Acheter un bien immobilier en Europe avec des cryptomonnaies : un guide complet

Jusqu'à récemment, payer un bien immobilier en cryptomonnaie semblait relever de la science-fiction. De 2017 à 2019, de telles transactions étaient considérées comme rares, et les notaires européens refusaient d'enregistrer les paiements en Bitcoin, Ethereum ou stablecoins. Mais en 2025, la situation avait radicalement changé : les actifs numériques étaient devenus monnaie courante, de nombreux vendeurs acceptaient les cryptomonnaies, et certains pays européens avaient mis en place des mécanismes spécifiques pour formaliser les transactions en cryptomonnaies.

Les investisseurs, les startups, les acteurs du Web3 et les propriétaires d'importants actifs numériques cherchent de plus en plus à acheter des biens immobiliers en Europe avec des cryptomonnaies, qu'il s'agisse d'un appartement en bord de mer en Espagne, d'une villa au Portugal, d'un appartement en ville à Berlin ou d'un bien immobilier d'investissement en République tchèque.

Toutefois, de telles transactions exigent le strict respect de la législation : lutte contre le blanchiment d’argent et connaissance du client (LCB-FT), vérification de la provenance des fonds, planification fiscale, ainsi que le choix judicieux du pays.

Ce guide complet explique comment fonctionne l'achat de biens immobiliers avec des cryptomonnaies en 2025, quels pays européens sont prêts pour de telles transactions, à quoi s'attendre des nouvelles lois de l'UE et à quoi faire attention lors du paiement en BTC, ETH, USDT ou USDC.

Acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies en Europe ne se résume pas à acheter un appartement avec des bitcoins ; il s’agit d’un processus juridique complexe impliquant un notaire, un compte séquestre et des contrôles de conformité.

Trois modèles de paiement en cryptomonnaie

En Europe, un notaire est tenu d'enregistrer la valeur de la transaction en euros, même si le paiement est effectué en cryptomonnaie. Cette exigence découle du fait que les services du cadastre de tous les pays européens fonctionnent exclusivement avec la monnaie fiduciaire, et la valeur du bien doit être exprimée dans la monnaie nationale.

Avant la signature de l'accord, l'origine de la cryptomonnaie fait l'objet d'une vérification détaillée conformément à la réglementation en matière de lutte contre le blanchiment d'argent : un notaire ou un spécialiste de la conformité désigné analyse les rapports de mouvements d'actifs sur les plateformes d'échange, l'historique des transferts entre portefeuilles et les documents confirmant la source des fonds.

Ces rapports sont devenus une partie obligatoire de toute transaction après les mises à jour de 2024-2025, et sans eux, aucun notaire de l'UE n'est autorisé à enregistrer le transfert de propriété.

L'acheteur est également soumis à une procédure KYC (Know Your Customer), au cours de laquelle il fournit un passeport, un justificatif de domicile et des informations sur son activité professionnelle. Plusieurs pays européens imposent des exigences supplémentaires : par exemple, en Allemagne, en Autriche et en République tchèque, la cryptomonnaie doit être convertie en monnaie fiduciaire avant l'enregistrement de la transaction afin de garantir sa transparence et de créer une trace bancaire vérifiable.

Cette année, les transactions immobilières en cryptomonnaie se sont multipliées. On constate déjà clairement dans quels pays ces achats sont rapides et légaux, et où la cryptomonnaie n'est utilisée qu'à titre complémentaire.

L'acquisition de biens immobiliers en cryptomonnaie est de plus en plus perçue non seulement comme un investissement, mais aussi comme un moyen d'obtenir un titre de séjour temporaire, un titre de séjour permanent ou la citoyenneté européenne grâce aux programmes d'investissement existants. Pour vous faciliter la tâche, voici un aperçu des options les plus courantes.

L'Espagne est devenue l'un des pays phares du marché européen de l'immobilier crypto. Les régions touristiques attirent depuis longtemps les acheteurs étrangers, ce qui explique la transition plus rapide vers les paiements en BTC, ETH et USDT qu'ailleurs.

• Marbella
• Malaga
• Alicante
• Torrevieja
• Barcelone
• Madrid

Ce sont des domaines où le marché s'est déjà adapté aux besoins des investisseurs en cryptomonnaies, et où les agences ont appris à travailler avec les actifs numériques dans un cadre parfaitement légal.

Dans ces villes, vous trouverez des agents immobiliers qui n'acceptent pas simplement les cryptomonnaies « par accord », mais qui disposent en réalité d'une infrastructure bien établie : collaboration avec des notaires qui savent comment enregistrer les paiements en cryptomonnaie dans les contrats ; partenariats avec des sociétés de traitement de cryptomonnaies agréées ; procédures AML/KYC claires ; et, surtout, expérience des transactions réalisées.

