à l'ouest, et à El Arish), les prix sont plus bas, mais la demande est également faible. Spécificités : le nord de l'Égypte est plus proche de l'Europe et bénéficie de hivers plus doux ; le Caire offre davantage de possibilités d'emploi et d'études ; la mer Rouge est réputée pour son tourisme dynamique.

En Égypte, le marché de la seconde main reste prédominant (plus de 60 % des transactions). Nombre d'Égyptiens continuent d'échanger des biens anciens (maisons construites avant les années 1980), notamment des appartements de faible hauteur situés dans les quartiers périphériques les plus pauvres du Caire.

De nouveaux projets immobiliers (quartiers résidentiels, complexes de maisons individuelles) répondent à la demande croissante de logements haut de gamme et d'appartements touristiques. Parmi ces nouveaux projets figurent des ensembles résidentiels de standing (SODIC One au Caire, Palm Hills Madinaty) et des résidences de luxe (villas Marassi).

Les hôtels gérés par des marques internationales proposent également des projets d'investissement : par exemple, des appartements dans des résidences hôtelières près de l'hôtel Sofitel au Caire ou des projets de villas à El Gouna.

Les acheteurs sont principalement locaux : classes moyennes et supérieures, employés de banque, médecins et militaires retraités. Les investisseurs étrangers comprennent traditionnellement des travailleurs et des entreprises chinoises (anciennement actives dans le secteur de la construction), des retraités européens (souvent britanniques, avec des locataires français), des capitaux russes (surtout dans le nord et à Hurghada), et l’on observe désormais un intérêt notable de la part des Émirats arabes unis et de l’Arabie saoudite (ainsi que des investissements dans les infrastructures).

Il est intéressant de noter une tendance au sein de la région : par exemple, on a récemment appris que l'Égypte offrait des avantages aux acheteurs de logements originaires des pays de la région (exonérations fiscales et conditions similaires pour les Saoudiens et les Émiratis).

Globalement, la demande intérieure (émanant des Asiatiques, des Africains et des Égyptiens eux-mêmes) représente la majorité des transactions. La part des étrangers dans le total des achats est faible, mais ils sont essentiels pour les biens immobiliers les plus chers.

L'immobilier égyptien est toujours considéré comme une alternative économique attractive à l'immobilier européen : les prix y sont nettement inférieurs à ceux des grandes métropoles mondiales dotées d'infrastructures développées. En résumé, le marché égyptien est un marché jeune, en pleine expansion, avec ses propres spécificités (axé sur le tourisme et le logement pour les consommateurs locaux), et intrinsèquement plus spéculatif que le marché autrichien, réputé stable.

Particuliers. Tout citoyen (étranger ou égyptien) peut acquérir un bien immobilier résidentiel ou un terrain. Depuis 2023, la limite de deux biens immobiliers par personne a été levée, permettant ainsi aux particuliers d'acheter autant d'appartements ou de maisons qu'ils le souhaitent (sous réserve de l'obligation d'en informer les autorités compétentes).

Une société. L'acquisition se fait souvent par le biais d'une société : une société égyptienne (LTD/GPSC) ou une succursale d'une société étrangère. Cela présente certains avantages fiscaux : si l'entité perçoit des revenus (par exemple, des loyers), elle est soumise à l'impôt sur les sociétés, dont le taux est parfois inférieur à celui de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Toutefois, il convient de noter que la plupart des étrangers ont également besoin d'un représentant ou d'un cofondateur pour créer une société égyptienne (au minimum enregistrée à la Bourse égyptienne). Afin de minimiser les impôts, certains acquièrent un bien immobilier via une société chypriote ou estonienne et contrôlent la transaction depuis ces juridictions, mais le bien est officiellement enregistré au nom de la filiale égyptienne.

Les REIT (fonds d'investissement immobilier cotés). L'Égypte dispose de véhicules d'investissement collectif légaux : les REIT (Real Estate Investment Trusts), réglementés par la Banque centrale et la Bourse de Francfort (FRA). Cependant, leur part de marché reste faible.

Les conditions sont les suivantes : la loi impose à une SIIC d’investir au moins 80 à 90 % de ses actifs dans l’immobilier locatif et de payer un impôt de 22,5 % sur ses bénéfices (aucun avantage fiscal n’est prévu pour les investisseurs). Entre 2018 et 2020, des tentatives de lancement de SIIC cotées en bourse (notamment plusieurs fonds de Misr Assurances et de la Banque du Caire) ont été entreprises, mais leur capitalisation reste encore faible.

Si vous êtes prêt à affronter la bureaucratie et que vous souhaitez investir « indirectement » (plus de liquidités, mais aussi le risque de devoir convenir d'une structure), vous pourriez envisager les REIT locales (si les marchés croissent régulièrement, elles commenceront à prendre de la valeur).

Achat à son nom (seul ou marié). Le plus simple est d'enregistrer l'achat au nom d'une seule personne ou des deux époux. Il est important de prendre en compte les questions de succession et de donation : si une mère achète un appartement à son nom, elle pourra le transmettre ultérieurement à ses enfants (mais en droit égyptien, cela nécessite un testament en bonne et due forme).

Depuis 2018, l'Égypte reconnaît les contrats prénuptiaux comme un moyen de partage des biens, faisant de l'« achat pour deux » une pratique courante pour les familles.

Par le biais d'un fonds d'investissement ou d'une fondation. Pratiquement inexistants : les trusts familiaux de type occidental (comme ceux en Autriche) n'existent pas en Égypte.

Il existe toutefois des solutions de planification successorale : un bien immobilier peut être enregistré au nom d’une société ou d’un fonds spécial qui en assure la gestion (sous la supervision d’un organisme de réglementation financière). Ce montage complexe n’est généralement pas nécessaire pour les investissements étrangers inférieurs à un million d’euros environ.

Achat par procuration. De nombreux étrangers ne peuvent pas se rendre immédiatement sur place et effectuent donc leur achat par l'intermédiaire d'un mandataire (un citoyen égyptien ou une société) muni d'une procuration générale établie par un notaire.

La loi le permet : un notaire établit une procuration en Égypte ou à l’étranger (après apostille). Le mandataire conclut un accord préliminaire (mushakhasah), verse un acompte, puis officialise la transaction finale.

Non-résident vs. résident. Il n'existe aucune restriction légale : un étranger (non-résident) peut acquérir un bien immobilier dans les mêmes conditions qu'un Égyptien, à condition d'avoir obtenu l'approbation du ministère des Affaires étrangères/de la Commission des investissements.

L'approbation est presque toujours accordée (une simple vérification de l'absence d'infractions suffit). Les ressortissants non européens ne reçoivent pas de visa automatique lors de l'achat, mais un permis de séjour (de 1 à 5 ans) est délivré dans le cadre du programme d'investissement.

Le processus d'achat en Égypte comprend plusieurs étapes obligatoires :

Obtention d'un numéro d'identification fiscale (Muhsid/Carte fiscale). Comme dans de nombreux pays de la région MENA, les étrangers doivent d'abord obtenir un numéro d'identification national (NIN) auprès de l'administration fiscale égyptienne. Cette démarche est simple et se fait généralement par le biais d'une banque (sur présentation de votre passeport pour obtenir une carte). Sans ce numéro, les transactions ne peuvent être enregistrées.

