Comment et pourquoi acheter un bien immobilier en Croatie

Le marché immobilier croate connaît actuellement l'une des périodes les plus dynamiques de son histoire. L'adhésion du pays à la zone euro et à l'espace Schengen en 2023 a considérablement simplifié les transactions pour les étrangers, éliminé les risques de change et rendu le marché plus prévisible et transparent. La Croatie s'est ainsi imposée comme une destination de choix en Europe pour les investisseurs souhaitant acquérir un appartement, une résidence secondaire en bord de mer ou investir dans la location touristique.

Cet article a pour but d'analyser en détail l'attrait de la Croatie pour les investissements immobiliers : il explique pourquoi le moment est venu d'acheter et compare la situation avec l'Autriche, où l'immobilier est perçu comme un gage de stabilité. Nous aborderons tous les aspects : les spécificités juridiques, l'évolution des prix, les options immobilières et les meilleures régions de Croatie pour se loger.

L'Autriche demeure une référence en matière de stabilité. Tout y est clair et prévisible : les lois sont compréhensibles, les tribunaux protègent les droits des propriétaires et les prix à Vienne augmentent lentement mais sûrement. Les rendements locatifs n'excèdent généralement pas 2 à 3 % par an, mais la demande est constante et la liquidité élevée ; c'est pourquoi les appartements en Autriche sont souvent choisis comme placement principal dans un portefeuille immobilier. L'obtention d'un permis de séjour par le biais de l'immobilier en Autriche nécessite un investissement d'au moins 500 000 € et la procédure est lourdement bureaucratique. En contrepartie, vous bénéficiez de la tranquillité d'esprit et d'une protection du capital à long terme.

La Croatie, en revanche, offre plus de dynamisme :

• le seuil d'entrée est plus bas - vous pouvez acheter un appartement en Croatie à bas prix à partir de 120 000 à 150 000 € ;
• le rendement est plus élevé - la location en bord de mer rapporte 5 à 7 % par an ;
• Les impôts sont plus simples : 3 % lors de l'achat d'un bien d'occasion et une bureaucratie minimale ;
• Le tourisme est en pleine croissance et soutient la demande de logements.

Mais le marché est moins prévisible : les prix dépendent de la saison et de la conjoncture économique, et la liquidité est plus élevée dans les régions côtières.

Le marché immobilier croate poursuit sa croissance rapide suite à l'adoption de l'euro et à l'adhésion à l'espace Schengen en 2023. Selon Eurostat et la Banque nationale de Croatie, les prix de l'immobilier dans le pays ont augmenté de 8,3 % , avec une croissance annuelle supérieure à 10 % sur le littoral. À Zagreb, Split et Dubrovnik, le nombre de transactions a atteint des niveaux records, la demande, tant étrangère que locale, étant en constante augmentation, notamment pour les appartements et les maisons en bord de mer.

D'après mon expérience, la Croatie est devenue l'une des destinations les plus prisées par ceux qui souhaitent acquérir un appartement abordable en bord de mer, obtenir un permis de séjour et percevoir des revenus locatifs. La beauté de ses paysages, son appartenance à l'UE et une fiscalité modérée en font un pays attractif pour les investisseurs allemands, autrichiens, slovènes et scandinaves.

• 🇩🇪 Un client allemand a acheté un appartement à Split début 2024. Pendant la saison estivale, les revenus locatifs ont été d'environ 6 % par an et la valeur marchande du bien a augmenté de 9 % d'une année sur l'autre.
• Une famille russe a acheté une maison en Istrie, près de la côte, pour ses propres vacances et pour la louer sur Airbnb. Cet investissement leur a permis d'obtenir un permis de séjour croate, et les revenus ont dépassé leurs espérances : la propriété était pratiquement occupée pendant l'été.
• 🇸🇮 Un jeune investisseur slovène a choisi un studio à Zagreb pour 125 000 €. Grâce à une demande soutenue de la part des étudiants et des professionnels de la capitale, le bien a été achevé en deux semaines, avec un rendement projeté de 4,5 % par an.

• Faibles barrières à l'entrée – les appartements peuvent être achetés à partir de 120 000 à 150 000 € et les maisons en bord de mer à partir de 200 000 à 250 000 €.
• Le rendement est plus élevé qu'en Autriche ou en Italie – 4 à 6 % en moyenne, jusqu'à 7 % sur la côte.
• Transparence des transactions de l'UE – protection juridique et enregistrement par le biais du registre d'État.
• Permis de séjour croate pour les propriétaires immobiliers – avec une résidence de longue durée et la propriété d'un bien immobilier, la résidence est accessible à toute la famille.
• Les prix augmentent , surtout sur la côte, où l'offre est limitée et la demande constamment supérieure.

Pour réussir un investissement en Croatie, il est essentiel de choisir non seulement un appartement offrant un revenu immédiat, mais aussi un emplacement à fort potentiel. Les nouveaux projets d'infrastructures, les routes, les universités et les pôles touristiques (Split, Zadar, Rijeka) peuvent générer une plus-value supérieure à la moyenne.

Quand on me demande s'il est judicieux d'investir dans l'immobilier en Croatie, je réponds toujours : pour comprendre les perspectives, il faut connaître l'historique du marché. La Croatie a connu une période de récession après la crise de 2008, suivie d'une forte hausse des prix suite à son adhésion à l'UE, et surtout après l'adoption de l'euro et son entrée dans l'espace Schengen en 2023. Aujourd'hui, c'est l'un des marchés les plus attractifs d'Europe du Sud, notamment pour ceux qui souhaitent acheter un appartement en bord de mer ou une maison à louer pour les vacances.

• 2008–2014: La crise mondiale a durement frappé la Croatie, les prix de l'immobilier ayant chuté de plus de 20 %, notamment dans les zones côtières.
• 2015–2019: reprise progressive, demande croissante de la part des étrangers (notamment des Allemands, des Autrichiens et des Scandinaves).
• 2020: La pandémie a temporairement réduit le nombre de transactions, mais les prix ont continué d'augmenter grâce à la demande intérieure.
• 2023-2025 : Après la transition à l'euro et à l'espace Schengen, les prix des logements ont augmenté de 8,3 % en moyenne, avec des hausses dépassant les 10 % sur le littoral.

Pour comprendre l'avenir du marché immobilier croate, il est essentiel de comprendre les différentes étapes qu'il a traversées au cours des vingt dernières années. La Croatie est un pays doté d'un littoral magnifique, d'un fort potentiel touristique et d'une intégration rapide à l'Union européenne. Cependant, son marché a connu un parcours semé d'embûches : d'une croissance fulgurante à une crise, puis à une reprise.

