Comment acheter un bien immobilier en France sans faire d'erreur

En 2025, le marché immobilier français affiche une forte reprise après un ralentissement en 2023-2024. Au cours du premier semestre, le nombre de transactions a progressé de 12 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le prix moyen au mètre carré a atteint 3 017 € à l'échelle nationale. Paris demeure le marché le plus cher, avec un prix de 9 420 € le mètre carré, en hausse de 0,4 % depuis février 2025.

Cet article a pour but d'analyser l'attrait du marché immobilier français pour les investisseurs. Nous y examinerons les principales tendances du marché, évaluerons le cadre juridique et fiscal, et identifierons les biens et les emplacements les plus intéressants en fonction des objectifs des investisseurs.

Pourquoi maintenant ?

• L'activité du marché est en croissance. Au cours des six premiers mois de 2025, le nombre de transactions a augmenté de 12 % par rapport à 2024.
• Les prix augmentent dans les régions les plus prisées. Paris, la Côte d'Azur et la Provence continuent de connaître une croissance régulière des prix.
• Modifications de la réglementation locative. Les nouvelles règles encouragent les contrats à long terme et réduisent les risques liés aux locations de courte durée.
• Un placement sûr. Dans un contexte d'instabilité économique mondiale, la France demeure une option sûre pour la protection du capital.

Je m'appelle Oksana Zhushman. Avocate de formation, je suis spécialisée dans les investissements immobiliers dans les pays de l'UE, notamment la France, l'Autriche et l'Allemagne. Au fil des années, j'ai accompagné des transactions à chaque étape : de la sélection du bien et des vérifications juridiques préalables à l'optimisation fiscale et à la structuration de la propriété. Mon objectif principal est de protéger les investissements et de rendre le processus d'investissement transparent et rentable pour mes clients.

La France offre aux investisseurs une forte liquidité, un large choix de biens immobiliers et des infrastructures performantes. On y trouve de tout, des appartements parisiens aux maisons de banlieue, en passant par les chalets alpins et les villas côtières. La France allie l'attrait d'un investissement axé sur un certain style de vie à un potentiel de revenus relativement élevé, grâce au tourisme et à une forte demande locative qui génèrent un rendement durable, notamment sur le long terme.

L'Autriche, en revanche, bénéficie d'un modèle de marché plus stable. Les risques y sont moindres, la législation plus transparente et les règles applicables aux investisseurs plus strictes, garantissant ainsi une protection fiable du capital. Les rendements locatifs en Autriche sont généralement limités à 2-3 % par an, mais ce conservatisme confère au marché une certaine prévisibilité. Un facteur important réside dans la demande constamment élevée de biens immobiliers autrichiens, qui soutient les prix et confirme l'intérêt continu des acheteurs. Contrairement à la France, où les rendements dépendent largement du tourisme et des fluctuations du marché, en Autriche, l'immobilier sert de moyen de préservation du capital. Par conséquent, investir dans l'immobilier y est souvent perçu comme une stratégie sûre et à long terme plutôt que comme un moyen de réaliser des profits rapides.

Ainsi, la France convient à ceux qui recherchent des opportunités plus dynamiques et sont prêts à accepter des risques pour des rendements élevés, tandis que l'Autriche est préférable pour les investisseurs conservateurs qui privilégient la stabilité, la sécurité juridique et la croissance à long terme de la valeur des biens immobiliers.

La France occupe depuis longtemps une place de choix parmi les principaux marchés européens. Son cadre juridique protège les droits des investisseurs et sa forte liquidité permet aux biens immobiliers de trouver facilement acquéreurs et locataires.

Selon Mordor Intelligence Source, le marché immobilier résidentiel français est évalué à 528,33 milliards de dollars en 2025 et devrait atteindre 697,52 milliards de dollars d'ici 2030, ce qui représente un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 5,92 %.

Le marché immobilier français est considéré comme mature et stable : des règles de transaction transparentes sont établies et le système juridique protège efficacement les intérêts des investisseurs. De ce fait, l’immobilier en France est très liquide. Cela est particulièrement visible dans les grandes villes et les stations balnéaires prisées, où les biens restent rarement longtemps sur le marché et trouvent rapidement preneur.

D'après notre expérience auprès de clients souhaitant acquérir un logement abordable en France, nous avons souvent envisagé des options en banlieue parisienne, ainsi que de petits appartements sur la Côte d'Azur. Malgré leurs prix relativement bas, ces biens ont affiché de bons rendements, principalement grâce à une demande locative stable à long terme.

D'après de récents rapports d'analyse de PwC et de la Banque mondiale, la France figure régulièrement parmi les pays européens les plus performants en matière de sécurité des transactions immobilières et de protection des droits de propriété. De plus, les rendements locatifs dans les principales villes du pays dépassent la moyenne de l'Union européenne, atteignant environ 4 à 5 %.

Nombre d'investisseurs sous-estiment l'importance de la protection juridique. Je recommande systématiquement à mes clients d'accorder une attention particulière à la vérification juridique du bien qu'ils acquièrent et de collaborer exclusivement avec des agents immobiliers et des notaires de bonne réputation, notamment pour l'achat d'un appartement en France destiné à la location.

La France allie des rendements relativement élevés, stabilité et prévisibilité, et un style de vie qui séduit de nombreux acheteurs.

Paris et le Sud de la France demeurent traditionnellement des destinations privilégiées pour l'investissement immobilier en France. Leur attrait repose sur une combinaison de facteurs : forte liquidité, demande stable et un style de vie unique, apprécié tant par les Français que par les acheteurs étrangers.

Paris attire particulièrement les investisseurs en quête de revenus locatifs stables et d'une plus-value à long terme. La Côte d'Azur et la Provence, quant à elles, séduisent ceux qui souhaitent allier investissement, prestige et potentiel touristique de la région.

• Paris est le plus grand centre d'affaires et touristique d'Europe et bénéficie d'une forte liquidité.
• La Côte d'Azur et la Provence sont des régions de prestige où les villas sont très recherchées. On observe également une demande saisonnière stable et un intérêt constant de la part des investisseurs étrangers.

Même des biens immobiliers relativement bon marché dans ces régions peuvent générer des revenus substantiels. Par exemple, l'un de mes clients a acheté une petite villa à Nice : les revenus locatifs ont intégralement amorti l'investissement dès les deux premières saisons touristiques, alors que son objectif initial était de trouver un logement abordable en France.

La France conserve globalement son statut de marché immobilier parmi les plus stables et attractifs d'Europe. Selon Notaires de France, 892 000 biens ont été vendus dans le pays entre avril 2024 et avril 2025, soit 50 000 de plus que l'année précédente. Le prix moyen des logements s'est établi à environ 2 953 € le mètre carré.