Lettre d'intention (Mushakhasah) et acompte. Après avoir choisi un bien immobilier, les parties signent un accord préliminaire (généralement valable 10 à 15 jours), aux termes duquel l'acheteur verse un acompte (généralement de 5 à 10 % du prix d'achat). Cet accord protège les deux parties : le vendeur s'engage à ne pas vendre le bien à un tiers, et l'acheteur garantit son intention d'achat.

Vérifications juridiques préalables. Quasi obligatoires. Un avocat spécialisé en droit immobilier égyptien vérifie les documents relatifs au bien : le titre de propriété du vendeur, les éventuelles charges et l’enregistrement correct du bien. Cette procédure est souvent appelée « vérification préalable ». Le contrat de vente définitif est signé à ce stade, soit dans les bureaux de l’agent immobilier, soit en présence de l’avocat.

Prestations notariales et enregistrement. La dernière étape consiste à déposer les documents chez un notaire (généralement au bureau d'enregistrement foncier local). Le notaire encaisse ensuite l'intégralité du prix (de préférence par virement bancaire en Égypte). Il officialise la vente et enregistre le titre de propriété au nom de l'acquéreur.

Délais : Une fois tous les documents nécessaires réunis, la procédure prend généralement 1 à 2 semaines. Le paiement est essentiel. jusqu’à fin 2025 , mais des frais restent à prévoir : droits d’enregistrement (environ 2,5 %), frais de notaire (de 1 à 3 %) et honoraires d’avocat/d’agent immobilier (généralement 2 % maximum).

Enregistrement au nom des nouveaux propriétaires. Après la signature du notaire, l'acte de propriété est enregistré au nom de l'acquéreur.

Le rôle d'un avocat et d'un agent immobilier. Je recommande vivement de faire appel à un avocat local et à un agent immobilier expérimenté. L'avocat vérifiera l'intégrité de la transaction, vous aidera à remplir les documents administratifs et certifiera la traduction des documents importants en arabe. L'agent immobilier vous informera des risques liés au secteur et du prix réel (les prix affichés sont souvent surévalués).

Conditions requises pour l'acheteur. Concrètement, cela implique de disposer de fonds suffisants et de l'absence de toute restriction (par exemple, que le bien ne soit pas situé en zone militaire). L'acheteur est présumé majeur et capable juridiquement.

Les étrangers sont inscrits au Registre des biens étrangers. La loi 230/1996 interdisait aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans des zones « stratégiquement importantes », mais les amendements de 2023 ont supprimé cette restriction pour les propriétés résidentielles (sauf si le bien est une unité militaire fermée).

Considérations relatives à l'immobilier insulaire. Certaines destinations touristiques populaires (île Helmondib, îles de la mer Rouge) sont situées dans des zones protégées. Ces zones nécessitent souvent une autorisation spéciale des autorités militaires avant toute transaction. Bien que rare, il est important de consulter un avocat au préalable.

Achat à distance. Comme indiqué, vous pouvez le faire avec une procuration. Mes clients me disent souvent : « Je ne veux pas me déplacer », mais je recommande de visiter au moins une fois : il est important de voir le bien et de se familiariser avec les environs. Cependant, toutes les formalités peuvent être effectuées à distance : les avocats peuvent signer en votre nom et le notaire travaille avec une procuration certifiée.

Vérifications préalables. En Égypte, les points suivants doivent être vérifiés : la propriété du bien n’est contestée (par exemple, en cas d’absence de compétence successorale), le bien n’est pas hypothéqué (auquel cas un certificat d’absence de dette est nécessaire) et toutes les factures de services publics sont à jour. Les organismes gouvernementaux sont tenus de présenter un certificat d’absence de dette avant la vente.

Enregistrement du titre de propriété. Après la légalisation, l'acheteur reçoit un certificat d'enregistrement – ​​le « certificat de propriété » égyptien.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Égypte, un investisseur doit prendre en compte les coûts suivants :

Droits d'enregistrement. Généralement 2,5 % du prix de la transaction (inclus dans le contrat). Ils sont à la charge du vendeur, mais sont souvent pris en compte dans le prix lors de la négociation.

Frais de notaire et d'enregistrement. Les frais de notaire et d'enregistrement de la propriété représentent environ 1 à 3 % du coût de la transaction.

Avocat/Agent immobilier. Environ 2 à 3 % du prix d'achat (le montant est discuté avec l'agent). Ces frais ne sont pas perçus par l'État ; ils sont à la charge de l'acheteur ou partagés avec le vendeur selon un accord.

TVA. Allocation de subsistance minimale – les nouveaux immeubles résidentiels sont exonérés de TVA jusqu'à fin 2025 (conformément à la loi sur les réformes économiques) – ce qui signifie que vous ne payez pas de TVA supplémentaire sur votre appartement dans un programme immobilier résidentiel.

Taxe foncière unifiée. taxe foncière , prélevée à un taux de 10 % de la valeur locative officielle (majorée d'un abattement de 30 %). Concrètement, si vous louez votre bien, 10 % de votre chiffre d'affaires (après déduction de 30 %) sont reversés au budget de l'État.

La taxe municipale (locale, similaire à la Gemeindesteuer autrichienne) est généralement minime et incluse dans les charges annuelles des propriétaires, puis répercutée sur les locataires.

Fiscalité des investissements. L'Égypte ne dispose pas d'un régime fiscal spécial pour les « non-domiciliés » ou à imposition « différée », contrairement à certains pays (comme le régime autrichien d'autosuffisance).

En Égypte, les impôts sont payés de manière traditionnelle ; les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans le budget personnel (autrement dit, un résident égyptien ne paie d’impôt que sur les revenus « venus en Égypte » ou perçus sur le territoire égyptien). Toutefois, cette disposition ne s’applique pas aux non-résidents.

Au total, lors d'un achat, prévoyez de consacrer jusqu'à 7 à 10 % du prix de la transaction à divers frais et commissions.

Comparaison avec l'Autriche. En Autriche, les acheteurs paient une taxe foncière (GrESt) de 3,5 %, des frais d'enregistrement d'environ 1,1 % et des frais de notaire d'environ 1,5 %, soit un total d'environ 6 à 7 %. Ils paient également une TVA de 20 % lors de l'achat d'un bâtiment neuf (pour les résidents achetant un projet d'envergure ; les étrangers peuvent bénéficier d'une exonération partielle).

Ainsi, les impôts autrichiens sont généralement plus élevés (surtout la TVA), mais les services sont également beaucoup plus efficaces (transparence, inclusion immédiate).

Impôt sur les plus-values ​​immobilières. En Égypte, il s'élève généralement à 10 % de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (pour les particuliers). Toutefois, une exception existe : si vous êtes propriétaire de l'appartement depuis plus de deux ans, cet impôt est de facto supprimé, car la vente de biens immobiliers anciens n'est pas soumise aux règles fiscales habituelles. Pour les non-résidents, la plus-value est généralement prélevée à la source par l'acquéreur.

