Comment et pourquoi acheter un bien immobilier en Grèce : une analyse systématique de l’attractivité de l’investissement

Ces dernières années, la demande immobilière en Grèce n'a cessé de croître. Selon la Banque de Grèce, les prix des appartements et des maisons auront augmenté en moyenne de 13,8 % à l'échelle nationale et de 15,9 % à Athènes en 2024. Cette croissance se poursuit depuis de nombreuses années. Ces chiffres témoignent du dynamisme du marché et démontrent que l'investissement en Grèce est rentable pour d'autres raisons que le seul tourisme.

Cet article a pour but de vous expliquer pourquoi acheter un bien immobilier en Grèce est une bonne idée actuellement. Nous aborderons toutes les options : installation, location ou obtention d’un permis de séjour.

Pourquoi maintenant ?

✓ Reprise économique . Après une longue crise, la Grèce est sur la voie du redressement : son économie a progressé de 2,4 % en 2023 et la croissance prévue pour 2025 devrait être supérieure à celle de l’ensemble de l’Europe. Le chômage recule et les conditions pour les investisseurs s’améliorent.

✓ Visa d'or . Le programme de visa d'or grec reste très flexible. En investissant au moins 250 000 €, vous pouvez obtenir un permis de séjour sans obligation de résidence permanente. Bien que le montant puisse être plus élevé ailleurs, les conditions demeurent plus avantageuses qu'au Portugal, en Espagne et, surtout, en Autriche.

✓ Tendances mondiales . De plus en plus de personnes achètent des propriétés dans des régions chaudes et calmes, bénéficiant d'un système de santé performant et d'un niveau de vie élevé. Après la pandémie, le désir de posséder une résidence secondaire ou de fuir les grandes villes a accentué cet engouement.

Dans cet article, nous verrons pourquoi l'immobilier en Grèce est si populaire aujourd'hui. Il ne s'agit pas simplement d'une « maison en bord de mer », mais d'un investissement rentable et sûr : tout est transparent, la loi est de votre côté et vous pouvez commencer avec un petit budget. J'expliquerai les avantages du Golden Visa, comment trouver un bien immobilier dont la valeur augmentera, les régions où l'on trouve de bonnes affaires et les points à vérifier lors d'un achat pour un investissement sûr et sécurisé.

Je travaille dans ce domaine depuis de nombreuses années, accompagnant mes clients dans l'acquisition d'appartements en Grèce, en Autriche, à Chypre et dans d'autres pays de l'UE. Mon expérience allie expertise juridique, investissement international et construction. Au fil du temps, j'ai développé une approche personnalisée : je résous les problèmes de manière systématique, je suis très attentif aux détails et je comprends les besoins des investisseurs. Ces besoins incluent la rentabilité, la sécurité financière, l'installation et l'accès à un nouveau mode de vie. J'espère que mon expertise vous permettra d'aborder l'achat d'un logement en Grèce avec réflexion, en élaborant un plan précis et en ayant une parfaite connaissance de tous les aspects importants.

Pourquoi pas l'Autriche ?

L'Autriche est un pays développé et attractif, mais y investir est plus difficile. La durée minimale de résidence requise est plus élevée, les conditions d'investissement sont plus strictes et les prix du marché sont souvent gonflés. La Grèce, en revanche, offre des conditions plus avantageuses.

• Un montant de départ plus faible (250 000 € contre plus de 500 000 € en Autriche),
• Des règles de déménagement plus simples,
• Revenus locatifs plus élevés dans les complexes hôteliers (jusqu'à 6 à 8 % par an),
• Il y a de fortes chances que les prix augmentent en raison des nouvelles routes et de l'essor du tourisme.

Parallèlement, l'Autriche présente aussi des atouts : un marché plus stable, un cadre juridique mieux encadré et un immobilier traditionnellement plus cher et de meilleure qualité. Ces facteurs attirent les investisseurs en quête de sécurité à long terme. Pour les investisseurs prudents, investir sur le marché immobilier , en privilégiant la protection du capital plutôt que la maximisation des rendements, est judicieux.

L'intérêt pour la Grèce a considérablement augmenté ces dernières années, tandis que les demandes concernant l'Autriche restent soutenues, ce pays demeurant une valeur refuge pour les capitaux. Ma méthode : j'aborde les problèmes de manière systématique, je porte une attention particulière aux détails et je comprends les besoins des investisseurs. Ces besoins incluent la rentabilité, la sécurité financière, l'installation et un nouveau mode de vie. J'espère que mon expertise vous permettra d'envisager l'achat d'une maison en Grèce de façon réfléchie, avec un plan précis et une bonne compréhension de tous les aspects importants.

Aujourd'hui, la Grèce est bien plus qu'une simple destination touristique chargée d'histoire. C'est un marché en pleine expansion qui figure depuis plusieurs années parmi les destinations d'investissement les plus prisées. Elle offre des rendements intéressants, une législation favorable aux investisseurs et il est relativement facile de se lancer.

À mes débuts dans l'immobilier grec, on y voyait simplement une « maison en bord de mer », un lieu de vacances, pas un investissement. La situation a bien changé. Je vois de plus en plus de clients qui délaissent délibérément les marchés portugais, chypriote ou espagnol pour la Grèce. Leurs besoins sont clairs : un revenu stable à l'avenir, la possibilité de déménager et la garantie d'une transaction sécurisée.

La Grèce figure parmi les pays les plus performants de l'UE en matière de location saisonnière (jusqu'à 7,5 à 8,3 % de rendement annuel). Ce type de location est particulièrement rentable dans les destinations touristiques prisées comme Athènes, Thessalonique, Rhodes et la Crète.

D'après le classement Doing Business de la Banque mondiale, la Grèce figure désormais parmi les 30 pays où il est le plus facile d'enregistrer un bien immobilier. Cela se vérifie dans la pratique : les transactions se déroulent sans encombre, notamment lorsque l'agent immobilier, le notaire et l'avocat travaillent de concert.

D'après Numbeo, les pots-de-vin sont beaucoup moins fréquents lors de l'enregistrement de biens immobiliers en Grèce qu'en Turquie ou à Chypre. Ces cinq dernières années, la procédure est devenue plus rapide, plus fiable et plus transparente.

De plus en plus souvent, des investisseurs me contactent après avoir déjà tenté d'acheter dans d'autres pays. Ils se sont heurtés à des difficultés : loyers élevés, législation changeante, ou tout simplement lassés des marchés immobiliers surévalués. C'est pourquoi ils se tournent désormais vers la Grèce.

Par exemple, un couple de Copenhague cherchait initialement un logement à Valence, mais a finalement acheté deux appartements à Athènes. Pourquoi ? C’est plus avantageux : une réglementation souple, des impôts moins élevés, des hausses de prix justifiées et un potentiel d’amélioration.

Autre exemple : un client israélien a vendu un appartement à Limassol, à Chypre, et a investi l’argent à Athènes. Il a acheté un vieil immeuble et l’a rénové pour le louer. Il a déclaré : « À Chypre, le marché est au point mort, mais ici, la vie bat son plein : on construit, les touristes affluent ; je vois du développement. »

Je ne dis pas que la Grèce est idéale pour tout le monde. Mais si vous recherchez la combinaison parfaite : vacances en bord de mer, revenus et résidence, c’est le moment idéal. Surtout si vous agissez avec réflexion, sans précipitation et avec une stratégie claire.

On me demande souvent : « Est-ce sûr d’acheter un bien immobilier en Grèce actuellement ? » J’explique toujours la situation antérieure. Après tout, pour comprendre l’évolution du marché, il faut connaître son point de départ. 

Après la crise de 2008, les prix de l'immobilier se sont effondrés, parfois de moitié. Les projets de construction ont été gelés, les banques ont refusé d'accorder des prêts et les Grecs ont vendu leurs appartements à vil prix pour rembourser leurs dettes.

Je l'ai constaté moi-même, en discutant avec des avocats et des propriétaires d'appartements locaux : des logements qui coûtaient auparavant 180 000 € se vendaient alors entre 90 000 et 100 000 €. Ceux qui ont acheté à l'époque, notamment les étrangers calmes et prudents, se trouvent aujourd'hui dans une situation très avantageuse.

Depuis 2018, la situation s'est progressivement améliorée. L'économie grecque s'est renforcée, les touristes sont de retour et le programme de visa doré a été lancé. Le marché immobilier a également amorcé sa reprise et sa croissance.