L'histoire des marchés montre qu'ils peuvent résister à des crises graves. Par exemple :

• 2008-2010 : Dans les grandes villes, les prix des logements existants ont baissé en moyenne de 10 à 12 %. Une reprise progressive s’est ensuite amorcée grâce à une demande soutenue en matière de locations de longue durée.
• 2020-2021 : Durant la pandémie de COVID-19, les confinements et les restrictions touristiques ont entraîné une baisse de l’intérêt pour les biens immobiliers dans les zones touristiques. Cependant, la demande intérieure, notamment pour les logements neufs, a soutenu le marché.

L'immobilier français a toujours fait preuve de résilience face aux crises économiques. Pour les investisseurs souhaitant acquérir un logement en France à un prix abordable, il est judicieux de privilégier les régions où la demande intérieure est forte.

Un exemple concret : l’un de mes clients a acheté une petite maison en Provence juste après la crise de 2020. Dès 2022, les revenus locatifs à long terme lui avaient permis de récupérer intégralement son investissement.

Dans les grandes villes (Paris, Lyon et la Côte d'Azur), les prix ont progressé régulièrement de 3 à 5 % par an. Cependant, le marché de l'ancien a connu une croissance plus lente que celui du neuf, offrant ainsi de nouvelles opportunités aux investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier en France en vue d'une plus-value.

Même les biens immobiliers les plus abordables dans les régions les plus prisées de France restent souvent liquides et génèrent des revenus locatifs stables.

Il est important de comprendre que le marché du pays est très diversifié sur le plan régional et que le choix du bien immobilier dépend directement de la stratégie d'investissement.

• Paris : haut lieu culturel ; logements de 350 000 € à 900 000 € pour des appartements de une à trois chambres ; penthouses de luxe à partir de 1,2 million d’euros. Les locations de courte durée via Airbnb offrent un rendement de 4 à 5 % par an.
• Lyon : centre universitaire et industriel ; appartements de 250 000 € à 600 000 €, grands appartements à partir de 700 000 €. Locations longue durée prisées par les étudiants et les jeunes actifs.
• Marseille : ville portuaire bénéficiant d'une forte fréquentation touristique ; les prix des logements varient de 180 000 € à 450 000 €, les propriétés en bord de mer étant disponibles à partir de 500 000 €. Le rendement locatif estival est de 5 à 6 %.
• Côte d'Azur : appartements à partir de 300 000 €, villas à partir d'1 million d'euros. Les locations saisonnières sont particulièrement rentables, avec une forte liquidité.
• Bordeaux : appartements de 220 000 € à 550 000 €, maisons à partir de 400 000 €. La région connaît une hausse constante des prix et est très prisée des étudiants et des investisseurs.
• Toulouse : appartements de 200 000 € à 450 000 €, maisons à partir de 400 000 €. Locations longue durée prisées grâce au développement des secteurs de l’aviation et des technologies de l’information.
• Alpes : appartements à partir de 250 000 €, chalets à partir d’un million d’euros. Très prisées des touristes hivernaux, les locations saisonnières assurent un revenu stable.

Plus de 60 % des transactions concernent des logements existants. Les appartements et les maisons en centre-ville et en périphérie sont très recherchés, tant pour la location que pour la revente.

Les programmes immobiliers neufs restent très prisés, surtout dans les grandes villes et sur le littoral. Leurs atouts ? Des agencements modernes et des avantages fiscaux (comme le programme Pinel). Les prix oscillent entre 250 000 € et 700 000 €, les biens haut de gamme étant proposés à partir d’un million d’euros.

Les appartements et les studios sont idéaux pour la location de courte durée (Airbnb), notamment à Paris, Lyon et sur la Côte d'Azur. Le rendement moyen est de 4 à 5 % par an.

Les chalets et villas sont particulièrement prisés dans les Alpes et le sud du pays. Les prix débutent à 250 000 €, et les propriétés de luxe peuvent atteindre 1 million d’euros. Dans les zones touristiques, ils génèrent d’importants revenus saisonniers.

Les acheteurs étrangers ne représentent qu'environ 2 % du volume total des transactions sur le marché secondaire de l'immobilier en France, mais ce sont eux qui alimentent une demande constante pour les biens immobiliers haut de gamme dans les régions touristiques.

Principales nationalités :

• Les Belges représentent environ 20 % des transactions impliquant des étrangers. Ils sont particulièrement actifs dans les régions du Var et de Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA).
• Les Britanniques, à hauteur d'environ 17 %, privilégient la Dordogne et la région PACA. Leur budget d'achat moyen s'élève à environ 500 000 €.
• Les Américains dominent le marché parisien, représentant jusqu'à 25 % des transactions étrangères. Leur budget moyen s'élève à environ 715 000 €. Ils manifestent également un intérêt pour la Côte d'Azur.
• Les Néerlandais – la croissance de leur activité entre 2022 et 2025 a été de +45 %. Leurs préférences vont à Creuset et à la Haute-Savoie, avec un budget moyen d'environ 298 000 €.
• Les Allemands achètent traditionnellement des propriétés dans le Var et en Alsace pour un prix compris entre 400 000 et 600 000 €.
• Les investisseurs chinois représentent jusqu'à 10 % des transactions à Paris et sur la Côte d'Azur. Leurs budgets dépassent souvent 1 000 000 €.
• Les Libanais représentent environ 12 % des transactions étrangères à Paris. Ils privilégient les biens immobiliers de prestige situés dans les quartiers les plus prisés de la capitale.

Les Français investissent activement dans le logement neuf, ce qui crée une base solide pour la stabilité du marché à long terme.

Caractéristiques de la demande intérieure :

• Les petits appartements et les maisons dans les banlieues des grandes villes sont populaires ;
• Les appartements sont très demandés sur la Côte d'Azur, ainsi qu'à Paris, Lyon et Bordeaux ;
• On achète un logement non seulement pour y vivre, mais aussi comme source de revenus locatifs ;
• Dans les mégapoles, la demande intérieure dépasse souvent l'offre, notamment dans le segment des bâtiments neufs aux aménagements modernes.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en France, il est essentiel de prendre en compte l'équilibre entre les intérêts des acheteurs locaux et étrangers. Cette combinaison garantit une forte liquidité et des rendements stables, même en cas de baisse temporaire du tourisme.

Le choix de la structure de propriété dépend directement des objectifs, du budget et de la stratégie de l'investisseur. Il existe plusieurs méthodes principales d'investissement immobilier en France, chacune présentant ses propres avantages et inconvénients.

L'option la plus simple. Convient aux investisseurs individuels ou aux associés qui souhaitent gérer le bien directement, sans structures juridiques complexes.

Exemple : Une cliente a acheté un appartement à Lyon d’une valeur de 320 000 € à son nom en vue d’une location longue durée. Le rendement était d’environ 4 % par an, la gestion étant assurée par une agence immobilière locale.

Une forme de propriété conjointe prisée des familles et des petits groupes d'investisseurs. Elle simplifie la répartition des parts de propriété et la transmission successorale.