En Autriche, la réglementation est différente. La vente d'un appartement qui constituait votre résidence principale est exonérée d'impôt. En revanche, si la vente intervient dans les dix ans suivant la construction, un taux d'imposition de 30 % s'applique à la plus-value. Au-delà de dix ans, une exonération est prévue.

L'Égypte propose un programme de résidence pour les investisseurs immobiliers. Similaire au Golden Visa, ce programme exige l'acquisition de biens immobiliers et permet d'obtenir un permis de séjour de 1, 3 ou 5 ans. Les règles (mises à jour en 2023) sont les suivantes :

• 1 an : un bien immobilier d’une valeur d’au moins 50 000 $ ou un dépôt bancaire de 50 000 $ (dans une banque égyptienne).
• 3 ans : achats à partir de 100 000 $ ou dépôt de 100 000 $.
• 5 ans : à partir de 200 000 $ d'immobilier.

Dans tous les cas, le visa est prolongé indéfiniment tant que vous disposez d'une confirmation bancaire ou que vous êtes propriétaire du bien immobilier requis. Aucune condition de résidence n'est exigée (un avantage non négligeable !).

La seule condition est que le bien soit inscrit au registre national, ce qui signifie que l'achat d'un bien dans un projet en construction peut s'avérer impossible sans inscription (mais cette condition devrait être assouplie).

Comparaison avec l'Autriche : l'Autriche ne propose pas de « visa doré » pour l'acquisition de biens immobiliers. Elle dispose d'un permis de séjour pour les personnes fortunées (article 56 de la loi sur le séjour sans emploi), mais celui-ci exige un revenu annuel très élevé (environ 2 550 € par mois pour une personne seule) et une sécurité financière substantielle.

Notre carte de séjour temporaire (Aufenthalt) n'est pas liée à un achat, mais s'apparente davantage à un permis de séjour pour épargne ou pension. Pour les investisseurs en Autriche, la carte rouge-blanche-rouge (R-White-Red Card) destinée aux travailleurs indépendants est une option : elle exige un plan d'affaires, un investissement d'environ 100 000 € et la création d'emplois. Par conséquent, pour investir et rester en Autriche, un Autrichien doit soit créer une entreprise, soit justifier de ressources financières, et non pas simplement acheter un appartement.

Erreurs. De nombreux nouveaux arrivants confondent « visas de tourisme » et « résidence par investissement » :

• L’achat d’un appartement en Égypte ne garantit pas automatiquement la résidence permanente ; une fois la transaction finalisée, l’investisseur demande un « permis de séjour pour le propriétaire ».
• Par exemple, un consortium d'avocats a déjà établi que les étrangers ne peuvent résider en Égypte plus de six mois sans visa et doivent s'enregistrer auprès du service de l'immigration. Par conséquent, il est impossible d'obtenir automatiquement un permis de séjour sur la seule base de la propriété, sans demande préalable.
• Autres restrictions : vous ne pouvez pas obtenir de permis de séjour pour un bâtiment résidentiel d’une superficie maximale de 100 m² dans le nouveau quartier du Caire ; vous devez l’acheter pour au moins 50 000 $.

Ce qui a changé (2023-2025) : Le programme de résidence par investissement a été officiellement approuvé durant l’été 2023 (bien que le Parlement soit toujours en train d’approuver des modifications aux lois sur la citoyenneté).

La principale innovation réside dans la suppression pure et simple de la limite de « deux propriétés », ainsi que dans des clarifications concernant les dépôts. Ainsi, avec 250 000 $ d’investissements dans l’économie (ou l’immobilier), un investisseur étranger obtient le statut de résident.

Comparaison avec l'Autriche. En Autriche, le permis de séjour permanent s'obtient, par exemple, par le biais d'un visa D (visa études/travail) ou d'une carte Deka (visa de retraite). Cela signifie qu'il n'est pas possible d'« acheter une maison et de vivre en Autriche simplement » ; il faut suivre les procédures d'immigration habituelles.

Les locations de courte durée (Airbnb, Booking, etc.) peuvent offrir des rendements très élevés – dans les meilleurs cas, de 6 à 8 % par an ou plus (en monnaie locale), notamment dans les stations balnéaires populaires en hiver et pendant les vacances.

Par exemple, une villa en bord de mer d'une valeur de 300 000 $ peut rapporter 20 000 $ pendant quelques mois de la saison, soit jusqu'à 6 à 7 % du total.

Mais des risques et des restrictions importants subsistent : de nouvelles lois renforcent la réglementation. Par exemple, le gouvernement égyptien, à l’instar de nombreux pays, exige que les visiteurs s’enregistrent et paient des taxes, comme les hôtels. Au Caire, la municipalité a autorisé les locations de vacances jusqu’à 30 jours et a instauré une taxe de séjour . Sur les rives de la mer Rouge, des réglementations similaires sont en cours d’élaboration : une interdiction totale des appartements non classés a déjà été mise en place (amendes pour les propriétaires et les agences de voyages).

De ce fait, les locations de courte durée se trouvent actuellement dans une situation ambiguë : de nombreux segments du marché restent illégaux. Si vous louez un logement sur Airbnb, préparez-vous à des amendes ou à de nouvelles restrictions (un enregistrement auprès du ministère du Tourisme peut être requis).

Les locations de longue durée sont moins risquées. Pour les locations de 3 à 5 ans (les appartements au Caire sont souvent loués par des fonctionnaires, des médecins et des expatriés), le rendement est plus stable mais plus faible — environ 4 à 6 % par an (les investissements en roubles offriront un rendement plus élevé en raison de l'inflation, mais « en termes réels », il se situe généralement autour de 5 %).

Par exemple, au Caire même, le loyer moyen d'un appartement de 80 à 100 m² se situe entre 400 et 600 dollars par mois, tandis qu'un appartement peut être acheté pour un prix compris entre 50 000 et 70 000 dollars, offrant un rendement locatif brut d'environ 6 à 7 %. À Charm el-Cheikh, des appartements similaires sont plus chers (jusqu'à 1 000 dollars par mois), et le rendement locatif y atteint théoriquement 8 %.

Mais en pratique, ces appartements sont souvent occupés par leurs propriétaires eux-mêmes, de sorte que leur location n'est courante que pendant la saison touristique.

Gestionnaires et agences immobilières. Dans les grandes villes, il existe des sociétés spécialisées (« Gestion immobilière ») qui gèrent les biens locatifs (elles facturent généralement une commission de 20 à 25 %).

Par exemple, Al Burouj au Caire ou Egyptian Homes à Hurghada. Ces agences se chargent de trouver des locataires, d'encaisser les loyers et d'assurer les services, mais prélèvent une commission. Je conseille souvent aux nouveaux arrivants de passer par une agence au départ, même si cela réduit la rentabilité.

Imposition sur les revenus locatifs. Le taux standard est de 10 % du loyer officiel (après une réduction de 30 %). Ainsi, si vous louez un logement pour 600 $ par mois (et que vous déclarez ce revenu), l'impôt sera de 720 $ par an (60 $ par mois).

Comparaison avec l'Autriche : En Autriche, les revenus locatifs sont ajoutés aux autres revenus et imposés progressivement (jusqu'à 50 %), mais les coûts des services publics et l'amortissement sont déductibles.

