Comment et pourquoi acheter un bien immobilier en Bulgarie : un guide complet pour les investisseurs

Lorsque des clients me consultent, leurs demandes se répartissent généralement en deux grandes catégories. La première concerne les investisseurs en quête d'un refuge sûr pour leur capital : stabilité, liquidité à toute épreuve et prévisibilité pour les décennies à venir. Pour eux, la réponse est presque toujours la même : Vienne.

Le deuxième groupe est celui des personnes qui recherchent un point d'entrée en Europe : quelque chose d'accessible, de compréhensible, avec la possibilité de gagner un revenu et peut-être même d'obtenir un permis de séjour. Et c'est là que la question se pose souvent : « Et la Bulgarie ? »

La Bulgarie est sans doute le marché immobilier « abordable » le plus en vogue de l’Union européenne. La mer, les montagnes, une fiscalité avantageuse et des prix qui paraissent incroyables après Vienne ou Munich.

C’est pourquoi j’ai décidé d’écrire cet article : pour analyser systématiquement, sans illusions ni slogans publicitaires, ce qu’est réellement le marché immobilier en Bulgarie aujourd’hui.

Je m'appelle Ksenia et je suis conseillère en investissements chez Vienna Property Investment. Mon rôle est d'aider mes clients à prendre des décisions financières éclairées, basées sur des données chiffrées, la législation et une stratégie à long terme, et non sur leurs émotions. Je le dis toujours : il n'existe pas d'investissement parfait, seulement ceux qui correspondent à un objectif précis.

Cet article a pour but de vous fournir précisément ce cadre d'analyse. Nous examinerons en toute transparence tous les atouts du marché bulgare, de la rentabilité côtière à la facilité d'enregistrement. Mais surtout, nous le comparerons au marché de référence : l'Autriche.

Pourquoi ? Parce que seule la comparaison permet de comprendre véritablement la valeur d'un actif. Nous examinerons les points forts de la Bulgarie en matière de prix, et ceux de Vienne en matière de fiabilité, de liquidité et de qualité du capital.

Lorsque des clients viennent me consulter, ils ont souvent déjà passé au crible une quantité considérable d'informations en ligne. Et beaucoup ont la même image en tête : la Bulgarie est un paradis pour les investisseurs. Bon marché, belle et membre de l'Union européenne.

Mais ma première question est toujours la même : « Quel est votre objectif ? Acheter une datcha en bord de mer ou préserver et faire fructifier votre capital ? » Et c’est là que l’on commence à comprendre ce qu’est réellement ce marché.

Si l'on compare le marché immobilier européen à un championnat de football, l'Autriche, l'Allemagne et la Suisse en seraient les équipes de première division. Elles jouent avec constance, leurs valeurs de transfert augmentent de manière régulière et prévisible, et chaque match est le fruit d'une stratégie minutieusement élaborée.

C’est là qu’interviennent les investisseurs prudents, pour qui la fiabilité et la prévisibilité sont primordiales. À leurs yeux, l’immobilier n’est pas tant une source de revenus qu’un refuge sûr pour le capital.

D'où vient donc cette équipe bulgare ? C'est une formation prometteuse, qui vient tout juste d'intégrer l'équipe première après avoir évolué dans les divisions inférieures. C'est un marché au potentiel énorme, mais aussi très imprévisible. On pourrait le qualifier de marché en phase de rattrapage. Il se développe, il grandit, mais son histoire est loin d'être un long fleuve tranquille ; c'est plutôt des montagnes russes.

Après son adhésion à l'UE en 2007, le marché immobilier bulgare a connu un véritable essor. Les prix se sont envolés et les investisseurs se sont rués sur tout ce qu'ils pouvaient trouver. Mais la crise financière mondiale de 2008 a tout bouleversé.

Et c'est là que le marché bulgare, encore immature, a révélé son vrai visage : les prix de l'immobilier touristique ont chuté de 40 à 50 %, voire davantage. Le marché est resté longtemps paralysé, et ce n'est qu'en 2016-2017 qu'une timide reprise s'est amorcée.

Je vois souvent des clients s'émerveiller des chiffres de ces dernières années : « Ksenia, j'ai lu que les prix de l'immobilier en Bulgarie augmentent de 9 à 10 % par an ! C'est incroyable ! » Et c'est tout à fait vrai. Selon l'Institut national de la statistique bulgare (INS), ces taux de croissance figurent parmi les plus élevés de l'Union européenne.

Mais j'explique toujours qu'il faut considérer le point de départ de cette croissance. Une augmentation de 10 % sur 50 000 $ représente 5 000 $, tandis qu'une augmentation de 3 % sur 500 000 $ représente 15 000 $. Dans le premier cas, le pourcentage paraît plus élevé, mais le montant absolu est plus faible et les risques sont disproportionnellement plus importants.

Cette nuance importante est essentielle pour comprendre le marché bulgare. Il ne s'agit pas d'un marathon, mais d'un sprint à l'issue incertaine. On observe une croissance impressionnante un jour, et le lendemain, la stagnation revient car le marché n'est pas encore totalement stabilisé.

Parallèlement, le marché autrichien est véritablement un marathon. Il peut croître lentement mais régulièrement, sans pics ni chutes brutales.

Bien sûr, la Bulgarie n'est pas le seul pays à figurer dans la catégorie des pays à budget limité en Europe. Voyons qui sont ses concurrents.

Roumanie. Les prix de l'immobilier y sont parmi les plus bas de l'UE, mais le pays est enclavé et ne dispose pas d'infrastructures touristiques développées. Son principal marché est constitué de grandes villes comme Bucarest, où la demande, à l'instar de Sofia, est en croissance grâce au secteur informatique.

