Impôts fonciers en Autriche 2026 – Guide complet

L'immobilier autrichien attire depuis longtemps non seulement les locaux, mais aussi les acheteurs étrangers. Les raisons sont évidentes : une économie stable, un niveau de vie élevé et un système juridique solide.

Je rappelle souvent à mes clients qu'investir dans l'immobilier en Autriche doit être considéré comme une activité commerciale. Il est important de prendre en compte non seulement le prix de l'appartement ou de la maison, mais aussi toutes les charges annexes, notamment les taxes.

Il est important de comprendre que le montant indiqué dans le contrat d'achat est loin d'être définitif, car les taxes et les frais obligatoires s'y ajoutent. De plus, la législation fiscale étant régulièrement mise à jour, il est préférable de se renseigner au préalable sur la réglementation en vigueur et d'établir son budget en conséquence.

Dans cet article, nous examinerons en détail les taxes et frais auxquels les propriétaires sont confrontés aux différentes étapes de leur parcours immobilier en Autriche : achat, possession, location et vente. Nous verrons également comment optimiser ces coûts.

L'acquisition d'un bien immobilier en Autriche est généralement possible pour les étrangers, mais la procédure dépend du statut de l'acheteur. Pour les citoyens des pays de l'UE et de l'EEE, l'achat d'un appartement ou d'une maison en Autriche est généralement simple, mais la situation est plus complexe pour les terrains, certaines régions ayant leurs propres réglementations.

Des restrictions particulières s'appliquent aux terres agricoles et aux parcelles situées dans les zones dites « interdites d'accès ». Dans ce cas, les étrangers doivent obtenir une autorisation spéciale en vertu de la loi foncière : une Grundverkehrsgenehmigung ( ). Pour plus d'informations sur les lieux et les délais d'obtention de cette autorisation, veuillez consulter l'article « Restrictions relatives à l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers en Autriche  .

Ces exigences s'appliquent également aux acheteurs ressortissants de pays hors UE. Par conséquent, avant d'acheter un terrain ou une maison de campagne, il est important de se renseigner au préalable sur la législation du Land concerné.

En matière de biens immobiliers, les étrangers peuvent acquérir les mêmes types de propriétés que les Autrichiens : appartements, maisons ou terrains. Vienne et les grandes villes comme Salzbourg et Graz sont traditionnellement les plus prisées, car c’est là que se concentre la majeure partie de l’offre.

Parallèlement, les régions touristiques comme le Tyrol et Salzbourg (Kitzbühel, Hintersbrunn, etc.) sont également prisées. Toutefois, dans ces zones, les autorités limitent souvent l'acquisition de résidences secondaires afin d'éviter une flambée des prix.

D'après mon expérience, les acheteurs étrangers s'attendent souvent à ce que la procédure soit la plus simple possible, mais en pratique, ils se heurtent à la bureaucratie. Les banques, par exemple, vérifient scrupuleusement la provenance des fonds, et les municipalités peuvent exiger des précisions quant à l'usage prévu du bien.

Le prix du bien ne représente qu'une partie du coût total de la transaction. Les acheteurs doivent également prendre en compte les taxes et frais autrichiens obligatoires, qui prennent souvent les investisseurs au dépourvu.

En Autriche, le principal impôt sur les acquisitions immobilières est le Grunderwerbsteuer , ou taxe sur les mutations immobilières. Son taux standard est de 3,5 % du prix de transaction (ou de la valeur marchande du bien).

Exemple : si un appartement coûte 300 000 €, la taxe sera de 10 500 €.

De plus, pour les transactions intrafamiliales (par exemple, entre conjoints, parents et enfants), le taux d'imposition est souvent réduit à 0,5-2 %. Il est donc préférable de formaliser la transaction lors d'un héritage immobilier, car cela permettra de réduire la facture fiscale.

Après paiement de la taxe foncière (Grunderwerbsteuer), le transfert de propriété doit être inscrit au registre foncier ( Grundbuch ). Des frais supplémentaires de 1,1 % de la valeur du bien sont perçus à cet effet.