Avantages de la SCI :

• la possibilité pour plusieurs participants d'être propriétaires d'un objet simultanément ;
• transmission facile des biens par héritage ;
• Des avantages fiscaux dans certains cas.

Défauts:

• Comptabilité et rapports obligatoires chaque année ;
• Procédure d'enregistrement plus complexe que pour une propriété directe.

Exemple : Une famille a décidé d’acquérir une villa sur la Côte d’Azur via une SCI, en répartissant les parts entre parents et enfants. Cela a simplifié la gestion et réglé par avance les questions de succession.

Pour ceux qui souhaitent générer des revenus immobiliers en France sans gérer directement le bien, il existe des fonds spécifiques :

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – investissements en immobilier résidentiel et commercial avec versements de revenus réguliers.
• L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est une structure plus flexible qui permet de combiner des investissements immobiliers avec des instruments financiers.

Exemple : Un client a investi 200 000 € dans SCPI, société spécialisée dans les immeubles de bureaux et les complexes résidentiels à Paris. Le rendement annuel moyen a été de 4,2 %.

Une autre option consiste à acquérir un bien immobilier en parts entre plusieurs investisseurs. Dans certains cas, des fiducies et des structures familiales spécifiques sont utilisées pour optimiser la fiscalité et simplifier les procédures successorales. Toutefois, de telles transactions requièrent un accompagnement juridique qualifié et des accords transparents entre les participants.

Il n'existe aucun obstacle légal pour les non-résidents en France. Les citoyens étrangers peuvent librement acquérir une maison, un appartement ou tout autre type de bien immobilier en France.

Caractéristiques principales :

• Les étrangers ont le droit d'acheter, de louer et de vendre des biens immobiliers sans restrictions ;
• Il n'y a pas de limite quant au nombre ou au coût des objets ;
• Pour acheter, vous n'avez besoin ni de permis de séjour ni de citoyenneté ; un passeport suffit.

L'acquisition d'un bien immobilier en France exige une grande rigueur dans le respect des procédures juridiques. Même si le bien semble parfait, un manque de vérifications préalables peut engendrer des risques financiers.

1. L'obtention d'un NIF (Numéro d'Identification Fiscale) est un numéro d'identification fiscale requis pour tous les acheteurs, y compris les acheteurs étrangers.
2. Choisir un notaire – En France, le notaire est un intervenant obligatoire dans une transaction ; il en garantit la légalité et l’inscription des droits de propriété.
3. Compromis de vente – un accord préliminaire d’achat et de vente, à la signature duquel un acompte de 5 à 10 % du prix est généralement versé.
4. L'acte de vente est l'acte définitif, signé devant notaire. Une fois enregistré, l'acheteur devient le propriétaire légitime.

L'un de mes clients a acquis un appartement à Paris en signant un compromis de vente avec un acompte de 7 %. Après un examen approfondi des documents, le notaire a établi l'acte de vente et le bien a été immédiatement mis en location.

En France, la représentation notariale d'une transaction est obligatoire. Le notaire joue un rôle essentiel pour garantir la validité juridique de la transaction : il vérifie le titre de propriété, identifie les charges et dettes éventuelles, établit le compromis de vente et l'acte de vente , puis enregistre le transfert de propriété auprès du Service de Publicité Foncière . De plus, le notaire calcule les taxes et frais, assurant ainsi la protection des intérêts de l'acheteur et du vendeur.

Le rôle d'un agent immobilier est légèrement différent : il sélectionne les biens, évalue leur valeur marchande, organise les visites et mène les négociations, mais il ne peut pas remplacer un notaire.

Pour illustrer mon propos, prenons l'exemple d'un client allemand qui souhaitait acheter un appartement sur la Côte d'Azur. L'agent immobilier a négocié une réduction de prix de 5 %, et le notaire a vérifié l'intégralité de la transaction et a enregistré le titre de propriété.

• Dans les zones rurales et les petits villages français, les maisons à valeur historique sont fréquentes. Cependant, elles peuvent être grevées de servitudes ou de dettes, nécessitant une attention particulière.
• Dans des stations comme la Côte d'Azur ou les Alpes, les locations de maisons et d'appartements en copropriété d'occasion sont courantes. Il est important de prendre en compte les charges (eau, électricité, gaz) et le règlement de copropriété.

Un client a acheté une maison dans la campagne française pour 180 000 €. Au premier abord, la propriété semblait parfaite, mais lors d'une inspection, j'ai découvert des factures impayées de taxe foncière et d'énergie. Sans cette inspection, l'acheteur aurait dû faire face à des dépenses imprévues s'élevant à plusieurs milliers d'euros et à des complications lors de l'enregistrement de la propriété.

Le droit français autorise l'acquisition de biens immobiliers en France par procuration. Cette procédure est particulièrement avantageuse pour les investisseurs étrangers qui ne peuvent pas assister à la transaction en personne.

Un client américain a décidé d'acheter un appartement à Lyon à distance. J'ai géré la transaction de A à Z : j'ai organisé la signature des documents chez le notaire, le versement de l'acompte et l'enregistrement du titre de propriété. Grâce à cela, la transaction a été conclue avec succès sans que le client ait à se déplacer en France.

Avant d'acheter un bien immobilier en France, il est important de vérifier attentivement :

• présence d'arriérés d'impôts ;
• statut juridique du terrain et charges éventuelles ;
• pureté juridique du bien (droits de propriété, absence de litiges juridiques).

Un cas révélateur s'est produit lors de l'achat d'une maison en Provence. Lors de l'inspection du bien, il a été constaté qu'une partie du terrain appartenait à la commune et non au vendeur. Après un ajustement des limites de la propriété, le client a pu acquérir le bien sans risquer de perdre une partie du terrain.

La dernière étape consiste à inscrire le bien au Service de Publicité Foncière . Ce n'est qu'après cette procédure que le bien est légalement garanti à l'acquéreur. La signature de l'acte chez un notaire est importante, mais l'inscription protège le propriétaire contre toute réclamation éventuelle de tiers.

L'acquisition d'un bien immobilier en France implique non seulement le prix d'achat, mais aussi des frais annexes qu'il est important d'anticiper. Une planification fiscale et administrative rigoureuse permet aux investisseurs de réaliser des économies et d'éviter les dépenses imprévues.

L'achat d'un bien immobilier en France implique non seulement le paiement du prix d'achat, mais aussi la prise en compte des taxes et des frais. Une bonne planification de ces dépenses permet d'éviter les mauvaises surprises.

• La taxe foncière est un impôt annuel sur la propriété. Son montant dépend de la superficie, de la localisation et du type de bien.
• La taxe de résidence est une taxe sur le logement. Depuis 2023, elle a été quasiment supprimée pour les résidences principales, mais reste applicable aux résidences secondaires, notamment dans les régions touristiques.

Exemple : Un client a acheté une maison à la campagne pour 180 000 €. La taxe foncière s’élevait à environ 1 200 €, tandis que la taxe d’habitation était pratiquement nulle grâce aux incitations fiscales existantes.