En matière d'efficacité fiscale, l'Égypte semble plus équitable : le taux d'imposition de 10 % du revenu brut est inférieur à celui pratiqué en Europe. À titre de comparaison, les propriétaires immobiliers autrichiens paient également 30 % de leurs revenus en taxes foncières et municipales, soit plus de 30 % de leurs revenus.

Comparaison des rendements. À titre indicatif : environ 7 % en Égypte contre 3 % en Autriche. Bien entendu, ce chiffre est nominal ; en Égypte, une part importante des revenus peut être absorbée par l’inflation et l’augmentation des salaires, mais en achetant en devises étrangères, le rendement reste supérieur. Cependant, à Vienne ou à Graz, les baisses de loyer sont quasi inexistantes et les biens sont facilement loués à des locataires allemands établis, sous contrat.

Le Caire, principal centre d'affaires d'Égypte :

• Infrastructures. Aéroports, métro (ligne 2), hôpitaux de haut niveau, écoles internationales (New Cairo School, American School in Cairo) – tout est comparable à celui des grandes villes.
• Architecture. Des habitations simples aux résidences.
• Quartiers où investir. Maadi, Nubaria et Nexus Bay (sud du Caire) sont des banlieues huppées avec des parcs et de bonnes écoles ; Zamalek et Garden City (île du Nil, centre-ville) sont des quartiers chics, mais les prix y sont exorbitants (7 000 à 10 000 $ le mètre carré). Le Nouveau Caire et Madinty, la ville nouvelle, comptent de nombreux quartiers neufs et des maisons déjà construites. En revanche, le vieux centre (Izzetlmamplit, Shubra) est déconseillé, car il est mal entretenu et offre des logements de qualité médiocre.
• À louer. Les étudiants et les expatriés s'intéressent à Maadi, au Nouveau Caire et à Héliopolis. Les acheteurs européens et américains devraient privilégier le Nouveau Caire et Maadi, où l'on trouve des appartements à partir de 100 000 $.

Alexandrie est le deuxième marché d' Égypte, à Thessalonique

• La « zone suisse » d'Alexandrie (Zizinia, Sidi Bishr) n'est pas sans rappeler l'Europe méditerranéenne : calme, verte, mais moins de travail.
• Les investisseurs s'intéressent parfois à la côte nord (New El Alamein, Marsa Matrouh), où la construction bat son plein. Les prix y sont bas (villas à partir de 70 000 $), mais les infrastructures y sont encore insuffisantes.
• La demande des étrangers est faible à Alexandrie (un peu comme au Moyen-Orient), mais les locaux louent en petits groupes (il n'y a pas beaucoup de touristes à Alexandrie).

Îles et mer Rouge :

• Charm el-Cheikh est une destination onéreuse. Les appartements y coûtent au minimum 100 000 $ (pour un appartement de 50 m² dans un complexe correct), et les villas entre 300 000 et 400 000 $, voire plus d'un million de dollars. En haute saison (décembre à février), ces maisons sont occupées par de nombreux appartements, mais l'été est souvent calme.
• Hurghada est légèrement moins chère que Charm el-Cheikh, mais plus accessible grâce à sa côte plate et bien aménagée (Sahl Hasheesh, Safaga). Prix : studios à partir de 50 000 $, villas de 150 000 $ à 300 000 $. Les locations sont plus faciles à trouver car elles sont très prisées des touristes en été (prix réduits en hiver).
• Dahab est une petite ville prisée des routards, mais elle fait aussi partie de la zone touristique et est moins chère (les studios y sont disponibles à partir de 30 000 $). Les plages du nord de la mer Rouge (Taba, Rash el-Hekma) offrent des cadres exceptionnels (près de la Jordanie et d’Israël), mais la demande concerne davantage les séjours temporaires que les résidences permanentes.

La péninsule du Péloponnèse. Il n'y a pas d'alternative : on parle des provinces intérieures d'Égypte, où tout est incroyablement bon marché (jusqu'à 300 $ pour un appartement) :

• À El Minya, Fayoum ou Qena, les maisons sont bon marché comparées à celles de l'Union européenne. Mais la demande reste locale.
• Les investissements dans cette région sont principalement envisagés par des Égyptiens, et très rarement par des étrangers.
• Ces propriétés sont très facilement accessibles (3 à 5 mille dollars pour une maison dans le village), mais il sera difficile de les revendre plus tard – il n'y a nulle part où les vendre.

Infrastructures. Quelques précisions sur les communications. Le Caire et les grandes villes (Alexandrie, Hurghada) disposent d'aéroports internationaux, d'autoroutes, d'hôtels et d'hôpitaux de renommée mondiale (clinique Deutsche Bank et hôpital Agouza au Caire, et hôpital à Hurghada). C'est un atout pour les investisseurs : même si vous n'y résidez pas, les touristes et les locataires apprécient la proximité de toutes les commodités.

Par exemple, un acheteur européen avec enfants appréciera la présence d'une école internationale au Caire, les excursions à la mer (des cours de plongée sont disponibles), les horaires de vol raisonnables et les bons services médicaux.

Comparaison avec l'Autriche. Vienne, et l'Autriche en général, offrent certes un niveau de vie plus élevé : air pur, excellents hôpitaux, enseignement supérieur gratuit, mais tout cela coûte deux à trois fois plus cher qu'en Égypte.

Les achats les plus populaires aujourd'hui sont :

Le Caire. Appartements familiaux à louer (les propriétaires insistent sur la stabilité des revenus locatifs) et achats spéculatifs « indexés » (par exemple, appartements relativement bon marché dans un nouveau projet, dans l'espoir de les revendre une fois l'infrastructure terminée).

Hurghada/Sharm. Généralement, les propriétaires recherchent des revenus grâce aux locations de courte durée et paient un loyer pour une « résidence permanente en bord de mer ».

New El Alamein. Une zone en pleine expansion où investissent de grands promoteurs immobiliers. Des appartements et des villas sont proposés à la vente, à des fins purement spéculatives, dans l'espoir d'un développement côtier.

Villes régionales intérieures. Seuls 5 % des investissements proviennent de rares spéculateurs qui voient dans les terrains bon marché une mine d'or pour la construction de banlieues urbaines.

Le marché secondaire (plus de 65 % des transactions) est principalement composé d'appartements et de maisons construits avant 2000, nécessitant parfois encore des travaux de rénovation. Nombre d'entre eux requièrent des rénovations (salle de bains, accès internet, etc.).

D'expérience, les logements anciens en Égypte conviennent généralement surtout aux locaux : les quartiers historiques du Caire, les immeubles délabrés d'Alexandrie. Cependant, dans ce segment, on peut trouver des bonnes affaires à 30 000 € ou 40 000 € pour un grand appartement (mais parfois, il n'y a même pas de climatisation !).

Caractéristiques du marché secondaire : Construites avant 1980, ces propriétés présentent une faible efficacité énergétique. En été, les maisons deviennent très chaudes et la climatisation consomme beaucoup d’énergie.