Statistiques sur les baisses/hausses de prix en Grèce depuis 2001
(source : https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Selon la Banque de Grèce, le marché immobilier a connu une croissance régulière entre 2018 et 2025, avec une moyenne de 5 à 8 % par an. Pour la seule année 2024, la croissance a atteint 6,6 %. Les prix des appartements ont particulièrement augmenté à Athènes et à Thessalonique, ainsi que sur des îles prisées comme la Crète, Rhodes, Paros et Santorin. Mais surtout, contrairement aux marchés inflationnistes, cette hausse est naturelle. Elle ne repose pas sur une spéculation artificielle, mais sur la reprise économique, la demande locative croissante et l'intérêt des investisseurs.

Croissance des prix de l'immobilier en Grèce de 2022 à 2025
(source : https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

En pratique, je travaille le plus souvent avec quatre grandes régions. Chacune a ses propres règles d'investissement, son propre rythme de marché et sa propre clientèle.

Athènes - Activité commerciale et locative toute l'année

Athènes est le marché le plus stable et le plus prévisible. La ville offre un cadre de vie urbain exceptionnel, un système éducatif performant, un système de santé de qualité, des transports en commun modernes et un marché locatif attractif. La capitale est l'endroit le plus facile de Grèce pour acquérir un appartement qui générera immédiatement des revenus locatifs.

• dans les quartiers de Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - beaux appartements dans des immeubles finis à partir de 130 à 180 mille € ;
• En bord de mer (Glyfada, Voula, Alimos) - plus cher, à partir de 250 000 €, mais on y trouve des logements de luxe.

Beaucoup de mes clients commencent par Athènes car c'est un « premier pas sûr » : des locataires stables, un processus d'achat facile et des transactions juridiques transparentes.

Thessalonique est un marché en pleine croissance, porté par la demande locale.

Thessalonique est la deuxième ville la plus importante après Athènes. Les acheteurs y sont de plus en plus nombreux. Un atout majeur : les Grecs eux-mêmes sont plus enclins à acheter (pour y vivre ou à crédit), ce qui explique la moindre volatilité du marché.

• La ville se développe : de plus en plus de lignes de tramway et de métro apparaissent, et le centre-ville est constamment réaménagé.
• Cette option peut remplacer Athènes si vous recherchez des logements moins chers en Grèce, ainsi que des biens immobiliers susceptibles de prendre de la valeur.
• Prix : Un appartement d’une chambre de 45 à 50 m² ayant fait l’objet de rénovations esthétiques peut être acheté entre 95 000 € et 110 000 €. Les appartements neufs plus spacieux (80 à 90 m²) dans des quartiers comme Kalamaria ou à proximité du port sont proposés à partir de 190 000 € à 230 000 €.

J'ai traité un cas concret : une famille viennoise a acheté un appartement en duplex avec terrasse dans le centre de Thessalonique pour 178 000 €. Nous avons vérifié tous les documents, finalisé l'achat à distance (grâce à une procuration), et ils ont immédiatement obtenu leur visa doré. Ils louent désormais l'appartement à la journée, principalement à des étudiants Erasmus et en médecine. L'appartement leur rapporte environ 6 % de leurs revenus annuels, est très demandé (il est facilement accessible) et est presque toujours loué.

Îles – Émotions, tourisme et rentabilité saisonnière

Le rythme de vie est très différent dans des villes comme la Crète, Rhodes, Corfou et Paros, et par conséquent, les types d'investissements y sont également différents. On y achète des propriétés pour les vacances, la location saisonnière ou pour s'y installer définitivement.

• Les maisons en Crète sont particulièrement prisées des Français et des Allemands, qui recherchent le plus souvent des villas en bord de mer.
• Paros : Cette île est de plus en plus souvent qualifiée de « Grèce, comme les Baléares, mais moins chère ».
• Des personnes originaires de Scandinavie et d'Israël achètent constamment des propriétés à Rhodes.
• Prix : Les appartements plus éloignés de la mer coûtent entre 100 000 et 130 000 euros. Plus près de la côte : une maison avec terrain coûte à partir de 250 000 euros.

Mon expérience sur les îles m'a appris qu'il est essentiel de comprendre trois choses : la saison, la facilité d'accès et les produits consommés par les locaux. Choisir le mauvais endroit peut engendrer des problèmes. En revanche, bien choisir permet de réaliser des bénéfices supérieurs à ceux d'Athènes.

Le continent offre une alternative aux îles avec un accès à la mer.

Le Péloponnèse, la Chalcidique et Volos sont des destinations idéales pour les familles. Moins fréquentées par les touristes, elles offrent néanmoins un bon niveau de vie, et les Grecs eux-mêmes y passent de plus en plus de vacances.

• Les acheteurs serbes, bulgares et roumains sont très actifs en Chalcidique. Ils s'intéressent principalement aux villas et aux appart'hôtels.
• Le Péloponnèse compte de nombreuses maisons historiques susceptibles d'être rénovées – ce qui représente des opportunités d'investissement intéressantes. 

Ici, les gens achètent le plus souvent des maisons pour y vivre (de façon permanente ou saisonnière) OU pour les louer (de 3 à 6 mois par an).

Mon expérience montre qu'en Grèce, la demande se concentre sur le marché de l'existant. Les acheteurs recherchent des appartements et des maisons prêts à habiter, rapidement mis en location ou habitables. Les biens rénovés (quel que soit leur niveau de finition) suscitent le plus grand intérêt, avec une documentation complète et un historique clair. Ces acquisitions sont plus sûres et permettent de générer des revenus plus rapidement (location ou revente).

Le marché n'étant pas statique, d'autres formats gagnent en popularité :

Nouveaux programmes immobiliers. Les nouveaux programmes immobiliers en Grèce sont peu nombreux, mais attrayants. À Athènes (surtout dans les quartiers en développement), des logements modernes, dotés de commodités et économes en énergie, sont en construction. Des ensembles résidentiels haut de gamme et compacts sont situés près de la mer, dans des emplacements prestigieux, avec des prix débutant à 250 000 € pour 70 à 80 mètres carrés. Parmi les avantages, citons les faibles charges, la fiabilité des services publics, la garantie et la possibilité d'obtenir un visa doré.

Le segment du luxe. En Grèce, les maisons se vendent à partir de 500 000 €, souvent sur les îles ou dans les quartiers les plus huppés d’Athènes. Les propriétés à Céphalonie, Mykonos, Paros et en Crète sont particulièrement prisées. Les principaux acheteurs sont des investisseurs des Émirats arabes unis, des États-Unis et d’Israël, pour qui l’intimité, les vues imprenables et les finitions haut de gamme sont essentiels. Ces demeures sont souvent proposées avec un service de gestion et d’entretien, facilitant ainsi leur acquisition depuis l’étranger.

Les appart'hôtels. Les résidences hôtelières avec gestion locative constituent un placement idéal pour l'investissement passif. À partir de 300 000 €, les investisseurs peuvent obtenir un rendement annuel de 6 à 8 %, en choisissant entre la location saisonnière, la gestion professionnelle ou l'usage personnel.

Mini-hôtels gérés. Les petits hôtels de charme (5 à 10 chambres) situés dans les villes grecques les plus prisées (Réthymnon, Rhodes, La Canée, Nauplie) représentent des investissements intéressants. Souvent installés dans des bâtiments historiques, ils fidélisent une clientèle. Si leur succès repose sur une gestion active et rigoureuse, ces hôtels peuvent générer des rendements élevés (8 à 10 % par an) avec une gestion appropriée. Le prix d'achat initial est de 400 000 €. Devenir propriétaire d'un tel établissement offre également la possibilité de créer et de développer sa propre marque hôtelière.

D'après notre expérience : un client péruvien a acheté un appart'hôtel (6 studios) à Paros pour 620 000 €. Après avoir engagé un gestionnaire local et bénéficié d'une assistance pour l'enregistrement fiscal, la propriété génère régulièrement environ 52 000 € de revenus annuels avec une implication minimale du propriétaire dans la gestion opérationnelle.

Tableau par type d'objet : seuil d'investissement, risques, rentabilité :

La composition nationale des investisseurs a considérablement évolué au cours des dix dernières années. Actuellement, les principaux acteurs du marché sont :

• Chine : En tête du nombre de demandes de visa doré.
• Russie, Ukraine, Biélorussie : ils achètent activement à Athènes et sur les îles, recherchant souvent des appartements comme « solution de repli » en cas d’imprévus.
• Europe (Français, Allemands, Autrichiens) : De plus en plus de personnes choisissent la Grèce plutôt que le marché immobilier espagnol, surchauffé (cher et concurrentiel).
• Les Émirats arabes unis et l'Arabie saoudite investissent principalement dans les hôtels, l'immobilier de luxe et les nouveaux bâtiments.

D'après mon expérience, plusieurs clients qui ont abandonné les marchés de Limassol (Chypre) et de Marbella (Espagne) ont acheté des maisons en Grèce. Leur décision était motivée par des perspectives plus attrayantes et une réglementation moins contraignante.