Hongrie. Budapest offre une liquidité plus importante et une demande stable, mais les barrières à l'entrée y sont également plus élevées. Ce pays n'est plus considéré comme un pays « budget » au même titre que la Bulgarie.

La Grèce est un concurrent de taille. Son programme de visa doré permet d'obtenir un permis de séjour en échange de l'achat d'un bien immobilier d'au moins 250 000 €. Ce dispositif la rend beaucoup plus attractive pour les investisseurs qui valorisent non seulement le bien lui-même, mais aussi le statut d'immigration.

Le Monténégro est un acteur majeur du marché immobilier touristique. Les prix y sont comparables à ceux de la Bulgarie, mais son absence d'appartenance à l'Union européenne constitue un frein important pour de nombreux investisseurs.

Comparativement à ses concurrents, la Bulgarie possède un atout indéniable : son appartenance à l’UE et des barrières à l’entrée exceptionnellement basses. On peut y acquérir un appartement en bord de mer pour 40 000 à 60 000 €, un prix tout simplement impensable dans les autres pays de l’UE. À Vienne, même une place de parking en centre-ville ne coûterait pas aussi cher. Par conséquent, ceux qui envisagent l’Autriche comme marché d’ancrage doivent bien réfléchir à leur budget et à leurs options : où et quand acheter un appartement à Vienne afin de préserver une liquidité optimale.

C’est pourquoi, lorsqu’on compare Sofia et Vienne, on ne parle pas seulement de prix différents, mais aussi de catégories d’actifs différentes. À Vienne, vous investissez dans l’un des marchés les plus stables au monde. En Bulgarie, vous investissez dans un marché à fort potentiel, mais aussi à haut risque.

Il ne s'agit pas d'une bataille entre le « bien et le mal », mais d'une analyse de deux stratégies différentes : gain tactique rapide contre croissance stratégique à long terme.

Parler du « marché bulgare » dans son ensemble revient à parler de la « température moyenne dans un hôpital ». Il est extrêmement hétérogène et se compose essentiellement de trois segments complètement différents qui ne sont même pas en concurrence les uns avec les autres.

Lorsqu'un client me contacte en me demandant « Je veux acheter un appartement en Bulgarie », ma première question est : « Où exactement ? En bord de mer, à la montagne ou dans la capitale ? » Car toute la stratégie qui suit dépend de la réponse.

C'est le cœur de l'économie bulgare. Le marché principal est ici le marché intérieur. Les logements sont achetés aussi bien par les Bulgares eux-mêmes que par les étrangers qui viennent y travailler ou étudier.

Facteurs de la demande. Les principaux facteurs sont le développement du secteur informatique et l'arrivée de jeunes professionnels étrangers. La demande est également alimentée par les étudiants et les employés des entreprises internationales qui ouvrent des bureaux dans les grandes villes. Ce segment est le plus prévisible et le plus stable.

Liquidité : la plus élevée du pays. Les propriétés situées dans les meilleurs quartiers se vendent rapidement. Si vous recherchez une location longue durée, c’est une option idéale. La demande est constante, toute l’année.

Rentabilité : modérée, généralement de 4 à 5 % par an pour les locations longue durée. Ces chiffres ne sont pas exorbitants ; ils sont stables et prévisibles.

Prix. À Sofia, le prix moyen au mètre carré dans les quartiers prisés atteint 1 600 à 2 200 €. On est loin des 500 à 700 € d’il y a dix ans, ce qui témoigne de la maturité du marché immobilier de la capitale.

C'est un marché purement touristique, où 90 % des transactions sont effectuées par des étrangers. Les gens viennent ici pour le soleil, la mer et une datcha d'été bon marché.

Facteurs de la demande : le tourisme et le désir de posséder un coin de paradis en bord de mer. Il ne s’agit pas d’un pur investissement, mais plutôt d’un achat personnel avec possibilité de location saisonnière.

Liquidités extrêmement faibles. Vendre un appartement en urgence dans ces quartiers implique presque toujours une décote de 20 à 30 %. Le marché est saturé et vous devrez faire face à la concurrence de centaines d'autres biens. Les acheteurs ont toujours le choix.

Rentabilité : élevée, mais uniquement en haute saison. Durant les mois de pointe (juin à août), elle peut atteindre 7 à 8 %, mais elle est nulle le reste de l’année. Oubliez tout revenu de septembre à mai. Il faut également prendre en compte les charges annuelles d’entretien, qui peuvent varier de 400 € à 800 € par an, même si vous n’occupez pas l’appartement.

Les prix varient de 800 € à 1 500 € le mètre carré. Cette différence s'explique par la proximité de la mer, l'état et l'ancienneté du bien.

À l'instar du marché maritime, ce marché est orienté vers le tourisme saisonnier, mais plus précisément vers le tourisme hivernal.

Facteurs de la demande : Sports d’hiver et investisseurs du Royaume-Uni et des pays voisins à la recherche de lieux de vacances abordables.

Liquidité : extrêmement faible. Le marché de Bansko est particulièrement saturé, et trouver un acheteur relève du parcours du combattant. Souvent, la seule solution pour vendre un bien est de baisser considérablement son prix.

Rentabilité. Elle dépend des conditions météorologiques et de l'affluence touristique. En cas de fortes chutes de neige, il pourrait y avoir des revenus. Dans le cas contraire, ils seront quasi nuls.