Par conséquent, je conseille à mes clients soit de rénover ces maisons en les isolant et en installant de nouvelles fenêtres (ce qui n'est pas un investissement rentable), soit de prévoir de les louer uniquement en location de courte durée (les touristes sont déjà prêts à tolérer le « romantisme méditerranéen »).

Avantage : les biens immobiliers d’occasion sont souvent 20 à 30 % moins chers que les logements neufs (à surface équivalente). En revanche, la liquidité est moindre : trouver un acheteur peut prendre un ou deux mois, surtout pour un achat à distance. Par ailleurs, les prix dans les quartiers les plus chers (Maadi, Nouveau Caire) n’ont que légèrement baissé suite à l’inflation, et les biens d’occasion y restent onéreux (au même prix que les constructions neuves).

Nouveaux programmes immobiliers. Ils représentent au moins 35 % du marché. Cela inclut les complexes résidentiels de promoteurs (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, etc.), ainsi que des projets d'appart'hôtels.

Le rythme de la construction en Égypte est modéré selon nos critères, mais assez rapide pour les locaux. Lors de l'achat d'un bien immobilier en construction, tenez compte de la date d'achèvement (par exemple, 1 à 2 ans). Les promoteurs proposent souvent des plans de paiement échelonnés (0 % d'intérêt pendant 5 à 10 ans) ; c'est avantageux pour les investisseurs : ils paient en plusieurs fois et reçoivent leur bien sous un an.

Comparaison de la qualité. Certains projets (Marassi, El Gouna) sont construits selon les normes européennes (avec un accent particulier sur les infrastructures).

Globalement, la qualité des constructions neuves est, en moyenne, inférieure à celle de l'Autriche : on déplore des problèmes de finitions et de qualité des matériaux.

Par exemple, j'ai entendu des plaintes selon lesquelles, dans un complexe SODIC, les carreaux avaient été mal installés et l'étanchéité avait été réalisée de manière superficielle, ce qui a entraîné l'apparition de moisissures sur les basaltes après un an de pluie.

Cependant, l'Autriche impose des normes strictes en matière de construction – et les projets à Vienne sont construits en tenant compte de l'efficacité énergétique, de l'isolation acoustique et de la sécurité incendie bien mieux qu'en Égypte.

Par conséquent, lors de l'achat d'un bâtiment neuf en Égypte, je recommande de prévoir immédiatement 5 à 10 % du prix pour les « imperfections » – même la maison égyptienne la plus moderne nécessitera des réparations locales après 5 ans (installation d'un nouveau climatiseur, peinture de la façade, etc.).

Exemples d'objets :

• Jusqu'à 100 000 $ : Les offres fréquentes comprennent de petits studios ou des appartements d'une chambre au Caire, ainsi que des appartements linéaires à Hurghada (jusqu'à 60 m²).
• 100 000 à 250 000 $ : Classe « moyenne » : appartements de 2 à 3 pièces au Caire (80 à 120 m²), ou maisons de ville au Caire/Nouveau Caire (petit cottage de 150 m²), ou appartements corrects de 2 pièces à Hurghada/Sharm.
• 250 000 $ à 500 000 $ et plus : appartements de 120 à 150 m² dans les meilleurs quartiers du Caire, grandes maisons de ville et villas, complexes avec piscine.

Comparaison des bâtiments neufs avec l'Autriche. En Autriche, les bâtiments neufs sont équipés de série d'un système domotique, d'un ascenseur, d'un parking, de finitions complètes et d'une cour intérieure.

En Égypte, ces normes ne sont pas uniformes. La qualité peut être moindre, notamment dans les zones à forte concentration de travailleurs migrants (près de la mer, à proximité des populations les plus pauvres). Cependant, les nouveaux quartiers résidentiels (Madinty, Nouveau Caire, El Gouna) bénéficient d'infrastructures relativement développées (écoles, centres commerciaux) et la demande de logements neufs y est forte.

Un avantage de l'Égypte : les terrains dans les zones côtières sont encore moins chers qu'en Europe, si bien qu'un achat complexe (par exemple, un appart'hôtel de 100 chambres, chacune avec une cuisine) sur la côte de la mer Rouge peut se faire à un prix comparable à celui d'une petite chambre d'hôtes en Europe centrale.

De manière générale, les risques liés aux constructions neuves en Égypte sont les retards et les modifications possibles. Les promoteurs autrichiens respectent rarement les délais, tandis que les promoteurs égyptiens peuvent reporter la livraison d'un an en cas de force majeure (voir la pandémie).

Outre les investissements immobiliers « classiques » dans les appartements, examinons plusieurs approches non conventionnelles :

Plusieurs studios plutôt qu'un seul grand appartement. Nombre de nos clients d'Asie et d'Europe (surtout pendant la pandémie) ont opté pour l'achat de deux ou trois studios mitoyens plutôt que d'un seul grand appartement. Cette solution accroît la rentabilité (chaque studio est vendu séparément, le loyer de deux studios est généralement supérieur au loyer cumulé d'un appartement de deux chambres, et le risque de vacance locative est réduit).

Inconvénient : le travail est deux fois plus complexe avec la gestion de plusieurs contrats, et il est possible de souscrire deux prêts hypothécaires. L’essentiel est que le prix d’un appartement de deux chambres, charges comprises, ne dépasse pas celui de trois studios.

Le « flipping » est une méthode populaire en Égypte : on achète un vieil appartement dans le centre du Caire, on dépense 10 à 20 % en rénovations, et on le revend clé en main à un prix plus élevé.

Cependant, le marché immobilier local est en berne depuis 2022 (en raison des taux de change et de la pandémie), et toutes les transactions doivent être converties en livres égyptiennes. Si vous achetez en livres égyptiennes et trouvez un appartement bon marché, la plus-value pourrait atteindre 15 à 30 % après rénovation.

Les appart'hôtels et les mini-hôtels. Les projets touristiques sont souvent présentés comme des « appartements hôteliers » : vous êtes propriétaire d'un studio que les hôteliers louent et gèrent. L'avantage est un service clé en main, mais l'inconvénient est un moindre contrôle sur les revenus.

Il arrive que ces appartements se vendent à des prix supérieurs à ceux du marché (en raison de la notoriété de l'hôtel). La solution : dans un bon complexe, on peut espérer percevoir un pourcentage stable des bénéfices de l'hôtel (environ 5 %). Cependant, je privilégie la location directe, auprès d'un propriétaire-gérant.

Investissements fonciers et projets de construction à long terme. L'acquisition de terrains est toujours autorisée en Égypte (hors zones protégées). Des offres existent, par exemple, en périphérie du Caire ou sur la côte nord (à partir de 10 à 20 dollars le mètre carré). Il s'agit d'un placement à haut risque : il faut attendre le développement de la région.

Exemple : le gouvernement a récemment annoncé son projet d’aménagement du « Nouveau Louxor », et la population locale attend un appel d’offres pour la construction de nouvelles routes dans le désert en 2024. L’achat d’un terrain à proximité permet de construire ultérieurement et de réaliser un profit important (ou de le revendre à un promoteur). Toutefois, en cas de succès du projet, trouver des acquéreurs s’avérera difficile.