Au début des années 2000, la Croatie est devenue l'une des destinations les plus prisées des acheteurs étrangers en mer Adriatique. Allemands, Autrichiens, Britanniques et Scandinaves achetaient en masse maisons et appartements en bord de mer. Les raisons étaient évidentes : des prix relativement bas comparés à l'Italie et à la Grèce, un littoral exceptionnel et un afflux touristique croissant. Durant cette période, de nombreuses transactions privées ont eu lieu : des étrangers ont acquis de petites villas et des appartements sur les îles de Hvar, Brač, Split et Dubrovnik. Les prix ont grimpé en flèche, avec des hausses annuelles de 10 à 15 %.

La crise financière mondiale a durement frappé la Croatie. Les banques ont cessé d'octroyer des prêts, le secteur de la construction a fortement ralenti et la demande immobilière s'est effondrée. Les prix ont chuté de 20 à 30 % selon les régions, les zones côtières étant particulièrement touchées, où les prix avaient connu une surchauffe en 2007-2008. De nombreux promoteurs ont suspendu leurs projets et les investisseurs qui avaient acheté des biens immobiliers au plus fort de la hausse ont eu des difficultés à les revendre.

Cependant, c'est durant cette période qu'est apparue une nouvelle catégorie d'acheteurs : des investisseurs prudents qui considéraient la Croatie non pas comme un marché spéculatif, mais comme une stratégie à long terme. Ceux qui ont acquis un bien immobilier entre 2009 et 2012 ont constaté une hausse régulière des prix en quelques années et ont pu louer leurs propriétés aux touristes avec un bon profit.

Après l'adhésion de la Croatie à l'UE en 2013, le marché s'est progressivement redressé. Depuis 2015, le nombre de transactions n'a cessé d'augmenter et les étrangers ont recommencé à acquérir activement des biens immobiliers, notamment sur le littoral. Selon la Banque nationale de Croatie, la part des étrangers dans certaines régions côtières a atteint 15 à 20 % de l'ensemble des acheteurs.

À cette époque, de nouveaux projets d'infrastructure ont vu le jour : routes, aéroports et ports de plaisance. Le tourisme a atteint des niveaux records, avec plus de 20 millions de visiteurs par an. Tout cela a alimenté l'intérêt pour les appartements et les maisons en bord de mer. À Zagreb, la demande était principalement portée par les étudiants, les professionnels de l'informatique et les entreprises.

L'adoption de l'euro en janvier 2023 et l'entrée de la Croatie dans l'espace Schengen ont marqué un tournant. Depuis lors, le marché est devenu encore plus transparent et compréhensible pour les investisseurs européens. Les risques liés aux fluctuations monétaires ont disparu et les procédures juridiques ont été simplifiées.

Les résultats étaient déjà visibles fin 2024 : selon Eurostat, les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 8,3 % , la croissance atteignant même 10 à 12 % . La demande étrangère s’est accrue, avec une activité particulièrement soutenue des acheteurs allemands, autrichiens et scandinaves, ainsi que de nouveaux investisseurs d’Europe centrale.

En Croatie, chaque emplacement répond à un besoin différent : dans certaines régions, les locations saisonnières en bord de mer sont plus prisées, tandis que dans d’autres, les locations à l’année dans la capitale et aux abords des universités sont plus recherchées. Les villas de luxe et les appartements de charme sont quant à eux synonymes de prestige et d’exclusivité. Pour choisir le bien le plus rentable, il est essentiel de comprendre où se concentre la demande et quel type de location y sera viable.

Il est plus facile ici de lancer des locations stables et à long terme : la capitale attire les étudiants, les spécialistes en informatique, les médecins, les fonctionnaires et les entreprises.

• Appartements de 1 à 2 chambres (environ 45 à 75 m²) : prix estimé 150 000 à 240 000 €.
• Studios compacts à louer à la journée ou à moyen terme : 120 000 € à 170 000 €.
• Maison/maison de ville en banlieue : à partir de 250 000 à 400 000 €.

Pour qui : les investisseurs qui ont besoin d'un taux d'occupation prévisible et de rendements modérés sans saisonnalité marquée.

La forte demande estivale, conjuguée à la basse saison due aux voyages d'affaires et médicaux, explique la pénurie de logements en centre-ville et en front de mer.

• Appartements de 1 à 2 chambres en bord de mer : 200 000 € à 370 000 € (rarement moins cher)
• Centre historique/appartements avec vue : souvent un surcoût sur le marché
• Maisons avec terrain/vue : à partir de 400 000 € à 700 000 € et plus

Pour ceux qui souhaitent allier style de vie et revenus saisonniers ; pour ceux qui sont prêts à gérer des locations de courte durée.

Un développement historique limité et une forte notoriété touristique créent un prix « déficitaire ».

• Appartements bien situés : 250 000 à 450 000 €.
• Villas en bord de mer avec vue panoramique : de 700 000 € à plus de 1,5 million d’euros

Pour qui : acheteurs en quête de prestige et d’un « havre de paix » en bord de mer ; propriétaires plus conservateurs axés sur la valorisation du capital.

Les Allemands et les Autrichiens apprécient traditionnellement l'Istrie pour son climat, son accessibilité routière et son tourisme gastronomique et œnologique florissant.

• Maisons/villas avec terrain : de 280 000 à 600 000 €.
• Appartements en bord de mer/en centre-ville : 180 000 à 300 000 €.

Pour qui : style de vie familial + location saisonnière, moins fréquenté que sur les cartes postales de Dalmatie.

Demande estivale stable, berges aménagées, tourisme médical et d'affaires.

• Appartements : 170 000 € à 300 000 € (l’emplacement est important)
• Villas/maisons avec vue sur la baie : à partir de 400 000 € à 800 000 €.

Pour ceux qui attachent de l'importance aux infrastructures et à la prévisibilité, mais qui souhaitent avoir la mer plus près de la frontière.

Un bon compromis prix/qualité et une situation géographique pratique : aéroports, ports de plaisance et une offre hôtelière en pleine expansion.

• Studios et appartements 1 chambre : 120 000 à 220 000 €.
• Maisons près de la mer : 250 000 à 450 000 €.

Pour qui : le premier bien immobilier d'investissement sur l'Adriatique avec des perspectives de croissance.

Forte demande estivale et surcoût pour le transport. La logistique est plus complexe, mais la facture est plus élevée.

• Appartements : généralement de 220 000 € à 400 000 €.
• Maisons/villas : à partir de 500 000 € et nettement plus cher en première ligne

Pour : les propriétaires expérimentés qui comprennent la saisonnalité et la logistique ; les acheteurs de lots rares et de collection.

• L'Allemagne, l'Autriche et la Slovénie sont les leaders traditionnels, achetant activement en Istrie, dans le Kvarner et en Dalmatie centrale.
• En Scandinavie, au Benelux et au Royaume-Uni , les gens privilégient les îles et les complexes hôteliers haut de gamme, souvent pour y installer des résidences secondaires ou pour des locations saisonnières.
• Investisseurs russophones – Dalmatie (Split, îles), Dubrovnik, Istrie ; certaines transactions sont destinées à un usage personnel.