Il s'agit d'un avantage important et souvent sous-estimé. Sur de nombreux marchés « ensoleillés » (Chypre, Monténégro), les prix sont principalement tirés par les investissements étrangers. La Grèce, en revanche, dispose d'un atout majeur : une demande locale et stable. Les habitants d'Athènes, de Thessalonique et d'autres villes achètent activement des logements.

Grâce à cela, même en cas d'exode temporaire des étrangers (dû à la géopolitique ou à des ajustements de programmes comme le Golden Visa), le marché grec ne subit pas de fortes baisses de prix. La demande locale constitue un filet de sécurité fiable.

• Les jeunes familles contractent un prêt immobilier (actuellement à un taux de 3,7 à 4,2 %) pour acheter leur propre appartement. Elles privilégient souvent les quartiers résidentiels ou les nouveaux quartiers.
• Grecs de l'étranger (États-Unis, Australie, Allemagne) : retournent dans leur pays d'origine ou achètent des biens immobiliers « pour revenir à leurs racines », aidant ainsi leurs proches.
• Classe moyenne (médecins, avocats, informaticiens) : épargne progressivement pour se loger - la demande augmente pour les petits appartements (1-2 pièces) dont le prix peut atteindre 150 à 200 000 €.
• les étudiants et leurs parents achètent souvent de petits appartements à Athènes et à Thessalonique plutôt que d'en louer un. C'est plus abordable que la location.

Selon la Banque de Grèce (2024) :

• La majorité des achats (environ 68 %) ont été effectués par des acheteurs locaux. Cela reste vrai malgré l'intérêt croissant des étrangers pour la Grèce.
• À Thessalonique et dans le Péloponnèse, la part des acheteurs locaux est encore plus importante – jusqu’à 75 %.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce, il est essentiel de prendre en compte non seulement le type de bien à acquérir, mais aussi le mode d'enregistrement de la propriété. Ce choix a un impact direct sur vos impôts, votre niveau de protection juridique, les règles successorales et même votre rentabilité finale. Concrètement, j'aide mes clients à trouver la solution optimale, qu'il s'agisse d'un appartement pour leur résidence principale ou d'une maison destinée à la location.

Vous achetez un bien immobilier en Grèce à votre nom propre (en tant que particulier). C'est l'option la plus courante pour un premier achat.

Convient si vous avez besoin d'acheter un appartement ou une maison pour vous-même ou pour louer, d'obtenir un permis de séjour grâce à un visa doré ou de contracter un prêt hypothécaire auprès d'une banque grecque.

Nombre de mes clients acquièrent des biens immobiliers en Grèce par le biais d'une société étrangère (en Estonie, à Chypre ou en Bulgarie). Cette solution est souvent privilégiée par ceux qui possèdent déjà une entreprise. Elle s'avère pratique pour les investisseurs professionnels, les sociétés ayant des actifs à l'étranger et les propriétaires d'hôtels ou de plusieurs biens immobiliers.

Cas pratique : Un client viennois a acquis un hôtel en Crète par le biais d’une société estonienne. Ce montage lui a permis de réduire ses impôts sur les travaux de rénovation, de percevoir les bénéfices de manière avantageuse et de transmettre facilement une partie de l’entreprise à ses enfants sous forme d’actions.

Cas pratique : Un client viennois a acquis un hôtel en Crète par le biais d’une société estonienne. Ce montage lui a permis de réduire ses impôts sur les travaux de rénovation, de percevoir les bénéfices de manière avantageuse et de transmettre facilement une partie de l’entreprise à ses enfants sous forme d’actions.

Une REIC est un moyen d'investir dans l'immobilier sans en assurer la gestion. Vous achetez une part dans une société qui se charge de la propriété et de la gestion des immeubles. Cette option convient aux personnes souhaitant générer des revenus sans gérer leurs biens immobiliers, tout en minimisant les risques.

L'acquisition d'un bien immobilier en Grèce en copropriété avec un partenaire, un enfant ou par le biais d'une fiducie familiale offre une plus grande flexibilité. Cette option est souvent privilégiée par les familles souhaitant partager la propriété, simplifier la transmission de patrimoine ou investir conjointement avec leurs enfants, parents et amis. Vous pouvez définir à l'avance la répartition des parts et des revenus locatifs : tout est clair et encadré juridiquement.

En Grèce, il n'existe pratiquement aucune restriction à l'achat de biens immobiliers par des étrangers, à l'exception de certaines zones frontalières et installations militaires (par exemple, certaines îles de la mer Égée). Cependant :

• Si vous êtes ressortissant d'un pays hors de l'UE et que la propriété se situe dans une zone protégée, vous aurez besoin d'un permis spécial.
• Chaque transaction passe par un notaire, un contrôle fiscal et un enregistrement ; il est important de tout formaliser correctement avec un avocat.

Mon conseil : avant d’acheter une maison ou un appartement en Grèce, consultez un avocat et un conseiller fiscal afin de connaître les modalités d’enregistrement du bien. Cela aura des conséquences sur les impôts, les questions successorales et le prix de revente. Si vous envisagez de louer le bien ou de l’enregistrer au nom de votre famille, il est conseillé d’envisager un achat par le biais d’une société ou en tant qu’actionnaire.

L'achat d'un bien immobilier en Grèce est souvent plus simple qu'on ne le pense, surtout avec un bon avocat et un agent immobilier de confiance. D'après mon expérience, les transactions se déroulent sans accroc lorsque toutes les étapes sont respectées et que chacun connaît ses responsabilités.

L'achat d'un bien immobilier en Grèce comprend plusieurs étapes clés :

1. L'obtention d'un AFM (numéro d'identification fiscale grec) est la première étape. Avec l'aide d'un avocat, cette procédure prend généralement une journée.
2. Choisir un avocat – il protégera vos intérêts, inspectera le bien et préparera le contrat.
3. Inspection du bien. Un avocat vérifie l'absence de dettes, de charges ou de projets de réaménagement illégaux.
4. Accord préliminaire et acompte. Un accord est signé et 5 à 10 % du prix d'achat sont versés.
5. Notaire. L'acte principal est signé devant un notaire, qui enregistre également le transfert de droits.
6. Cadastre. Après l'achat, un avocat fait inscrire la propriété au registre foncier.

Sans avocat, votre transaction a peu de chances d'aboutir. Il :

• vérifie que l'objet est en bon état,
• prépare un contrat,
• vous délivre une procuration si vous effectuez un achat à distance.
• est présent au bureau du notaire,
• enregistre les propriétés au cadastre.

Un agent immobilier aide à choisir un bien, à mener les négociations, à rassembler les documents du vendeur et à coordonner la transaction. Il est important qu'il travaille en étroite collaboration avec l'avocat, et non qu'il le remplace.

L'expérience montre que négliger les services d'un avocat lors de l'achat d'un bien immobilier entraîne souvent des factures de services publics exorbitantes ou des documents problématiques. Payer pour une assistance juridique, c'est payer pour la tranquillité d'esprit.

Pour acheter un appartement ou une maison en Grèce, vous aurez besoin de :

• Âge : à partir de 18 ans.
• Être en possession d'un passeport international valide.
• Obtention d'un numéro d'identification fiscale grec (AFM).
• Ouvrir un compte bancaire en Grèce ou dans un autre pays de l'UE.
• Fournir une preuve de l'origine légale des fonds.

Si vous êtes ressortissant d'un pays hors UE et souhaitez acquérir un bien immobilier dans des zones sensibles (par exemple, à proximité de la frontière ou sur certaines îles), vous pourriez avoir besoin de l'autorisation du ministère de la Défense. À Athènes, Thessalonique, en Crète et à Corfou, cette autorisation n'est pas requise.

Sur des îles populaires comme la Crète, Paros, Corfou et Rhodes, il existe quelques nuances :

• Il est nécessaire de vérifier soigneusement les limites de la parcelle – les documents anciens comportent souvent des erreurs.
• Certaines maisons et parcelles sont situées dans des zones touristiques ou protégées où des réglementations de construction spécifiques s'appliquent.
• L'avocat vérifiera séparément si le site est accessible, s'il dispose d'eau et s'il possède les documents nécessaires.

Conseil : Avant d'acheter une maison sur l'île, demandez toujours un plan architectural, un permis de construire, un extrait du registre foncier et un certificat de performance énergétique.

La plupart de mes clients effectuent leurs transactions sans être présents en personne, au moyen d'une procuration notariée délivrée en Grèce ou dans leur pays d'origine et certifiée par apostille.

Votre avocat :

• vous attribue un numéro fiscal,
• effectue une inspection immobilière,
• signe le contrat avec votre participation ou par procuration,
• ouvre un compte bancaire,
• officialise l'enregistrement de la transaction.

