Comment acheter un bien immobilier en Basse-Autriche en 2026 : prix, législation et conseils

La Basse-Autriche (Niederösterreich) est le plus grand Land d'Autriche par sa superficie et sa population (environ 1,7 million d'habitants), formant une ceinture autour de Vienne. Elle englobe aussi bien les banlieues de la capitale (comme Mödling et Tulln) que des stations thermales (Baden) et les pittoresques vallées viticoles de la Wachau et de la vallée de Vienne (Wienertal).

Grâce à sa situation géographique idéale, la Basse-Autriche se trouve à seulement 30 minutes de Bratislava et à 2 ou 3 heures de Linz et de Salzbourg. Les prix de l'immobilier y sont nettement inférieurs à ceux de Vienne, ce qui en fait une option intéressante pour ceux qui comparent les options en périphérie de la capitale et l'immobilier à Linz, une alternative aux grandes villes.

La Basse-Autriche est réputée pour être le « jardin de Vienne » grâce à ses terres fertiles, ses vignobles et ses vergers ; les maisons avec jardin privé y sont plus fréquentes qu'à Vienne même. C'est un lieu idéal pour ceux qui privilégient l'écologie et l'espace tout en restant proches des commodités urbaines.

• économie prometteuse
• infrastructure bien développée (autoroutes A1, A2, réseau de S-Bahn vers Vienne et l'aéroport international)
• excellentes écoles, espaces de loisirs variés

De nombreux acheteurs viennent des États fédéraux voisins et de l'étranger, attirés par la qualité des écoles locales et la sécurité des régions.

Je suis convaincu que c'est la combinaison de la nature, du confort et d'un cadre juridique stable qui fait de la Basse-Autriche un lieu attractif pour vivre et investir.

Nous examinerons ci-dessous en détail la situation actuelle du marché en 2025, les principaux types de logements et les zones où chercher une maison ou un appartement, et nous expliquerons le processus d'achat d'un logement pour les citoyens autrichiens et les étrangers.

Après plusieurs années de forte croissance, les prix de l'immobilier en Basse-Autriche se sont stabilisés. Selon les chiffres de 2023, Statistik Austria constate une baisse de 4,9 % des prix des maisons et de 3,0 % des prix des appartements par rapport à 2022. Pour ceux qui comparent les appartements en Autriche selon les régions, cette correction est particulièrement visible dans la région de Vienne.

Globalement, le marché immobilier autrichien s'est contracté d'environ 2,6 %. Vienne a enregistré la plus forte baisse (le prix des logements a chuté de 6,7 %), tandis que dans certains Länder de l'ouest (Styrie, Salzbourg et Tyrol), les prix ont même légèrement augmenté. Par conséquent, pour comparer les régions du pays, il est pertinent d'examiner la du marché immobilier en Styrie par rapport à celle de la banlieue viennoise.

Toutefois, fin 2024, le marché s'était stabilisé. Selon Raiffeisen Research , les prix de l'immobilier n'ont baissé que d'environ 1 % sur un an, et les premiers mois de 2025 affichent une croissance modérée dans certains segments.

Les banques font état d'une hausse des prêts hypothécaires (prêts en Basse-Autriche/Vienne : +1 % par rapport à mars 2025), et les acheteurs constatent que la baisse du taux directeur rend les prêts hypothécaires plus abordables. La faiblesse de l'inflation et l'amélioration progressive de la conjoncture économique contribuent au maintien du pouvoir d'achat.

Dans le même temps, l'offre de logements neufs a considérablement diminué. Selon la WKO , les mises en chantier de logements ont chuté de 17,3 % en 2024, et un déficit supplémentaire d'environ 7 700 appartements est prévu pour 2025.

La diminution de l'offre limite la baisse des prix, même en cas de demande modérée. Suite à l'assouplissement des restrictions sur le logement ( levée du décret KIM ) d'ici fin 2024, le nombre de transactions immobilières a fortement augmenté dans de nombreux comtés, signe d'une demande latente. Aperçu des tendances :

Le secteur du crédit est en croissance. Les prêts hypothécaires en Basse-Autriche ont commencé à augmenter (+1 % au premier trimestre 2025), ce qui indique une reprise de la demande.

