Classification des logements en Autriche : trois axes au lieu d’un

Neuf mots des publicités viennoises – Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus – ne forment pas une seule classification. Ils décrivent trois caractéristiques différentes : l'âge de l'immeuble, son type de propriété et sa destination fiscale.

Un bien immobilier possède une seule valeur selon chaque critère. Un appartement peut être classé comme « Altbau » (immeuble d'appartements) en raison de son ancienneté, comme « Condominium » (immeuble en copropriété) en raison de son statut de propriété, et comme « Vorsorgewohnung » (immeuble d'appartements) en raison de sa destination fiscale. Par conséquent, comparer des appartements à Vienne en se basant sur un seul mot-clé est impossible : « Altbau » (immeuble d'appartements) indique son ancienneté et, indirectement, son statut locatif, mais rien sur les prestations offertes à l'acheteur ; « Vorsorgewohnung » (immeuble d'appartements) indique la destination fiscale, mais rien sur le bâtiment lui-même.

L'âge du logement à lui seul n'est pas déterminant. C'est la date du permis de construire qui fixe le régime locatif, et donc le loyer maximal et l'étendue de la protection du locataire. La loi prévoit plusieurs dates, chacune ayant sa propre signification.

Désignation commerciale pour un bâtiment ancien. Ce terme n'a pas de date légale précise.

Les conséquences juridiques sont liées à la date du permis de construire, et non aux termes de l'annonce. Le taux Richtwert peut être calculé si le contrat relève de l'application intégrale de la loi allemande sur les permis de construire (MRG), si le permis a été délivré avant le 8 mai 1945, si l'appartement appartient à la catégorie A ou B et si sa surface habitable n'excède pas 130 m². Les appartements de catégorie D et ceux dont la surface habitable est supérieure à 130 m² sont exclus de ce calcul.

La période architecturale de la seconde moitié du XIXe siècle – début du XXe siècle.

Le terme « Gründerzeit » désigne l’époque et le style de construction, et non le régime juridique ni l’état des édifices. Le statut de conservation d’un monument (Denkmalschutz) et son emplacement au sein d’une zone protégée (Schutzzone) sont vérifiés séparément : le terme « Gründerzeit » n’implique ni l’un ni l’autre.

L'annonce fait référence à un bâtiment d'après-guerre, et non à une maison récemment achevée.

Pour la location, la date du permis de construire est importante. Un logement situé dans un immeuble construit sans fonds publics et dont le permis a été délivré après le 30 juin 1953 est soumis à une application partielle de la taxe foncière : les restrictions relatives au taux de base de cette taxe ne s’y appliquent généralement pas. Un appartement situé dans un immeuble dont le permis a été délivré après le 8 mai 1945 est également soumis à une application partielle. Un immeuble récemment achevé est qualifié de « Erstbezug » (immeuble de construction récente).

Un grenier ou une superstructure est un élément ayant son propre mode de fonctionnement au sein d'une même maison.

Un appartement créé par aménagement de combles avec un permis de construire délivré après le 31 décembre 2001, et faisant l'objet d'un bail conclu après cette même date, est soumis à une application partielle de la loi relative aux logements vacants (MRG). Pour les extensions et les surélévations, la même logique s'applique à compter du 30 septembre 2006. Par conséquent, un appartement aménagé dans un immeuble construit en 1890 peut être soumis à un régime différent de celui des appartements situés aux étages inférieurs du même immeuble.

Cet axe permet de répondre à la question de ce qui est précisément transféré à l'acheteur. Les termes de l'annonce ne sont pas déterminants : ce sont l'extrait du Grundbuch et les documents de propriété de l'appartement qui font foi.

Un immeuble d'appartements dans son ensemble, non divisé en appartements individuels.

L'immeuble et le terrain sont acquis, ainsi que les baux en vigueur. Le changement de propriétaire n'entraîne pas la résiliation de ces contrats et empêche les loyers d'atteindre les niveaux du marché : les augmentations sont plafonnées par l'indexation des loyers. Le rendement de ce type de bien est calculé sur la base des baux en vigueur, et non des loyers locaux. L'âge de l'immeuble n'est pas précisé dans le contrat, bien que sur le marché viennois, ce terme soit plus fréquemment utilisé pour les immeubles anciens.

Le droit d'utilisation moyennant une contribution financière, et non la propriété.

Le logement appartient à un organisme de logement social, et le résident y occupe le poste de locataire. Le transfert de propriété n'est pas toujours possible : la participation d'un organisme de logement social (Wohnbauförderung) au contrat, une surface minimale pour l'appartement et l'absence de droits de construction de tiers sur le terrain sont des conditions requises. Les demandes d'acquisition sont à déposer au plus tôt cinq ans après la signature du contrat, puis entre la 6e et la 10e année, entre la 11e et la 15e année, et entre la 16e et la 20e année ; le droit de propriété s'éteint après 30 ans à compter de la première occupation.

Fonds locatif municipal de la ville.

À Vienne, cela représente environ 220 000 appartements répartis dans plus de 2 300 immeubles gérés par Wiener Wohnen. Ces appartements sont loués conformément à la réglementation municipale ; il n’existe pas de marché de l’achat pour ce segment. Pour les investisseurs, le Gemeindebau (logements sociaux) est important en tant que contexte pour les propriétés voisines et facteur influençant la structure de la demande locative, plutôt qu’en tant qu’actif transactionnel.

Maison en rangée. Il existe deux types de propriété différents.