L'Espagne utilise un modèle hybride : les cryptomonnaies sont transférées par l'intermédiaire d'un prestataire agréé, converties en euros et déposées sur un compte notarié. Ce système est avantageux pour le vendeur, qui reçoit des devises fiduciaires, et pour l'acheteur, dont le taux de change est fixé à l'avance et pour le prestataire qui fournit un rapport complet de lutte contre le blanchiment d'argent.

• forte demande de locations touristiques - rendements supérieurs à la moyenne de l'UE ;
• Les vendeurs sont habitués à travailler avec des capitaux étrangers ;
• de nombreuses propriétés sont éligibles au Golden Visa → 500 000 € après conversion ;
• Les notaires savent déjà comment formaliser correctement de telles transactions.

Le Portugal est depuis longtemps considéré comme un pays favorable aux cryptomonnaies, notamment depuis l'essor de Lisbonne en tant que plaque tournante européenne du Web3.

Ici, la cryptomonnaie n'est pas perçue comme un risque, mais comme un moyen de paiement moderne. Par conséquent, les transactions impliquant des actifs numériques sont traitées plus rapidement que dans tout autre pays de l'UE.

Le Portugal est devenu une plateforme européenne majeure pour les transactions en cryptomonnaies grâce à une réglementation souple et à un marché réellement prêt pour les actifs numériques. Sa fiscalité demeure parmi les plus avantageuses de l'UE : la détention de cryptomonnaies à long terme est quasiment exonérée d'impôt, ce qui rend le pays attractif pour les investisseurs souhaitant payer en USDT ou en Bitcoin sans subir de pertes supplémentaires.

L'immobilier portugais, qu'il s'agisse d'investissement ou de résidence principale, est traditionnellement considéré comme l'un des plus rentables d'Europe. L'Algarve, Lisbonne et Porto offrent deux atouts majeurs : des rendements locatifs stables pour les investisseurs et un niveau de confort élevé pour ceux qui envisagent de s'installer dans le pays. Le marché est en pleine expansion, les infrastructures se modernisent et la demande étrangère reste soutenue, même en période de fluctuations économiques au sein de l'UE.

Au Portugal, les notaires sont désormais habitués aux déclarations de cryptomonnaies et les traitent aussi naturellement que les relevés bancaires, ce qui rend la vérification de l'origine des fonds plus rapide et plus simple qu'en Allemagne ou en Autriche. De nombreux développeurs, notamment à Lisbonne et en Algarve, acceptent officiellement les stablecoins, fixant leur taux de change via des plateformes de traitement de cryptomonnaies, ce qui permet de finaliser les transactions en quelques jours seulement.

Grâce à cela, le Portugal est devenu le premier pays d'Europe où l'achat de biens immobiliers en cryptomonnaie n'est plus considéré comme une exception, mais comme une pratique courante et éprouvée.

Contrairement à l'Espagne, le Portugal n'exige généralement pas la conversion des cryptomonnaies en euros. L'acheteur peut régler l'acquisition du bien en BTC ou en USDT, et le notaire enregistrera le prix lors de la transaction.

Malte demeure l'un des pays les plus favorables aux cryptomonnaies en Europe. Premier pays à créer une zone juridique distincte pour les entreprises du secteur, son marché immobilier s'est naturellement adapté aux transactions d'actifs numériques.

Le statut comme « île de la blockchain » n'est pas le fruit du hasard. Ce pays fut l'un des premiers en Europe à reconnaître que l'avenir des infrastructures financières résidait dans les actifs numériques et décida de créer un cadre réglementaire officiel pour ces derniers. Non seulement Malte autorisa les plateformes d'échange de cryptomonnaies et les entreprises de la blockchain à opérer, mais le gouvernement élabora également une législation spécifique régissant l'activité des fournisseurs, des dépositaires d'actifs numériques, des services de paiement en cryptomonnaies, et même les procédures relatives aux transactions tokenisées.

Grâce à cela, les transactions en cryptomonnaies font désormais partie intégrante d'un système financier transparent, et non plus d'une zone grise. Ce qui donne lieu à des débats juridiques dans d'autres pays est depuis longtemps défini par la loi à Malte : quelles entreprises de cryptomonnaies doivent obtenir une licence, comment un notaire doit consigner la valeur d'un actif, quels documents attestent de l'origine des fonds et quels rapports doivent être soumis aux autorités compétentes après une transaction.