Prix : souvent les plus bas du pays. On trouve des studios entre 25 000 € et 35 000 €, ce qui les rend attractifs pour ceux qui rêvent de posséder leur propre petit coin de paradis à la montagne.

À Vienne, 99 % des biens immobiliers présentant un intérêt pour l'investissement se trouvent en ville. Le marché est homogène, la demande est stable toute l'année et le locataire principal est un résident solvable, lié par un bail de longue durée.

En Bulgarie, vous devrez faire un choix difficile : la stabilité de Sofia et ses rendements modérés, ou les revenus élevés, mais « sur papier », des complexes hôteliers, avec leurs risques d’indisponibilité énormes et leur faible liquidité.

Vous l'aurez compris, avant d'acheter un appartement en Bulgarie, il est essentiel de bien cerner lequel de ces trois univers vous souhaitez intégrer. Et surtout, ne les mélangez pas.

Particulier. L'option la plus simple est d'acheter un appartement ou une maison à son nom. La loi bulgare autorise les étrangers à posséder des biens immobiliers résidentiels (appartements, chambres) sans restriction.

Cela ne requiert que des formalités minimales : un numéro d’identification fiscale (carte d’identité d’étranger), un compte bancaire local et un acte notarié. Ce format est pratique car le propriétaire prend toutes les décisions concernant le bien en toute autonomie.

Par le biais d'une société. Si vous n'êtes pas citoyen de l'UE, vous ne pouvez pas acquérir officiellement un terrain (ou une maison avec terrain) à votre nom propre ; seul un appartement est possible. Toutefois, vous pouvez créer une SARL bulgare (OOD/EOOD) et l'utiliser pour acquérir tout type de bien immobilier (y compris des biens commerciaux).

De nombreux investisseurs utilisent cette méthode pour sa flexibilité opérationnelle et l'optimisation fiscale qu'elle offre. Par exemple, lors de la vente d'un bien immobilier, la société paie 10 % d'impôt sur le revenu sur le produit de la vente, tandis que les propriétaires ne paient d'impôt que sur les dividendes versés.

Par le biais de fiducies ou de fonds. Une autre option consiste à investir dans une société (société d'investissement immobilier, SIIC) ou un fonds fermé qui détient des biens immobiliers, plutôt que d'acheter directement des biens immobiliers.

La loi bulgare n'interdit pas officiellement de tels montages. Cependant, ces instruments sont rares ; en pratique, il est plus pratique d'acheter « physiquement » par l'intermédiaire d'une société ou de manière indépendante que de rechercher un REIC enregistré.

L'objectif d'investissement influence fortement la stratégie :

Location longue durée (investissement locatif). Nous sélectionnons des appartements dans les grandes villes (Sofia, Plovdiv) où la demande est stable. Notre objectif principal est un revenu régulier de 4 à 5 %.

Locations saisonnières, souvent en bord de mer. L'afflux touristique saisonnier y est important, notamment lors des marchés de vacances (Sunny Beach, Nessebar). Parfois, le coût d'un appartement bien situé peut être amorti en 7 à 10 ans grâce aux loyers élevés pratiqués en été.

Investissements spéculatifs (achat-revente). Il s'agit d'acheter un bien immobilier (souvent d'occasion) à bas prix, de le rénover, puis de le revendre. Ce type d'investissement exige une connaissance approfondie du marché local et des spécificités du bâtiment. Il est risqué pour les débutants, car les coûts peuvent rapidement réduire les profits.

Résidence permanente/permis de séjour. Si l'objectif est l'émigration, un appartement à usage personnel est privilégié (d'au moins 60 à 80 m² pour une famille). Il est important de choisir un logement bien situé, à proximité d'une école et des infrastructures nécessaires, et d'avoir la possibilité de louer des chambres lorsque l'on n'y réside pas.

Lorsque nous abordons les procédures juridiques avec des clients de différents pays, la Bulgarie suscite généralement un soupir de soulagement. Comparé, par exemple, à l'Autriche, où chaque document passe par des dizaines d'autorités, le système bulgare paraît incroyablement simple et rapide.

L'ensemble du processus, du versement de l'acompte à la réception de l'acte notarié, peut prendre seulement deux à trois semaines, ce qui constitue assurément un avantage majeur. Cependant, comme je le dis toujours, simplicité ne rime pas avec sécurité. Cette apparente facilité peut masquer des subtilités importantes dont il est essentiel de prendre connaissance au préalable.

Voyons ensemble ce qui vous attend étape par étape. Imaginez que vous ayez trouvé l'appartement de vos rêves à Sunny Beach. Et après ?

Un acompte de réservation. C'est la première étape. Il s'agit généralement d'une petite somme, environ 2 000 à 3 000 €, déposée sur le compte du vendeur ou de l'agence. Cet acompte permet de bloquer la vente du bien et de le retirer du marché.

Il est essentiel que le contrat de dépôt stipule clairement que celui-ci est remboursable si des problèmes juridiques sont découverts au cours du processus de vérification préalable.

Vérifications préalables. Il s'agit de l'étape la plus cruciale et elle doit être menée par votre avocat indépendant. Ne vous fiez pas à l'avocat du vendeur ou de l'agence ! Votre avocat doit vérifier l'inscription du bien dans tous les registres d'État.

• Registre foncier. Charges (hypothèques, privilèges, privilèges).
• Registre cadastral. Conformité de la superficie et des limites réelles de la propriété avec les documents.
• Vérification du propriétaire. Aucun litige successoral ni autre procédure judiciaire.
• Vérification des dettes impayées. Les factures d'électricité, les impôts ou les charges impayés sont fréquents. Ce problème est d'ailleurs très courant dans les complexes touristiques.