Pénurie de logements neufs. Le recul de la construction (-17,3 % en 2024) limite la baisse des prix.

Le télétravail. De nombreux Viennois s'installent en Basse-Autriche pour bénéficier d'espaces de travail supplémentaires et de plus de temps libre. Nombre d'entre eux travaillent désormais à domicile plusieurs jours par semaine, ce qui alimente la demande de maisons de campagne.

Location ou achat ? La demande locative a temporairement diminué et certains logements sont vacants, ce qui rend l’achat envisageable. Les investisseurs se tournent à nouveau de plus en plus vers l’immobilier résidentiel.

Demande régionale. Les zones proches des grands nœuds de transport (gares ferroviaires, autoroutes) sont particulièrement recherchées. C'est là que les nouveaux projets se développent le plus rapidement.

En conséquence, à la fin de 2024, on peut parler d'un équilibre des intérêts : les vendeurs sont contraints d'être plus réalistes dans leurs prix, et les acheteurs disposent désormais d'un plus large éventail d'options.

De nombreux experts estiment que le moment est idéal pour acheter : le marché s’est déjà redressé après une correction et est prêt pour une croissance modérée si la conjoncture économique continue de s’améliorer. Par conséquent, en 2025-2026, les prix de l’immobilier en Basse-Autriche pourraient commencer à augmenter légèrement (+1-2 %), surtout si la tendance à la baisse des taux se poursuit.

Le marché immobilier de Basse-Autriche propose trois types de logements principaux : maisons individuelles, appartements et terrains à bâtir. Examinons les caractéristiques de chacun :

Les maisons individuelles sont l'option la plus courante pour les familles. La Basse-Autriche est réputée pour ses maisons à colombages et ses maisons modernes d'un ou deux étages avec terrain privatif. Selon Statistik Austria , environ 51 % des logements de la région sont des maisons individuelles (un appartement par bâtiment).

Les maisons disposent généralement d'un jardin ou d'une cour, un atout très apprécié des familles avec enfants. En zone rurale, on trouve d'anciennes fermes (Bauernhäuser) : moins chères que les maisons neuves, elles nécessitent cependant d'importants travaux de rénovation et sont souvent vendues avec les terres agricoles attenantes.

Un choix pratique pour ceux qui n'ont pas besoin d'un grand terrain ou qui se rendent fréquemment en ville. Les immeubles d'appartements sont courants en Basse-Autriche : selon les statistiques, 13 % des immeubles comptent deux appartements, 17 % en comptent de trois à neuf et 12 % en comptent de dix à dix-neuf.

Les appartements sont souvent prisés par de jeunes familles sans enfants, des personnes âgées ou des couples actifs. Moins chers que les maisons, ils nécessitent moins d'entretien et sont généralement mieux situés par rapport au centre-ville : des villes comme St. Pölten et Krems proposent des immeubles d'appartements modernes. Ces immeubles sont souvent équipés d'un ascenseur, d'un parking souterrain, d'un chauffage performant et bénéficient de la proximité des commerces et services.

Si vous souhaitez construire une maison selon vos propres plans, vous devrez acheter un terrain. En Basse-Autriche, les prix des terrains varient selon les régions : en 2024, le prix médian était d'environ 113 €/m² (légèrement inférieur à la moyenne autrichienne).

Les terrains viabilisés (gaz, eau, électricité) et situés dans des emplacements de choix sont plus chers. Ils sont particulièrement prisés dans les régions viticoles rurales (Wachau, Wienertal) et en périphérie, où il est possible de construire une maison sur mesure répondant à tous les besoins.

La région propose également des immeubles d'habitation à logements multiples (principal type de construction neuve en ville), ainsi que des fermes et même des demeures de luxe (chalets et villas). Ces options conviennent aux investisseurs ou aux familles nombreuses.