• Les droits de timbre ( taxes de publicité foncière ) sur le marché secondaire varient de 5,09 % à 5,8 %, et peuvent dans certains cas atteindre jusqu'à 8,9 % de la valeur du bien acheté.
• Pour les bâtiments neufs mis en service il y a moins de cinq ans, ces frais sont nettement inférieurs – environ 2 à 3 %.
• Les commissions des agents immobiliers varient de 2 % à 6 % et sont généralement payées par le vendeur.
• Les honoraires du notaire dépendent de la valeur du bien et comprennent les taxes et les frais obligatoires.

Au total, les frais liés à l'achat d'une maison d'occasion représentent généralement environ 7 à 10 % du prix de la maison.

Lors de l'achat d'un logement neuf de moins de cinq ans, une TVA supplémentaire de 20 % est appliquée. Ce taux standard s'applique à tous les types de biens immobiliers neufs : appartements, maisons et logements.

Toutefois, certaines catégories d'acheteurs bénéficient d'avantages :

• Les jeunes familles et les primo-accédants peuvent compter sur une réduction partielle des taux ;
• Dans certaines régions (principalement dans le sud de la France et les banlieues des grandes villes), il existe des programmes d'incitation à l'achat de nouveaux bâtiments qui réduisent la charge fiscale ;
• Investir dans le logement social ou les programmes de location peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires.

De plus, les frais d'enregistrement pour les programmes immobiliers neufs sont nettement inférieurs à ceux des logements existants, ne représentant qu'environ 0,7 % du prix du bien. Investir dans des programmes neufs est donc particulièrement avantageux pour ceux qui cherchent à optimiser leurs coûts.

En France, l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est dû uniquement par les propriétaires dont la valeur imposable en France est supérieure à 800 000 € au 1er janvier de chaque année. Une règle particulière s'applique aux investisseurs étrangers : seuls les biens situés en France sont pris en compte. Les dispositions des conventions fiscales entre la France et le pays de résidence fiscale du propriétaire sont applicables.

Les objets de l'imposition comprennent :

• appartements, maisons, ainsi que bâtiments annexes (garages, sous-sols, parkings) ;
• bâtiments ayant le statut de monuments historiques ;
• objets en construction;
• terres agricoles, terrains à aménager et autres zones non aménagées ;
• actions de sociétés possédant des biens immobiliers en France.

Les éléments suivants ne sont pas soumis à l'impôt :

• terres rurales transférées en vertu d'un bail à long terme ;
• bois et jardins;
• certaines catégories de biens immobiliers professionnels.

Pour illustrer cela, prenons un exemple. Si la valeur marchande d'un bien immobilier en France est de 1,4 million d'euros, l'assiette de l'impôt est calculée selon un barème progressif. Cela signifie que différentes parties de la valeur sont imposées à des taux différents :

• les premiers 800 000 € sont exonérés d'impôt ;
• Les montants compris entre 800 000 € et 1,3 million d'euros sont imposés à un taux de 0,5 % (soit 500 000 € à un taux de 0,5 %).
• Le montant compris entre 1,3 million d'euros et 1,4 million d'euros est imposé à un taux de 0,7 % (soit 100 000 € à un taux de 0,7 %).

Pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier en France à des fins locatives, il existe un régime fiscal spécifique appelé LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Destiné aux propriétaires de biens meublés, il permet une réduction significative de la charge fiscale.

Avantages du LMNP :

• la possibilité d'amortir le coût du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable ;
• Qualification des revenus en tant que revenus d'entreprise (RE), ce qui réduit l'imposition globale ;
• la possibilité de combiner les revenus provenant de plusieurs propriétés pour une optimisation plus rentable.

Un de mes clients a acheté un appartement à Paris pour 450 000 € en vue de le louer ensuite via Airbnb. L’application du régime LMNP lui a permis de réduire son revenu imposable de 35 000 € à 20 000 € par an, augmentant ainsi considérablement le revenu net de ce bien.

Les investisseurs comparent souvent la France à l'Autriche. Le marché immobilier autrichien est apprécié pour la transparence de ses procédures, sa forte liquidité et sa stabilité, ce qui le rend plus prévisible. La France, quant à elle, attire les investisseurs par la possibilité d'acquérir des biens immobiliers haut de gamme et de concilier investissement et qualité de vie. Cependant, la pression fiscale et les frais d'enregistrement y sont plus élevés.

L'acquisition d'un bien immobilier en France ne confère pas automatiquement le droit à un titre de séjour. Toutefois, être propriétaire peut constituer un atout lors d'une demande de visa ou de titre de séjour pour d'autres motifs.

Le programme Passeport Talent vous permet de travailler en France, de bénéficier de la sécurité sociale et de demander la nationalité française après cinq ans. Pour candidater, il vous suffit de :

• Investissez à partir de 300 000 € dans une société française existante ;
• Créez votre propre entreprise avec un capital social de 30 000 €, y compris les start-ups innovantes.

Pour ceux qui envisagent de résider en France sans y travailler, un visa de visiteur est disponible. L'une des conditions d'obtention est la possession d'un logement, qu'il soit loué ou non. Ce visa est la solution idéale pour les étrangers souhaitant acquérir une résidence secondaire en France ou la mettre en location.

Le permis de séjour européen classique par investissement , obtenu uniquement par l'acquisition d'un bien immobilier, n'est pas disponible en France. Il n'est donc pas possible d'obtenir un permis de séjour en France par le biais d'un achat immobilier, mais il est possible d'en obtenir un par le biais d'une activité commerciale et d'un investissement. En Autriche, en revanche, les cartes D et le statut d'autosuffisance permettent d'obtenir un permis de séjour sans avoir à investir dans une entreprise, à condition de disposer de revenus stables et d'un logement.

1. Depuis mars 2024, le programme Passeport Talent a été officiellement renommé Permis de séjour Talent , mais les conditions d'obtention d'un permis de séjour restent les mêmes.
2. À compter de juin 2025, la France a réduit les délais de traitement des demandes de titres de séjour , y compris la carte bleue européenne.
3. Les contrôles relatifs à la légalité de l'origine des fonds destinés aux investissements ont été renforcés, notamment pour les programmes d'investissement.
4. De nouvelles exigences minimales de vérification des revenus ont été établies pour les visas de visiteur. À partir de 2025, cette exigence sera complétée par une preuve de revenus équivalente au SMIC français, soit environ 1 450 € par mois pour une personne.

Le marché locatif français est strictement réglementé. Et en ce qui concerne les rendements, ils varient considérablement selon la région et le type de location.

À Paris et dans les zones touristiques, les locations de courte durée sont particulièrement populaires, mais elles sont soumises à des restrictions importantes : inscription obligatoire du bien auprès de la mairie et limitation à 120 jours par an pour la location de la résidence principale.