Pourquoi ils achètent : une résidence secondaire en bord de mer, des locations saisonnières avec un rendement de 5 à 7 %, une protection du capital contre l’inflation dans la zone euro.

À Zagreb et dans les villes côtières éloignées du front de mer, les familles locales louent des appartements. Une stratégie courante chez les entrepreneurs consiste à acheter plusieurs petits appartements et à les louer à la journée pendant l'été.

• Zagreb est une ville prisée des étudiants, des médecins et des spécialistes en informatique.
• Split, Zadar, Opatija – une formule combinant hébergement et location, qui permet au propriétaire de maintenir un taux d'occupation pendant la basse saison.

Les expatriés contribuent à lisser les fluctuations saisonnières des revenus, notamment dans les villes côtières dotées d'infrastructures performantes.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Croatie (appartement en bord de mer, maison en Istrie ou appartement à Zagreb), il est essentiel de prendre en compte non seulement la localisation et la catégorie du bien, mais aussi sa structure de propriété, la réglementation applicable aux étrangers et la stratégie d'investissement choisie. Ces facteurs influent sur la fiscalité, la rentabilité et la rapidité de la revente.

Les citoyens de l'UE et de l'EEE peuvent acquérir librement des appartements, des maisons et des logements, au même titre que les citoyens locaux. La propriété est enregistrée au registre foncier (katastar et zemljišna knjiga). Le bien peut être loué, vendu ou légué sans restriction.

Les citoyens de pays non membres de l'UE peuvent également acquérir des biens immobiliers, mais uniquement sous réserve de réciprocité : leur pays doit autoriser les Croates à y acheter des propriétés. Ces transactions nécessitent l'accord du ministère croate de la Justice. Cette procédure, qui prend généralement entre trois et six mois, est la norme.

Exemple : Un client allemand a acheté un appartement à Split et l’a immédiatement mis en location sur Airbnb. Le rendement locatif était de 6 % par an. Une famille ukrainienne a pu acquérir une maison en Istrie par l’intermédiaire d’un avocat, après avoir obtenu l’approbation du ministère de la Justice. La propriété sert de résidence secondaire et est louée aux touristes durant l’été.

Créer une entreprise en Croatie vous permet de :

• acquérir plusieurs propriétés pour une activité de location ;
• maintenir les calculs de TVA lors de l'achat de nouveaux bâtiments ;
• Optimisez la charge fiscale si le bien est utilisé dans le cadre d'une activité commerciale (appartements, mini-hôtels, locations).

Les sociétés étrangères peuvent également acquérir des biens immobiliers en Croatie. Cette option est souvent privilégiée par les investisseurs qui achètent des hôtels, des appart'hôtels ou plusieurs appartements destinés à la location saisonnière.

Exemple : Un investisseur autrichien a créé une société à responsabilité limitée (DOO) et a acquis trois appartements à Zagreb destinés à la location étudiante. La gestion immobilière est confiée à une société de gestion, ce qui limite son implication personnelle.

La Croatie développe des fonds d'investissement immobilier (REIF), qui permettent aux investisseurs d'investir dans un portefeuille de biens immobiliers, notamment des appartements résidentiels, des appart'hôtels et des bureaux. Pour les investisseurs privés, c'est un moyen de diversifier leurs risques et de générer des revenus passifs.

Les trusts familiaux, courants dans l'UE, peuvent servir à la protection du patrimoine et à la planification successorale. Cela est particulièrement pertinent pour les familles étrangères qui acquièrent une villa en bord de mer ou une maison avec terrain en Istrie.

En Croatie, un bien immobilier peut être enregistré au nom de plusieurs propriétaires. C'est pratique pour les achats familiaux : par exemple, parents et enfants peuvent être copropriétaires d'un appartement.

La succession est réglée par un notaire et inscrite au registre foncier. Si le bien a été acquis par un étranger, les héritiers conservent également des droits de propriété (sous réserve de réciprocité pour les pays hors UE).

Exemple : Une famille slovène a acheté une maison à Opatija au nom des parents et du fils. Après le décès du père, la succession s’est déroulée rapidement : un notaire a officialisé le transfert des parts et la propriété est restée dans la famille.

Contrairement à Dubaï, qui distingue les zones de pleine propriété et les zones de bail, la Croatie est régie par une législation européenne uniforme. Cependant, elle présente un certain nombre de particularités :

1. Règles pour les étrangers

• UE/EEE : achat de tous appartements, maisons et logements sans restrictions.
• Pour les pays hors UE : l’accord du ministère de la Justice est requis (principe de réciprocité).
• Terrains agricoles : Les particuliers étrangers ne peuvent pas acheter directement de terres agricoles. La solution consiste à les acquérir par l’intermédiaire d’une société ou à les transférer à une personne morale.

2. Immobilier commercial

Les étrangers peuvent posséder des bureaux, des commerces et des hôtels. Pour les propriétés et les entreprises de plus grande envergure, le statut de propriétaire unique (DOO) est plus courant.

3. Loyer

Tout propriétaire peut louer son bien, mais les locations de courte durée (pour les touristes) nécessitent une autorisation (catégorie touristique). Les locations de longue durée sont formalisées par un contrat notarié et enregistrées.

4. Hypothèque

Les étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès des banques croates, mais les conditions sont plus strictes que pour les banques locales. Les banques exigent généralement une preuve de revenus et les taux d'intérêt sont supérieurs de 1 à 2 %. Les résidents de l'UE peuvent financer jusqu'à 70 % de la valeur du bien.

• Locations saisonnières (touristes) : rendement élevé (5 à 7 %), mais saisonnier. Particulièrement pertinent pour Split, Dubrovnik et l’Istrie.
• Locations à long terme (capitales et villes) : rendements plus faibles (3 à 5 %), mais demande stable et flux de trésorerie régulier.
• Une formule combinée : locations à la journée en été et locations longue durée en hiver. Disponible à Split, Opatija et Zadar.

En pratique, de nombreux investisseurs négligent les aspects juridiques de la transaction. J'insiste toujours sur ce point : l'essentiel n'est pas simplement d'acheter un appartement ou une maison en bord de mer, mais de s'assurer de la validité des titres de propriété. Un enregistrement en bonne et due forme réduit les risques, fait gagner du temps et permet de louer ou d'habiter immédiatement le bien.

1. Choisir un bien immobilier : un appartement à Zagreb, un appartement en bord de mer à Split ou une maison en Istrie. À ce stade, il est important d’évaluer non seulement le prix, mais aussi la rentabilité, les permis de location et les infrastructures.

2. Un accord préliminaire – Predugovor (site web de Predugovor) – officialise les conditions de la transaction et réserve le bien à l'acheteur. L'acompte s'élève généralement à 10 % du prix d'achat.