C’est pourquoi le marché immobilier maltais a été l’un des premiers en Europe à adopter les cryptomonnaies. Ici, les actifs numériques ne sont pas perçus comme un risque ou une mode passagère : la législation encadre clairement les règles du jeu et les entreprises utilisent les cryptomonnaies en toute liberté, sachant que la responsabilité juridique est clairement définie.

À Malte, les ventes immobilières se font souvent par l'intermédiaire d'agences qui travaillent depuis longtemps avec les cryptomonnaies et qui ont à leur actif des dizaines de transactions réussies. Les vendeurs ne sont pas surpris lorsque les acheteurs proposent de payer en BTC ou en ETH ; pour eux, c'est aussi naturel qu'un virement bancaire.

Le marché est particulièrement actif à Sliema, La Valette et St. Julian's, où sont implantées de nombreuses entreprises informatiques, si bien que la cryptomonnaie est devenue un instrument quasi standard.

À Malte, l'acquisition de biens immobiliers en cryptomonnaie repose sur trois systèmes officiellement reconnus et parfaitement légaux. Le choix du système dépend des exigences du vendeur, des préférences de l'acheteur et des recommandations de l'avocat en charge de la transaction.

Malgré les différents formats de transaction, tous sont traités de la même manière par les notaires maltais : l’essentiel est que l’acheteur dispose d’un dossier complet de justificatifs relatifs aux cryptomonnaies. Ces documents constituent une preuve officielle de l’origine des fonds et sont versés au dossier notarié, au même titre que les relevés bancaires pour un achat classique.

C’est pourquoi Malte est considérée comme l’un des pays les plus pratiques d’Europe pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies : le cadre juridique est bien établi et tous les acteurs du marché savent comment formaliser correctement de telles transactions.

Si le vendeur accepte les cryptomonnaies en paiement direct, veillez à fixer le taux de change via une plateforme de traitement agréée, et non par un simple accord verbal. Ces services enregistrent la valeur du BTC, de l'ETH ou de l'USDT au moment de la transaction et génèrent un rapport officiel que le notaire peut joindre aux documents de la transaction.

Ceci est important non seulement pour protéger l'acheteur, afin d'éviter les surpaiements en cas de forte baisse du taux de change, mais aussi pour la sécurité du vendeur, qui a besoin d'un montant équivalent en euros, légalement confirmé.

L'utilisation du traitement cryptographique transforme les paiements en cryptomonnaie en un instrument financier à part entière, protégé des fluctuations du marché, des retards techniques de la blockchain ou des litiges potentiels concernant le taux de change auquel la transaction a été effectuée.

La fiscalité est un facteur essentiel à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Europe avec des cryptomonnaies. Il est important de comprendre que chaque pays considère les cryptomonnaies différemment : certains les traitent comme un actif, d'autres comme une devise étrangère, et dans certaines juridictions, les transactions en cryptomonnaies sont totalement exonérées d'impôt.

Dans la plupart des pays européens, la conversion de cryptomonnaies en euros est considérée comme une opération imposable. Cela signifie que si vous détenez des cryptomonnaies depuis longtemps et que leur valeur a augmenté, l'administration fiscale peut exiger le paiement de l'impôt sur les plus-values. Par exemple, en Allemagne, le taux d'imposition dépend de la durée de détention des actifs, tandis qu'au Portugal, la détention à long terme bénéficie d'un régime fiscal avantageux.

Les autorités fiscales portent une attention particulière aux transactions importantes. L'immobilier suscite toujours un intérêt accru de la part des régulateurs ; il est donc essentiel pour les acheteurs de préparer les documents nécessaires à l'avance : historique des transactions, relevés de change, justificatifs d'achat de cryptomonnaie et de son origine. Le recours au traitement des cryptomonnaies avec conversion automatique en euros simplifie la transparence des transactions et réduit le risque de contrôles supplémentaires.

En Europe, les autorités fiscales considèrent les cryptomonnaies non pas comme de la monnaie, mais comme un actif. Par conséquent, toute vente ou conversion en euros est automatiquement enregistrée comme un gain potentiel. Cela signifie que même si l'acheteur a acquis un bien immobilier directement en USDT ou en BTC, il doit fournir des justificatifs indiquant le prix d'achat de la cryptomonnaie.

Par exemple, un investisseur qui a acheté du Bitcoin à 20 000 € et l’a dépensé à 35 000 € devrait justifier la différence comme un profit, et ce profit serait imposé selon la réglementation du pays concerné.