En règle générale, tous les calculs et paiements sont gérés par un notaire ou un avocat. De ce fait, les frais gouvernementaux liés à l'achat d'une maison en Autriche représentent à eux seuls environ 4,6 % de la valeur du bien.

Outre les taxes obligatoires, l'acquéreur doit également prendre en compte les frais annexes liés à la transaction. Il s'agit principalement des services notariaux et de l'assistance juridique. Le notaire rédige l'acte de vente et se charge de l'enregistrement officiel de celui-ci auprès du tribunal compétent. Ses honoraires représentent généralement entre 1 et 2 % de la valeur du bien.

Les tarifs exacts dépendent de la situation et de la complexité du contrat, mais il est généralement conseillé de prévoir entre 1,5 et 2 % pour les frais de notaire. Dans certains cas, le recours à un traducteur peut également être nécessaire (si l'acheteur ne parle pas allemand). Ce service coûte généralement plusieurs centaines d'euros.

À cela s'ajoutent d'autres coûts possibles : par exemple, le coût d'une évaluation immobilière (les banques exigent souvent une telle évaluation lors d'une demande de prêt hypothécaire), les frais de change si les fonds proviennent de l'étranger et d'autres dépenses.

Au final, les frais cachés représentent généralement entre 2 et 4 % du montant de la transaction. Avec les taxes, le coût final peut atteindre 6 à 8 %, voire plus.

C'est pourquoi il est important de prendre ces coûts en compte à l'avance. Le prix d'un appartement qui paraît attractif au premier abord peut s'avérer bien plus élevé que prévu une fois tous les frais et paiements déduits.

Après l'achat d'un bien immobilier, les dépenses ne s'arrêtent pas là : il faut également prendre en compte à l'avance les paiements réguliers et les taxes.

En Autriche, tout propriétaire immobilier est tenu de payer la taxe foncière ( Grundsteuer ). Cet impôt est calculé sur la base de la valeur cadastrale (Einheitswert) du bien, déterminée par l'administration fiscale.

La formule de calcul ressemble à ceci :

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Le Steuermesszahl (taux d'imposition) est un tarif qui dépend du type de bien (appartement ou maison) et augmente progressivement pour les biens plus chers. Le Hebesatz (taxe d'impôt) est un coefficient fixé indépendamment par chaque commune (généralement jusqu'à 500 %).

Pour illustrer cela, voici un exemple : si l'Einheitswert est de 50 000 € et que le Hebesatz maximal de 500 % s'applique à Vienne, le calcul serait : 87,23 € × 5 = 436,15 € par an.

Il s'agit donc de montants relativement faibles, généralement de quelques centaines d'euros par an, et non de milliers. Le montant de la taxe dépend directement de l'Einheitswert (taxe d'habitation) et des politiques de la ville ou de la commune concernée.

Dans les grandes villes comme Vienne, le taux est généralement proche du plafond (500 %), tandis que dans les communes plus petites, il peut être nettement inférieur. Si le montant de la taxe dépasse 75 €, il peut être payé en quatre versements égaux tout au long de l'année.

Officiellement, cette taxe est payée par le propriétaire, mais en pratique, de nombreux propriétaires qui louent des appartements la répercutent sur les locataires en incluant la Grundsteuer dans les factures de services publics.

En Autriche, les propriétaires d'appartements de 70 à 100 m² paient en moyenne entre 200 et 500 € par an de taxe foncière (Grundsteuer). Pour un appartement plus grand ou une maison individuelle, on peut estimer ce montant à environ 100 à 200 € par trimestre.

De nombreux acheteurs étrangers sont surpris par le faible montant de cette taxe. En effet, comparée à celle d'autres pays, elle est pratiquement symbolique. Malgré sa faible valeur, il est important d'en tenir compte lors de l'établissement de votre budget.

Si le bien n'est pas utilisé comme résidence principale mais est loué, les revenus locatifs sont imposables. Ces revenus sont ajoutés au revenu imposable du propriétaire et sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, qui varie de 20 % à 55 %.

En Autriche, le seuil d'imposition est fixé à 13 300 € par an (en 2024). Cela signifie que si vos revenus locatifs, après déduction des charges, ne dépassent pas ce montant, vous n'aurez pas d'impôt à payer. Tout revenu supérieur à ce seuil est imposé au taux applicable : 20 %, 30 %, etc., jusqu'à 55 % pour les revenus très élevés.