Signature de l'accord préliminaire. Ce document énonce toutes les conditions essentielles de la transaction : le prix total, l'échéancier des paiements, les délais et les responsabilités de chaque partie. Il constitue votre feuille de route et votre garantie jusqu'à la signature définitive.

Obtention d'un BULSTAT . Tout étranger acquérant un bien immobilier doit obtenir un numéro BULSTAT, équivalent d'un numéro fiscal. Cette procédure est simple, prend un à deux jours et est obligatoire pour l'inscription au registre foncier.

Signature de l'acte notarié. Il s'agit de l'acte de vente définitif, signé devant un notaire. Le notaire joue un rôle essentiel : il vérifie tous les documents, l'identité des parties et confirme la légalité de la transaction. À ce stade, le paiement intégral est effectué au vendeur.

Inscription au registre foncier. Après la signature de l'acte notarié, le notaire inscrit les informations relatives au nouveau propriétaire au registre foncier. Dès lors, vous devenez pleinement propriétaire.

Liste des documents dont vous aurez besoin (pour une personne physique) :

• Un passeport international valide.
• Procuration (si vous ne pouvez pas être présent en personne).
• Certificat de mariage (si vous êtes marié(e)).
• Un certificat d'origine légale des fonds (généralement requis pour les montants supérieurs à 10 000 €).

Parlons maintenant du plus important : ce qui distingue la simplicité bulgare de la fiabilité autrichienne.

1. Propriété foncière. C'est le point le plus important que j'aborde systématiquement avec mes clients. Selon la loi bulgare, les personnes physiques étrangères (ressortissants de pays hors UE) ne peuvent pas acquérir de terrain.

Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Si vous achetez une maison avec un terrain, vous pouvez enregistrer la maison à votre nom, mais pas le terrain. La seule solution est de créer une personne morale (une société) en Bulgarie et d'enregistrer le terrain à son nom. Cela engendre des coûts supplémentaires, des problèmes de comptabilité et complexifie la procédure. L'achat d'un appartement en copropriété ne nécessite pas cette démarche.

À Vienne, ce problème n'existe pas. Tout investisseur, quelle que soit sa nationalité, peut acquérir un appartement ou une maison avec terrain.

2. La simplicité comme risque. La simplicité de la procédure en Bulgarie constitue également sa faiblesse. Elle laisse davantage de place à la fraude ou à la malhonnêteté de la part du vendeur.

L'absence d'intervention obligatoire d'un mandataire (Treuhänder) lors des règlements constitue la principale différence avec l'Autriche. En Autriche, les fonds de l'acheteur sont déposés sur un compte séquestre dédié, d'où ils ne sont transférés au vendeur qu'après la réalisation de toutes les conditions légales et le transfert de propriété. Ce mécanisme de contrôle rigoureux garantit la sécurité de la transaction.

3. Le rôle du notaire et de l'avocat. En Bulgarie, le notaire certifie principalement les signatures et vérifie les documents, mais n'est pas entièrement responsable de leur contenu. C'est pourquoi il est essentiel de faire appel à un avocat indépendant pour effectuer toutes les vérifications.

En Autriche, le notaire (ou l'avocat agissant en tant que mandataire) assume l'entière responsabilité juridique et financière de l'intégrité de la transaction, ce qui explique en partie le prix élevé que vous payez.

Chaque fois que j'aborde la question des dépenses avec mes clients, je vois cette question sur leur visage : « Ksenia, est-ce que quelque chose peut vraiment être cher en Bulgarie ? » Et c'est logique.

On a l'habitude de penser que la Bulgarie est un pays où tout coûte une misère. Et c'est vrai, les prix y sont parmi les plus bas d'Europe. Mais ils existent bel et bien, et il faut en tenir compte pour éviter toute mauvaise surprise.

Commençons par diviser immédiatement les dépenses en deux catégories : celles que vous payez une seule fois à l’achat et celles qui sont annuelles.

Imaginons que vous achetiez un appartement à 60 000 €. Combien cela vous coûtera-t-il réellement ?

Taxe d'acquisition locale. Elle varie de 2 % à 4 % selon la commune. Prenons l'exemple de 3 %, soit 1 800 €.

Frais de notaire. Environ 1 % du montant de la transaction, mais ce pourcentage peut être plus élevé. Prenons l'exemple de 600 €.

Frais d'inscription : 0,1 %. Soit seulement 60 €.

Honoraires d'avocat et d'agent. Cela peut représenter une part importante du coût total. En moyenne, cela représente 3 à 5 % du coût. Si l'on prend 4 %, cela représente 2 400 € supplémentaires.

totaux peuvent représenter entre 5 % et 9 % du prix d'achat. Dans notre exemple, pour un appartement à 60 000 €, les frais totaux s'élèveraient à environ 4 860 €. C'est évidemment bien moins qu'en Autriche, où les frais d'acquisition peuvent atteindre 10 à 12 % du prix d'achat. Mais il est important de garder à l'esprit ce que vous obtenez au final.

En Autriche, ces frais comprennent non seulement les taxes, mais aussi les honoraires du fiduciaire, qui garantit la sécurité de votre transaction. En Bulgarie, ces fonds servent à couvrir les frais administratifs, et vous êtes responsable de la sécurité de votre transaction, en faisant appel à un avocat indépendant.

En Bulgarie, c'est véritablement un paradis fiscal. Les impôts annuels y sont incroyablement bas comparés à ceux de la plupart des pays de l'UE.