Le Portugal est le moins strict : les investisseurs à long terme y échappent souvent totalement à l’impôt. L’Allemagne est la plus simple : pour bénéficier d’un taux de 0 %, il suffit de détenir des cryptomonnaies pendant plus d’un an. L’Espagne et la Pologne imposent tous les bénéfices, quelle que soit la durée de l’investissement. Malte est l’option la plus flexible, notamment pour les non-résidents.

MiCA est une réglementation européenne essentielle qui a bouleversé la donne pour tous les investisseurs en cryptomonnaies. Avec l'entrée en vigueur de ses principales dispositions en 2024-2025, les transactions immobilières sont devenues beaucoup plus transparentes et sécurisées.

MiCA a standardisé la méthode de vérification de l'origine des fonds : tous les pays de l'UE disposent désormais d'une méthodologie d'analyse LCB-FT unifiée pour les cryptomonnaies. Les notaires n'interprètent plus les déclarations de transactions en cryptomonnaies différemment : le même format de vérification est utilisé par tous. Cela a permis de réduire considérablement les délais de transaction et le risque de rejet.

Autre changement important : l’émergence de prestataires de paiement en cryptomonnaie agréés officiellement au sein de l’UE. Ces entreprises peuvent servir d’intermédiaires entre les cryptomonnaies et le système bancaire, garantissant ainsi la sécurité des transactions à chaque étape.

Pour les acheteurs, cela signifie que la cryptomonnaie est devenue un outil parfaitement légitime pour l'achat de biens immobiliers, et non plus une « zone grise » qui pose problème aux notaires ou aux banques.

Bien que les cryptomonnaies soient désormais beaucoup plus réglementées, leur trading en Europe comporte toujours certains risques. Cependant, la plupart de ces risques peuvent être facilement évités avec une préparation adéquate.

Les cours du BTC et de l'ETH peuvent fluctuer considérablement en quelques heures. Pour éviter les pertes, il est conseillé de bloquer le taux de change avant d'effectuer une transaction avec une plateforme de traitement de cryptomonnaies.

Si les rapports sont incomplets ou si l'historique de la transaction est imprécis, le notaire peut suspendre la vente. Nombre d'acheteurs négligent ce point, pourtant crucial.

Dans certains pays de l'UE, les cryptomonnaies ne sont pas interdites, mais la procédure n'est pas entièrement définie. Par conséquent, les transactions nécessitent un encadrement juridique supplémentaire.

Cela se produit si la plateforme juge le retrait de cryptomonnaie suspect. Un avocat spécialisé vérifiera la plateforme au préalable et vous conseillera sur la procédure de retrait légale.

Ces trois dernières années, les transactions en cryptomonnaies en Europe sont passées du statut de nouveauté à celui de pratique courante. De nombreuses chambres notariales, sociétés de traitement et banques ont développé des algorithmes pour la gestion des actifs numériques. Ainsi, d'ici 2025, trois systèmes officiellement opérationnels  : ce sont ceux utilisés pour les transactions réelles et qui garantissent la protection juridique des acheteurs.

Chaque dispositif reflète la maturité d'un marché spécifique : le développement de l'infrastructure crypto, l'approche des notaires, les exigences bancaires et le niveau de confiance dans les paiements numériques.

Le modèle le plus stable, le plus sûr et le plus juridiquement solide. Ce système est devenu la norme dans la plupart des pays de l'UE. Il satisfait toutes les parties concernées : l'acheteur, le notaire, le vendeur et la banque.

Fonctionnement du traitement :

1. L'acheteur envoie des cryptomonnaies (BTC, ETH, USDT, USDC) au portefeuille d'un opérateur agréé.
2. L'opérateur fixe le taux au moment de la réception des fonds.
3. Le traitement convertit automatiquement les cryptomonnaies en euros.
4. Les euros sont transférés sur un compte séquestre notarié.

Pourquoi ce programme est le plus populaire :

• se conforme pleinement aux exigences en matière de lutte contre le blanchiment d'argent (AML5), de MiCA et de contrôle bancaire ;
• le notaire reçoit le fiat → les risques juridiques sont réduits ;
• Le vendeur n'est pas confronté à la volatilité des taux de change ;
• L'acheteur reçoit un rapport officiel sur l'origine légale des fonds.

Ce modèle est devenu la norme dans les pays où le système notarial est très formalisé et où les risques de volatilité et de violations des règles de lutte contre le blanchiment d'argent sont pris au sérieux. C'est pourquoi l'Allemagne, l'Autriche et l'Espagne ont adopté un ancrage strict des transactions en cryptomonnaies à une monnaie fiduciaire.