Par exemple, un appartement se loue 12 000 € par an. Après déduction des charges, le revenu imposable peut se situer dans une tranche d’imposition inférieure, réduisant ainsi la charge fiscale réelle.

Lorsqu'il s'agit de vendre un bien immobilier en Autriche, la question principale ne concerne pas seulement le prix de la transaction, mais aussi le montant de l'impôt sur le revenu à payer – et comment le réduire légalement.

Si un propriétaire décide de vendre un bien immobilier en Autriche, une autre taxe est appliquée : l’Immobilienertragsteuer , ou impôt sur les plus-values ​​immobilières. Introduit en 2012, il s’élève à 30 % du profit réalisé (la différence entre le prix de vente et le prix d’achat).

Cette taxe est à la charge du vendeur, et la durée de détention du bien n'a pas d'importance, sauf dans certains cas particuliers.

Pour les personnes morales, le taux est inférieur – 23 %. Cependant, pour les personnes physiques, le taux d'imposition standard reste de 30 %.

Il est également important de noter que l'impôt sur les plus-values ​​n'affecte pas les autres revenus. Cela signifie que même si vous avez un salaire élevé ou des revenus d'entreprise importants, l'ImmoESt reste un impôt forfaitaire de 30 % et n'augmente pas le taux sur les autres types de revenus.

Bien qu'un taux de 30 % puisse paraître élevé, il existe des situations où l'impôt sur les plus-values ​​immobilières peut être totalement exonéré. La condition essentielle est la résidence principale. Si le propriétaire a occupé l'appartement comme résidence principale pendant au moins deux années consécutives précédant immédiatement la vente, l'impôt sur les plus-values ​​immobilières n'est pas prélevé.

Il existe une autre règle, plus souple : celle des « 5 sur 10 ». Cela signifie que si une personne a occupé un logement (maison ou appartement) comme résidence principale pendant au moins cinq ans au cours des dix dernières années, aucune taxe n'est prélevée lors de la vente du bien. Cette règle vise à prendre en compte la résidence de longue durée, même en cas de déménagement récent.

Cependant, la règle des « 5 sur 10 » tient également compte de la résidence des précédents propriétaires. Ainsi, si le bien a longtemps servi de domicile familial, l'héritier ou le bénéficiaire peut prétendre à cette exonération. Tout dépend des personnes ayant effectivement habité le bien et de la durée de cette occupation.

Si l'appartement a été hérité et immédiatement revendu, la taxe est tout de même calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur initiale. Le seul moyen d'éviter cette taxe est d'y résider pendant au moins deux ans.

Il existe un autre avantage intéressant : l’« exonération de production ». Si le propriétaire construit lui-même une maison sur un terrain et la vend ensuite, le bénéfice réalisé sur la construction est exonéré de taxe foncière.

Cependant, les plus-values ​​réalisées sur le terrain sur lequel est bâtie une maison en Autriche sont imposées normalement. Cette règle concerne particulièrement les personnes ayant acheté un terrain, y ayant construit une maison, puis ayant décidé de la revendre.

Depuis le 1er août 2008, l'Autriche n'applique plus de droits de succession ni de donation. Par conséquent, la transmission d'un appartement ou d'une maison à un proche n'est soumise à aucune taxe particulière.

Toutefois, en cas de succession ou de donation d'un bien immobilier en Autriche, une taxe sur les acquisitions immobilières ( Grunderwerbsteuer . Les proches parents bénéficient d'un taux préférentiel : 0,5 % sur les premiers 250 000 € et 2 % sur les montants excédant ce seuil. À titre de comparaison, le taux applicable à un achat standard est de 3,5 %.

Par exemple, si un père transfère la propriété d'une maison à son fils, les frais ne s'élèveront qu'à quelques milliers d'euros, alors que dans le cadre d'une vente classique par le biais d'une acquisition et d'une vente, le montant des taxes pourrait atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Toute donation ou succession doit être déclarée officiellement aux autorités fiscales ( Anzeigepflicht ). Toutefois, au-delà du GrESt, aucun autre impôt n'est dû.