3. Le contrat principal d’achat et de vente – ​​Ugovor o kupoprodaji – précise le prix, la procédure de paiement, les droits et obligations des parties.

4. Paiement – ​​généralement un paiement unique pour les transactions de revente. Pour les constructions neuves, le paiement peut être échelonné selon un calendrier établi.

5. Notarisation – le contrat doit être certifié par un notaire (javni bilježnik).

6. Inscription au registre foncier – Zemljišne knjige – c’est là que le droit de propriété est garanti.

Mon conseil : assurez-vous que la propriété est enregistrée au registre foncier et qu’elle n’est grevée d’aucune charge.

• Un avocat vérifie la pureté juridique : les données du registre foncier sont cohérentes, il n'y a pas de charges (hypothèque, dette, saisie) et la validité du contrat.
• Un agent immobilier aide à trouver un appartement ou une maison, à négocier et à convenir d'un prix.

Si vous faites appel à un avocat et à un agent dès le début, le risque de problèmes est réduit d'au moins 70 %.

Ce dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier en Croatie :

• Être âgé de 18 ans minimum et posséder un passeport valide.
• Les citoyens de l'UE achètent directement ; les citoyens des pays hors UE doivent obtenir l'accord du ministère de la Justice (principe de réciprocité).
• Documents relatifs à l'origine des fonds pour les transactions importantes.
• Numéro fiscal en Croatie (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Pour les entreprises - documents statutaires, enregistrement d'une société à responsabilité limitée (DOO) ou d'une entité juridique étrangère.

Nouveaux bâtiments (appartements neufs) :

Les prix sont plus élevés, mais ils incluent déjà la TVA (généralement 25 %). Vous n'aurez donc pas à payer la taxe d'acquisition de 3 %. Il est important de vérifier le permis de construire et le certificat d'occupation.

Marché secondaire :

Cela concerne les appartements et les maisons ayant déjà fait l'objet d'un changement de propriétaire. Une taxe de mutation immobilière (3 % du prix d'achat) est payable à l'achat. Une vérification cadastrale de l'existence de dettes et des limites exactes du terrain/de l'appartement est obligatoire.

Les étrangers peuvent acquérir un appartement ou une maison en Croatie sans être présents physiquement. Pour ce faire, une procuration est établie par un notaire, apostillée et traduite en croate. Un avocat, muni de cette procuration, signe le contrat et fait enregistrer la propriété au registre foncier.

Avant de signer un contrat, je vérifie toujours :

• Le vendeur possède-t-il un titre de propriété légal sur le bien situé à Zemljišne knjige ?.
• Existe-t-il des dettes, des privilèges ou des hypothèques ?.
• La superficie et la destination du bien inscrites au registre cadastral correspondent-elles à sa superficie réelle ?.
• Existe-t-il un permis de construire et de mise en service (pour les maisons/nouveaux bâtiments) ?.
• Toutes les autorisations nécessaires doivent être en règle lors de la remise du bien aux touristes.

Exemple : Un client souhaitait acheter une maison en bord de mer à Šibenik, mais son avocat a découvert qu’une partie du terrain était enregistrée comme terre agricole. La transaction a été suspendue et le client a ainsi évité tout problème d’enregistrement.

La dernière étape est l'inscription à Zemljišne knjige.

L'extrait du registre foncier (Vlasnički list) contient des informations sur le propriétaire, le bien et les éventuelles charges grevant ce dernier. Une fois enregistré, l'acquéreur devient pleinement propriétaire et peut louer, vendre ou léguer le bien.

En moyenne, la procédure d'achat et d'immatriculation prend entre 6 et 10 semaines. Ce délai dépend de la disponibilité des documents et de la nécessité d'une autorisation du ministère de la Justice (pour les acheteurs résidant hors de l'UE).

Les investisseurs privilégient souvent la Croatie en raison de son système fiscal relativement avantageux pour les propriétaires immobiliers. Contrairement à de nombreux pays d'Europe du Sud, les taux sont simples et transparents, ce qui permet une prévision plus précise des revenus locatifs d'un appartement ou d'une maison en bord de mer.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Croatie, vous devez prendre en compte les coûts obligatoires suivants :

• Taxe de transfert de propriété (Porez na promet nekretnina) — 3% de la valeur du bien sur le marché secondaire.
• La TVA (PDV) est de 25 % sur les bâtiments neufs, mais elle est incluse dans le prix, donc l'acheteur la paie sans taxe supplémentaire.
• Les services juridiques, notariaux et d'agence représentent en moyenne 3 à 5 % de la valeur de la transaction (vérification du registre foncier, signature du contrat et assistance).
• Les charges et les frais d'entretien s'élèvent en moyenne à 1,2–2 € par m² et par mois pour un appartement à Split ou à Zagreb ; pour les maisons en bord de mer, les coûts sont plus élevés en raison de l'entretien du terrain.

Les mêmes règles s'appliquent aux résidents de l'UE et aux investisseurs étrangers. En pratique, je recommande :

• Veuillez noter que lors de la location d'un bien immobilier, seul le revenu net est imposé (10 à 20 % selon le système fiscal) ;
• Lors de l'achat de plusieurs propriétés, envisagez d'enregistrer une société à responsabilité limitée (DOU) — cela vous permet de comptabiliser les dépenses et d'opérer officiellement dans le secteur du tourisme ;
• Calculez vos factures d'énergie à l'avance, surtout dans les bâtiments anciens à faible efficacité énergétique.

En Autriche, les investisseurs paient une taxe de 3,5 % et 55 % -

En Croatie, la situation est plus modérée :

• La taxe à l'achat n'est que de 3 % (ou TVA s'il s'agit d'un bâtiment neuf)
• Les revenus locatifs sont imposés à un taux de 10 à 20 % dans le cadre du système simplifié
• Aucune taxe sur les plus-values ​​n'est applicable à la vente après 2 ans de détention.

Cela permet un retour sur investissement plus rapide, mais le marché est plus sensible à la saisonnalité et aux flux touristiques.

De nombreux clients se demandent s'il est possible d'obtenir un permis de séjour lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison en Croatie. La réponse est oui, mais il y a quelques nuances. L'acquisition d'un bien immobilier en Croatie ne garantit pas automatiquement l'obtention d'un permis de séjour, mais constitue un argument de poids pour en faire la demande. L'essentiel est de prouver que le bien est effectivement utilisé à des fins d'habitation et non pas simplement acquis « sur le papier ».

• Un permis de séjour de courte durée (jusqu'à 1 an) peut être obtenu sur la base de la propriété immobilière, si vous résidez effectivement dans le pays.
• Prolongation – nécessite la confirmation que le bien est utilisé à des fins résidentielles.
• La résidence permanente et la citoyenneté sont possibles après 5 ans de résidence avec un permis de séjour temporaire, sous réserve d'intégration et de maîtrise de la langue.

