Prêts immobiliers en Autriche en 2025 : Comment obtenir et demander un prêt

L'acquisition d'un logement en Autriche est une pratique de plus en plus courante, tant pour les Autrichiens que pour les étrangers. En 2025, le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers dans le pays était d'environ 3,4 % (données de l'OeNB), ce qui rendait les prêts immobiliers abordables par rapport aux autres pays de l'UE. Toutefois, l'obtention d'un prêt immobilier nécessite une bonne connaissance de la réglementation locale, la préparation des documents nécessaires et une bonne compréhension du jargon bancaire.

Experte en immobilier autrichien, j'accompagne mes clients dans toutes les démarches et les aide à obtenir un prêt immobilier, du choix de la banque à la signature du contrat. Dans cet article, je détaille les conditions en vigueur en 2025 et la procédure à suivre pour faire une demande de prêt immobilier en Autriche.

L'introduction du KIM-VO en 2022 a entraîné une baisse significative des prêts hypothécaires en Autriche. Selon la Banque nationale autrichienne (OeNB), la part des prêts durables est passée de 12 % au premier semestre 2022 à 84 % au premier semestre 2024, reflétant des exigences plus strictes en matière de solvabilité des emprunteurs.

Cependant, à compter du 1er juillet 2025, le KIM-VO a cessé d'être contraignant, offrant ainsi aux banques une plus grande flexibilité dans l'évaluation de la solvabilité des emprunteurs. Malgré cela, l'Autorité des marchés financiers (AMF) continue de recommander le respect des principes fondamentaux du KIM-VO afin de garantir la stabilité financière.

Principales dispositions du KIM-VO :

• Ratio prêt-valeur (LTV) maximum : 90 %.
• Ratio dette/revenu maximal (DSTI) : 40 %.
• Durée maximale du prêt : 35 ans.

Changements à compter du 1er juillet 2025 :

• Suppression des exigences obligatoires : les banques disposent désormais d’une plus grande flexibilité pour évaluer la solvabilité des emprunteurs.
• Recommandations de la FMA : La FMA continue de recommander le respect des principes fondamentaux du KIM-VO afin de garantir la stabilité financière.
• Flexibilité des prêts hypothécaires : Possibilité d’une approche individualisée pour les emprunteurs, y compris la possibilité d’augmenter le ratio prêt/valeur et le ratio dette/revenu, sous réserve d’une justification appropriée.

Impact sur les conditions d'obtention d'un prêt hypothécaire :

• Prêts hypothécaires pour l'achat d'un appartement en Autriche : les banques peuvent proposer des conditions plus flexibles, mais il est important de prendre en compte la situation financière individuelle de l'emprunteur.
• Prêts hypothécaires pour la location d'appartements en Autriche : les conditions peuvent varier en fonction de la rentabilité du bien et des antécédents de crédit de l'emprunteur.

Remarque : Malgré la suppression des exigences obligatoires du KIM-VO, il est recommandé d'adhérer à ses principes afin de garantir la stabilité financière et de minimiser les risques lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire en Autriche.

Les prêts hypothécaires en Autriche sont accessibles aux citoyens autrichiens comme aux étrangers, sous certaines conditions.

• Citoyens autrichiens et ressortissants de l'UE : pour eux, la procédure est plus simple : il suffit de justifier de revenus stables, de verser un acompte et de satisfaire aux exigences habituelles de la banque.
• Les étrangers titulaires d'un permis de séjour permanent (VNZh) peuvent obtenir un prêt immobilier et acquérir un bien pour y vivre. Ce statut de résident officiel augmente considérablement leurs chances d'obtenir un prêt.
• Les étrangers sans titre de séjour peuvent obtenir un prêt hypothécaire, sous réserve d'approbation municipale. Cette approbation n'est accordée que si l'acquisition répond aux intérêts sociaux, culturels ou économiques de l'Autriche.
• Les investisseurs originaires de pays non membres de l'UE (y compris l'Ukraine et la Russie) peuvent également prétendre à des prêts hypothécaires, mais les banques effectuent des vérifications plus approfondies de leurs documents, de leurs antécédents financiers et de leurs sources de revenus.

En 2025, le processus d'octroi de prêts hypothécaires en Autriche a connu des changements, notamment pour les acheteurs étrangers. Bien que le KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) soit devenu obligatoire à compter du 1er juillet 2025, les banques conservent une approche prudente, tenant compte de la situation financière individuelle des emprunteurs.

L’emprunteur doit être majeur et pleinement capable. Pour certains programmes, les banques fixent une limite d’âge supérieure à la fin du prêt, généralement entre 65 et 70 ans.