Un de mes clients a acheté un appartement à 480 000 € pour le louer sur Airbnb. Nous avons officiellement enregistré le bien et élaboré une stratégie de location respectant la réglementation en vigueur. Le rendement obtenu s'est élevé à environ 3 % par an, ce qui, bien qu'inférieur aux prévisions initiales, était parfaitement légal et sans pénalité.

Les baux de longue durée offrent une plus grande stabilité et une meilleure prévisibilité, mais le propriétaire bénéficie d'une protection accrue de la part du locataire. Par conséquent, tout changement de locataire est soumis à la loi, avec un préavis obligatoire et un plafonnement des augmentations de loyer.

Mon client a acheté une maison dans la campagne française pour 320 000 € et a signé un bail de longue durée. Le rendement était d'environ 4 % par an avec une gestion minimale.

Les services de gestion immobilière sont particulièrement pertinents pour les investisseurs étrangers. Ils offrent :

• sélection des locataires ;
• contrôle des paiements ;
• entretien et réparation.

Les commissions des sociétés de gestion varient généralement de 8 à 12 % des revenus locatifs ou correspondent à un montant fixe par saison (par exemple, pour les locations de courte durée).

Les rendements des investissements immobiliers en France et en Autriche restent relativement faibles. Toutefois, les différences entre les deux pays sont manifestes :

• L'Autriche offre une plus grande stabilité et une meilleure liquidité ;
• La France reste attractive pour ceux qui cherchent à allier investissement, usage personnel du logement et un style de vie haut de gamme.

Pour un investisseur en quête de stabilité et de risques minimes, l'Autriche est préférable. Pour ceux qui envisagent également l'immobilier comme un projet de vie, la France est un choix plus judicieux.

La France ne se résume pas à Paris et à la Côte d'Azur. Lorsque l'on choisit une région pour investir ou y résider, il est important de bien définir son objectif : générer des revenus locatifs, acquérir un logement pour son usage personnel, réaliser une plus-value à long terme ou s'installer à la campagne pour profiter d'une vie plus paisible.

Paris – segment premium et liquidités stables

Paris demeure le principal centre financier et culturel du pays. Les appartements du centre de Paris et des quartiers d'affaires bénéficient d'une demande soutenue de la part des expatriés, des étudiants et des entreprises. Même en période de crise, l'immobilier parisien offre aux propriétaires un revenu stable.

• Prix ​​des logements : 10 000 € à 15 000 € le m² en centre-ville, 7 000 € à 9 000 € le m² en banlieue.
• Écologie : infrastructures urbaines, parcs, Seine et accès aux banlieues vertes.
• Rentabilité : 2 à 3 % par an pour un bail à long terme.

La Côte d'Azur – un style de vie prestigieux et un seuil d'accès élevé

Nice, Cannes et Antibes sont des villes où la demande immobilière est principalement axée sur les locations de vacances saisonnières. Les locations d'été sont faciles à trouver et les appartements haut de gamme génèrent des revenus substantiels pour leurs propriétaires.

• Prix ​​des logements : 8 000 € à 12 000 € le m² à Cannes et Nice, 6 000 € à 8 000 € le m² dans les villes moins prisées de la région.
• Écologie : climat méditerranéen doux, mer et abondance d'espaces verts.
• Rentabilité : 4 à 6 % par saison pour les locations de courte durée.

Lyon est un centre d'affaires et d'étudiants

Lyon est l'un des principaux pôles économiques et universitaires de France. Ses vastes campus et parcs d'activités garantissent une demande locative stable.

• Coût du logement : environ 5 000 € par m².
• Environnement : meilleur qu'à Paris ; la ville est réputée pour ses parcs verdoyants et sa culture gastronomique.
• Rentabilité : 3 à 4 % par an pour un bail à long terme.

Bordeaux est une ville viticole et touristique.

La ville attire activement les touristes et les entrepreneurs. L'immobilier dans le centre-ville et à proximité des régions viticoles est très recherché.

• Coût du logement : environ 4 500 € par m².
• Environnement : fleuve Garonne, centre historique, vignobles et sentiers de promenade.
• Rentabilité : 3 à 4 % par an.

Toulouse – un centre spatial et aéronautique

Toulouse est un acteur majeur de l'industrie aérospatiale européenne. Abritant le siège d'Airbus, la ville génère une forte demande de logements parmi les professionnels et les étudiants.

• Coût du logement : environ 4 000 € par m².
• Écologie : climat doux, proximité des Pyrénées, espaces verts.
• Rentabilité : 3 à 4 % par an.

Les Alpes (Chamonix, Méribel) – un pôle de sports d'hiver

Les Alpes françaises sont une destination touristique hivernale de premier plan. Les appartements et les chalets sont particulièrement prisés en haute saison, période où les prix des locations atteignent leur maximum.

• Coût du logement : de 6 000 € à 12 000 € par m² dans les stations balnéaires populaires.
• Écologie : air pur de la montagne, pistes de ski, lacs et paysages magnifiques.
• Rentabilité : 5 à 7 % en saison, jusqu'à 3 % hors saison.

La France rurale est une région calme où la liquidité est faible.

Les régions rurales du pays sont prisées pour leurs prix abordables et leur environnement écologique. Les maisons de village sont populaires auprès de ceux qui recherchent un mode de vie plus paisible ou qui souhaitent découvrir l'agritourisme.

• Coût du logement : de 1 200 € à 2 500 € par m² selon la région.
• Écologie : nature préservée, forêts, rivières et vie rurale traditionnelle.
• Rentabilité : 1 à 2 % par an.

Les investisseurs doivent suivre de près l'évolution des prix. Le marché de l'immobilier existant se redresse progressivement après le repli observé entre 2021 et 2024. Parallèlement, le marché du neuf présente d'autres atouts : les biens sont vendus avec des garanties de qualité et offrent la possibilité de personnaliser l'aménagement. Il convient également de tenir compte des restrictions régionales concernant l'acquisition de résidences secondaires. Ces mesures sont mises en place par les collectivités locales afin de pallier la pénurie de logements et d'améliorer l'accessibilité au logement.

Aujourd'hui, environ 90 % des transactions se font sur le marché secondaire. Cela s'explique par l'attrait des acheteurs pour l'architecture historique, les emplacements centraux et les infrastructures existantes. Les immeubles de style haussmannien à Paris et les bâtiments similaires dans d'autres grandes villes sont particulièrement prisés, offrant un fort potentiel locatif et une bonne liquidité.

Les maisons anciennes ont un style unique, mais elles nécessitent souvent des investissements importants :

• Les systèmes électriques et de plomberie nécessitent souvent une modernisation complète ;
• L'efficacité énergétique ne répond pas aux normes modernes, ce qui augmente les coûts de maintenance.

Conseil : Lors de l'achat d'une maison ancienne, il est conseillé de prévoir un budget pour les rénovations, représentant environ 10 à 20 % de la valeur du bien.