Les donations ou les héritages au sein d'une même famille sont nettement moins chers et plus simples qu'en Suisse ou en Allemagne, où les transferts de propriété par héritage sont soumis à l'impôt.

Par conséquent, si plusieurs transferts sont prévus successivement, il est préférable d'en discuter les détails au préalable avec un avocat.

Le système autrichien de taxe foncière est assez flexible et offre plusieurs moyens d'alléger la charge fiscale :

Exonération de taxe foncière pour les logements neufs. Dans certains Länder et communes, les appartements neufs construits dans le cadre de programmes de subventions publiques (geförderte Wohnobjekte) sont temporairement exonérés de taxe foncière. Cette exonération peut durer de 5 à 10 ans. Pour en bénéficier, vous devez déposer une demande auprès de votre mairie.

Déductions pour amortissement et loyers imposables. Les propriétaires de biens locatifs peuvent réduire leur revenu imposable en déduisant certaines dépenses comme les réparations, l'assurance, l'entretien et l'amortissement du bâtiment.

Les taux standard sont de 2 % par an pour les maisons et de 2,5 % pour les appartements. Une comptabilité rigoureuse des dépenses permet de minimiser les bénéfices imposables.

Allégement fiscal pour les petites entreprises (Kleinunternehmerregelung). La location peut être considérée comme une prestation de services et les revenus peuvent être soumis à la TVA (20 %), notamment pour les locations de courte durée.

Cependant, selon les règles relatives aux « petits entrepreneurs » (Kleinunternehmerregelung), si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 55 000 € par an ( à partir de 2025 ), le propriétaire est exonéré de TVA.

Autres aides gouvernementales. Outre les allégements fiscaux, il existe des programmes de soutien destinés aux jeunes familles, aux professionnels et à d'autres catégories de personnes. Ces programmes offrent des bonus supplémentaires pour l'achat d'un logement, sans toutefois avoir d'incidence directe sur la fiscalité.

L'achat d'un terrain en Autriche est soumis aux mêmes taxes de base que l'achat d'un appartement ou d'une maison : la GrESt à 3,5 % (ou un taux préférentiel pour les achats au sein d'une même famille) et des frais d'enregistrement de 1,1 %.

Cependant, chaque terrain possède ses propres caractéristiques. L'une des plus importantes est le permis de construire (Widmung). Si un projet de construction est envisagé, il est indispensable de se renseigner au préalable sur le statut du terrain et la possibilité d'obtenir ce permis . La transaction peut parfois nécessiter des vérifications et des paiements supplémentaires.

Si un terrain est classé comme agricole, son changement de zonage à des fins de construction n'est possible qu'avec l'autorisation des autorités locales. Ce changement de zonage entraînera une nouvelle taxe sur les ventes futures (voir plus bas).

Construire une maison sur son propre terrain engendre de nouveaux coûts. Tous les entrepreneurs en construction facturent avec la TVA à 20 % incluse, le taux standard en Autriche.

Pour un acheteur privé, ces 20 % sont déjà inclus dans le devis : la taxe n’est pas imputée séparément, mais elle augmente effectivement le coût de la construction d’un cinquième.

C'est pourquoi je recommande toujours de faire appel à un architecte ou à un avocat avant d'acheter un terrain. Cela vous permettra d'estimer les coûts potentiels à l'avance et d'éviter toute mauvaise surprise au moment de la signature du contrat.

Le système fiscal autrichien est assez dynamique. Plusieurs modifications ont déjà été approuvées ; elles entreront en vigueur en 2025 et auront un impact direct sur les propriétaires immobiliers.

Réévaluation des seuils de revenus. , les taux d'imposition seront . Le seuil d'imposition est fixé à 13 308 € (contre 12 816 € auparavant), et le taux maximal de 55 % ne s'appliquera qu'aux revenus supérieurs à 1 million d'euros.

Pour les investisseurs, cela signifie qu'une partie des revenus locatifs restera exonérée d'impôt, ce qui est particulièrement avantageux pour les petits montants.