Par le biais de fonds et d'instruments financiers (SIIC, etc.). Comme nous l'avons mentionné, il n'existe que quelques SIIC en Égypte, et elles sont encore en phase de levée de fonds. L'avantage de ce type d'investissement réside dans la diversification (vous investissez dans un portefeuille immobilier commercial). L'inconvénient, comme déjà indiqué, est que la fiscalité des SIIC est plus élevée (22,5 % au lieu de 10 %).

Il existe également des fonds non gouvernementaux et des actionnaires dans les projets résidentiels (parfois le promoteur propose un « pool d’investisseurs » – l’achat de plusieurs appartements et leur location complète au gestionnaire).

Chez Vienna Property ne proposons pas souvent de conseils sur de tels montages, mais pour les gros capitaux (plus d'un million de dollars), ils peuvent être judicieux : la dépendance à un seul bien immobilier est réduite et les revenus sont « lissés ».

Comparaison avec les stratégies à Vienne. En Autriche, il est courant d'acheter un bien immobilier de qualité dans un emplacement privilégié et de le conserver pendant des décennies (en prévoyant une retraite avec des revenus locatifs stables). La spéculation est rare : en raison de la faible croissance des prix, la revente rapide est peu intéressante ici, car il n'existe aucun avantage fiscal.

Pour un portefeuille, je recommande personnellement de conserver 70 % dans une option conservatrice (un appartement à Vienne, un fonds d'investissement immobilier) et 30 % dans une option de croissance (de nouveaux marchés comme le Caire ou l'Égypte).

Nous proposons cette stratégie à plusieurs clients : nous investissons une partie de l'argent dans des fonds anti-crise (euro-obligations, fonds de stabilisation, immobilier allemand) et le reste dans des projets plus dynamiques (États-Unis, Égypte, Chypre).

Malgré tous ses atouts, il est important d'être honnête : l'Égypte fait face à des risques importants. Les principaux sont d'ordre national et naturel

Bureaucratie et lois changeantes. En 2023, les étrangers ont été autorisés à entrer dans l'ombre, mais demain, on pourrait à nouveau modifier les choses (comme récemment avec l'obligation de payer en livres sterling par l'intermédiaire d'une banque). Rappelons qu'il y a à peine cinq ans, un visa doré nécessitait un passeport de moins de 15 ans.

Par conséquent, tout investisseur devrait faire appel à un avocat de confiance qui suit l'évolution de la réglementation (par exemple, les modalités de déclaration des revenus). Il est important de consulter régulièrement la réglementation en vigueur, notamment auprès de votre ambassade ou consulat.

Locations de courte durée. La réglementation évolue constamment : en 2023, le gouvernement a commencé à adopter des lois strictes contre les locations Airbnb non autorisées. Par conséquent, miser aujourd’hui sur des profits importants grâce aux locations de courte durée est risqué : demain, une amende de 100 000 EGP pourrait être infligée aux loueurs respectueux de la loi.

Saisonnalité. Le principal inconvénient de l'Égypte est son climat extrême. La demande locative au Caire est presque saisonnière : en été, beaucoup partent vers le sud ou l'Europe. Les stations balnéaires, quant à elles, sont bondées en hiver (de touristes européens et moyen-orientaux) et désertées en été à cause de la chaleur.

Vos revenus diminuent pendant la basse saison. En Autriche, la demande locative est généralement stable tout au long de l'année.

Risques liés aux infrastructures. Certaines régions souffrent de pénuries d'eau et de routes.

Par exemple, le sud du Caire, sur la route de la pyramide d'El-Haram, est régulièrement paralysé par des embouteillages ; la côte nord-africaine a désespérément besoin d'un approvisionnement en eau fiable en été – si vous avez acheté une villa dans le désert du nord, prévoyez des réserves d'eau écologique (même si les puits salés ne sont pas potables, les localités voisines manquent clairement de réservoirs).

Risques naturels. Les précipitations sont rares, mais de fortes averses peuvent entraîner la fermeture des locations de vacances dans le sud. Les séismes sont peu probables, mais il existe de petites zones sismiques. Les régions éloignées du Nil sont sujettes aux inondations.

Liquidité. Si vous avez acheté sur une île ou dans une petite région, la revente peut s'avérer difficile (en fonction des infrastructures locales). Un appartement au Caire se vendra en 2 à 3 mois, tandis qu'une villa dans le désert peut prendre jusqu'à un an.

Risques de change. Acheter en dollars est avantageux, mais dépenser en livres sterling peut réduire vos dividendes. Pensez-y à l'avance : lors de l'achat d'un bien immobilier libellé en euros, soyez prêt à ce que les fluctuations du taux de change impactent votre rendement réel.

Lors de la souscription d'un prêt immobilier, il est préférable d'emprunter en dollars (bien que les banques égyptiennes accordent majoritairement des prêts en livres sterling). Les services de change se sont améliorés, mais il convient de rappeler que les fluctuations restent fréquentes. L'Autriche présente un avantage certain : l'euro est l'une des monnaies les plus stables.

Comparaison avec l'Autriche. Les principaux atouts de l'Autriche résident dans sa stabilité. Il n'y a pas de saisonnalité (la même vague d'étudiants arrive chaque année), pas de mauvaises surprises juridiques (la réglementation des loyers change très rarement) et aucun problème de sécurité.

Pour les clients habitués à la stabilité, l'Autriche est préférable dans environ 70 % des cas (moins de risques, ascenseur et chauffage garantis dans l'immeuble, titres de propriété clairs). L'Égypte représente les 30 % restants : curiosité, stratégie de couverture à long terme face aux fluctuations du marché du Moyen-Orient et perspective d'un retour sur investissement plus rapide, mais plus risqué.

L'achat d'un bien immobilier ne se résume pas à une question d'argent ; il s'agit aussi d'y vivre. Le niveau de vie et le quotidien en Égypte diffèrent considérablement de ceux de l'Autriche, et il est essentiel d'en tenir compte.

Climat. L’Égypte est un pays au climat continental subtropical. Les hivers sont doux (15 à 25 °C au Caire) et les étés très chauds (40 à 45 °C à l’ombre, chaque année). Sur la côte de la mer Rouge, les étés sont légèrement plus frais (jusqu’à 35 °C), et dans les montagnes du Sinaï, les nuits descendent jusqu’à 30 °C.

Si vous voyagez en famille avec des enfants ou des personnes âgées, le climat est un critère essentiel. L'Autriche offre des étés tempérés (entre 20 et 25 °C) et des hivers doux (entre -5 et 5 °C à Vienne), sans canicule. En revanche, la mer n'est pas accessible à pied.

Santé et assurance. L'Égypte compte de bonnes cliniques privées (hôpital Cléopâtre, MedStar). Les résidents ont accès à des hôpitaux de qualité, mais ces soins sont payants. L'assurance maladie n'étant pas obligatoire, les Européens souscrivent généralement une assurance santé internationale privée lors de leur installation en Égypte.

En Autriche, le système de santé est public (système Krankenkasse) et considéré comme l'un des meilleurs : des personnes du monde entier affluent ici pour se faire soigner.