La Basse-Autriche est divisée en quatre grands districts (quartiers), chacun ayant son propre caractère. Voici les principaux :

La vallée de la Wiener (nord-est) est une région viticole frontalière de la Slovaquie. Elle se caractérise par des collines soignées couvertes de vignes, de charmants petits villages et de vastes espaces verts. Ses habitants apprécient ses grands espaces, son air pur et son climat propice à la viticulture, tout en profitant de la proximité des villes.

• Parmi les villes principales figurent Korneuburg et Mistelbach, ainsi que les communes de la vallée du Danube.
• Les prix des logements sont généralement plus bas ici que dans la banlieue de Vienne : de nombreuses maisons et terrains sont plus abordables.
• La région est bien desservie par les transports en commun depuis Vienne : en train (S-Bahn), la capitale est à environ 1 heure de route.

Le Waldviertel (nord-ouest) est une région boisée et rurale située à la frontière avec la République tchèque. Elle se caractérise par ses villages paisibles, ses vastes forêts et ses lacs. Cette région est idéale pour les amateurs de stations de ski en hiver (comme Hochficht) et de vacances d'été, qui acceptent un temps de trajet plus long vers les grandes villes (Vienne est à environ 1h30 à 2h).

• Les principales villes sont Zwettl, Gmünd et Horn.
• Les prix des logements dans le Waldviertel sont parmi les plus bas de la région : selon Raiffeisen Research, le prix moyen des maisons dans le district de Zwezell n'est que d'environ 1 845 €/m².
• L'infrastructure est plus simple, mais les gens apprécient ici la solitude et la proximité avec la nature.

Mostviertel (centre-sud-ouest). Région industrielle et agricole dont la capitale, St. Pölten, est une ville moderne dotée d'une université et d'une vie culturelle dynamique. L'autoroute A1 (Vienne-Salzbourg) et la ligne de chemin de fer vers l'ouest traversent cette région.

C'est un bon équilibre entre les opportunités de la ville (travail, éducation, loisirs) et la nature : à proximité se trouvent le lac Traisenberg et des forêts propices aux promenades.

• Grandes villes : St. Pölten, Amstetten, Melk, etc.
• Employeurs : usines locales, entreprises agricoles, centres d'enseignement et de recherche.
• Les prix des logements sont dans la moyenne : moins élevés qu’à Vienne, mais plus élevés que dans les régions du nord.

Quartier industriel (sud-est). La banlieue de Vienne et les régions méridionales de Basse-Autriche sont les plus chères. Si vous travaillez à Vienne ou préférez être au cœur de l'action, ce quartier offre le plus de commodités, mais à un prix élevé.

• Cela comprend les districts de Mödling, Baden et Wiener Neustadt.
• Infrastructures bien développées (hôpitaux, universités, entreprises) et excellente accessibilité aux transports vers Vienne (20 à 30 minutes).
• Les prix sont élevés : par exemple, à Mödling, le prix moyen d'une maison est d'environ 5 420 €/m² (2 à 3 fois plus cher qu'à Waldviertel).

Grandes villes. Parmi les agglomérations les plus populaires, on trouve :

• St. Pölten (capitale de la Basse-Autriche)
• Wiener Neustadt (centre industriel du sud)
• Baden (une station thermale de l'ouest)
• Mödling et les autres banlieues de Vienne.
• Au nord, Retz, Mistelbach, Krems (ville universitaire), Amstetten et d'autres villes sont remarquables.

La plupart des grandes villes se situent le long des routes principales (A1, A2) ou des fleuves (Danube).

Le choix du quartier dépend de vos priorités : si vous souhaitez le calme et la nature (alors Waldviertel ou Wienertal) ou les services de la ville et la proximité des centres économiques (quartier industriel, St. Pölten).

Par exemple, les familles avec enfants choisissent souvent des zones proches des grandes villes (St. Pölten, Krems) pour leurs écoles, tandis que les amateurs de vin privilégient les vignobles de la Wachau.

Chaque acheteur est unique. Voici quelques recommandations en fonction de vos objectifs et de votre style de vie :

Les familles avec enfants privilégient généralement une maison avec terrain dans un quartier calme. Ce quartier offre un espace pour une aire de jeux et un jardin avec des arbres fruitiers, et une bonne école ou une crèche doit se trouver à proximité.

