Comment se forme le loyer en Autriche et de quoi dépend-il ?

Le marché locatif occupe une place centrale dans le système de logement autrichien : plus de 40 % de la population privilégie la location, et dans les grandes villes, notamment à Vienne, cette proportion est encore plus élevée. Toutefois, la formation des loyers demeure l’un des enjeux majeurs pour les locataires comme pour les propriétaires.

En Autriche, les prix des loyers dépendent non seulement du marché (emplacement, état de l'appartement, année de construction et infrastructures), mais aussi de la réglementation. La loi sur la location (Mietrechtsgesetz , MRG) en est un élément essentiel. Son application varie selon les biens : elle est parfois totale, parfois partielle, et parfois inexistante. Elle détermine si le loyer peut être fixé librement ou si le propriétaire est tenu de respecter les tarifs et restrictions réglementaires.

Dans cet article, en tant qu'expert du marché immobilier autrichien, j'examinerai en détail la composition d'un loyer, les facteurs qui l'influencent et comment déterminer correctement un prix de location équitable pour un logement en Autriche.

En Autriche, le loyer ne se limite pas au prix « net » de l'appartement. Dans la plupart des cas, le loyer payé par le locataire comprend plusieurs éléments.

Loyer de base (Hauptmietzins). Il s'agit du montant minimum que le locataire paie pour l'usage du logement. Au premier trimestre 2025, le loyer de base moyen était de 502 € par mois, soit 7,50 €/m², en hausse de 2,7 % par rapport à la même période en 2024 (Statistik Austria, 2025). Le montant de ce loyer dépend du type d'appartement (immeuble neuf, immeuble ancien, etc.), de son état et de son assujettissement ou non à la loi sur le logement (Mietrechtsgesetz, MRG).

Les charges d'exploitation (Betriebskosten) comprennent les services publics et l'entretien de l'immeuble, tels que la collecte des ordures ménagères, la fourniture d'eau, l'assainissement, l'éclairage des parties communes, le nettoyage des couloirs, l'entretien des ascenseurs et l'assurance de l'immeuble. Au premier trimestre 2025, les charges d'exploitation moyennes s'élevaient à 165,20 €/mois, soit 2,50 €/m², représentant environ 30 % du loyer total.

Frais spéciaux (besondere Aufwendungen). Il s'agit de coûts supplémentaires pouvant inclure les frais d'ascenseur, de blanchisserie, de réparations et d'autres services spécifiques. Ces coûts sont généralement précisés séparément dans le contrat de location.

Frais d'ameublement. Si un appartement en location est meublé, le propriétaire peut facturer des frais supplémentaires pour son utilisation. Le montant de ces frais est calculé en fonction de la valeur du mobilier et de sa durée de vie. Par exemple, si le mobilier coûte 7 000 € et a une durée de vie estimée à 20 ans, les frais mensuels d'ameublement pourraient s'élever à environ 29,60 €, auxquels s'ajoutent 12 % de frais pour le propriétaire, soit un total de 33,10 € par mois.

TVA (Umsatzsteuer). En Autriche, la taxe sur la valeur ajoutée est de 10 % pour les locations. Cependant, le taux normal de TVA de 20 % s'applique au mobilier, au parking et au chauffage.

Ainsi, la location d'un appartement en Autriche implique plusieurs étapes, chacune avec ses spécificités et régie par des lois et réglementations en vigueur. Il est important, tant pour les locataires que pour les propriétaires, de bien comprendre ces étapes afin de garantir la transparence et l'équité des relations locatives.

La loi sur la location résidentielle (Mietrechtsgesetz, MRG), adoptée le 12 novembre 1981, régit les relations entre propriétaires et locataires en Autriche, garantissant un équilibre entre les droits des deux parties. Cependant, elle ne s'applique pas à tous les types de biens immobiliers. Selon l'âge du bâtiment, sa destination et d'autres facteurs, la MRG peut s'appliquer intégralement, partiellement ou pas du tout.

La MRG s'applique intégralement aux types de biens immobiliers suivants :

• Maisons construites avant 1945, y compris les bâtiments construits avant 1953 avec des subventions gouvernementales.
• Logements bénéficiant d'un soutien de l'État, quelle que soit l'année de construction.