Ceci est particulièrement utile si vous êtes à l'étranger ou dans l'impossibilité de vous déplacer pour signer.

L'une des étapes les plus importantes. L'avocat vérifie :

• propriété du vendeur,
• aucune dette en cours (impôts, services publics),
• conformité de l'objet aux normes d'aménagement urbain,
• historique de propriété,
• qu'il existe des charges ou des litiges.

Il s'agit d'une étape clé de la transaction. L'avocat détermine :

• Le vendeur est-il réellement le propriétaire ?
• Existe-t-il des dettes impayées pour les impôts et les factures de services publics ?
• Le bien est-il conforme aux réglementations d'urbanisme ?
• Quel est l'historique des propriétaires ?
• qu'il existe des charges ou des procédures judiciaires.

Je recommande toujours de faire réaliser une inspection avant de verser un acompte, même si le bien paraît impeccable.

Une fois la transaction certifiée par un notaire, le bien est inscrit au registre cadastral et vous recevez :

• extrait officiel du titre,
• documents requis pour l'obtention d'un permis de séjour dans le cadre du programme Golden Visa (le cas échéant),
• le droit de rédiger des contrats de services publics à votre nom.

L'ensemble du processus, de la signature du contrat à son exécution complète, prend généralement un à deux mois.

Lors du choix d'un bien immobilier en Grèce (appartement ou maison), il est important de prendre en compte bien plus que le simple prix. Il faut également tenir compte de toutes les taxes et charges annexes. D'après mon expérience, les investisseurs qui appréhendent l'ensemble des coûts dès le départ prennent les bonnes décisions et évitent les mauvaises surprises.

En Grèce, tous les propriétaires de logements et de terrains sont tenus de payer une taxe foncière annuelle (ENFIA). Le montant de cette taxe dépend de la valeur cadastrale, de la superficie et de la localisation du bien.

• Taux de base : environ 0,1 à 0,3 % de la valeur estimée du bien par an.
• En pratique, le propriétaire d'un appartement à Athènes (70 m²) en 2024 paie en moyenne 250 à 350 euros.
• Réduction locale : en province et sur les îles, la taxe est inférieure à celle des grandes villes.

Ces frais sont perçus par les autorités locales (de votre arrondissement/ville). Leur montant dépend de la localisation du bien et représente environ 0,2 à 0,3 % de sa valeur cadastrale.

Le prix d'un bien immobilier ne fait pas tout. Lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce, l'acquéreur doit s'acquitter de frais supplémentaires obligatoires :

• Droits d'État : 3 % de la valeur.
• Frais de notaire : 1 à 1,5 % du montant de la transaction.
• Avocat/services juridiques : environ 1 %.
• Commission de l'agent : 2-3 %.

En résumé : ces coûts associés représentent souvent 7 à 10 % du prix d’achat du bien.

Un avantage important en ce moment : lors de l’achat d’un appartement neuf dans un immeuble neuf, vous n’aurez pas à payer la TVA (24 %) jusqu’à fin 2025. C’est une excellente occasion de faire des économies !

Après 2025 : la TVA fera son retour (24 %) et les logements dans les nouveaux bâtiments deviendront plus chers de ce montant.

En Autriche, lors de l'achat d'un bien immobilier, vous devez payer :

• Grunderwerbssteuer - taxe d'achat, 3,5% ;
• L'impôt sur le revenu locatif (Einkommenssteuer) peut atteindre jusqu'à 55 % selon vos revenus ; plus d'autres frais et charges, qui peuvent représenter jusqu'à 10 à 12 % supplémentaires.

En Grèce, les impôts sont en moyenne plus bas, et il existe également diverses manières légales de les optimiser.

Pour ceux qui vivent ou séjournent fréquemment à l'étranger, la Grèce propose un régime fiscal « Non-Dom » : un impôt forfaitaire de 100 000 € par an est prélevé sur l'ensemble des revenus de source étrangère. Ce régime permet de réduire considérablement l'imposition des plus-values ​​locatives ou immobilières.

Tendances en matière de traitement des demandes de visa doré
(source : https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Le visa doré grec est l'un des moyens les plus pratiques et les plus prisés d'obtenir un permis de séjour européen par l'acquisition d'un bien immobilier. Ces dernières années, j'ai géré des dizaines de transactions où l'obtention d'un visa doré constituait l'objectif principal des clients, notamment des familles, des entrepreneurs, des travailleurs indépendants et des investisseurs attachés à la liberté de circulation et ne souhaitant pas être liés à un seul pays.

Le montant de l'investissement dépend de la région et varie de 250 000 € à 800 000 €.

Depuis 2023, le seuil minimum varie selon les territoires grecs.

En pratique:

— Nombre de mes clients ont investi entre 250 000 et 270 000 euros et ont acheté un appartement en Grèce qu’ils pouvaient louer de manière rentable.

— À Athènes, surtout dans le centre, il faut déjà compter environ 500 000 €, surtout s’il s’agit d’une maison ou d’un penthouse.

• Il est possible de vivre en Grèce sans y résider en permanence.
• Vous pouvez voyager librement à l'intérieur des pays Schengen.
• Vous pouvez ouvrir une entreprise, enseigner aux enfants (dans les écoles/universités), utiliser les routes européennes, les hôpitaux, etc.
• Il est possible d'obtenir un permis de séjour pour toute la famille en une seule fois : mari/femme, enfants de moins de 21 ans, parents.

• Ce visa ne vous autorise pas à travailler pour une entreprise grecque, mais vous pouvez gérer votre propre entreprise ou simplement posséder des biens immobiliers.
• Elle ne garantit pas la citoyenneté, mais peut éventuellement offrir une telle possibilité par le biais du processus de naturalisation.

Si vous résidez dans le pays plus de 183 jours par an, payez vos impôts, apprenez la langue et vous intégrez à la vie locale, vous pouvez demander la nationalité après sept ans. Toutefois, il s'agit d'une procédure distincte et non automatique.

D'après mon expérience, pour ceux qui envisagent d'acheter un bien immobilier en Grèce et de voyager librement, le programme de visa doré est l'une des options les plus simples et les plus avantageuses. En Autriche, les exigences sont beaucoup plus strictes et incluent une preuve obligatoire d'intégration sociale.

• L'achat de biens immobiliers qui ne répondent pas aux exigences du Golden Visa (par exemple, plusieurs appartements d'une valeur de 150 000 € chacun par propriétaire) n'est pas pris en compte.
• Transfert de fonds ne provenant pas du compte personnel de l'investisseur.
• Dossier de documents incomplet – les traductions ou les apostilles sont souvent manquantes.
• Erreurs à éviter lors d'une demande de visa pour toute la famille, surtout si les enfants ont plus de 21 ans.

• Le droit d'entrée dépend désormais de la région : dans les zones touristiques centrales et populaires, le montant minimum est passé à 500 000 €.
• La vérification de la provenance des fonds a été renforcée, notamment pour les citoyens de pays non membres de l'UE.
• Les délais de traitement ont été réduits : après la signature du contrat, l’achat doit être finalisé dans les délais légaux.

Investir dans l'immobilier en Grèce, ce n'est pas seulement profiter d'une vue magnifique. C'est aussi un excellent moyen de se constituer un revenu stable. Depuis plusieurs années, j'aide mes clients à acheter des appartements et à créer leur activité de location, que ce soit pour des séjours touristiques de courte durée ou des locations longue durée.

Locations de courte durée : revenus élevés, mais plus risqués

• Plateformes : Airbnb, Booking, services de réservation locaux.
• Revenus : jusqu'à 8-10 % de profit par an, notamment dans les destinations touristiques populaires (Athènes, Crète, Paros, Rhodes).
• Facteurs de succès : emplacement de la propriété, demande saisonnière, qualité de la gestion, réputation et avis, disponibilité des permis.
• Risques : forte concurrence, augmentation des coûts, faible taux d'occupation hors saison.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Athènes, situé près d'une station de métro, qui peut générer un revenu allant jusqu'à 1 100 € par mois pendant l'été, pour un prix d'achat de 160 000 €.

Location longue durée : fiable et sans tracas

• Les contrats sont généralement conclus pour une durée d'un à trois ans.
• Le profit est plus faible — environ 3 à 5 % par an —, mais il exige moins d'implication personnelle.
• Les appartements sont très demandés par les étudiants, les résidents locaux et les étrangers qui se sont installés en Grèce.
• Une bonne option pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes le bien.