Lors du choix d'une maison, tenez compte des plans d'aménagement du quartier (nouvelles écoles, parkings) et assurez-vous que l'espace corresponde à vos projets à long terme. Pensez également aux dépenses futures : comparez les tarifs des services publics selon le quartier (ou renseignez-vous sur les autres taxes).

Jeunes couples et actifs. Si vous êtes jeune, travaillez de longues heures et ne souhaitez pas vivre chez vos parents, un appartement proche des transports et des commodités est une solution pratique. Un appartement est généralement moins cher à l'achat et à l'entretien, et contrairement à une maison, vous n'avez pas besoin de jardin.

Si vous recherchez un peu d'intimité, pensez à une maison de ville (Reihenhaus) – semblable à un petit « appartement cottage » : souvent en banlieue avec une petite cour privée, mais moins chère qu'une maison individuelle.

Pour les jeunes couples locataires, l'achat d'un petit appartement peut également constituer un investissement : en participant au programme d'accession à la propriété (Eigenheim-Förderung), l'État rembourse une partie du prêt.

Les retraités et les personnes âgées. Ces dernières privilégient le confort et la facilité d'entretien. Elles optent souvent pour des appartements ou des maisons dans des résidences sécurisées avec ascenseur, parking et proximité des centres de santé.

Par exemple, aux alentours de St. Pölten et de Vienne, on trouve des résidences pour retraités et des maisons de retraite. La proximité des pharmacies, des cliniques et des transports en commun est importante. Si vous souhaitez vivre en dehors de la ville, privilégiez les maisons de plain-pied, sans escaliers et facilement accessibles, et renseignez-vous sur la possibilité d'une réduction de vos mensualités à la retraite dans votre contrat de prêt immobilier.

Investisseurs. Si vous achetez à des fins d'investissement (location ou revente), tenez compte de la liquidité du bien. Il s'agit souvent d'appartements en périphérie ou d'immeubles neufs à proximité des gares et des autoroutes. La région de Saint-Pölten et la région de Vienne, où la demande locative est forte, sont des options prisées.

Avant tout achat, analysez le marché : étudiez les statistiques de rendement locatif (par exemple, un rendement d’environ 3 à 4 % du prix) et comparez-les avec d’autres options. Vienna Property Investment vous aidera à déterminer le type de bien le plus adapté à votre stratégie.

Étudiants. La Basse-Autriche compte des universités (St. Pölten, Krims). Les étudiants privilégient généralement la location, mais ceux qui souhaitent investir pour leur avenir peuvent envisager des appartements abordables à proximité du campus. Un studio ou un petit appartement bon marché peut s'avérer un investissement rentable si les prix continuent d'augmenter et que des logements sont disponibles à la location.

Pour ceux qui travaillent loin de chez eux : si vous faites la navette vers Vienne ou une autre ville, privilégiez un accès direct aux transports en commun. Les maisons et appartements proches des gares de S-Bahn et des grands axes routiers sont très recherchés. Par exemple, les petites villes autour de la gare de Tulln ou Wien er Neustadt sont pratiques pour les trajets quotidiens vers Vienne.

Amoureux des animaux, les propriétaires de chiens et de chats ont besoin d'un jardin privatif. Les maisons de ville neuves disposent souvent de petits espaces verts où les animaux domestiques peuvent se promener. Évitez les appartements de faible hauteur sans accès à la rue ou dont le règlement de copropriété interdit la possession de grands animaux.

Pour les amoureux de l'environnement : la demande de logements économes en énergie est croissante dans la région. Si les technologies vertes sont importantes pour vous, privilégiez les maisons certifiées Passivhaus ou équipées de panneaux solaires. Ces biens sont plus chers à l'achat, mais permettent d'économiser des centaines d'euros par an sur le chauffage et les charges.