Taxe foncière. Elle représente entre 0,15 % et 0,3 % de la valeur imposable du bien, généralement inférieure à sa valeur marchande. Pour notre appartement à 60 000 €, cela ne représenterait que 100 € à 150 € par an.

La taxe municipale (taxe sur les ordures ménagères) est également très faible, de l'ordre de 0,14 à 0,45 %. Dans notre cas, cela représenterait entre 80 et 100 € par an.

Frais d'entretien. Il s'agit d'une dépense importante qui ne concerne que les propriétés de villégiature. Ce sont des frais annuels couvrant l'entretien des espaces verts, de la piscine, la sécurité, le nettoyage, etc.

Son montant peut varier de 400 € à 800 € par an, voire plus. Il s'agit essentiellement d'une redevance pour une infrastructure que vous n'utiliserez peut-être même pas, mais qui est obligatoire.

La comparaison avec l'Autriche ne tient tout simplement pas la route ici :

Taxe foncière annuelle. En Autriche, elle représente environ 1 à 1,5 % de la valeur imposable, plus l'impôt sur les revenus locatifs. Pour un appartement de 300 000 €, les charges annuelles peuvent facilement dépasser 4 000 à 5 000 €. En Bulgarie, nous avons calculé que cela représenterait plusieurs centaines d'euros.

Infrastructures. Les faibles impôts en Bulgarie sont certes avantageux pour le portefeuille, mais ils ont aussi un impact direct sur le niveau des services publics.

À Vienne, le coût de la vie est plus élevé, mais on y trouve un cadre de vie urbain quasi parfait, des routes impeccables, une propreté irréprochable, des transports en commun d'une fiabilité à toute épreuve et un sentiment de sécurité. En Bulgarie, en revanche, en dehors des grandes villes, les infrastructures peuvent être en mauvais état.

Alors, qu'est-ce qu'on y gagne ? En Bulgarie, vous payez moins d'impôts et de taxes, mais vous supportez toujours tous les risques et vous devez dépenser de l'argent pour l'entretien des infrastructures, notamment dans les zones touristiques.

À Vienne, vous payez plus cher, mais cet argent est investi dans les infrastructures, ce qui influe directement sur la capitalisation de votre bien et le rend plus attractif pour les locataires.

En définitive, choisir entre ces deux marchés revient à choisir entre « payer maintenant et ne rien obtenir » (Bulgarie) et « payer maintenant et investir dans son avenir » (Autriche). En Bulgarie, vous bénéficiez d'économies d'impôts, mais sans garantie de plus-value, tandis qu'à Vienne, vous avez la certitude que votre argent travaille pour vous.

Lorsque des clients viennent me voir avec l'intention d'acheter un bien immobilier en Bulgarie, l'une des premières questions qu'ils me posent après le prix est : « Est-ce que cela me donnera un permis de séjour ? » Et je comprends pourquoi.

Jusqu'à récemment, c'était le cas. La Bulgarie, comme de nombreux autres pays d'Europe du Sud et de l'Est, offrait une sorte de « visa doré » pour l'achat de biens immobiliers. Ce dispositif était attractif, notamment pour les citoyens de pays hors UE. Mais cette époque est révolue, ce qui modifie fondamentalement toute la stratégie d'investissement.

À compter d'aujourd'hui, en 2024-2025, l'accès direct à la résidence temporaire ou permanente par l'achat d'un bien immobilier en Bulgarie est fermé. Toute information contraire est soit obsolète, soit, pire encore, une tentative de désinformation. C'est une différence majeure avec la Grèce ou le Portugal, où de tels programmes sont toujours en vigueur, bien que les conditions d'accès soient de plus en plus strictes.

La Bulgarie offre toujours des possibilités d'obtenir un permis de séjour par investissement, mais celles-ci ne sont plus directement liées à l'acquisition d'un bien immobilier. Elles sont généralement plus complexes et moins prisées des investisseurs privés

Investissements dans des projets d'entreprise. Pour obtenir un permis de séjour, vous devez investir au moins 250 000 € dans certaines entreprises bulgares. Ces projets doivent créer des emplois, ce qui implique un suivi constant et une participation active de l'investisseur.

Investir dans des obligations d'État ou des fonds d'investissement. Le seuil d'entrée est ici plus élevé : à partir de 512 000 €. Il s'agit d'un investissement plus passif, mais, comme pour les projets d'entreprise, il ne vous confère pas le droit d'utiliser le bien à des fins personnelles.

Par conséquent, l'achat d'un appartement en Bulgarie aujourd'hui représente un investissement dans un bien ou un mode de vie, et non dans un statut d'immigration. Il est essentiel que les investisseurs comprennent bien ce point avant de conclure la transaction.

Contrairement à la Bulgarie, l'Autriche n'a jamais proposé de « visa doré » pour l'acquisition de biens immobiliers. Elle a toujours privilégié la qualité des investisseurs plutôt que leur nombre. Elle dispose d'un programme de permis de séjour prestigieux et transparent destiné aux personnes financièrement indépendantes : le titre de séjour « Privatier ». Bien que sans lien direct avec l'immobilier, ce programme illustre parfaitement les différentes approches adoptées par les pays pour attirer les capitaux.

Conditions requises pour obtenir un permis de séjour en Autriche :

Revenus suffisants. Vous devez justifier de revenus mensuels stables et indépendants de votre activité professionnelle en Autriche. Ces revenus peuvent inclure des revenus locatifs, des dividendes, des intérêts sur des dépôts ou une pension. Le montant requis est d'environ 45 000 € par an pour un couple.

Logement. En Autriche, vous devez être propriétaire ou locataire d'un logement.