Les bâtiments neufs occupent une part de marché plus faible, mais présentent leurs propres avantages :

• frais de notaire réduits (2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % pour les logements secondaires) ;
• des allégements fiscaux possibles, y compris une exemption temporaire de la taxe foncière ;
• conformité aux normes modernes d’efficacité énergétique (RT 2012 et RE 2020), ce qui réduit les coûts des services publics ;
• des garanties du promoteur et la possibilité de personnaliser l'agencement et les finitions.

En 2024, seulement 59 014 logements neufs ont été construits en France, soit 29 % de moins que l’année précédente et près de la moitié du chiffre de 2022. Ce recul s’explique notamment par des taux d’intérêt élevés et une baisse du pouvoir d’achat. Le rythme de la construction devrait se stabiliser entre 28 000 et 33 000 unités par an en 2026-2027.

Une autre tendance importante de ces dernières années est la transition vers les normes ESG et l'efficacité énergétique. Pour les investisseurs, cela signifie :

• accroître la liquidité des installations grâce à des systèmes modernes d'économie d'énergie ;
• la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux ;
• L'intérêt des locataires pour des logements confortables et respectueux de l'environnement s'est accru.

Même lors de l'achat d'une propriété historique, investir judicieusement dans sa modernisation peut augmenter sa valeur marchande et garantir sa compétitivité sur le marché locatif.

En Autriche, les constructions neuves répondent à des normes de qualité plus strictes et le marché de l'occasion y est très prévisible. En France, en revanche, les propriétés historiques occupent une place particulière : elles offrent des opportunités uniques aux investisseurs de haut niveau, mais nécessitent une analyse approfondie.

Investir dans l'immobilier français ne se limite pas à l'achat d'un seul appartement à Paris. Il existe différentes stratégies pour optimiser les rendements, minimiser les risques et s'adapter aux spécificités du marché local.

Par exemple, un de mes clients a renoncé à acheter un grand appartement dans le centre de Paris et a choisi de répartir son capital entre trois studios, chacun d'une valeur de 180 000 à 200 000 €. Ce choix présentait plusieurs avantages :

• Les risques étaient diversifiés : lorsqu'un appartement était inoccupé, les autres continuaient à générer des revenus ;
• Le rendement total s'est avéré supérieur à celui obtenu en possédant une seule grande propriété ;
• La gestion locative simplifiée grâce aux plateformes de location courte durée.

La France encourage activement la restauration de son patrimoine bâti. Grâce aux dispositifs Malraux et Denormandie, les investisseurs peuvent bénéficier d'importantes réductions d'impôt pour la rénovation de biens anciens.

Exemple : Un client a acheté une maison du XIXe siècle à Lyon pour 450 000 €, a investi 120 000 € supplémentaires dans des rénovations et a bénéficié d’importantes réductions d’impôt. De ce fait, la valeur réelle de l’investissement était inférieure, tandis que le rendement locatif augmentait.

Le secteur du tourisme demeure une destination attractive. Les appart'hôtels, les mini-hôtels et les résidences de vacances sur la Côte d'Azur génèrent des revenus grâce aux locations de courte durée.

Par exemple, mon client a acheté un appartement à Nice pour 600 000 € et le loue via Airbnb et Booking. Le rendement locatif atteint 6 % par an, et une société de gestion spécialisée s'occupe du bien. Toutefois, il faut tenir compte de la saisonnalité, des frais de commission et des restrictions légales strictes (par exemple, à Paris, la durée de location d'une résidence principale est limitée à 120 jours par an).

Les SCPI françaises (similaires aux REIT) permettent d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. L'investissement minimum est de 5 000 € et le rendement moyen est de 4 à 5 % par an.

Un investisseur américain a investi 50 000 € dans SCPI et a perçu des dividendes ainsi que des avantages fiscaux, tout en évitant les complications administratives.

En France, les investissements fonciers rapportent rarement des rendements élevés sans construction.

Exemple : Un client a acheté un terrain en zone rurale pour 60 000 € et n’a pu le revendre que trois ans plus tard pour 75 000 €. Ce modèle convient donc mieux aux personnes qui envisagent un développement ultérieur.

Le marché viennois est plus prévisible et stable, et l'immobilier à Vienne est souvent considéré comme une valeur refuge. Cependant, les barrières à l'entrée sont plus élevées et les rendements locatifs plus faibles. Le marché immobilier français est plus diversifié : il offre des opportunités de profit grâce aux attractions touristiques et aux emplacements de choix, mais les risques sont également nettement plus importants, notamment pour les investissements dans des logements existants.

La stratégie optimale consiste à combiner différents instruments : investir une partie du capital directement dans le SCPI, une autre dans la rénovation des bâtiments historiques et une dernière dans l'immobilier touristique.

Investir en France est attrayant, mais il est essentiel de bien comprendre les défis et les risques potentiels afin de minimiser les pertes et de rendre l'investissement véritablement rentable. Fort de mon expérience et d'exemples concrets pour mes clients, j'ai résumé les points clés à prendre en compte.

La fiscalité française est complexe et comporte plusieurs niveaux : taxe foncière, droits d’enregistrement, impôt sur les revenus locatifs et, pour les logements neufs, TVA. Exemple : un client a acheté une maison à la campagne pour 320 000 €, et faute d’une planification fiscale adéquate, les dépenses supplémentaires ont dépassé de près de 20 000 € le budget prévu.

Le droit français est axé sur la protection des droits des locataires. Par conséquent, la procédure d'expulsion pour loyers impayés peut être longue. L'un de mes clients s'est trouvé confronté à une situation où son locataire n'avait pas payé depuis trois mois, et le bail n'a pu être résilié que par voie judiciaire.

Conseil : Signez toujours des contrats détaillés, vérifiez soigneusement les antécédents des locataires et faites appel à des sociétés de gestion chaque fois que cela est possible.

En France, Airbnb et les autres plateformes similaires sont strictement réglementées. À Paris et à Nice, la location d'un logement nécessite un enregistrement et est limitée à 120 jours par an. Un client souhaitait louer son appartement à Marseille toute l'année, mais a dû réduire la durée de location pour éviter les amendes.

Il est important de rappeler que les amendes pour infractions peuvent atteindre 50 000 €.

L'acquisition d'un bien immobilier en France prend entre 6 et 12 mois. Ce délai inclut la sélection du bien, les vérifications juridiques, l'obtention des autorisations et la légalisation. À titre d'exemple, l'achat d'un appartement à Bordeaux pour un client a pris près de 10 mois.

La rapidité de la revente varie selon les régions. À Paris, les biens immobiliers de prestige se vendent rapidement (en moyenne, en 1 à 3 mois). En zone rurale, c'est l'inverse : les ventes peuvent s'étaler sur des années. Un client a acheté une maison dans un petit village pour 180 000 € et n'a pu la revendre que deux ans plus tard.