Locations saisonnières et résidences secondaires. Si vous envisagez de louer votre propriété comme résidence secondaire ou via Airbnb, renseignez-vous sur la réglementation locale. De nombreuses communes ont instauré une taxe sur les résidences secondaires ( Zweitwohnsitzsteuer ) ou des restrictions concernant les locations saisonnières. Les résidences secondaires dans les zones touristiques (Wachau, Wien ) sont prisées, mais peuvent entraîner des frais supplémentaires.

En Basse-Autriche, les prix de l'immobilier dépendent de nombreux facteurs. À titre indicatif, en 2024, le prix médian d'une maison était d'environ 2 515 €/m² et celui d'un appartement de 2 941 €/m². À titre de comparaison, en Autriche, le prix médian est de 2 709 €/m² pour une maison et de 4 000 €/m² pour un appartement, tandis qu'à Vienne, il est respectivement de 5 492 €/m² et de 4 941 €/m². Cet écart reflète la proximité de la capitale et la superficie du bien.

Pour avoir une vision complète, beaucoup comparent non seulement Vienne et la Basse-Autriche, mais aussi les marchés occidentaux – par exemple, l'immobilier au Tyrol , où la pénurie de terrains et la demande touristique ont un impact plus important sur les prix.

Quartier et emplacement : le facteur le plus déterminant. La proximité de Vienne et des grandes villes fait grimper les prix de manière significative. Par exemple, dans les quartiers au sud de Vienne, les prix sont deux à trois fois plus élevés qu’au nord. Ainsi, à Mödling, le prix moyen d’un logement est d’environ 5 420 €/m², tandis qu’à Zwettle, il n’est que d’environ 1 845 €/m².

La vue sur l'eau ou les montagnes, les espaces verts et le prestige du quartier (Knightsbridge dans la région) contribuent également à faire grimper le prix.

Type et superficie du bien. Une construction neuve est généralement plus chère qu'un logement ancien, surtout s'il s'agit d'une maison passive à haute performance énergétique. Une maison plus grande ou comportant de nombreuses pièces augmente le coût total, même si le prix au mètre carré peut être inférieur.

Des espaces supplémentaires tels qu'un grenier, une véranda, un sous-sol, un garage ou un parking privé constituent un atout considérable : ils augmentent le confort et la valeur de la maison.

État et année de construction. Les bâtiments neufs ou récemment rénovés ont une valeur plus élevée. Les maisons anciennes sont parfois moins chères, mais nécessitent souvent des investissements (réparations, isolation), ce qui diminue leur prix de départ.

Portez une attention particulière à la qualité des fenêtres, du toit et du système de chauffage : l’Autriche compte de nombreux bâtiments historiques, il est donc essentiel de vérifier leur état avant d’acheter.

Infrastructures. La proximité des crèches, des écoles, des transports en commun, des commerces, des hôpitaux et des parcs augmente la valeur des biens immobiliers. Par exemple, une maison située dans un bon secteur scolaire peut coûter de 10 à 15 % de plus qu'une maison similaire sans école à proximité.

Pour prendre la bonne décision, tenez compte du « confort de l'emplacement » : comme mentionné précédemment, l'emplacement de la maison est tout aussi important que son design.

Les équipements supplémentaires, tels qu'une terrasse ou un balcon avec une belle vue, un jardin privatif, un ascenseur, un sauna ou une piscine dans l'immeuble, ont un impact significatif sur le prix. Les logements neufs dotés de technologies intelligentes (systèmes de ventilation à récupération de chaleur, panneaux solaires) sont plus chers, mais augmentent la valeur du bien à long terme.

Facteurs économiques. Les taux d'intérêt et l'inflation influent sur l'accès au crédit et le pouvoir d'achat. Il convient également de prendre en compte les taxes et les frais imprévus lors d'un achat : taxe foncière (3,5 % du prix d'achat), droits d'enregistrement et frais de notaire (environ 1 %).

Le gouvernement a temporairement supprimé les frais d'inscription jusqu'à 500 000 € (soit une économie de 5 500 €), un élément à prendre en compte dans les calculs.

Évolution future. Les projets d'aménagement du secteur peuvent faire varier les prix. Par exemple, la suppression des frais d'enregistrement à 500 000 € et les incitations au logement stimulent actuellement la demande. Suivez de près les projets de routes, d'écoles, de centrales électriques et de centres d'affaires dans le secteur : leur développement contribue généralement à accroître l'attractivité du marché immobilier.