Assurance maladie. Une assurance maladie complète est obligatoire.

Complexité. Le principal obstacle réside dans le fait que le programme est soumis à un système de quotas. Les candidatures ne sont acceptées qu'en début d'année et leur nombre est strictement limité.

La principale différence : en Autriche, vous obtenez un permis de séjour dans l’un des pays les plus stables et les plus sûrs au monde sans immobiliser des centaines de milliers d’euros dans des actifs risqués. Votre argent reste liquide et peut être investi dans un portefeuille diversifié.

En Bulgarie, même si vous décidez d'investir dans des entreprises ou des obligations, vous « bloquez » en réalité votre capital par souci de statut social.

Pour un investisseur, le rendement est sans doute le critère le plus important. Et à première vue, la Bulgarie semble très attractive. On nous promet 7 à 8 %, voire plus !

Mais, comme toujours, le diable se cache dans les détails. Et le plus important à comprendre concernant le marché bulgare, c'est que la rentabilité y dépend directement de l'emplacement et du type de location.

Examinons les deux principaux types de contrats de location que vous pouvez obtenir lors de l'achat d'un bien immobilier en Bulgarie.

C’est ce qui attire la plupart des investisseurs dans les zones touristiques.

Où ? En bord de mer (Sunny Beach, Golden Sands, Sozopol) et dans les stations de ski (Bansko, Pamporovo).

Rendements. En pleine saison (juin-août pour les propriétés en bord de mer, décembre-février pour les propriétés en montagne), les rendements peuvent atteindre des niveaux vraiment élevés, jusqu'à 8 % par an.

Les risques. Et c'est là que réside le problème principal. La saison ne dure que 3 à 4 mois par an. Le reste du temps, votre appartement sera non seulement vide, mais vous devrez également payer des charges (frais d'entretien et charges locatives).

Une mauvaise saison (due par exemple aux conditions météorologiques ou à la situation géopolitique) peut anéantir tous vos bénéfices. De plus, les locations de courte durée exigent une surveillance constante, le nettoyage et les interactions avec les clients, tâches souvent déléguées à une société de gestion qui prélève jusqu'à 25 à 30 % du chiffre d'affaires. Ce sont des risques considérables que de nombreux investisseurs négligent.

Cette option est beaucoup plus stable et prévisible.

Où ? Dans les grandes villes (Sofia, Plovdiv, Varna).

Rentabilité. Ici, elle est nettement plus faible : de 4 à 5 % par an. Mais la demande est constante tout au long de l’année, et non saisonnière.

Risques. Les risques sont minimes, car les locataires sont des étudiants et de jeunes actifs qui signent des baux de 1 à 2 ans. Il s'agit du seul segment « calme » du marché immobilier bulgare.

Le rendement locatif moyen à long terme est ici de 2 à 3,5 % par an. À première vue, cela semble bien inférieur à celui de la Bulgarie. Alors pourquoi payer plus cher ?

La réponse est simple : le principal revenu d'un investisseur à Vienne n'est pas le loyer, mais la plus-value de l'actif lui-même (capitalisation).

• Structure des revenus des investisseurs (exemple sur 10 ans) :

Bulgarie (station balnéaire). 80 % des revenus proviennent des loyers (instables et saisonniers), 20 % de la plus-value (imprévisible). La rémunération est basée sur le chiffre d'affaires, et non sur la valeur du bien lui-même.

Texte

Vienne. 30 % des revenus proviennent des loyers (stables et à long terme), 70 % de la plus-value (organique et stable). Vous gagnez sur votre capital, ce qui est beaucoup plus sûr.

Selon Statistik Austria , les prix de l'immobilier à Vienne ont augmenté de plus de 90 % au cours des 10 dernières années, et cette croissance a été organique et stable.

Acheter un appartement dans une station balnéaire bulgare, c'est un peu comme spéculer en bourse : on cherche à profiter des fluctuations rapides du marché. Investir à Vienne, c'est comme miser sur une valeur sûre : on ne s'attend pas à des dividendes faramineux, mais on a la certitude d'une croissance stable et durable de son portefeuille.

Comme nous l'avons vu précédemment, le marché immobilier bulgare ne se compose pas d'un seul, mais de trois univers totalement différents. Par conséquent, la question « Où acheter ? » est véritablement la plus importante à se poser.

Il n'existe pas d'emplacement idéal pour tous, seulement celui qui correspond parfaitement à vos objectifs. Examinons de plus près les régions clés et voyons lesquelles sont les plus adaptées à chaque public.

Si vous envisagez la Bulgarie non seulement comme un lieu de vacances, mais aussi comme un investissement sérieux pour préserver et faire fructifier votre capital, alors c'est par ici qu'il faut commencer.

Sofia est la seule ville du pays comparable aux capitales européennes telles que Vienne, Budapest ou Prague. Elle est le centre économique, culturel et éducatif de la Bulgarie. Examinons de plus près ses avantages et ses inconvénients :

C'est sans doute le segment de marché le plus connu des étrangers. Sunny Beach, Golden Sands, Nessebar, Sozopol : ces noms sont familiers à tous. C'est là que ceux qui souhaitent posséder une résidence secondaire au sein de l'Union européenne achètent un bien immobilier, les revenus locatifs constituant un bonus appréciable

À l’instar des stations balnéaires, ce marché ne fonctionne que pendant la saison touristique – de décembre à mars :

Aucune évaluation honnête ne serait complète sans une analyse approfondie des risques. Malheureusement, de nombreux vendeurs et agents en Bulgarie ont tendance à minimiser ces risques, promettant des fortunes. Je dis toujours à mes clients : aucun investissement n’est parfait, mais il est important d’être conscient de tous les pièges potentiels.