Rentabilité par région (en moyenne, d'après mon expérience) :

Nouvelles règles et restrictions

De nouvelles réglementations concernant les locations de courte durée sont entrées en vigueur en Grèce dans plusieurs régions depuis 2023 :

• Dans certains quartiers d'Athènes et sur les îles, des restrictions ou des quotas s'appliquent à la location de logements via des plateformes comme Airbnb.
• Les autorités encouragent le recours aux locations à long terme, notamment dans les zones où il existe une pénurie de logements pour les résidents locaux.
• La location légale de biens immobiliers nécessite une licence de l'Organisation nationale grecque du tourisme (EOT).

Qui est aux commandes ?

Pour les propriétaires résidant hors de Grèce, la gestion locative peut être externalisée auprès d'une société spécialisée.

• Les honoraires pour les services représentent généralement 10 à 20 % du revenu.
• Nos services comprennent l'organisation des arrivées, le nettoyage, l'assistance aux clients et la rédaction de rapports.
• Le marché est à la fois actif des opérateurs privés locaux et des réseaux internationaux.

Imposition des revenus locatifs en Grèce

La déclaration de revenus est obligatoire. L'optimisation fiscale est possible grâce au statut de non-résident ou à l'acquisition de biens immobiliers par le biais d'une société. Les non-résidents sont soumis à un taux d'imposition forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs, quel que soit leur montant.

Comparaison avec l'Autriche

Conclusion : Louer un bien immobilier en Grèce est plus rentable et plus simple qu’en Autriche. Pour optimiser vos revenus, il est essentiel de bien identifier le bien et le type de location, de minimiser les risques potentiels et de respecter scrupuleusement la législation en vigueur..

En tant qu'expert du marché immobilier autrichien fort d'une longue expérience, je peux affirmer que, malgré l'attrait de la Grèce, il est essentiel de comprendre que l'Autriche propose une stratégie différente : elle privilégie la préservation du capital, une croissance stable et le prestige plutôt que des gains rapides. Le marché viennois est considéré comme l'un des plus sûrs d'Europe pour les investisseurs. Si la protection du capital est une priorité, l' achat d'un appartement à Vienne comme actif principal est judicieux. Certes, ce type de bien est plus cher et les démarches plus complexes, mais vous bénéficiez en contrepartie de droits garantis, d'un marché prévisible et d'un bien immobilier dont la valeur ne cesse d'augmenter.

Si vous envisagez d'acheter un logement en Grèce, vous devez prendre en compte de nombreux facteurs, tels que le prix, les infrastructures, la demande locative, le potentiel de plus-value et la liquidité. J'explique régulièrement à mes clients qu'à prix égal, ils peuvent acquérir soit un appartement en plein cœur d'Athènes, soit une maison sur la côte de Chalcidique ; le choix dépend de leurs priorités.

Athènes est le marché immobilier le plus important et le plus dynamique de Grèce.

• Les prix de l'immobilier à Athènes augmentent régulièrement, notamment dans les quartiers centraux, ainsi qu'à Glyfada, Kifisia et Paleo Faliro.
• La ville est idéale pour investir dans la location à court ou long terme, ainsi que pour acquérir un bien immobilier à usage de résidence principale.
• L'achat d'un appartement à Athènes est avantageux à la fois pour générer des revenus et pour obtenir un visa doré.

Par exemple, dans le quartier de Pangrati, les logements peuvent être achetés à partir de 2 500 € le m², avec des rendements locatifs potentiels allant jusqu’à 7 %.

Thessalonique est une alternative moins chère

• Le deuxième marché immobilier le plus important de Grèce.
• La demande provient principalement des résidents locaux, et les coûts du logement sont inférieurs à ceux d'Athènes.
• Une option idéale pour ceux qui recherchent un bien immobilier abordable dans une grande ville.

Du fait de la présence des universités, les appartements à louer aux étudiants dans le cadre du programme Erasmus sont très demandés.

Îles grecques - Immobilier de luxe et de villégiature

• Les îles populaires telles que Santorin, Mykonos, Rhodes, la Crète et Corfou présentent un fort potentiel locatif.
• Idéal pour acheter une maison sur la côte ou investir dans des appart'hôtels.
• Les prix de l'immobilier sont plus élevés et la logistique peut être plus complexe, mais en haute saison, les rendements sont de 9 à 10 % par an.

Par exemple, une villa avec vue sur mer à Mykonos coûte à partir de 800 000 €, mais avec une gestion efficace, elle peut rapporter jusqu’à 100 000 € par saison.

Le Péloponnèse est un marché sous-évalué

• Des prix immobiliers abordables, des paysages impressionnants et une infrastructure en plein développement avec de nouveaux hôtels et complexes de golf.
• Populaire auprès des familles qui prévoient des vacances d'été en Grèce.
• Fort potentiel pour les projets d'appart'hôtels, notamment dans la région de Costa Navarino.

Épire, Thessalie, Macédoine - segment économique

Dans ces régions, il est toutefois possible d'acquérir un bien immobilier à partir de 30 000 € :

• La demande locative est faible,
• L'accessibilité aux transports est limitée,
• Les perspectives de croissance significative de la valeur sont modérées.

Critères clés pour le choix d'un emplacement :

Tendances actuelles en matière d'investissement : où les gens investissent-ils actuellement ?

Lorsqu'on envisage un achat immobilier en Grèce, la question essentielle n'est pas « où est le moins cher », mais « où se trouve le meilleur potentiel ». Le marché est dynamique : certaines régions deviennent de nouveaux pôles de croissance, tandis que d'autres ont déjà atteint leurs prix les plus élevés.

Où acheter maintenant :

• Dans le centre d'Athènes (Koukaki, Pangrati, Keramikos) , les investisseurs israéliens, français et américains continuent d'acheter activement des appartements, principalement à des fins locatives. Les prix y ont augmenté d'un tiers ces trois dernières années.
• Glyfada, Voula et Vouliagmeni sont les quartiers prisés des acheteurs fortunés originaires des Émirats arabes unis et d'Allemagne. Ils acquièrent des biens immobiliers à la fois pour leur usage personnel et pour les louer (souvent en confiant la gestion à des agences spécialisées).
• Thessalonique est une ville attractive car elle bénéficie d'une clientèle locale fidèle, elle est en plein développement et les prix y sont actuellement plus bas. C'est un bon choix si vous recherchez un logement à prix avantageux, tout en sachant que les prix finiront par augmenter.
• Mykonos, Santorin et Corfou sont des destinations prisées par les personnes fortunées originaires des États-Unis, du Canada et du Liban. Elles y acquièrent des villas et des maisons de luxe en bord de mer, soit pour les louer aux touristes pour de courts séjours, soit pour leurs propres vacances en famille.

Là où la croissance est attendue :

• Péloponnèse (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : Le secteur touristique se développe activement ici, avec l'apparition d'hôtels cinq étoiles de luxe et de complexes de golf, ce qui rend la région prometteuse pour l'investissement dans l'immobilier résidentiel et les appart'hôtels.
• Le Pirée et l'ouest d'Athènes : Ces zones restent sous-évaluées mais se développent rapidement grâce à leur proximité avec le port, les nouvelles lignes de métro et les projets de réaménagement du front de mer.
• Grèce centrale et septentrionale (Volos, Ioannina) : le logement y est moins cher et la popularité y croît grâce au tourisme intérieur et aux programmes de développement soutenus par l'Union européenne.

Vous cherchez un appartement à bon prix en Grèce ? Trois éléments sont à prendre en compte : le développement du quartier, le profil de votre futur locataire et les projets des autorités locales. Les prix vont augmenter jusqu’en 2027, non seulement à Athènes, mais aussi sur la côte sud (Péloponnèse) et sur les îles les plus touristiques, ces lieux toujours très fréquentés par les vacanciers.

En Grèce, la majorité des acquisitions immobilières (plus de 65 %) concernent des logements existants. Cela s'explique par les pratiques de construction traditionnelles du pays, ainsi que par les spécificités du marché : la disponibilité des biens, leur emplacement privilégié et le nombre limité de projets de construction neuve.

Le marché immobilier grec est dominé par les biens de seconde main, principalement des appartements à Athènes et des maisons en bord de mer sur les îles. Ces biens sont généralement entièrement équipés, situés dans des quartiers bien entretenus et souvent mis en location. Il s'agit parfois d'appartements entièrement rénovés, disponibles immédiatement pour la location ou l'habitation.

Exemple : Un appartement de 65 m² dans le quartier de Pangrati à Athènes, après quelques rénovations esthétiques, coûte environ 145 000 à 160 000 € et peut générer des revenus locatifs immédiatement après l’achat.

Une part importante du parc immobilier grec a été construite avant l'entrée en vigueur des nouvelles normes de construction dans les années 1980. De ce fait, ces bâtiments présentent souvent une faible performance énergétique, une isolation phonique insuffisante et nécessitent des rénovations, parfois majeures. En 2023, les autorités grecques ont mis en place des subventions pour la rénovation énergétique des bâtiments, mais ces aides ne sont accessibles qu'aux résidents locaux.