Veuillez noter que les prix fluctuent et peuvent différer du prix médian. Pour évaluer un bien immobilier en particulier, il est préférable de réaliser une analyse comparative avec l'aide d'experts. Nos consultants chez Vienna Property Investment vous aideront à évaluer la valeur réelle du bien que vous avez sélectionné et prendront en compte tous les facteurs.

Pour les résidents de l'UE/EEE, acheter une maison en Autriche est presque identique à l'achat d'une maison localement : aucun permis spécial n'est requis .

Conformément à la loi immobilière, les citoyens étrangers doivent obtenir l'autorisation (Genehmigung) de l'administration locale avant tout achat immobilier. Cette procédure formelle permet de vérifier si le bien sera utilisé comme résidence principale. Aucune nouvelle restriction n'a été instaurée pour les étrangers en Basse-Autriche.

Le processus d'achat est standard. Après avoir choisi une maison ou un appartement, un contrat préliminaire (Vorkaufsvertrag) est signé et un acompte est versé (généralement 5 à 10 % du prix d'achat).

La transaction est ensuite formalisée par un notaire (Notar) – il rédige le contrat de vente final et enregistre le transfert des droits dans le registre foncier (Grundbuch).

Les étrangers doivent présenter un passeport, un justificatif de revenus et des fonds suffisants pour l'achat. Les banques exigent généralement une traduction des documents en allemand et souvent un certificat de lien familial ou un visa/titre de séjour. Si vous ne parlez pas allemand, il est fortement conseillé de vous faire accompagner d'un traducteur ou d'un avocat tout au long de la transaction.

Lors de l'enregistrement, tenez compte de tous les frais, y compris la taxe de 3,5 % et les frais d'enregistrement. Pour les transactions inférieures à 500 000 € portant sur une résidence principale, les frais d'enregistrement sont offerts, mais les honoraires du notaire (environ 1 à 1,5 %) restent dus.

De nombreux étrangers contractent des prêts immobiliers auprès de banques autrichiennes : les taux d’intérêt sont sensiblement les mêmes que ceux proposés aux clients locaux, mais le montant du prêt est généralement inférieur (ratio prêt/valeur d’environ 50 à 70 %). Ils doivent donc disposer d’une épargne personnelle d’environ 30 à 50 %.

Il est utile d'ouvrir un compte bancaire autrichien et d'obtenir un Steuernummer (numéro fiscal) à l'avance, car sans ces documents, les banques n'accorderont pas de prêt hypothécaire.

Marché du neuf ou de l'ancien. Les étrangers privilégient souvent les logements neufs (avec des délais de livraison précis fixés par le promoteur), mais les biens d'occasion sont également disponibles. Les logements neufs sont plus chers, mais bénéficient de garanties de qualité du promoteur ; les biens d'occasion sont souvent moins onéreux, mais nécessitent une vérification des documents et de l'état du bien.

Statut de non-résident. Lors d'investissements importants, il peut être avantageux pour un étranger d'enregistrer une société ou une fondation autrichienne pour l'acquisition. Dans ce cas, les droits de mutation immobilière s'élèvent à 3,5 % de la valeur (comme pour une transaction classique), et la procédure d'enregistrement est simplifiée du point de vue de la propriété, mais le taux d'imposition est plus élevé.

Compte bancaire et documents. Avant de signer le contrat, ouvrez un compte bancaire autrichien et obtenez un numéro d'identification fiscale (Steuer-ID) – indispensable auprès des banques et des autorités. Sans ces documents, l'obtention d'un prêt immobilier et l'enregistrement seront difficiles.

Je recommande de faire appel à des avocats ou des agents immobiliers locaux : chez Vienna Property Investment, nous collaborons avec des notaires et des consultants expérimentés qui peuvent gérer la transaction en russe et en allemand.