Un exemple concret : une famille autrichienne a acheté une maison en Istrie d’une valeur de 320 000 €, obtenu un permis de séjour temporaire, s’y est installée avec ses enfants et a ouvert un petit commerce. Elle prévoit de demander un permis de séjour permanent d’ici quelques années.

Important : Un titre de séjour obtenu par le biais de la propriété d’un bien immobilier ne vous autorise pas à travailler sans permis spécifique. Pour trouver un emploi, vous devez obtenir un permis de travail ou créer une entreprise et exercer une activité indépendante.

Un permis de séjour croate offre de nombreuses possibilités de vie, d'études et d'affaires, mais il s'agit d'un titre de séjour et non d'un visa de travail. Par conséquent, la stratégie « acheter un logement et déménager » est pertinente si l'investisseur tire déjà ses principaux revenus de l'étranger ou de sa propre entreprise.

Pour prolonger votre permis de séjour temporaire, vous devez :

• conserver la propriété du bien ;
• je vis en Croatie la plupart du temps ;
• Déposez les documents et payez les taxes d'État à temps.

Je conseille toujours à mes clients de vérifier le statut du bien à l'avance et de renouveler l'enregistrement à temps.

• Achat direct de terres agricoles (ceci est interdit aux personnes physiques étrangères).
• Absence d'inscription de l'accord au registre foncier.
• Sous-déclaration des impôts lors de la location d'appartements à des touristes.

La Croatie propose des taxes plus avantageuses que l'Autriche sur l'acquisition et la détention de biens immobiliers, ainsi qu'un permis de séjour familial. Toutefois, l'obtention d'un permis de séjour permanent est conditionnée par une intégration et une résidence permanente dans le pays. Ce marché est soumis à des fluctuations saisonnières, mais les barrières à l'entrée et la pression fiscale y sont moindres qu'en Europe occidentale.

• Permis de séjour par acquisition immobilière. Les propriétaires d'appartements et de maisons en Croatie peuvent obtenir un permis de séjour temporaire d'un an, renouvelable. Le bien doit être habitable et enregistré au cadastre. Après cinq ans de résidence, il est possible de demander un permis de séjour permanent, et après huit ans, la nationalité.
• Visa pour nomades numériques. La Croatie a été l'un des premiers pays de l'UE à instaurer un visa pour les nomades numériques. Valable jusqu'à 12 mois, il vous permet de travailler à distance pour une entreprise étrangère. Pour en faire la demande, vous devez justifier d'un revenu d'au moins 2 500 € par mois ou de fonds suffisants sur votre compte bancaire. Vous pouvez renouveler votre visa six mois après son expiration.
• Regroupement familial. Les titulaires d'un permis de séjour croate peuvent faire venir leur conjoint et leurs enfants mineurs. Un justificatif de revenus et de logement est requis. La famille bénéficie des mêmes droits à la santé et à l'éducation que l'investisseur.
• Visa de recherche d'emploi. Les diplômés des universités croates peuvent bénéficier d'un séjour de 12 mois maximum pour chercher un emploi. Ce programme est particulièrement prisé des étudiants dont les parents ont acquis un logement à Zagreb ou à Split.
• Nouvelles règles pour le renouvellement du titre de séjour. Depuis 2024, les renouvellements sont simplifiés grâce au système en ligne e-Građani. Les documents peuvent désormais être soumis à distance et les données sont automatiquement mises à jour sur la carte de séjour biométrique. Un justificatif de revenus est requis : à partir de 560 € par mois pour une personne seule et environ 1 200 à 1 300 € pour une famille de quatre.

Ces changements ont rendu l'immigration en Croatie plus transparente et plus pratique : les investisseurs et les familles qui achètent des biens immobiliers peuvent désormais obtenir un statut plus rapidement, et les nomades numériques disposent désormais d'un moyen légal de vivre au bord de la mer et de travailler à distance dans l'UE.

La rentabilité est l'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs envisagent d'acheter un bien immobilier en Croatie. Contrairement aux pays d'Europe occidentale, des tarifs de location touristique plus élevés sont possibles, notamment dans les régions côtières. Avec un emplacement judicieux et une gestion appropriée, les propriétés en bord de mer sont rentabilisées plus rapidement.

Louer des appartements et des maisons via Airbnb ou Booking en Croatie génère un rendement annuel de 6 à 10 %, notamment dans les centres touristiques comme Split, Dubrovnik et Rovinj. En haute saison (juillet-août), le taux d'occupation atteint 90 à 95 %, permettant un retour sur investissement rapide.

Exemple : Un client a acheté un appartement à Split pour 210 000 € et l’a loué à des touristes à la journée. Le rendement annuel net était d’environ 8,5 % après impôts et frais de gestion.

Pour ceux qui recherchent un revenu stable, la location d'appartements pour des périodes de six mois à un an est une option intéressante. Les rendements moyens à Zagreb et Rijeka se situent entre 3 et 5 % par an. Cette formule est particulièrement prisée des étudiants, des professionnels de l'informatique et des professionnels de la santé.

Exemple : Un investisseur a acheté un appartement à Zagreb pour 160 000 € et le loue à des étudiants. Le revenu annuel s’élève à environ 6 500 €, soit un rendement de 4 %, avec un risque minimal et un taux d’occupation stable.

Le marché locatif en Croatie varie considérablement selon la région et la saison. Dubrovnik offre des rendements plus élevés en raison de la pénurie de biens et du segment haut de gamme, mais les barrières à l'entrée y sont également les plus importantes. Split combine la demande touristique et étudiante, ce qui en fait un marché plus équilibré. Zagreb propose des loyers plus bas, mais des revenus locatifs réguliers à l'année rendent l'investissement moins risqué.

L'Istrie suscite un intérêt constant auprès des acheteurs et locataires allemands et autrichiens ; c'est une région réputée pour ses investissements discrets. Zadar et Šibenik restent moins chères que la Dalmatie et Dubrovnik, mais connaissent une croissance régulière du tourisme et de nouveaux projets immobiliers. Des îles comme Hvar et Brač offrent les meilleurs rendements locatifs, mais leur principal inconvénient réside dans leur courte saison touristique et leur forte dépendance au tourisme.

La plupart des investisseurs étrangers externalisent la gestion de leurs biens immobiliers auprès d'agences. Celles-ci s'occupent de :

• permis de location à court terme (turistička kategorizacija);
• recherche et suivi des locataires ;
• Nettoyage, marketing et paiements.

La commission représente 20 à 25 % des revenus, mais cela permet aux propriétaires étrangers de réaliser des bénéfices sans surveillance constante.

• Location de courte durée : taxe de 10 % + taxe de séjour (calculée en fonction du nombre de nuits).
• Loyer à long terme : 12 % + taxe locale (prêt, jusqu'à 18 % selon la ville).
• Coûts des services publics : en moyenne 1,2 à 2 € par m².