Dans de tels cas, le loyer est plafonné en tenant compte des éléments suivants :

• Catégories de logements : définit le type de bien (par exemple, logement social, logement subventionné par l’État).
• Richtwertmietzins : un loyer indicatif fixé pour certaines catégories de logements.
• Angemessener Mietzins: loyer raisonnable qui tient compte des conditions du marché et des caractéristiques spécifiques du bien.

Ces mesures visent à protéger les locataires contre les loyers excessifs et les expulsions abusives. Par exemple, un appartement de 80 mètres carrés à Graz, situé dans un immeuble ancien rénové et entièrement couvert par la MRG (loi sur les loyers majorés), est loué environ 600 € par mois, soit 25 à 30 % de moins que le prix du marché pour un logement similaire non couvert par la MRG.

La MRG s'applique en partie aux types de biens suivants :

• Les nouveaux appartements en copropriété construits après 1953 , si l'immeuble comprend plusieurs unités et n'a pas bénéficié d'une aide gouvernementale.
• Combles et extensions ajoutés aux bâtiments existants après 1953.

Dans de tels cas, le loyer est défini comme « raisonnable » (angemessen), ce qui signifie que le propriétaire et le locataire peuvent librement convenir du montant du loyer, en tenant compte des conditions du marché.

Exemple : Un appartement moderne de 55 m² dans une copropriété à Linz, construite dans les années 1960, soumis à une application partielle de la MRG, peut être loué pour 650 €/mois, tandis qu'un logement comparable sans MRG sur le marché privé coûte environ 750 €/mois.

La MRG ne s'applique pas aux types de biens suivants :

• Maisons individuelles et duplex , quelle que soit l'année de construction.
• Bâtiments construits après 2006 et n'ayant pas bénéficié de subventions de l'État.
• Appartements touristiques et locations de courte durée.

Dans ces cas-là, le propriétaire et le locataire ont toute liberté de fixer les conditions du bail, y compris le montant du loyer.

Exemple 1 : Une maison privée de 100 m² située à la périphérie de Vienne, construite en 2010, peut être louée pour 1 200 €/mois, entièrement d'un commun accord entre les parties.

Exemple 2 : Un appartement de 70 m² dans un immeuble neuf à Innsbruck à partir de 2020, destiné à une location à long terme, pourrait avoir un loyer de 1 050 €/mois, fixé sans restrictions MRG, en fonction de la demande.

Ces différences sont particulièrement importantes pour ceux qui envisagent de louer un appartement à Vienne à long terme ou qui s'intéressent à la location d'un logement en Autriche en général.

En Autriche, le loyer est déterminé par plusieurs systèmes, chacun prenant en compte divers facteurs, tels que l'état du bien, sa localisation et son année de construction. Examinons les principaux :

Le système de catégorisation des locations classe les appartements en quatre catégories (A à D) en fonction de leur état et de leurs équipements au moment de la signature du contrat de location :

• Catégorie A : appartement de standing moderne, avec finitions et équipements modernes.
• Catégorie B : appartement de bon standing avec des finitions de qualité, mais sans les dernières améliorations.
• Catégorie C : appartement de niveau moyen, avec des finitions basiques, nécessitant éventuellement quelques améliorations.
• Catégorie D : appartement de qualité inférieure, sans toilettes à l'intérieur, avec des finitions éventuellement vétustes.

Ces catégories influent sur le montant du loyer, les appartements de standing supérieur ayant des loyers plus élevés.

Les loyers de référence (Richtwertmietzins) sont établis pour chaque Land d'Autriche. Ils sont révisés tous les deux ans.

Un nouveau système d'ajustements annuels des loyers de valeur et des taux par catégorie en Autriche est entré en vigueur le 1er avril 2025. Ces changements ont été introduits dans le cadre de la 4e loi sur l'inflation des loyers (4. MILG) pour atténuer l'impact de la forte inflation sur les locataires.