Des changements importants ont été apportés au cadre juridique immobilier en 2024-2025. À compter du 1er avril 2024, les frais d'enregistrement pour les acquisitions de biens immobiliers résidentiels d'une valeur maximale de 500 000 € (pour une résidence principale) ont été supprimés. Cela représente une économie pouvant atteindre 5 500 € pour les acquéreurs. La subvention GrESt de 0,5 % pour les transactions intrafamiliales s'applique jusqu'à ce plafond, tandis que les autres transactions sont soumises à une taxe de 3,5 %.

Par ailleurs, des programmes de soutien restent en vigueur : par exemple, la Basse-Autriche propose une subvention de 5 % sur le montant du prêt hypothécaire pour la construction d’un logement neuf (jusqu’à 10 000 € par famille). Cela réduit le coût réel des prêts immobiliers pour les familles. Les autorités fédérales offrent également des subventions pour les logements à haute performance énergétique et les technologies vertes.

Des changements importants attendent les investisseurs institutionnels : à compter du 1er juillet 2025, lors des transferts de propriété entre sociétés immobilières (Immobiliengesellschaften), la taxe sera calculée sur la valeur réelle (marchande) du bien et s’élèvera à 3,5 %. Auparavant, le taux applicable aux transferts de parts sociales au sein d’une même famille était réduit à 0,5 %, mais cet avantage ne sera bientôt plus maintenu que pour les transactions entre proches parents. Si ces changements passent largement inaperçus pour les particuliers acquéreurs d’appartements et de maisons, ils concernent en revanche les sociétés d’investissement et les holdings.

Globalement, la période 2024-2025 sera marquée par des ajustements et des mesures incitatives : les acquéreurs qui profiteront de ces opportunités (incitations GrESt, subventions à la construction) bénéficieront d’avantages supplémentaires. Il est également important de suivre l’évolution des barèmes d’imposition foncière (Grundstückswertverordnung) et des initiatives locales ; par exemple, de nombreuses villes mettent en place une taxe sur les résidences secondaires (Zweitwohnsitzsteuer) et développent des subventions environnementales.

Visitez le bien en personne. N'achetez jamais sans l'avoir vu. Parcourez le quartier choisi à différents moments de la journée et de l'année. Assurez-vous que le quartier, les infrastructures et les transports vous conviennent. Parfois, le bruit d'une route parallèle ou d'une autoroute peut nuire au confort, tandis qu'une belle vue peut faire augmenter le prix.

Évaluez les coûts. Préparez un budget détaillé : outre le prix de la maison, incluez les frais d’agence, les frais de notaire, la taxe foncière (3,5 %) et les droits d’enregistrement (dont la moitié peut être déductible), ainsi que les coûts potentiels de rénovation et d’ameublement. Le coût de la rénovation des maisons anciennes est souvent sous-estimé : demandez un devis à l’entrepreneur au préalable.

un agent immobilier et à un notaire. L'agent vous aidera à identifier les options et à négocier l'accord, tandis que le notaire vérifiera la validité de la transaction. Les experts en investissement immobilier à Vienne possèdent une connaissance approfondie du marché local et peuvent vous aider à prendre en compte les spécificités locales (telles que la réglementation du cadastre et les règles d'urbanisme).

Vérification des documents. Demandez un extrait du registre foncier (Grundbuch) pour vous assurer de l'absence de charges (hypothèques, servitudes). Vérifiez également le montant des taxes locales impayées (taxe foncière, frais d'enlèvement des ordures ménagères). Il est préférable de faire appel à un notaire lors de la vérification plutôt que de découvrir des problèmes ultérieurement.

Financement. Avant de commencer vos recherches immobilières, obtenez une préapprobation de prêt hypothécaire. Comparez les offres bancaires : un taux fixe sur 10 à 15 ans est actuellement plus avantageux qu’un taux variable, compte tenu du risque de hausse des taux. N’oubliez pas de prendre en compte l’acompte (environ 20 à 30 %) et les frais annexes.

Négociations. N'hésitez pas à négocier. Si le marché est saturé d'offres similaires, le vendeur sera peut-être disposé à faire des concessions. En période de faible activité, une réduction de 5 à 10 % sur le prix demandé est réaliste. Consultez les ventes récentes dans le même secteur pour étayer votre offre.