La citoyenneté autrichienne, un permis de séjour permanent ou une carte de séjour sont requis. Les investisseurs étrangers sans permis de séjour doivent obtenir une autorisation municipale pour acquérir un bien immobilier. Disposer d'un titre de séjour légal augmente considérablement les chances d'obtenir un prêt.

Les banques vérifient les revenus de l'emprunteur sur les 12 à 24 derniers mois, en tenant compte de toutes les sources de revenus : salaire, activités commerciales, revenus locatifs et placements. Elles analysent également son historique de crédit, et le ratio d'endettement (ou taux d'endettement) mesure le rapport entre les revenus et les mensualités obligatoires. En règle générale, le remboursement mensuel d'un prêt immobilier ne devrait pas dépasser 30 à 40 % des revenus.

Les emprunteurs étrangers doivent souvent fournir des rapports de solvabilité de leur pays d'origine. Un bon historique de crédit accélère considérablement le processus d'approbation d'un prêt hypothécaire.

Par exemple, pour acheter un appartement à Vienne d'une valeur de 400 000 €, un citoyen de l'UE a besoin d'un revenu mensuel de 2 500 à 3 000 €, tandis qu'un Ukrainien ou un Russe a besoin de 3 500 à 4 000 € par mois. L'un de mes clients, avec un revenu de 3 800 € par mois, a obtenu un prêt immobilier de 350 000 € avec un apport initial de 30 %.

Pour les citoyens autrichiens et européens, un contrat de travail et un justificatif de revenus suffisent généralement. Les entrepreneurs doivent fournir une déclaration de revenus et leurs états financiers. Les emprunteurs étrangers doivent souvent fournir des traductions certifiées conformes de leurs documents en allemand ou en anglais.

Depuis 2022, les banques exigent que l'apport personnel porte sur au moins 20 % de la valeur du bien, ainsi que sur les frais annexes (honoraires de notaire, enregistrement, assurance). Pour les ressortissants de pays hors UE (par exemple, les Ukrainiens et les Russes) : ce pourcentage s'élève à 30 à 50 % de la valeur du bien.

Plus l'apport initial est élevé, plus les chances d'obtenir un prêt sont grandes et plus les conditions de taux d'intérêt sont avantageuses. Pour de nombreuses banques, c'est également un indicateur de la rigueur financière de l'emprunteur.

Dans certains cas, les banques exigent un garant, une garantie ou une assurance vie et habitation pour la durée du prêt. Ceci est particulièrement important pour les emprunteurs étrangers ne disposant pas d'un long historique de crédit en Autriche.

Obtenir un prêt immobilier en Autriche peut paraître complexe, surtout pour les acheteurs étrangers. Cependant, avec une bonne préparation et la connaissance des étapes clés, le processus devient simple et accessible. En 2025, les banques continueront de prendre en compte les recommandations de la KIM-VO lors de l'évaluation des risques, ce qui influencera les conditions de prêt.

La première étape consiste à choisir une banque et à faire une demande de prêt hypothécaire. Parmi les principales banques proposant des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers, on peut citer :

• Erste Bank est l'une des plus grandes banques d'Autriche, proposant une large gamme de produits de crédit immobilier.
• La banque Raiffeisen est réputée pour sa fiabilité et la variété de ses solutions de crédit immobilier.
• UniCredit Bank Austria propose des conditions compétitives aux clients étrangers.
• Sparkassengruppe Österreich est un réseau de plus de 700 agences à travers le pays, garantissant l'accessibilité des services de crédit immobilier.

Il est important de noter que pour les ressortissants de pays tiers (tels que les Ukrainiens et les Russes), le processus peut nécessiter des étapes supplémentaires, comme l'obtention d'une autorisation d'achat de biens immobiliers auprès des autorités locales.

Après le dépôt d'une demande, la banque lance une expertise immobilière indépendante. Cette expertise est nécessaire pour déterminer la valeur marchande du bien et calculer le montant maximal du prêt que la banque est disposée à accorder. Elle est généralement réalisée par des experts agréés et est à la charge de l'emprunteur.

Certaines banques facturent des frais fixes pour l'évaluation du bien immobilier, qui peuvent représenter environ 0,5 % du montant du prêt. Par exemple, à la Bank Austria, ces frais s'élèvent à environ 261 € pour un prêt de 400 000 €.