Malgré le volume limité de nouvelles constructions en Grèce, des projets prometteurs sont mis en œuvre en 2024-2025 :

• À Athènes (dans les quartiers de Glyfada, Voula et Nea Smyrni), des bâtiments modernes dotés de technologies économes en énergie, d'ascenseurs et de places de parking sont en construction.
• Le coût au mètre carré dans les nouveaux complexes varie de 3 000 € à 6 000 €, selon l’emplacement et la qualité des finitions.
• En Grèce, les bâtiments neufs sont exonérés de TVA jusqu'à fin 2025, ce qui les rend plus attractifs pour les acheteurs.

Exemple : Un spacieux appartement de 90 m² avec une grande terrasse et une vue panoramique sur la mer est à vendre à Voula, au prix d’environ 520 000 €. L’achat vous donne droit à un visa doré.

Conclusion : Vous envisagez d’acheter un appartement en Grèce ? Privilégiez le marché de la revente : c’est plus rapide et plus simple, surtout si vous souhaitez le louer ou y emménager immédiatement. Les logements neufs sont moins fréquents, mais de meilleure qualité et permettent de réaliser des économies sur les charges. Les deux options sont actuellement avantageuses, grâce à la suppression de la taxe sur les constructions neuves et à une forte demande.

Le marché immobilier grec est dynamique, mais les programmes neufs sont rares. Cela ouvre la voie non seulement aux investissements classiques, mais aussi à des approches non conventionnelles, notamment si vous recherchez des rendements plus élevés ou des options flexibles.

Au lieu d'acheter un grand appartement en Grèce, vous pouvez investir dans deux ou trois petits studios. Cela vous permettra de :

• Gagnez plus au total – jusqu’à 7 à 9 % par an ;
• Gestion locative flexible : location à la journée, pour plusieurs mois ou vente individuelle ;
• Répartissez les risques en possédant des maisons dans différentes régions.

Exemple : au lieu d'un appartement à 300 000 €, vous pouvez acheter trois studios à 100 000 € chacun dans différents quartiers d'Athènes et percevoir un revenu plus stable.

En Grèce, les appartements construits avant 1980 sont généralement de qualité inférieure à la moyenne. Une fois rénovés et économes en énergie, ils peuvent être vendus plus cher, permettant un profit de 20 à 40 %.

• De plus, de telles options sont disponibles dans presque toutes les régions ;
• Inconvénients : vous devrez consacrer du temps et trouver des professionnels compétents ;
• À Athènes et à Thessalonique, elle est souvent utilisée comme « stratégie de retournement ».

Pour les investisseurs en quête de revenus, l'immobilier en Grèce peut être considéré comme une activité commerciale :

• Vous pouvez acheter un mini-hôtel déjà en activité de 10 à 20 chambres ;
• Transformer un immeuble résidentiel en appart'hôtel ;
• Gagnez jusqu'à 10-12 % par an, notamment sur les îles populaires comme la Crète, Santorin et Paros.

Cela nécessite une licence et un enregistrement auprès de l'Organisation hellénique du tourisme (EOT).

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier en Grèce sans en assurer la gestion, vous pouvez investir par le biais de fonds spécialisés :

• REIC (Real Estate Investment Companies) est une version locale de REIT avec des avantages fiscaux ;
• AEEAP - sociétés réglementées, dans lesquelles il est possible d'entrer avec un investissement minimum de 250 000 €.

Avantages : Les investissements sont répartis entre différents biens immobiliers, gérés par des professionnels, et les revenus sont passifs.

Investir dans l'immobilier en Grèce est une option de plus en plus populaire, bien qu'elle soit plus complexe :

• Les terrains situés à proximité d'Athènes et des zones touristiques du Péloponnèse sont particulièrement recherchés ;
• Ils peuvent servir à construire une villa, un complexe résidentiel ou des appartements destinés à la revente ;
• L'essentiel est de s'assurer que les documents sont « en règle » et conformes à la réglementation en matière de construction.

Si vous souhaitez aller au-delà de l'achat d'un appartement en Grèce et accroître vos revenus tout en étant plus proactif, d'autres stratégies s'offrent à vous. Celles-ci vous permettront d'augmenter vos revenus et de tirer parti de la flexibilité du marché grec, moins contraignant que celui de l'Autriche, par exemple.

Bien que l'immobilier en Grèce soit populaire et rentable, il comporte des pièges, surtout si vous préférez des règles strictes (comme en Autriche). Voici les principaux risques à prendre en compte avant d'acheter un appartement ou une maison.

Oui, la Grèce fait partie de l'UE, utilise l'euro et n'est soumise à aucune restriction de capitaux. Cependant, préparez-vous à des démarches administratives complexes : l'obtention d'un numéro d'identification fiscale, la certification des documents de transaction et l'immatriculation sont des procédures longues qui exigent de la patience et l'assistance d'un avocat.

Je vous déconseille fortement d'entreprendre toute démarche sans l'assistance d'un avocat grec. Sans cela, toute transaction, même simple, risque d'être bloquée. N'oubliez pas : la législation immobilière, locative et fiscale est fréquemment mise à jour. Par exemple, la réglementation des locations de courte durée change presque à chaque saison ; tenez-en compte dans votre projet.

En Grèce, les plateformes comme Airbnb et Booking fonctionnent bien, mais les autorités ont mis en place des réglementations :

• Vous pouvez louer votre bien pendant 90 jours maximum par an.
• Il existe des restrictions dans les immeubles d'appartements.
• Vous devez enregistrer la propriété et obtenir un numéro EOT.

Avant de louer un logement, surtout à Athènes ou sur les îles, vérifiez les lois et conditions locales.

Cela est particulièrement visible dans les stations balnéaires (Crète, Santorin, Mykonos) : les maisons sont surpeuplées de touristes de mai à octobre, mais de novembre à mars, c’est calme et il est presque impossible de les louer.

Je dis toujours à mes clients : calculez vos revenus sur l’année entière, pas seulement pour l’été. Si vous louez votre bien régulièrement (ou si vous l’avez acheté dans une ville comme Athènes), vos revenus locatifs sont plus stables et la baisse hivernale est moins marquée.

Si vous envisagez d'acheter une maison sur une île grecque, veuillez prendre en considération

• L'eau est parfois livrée par camions-citernes.
• En hiver, les tempêtes et les vents violents peuvent perturber les transports.
• En période de pointe, les réseaux électriques peuvent être surchargés.

Ces problèmes ne sont pas fatals, mais nécessitent une bonne compréhension des conditions locales et une planification adéquate des coûts d'entretien.

Vendre un appartement à Athènes ou à Thessalonique est facile. Mais sur les îles ou à la campagne, cela peut prendre de six mois à un an, surtout si l'immeuble est atypique.

Je recommande d'acheter un appartement à Athènes, là où se trouvent le métro, les commerces et les écoles. La revente sera plus facile et moins compliquée.

Cela est particulièrement visible dans les stations balnéaires (Crète, Santorin, Mykonos) : les maisons sont surpeuplées de touristes de mai à octobre, mais de novembre à mars, c’est calme et il est presque impossible de les louer.

Je dis toujours à mes clients : calculez vos revenus sur l’année entière, pas seulement pour l’été. Si vous louez votre bien régulièrement (ou si vous l’avez acheté dans une ville comme Athènes), vos revenus locatifs sont plus stables et la baisse hivernale est moins marquée.

La Grèce est le pays le plus ensoleillé d'Europe, avec jusqu'à 300 jours de beau temps par an. La mer, l'air pur et les hivers doux en font une destination idéale pour s'y installer définitivement ou pour une escapade hivernale loin du froid.

Les soins sont disponibles aussi bien dans les hôpitaux publics que dans les cliniques privées. Le secteur privé offre des prestations de qualité, des prix raisonnables et est nettement moins cher qu'en Autriche.

Pour les enfants, il existe des écoles internationales. Les universités proposent des programmes en anglais. Inscrire un enfant dans une école privée est une question de budget, et non d'opportunités.

Côté sécurité, la vie est paisible ici, surtout dans les petites villes et sur les îles. La criminalité est rare et les visiteurs sont accueillis chaleureusement.

« La vie est-elle chère en Grèce ? » me demandent beaucoup. Ma réponse : le coût de la vie y est inférieur à celui de l’Autriche, de l’Allemagne ou de la France. L’alimentation, les services et les loyers sont proposés à des prix raisonnables. Parallèlement, le confort de vie est appréciable, surtout comparé aux grandes villes européennes. C’est un atout majeur au moment de choisir son lieu de résidence et son type de logement.