Grâce à un système fiscal simplifié pour les propriétaires privés, les coûts fiscaux réels en Croatie sont inférieurs à ceux de l'Autriche ou de l'Allemagne.

L'un de mes clients a acheté un appartement à Split pour 210 000 € et a réalisé un rendement d'environ 8,5 % par an grâce à la location saisonnière sur Airbnb. Un autre investisseur a opté pour une maison à Rovinj pour 420 000 €. Le rendement locatif initial n'était que de 4 %, mais après trois ans, la valeur du bien avait augmenté de 28 %, ce qui a généré un rendement total nettement supérieur à la revente.

Mes conseils :

• la stabilité et un risque minimal sont importants pour vous choisissez Zagreb ou Rijeka – des locations sont disponibles toute l'année.
• Si vous comptez sur la hausse des prix touristiques, envisagez Split, Zadar ou Istra.
• Si vous recherchez un investissement dans le prestige et la rareté, Dubrovnik et des îles comme Hvar ou Brač sont de bonnes options.
• Vérifiez toujours non seulement le rendement actuel, mais aussi les plans d'aménagement de la zone : les nouvelles routes, les aéroports ou les ports de plaisance augmentent immédiatement le coût du logement.

L'un des principaux atouts de l'immobilier croate réside dans la qualité de ses infrastructures, notamment dans les centres touristiques et la capitale.

• Accessibilité des transports. Zagreb est reliée à l'Europe par des vols directs, et Split, Zadar et Dubrovnik disposent d'aéroports internationaux, assurant un flux constant de touristes. De bonnes autoroutes relient la côte à l'intérieur des terres.
• Infrastructures commerciales et sociales. Les villes côtières développent rapidement des centres commerciaux, des restaurants, des cliniques médicales et des écoles internationales, ce qui les rend attractives non seulement pour les touristes, mais aussi pour les expatriés.
• Écologie. La Croatie est réputée pour la pureté de sa mer, ses espaces verts et ses parcs nationaux protégés. C'est particulièrement vrai en Istrie et dans les îles, où l'écotourisme a fait grimper les prix. À Zagreb, en revanche, l'écologie est moins développée, mais ce désavantage est compensé par l'activité économique et une demande de logements soutenue.

En 2024-2025, l'intérêt des investisseurs se concentre principalement à Split, Dubrovnik et en Istrie, régions où le tourisme connaît la croissance la plus rapide. Parallèlement, les experts soulignent le potentiel de Zadar et Šibenik : si les prix y sont actuellement plus bas, le développement des aéroports et des ports maritimes rend le marché de plus en plus prometteur.

Les prévisions indiquent que, dans les 2 à 3 prochaines années, les hausses de prix les plus importantes sont attendues en Istrie et dans les îles, où la demande de logements haut de gamme dépasse constamment l'offre.

Le choix entre un logement neuf et un bien existant en Croatie est une question cruciale pour les acheteurs. Ces dernières années, de nombreux complexes modernes ont vu le jour le long du littoral, mais le marché de la revente reste prédominant. Le choix optimal dépend des objectifs de l'investisseur : revenus locatifs rapides ou plus-value à long terme.

• Agencement moderne, matériaux économes en énergie et nouvelles normes de logement (classe A+/A).
• Réduction des coûts énergétiques grâce à l'isolation et aux systèmes de chauffage/climatisation modernes.
• Possibilité de remboursement de la TVA (25%) lors de l'achat auprès du développeur pour les personnes morales.
• Augmentation des prix après l'achèvement : les appartements en bord de mer voient leur prix augmenter de 10 à 20 % au cours des 2 à 3 premières années.

Exemple : Un client allemand a acheté un appartement dans un immeuble neuf près de Pula pour 240 000 €. Deux ans plus tard seulement, le prix est passé à 290 000 € en raison de la demande touristique et du développement des infrastructures.

• Vous pouvez le louer immédiatement, surtout si le bien est situé dans un centre touristique (Split, Dubrovnik).
• La plupart des propriétés disposent déjà d'infrastructures établies : écoles, commerces, transports.
• Un large choix de maisons et d'appartements anciens en pierre, en centre-ville ou sur des îles.
• Inconvénient : éventuels coûts de réparation (remplacement des fenêtres, isolation, rénovation intérieure).

Exemple : Une famille autrichienne a acheté une maison des années 1970 à Rovinj pour 380 000 €. Grâce à son emplacement privilégié, elle a immédiatement commencé à la louer aux touristes et en tire un rendement d’environ 7 % par an, malgré la nécessité de quelques rénovations.

En Croatie, la part des constructions neuves est inférieure à celle de Vienne ou de Salzbourg, mais l'intérêt qu'elles suscitent est croissant, notamment de la part des investisseurs étrangers. Les complexes résidentiels modernes en bord de mer et les logements neufs à Zagreb sont les plus recherchés. Ces projets offrent des agencements optimisés, des matériaux économes en énergie et des infrastructures pratiques, ce qui les rend plus compétitifs par rapport aux logements existants.

La Croatie reste à la traîne de l'Autriche sur plusieurs indicateurs, mais elle réduit progressivement cet écart.

• Efficacité énergétique. En Croatie, les nouveaux projets sont construits selon les normes d'efficacité énergétique A+/A, ce qui réduit considérablement les coûts énergétiques. En Autriche, les normes sont plus strictes et inscrites dans la loi.
• Rapidité de construction. En Croatie, le délai moyen de construction d'un complexe résidentiel est de 18 à 36 mois, tandis qu'en Autriche, le rythme est plus rapide, notamment dans les grandes villes.
• Les normes ESG. En Croatie, elles commencent tout juste à être mises en œuvre, principalement sur le littoral, mais en Autriche, elles sont déjà obligatoires pour tous les projets.
• Prix ​​au mètre carré. Sur la côte croate, les bâtiments neufs coûtent entre 2 200 et 4 500 €, tandis qu’à Zagreb, les prix varient de 2 000 à 2 800 €. À titre de comparaison, les prix en Autriche sont plus élevés : de 5 000 à 9 000 € le mètre carré.
• Part des constructions neuves. En Croatie, environ 25 % des transactions concernent des projets neufs, tandis qu'en Autriche, cette part atteint 30 %, malgré le fait que le marché reste globalement secondaire.

En résumé : la Croatie offre des prix plus abordables et un marché de la construction neuve en pleine croissance, tandis que l’Autriche l’emporte en termes de normes et de stabilité.

Ces dernières années, les investisseurs croates se sont progressivement éloignés du modèle traditionnel consistant à acheter un appartement en bord de mer pour le louer l'été. Ils privilégient désormais des stratégies combinées afin d'accroître leurs rendements et de réduire les risques.