La France offre aux investisseurs une multitude d'opportunités. Cependant, l'acquisition d'un logement en France comporte également des risques importants : fiscalité, lourdeurs administratives et lenteur des échanges en dehors des grandes villes. Le marché autrichien, en revanche, bénéficie d'une grande stabilité, d'une sécurité élevée pour les investisseurs et de rendements prévisibles, notamment dans les grandes villes comme Vienne.

Les investisseurs sont attirés par la France non seulement pour son potentiel de revenus, mais aussi pour son niveau de vie, ses infrastructures développées, son climat doux et sa diversité culturelle. Pour de nombreux acquéreurs, l'immobilier en France représente bien plus qu'un simple investissement : c'est l'opportunité de vivre confortablement et de profiter d'un art de vivre unique.

Le sud de la France, notamment la Côte d'Azur et la Provence, est réputé pour ses hivers doux, ses étés chauds et son ensoleillement généreux (jusqu'à 300 jours par an). Paris, aux hivers plus froids et aux automnes plus pluvieux, compense ces variations climatiques par une vie culturelle dynamique et des infrastructures performantes.

La France est un pays où le niveau de vie est élevé, mais aussi coûteux. Voici un aperçu des dépenses mensuelles :

• nourriture : 300 à 450 € pour une famille de 3 à 4 personnes ;
• charges : 150 à 250 € ;
• transport (métro, bus) : 70–120 € ;
• Logement : à Paris – environ 3 500 €/m², à Lyon – 5 000 €/m², dans le sud du pays – 4 500 €/m².

Un exemple concret : une cliente disposant d’un budget de 500 000 € envisageait Paris, mais après analyse de ses dépenses, elle a opté pour Bordeaux. Le coût de la vie et les charges y étant nettement moins élevés, elle a pu optimiser son budget.

En France, l'école publique est gratuite et accessible même aux non-résidents, mais l'enseignement y est dispensé en français. Les écoles privées et internationales proposent des programmes en anglais, en allemand et dans d'autres langues. Certaines de ces écoles offrent des options conformes aux normes internationales (IB, programme britannique, diplôme américain).

Les frais de scolarité dans les écoles privées varient de 5 000 € à 15 000 € par an, selon le niveau et la région. L’enseignement supérieur est également accessible aux étudiants internationaux : la Sorbonne, Sciences Po, l’INSEAD et d’autres établissements prestigieux accueillent des étudiants de divers pays. Toutefois, une preuve de maîtrise du français ou la réussite à un examen d’entrée sont presque toujours exigées.

Le système de santé français repose sur le programme public d'assurance maladie, qui couvre environ 70 % du coût des services médicaux. Les 30 % restants sont couverts par une assurance complémentaire (mutuelle).

Dépenses moyennes :

• Consultation chez un médecin généraliste – environ 30 € ;
• consultation avec un spécialiste – à partir de 50 € ;
• Soins dentaires : obturation 20–50 €, nettoyage – environ 30 €.

Pour les non-résidents séjournant en France moins de trois mois, une assurance internationale est recommandée, avec des coûts débutant à environ 35 € par mois.

Le niveau de sécurité dans le pays demeure relativement élevé, notamment dans les zones rurales et périurbaines. Dans les grandes villes, les vols à la tire et la petite délinquance peuvent encore se produire, mais la police s'efforce activement de maintenir l'ordre.

L'infrastructure française est bien développée et comprend un réseau de transports publics, des TGV, des aéroports internationaux et régionaux, des autoroutes modernes et des liaisons maritimes. Les villes offrent des équipements culturels et sportifs, des centres commerciaux et des établissements de santé. En zone rurale, l'infrastructure est plus limitée mais comprend les services essentiels tels que des commerces, des écoles et des pôles de transport.

La France séduit par son art de vivre : un climat doux, la mer, les montagnes, une grande diversité culturelle et gastronomique. L’Autriche, quant à elle, est associée à l’ordre, à la sécurité et à la prévisibilité.

Si un investisseur recherche le confort, la tranquillité et une sécurité garantie, l'immobilier autrichien est une meilleure option. Si la diversité culturelle, l'accès à la mer, des infrastructures touristiques développées et un cadre de vie dynamique sont des priorités, la France est le choix optimal.

Le marché français intéresse non seulement les investisseurs, mais aussi ceux qui recherchent une qualité de vie élevée.

Pour les citoyens de pays en situation d'instabilité politique ou économique, l'acquisition d'un bien immobilier en France devient un moyen de préserver son capital et de protéger sa famille. Les régions les plus prometteuses sont Paris, la Côte d'Azur et Bordeaux : la liquidité y est plus élevée et les délais de revente nettement plus courts.

Les retraités privilégient les régions du sud pour leur climat doux, la qualité de leurs soins de santé et leur rythme de vie paisible. Lors de l'achat d'un logement abordable en France, il est important de tenir compte de la proximité des centres médicaux et des infrastructures de transport.

Les nomades numériques et les entrepreneurs apprécient la France pour son infrastructure internet performante, ses espaces de coworking et ses excellentes liaisons internationales. Les villes moyennes comme Lyon et Toulouse sont idéales pour ce mode de vie.

Par exemple, un de mes clients, un entrepreneur américain, a acheté un appartement à Lyon pour 350 000 €. Il combine télétravail et vie en France et loue le bien pendant la saison touristique, ce qui augmente encore ses revenus.

La France séduit par son style de vie et la liquidité de son marché immobilier, tandis que l'Autriche séduit par sa stabilité et son marché conservateur. Pour ceux qui recherchent des investissements dynamiques et des opportunités locatives, la France est le choix idéal. Pour ceux qui privilégient un investissement sûr et prévisible, l'Autriche est la meilleure option.

La sortie d'une transaction immobilière en France requiert une attention particulière, notamment pour optimiser sa fiscalité ou transmettre son patrimoine à des proches. La maîtrise des règles de vente permet d'éviter les dépenses imprévues et de préserver au maximum ses revenus.

La législation française prévoit une exonération totale d'impôt sur les plus-values ​​après 22 ans de détention. Avant cela, le taux est de 19 %, auquel s'ajoute une contribution sociale de 17,2 %. Il en résulte une charge fiscale totale de 36,2 % du bénéfice.

L'une des méthodes efficaces d'optimisation fiscale consiste à transférer des biens aux membres de la famille (vente ou héritage).

Un exemple concret : une famille d’investisseurs a transmis un appartement à Bordeaux à ses enfants. De ce fait, elle a pu éviter de payer l’intégralité de l’impôt sur les plus-values ​​lors de la revente, réduisant ainsi ses dépenses globales.

Dans les grandes villes françaises – Paris, Lyon, Bordeaux et la Côte d'Azur – le marché reste très dynamique. Les biens immobiliers y trouvent rapidement preneur en raison d'une forte demande. En revanche, dans les zones rurales et les petites villes, les délais de vente peuvent varier de plusieurs mois à un an.

Le délai moyen de vente d'un appartement à Paris est généralement de 3 à 6 mois. Dans les zones touristiques, ce délai passe à 9 mois, et dans les villages et les villes de province, la revente prend de six mois à un an.