Le manque de liquidités est le principal problème du marché bulgare, surtout en dehors de Sofia. Alors qu'à Vienne, un appartement dans un bon quartier se vend en moyenne en 2 à 4 mois, en Bulgarie, il faut parfois attendre des mois, voire des années, avant de trouver un acheteur. Voici pourquoi :

Sursaturation. Dans les stations touristiques, l'offre dépasse largement la demande.

Une clientèle spécifique. Les acheteurs de propriétés de villégiature sont principalement des étrangers qui prennent leur temps. N'ayant pas besoin d'acheter immédiatement, ils peuvent se permettre de choisir et de négocier.

Il vous faudra peut-être consentir à une réduction. Si vous devez vendre votre appartement en urgence, préparez-vous à baisser le prix de 20 à 30 %, voire plus.

Si vous achetez une propriété en bord de mer ou à la montagne, sachez qu'elle restera inoccupée neuf mois par an. Pendant cette période, elle ne générera aucun revenu, mais engendrera des dépenses. Dépenses annuelles liées à l'inoccupation :

Frais d'entretien. Il s'agit de la dépense « cachée » la plus importante. Vous devez payer l'entretien des espaces verts, de la piscine, la sécurité et le nettoyage de la résidence, même si vous n'occupez pas l'appartement. Ce montant peut varier de 400 € à 800 € par an.

Charges. Même si vous n'habitez pas dans l'appartement, vous devez quand même payer l'électricité, l'eau, la sécurité, etc.

Réparations imprévues. Une mauvaise qualité de construction peut entraîner des problèmes nécessitant des frais de réparation supplémentaires.

En particulier dans les bâtiments construits pendant la période de forte croissance du milieu des années 2000, la qualité de la construction laisse souvent à désirer. Les problèmes les plus courants sont les suivants :

Imperméabilisation. Une mauvaise imperméabilisation entraîne la formation de moisissures et une odeur d'humidité.

Communications. Canalisations de mauvaise qualité, problèmes électriques.

État de délabrement avancé. De nombreux bâtiments se détériorent rapidement et nécessitent des réparations constantes.

L'Autriche, en revanche, dispose de normes de construction strictes ( ÖNORM ) qui garantissent une qualité optimale. Vous y achetez un bien qui vous servira pendant des décennies sans nécessiter de réparations constantes.

Bien que le lev bulgare (BGN) soit étroitement arrimé à l'euro, la Bulgarie ne fait toujours pas partie de la zone euro. Cela engendre certains risques en cas de bouleversements économiques mondiaux. Même si la probabilité que la Bulgarie abandonne cet arrimage est minime, il s'agit d'un risque qu'il convient de prendre en compte.

À Vienne, vous achetez un actif en euros, ce qui vous garantit une stabilité monétaire totale.

Maintenant que nous avons analysé tous les chiffres, parlons de l'essentiel : la qualité de vie. Investir dans l'immobilier, ce n'est pas seulement une question d'argent, mais aussi de style de vie. Où souhaitez-vous élever vos enfants ? Où souhaitez-vous passer votre retraite ? Où vous sentirez-vous tout simplement bien et en paix ? La réponse à cette question peut complètement changer votre choix.

La vie en Bulgarie attire de nombreuses personnes grâce à son coût abordable. Selon Eurostat, les prix des biens et services de consommation en Bulgarie représentent seulement 60 % de la moyenne européenne. Cela se répercute sur tous les aspects de la vie, du prix des courses alimentaires à l'addition au restaurant.

Climat. Le climat est ici incontestablement merveilleux. Sur la côte, il est doux, avec des étés chauds et longs et des hivers courts et doux. En montagne, les conditions sont idéales pour les sports d'hiver de décembre à mars.

Accessibilité financière. En Bulgarie, le niveau de vie est accessible et inimaginable en Europe occidentale. Une maison avec piscine qui coûterait des millions d'euros en Autriche s'achète ici pour quelques centaines de milliers d'euros.

Santé et éducation : c’est là que réside l’un des principaux points faibles. Le niveau des soins et de l’éducation est nettement inférieur aux normes d’Europe occidentale. Bien que de grandes villes comme Sofia disposent de cliniques privées et d’écoles internationales, le système dans son ensemble n’a pas encore atteint les standards de l’UE. De nombreux Bulgares aisés et expatriés préfèrent se faire soigner ou scolariser leurs enfants en Europe occidentale.

Infrastructures. En dehors des grandes villes et des principaux axes touristiques, l'état des routes, des transports en commun et des services publics peut laisser à désirer. Cela contraste fortement avec l'organisation impeccable de l'Autriche, où même les plus petits villages bénéficient de routes en parfait état et où les trains sont ponctuels.

Rythme de vie. En Bulgarie, surtout dans le sud, la vie est plus détendue et moins pressée. Pour certains, c'est un atout, pour d'autres, un inconvénient. Si vous êtes habitué à la ponctualité suisse et à l'efficacité allemande, la lenteur bulgare peut être un véritable défi.

Vienne a été désignée meilleure ville au monde où vivre par Mercer pendant plus de dix années consécutives . Ce titre est amplement mérité. Vienne incarne l'ordre, la qualité et la sécurité.

Le climat est continental tempéré. On distingue quatre saisons bien définies : des étés chauds, des hivers froids et neigeux, et un printemps et un automne magnifiques.