• Plusieurs appartements plutôt qu'une villa. Les investisseurs privilégient l'achat de deux ou trois appartements à Split ou Zadar plutôt que d'une villa onéreuse à Dubrovnik. Cette stratégie offre une grande flexibilité : si un bien reste inoccupé, les autres continuent de générer des revenus.
• Résidences hôtelières et appartements en copropriété. Le propriétaire perçoit une part des revenus, et la gestion est assurée par la société hôtelière. Cette solution est particulièrement avantageuse pour les expatriés résidant à l'étranger.
• De vieilles maisons en pierre sont en cours de rénovation. En Istrie et dans les îles, des maisons traditionnelles sont achetées, restaurées et louées à une clientèle touristique haut de gamme. Le rendement après rénovation peut atteindre 8 à 10 %.
• Co-investissements. Des groupes d'investisseurs s'associent pour acquérir des biens immobiliers haut de gamme, tels que des villas à Dubrovnik ou des complexes d'appartements sur la côte.

Cette approche nous permet d'éviter la dépendance à un seul format et de mieux répartir les risques.

Le marché immobilier croate est attractif, mais il présente des caractéristiques uniques qu'il est important de prendre en compte. La principale est la saisonnalité. Si les taux d'occupation des appartements sur la côte atteignent presque 100 % en été, la demande chute brutalement en hiver, impactant directement les rendements. La situation à Zagreb est plus stable, mais les rendements locatifs y sont plus faibles.

Un autre facteur est la bureaucratie. Toutes les terres ne sont pas accessibles aux étrangers, notamment les terres agricoles ; il est donc essentiel de vérifier attentivement les documents du cadastre avant tout achat afin d’éviter des problèmes ultérieurs.

La qualité de la construction peut également constituer un écueil. Les bâtiments neufs souffrent parfois d'une isolation thermique ou acoustique insuffisante, tandis que les maisons existantes sont souvent confrontées à des installations vétustes et nécessitent des réparations.

Il convient également de tenir compte des coûts liés aux services publics. Dans les logements anciens équipés d'un chauffage central, les factures d'hiver peuvent être très élevées et réduire considérablement le revenu locatif net.

La Croatie allie un climat doux, la mer et la sécurité, ce qui rend l'immobilier y est attractif non seulement comme investissement, mais aussi comme lieu de vie.

• Coût de la vie : inférieur à celui de l’Autriche, le loyer d’un appartement à Zagreb se situe entre 600 et 900 €, tandis que celui d’un appartement en bord de mer oscille entre 800 et 1 200 €. Les courses et les transports sont également moins chers.
• Santé. Services publics accessibles et secteur privé bien développé ; une consultation en clinique coûte à partir de 30 €.
• Éducation. Les universités de Zagreb et de Split sont reconnues par l'UE, et il existe des écoles internationales.
• Transports. Aéroports de Zagreb, Split, Dubrovnik et Zadar ; un réseau autoroutier et de ferries bien développé.
• Sécurité. L'une des plus élevées d'Europe, notamment dans les petites villes et sur les îles.

Cela fait de la Croatie un havre de paix pour les retraités, les familles et les expatriés recherchant une combinaison de qualité de vie européenne et de prix abordables.

De nombreux clients considèrent la Croatie comme un refuge sûr pour leurs capitaux. Ce pays offre non seulement des paysages magnifiques et un climat agréable, mais aussi une plateforme idéale pour préserver et faire fructifier ses investissements. Contrairement à l'Autriche ou à l'Allemagne, où le marché évolue lentement mais sûrement, la Croatie allie la sécurité européenne à des rendements plus élevés, malgré les fluctuations saisonnières.

de retraités choisissent la Croatie pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou principale. La douceur du climat, les prix abordables de l'immobilier et la tranquillité du rythme de vie sont des atouts majeurs. Par ailleurs, la présence de centres médicaux de qualité et la proximité des autres pays de l'UE contribuent à leur sentiment de confort et de sécurité.

Les nomades numériques voient en la Croatie l'opportunité d'allier travail et loisirs. Grâce à la mise en place d'un visa spécifique pour les nomades numériques, le pays est devenu une destination prisée des professionnels de l'informatique et des industries créatives. Travailler avec vue sur la mer, vivre dans des appartements à Split ou sur les îles, tout en bénéficiant d'un accès aux infrastructures de l'UE, génère une nouvelle demande de logements, tant à la location qu'à l'achat.

Les familles apprécient la Croatie pour sa stabilité, l'accès à l'enseignement européen et la possibilité d'intégration à l'UE. Nombre d'entre elles achètent des appartements ou des maisons en bord de mer, non seulement pour les locations saisonnières, mais aussi pour leurs voyages personnels ou pour s'y installer définitivement. La présence d'écoles internationales, d'universités et un environnement sûr font du pays un lieu de vie idéal à long terme.

La Croatie offre ainsi un juste équilibre entre la stabilité de l'Europe et le dynamisme de son marché touristique. On peut y espérer des rendements supérieurs à ceux de l'Autriche (5 à 8 % contre 2 à 3 %), mais il faut tenir compte de la saisonnalité : en été, la demande est quasi illimitée, tandis qu'en hiver, les rendements dépendent de la localisation et du choix judicieux des hébergements.

Les périodes de vente dépendent de la région et du type de bien.

• À Zagreb et à Split, les appartements bien situés se vendent en 1 à 2 mois.
• À Dubrovnik et dans les îles, les villas de luxe et les maisons anciennes peuvent attendre de 6 à 12 mois avant de trouver un acheteur.

Toutes les transactions sont enregistrées au Registre foncier (ZK). Un examen juridique du bien est obligatoire ; cela protège l’investisseur des mauvaises surprises.

Mon expérience montre que le marché croate présente des caractéristiques régionales marquées. Sur la côte et les îles, les rendements sont plus élevés, mais la saisonnalité est plus prononcée. À Zagreb et dans les grandes villes, les prix sont plus modestes, mais la demande est stable toute l'année. Je vérifie systématiquement les documents auprès du cadastre (ZK), j'examine le statut du terrain (particulièrement important pour les terres agricoles) et je ne recommande la transaction au client qu'après cette vérification. Cette approche minimise les risques et garantit la sécurité.

Je suis convaincu qu'une stratégie combinée est optimale. Un de mes clients a acheté un appartement à Split pour la location saisonnière et, simultanément, un autre à Zagreb comme résidence secondaire. Il bénéficie ainsi de revenus élevés en été et d'un flux régulier de locataires en hiver. Cet équilibre est particulièrement important pour les investisseurs qui recherchent à la fois rentabilité et sécurité.

Si je devais constituer un portefeuille immobilier, je le répartirais ainsi : j’en allouerais une partie à des propriétés côtières à forte demande touristique et j’investirais le reste dans l’immobilier urbain de Zagreb. Cette stratégie me permettrait de profiter simultanément du tourisme saisonnier et de bénéficier d’un revenu stable tout au long de l’année.