La méthode la plus rapide, mais pas toujours la plus adaptée. Le paiement direct en cryptomonnaie est un format qui a gagné en popularité, notamment dans les pays où le marché est habitué depuis longtemps à utiliser les actifs numériques.

Il ne s'agit pas d'une expérience ni d'une stratégie risquée, mais d'un modèle éprouvé et fonctionnel utilisé aussi bien par les vendeurs privés que par les agences.

L'acheteur transfère simplement la cryptomonnaie vers le portefeuille du vendeur — sans banques, sans intermédiaires, sans longs chèques.

Le notaire enregistre la valeur de la transaction en euros (par exemple, « 325 000 € »), même si la totalité de la transaction a été effectuée en USDT ou en BTC.

Le vendeur agit alors à sa propre discrétion :

• convertit immédiatement les cryptomonnaies ;
• le considère comme un investissement ;
• répartit entre plusieurs portefeuilles ;
• transfère la gestion à un opérateur de bourse ou de gré à gré.

Cela arrange les vendeurs, car beaucoup d'entre eux travaillent déjà avec des actifs numériques et les considèrent comme un moyen de diversifier leur capital.

Il n'y a pas de frais bancaires, pas de délai de 2 à 3 jours pour un virement international, et aucun intermédiaire n'est requis. En termes de rapidité, c'est le moyen le plus rapide d'acheter un bien immobilier en Europe.

Les avantages sont particulièrement visibles dans les pays où l'approche des cryptomonnaies reste prudente. Par exemple, en France, l'acquisition immobilière est encadrée différemment, et c'est là que les investisseurs étrangers commettent le plus d'erreurs. Les notaires français exigent presque systématiquement la conversion préalable des cryptomonnaies en euros, une justification détaillée de l'origine des fonds et le respect intégral de la réglementation bancaire.

Par conséquent, il est conseillé à ceux qui envisagent des transactions en France de recueillir des rapports auprès des bourses, de préparer les documents fiscaux et de choisir à l'avance un avocat connaissant les pratiques locales ; à défaut, la transaction pourrait s'éterniser pendant des mois.

C’est précisément ce contraste qui rend les paiements directs en cryptomonnaie encore plus avantageux : l’acheteur s’affranchit totalement des contraintes bancaires, n’a pas à justifier à plusieurs reprises l’origine des fonds, comme c’est le cas en Allemagne, en Autriche ou en France, et la transaction elle-même est beaucoup plus rapide.

Lorsque la cryptomonnaie « disparaît du tableau », la transaction se déroule normalement. Ce format est privilégié dans les pays européens où les cryptomonnaies ne sont pas encore intégrées à la pratique juridique.

Les notaires peuvent ne pas maîtriser le fonctionnement des transactions en cryptomonnaie, les banques peuvent exiger des vérifications supplémentaires et la législation peut manquer de clarté. C'est pourquoi les acheteurs préfèrent retirer leurs cryptomonnaies à l'avance afin de garantir une transaction aussi prévisible que possible.

En réalité, la cryptomonnaie n'est pas mentionnée dans les documents ; elle est convertie en euros avant même que l'achat ne soit traité.

Le diagramme ressemble à ceci :

1. L'acheteur vend la cryptomonnaie sur une plateforme d'échange — le plus souvent Binance, Kraken ou Bitstamp — où des rapports AML détaillés sont disponibles.
2. Le bureau de change transfère les euros sur le compte bancaire de l'acheteur. Il s'agit généralement d'un virement SEPA, dont le délai peut varier de quelques heures à un ou deux jours.
3. L'acheteur envoie des euros au notaire, et la transaction se déroule ensuite comme une transaction d'achat standard.

Pour le notaire et le service du cadastre, un tel achat est identique à un achat classique. Le contrat ne mentionne ni cryptomonnaie, ni taux de change fixe, ni actifs numériques : il s’agit simplement d’un paiement bancaire standard.

Cela crée un sentiment de transparence juridique totale :

• Le notaire constate un virement bancaire régulier et traite calmement les documents ;
• Le vendeur n'a pas besoin de comprendre les cryptomonnaies ;
• Les organismes gouvernementaux procèdent à un examen standard de la transaction sans poser de questions supplémentaires.

Ce système est particulièrement prisé par ceux qui ne souhaitent pas expliquer l'origine de leurs cryptomonnaies à un notaire ou qui craignent que leur transaction ne soit pas enregistrée.

L'acquisition d'un bien immobilier en cryptomonnaie au sein de l'UE suit un processus quasi identique, malgré des réglementations variables selon les pays. Il est essentiel d'en comprendre la logique générale : tout d'abord, préparer les documents nécessaires, puis choisir le bien et le mode de paiement, et enfin procéder à la transaction chez le notaire.