Un couple déjeunant dans un café ou un restaurant d'un quartier animé d'une ville grecque peut s'attendre à dépenser environ 25 à 30 euros. Les charges mensuelles de logement (eau, électricité, gaz) varient généralement entre 80 et 120 euros. Une courte course en taxi à Athènes coûte au minimum 3,50 euros.

En matière de communications, de transports et d'infrastructures bancaires, la capitale, les grandes villes et les îles les plus connues sont parfaitement équipées : tout le nécessaire est facilement accessible. En revanche, dans les zones rurales, l'accès aux services, notamment logistiques et de santé, peut être nettement plus limité. Il s'agit d'un aspect essentiel à prendre en compte avant d'acheter une maison en Grèce rurale.

Après l'acquisition d'un bien immobilier en Grèce et l'obtention d'un permis de séjour grâce au programme Golden Visa, vous bénéficiez des mêmes droits aux services publics que les citoyens grecs. Cela inclut l'accès aux écoles, aux établissements de santé et aux programmes sociaux.

• Santé : Le système national de santé EOPYY assure les soins médicaux de base. Le secteur privé propose des services de qualité à des prix relativement abordables ; par exemple, une consultation chez un médecin généraliste coûte environ 30 € et une échographie entre 40 et 50 €. Une assurance privée est disponible à partir de 500 € par an.
• Éducation : Athènes, Glyfada, Thessalonique et la Crète proposent des écoles internationales et anglophones dont les frais de scolarité annuels varient de 5 000 € à 10 000 €. L’école publique est gratuite, mais l’enseignement y est dispensé en grec.
• Légalisation : Un permis de séjour confère le droit de résider légalement dans le pays, d’ouvrir des comptes bancaires, de souscrire aux services publics et de conclure des contrats à long terme. La plupart des formalités peuvent être effectuées à distance grâce à une procuration.

Pour de nombreux investisseurs, l'immobilier en Grèce devient non seulement un actif, mais aussi un moyen de s'installer sans bureaucratie inutile ou de passer un temps considérable dans des conditions confortables.

En tant qu'agent immobilier, je dis généralement que l'Autriche est synonyme d'ordre et de règles claires, tandis que la Grèce est synonyme de liberté et offre davantage d'opportunités de vie.

en Autriche est très organisée : tout est clair, régi par des règles, avec des villes pratiques et des infrastructures bien conçues. Mais cet ordre a un prix : les loyers, les charges, les services et les impôts sont élevés.

En Grèce , surtout si vous êtes propriétaire, la vie est beaucoup plus paisible. Les charges s'élèvent généralement entre 100 et 150 € par mois, les produits alimentaires sont frais et moins chers, et le climat est doux, particulièrement loin des grandes villes. Certes, les démarches administratives peuvent être complexes et les services ne sont pas toujours fiables, mais la douceur du climat, la mer et la gentillesse des habitants rendent le quotidien nettement plus agréable et serein.

Quelques mots sur la sécurité. En matière d'organisation et de soins médicaux, l'Autriche est nettement supérieure à la Grèce. Cependant, les petites villes et régions grecques offrent une atmosphère relativement sûre et détendue. La principale différence réside dans les priorités : la passion et les paysages marins de la Grèce face à l'ordre de l'Autriche.

Je constate de plus en plus que les gens ont besoin non seulement de rendements sur leurs investissements, mais aussi d'un espace personnel : un lieu de vie calme et sûr, un havre de paix loin de l'instabilité de leur foyer, et un point d'ancrage stable en Europe. Dans cette optique, l'achat d'un bien immobilier en Grèce apparaît comme un choix tout à fait logique.

L'achat d'un bien immobilier en Grèce pour 250 000 € ou plus permet d'obtenir un permis de séjour. C'est une solution intéressante pour les ressortissants de pays instables qui souhaitent vivre en Europe sans les longues procédures et les coûts exorbitants généralement associés à d'autres pays.

les retraités achètent souvent une maison ici pour le climat agréable, la simplicité de la vie et les prix abordables. La nourriture, les soins médicaux, l'électricité et l'eau sont moins chers qu'en Autriche, par exemple. De plus, c'est un endroit paisible où l'on trouve tout le nécessaire, comme partout en Europe.

Si vous êtes nomade numérique , la Grèce a tout pour vous plaire : internet fiable, loyers et prix d’achat abordables, services bancaires simplifiés et une atmosphère unique et relaxante. De plus, vous pouvez bénéficier d’un visa de résidence spécial.

Comparativement à Vienne, le choix est une question de préférence personnelle : la capitale autrichienne offre structure et fiabilité, tandis que la Grèce propose un climat doux, la liberté et un rythme de vie plus paisible. Ceux qui envisagent l’Autriche en parallèle auraient intérêt à explorer quartiers de Vienne – du centre historique aux zones résidentielles plus calmes – afin de comparer les lieux et de comprendre en quoi la structure viennoise diffère du marché grec, plus flexible. Pour ma part, Vienne reste mon point d’ancrage pour le travail et l’analyse de marché, mais la Grèce devient de plus en plus un lieu où je me ressource pleinement, tant physiquement que mentalement.

Vendre un bien immobilier en Grèce peut prendre de quelques mois à plus d'un an, selon la localisation, le type de bien et la stratégie de vente choisie. Dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique, les biens se vendent plus rapidement, surtout s'ils ont été rénovés et génèrent de bons revenus. Sur les îles et dans les petites villes, trouver un acheteur est plus difficile, notamment hors saison touristique ou si le prix est élevé.

Si vous avez acheté un appartement en Grèce dans le cadre du programme Golden Visa, il est important de prendre en compte les spécificités liées au titre de séjour lors de sa revente. Pour que le nouvel acquéreur étranger puisse également prétendre à un visa, la transaction doit respecter le seuil d'investissement minimum en vigueur, qui varie de 250 000 € à 800 000 € selon la région. Si vous vendez le bien avant l'expiration du délai de cinq ans, votre titre de séjour expirera, à moins d'acquérir un autre bien immobilier éligible.

En Grèce, il est fréquent que les familles transmettent leurs biens immobiliers à leurs proches, par exemple en les donnant ou en les vendant à vil prix. Cela permet de mieux gérer le patrimoine et de simplifier la succession.

D'expérience, vendre un appartement en Autriche (surtout à Vienne) est plus facile. Tout y est clair : la demande est prévisible, les prix sont stables et le marché est ouvert. En Grèce, en revanche, tout dépend de l'emplacement et de l'état du bien. Mais avec une bonne préparation, une présentation soignée et une bonne compréhension du marché local, la vente sera un investissement rentable.

Spécialisé dans les investissements immobiliers à travers l'UE, je participe à des transactions aussi bien dans des pays stables comme l'Autriche que sur des marchés plus dynamiques et volatils comme la Grèce. Chaque situation requiert une approche différente, tant au niveau de l'analyse préalable du bien que de la planification de la stratégie d'investissement.

En Grèce, je recommande toujours de commencer par une vérification juridique approfondie. Compte tenu du grand nombre de bâtiments anciens, notamment à Athènes et dans les îles, il est essentiel d'examiner minutieusement le cadastre, les permis et toutes les charges grevant un bien immobilier. Sans l'assistance d'un avocat et d'un ingénieur locaux, les risques peuvent s'accroître considérablement. La situation est différente en Autriche, où toute la documentation est établie selon une norme uniforme et claire.

Je suggère souvent à mes clients de répartir leur capital ainsi : environ deux tiers sur des marchés stables et prévisibles comme Vienne, et le tiers restant sur des destinations plus dynamiques comme Athènes ou la Crète. De cette façon, ils peuvent concilier rendement et sécurité. En Grèce, les rendements peuvent atteindre 7 à 8 % par an, mais cela exige un implication active. En Autriche, les rendements sont plus faibles, mais les risques sont quasi inexistants.

Si économiser de l'argent, percevoir un revenu stable ou obtenir un permis de séjour sans tracas sont importants pour vous, choisissez l'Autriche. C'est un havre de paix : tout est réglementé, la vie est confortable et les prix sont stables.

Si vous êtes prêt à prendre des risques pour accroître votre investissement, à tirer profit des écarts de prix et à investir du temps et des efforts, la Grèce peut vous offrir un rendement bien supérieur. C'est particulièrement vrai si vous rénovez une maison ancienne, la louez en location saisonnière ou ouvrez un petit hôtel.

La Grèce offre dynamisme, flexibilité et un fort potentiel de rendement. Elle regorge d'opportunités, mais aussi de défis. L'Autriche, quant à elle, mise sur la fiabilité, des procédures claires et une stratégie éprouvée depuis des décennies. Ces deux pays constituent d'excellents choix si vous avez une vision précise de vos objectifs et êtes prêt à les atteindre.