Planification. Réfléchissez à l'usage que vous ferez du bien dans 5 à 10 ans. Si vous envisagez de fonder une famille, tenez compte de la proximité des écoles. Si vous achetez pour louer, renseignez-vous sur les loyers moyens du secteur. Pensez également à la taxe sur les résidences secondaires si le bien n'est pas votre résidence principale.

La patience et l'accompagnement de professionnels sont essentiels à la réussite d'une transaction. En suivant ces recommandations et en consultant des experts de confiance, vous minimiserez les risques et effectuerez un achat éclairé.

Recherche et vérification. Avant d'acheter un terrain, vérifiez auprès de la mairie si un permis de construire a été délivré (Flächenwidmungsplan). Demandez un plan cadastral (Katasterplan) : celui-ci indiquera les limites exactes du terrain et les éventuelles servitudes. Assurez-vous que l'ancien propriétaire n'a pas de dettes (Grundsteuer).

Services publics. Il est préférable que la propriété soit raccordée à l'eau courante, à l'électricité et au réseau d'égouts. Dans le cas contraire, renseignez-vous sur les délais de raccordement. L'installation de ces services peut parfois prendre plusieurs mois. L'état de la route et l'accessibilité de la propriété influent également sur le prix et le confort.

Permis de construire. Faites appel à un architecte pour élaborer un plan conforme à la réglementation locale (Bauordnung). Une fois le plan finalisé, déposez une demande de permis de construire auprès de la mairie (Bezirkshauptmannschaft). Des plans techniques et des calculs seront nécessaires ; la procédure prend plusieurs mois.

Financement. Le financement de la construction est généralement accordé conjointement à l'acquisition du terrain. Les banques peuvent octroyer un prêt à la construction garanti par le terrain, les fonds étant débloqués progressivement. Il est important de noter que les banques exigent un calendrier et un budget précis pour le projet. Les subventions publiques (telles que la subvention de 5 % en Basse-Autriche) réduisent le montant total du prêt.

Supervision du chantier. Contrats avec les entreprises par étapes (fondations, murs, toiture, etc.). Ne payez pas la totalité du montant d'avance ; payez seulement une fois les travaux terminés. Je recommande de faire appel à un maître d'œuvre. Des inspections régulières du chantier permettront d'éviter les erreurs et les reprises.

Saisonnalité. Le printemps ou le début de l'été sont les périodes idéales pour commencer la construction. Il est préférable de couler les fondations et les murs avant l'arrivée du froid. Prévoyez de manière à ce que la toiture soit posée avant l'hiver.

Construire une maison est un processus complexe mais passionnant. La Basse-Autriche impose des exigences environnementales strictes (normes d'économie d'énergie, maison passive), le projet doit donc respecter les normes écologiques dès le départ. Avec Vienna Property Investment, vous trouverez des entrepreneurs fiables et bénéficierez d'un accompagnement tout au long du processus, de la sélection du terrain à la remise des clés.

L'acquisition d'un bien immobilier est un investissement à long terme qui commence par une décision et les premières démarches. La Basse-Autriche offre d'excellentes opportunités : vous y trouverez une qualité de vie européenne, une nature luxuriante et des prix attractifs.

Commencez par analyser vos besoins et votre budget, puis progressez étape par étape vers votre objectif. N'oubliez pas qu'une planification rigoureuse et un accompagnement expert faciliteront et sécuriseront la réalisation de votre rêve. Pour commencer, je vous recommande de suivre les étapes suivantes :

1. Déterminer le but (habiter, louer, investir).
2. Choisissez la zone qui vous convient.
3. Calculez votre budget et clarifiez vos impôts et dépenses.
4. Vérifiez le statut juridique du bien et préparez les documents nécessaires.
5. Conclure un contrat de vente par l'intermédiaire d'un notaire.
6. Inscrivez la propriété au registre foncier.

Vienna Property Investment peut vous accompagner de la première étape jusqu'à la remise des clés, vous faisant ainsi gagner du temps et des efforts.