Réforme des petites entreprises. À compter de 2025, le seuil d'exonération de TVA sera relevé. Désormais, les revenus annuels inférieurs à 55 000 € (au lieu de 35 000 € auparavant) exonèrent le propriétaire de TVA. Cela représente un allègement important pour les propriétaires bailleurs : ils pourront louer leurs appartements sans être pénalisés par la TVA de 20 % sur les charges de leurs locataires.

Durcissement de la réglementation sur les cessions d'actions. À compter de juillet 2025, les règles applicables aux sociétés immobilières ont changé. En cas de vente indirecte d'un bien immobilier, par le biais de la cession d'actions de la société propriétaire, la taxe GrESt sera calculée non plus sur la base de l'« Einheitswert » (taxe sur les ventes anticipées), mais sur la valeur marchande de l'ensemble du portefeuille immobilier. Concrètement, cela signifie que vous devrez payer 3,5 %, comme pour un achat classique.

Cette mesure vise à lutter contre les schémas d'évasion fiscale liés aux « cessions d'entreprises ». Elle touchera particulièrement les investisseurs dans les grands projets et les promoteurs immobiliers.

Taxe de réaménagement (Umwidmungszuschlag). Une autre mesure inédite consiste en une taxe supplémentaire sur la vente de terrains convertis d'un usage agricole à un usage constructible. Si un terrain a été converti de Grünland à Bauland après 2024, la plus-value réalisée sera majorée de 30 % et soumise à l'impôt en cas de revente après mi-2025.

Autrement dit, spéculer sur les « terres agricoles bon marché » va désormais devenir nettement moins rentable.

L'avenir de l'impôt foncier. Une réforme de la taxe foncière est également à l'étude. La dernière évaluation de l'Einheitswert remonte à 2012 et une nouvelle réévaluation est prévue entre 2025 et 2027. Cela pourrait entraîner une augmentation de l'assiette de l'impôt foncier.

Dans de nombreuses régions, la valeur des biens immobiliers a considérablement augmenté par rapport aux estimations précédentes. Dans ce contexte, une nouvelle législation pourrait modifier la fiscalité : soit en augmentant l’impôt lui-même, soit en le redistribuant afin que les propriétaires de biens situés dans des quartiers prestigieux et chers contribuent davantage.

C’est pourquoi il est essentiel de se tenir informé de l’actualité. Je recommande vivement aux investisseurs de s’abonner aux lettres d’information des autorités fiscales autrichiennes. Il est également conseillé de consulter régulièrement des experts locaux en fiscalité et en immobilier afin d’éviter toute mauvaise surprise liée à une réforme.

Les impôts fonciers en Autriche sont faibles comparés à ceux de nombreux pays, mais ils sont obligatoires et nécessitent une attention particulière :

• Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est important de prendre en compte les frais supplémentaires, généralement de l'ordre de 4 à 8 % du prix.
• La taxe foncière annuelle est faible. Mais si le bien est loué, cette dépense doit tout de même être gérée.
• Une taxe de 30 % sur les plus-values ​​s'applique aux ventes, ce qui peut avoir un impact significatif sur vos résultats.
• En Autriche, les donations et les successions de biens immobiliers sont quasiment exonérées d'impôt. Cela rend la transmission de propriété au sein d'une même famille particulièrement avantageuse.

La règle principale est simple : il faut toujours calculer non seulement le prix d'achat, mais aussi toutes les taxes et dépenses autrichiennes ultérieures.

Les impôts fonciers en Autriche ne sont pas particulièrement élevés, surtout comparés à ceux d'autres pays européens. Mais cela ne signifie pas qu'on puisse les ignorer :

En définitive, une planification fiscale judicieuse devient la clé d' un investissement immobilier réussi .

• Les acheteurs doivent se renseigner au préalable sur la structure des coûts supplémentaires et consulter un comptable.
• Les vendeurs doivent vérifier s'ils peuvent bénéficier de l'exonération fiscale.
• que tous les investisseurs se tiennent au courant des changements législatifs ; comme nous le constatons, de nouvelles réglementations entreront en vigueur dès 2025, ce qui aura un impact sur le marché.

Avec cette approche, l'immobilier autrichien devient non pas une loterie risquée, mais un outil véritablement fiable pour préserver et accroître son capital.