Quand la Grèce est le meilleur choix

L'immobilier en Grèce convient aux personnes recherchant des rendements élevés, la possibilité de gérer leurs biens de manière indépendante et une plus grande liberté d'investissement. Il est particulièrement attractif pour :

• obtenir un permis de séjour grâce au programme Golden Visa ;
• investissements dans le secteur du tourisme – des villas et appart'hôtels aux locations Airbnb ;
• achat de biens immobiliers dans l'espoir d'une plus-value et d'une revente ultérieure ;
• Les retraités et les professionnels travaillant à distance qui apprécient un climat chaud, un cadre de vie confortable et des prix abordables.

Quand l'Autriche est meilleure

L'Autriche est idéale pour ceux qui privilégient la sécurité de leur patrimoine, la prévisibilité de sa valeur et qui n'envisagent pas de gérer activement leur bien immobilier. C'est un choix particulièrement judicieux pour :

• des familles avec enfants qui attachent de l'importance à une qualité de vie élevée ;
• investisseurs qui préfèrent un revenu passif sans implication personnelle ;
• ceux qui souhaitent minimiser les risques juridiques et avoir confiance en la stabilité des règles.

Conseils généraux d'un avocat spécialisé en investissements :

1. Les documents sont votre protection. En Grèce, vérifiez tout trois fois : les maisons anciennes, les parcelles de terrain complexes et les permis incomplets sont autant de sources de problèmes futurs.
2. Il faut tenir compte non seulement du profit, mais aussi de la liquidité. Une belle villa en bord de mer n'est pas toujours un actif liquide.
3. Diversifiez vos actifs : au sein d'un même pays, vous pouvez combiner des biens résidentiels, commerciaux et des terrains.
4. Prévoyez une réserve financière pour les impôts, les réparations et les périodes sans locataires – ceci est particulièrement important pour les locations journalières.
5. Faites appel à des experts locaux plutôt que de vous fier uniquement aux grandes agences internationales ; ils comprennent mieux les spécificités et les nuances du marché.

Vision 2030 :

• La demande de permis de séjour dans les pays de l'UE continuera de croître, et la Grèce restera une destination privilégiée pour les investisseurs hors UE.
• Un durcissement de la réglementation est attendu – des restrictions sur les locations de courte durée sont déjà mises en place et le seuil d'investissement minimum pour les Golden Visas est relevé.
• Les prix augmenteront dans les zones clés, notamment à Athènes et sur les îles populaires, tandis qu'ils resteront dans la moyenne en province.
• L'intérêt pour l'immobilier écologique et les projets qui prennent en compte les principes ESG est croissant, l'Autriche montrant déjà l'exemple.

En résumé : ceux qui sont prêts au changement et souhaitent profiter de la croissance devraient envisager la Grèce. Pour ceux qui recherchent un actif fiable et transparent, l’Autriche est un meilleur choix. L’option optimale consiste à combiner les deux approches et à tirer parti des atouts de chaque pays.

1. Définir les objectifs et le budget

• Comprenez pourquoi vous achetez : pour un usage personnel, pour louer, pour obtenir un visa doré ou pour revendre.
• Établissez un budget acceptable, incluant les taxes et les dépenses connexes.

2. Choisissez l'emplacement et le type de propriété

• Comparez différentes régions : Athènes, Thessalonique, les îles ou le continent.
• Déterminez le type de bien : maison individuelle, immeuble neuf, villa, appart'hôtel, etc.

3. Réaliser une analyse de marché et immobilière

• Explorez les tendances des prix et les niveaux de rendement dans votre secteur d'intérêt.
• Renseignez-vous sur toutes les informations concernant le bien : historique, état, éventuelles charges.

4. Vérification de la pureté légale

• Demander un numéro d'identification fiscale (AFM)
• Faites réaliser une évaluation juridique complète du bien par un avocat.
• Vérifiez que les données du registre cadastral sont correctes, que les permis nécessaires sont en règle et qu'il n'y a pas de dettes ni de restrictions.

5. Organisation du financement

• Choisissez le mode de paiement : vos propres fonds, un prêt hypothécaire ou un achat par l’intermédiaire d’une entreprise
• Calculez vos impôts et découvrez les allégements fiscaux auxquels vous pouvez prétendre.

6. Conclusion de l'accord et versement de l'acompte

• N'établissez un accord préliminaire qu'avec l'assistance d'un avocat.
• Versez l'acompte convenu, généralement entre 10 et 30 % du prix du bien.

7. Enregistrement de l'opération auprès d'un notaire

• Assurez-vous que le contrat final soit examiné et notarié.
• Effectuer la procédure de transfert de propriété
• Saisissez les informations relatives à la propriété dans le cadastre d'État.

8. Exploitation et gestion

• Lorsque vous prévoyez de louer un logement, choisissez à l'avance une société de gestion ou une agence fiable.
• Prévoyez un budget pour les dépenses courantes telles que les impôts, l'entretien, les réparations et les services publics.

9. Obtention d'un visa doré (si nécessaire)

• Rassemblez l'ensemble des documents requis.
• Veillez à ce que les investissements soient conformes au montant et au calendrier du programme.

10. Stratégie de sortie d'investissement

• Réfléchissez à l'avance à la manière et au moment où vous vendrez votre propriété.
• Mettez le bien en état : effectuez les réparations, préparez tous les documents
• Explorez les options pour transférer des biens à des membres de la famille

1. Investisseur disposant de 250 000 €

• Objectifs : obtenir un permis de séjour dans le cadre du programme Golden Visa, constituer un capital de départ, percevoir des revenus locatifs réguliers.
• Que faut-il acheter : un appartement à Athènes ou à Thessalonique (50-70 m²), ou une villa compacte sur le continent ?
• Caractéristiques : logements de seconde main rénovés avec des matériaux de haute qualité, disponibles rapidement ; pour diversifier vos investissements, choisissez entre studios et appart'hôtels.
• Rentabilité : bénéfice annuel projeté – 5 à 7 %
• Risques : fluctuations saisonnières de la demande, procédures administratives complexes, retards possibles lors de la phase de vérification préalable.

Un client disposant d'un budget de 250 000 € a acquis par notre intermédiaire un bien de 65 m² sur le marché de la revente. Seules des rénovations esthétiques ont été nécessaires, ce qui a permis de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat et d'augmenter les revenus locatifs grâce aux séjours touristiques de courte durée. L'essence même de notre stratégie : repérer un bien à fort potentiel et le révéler pleinement.

2. Un retraité disposant de 500 000 €

• Objectifs : Vivre confortablement dans un logement de qualité pendant de nombreuses années et percevoir un revenu stable en louant une partie de ce logement.
• Que faut-il acheter : une grande maison/villa sur les îles populaires (Crète, Rhodes) ou un appartement de luxe à Athènes (Glyfada, Paleo Faliro) ?
• Caractéristiques : L'atout principal réside dans la qualité de la construction, les infrastructures développées (écoles, commerces, transports), la proximité des hôpitaux et des services.
• Rendement : 4 à 6 % par an. La fiabilité et la tranquillité d’esprit sont plus importantes qu’un revenu maximal.
• Risques : Coûts d'entretien et taxes importants, et baisse saisonnière de la demande locative (surtout en hiver).

Pour un retraité disposant d'un budget de 500 000 €, nous avons trouvé une charmante maison de 110 m² en Crète, à proximité des services médicaux et des infrastructures essentielles. Entièrement habitable, elle offre un rendement locatif d'environ 4,5 % par an. C'est l'alliance parfaite entre confort de vie et rentabilité.

3. Famille avec enfants

• Objectifs : relocalisation permanente, écoles de qualité pour les enfants, environnement sûr, investissement dans l'avenir
• Que faut-il acheter : un appartement ou une maison dans des quartiers calmes près d’Athènes (Kifisia, Maroussi) ou de Thessalonique – de préférence à proximité des écoles et des parcs.
• Caractéristiques : Écoles accessibles à pied, transports en commun pratiques, parcs et places à proximité, possibilité d'obtenir un permis de séjour
• Rentabilité : secondaire ; la capacité à vendre rapidement et le confort au quotidien sont prioritaires.
• Risques : Nombreux sont ceux qui recherchent les meilleurs biens immobiliers, modifications des lois (fiscalité, permis de séjour)

Nous avons proposé un appartement moderne de 90 m² à Kifisia, une banlieue huppée d'Athènes, à une famille avec enfants disposant d'un budget supérieur à 500 000 €. Situé dans un immeuble neuf offrant toutes les commodités, à proximité des écoles et des parcs, cet appartement garantit un cadre de vie confortable et sécurisé. De plus, sa valeur est très attractive et il représente un excellent investissement pour une revente future.