1. Décidez dans quel pays vous souhaitez acheter et quels sont vos impôts.

La première chose à déterminer est votre résidence fiscale et le traitement des revenus issus des cryptomonnaies dans ce pays. Il est parfois plus avantageux de rester résident du Portugal ou de Malte et d'y acquérir un bien immobilier. Parfois, c'est l'inverse : déduire d'abord vos revenus en Allemagne (où les cryptomonnaies ne sont pas imposées après un an de détention) puis acheter un bien immobilier.

Cela permet d'éviter les problèmes avec les autorités fiscales un an ou deux après la transaction.

2. Préparez les documents à l'avance

Toute transaction immobilière impliquant des cryptomonnaies exige de la transparence. Il est donc important de recueillir les informations suivantes au préalable :

• historique des transactions de la bourse,
• rapports de portefeuille,
• Une brève explication des origines de la crypte.

Si vous essayez de rassembler tous les documents à la dernière minute, le notaire ou la banque reportera simplement la transaction. Les acheteurs avisés préparent toujours leur dossier à l'avance.

3. Trouvez un avocat ou une agence ayant déjà effectué des transactions en cryptomonnaie.

Il s'agit là d'une des étapes les plus importantes. Un spécialiste ayant déjà réalisé ce type d'opérations à plusieurs reprises le sait déjà :

• Quels notaires choisir ?
• Quelles formulations doivent figurer dans le contrat ?
• Quels rapports conviennent à une banque ou à un registraire ?

Faire appel à une agence sans expérience des transactions en cryptomonnaies est presque la garantie de retards et de confusion.

4. Choisissez un plan de paiement

Il existe actuellement trois options courantes en Europe :

1. Cryptomonnaie via traitement → euro → notaire.
   L'option la plus sûre et la plus officielle.
2. Paiements directs en cryptomonnaie au commerçant.
   Ce système fonctionne dans des pays comme le Portugal et Malte, où les notaires sont déjà familiarisés avec les cryptomonnaies.
3. Vente de cryptomonnaies à l'avance → paiement en euros.
   Un montage classique pour les pays où les cryptomonnaies sont impopulaires ou mal comprises.

Ce choix détermine les documents nécessaires, qui fixe le taux de change et comment, ainsi que la durée de la transaction.

5. Réservez le logement et signez l'accord préliminaire

Après avoir sélectionné un bien immobilier, un contrat de réservation est signé, précisant le prix et les conditions de la transaction. Dans le cadre de transactions en cryptomonnaie, il est particulièrement important de préciser immédiatement le mode de paiement et la date à laquelle le bien est considéré comme payé.

Il est également important de déterminer à l'avance qui supporte le risque de fluctuations des taux de change ; sans cela, le montant pourrait changer dès le lendemain et les parties seront confrontées à des malentendus.

6. Un avocat vérifie la propriété

En parallèle, un audit juridique du bien est réalisé :

• qui est le propriétaire,
• Y a-t-il des dettes ou des arrestations ?
• Le bien est-il hypothéqué pour un prêt ?
• s'il y a eu des transactions controversées ou non enregistrées par le passé.

Cette étape est la même dans tous les pays – la cryptomonnaie n'a encore rien à voir avec cela.

7. Préparation du paiement

Si le paiement est effectué par traitement, un compte est ouvert, une vérification est effectuée et un virement test est réalisé.

En cas de paiement direct, le portefeuille du vendeur est convenu, le taux de change et la procédure de confirmation de paiement sont fixes.

8. Le jour de la transaction chez le notaire

Le jour de la signature de l'acte, tout se déroule de manière simple, mais la procédure est toujours scrupuleusement respectée. Le notaire commence par examiner les documents des parties et les termes du contrat, après quoi il inscrit officiellement la valeur du bien en euros, même si le paiement est effectué en cryptomonnaie.

Ensuite, ils attendent la confirmation du paiement : il peut s’agir d’une notification bancaire du prestataire de services de cryptomonnaie ou d’une capture d’écran de la transaction réussie si les parties utilisent des paiements directs en cryptomonnaie avec un taux de change convenu au préalable. Une fois la confirmation reçue, le notaire signe l’acte de vente et le transmet au service du cadastre pour l’inscription du nouveau propriétaire.

Dans les pays habitués aux transactions en cryptomonnaies, l'ensemble du processus est très rapide : parfois, une seule visite et quelques heures suffisent. Dans les juridictions plus restrictives, un notaire peut procéder à l'enregistrement en plusieurs étapes : d'abord, vérification et signatures, puis confirmation du paiement et dépôt auprès du registre dans un délai d'un ou deux jours.