Éducation. Le Caire compte des écoles internationales (par exemple, Egypt Marriott School et Cairo American College), mais leurs frais de scolarité sont élevés (de 6 000 à 15 000 dollars par an et par enfant). Avantages : enseignement en anglais ou en français, diplôme international.

Les écoles d'un niveau comparable à celui des écoles autrichiennes (Steirische School, etc.) sont rares. En Autriche, l'enseignement est public ; seuls les cours de langue ou les écoles privées allemandes sont payants, mais globalement, votre enfant bénéficiera d'un enseignement gratuit et de grande qualité.

Sécurité. L'Égypte lutte officiellement contre le terrorisme depuis quelques années (notamment en surveillant les zones touristiques). La police assure la sécurité dans les zones touristiques (Hurghada, Charm el-Cheikh).

Cependant, des risques subsistent : les pickpockets sont fréquents aux abords du métro du Caire, mais cela reste rare. L’Autriche est un pays très sûr, quel que soit le point de vue (la criminalité est minimale et la police est courtoise).

Niveau de vie et prix. Le coût des services à la maison en Égypte est bien inférieur à celui de l'Europe. L'addition au café est cinq fois moins chère, et le gaz et les autres charges sont trois à quatre fois moins chers. Par ailleurs, la qualité des marques vendues dans les supermarchés (Carrefour, Metro) est comparable à celle des marques européennes.

À Vienne, le loyer est cent fois plus cher, la nourriture est plus chère (à qualité égale), mais les salaires sont également élevés.

Transports et communications. Le Caire dispose d'un métro bien établi (deux lignes), de bus corrects et de nouvelles autoroutes à péage (une autoroute relie Le Caire à l'autoroute d'Alexandrie). Les transports en commun dans les autres villes sont plus limités (une voiture est nécessaire).

Le système bancaire se développe : il est désormais possible de déposer des dollars en banque, de payer son loyer par carte, et les prêts immobiliers (sous réserve de solvabilité) sont toujours proposés aux anciennes conditions (jusqu’à 5-6 % par an). La couverture téléphonique et internet est bonne en Égypte (la 4G couvre la quasi-totalité du pays).

En comparaison, l'Autriche est un pays doté d'excellents réseaux de transport et de communication, mais c'est aussi un plaisir coûteux.

Légalisation et installation simplifiées. Il est important de noter que lors de l'achat d'un bien immobilier, un investisseur peut obtenir un permis de séjour (comme décrit précédemment), qui inclut le droit de vivre avec sa famille (conjoint et enfants mineurs). Cependant, des barrières linguistiques et administratives subsistent en Égypte : l'enregistrement de l'arrivée est obligatoire (pour les personnes concernées, le consulat égyptien appose simplement un tampon sur le passeport).

Exemples : beaucoup de personnes se contentent d’un court séjour en Égypte (six mois avec un visa) – le climat et les prix sont avantageux – mais des questions se posent quant aux possibilités à long terme. Les familles avec enfants doivent savoir que les bonnes écoles et crèches internationales se trouvent uniquement au Caire et à Alexandrie. Si vous achetez un bien à Charm el-Cheikh, vos enfants devront déménager au Caire ou fréquenter la « British School of Sharm » pour leur scolarité.

Comparaison avec l'Autriche :

• Sécurité : Vienne est environ 10 fois plus sûre que le Caire en général.
• Qualité des logements : les maisons autrichiennes sont plus économes en énergie et mieux insonorisées.
• Confort : L’Égypte l’emporte en matière de climat et d’opportunités de loisirs (mers, déserts) – ce qui offre une excellente qualité de vie aux amoureux de la nature.
• Vie quotidienne : L’Europe offre une vie plus équilibrée avec des week-ends, des services et un environnement linguistique – c’est déjà une question de priorités personnelles.

Pour qui l'achat d'un bien immobilier égyptien pourrait-il constituer une solution compte tenu des restrictions en vigueur dans d'autres pays ?

Citoyens de régions instables : si vous n’avez pas facilement accès à la citoyenneté européenne ou à un permis de séjour permanent (par exemple, si vous êtes originaire d’un pays hors UE à la situation politique instable), l’Égypte peut au moins vous offrir des solutions de logement flexibles.

L'Égypte délivre des visas touristiques et des permis de séjour, et n'interdit pas l'entrée sur son territoire aux ressortissants d'autres pays (notamment de l'UE). En revanche, la carte rouge-blanche-rouge autrichienne est très onéreuse (elle exige un solde minimum d'un million de roubles sur le compte bancaire, une activité commerciale avérée ou un investissement d'un million d'euros dans le cadre d'un programme spécifique).

Retraités. Le climat chaud de l'Égypte attire les retraités européens (à condition qu'ils disposent d'un capital d'environ 100 000 à 200 000 dollars). Le système de santé y est comparable à celui de ses voisins (avec un secteur privé bien développé).

Pour 1 500 dollars par mois, vous pouvez louer ou acheter (ou plutôt, contracter un prêt immobilier) un logement convenable et vivre confortablement (avec chauffeur et aide ménagère). En Autriche, les retraités doivent tout payer : loyer, alimentation et soins de santé leur coûteront deux fois plus cher par an.

Nomades numériques. L'Égypte est une destination intéressante pour les freelances et les nomades numériques. On y trouve de nombreux espaces de coworking au Caire et à Alexandrie, des bureaux abordables (ou tout simplement un agréable café avec internet en bord de mer).

En Autriche, la réglementation en matière de visas est assez stricte : sans permis de travail, vous ne pouvez travailler que 90 jours maximum tous les six mois, au-delà desquels vous rencontrerez des difficultés. En Égypte, en revanche, un résident du secteur immobilier peut travailler en ligne de manière informelle (ou créer une entreprise individuelle localement).

Oui, en Égypte, les revenus étrangers ne sont pas imposés, sauf s'ils proviennent de l'étranger (d'ailleurs, l'UE a un régime de non-domiciliation pour certains pays, mais l'Égypte n'a pas introduit une telle réglementation – cette question est tout simplement moins pertinente ici).

Vienne – qualité et ordre. Une législation fiable, des rues propres, des salaires comparables à ceux d'Europe de l'Est et une garantie d'investissement quasi totale. La rigueur allemande, des prêts hypothécaires à taux très stables (1 à 2 % par an) et un système de gestion immobilière éprouvé.

En résumé, c'est comme acheter une "euro-obligation avec des briques" : un faible rendement, mais une sécurité totale.

Égypte – art de vivre et liberté. Si vous rêvez de goûter au style de vie du Sud, de vous prélasser en maillot de bain et de plonger une fois par semaine, sans investir plus de 100 000 €, l’Égypte vous offre l’opportunité d’élargir vos horizons. Les risques (taux de change, lourdeurs administratives, saisonnalité) sont plus élevés, mais les avantages peuvent être deux à trois fois supérieurs.

L'Égypte convient aux investisseurs actifs : suivre l'évolution du marché, communiquer avec les gestionnaires mandatés et rechercher et vendre des biens immobiliers de manière autonome. Si vous préférez acheter et ne plus vous en soucier, l'Autriche est un meilleur choix.