La vente d'un bien immobilier n'a pas d'incidence directe sur le statut de résident. Cependant, dans le cadre des programmes Passeport Talent ou VLS-TS Visiteur, il est important de conserver des actifs ou de justifier de revenus afin de démontrer sa solvabilité financière.

En Autriche, la procédure de sortie d'investissement est généralement plus simple. Les plus-values ​​sont moins élevées, les actifs sont plus liquides, les délais de revente sont plus courts et les droits de succession et de mutation immobilière sont moins complexes qu'en France.

Au fil des années, j'ai géré des dizaines de transactions en France : des petits appartements parisiens aux villas de luxe sur la Côte d'Azur, en passant par les maisons de campagne. L'expérience montre que la réussite d'un investissement repose avant tout sur une analyse approfondie.

J'accorde toujours une attention particulière aux documents de compromis de vente et d'acte de vente. Il est important de s'assurer qu'il n'y a pas de taxes ou de factures de services publics impayées, et de vérifier le statut du terrain, les restrictions de location et toute charge éventuelle. Cette démarche protège le client de toute mauvaise surprise après l'achat.

Je pense que la stratégie optimale est la diversification : une combinaison d’investissements stables en Autriche et de projets plus rentables en France. Par exemple, une partie du portefeuille pourrait être à Vienne, où le marché est fiable et prévisible, tandis que l’autre partie pourrait être à Paris ou sur la Côte d’Azur, où il existe un potentiel de plus-value et la possibilité d’allier revenus et style de vie prestigieux.

Si je devais tenir compte de mes préférences personnelles, je choisirais la France pour la préservation du capital et un niveau de vie confortable, et l'Autriche pour la stabilité et la sécurité. Cet équilibre offre aux investisseurs à la fois des revenus et un certain confort.

Investir dans l'immobilier en France convient aux investisseurs recherchant un équilibre entre revenus, liquidités et un cadre de vie haut de gamme. Paris, la Côte d'Azur, ou même un petit village peuvent constituer un investissement rentable, selon vos objectifs.

L'Autriche est un choix judicieux pour ceux qui recherchent sécurité et stabilité. Elle offre des risques moindres, un système fiscal plus simple et une protection élevée des droits de propriété.

Avant de conclure une transaction, il est extrêmement important de vérifier à l'avance le dossier complet des documents : compromis de vente, acte de vente, ainsi que l'inscription au service de publicité foncière.

Comprendre la structure de la demande est tout aussi important : la combinaison de l'intérêt des résidents locaux et des investisseurs étrangers est un facteur clé de la liquidité d'un bien immobilier et de la stabilité des investissements.

Perspectives à l'horizon 2030 : Le marché français connaîtra une croissance progressive dans les années à venir. Parmi les tendances clés figurent les nouvelles taxes et exigences en matière d'efficacité énergétique, le renforcement du contrôle public des investissements, l'intérêt accru pour l'immobilier haut de gamme et le développement actif des pôles régionaux.

Les investisseurs qui envisagent d'acheter un logement en France aujourd'hui pourront profiter de la hausse des prix et des futures évolutions du système fiscal.

1. Définir l'objectif

• Logements : pour y habiter, en louer ou en revendre.
• Investissements à court ou à long terme.
• Finances : calcul du budget et de la rentabilité attendue.

2. Aspect juridique

• Vérification du statut juridique du bien : registre cadastral, absence de dettes et de charges.
• Conditions pour les étrangers : il n’y a pas de restrictions pour les citoyens ukrainiens et de la CEI, mais la procédure est plus compliquée.
• Accord préliminaire (Compromis de vente) et un acompte de 5 à 10 %.
• Un notaire est requis.

3. Finances et impôts

Lors de l'achat :

• Frais et droits de notaire – environ 7 à 8 % (marché secondaire).
• TVA (TVA) 20 % – lors de l’achat de bâtiments neufs.

Annuellement:

• Taxe foncière – taxe foncière.
• Taxe d'habitation – une taxe sur la résidence (supprimée pour les résidents, mais s'applique aux résidences secondaires).
• Prêts hypothécaires pour les étrangers : généralement jusqu’à 70 à 80 % du coût.

4. Emplacement et marché

• Paris : prix élevés, croissance stable, rendement locatif de 2 à 3 %.
• Côte d'Azur : forte liquidité, forte demande touristique.
• Lyon, Bordeaux, Nantes : équilibre entre prix et rentabilité.
• Stations de ski : forte demande saisonnière.

5. Gestion et location

• Livraison : de manière indépendante ou par l’intermédiaire d’une agence de gestion locative.
• Fiscalité des loyers :
  • Régime réel – comptabilité des dépenses.
  • Micro-foncier / micro-BIC – déduction forfaitaire.
• habitation obligatoire .

6. Vérification de l'objet

• Diagnostics : DPE (efficacité énergétique), amiante, plomb, etc.
• État du bâtiment (surtout des maisons anciennes).
• Frais de services publics (charges de copropriété).

7. Cession des investissements

• L'impôt sur les plus-values ​​est réduit après 22 ans de détention.
• Immatriculation par SCI ( Société Civile Immobilière ) – optimisation fiscale et successorale.

1. Investisseur disposant de 500 000 €

Objectif : obtenir des revenus stables grâce aux locations de courte durée et préserver le capital.

J'ai trouvé un appartement de 80 m² en plein cœur de Paris. Il comprend trois chambres, a été rénové avec goût et est disponible à la location sur Airbnb.

Résultat : le rendement annuel moyen s’est établi entre 4 et 5 %. L’emplacement privilégié a assuré un flux constant de locataires, et la forte liquidité du centre de Paris a permis à l’investisseur de revendre le bien après seulement trois ans, avec une plus-value de 15 %.

2. Un retraité disposant de 300 000 €

Objectif : une retraite confortable et la sécurité des fonds investis.

Ce que j'ai trouvé : une petite maison dans un quartier calme d'un village provençal tranquille, avec deux chambres et un jardin privé.

Résultat : les charges étaient minimes, environ 200 € par mois. Le bâtiment offrait également la possibilité d’être loué à long terme aux voisins ou aux touristes pendant la saison estivale (avec un rendement de 3 %). En cinq ans, la valeur du bien a augmenté de 10 %.

3. Famille avec enfants disposant de 500 000 €

Objectif : Hébergement, éducation des enfants et investissement.

Ce que j'ai trouvé : un appartement de 3 pièces à Lyon, à proximité de bonnes écoles et universités, d'infrastructures bien développées et de parking.

Résultat : la famille a bénéficié d’un logement confortable, à proximité d’écoles publiques et privées. L’appartement a été loué de façon régulière et durable, générant un rendement d’environ 3,5 % par an. De plus, la valeur du bien a augmenté de 12 % en quatre ans, confirmant ainsi la réussite de leur stratégie.