Soit un terrain individuel en pleine propriété, soit un appartement au sein d'un ensemble immobilier. Dans ce dernier cas, la loi sur les copropriétés (WEG) s'applique : quote-part des parties communes, communauté de copropriétaires, fonds de réserve pour les réparations et décisions de l'assemblée générale concernant les parties communes. Le choix de la situation applicable est déterminé par l'extrait du règlement de copropriété (Grundbuch) et le contrat de copropriété, et non par la simple mention « Reihenhaus ».

Non pas le type de maison ni la forme de propriété, mais la structure fiscale applicable aux locations de longue durée.

Ce terme n'a pas de statut juridique propre : il désigne un appartement standard dans un immeuble résidentiel, acquis à des fins locatives dans l'optique de déduire la TVA et l'amortissement. Il s'agit d'une stratégie d'investissement immobilier en Autriche, et non d'une catégorie de bien distincte : le terme lui-même ne garantit ni la rentabilité ni le traitement fiscal.

La comptabilisation dépend du résultat global prévisionnel. Pour les locations de maisons individuelles (kleine Vermietung), la période de prévision du revenu est de 25 ans à compter du début de la location et ne peut excéder 28 ans à compter de la première charge. Ces périodes s'appliquent aux périodes prévisionnelles commençant après le 31 décembre 2023 : auparavant, les périodes étaient de 20 et 23 ans ; cette période a été prolongée de cinq ans par la loi fédérale n° II 89/2024.

Si l'activité est qualifiée de « Liebhaberei » (location-bail), le contrat de location est exonéré de TVA, le droit à la déduction de la TVA en amont cesse et les pertes ne sont pas imputées sur les autres produits. Un résultat négatif au cours d'une année donnée n'entraîne pas, à lui seul, cette conclusion.

La prévision est calculée avec un conseiller fiscal avant l'achat : elle est basée sur le taux de location autorisé pour ce bien spécifique, qui est déterminé par le premier axe – le régime MRG.

L'annonce précise la désignation commerciale. Le statut juridique et technique est déterminé par des documents, dans l'ordre suivant :

1. Extrait du Grundbuch. Indique l'objet du droit : une part d'appartement, une parcelle de terrain ou l'immeuble entier. Ceci complète l'axe des formes de propriété.
2. Date du permis de construire. Tirée des documents de construction, et non de l'année de construction mentionnée dans l'annonce. Cette information permet de connaître l'âge du bien et les possibilités de location.
3. Documents de propriété de l'appartement. Nutzwertgutachten et Wohnungseigentumsvertrag : part, accessoires et destination de la propriété.
4. Le grenier, l'extension et l'annexe sont des éléments distincts. Ils font l'objet de permis de construire spécifiques, avec leur propre date d'obtention, et leur réglementation peut différer de celle du reste du bâtiment.
5. Un contrat de location valide est requis si l'appartement est occupé. Les conditions et le loyer sont fixés par ce contrat, et non par la catégorie de l'immeuble.
6. Calcul prévisionnel – à des fins d'investissement. Avant tout achat, ce calcul se base sur le taux disponible, et non sur le taux souhaité.

Les deux premiers éléments indiquent la catégorie de l'objet selon les trois axes. Les quatre suivants indiquent la valeur monétaire de cette catégorie.

Qu'est-ce qu'un « Altbau » en Autriche ? C'est une appellation commerciale pour un bâtiment ancien, souvent d'avant-guerre. Il n'existe pas de date limite unique à partir de laquelle ce terme détermine toutes les conséquences juridiques. Pour les locations, c'est la date du permis de construire qui est pertinente.

t Neubauune maison de construction récente ? Non. Dans le commerce, il fait référence aux bâtiments construits après la guerre, notamment ceux des années 1960 et 1970. Les logements récemment achevés sont appelés « Erstbezug ».

En quoi un Zinshaus diffère-t-il d'un Altbau ? Il s'agit de caractéristiques relevant de deux axes différents. L'Altbau décrit l'âge du bâtiment, tandis que le Zinshaus décrit le type de propriété : l'immeuble entier, sans division en appartements. Une maison peut correspondre aux deux.

Est-il possible d'acquérir un Genossenschaftswohnung (titre de propriété général) ? Le droit d'usage s'acquiert par un apport financier, et non par la propriété. Le transfert de propriété est soumis à certaines conditions et délais, et n'est pas possible pour tous les appartements.

Existe-t-il des appartements à vendre à Gemeindebau? Il n'existe pas de marché de ce type : les logements municipaux sont loués selon les règles de distribution de la ville.

Pourquoi un appartement mansardé est-il plus cher qu'un appartement au deuxième étage dans le même immeuble ? Une des raisons est d'ordre juridique. Un appartement créé par l'aménagement de combles après le 31 décembre 2001 est partiellement soumis à la TVA lors de sa livraison, tandis que les appartements situés au rez-de-chaussée peuvent rester entièrement soumis à cette réglementation.

déduction de TVA est-elle automatique ? Non. Elle dépend de la rentabilité du contrat de location sur la période prévue (25 ans à compter du début du contrat, jusqu’à 28 ans à compter de la première dépense). En cas de reconnaissance d’un privilège, la déduction est annulée.

Qu’est-ce qui est inclus dans l’achat d’une maison individuelle (Reihenhaus) ? Soit une parcelle individuelle, soit une quote-part dans une parcelle commune avec droit à un bâtiment spécifique. Cette seconde option comprend une communauté de propriétaires, une réserve pour l’entretien et des réunions pour la prise de décisions concernant les parties communes.