Mon principal conseil : commencez toujours par définir vos objectifs. Que vous souhaitiez gagner rapidement de l’argent sur la côte, préserver votre capital dans un placement sûr ou trouver un logement pour votre famille, chaque objectif requiert une stratégie différente.

Prioriser, répartir les capitaux dans les différentes régions du pays, veiller à effectuer un audit légal auprès du registre foncier et tenir compte des spécificités du marché : saisonnalité côtière et demande stable dans les villes.

Quand la Croatie est le meilleur choix

• Pour ceux qui recherchent des rendements plus élevés qu'en Autriche ou en Allemagne.
• Si l'accès à la mer, un climat doux et le tourisme comme principal moteur de revenus sont importants.
• Convient aux investisseurs prêts à composer avec la saisonnalité et à prendre en compte les fluctuations de la demande.
• Pour les acheteurs qui valorisent les biens immobiliers de l'UE avec un enregistrement transparent et la possibilité d'obtenir un permis de séjour.

Quand envisager l'Autriche

• Pour ceux qui privilégient une stabilité et une prévisibilité maximales.
• Si l'objectif principal est le stockage de capitaux à long terme sans risques saisonniers.
• Pour les investisseurs qui souhaitent minimiser toutes les subtilités juridiques possibles et choisir un marché ayant une longue histoire de croissance durable.

Les perspectives de la Croatie à l'horizon 2030 sont prometteuses. Son adhésion à l'espace Schengen et à la zone euro a renforcé la confiance des investisseurs étrangers, le tourisme est en constante progression et l'intérêt pour le littoral reste soutenu de la part des Allemands, des Autrichiens et des Scandinaves. Une stratégie bien pensée permettra de concilier revenus locatifs et préservation du capital dans l'immobilier européen.

1. Formulez votre objectif d'investissement

• Locations de courte durée sur la côte (Airbnb, Booking) ou locations de longue durée à Zagreb.
• Percevoir des revenus locatifs, augmenter la valeur du bien ou obtenir un permis de séjour.

2. Sélectionnez le type d'objet approprié

• Appartement à Zagreb ou à Split.
• Maison en bord de mer en Istrie ou en Dalmatie.
• Villa sur l'île (Hvar, Brac, Korcula).
• Appartements dans un complexe touristique (format condominium).

3. Précisez votre budget et votre seuil d'entrée minimum.

• Appartements à Zagreb : à partir de 120 000 €.
• Appartements en bord de mer : à partir de 150 000 € à 200 000 €.
• Villas à Dubrovnik : à partir de 600 000 €.
• Frais supplémentaires : taxe de 3 % sur la transaction, frais de notaire et d’enregistrement de 1 à 2 %, factures de services publics.

4. Sélectionnez un emplacement

• Côte (Dubrovnik, Split, Zadar, Istrie) – forte rentabilité saisonnière.
• Zagreb – une demande stable tout au long de l'année.
• Îles (Hvar, Brač, Korčula) – segment premium à forte saisonnalité.

5. Analyse de l'objet

• Vérifiez auprès du registre foncier (ZK).
• Stade : construction neuve ou marché secondaire.
• Statut foncier (toutes les terres agricoles ne sont pas accessibles aux étrangers).
• État du bâtiment et efficacité énergétique (les factures de chauffage sont un facteur clé).

6. Élaboration d'un accord

• Accord préliminaire (predugovor) avec un acompte de 10%.
• Le contrat principal se trouve chez le notaire.
• Paiement : immédiatement ou en tranches (immeubles neufs).

7. Enregistrement immobilier

• Inscription au registre foncier (ZK).
• Inscription au registre cadastral.
• Obtention du titre de propriété.

8. Évaluation des investissements

• Rendement locatif : 5 à 8 % sur la côte, 3 à 5 % à Zagreb.
• Charges (eau, électricité, gaz) : 100 à 300 € par mois pour un appartement, plus élevées pour une maison.
• Taxe sur les loyers : 10 % à partir de 2024.

9. Planification de la location ou de la revente

• Les sociétés de gestion en Dalmatie facturent 20 à 30 % pour les locations de courte durée.
• À Zagreb, il est plus facile de louer soi-même (contrats à long terme).
• Revente - liquidité plus élevée à Split, Zadar et Dubrovnik.

10. Diversification du portefeuille d'investissement

• Associez « hébergement touristique » (Split, îles) à « ville » (Zagreb).
• Différents formats : appartements + maison en bord de mer.
• Réduisez les risques en choisissant des régions présentant des saisons différentes.

1. Investisseur disposant de 150 000 €

Objectif : entrer sur le marché avec un investissement minimal et générer des revenus locatifs pendant l'été.

Options : petits appartements à Zadar, Šibenik ou Split.

Rentabilité : 6 à 7 % par an pour les locations de courte durée.

Risques : saisonnalité, dépendance au tourisme.

Exemple : Un client allemand a acheté un studio à Zadar pour 145 000 €. La location via Booking pendant l’été lui a rapporté 7 % d’intérêts annuels, et hors saison, l’appartement est loué à des étudiants, ce qui lui assure une certaine stabilité.

2. Famille disposant de 600 000 à 1 million d'euros

Objectif : acheter une maison en bord de mer pour les loisirs personnels et les revenus locatifs.

Options : villas en Istrie (Rovinj, Pula), maisons sur les îles de Hvar ou Brač, appartements haut de gamme à Dubrovnik.

Rentabilité : 5 à 6 % par an + croissance de la valeur.

Risques : coûts d'entretien et taxes locatives élevés.

Exemple : Une famille autrichienne a acheté une villa à Rovinj pour 720 000 €. En été, elle est louée aux touristes pour 400 € la nuit, et en hiver, elle sert de résidence principale. Le rendement locatif est d’environ 5 % par an.

3. Immobilier commercial

Objectif : revenus locatifs stables et croissance de la valeur.

Options : boutiques et restaurants dans les zones touristiques de Split et Dubrovnik, bureaux et appart'hôtels à Zagreb.

Rentabilité : 7 à 9 % par an.

Risques : trafic saisonnier, forte concurrence.

Exemple : Un client néerlandais a acheté un local commercial de type café dans le centre de Split pour 400 000 €. Grâce à un flux touristique constant tout au long de l’année, le locataire paie un loyer mensuel stable de 2 800 €, ce qui représente un taux d’intérêt annuel de 8,4 %.

Les investissements immobiliers en Croatie peuvent être adaptés à divers objectifs. Les appartements à Zadar ou Split sont idéaux pour générer des revenus passifs, les villas en Istrie ou à Dubrovnik sont idéales pour les familles et pour un statut social élevé, et les locaux commerciaux en centre-ville sont idéaux pour les entreprises.