Envisagez-vous de prendre votre retraite dans 5 à 10 ans ? Il est important de connaître votre plan de sortie :

Vendre votre bien immobilier. Au Caire, un appartement peut se vendre assez rapidement (2 à 6 mois) s'il est facilement accessible (idéalement en centre-ville ou près d'une station de métro). Dans les zones touristiques, cela peut prendre plus de temps, surtout si les prix ont baissé. Si vous prévoyez de récupérer votre argent en euros, tenez compte du taux de change : vous perdrez de l'argent avec le taux actuel de change 2020-2025 (1 € = 35 EGP).

Après la vente de votre titre de séjour : si celui-ci a été délivré pour ce bien, sa vente n’entraîne pas son annulation immédiate (titre de séjour flexible EGP). Toutefois, son renouvellement nécessitant une preuve de propriété ou le versement d’un dépôt de garantie, il ne sera pas possible de le renouveler pour une nouvelle période après la vente.

Selon la réglementation en vigueur, vous devrez trouver un autre logement ou verser un dépôt pour conserver votre statut. À défaut, votre permis de séjour expirera au bout d'un an ou deux.

Transfert de résidence à des proches. En Égypte, le transfert de résidence « par héritage » n'est pas conditionnel. Si vous transférez une part de propriété à une autre personne, il s'agit d'une transaction immobilière classique et votre permis de séjour n'est pas maintenu.

Oui, la législation en matière de transfert de droits est restée la même que pour les citoyens - tout se fait par donation/héritage selon la loi islamique (charia).

J'ajouterai : nous avons vu des exemples où des proches d'investisseurs décédés ont enregistré leur héritage et, en substance, les « héritiers » ont prolongé eux-mêmes leur permis de séjour, mais il s'agit d'une procédure complexe avec une longue attente (comme dans tout pays pour un permis de séjour au titre du regroupement familial).

Liquidité – Autriche vs Égypte. En Autriche, l'immobilier se vend généralement plus rapidement (grâce à la demande internationale et à la stabilité générale du marché). En Égypte, tout dépend de la région : un appartement au Caire trouvera preneur en quelques mois, tandis qu'une maison à Neve el-Alamein ou une villa rurale dans le Fayoum peuvent rester invendues pendant des années.

De plus, si vous avez besoin d'un investissement rapidement, en Autriche vous avez plus de liberté pour le gérer (vente par le biais d'une agence ou aux enchères), tandis qu'en Égypte, les formalités administratives et les vérifications sont très chronophages.

De mon expérience personnelle d'investissement dans l'UE (Allemagne, Autriche, Chypre) et en Égypte, j'ai tiré plusieurs leçons clés :

Séparation des capitaux. Je ne recommande jamais de tout investir au même endroit. Si l'objectif d'un client est de préserver son capital, nous conseillons toujours de constituer une réserve en devises ou actifs très liquides. Par ailleurs, je crois qu'il est important de diversifier ses investissements sur différents marchés.

Par exemple, on me demande souvent : « Que choisiriez-vous en 2025, un investissement de 300 000 € : l’Égypte ou Vienne ? » Je réponds : « Il est judicieux de trouver un compromis : investir 200 000 € dans l’immobilier viennois à long terme (moins de croissance, mais un revenu stable) et risquer 100 000 € en Égypte pour un rendement élevé. Si un étranger ou un russophone préfère tout miser sur un seul placement, qu’il réfléchisse aux conséquences que cela pourrait avoir sur son confort. »

Inspection du bien. Le rôle de l'avocat est de s'assurer que le vendeur possède tous les documents nécessaires. En pratique, j'ai vu des cas où de nouveaux propriétaires ont découvert des infractions aux règles de construction (des appartements étaient inondés par les voisins du dessus !) ou un enregistrement incomplet (le vendeur n'avait pas acquis la totalité du terrain).

Il arrive que des étrangers minimisent les risques, se disant : « Personne ne s'en soucie, tant pis, je le louerai plus tard . » Mon conseil : le droit égyptien est complexe et dépend de l'héritage sunnite ; il est donc essentiel de faire appel à un avocat ayant une expérience locale. Chez Vienna Property sélectionnons rigoureusement chaque avocat partenaire grâce à des avis clients afin de garantir à nos clients une maîtrise totale de leur dossier.

Répartition entre marchés stables et marchés en croissance. En général, je répartis ma stratégie comme suit : 30 % – marchés à haut risque avec potentiel (Égypte, Turquie, Mexique, etc.) ; 70 % – actifs traditionnels (immobilier européen, obligations européennes et américaines).

Que choisirais-je pour moi-même ? Je privilégie une croissance stable : je vendrais une partie de mes actions égyptiennes et investirais le produit dans un fonds sûr en Autriche. Mon objectif est d’assurer l’avenir financier de ma famille et ma retraite, c’est pourquoi j’ai une grande confiance en l’Autriche.

Mais je le dis franchement : je n’exclus pas de revenir en Égypte si le marché chute brutalement et que des réductions apparaissent – ​​alors j’y retournerai dès que je serai sûr que l’économie du pays se sera véritablement stabilisée.

L’Égypte est un marché présentant de grandes perspectives mais aussi des risques élevés.

Quand choisir l'Égypte ? Lorsque vous êtes prêt à gérer vos investissements : analysez soigneusement les biens, tenez compte des fluctuations monétaires et préparez-vous aux imprévus. Dans ce cas, vous bénéficierez de rendements élevés et de conditions avantageuses (prix d'achat bas, « visa doré » pour les achats de 50 000 à 100 000 $).

Quand l'Autriche est-elle le meilleur choix ? Lorsque la stabilité et la sécurité priment sur la maximisation des profits. L'Autriche présente 70 % d'avantages : transparence des transactions, protection des droits de propriété, croissance des prix lente mais régulière et risques bureaucratiques minimes.

Conseils généraux d'un avocat spécialisé en investissements :

1. Faites toujours appel à un avocat local (au moins pour vérifier et préparer les documents).
2. Vous ne devez en aucun cas investir toutes vos économies dans un seul placement (répartissez vos placements par pays et par type d'actif).
3. Surveillez de près l'économie et la politique (inflation, taux de change, législation) – c'est un facteur direct qui influe sur vos revenus en Égypte.
4. Investissez dans un emplacement dynamique (avec une forte demande). En cas de doute, privilégiez les biens immobiliers au Caire ou dans le centre d'une station balnéaire.
5. N'oubliez pas l'assurance et l'entretien du bien (tout appartement peut nécessiter des réparations une fois par an ou tous les deux ans).

Perspectives à l'horizon 2030. D'ici 2030, nous prévoyons une croissance continue du tourisme en Égypte, ainsi que la mise en œuvre de grands projets (le nouveau portail du canal de Suez et l'aménagement de la mer Rouge). Cela pourrait stimuler le marché immobilier de 10 à 20 % supplémentaires.

Dans le même temps, l'Égypte s'attachera à attirer les investissements étrangers (nouveaux programmes de résidence permanente, et éventuellement une libéralisation du secteur bancaire). Nous suivrons ces évolutions de près : Vienna Property prévoit de lancer des projets spécifiques en Égypte (en collaboration avec des promoteurs locaux) afin que ses clients puissent investir sous la supervision de professionnels européens.