À ce stade, l'emprunteur doit fournir un dossier complet de documents, comprenant :

• Passeport ou carte d'identité ;
• Preuve de revenus (certificats de salaire, déclarations de revenus) ;
• contrat d'achat et de vente ou accord préliminaire ;
• Extrait du registre foncier (Grundbuchauszug) ;
• Confirmation de la disponibilité de l'acompte.

Tous les documents délivrés hors d'Autriche doivent être traduits en allemand et notariés. Sans un dossier complet, la banque ne pourra pas traiter votre demande.

Une fois la demande et tous les documents approuvés, l'emprunteur signe un contrat de prêt avec la banque. Ce contrat précise les conditions du prêt, notamment le taux d'intérêt, la durée de remboursement et d'autres détails importants. Il est recommandé d'examiner attentivement les termes du contrat et, si nécessaire, de consulter un avocat.

La dernière étape consiste à enregistrer la transaction au registre foncier (Grundbuch). Il s'agit de la confirmation officielle de la propriété du bien. La procédure d'enregistrement peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, selon la complexité de la transaction et la région. Une fois l'enregistrement effectué, l'emprunteur devient le propriétaire officiel du bien.

Important ! L’assurance habitation est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Elle couvre les dommages causés à la maison ou à l’appartement, ainsi que la responsabilité civile du propriétaire. Il est également recommandé de souscrire une assurance habitation pour protéger vos biens.

Les taux d'intérêt hypothécaires en Autriche sont traditionnellement considérés comme très attractifs, oscillant généralement entre 2 % et 5 %. Selon la Banque nationale d'Autriche (OeNB), le taux hypothécaire moyen en avril 2025 était de 3,42 %, inférieur au taux d'octobre 2023 (4,17 %), mais supérieur au taux historiquement bas de 1,18 % atteint en 2021-2022. L'évolution des taux dépend directement de la solidité financière des banques et de la solvabilité des emprunteurs.

En 2025, les prêts hypothécaires resteront accessibles aux résidents autrichiens et aux acheteurs étrangers, notamment ukrainiens et russes. Les conditions de prêt de base dépendent du type de bien, du statut de l'emprunteur, de la région et de la banque concernée.

En Autriche, le montant du prêt hypothécaire dépend de la valeur du bien et du type de prêt. Généralement, à taux fixe, vous pouvez emprunter jusqu'à 70 % de la valeur du bien, parfois jusqu'à 80 %. Le reste doit être couvert par un apport personnel.

Exemples :

• La construction neuve nécessite généralement un acompte de 40 %.
• Pour les logements secondaires - 50%.
• Les modalités de remboursement des prêts vont généralement jusqu'à 35 ans, le montant minimum du prêt est de 25 000 €, il n'y a pas de limite supérieure.

Si vous possédez déjà un bien immobilier en Autriche, vous pouvez l'utiliser comme garantie. Il est important de respecter la règle suivante : vos charges mensuelles, mensualités de crédit immobilier comprises, ne doivent pas dépasser 40 % de votre revenu brut. Des revenus locatifs complémentaires peuvent réduire ce pourcentage.

1. Taux fixe. L'option la plus courante. La durée varie généralement de 15 à 30 ans, mais peut varier selon la banque.

2. Taux variable. Aussi appelé prêt hypothécaire à taux ajustable. Le taux d'intérêt est indexé sur l'Euribor et ajusté tous les trois mois.

• Avantages : Le taux peut diminuer, ce qui vous permettra de rembourser le prêt plus rapidement.
• Inconvénients : L'Euribor peut augmenter, ce qui accroît le surpaiement.

3. Prêt hypothécaire combiné. Combine les deux options. Par exemple :

• Prêt à taux fixe de 60 % pour une durée convenue
• Prêt de 40 % à taux variable de 1,5 % + Euribor

Convient aux propriétés commerciales et résidentielles, à la revente ou à la rénovation.

En Autriche, les banques proposent des prêts hypothécaires non seulement pour l'achat d'une résidence principale, mais aussi pour des projets spécifiques, notamment des projets verts.

Principales options :

• Les prêts hypothécaires de second rang sont disponibles pour les résidences secondaires ou les propriétés locatives. Ils vous permettent d'investir dans l'immobilier et de générer des revenus locatifs.
• Prêts pour la rénovation et la reconstruction – pour la rénovation de maisons ou d’appartements existants, y compris la mise aux normes d’efficacité énergétique.
• Prêts hypothécaires commerciaux – pour les bureaux, les commerces et les propriétés industrielles.

Programmes de prêts hypothécaires verts :

• UniCredit Bank Austria propose des obligations hypothécaires vertes, dont les produits servent à construire des bâtiments respectueux de l'environnement et économes en énergie.
• Erste Bank et Sparkasse proposent des prêts à taux d'intérêt réduits pour les logements à haute performance énergétique.