9. Enregistrement de la propriété

Après paiement, le notaire transmet les données au registre.

Il est très important de comprendre que le registre foncier n'indique pas que vous avez payé en cryptomonnaie.

Il n'y aura que :

• prix en euros,
• vos coordonnées en tant qu'acheteur,
• coordonnées du vendeur,
• informations concernant le notaire.

La cryptomonnaie n'existe que sous forme de documents conservés dans les archives du notaire. Pour l'État, il s'agit d'une transaction normale.

Alors que le Portugal, l'Espagne, Malte et la Turquie sont en tête, de nouvelles juridictions, de plus en plus favorables aux cryptomonnaies, ont émergé en 2025. Il s'agit de pays où les paiements en cryptomonnaies ne sont pas encore obligatoires, mais qui font déjà partie intégrante des transactions du monde réel, par le biais d'agences, de processeurs ou d'accords directs.

Pays cherchant à développer leurs transactions en cryptomonnaie

Ces pays ne promeuvent pas encore les transactions en cryptomonnaies aussi activement que Malte ou le Portugal, mais le marché est déjà en pleine mutation, à travers les pratiques des agences et des clients.

Une tendance claire se dessine depuis longtemps dans le secteur des transactions en cryptomonnaies : différents types de biens immobiliers attirent différentes catégories d’investisseurs. Cette année, le marché a déjà identifié ses segments « préférés » : ceux plus faciles à acquérir avec des actifs numériques, plus faciles à louer et plus rentables à long terme.

Les appartements en bord de mer représentent le meilleur investissement en cryptomonnaies.

La raison est simple : ces propriétés se prêtent aussi bien aux loisirs personnels qu’à la location, et les vendeurs dans les régions touristiques sont habitués depuis longtemps aux cryptomonnaies.

Où les gens achètent le plus souvent :
Portugal (Algarve), Espagne (Costa del Sol, Costa Blanca), Turquie (Antalya), Monténégro (Budva, Kotor), Chypre (Limassol).

Pourquoi eux :

• un flux stable de touristes → revenus locatifs journaliers élevés ;
• liquidité claire – ces appartements sont faciles à revendre ;
• Les vendeurs et les promoteurs immobiliers situés sur la côte sont plus flexibles que dans les grandes capitales ;
• Le traitement cryptographique est déjà intégré aux transactions.

Nombreux sont les acheteurs de cryptomonnaies qui n'ont pas l'intention d'habiter ces propriétés ; ils les utilisent comme une source de revenus passifs et un moyen de diversifier leur capital.

En 2025, l'Algarve et Budva ont enregistré un nombre particulièrement élevé de transactions, jusqu'à 60 % des acheteurs payant leurs appartements en USDT ou en BTC.

Les promoteurs immobiliers constituent la catégorie de vendeurs la plus avancée technologiquement.

Ils ont été les premiers à mettre en œuvre officiellement les paiements en cryptomonnaie, souvent par l'intermédiaire de processeurs européens agréés.

Zone géographique :
Portugal, Espagne, Malte, Turquie, Chypre et Émirats arabes unis (si l’acheteur est un résident de l’UE).

Pourquoi les nouveaux bâtiments sont pratiques pour les transactions en cryptomonnaies :

• Les développeurs ont leurs propres avocats qui travaillent déjà avec les cryptomonnaies ;
• Le paiement peut s'effectuer par étapes de construction (ceci est particulièrement pratique en cryptomonnaie) ;
• Le taux peut être fixé à l'avance, ce qui réduit la volatilité ;
• La structure juridique est claire : de la réservation à la remise des clés.

À Malte et au Portugal, les promoteurs immobiliers font déjà la promotion officielle des paiements en USDT dans leurs brochures, en mentionnant la cryptomonnaie aux côtés de l'euro. Cette pratique est devenue courante et n'a plus rien d'exceptionnel.

Les acheteurs de cryptomonnaies investissent également activement les marchés urbains traditionnels. Ce phénomène est particulièrement visible dans les capitales et les grandes destinations touristiques, où la demande dépasse toujours l'offre.

Ici, les gens achètent non pas pour le frisson de l'achat immédiat, mais pour la plus-value à long terme – c'est pourquoi les investisseurs analysent simultanément les marchés voisins, examinent les appartements les plus chers d'Autriche , comparent les tendances régionales et décident où investir de manière rentable sur un horizon de 5 à 10 ans.