Le coût de la vie est élevé, mais tout à fait justifié. Les impôts élevés financent des infrastructures, une éducation et des soins de santé de premier ordre. Vous payez plus, mais vous en avez plus pour votre argent.

Santé et éducation. Le système de santé autrichien est parmi les meilleurs au monde. Les écoles et universités publiques offrent un enseignement de grande qualité. C'est un lieu idéal pour les familles avec enfants.

L'infrastructure est tout simplement impeccable. Les transports en commun fonctionnent à merveille, les rues sont propres et les parcs sont bien entretenus. La ville entière respire l'ordre et la qualité, ce qui influe directement sur la valeur de votre propriété.

Rythme de vie. Vienne est une ville dynamique, mais sans précipitation. Tout s'y déroule sans accroc et selon un horaire précis, permettant à chacun d'organiser son temps et de profiter pleinement de la vie.

Je demande toujours à mes clients de répondre honnêtement à la question : « Où souhaitez-vous élever vos enfants ? » Si la réponse est « dans un environnement offrant les meilleures écoles, la sécurité et un accès à des soins de santé de premier ordre », alors le choix est clair, et ce n’est pas la Bulgarie.

Si votre objectif est de trouver une maison abordable pour vos vacances d'été ou votre retraite, où le soleil et les prix bas sont essentiels, la Bulgarie pourrait être une excellente option.

La dernière étape de tout investissement est la sortie. Et c'est là que les différences entre la Bulgarie et l'Autriche sont peut-être les plus marquées. Comment sortir de son investissement ? Avec un profit ou une perte ? Rapidement ou lentement ? La réponse à cette question peut anéantir toutes vos espérances.

Comme nous l'avons déjà constaté, la liquidité sur le marché bulgare, notamment dans les zones touristiques, est extrêmement faible. Par conséquent, vendre un bien immobilier rapidement et à un prix raisonnable relève du miracle.

À Sofia. La vente se déroulera relativement vite si le prix est conforme au marché. La plupart des acheteurs étant bulgares, la barrière de la langue ne devrait pas poser de problème, et la demande est constante tout au long de l'année. Toutefois, prévoyez un délai de vente pouvant aller de plusieurs mois à un an.

Dans les complexes hôteliers, c'est là que les choses sérieuses commencent. Pour vendre votre appartement à Sunny Beach, vous devrez faire face à des milliers d'offres similaires. Les principaux acheteurs sont des étrangers qui prennent leur temps. N'ayant pas besoin d'acheter immédiatement, ils peuvent se permettre de choisir, de négocier et d'attendre.

Le « piège des rabais ». Si vous devez vendre votre propriété rapidement, vous tomberez dans le « piège des rabais ». Le seul moyen de vous démarquer est de baisser considérablement votre prix.

À Vienne, le marché immobilier est si stable que les biens de qualité affichent souvent complet. Vendre un bien immobilier ici est un processus simple et prévisible.

Forte liquidité. À Vienne, les appartements situés dans les quartiers prisés se vendent en 2 à 4 mois. La demande est soutenue toute l'année, tant de la part des résidents locaux que des investisseurs étrangers.

Plus-values. À Vienne, le principal revenu d'un investisseur ne provient pas des loyers, mais de la plus-value de son patrimoine. Ces dix dernières années, les prix de l'immobilier à Vienne ont augmenté de plus de 90 %, et cette croissance a été stable et organique.

Prévisibilité. Réaliser un profit de 50 à 100 % en 5 à 10 ans est une pratique courante, et non un coup de chance. Vous pouvez calculer votre rendement à l'avance, ce qui vous procure confiance et maîtrise.

Nous avons considérablement avancé dans l'analyse de la Bulgarie et de l'Autriche, en nous appuyant sur les paramètres les plus importants : des subtilités du marché et du système juridique aux risques et à la qualité de vie. Nous disposons désormais de toutes les informations nécessaires pour tirer les conclusions les plus importantes.

Le dilemme crucial : Bulgarie ou Autriche ? Investir dans l’immobilier en Bulgarie et en Autriche, ce n’est pas simplement choisir entre deux types d’investissements différents. C’est adopter deux philosophies de vie radicalement opposées.

Bulgarie : Si vous recherchez une « datcha », si votre objectif est de posséder une maison en bord de mer ou à la montagne, où vous pouvez passer un mois ou deux par an, et que vous êtes prêt à en assumer les frais d’entretien, la Bulgarie est une excellente option.

Ce pays bénéficie d'un climat exceptionnel, d'une nature magnifique et d'un coût de la vie et du logement très abordable. Si vous envisagez d'acheter une maison à titre d'investissement, Sofia est la seule ville à considérer sérieusement. Vous y trouverez une demande stable pour les locations longue durée et une liquidité plus importante que dans les stations balnéaires.

Autriche : Si vous recherchez un placement sûr, si votre objectif est de préserver et de faire fructifier votre capital dans un cadre juridique fiable et stable, alors l’Autriche, et Vienne en particulier, est la solution idéale. Vous n’y obtiendrez pas de rendements locatifs élevés et rapides, mais votre capital sera efficacement protégé contre l’inflation et les crises.

Vous pourrez investir votre argent dans un actif dont la valeur augmentera, vous garantissant ainsi des profits à long terme. Et, tout aussi important, vous bénéficierez d'un niveau de vie optimal, d'un cadre de vie sûr et sécurisé.

Avant de prendre une décision, répondez honnêtement à une question simple : que désirez-vous vraiment ? Des vacances de rêve à bas prix, ou la sécurité, la fiabilité et une croissance stable de votre capital ? Une fois la réponse trouvée, le bon choix deviendra évident.