L’acquisition d’un bien immobilier en Autriche par des citoyens étrangers, notamment ukrainiens et russes, implique de nombreuses considérations juridiques et financières. Bien que la procédure soit accessible, il est important de prendre en compte les points suivants :

1. Restrictions relatives aux acquisitions immobilières. En Autriche, l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers est soumise à des restrictions régionales. Plus précisément, les Länder du Tyrol et du Vorarlberg imposent des restrictions et exigent une autorisation des autorités locales. Dans d'autres régions, comme Vienne, l'acquisition est possible avec un permis de séjour ou une justification d'« intérêt social » pour l'achat d'un bien immobilier.

2. Obligation d'autorisation. Les ressortissants de pays tiers doivent obtenir une autorisation des autorités locales (Grundverkehrsbehörde) pour acquérir un bien immobilier. La procédure d'obtention de cette autorisation peut prendre de trois à six mois, selon la région et le type de bien. L'autorisation peut être refusée si l'acquisition est contraire aux intérêts locaux.

3. Apport initial élevé. Les acheteurs étrangers doivent généralement verser un apport initial de 30 à 50 % de la valeur du bien. Ce taux est nettement supérieur à celui exigé des citoyens de l'UE, dont l'apport initial minimum est de 20 %. Des documents supplémentaires, tels qu'une attestation de solvabilité et un historique de crédit, peuvent également être demandés.

4. Difficultés d'obtention d'un prêt immobilier. Les citoyens étrangers rencontrent davantage de difficultés pour obtenir un prêt immobilier en Autriche. Les banques exigent une preuve de revenus stables en euros et peuvent également demander un permis de séjour ou un garant local. La procédure de demande peut prendre de 4 à 6 mois, et le ratio prêt/valeur (LTV) maximal est généralement limité à 50-70 %.

Pour les acheteurs étrangers de biens immobiliers en Autriche, il existe des solutions de financement alternatives qui peuvent s'avérer utiles selon la situation et le but de l'acquisition. Examinons trois options principales :

1. Utiliser une société autrichienne. Une solution pour contourner les restrictions imposées aux étrangers en matière d'acquisition immobilière consiste à acheter un bien immobilier par le biais d'une société autrichienne immatriculée. Cette approche peut s'avérer avantageuse pour les investisseurs souhaitant louer le bien ou y exercer une activité commerciale. Toutefois, il est important de noter que cela implique la création d'une société en Autriche, ce qui engendre des coûts et des démarches administratives supplémentaires.

2. Faites appel à un partenaire local. Acquérir un bien immobilier conjointement avec un citoyen de l'UE peut simplifier le processus d'acquisition, notamment dans les régions où des restrictions s'appliquent aux ressortissants de pays tiers. Ce partenaire peut agir comme co-investisseur, partageant ainsi les coûts et les risques. Il est toutefois important d'examiner attentivement les modalités de copropriété et de partage des bénéfices afin d'éviter d'éventuels problèmes juridiques et financiers ultérieurs.

3. Recourir au système Bauspar. En Autriche, le système Bauspar est une forme de prêt d'épargne conçue pour constituer une épargne en vue de l'achat ou de la construction d'un logement. Le processus se déroule en deux étapes : épargner pendant une période déterminée, puis obtenir un prêt à des conditions avantageuses. Le montant maximal du prêt Bauspar est de 300 000 €, avec des taux d'intérêt généralement inférieurs aux taux du marché et fixes pour toute la durée du prêt.

L'obtention d'un prêt immobilier en Autriche est un processus qui exige une réflexion approfondie et une préparation minutieuse, notamment pour les ressortissants étrangers, y compris ukrainiens et russes. La réussite repose en grande partie sur le choix de la banque adéquate, la préparation de tous les documents nécessaires et la bonne compréhension de la réglementation en vigueur, notamment les exigences des autorités régionales et les directives de l'Autorité fédérale des marchés financiers (FMA) en matière de prêts.

Même après la suppression des exigences obligatoires du KIM-VO, les banques continuent de prendre en compte ses principes lors de l'évaluation de la solvabilité des emprunteurs, garantissant ainsi la stabilité financière et la sécurité des transactions. En suivant ces recommandations, en planifiant votre budget et en vous faisant accompagner par un conseiller juridique compétent, vous pourrez obtenir un prêt immobilier à des conditions avantageuses et investir sereinement dans l'immobilier autrichien, que ce soit pour y vivre ou pour le louer.