Ces biens sont choisis par des investisseurs qui souhaitent investir non pas dans des locations de courte durée, mais dans une plus-value à long terme.

Raisons :

• Les grandes villes sont toujours liquides ;
• hausse constante des prix – même en période de récession ;
• Le loyer procure un revenu stable toute l'année ;
• Il est plus facile pour les investisseurs étrangers de faire entretenir la propriété par le biais de sociétés de gestion.

En 2025, Lisbonne est devenue la première ville de l'UE pour les transactions en cryptomonnaies : environ 15 % de tous les achats effectués par des non-résidents sont traités via le traitement des cryptomonnaies.

Les propriétaires qui ont investi dans le secteur du Web3 ont été particulièrement actifs dans les transactions en cryptomonnaies ; pour eux, la cryptomonnaie est devenue un mode de paiement naturel.

Dans le segment de l'immobilier de luxe, la cryptomonnaie est encore plus utilisée que dans le segment plus abordable.

Cela s'explique par le fait que les propriétaires de grandes villas sont souvent eux-mêmes des investisseurs en cryptomonnaies ou ont levé des capitaux sur les marchés Web3.

Où acheter des villas avec des cryptomonnaies :

• Espagne - Marbella, Malaga, Costa del Sol ;
• Italie - Ligurie, Toscane, Sardaigne ;
• France - Côte d'Azur, Nice, Cannes;
• Malte - Dingli, Mdina, Sliema ;
• Chypre - Paphos, Limassol.

Les vendeurs d'élite généralement :

• ont déjà travaillé avec des acheteurs de cryptomonnaies ;
• prêt à fixer le taux via les plateformes de gré à gré ;
• Accepter de grosses quantités de BTC, ETH ou USDT sans discussion.

L'un des systèmes courants consiste à effectuer un paiement partiel en cryptomonnaie et un paiement partiel en monnaie fiduciaire.

Par exemple, une villa d'une valeur de 2,5 millions d'euros peut être payée :

• 1,8 million d'euros via le traitement de cryptomonnaies,
• 700 000 € par virement bancaire.

De cette manière, le vendeur réduit les risques et l'acheteur utilise avec souplesse différentes sources de capitaux.

L’acquisition de biens immobiliers en cryptomonnaie en Europe en 2025 n’est plus une expérimentation, mais un instrument clair et structuré. Ce qui, il y a encore quelques années, nécessitait l’improvisation des juristes repose désormais sur une réglementation MiCA précise, l’expérience des notaires et des systèmes de traitement des cryptomonnaies éprouvés.

Les cryptomonnaies sont désormais pleinement intégrées au marché : les appartements en bord de mer se paient en USDT, les nouveaux immeubles acceptent les paiements via des plateformes agréées et les villas de luxe à Marbella ou Limassol sont souvent achetées intégralement en BTC. Les banques européennes ont cessé de s’inquiéter des transferts importants et les notaires ont reçu des instructions sur la manière de fixer le taux de change et de vérifier l’origine des fonds.

Malgré leur apparente simplicité, les transactions en cryptomonnaies restent juridiquement complexes. La précipitation est essentielle : une documentation rigoureuse, une fixation précise du taux de change, le choix du mode de paiement adéquat et, surtout, la collaboration avec des avocats et des agences maîtrisant les rouages ​​des transactions en cryptomonnaies sont indispensables. Les erreurs peuvent coûter cher, parfois des centaines de milliers d’euros.

Si vous respectez les règles, acheter un bien immobilier en Europe avec des cryptomonnaies n'est pas plus compliqué que de payer des frais classiques. De plus, bien choisir le pays et le bien permet aux investisseurs de :

• optimiser les impôts ;
• préserver son capital dans une juridiction prévisible ;
• Obtenez un actif liquide sans convertir toutes vos cryptomonnaies en monnaie fiduciaire ;
• Diversifiez votre portefeuille et protégez-vous de la volatilité des marchés.

Le marché européen s'est déjà adapté aux acheteurs de cryptomonnaies, et cette tendance ne fera que s'accentuer. De plus en plus d'agences créent des départements spécialisés dans les cryptomonnaies, des développeurs conçoivent leurs propres solutions de traitement, et des pays comme le Portugal, Malte et le Monténégro deviennent de véritables pôles d'attraction pour les investisseurs en cryptomonnaies.

Pour ceux qui souhaitent travailler en toute transparence, préparer les documents à l'avance et choisir un accompagnement professionnel, la crypto-monnaie ouvre une nouvelle réalité : l'immobilier peut être acquis rapidement, facilement et sans obstacles inutiles.