Exemple de calcul de l'ajustement Richtwertmietzins :

Points importants pour les locataires :

• Gel des loyers : Pour les contrats de location conclus avant le 1er avril 2025, les loyers resteront au niveau de 2023. Cela signifie qu’il n’y aura pas d’augmentation de loyer en 2025.
• Plafonnement des hausses de taux : En 2026, les hausses de taux seront plafonnées à 5 % du taux précédent. En 2027, le taux d’inflation moyen des trois dernières années sera appliqué, plafonné à 5 %.
• Exceptions : Ces restrictions ne s'appliquent pas aux logements vacants, tels que les bâtiments neufs ou les maisons privées.

Angemessener Mietzins est un système de calcul des loyers basé sur les conditions du marché et qui s'applique à certains types de biens immobiliers :

• Grands appartements : généralement de plus de 130 m², comme un appartement spacieux dans un immeuble ancien (Altbau) du 1er arrondissement de Vienne.
• Biens situés dans des bâtiments classés : bâtiments historiques inscrits au registre du patrimoine culturel, pour lesquels le loyer doit tenir compte des coûts d’entretien et de reconstruction.
• Bâtiments neufs : appartements dans des immeubles nouvellement construits où l’utilisation des MRG est limitée ou inexistante.

Par exemple, un appartement de 140 m² dans une résidence sécurisée à Vienne : le prix indicatif est de 6,70 €/m², mais compte tenu de l'état, de l'emplacement et de la demande du marché, le loyer peut atteindre 9,50 €/m², ce qui est supérieur au prix de référence.

Important : Angemessener Mietzins donne aux propriétaires la possibilité de percevoir un loyer de marché pour des propriétés importantes et uniques, mais en même temps, les locataires sont protégés contre les loyers excessifs ; le loyer doit être justifié par la situation du marché.

On utilise le terme « Erhöhter Mietzins » lorsqu'un propriétaire effectue des réparations ou des améliorations importantes dans un appartement. Cela peut inclure :

• Rénovation complète de la cuisine ou de la salle de bain
• Modernisation thermique du bâtiment (économies d'énergie)
• Installation d'ascenseurs, améliorations des espaces communs, modernisation de la façade

Comment installer :

• Le montant de l'augmentation de loyer est déterminé par la commission d'arbitrage ou le tribunal.
• Cette augmentation est limitée à une certaine période, le plus souvent 10 ans pour les logements standards et jusqu'à 20 ans pour les logements sociaux.
• Ces mesures protègent les locataires contre les augmentations injustifiées, tandis que le propriétaire récupère son investissement.

Conseil pratique : Si vous envisagez de louer un appartement en Autriche pour une longue durée, il est conseillé de vérifier si la taxe Erhöhter Mietzins a été appliquée au bien afin de connaître le loyer effectif. Par exemple, pour un appartement situé dans un immeuble historique à Vienne après rénovation thermique : tarif de base de 6,80 €/m² → augmentation à 8,20 €/m², approuvée par la commission d’arbitrage.

Le cadre juridique du logement locatif en Autriche est strictement réglementé, et il est important que les locataires et les propriétaires connaissent la législation en vigueur et ses récentes modifications. La loi sur le logement (Mietrechtsgesetz, MRG) et la loi sur l'hébergement (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG) fixent les limites des loyers autorisés, les protections des locataires et les possibilités d'augmentation légale du loyer.

Des changements importants ont été introduits en 2024-2025 pour freiner la flambée des loyers, accroître la transparence et protéger les locataires, notamment dans les grandes villes comme Vienne.

Une clause d'ajustement de loyer est une disposition d'un bail qui autorise le propriétaire à ajuster le loyer en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation (IPC). Jusqu'en 2024, ces ajustements pouvaient entraîner des augmentations de loyer de 10 % ou plus.

À compter de 2024, un plafonnement des augmentations annuelles de loyer, basé sur l'indexation, a été instauré : l'augmentation maximale est de 5 % par an. Cette mesure vise à protéger les locataires contre les hausses de loyer excessives face à une forte inflation.

Il existe certaines situations dans lesquelles un propriétaire peut légalement augmenter le loyer :

• Travaux de rénovation et de modernisation : Si le propriétaire effectue des travaux importants dans l’appartement, il peut augmenter le loyer. Le montant de cette augmentation est fixé par une commission d’arbitrage ou un tribunal pour une durée limitée.
• Transfert du contrat à des proches : Lors du transfert du bail à des proches, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer en fonction des conditions du marché.
• Loyer initial très bas : Si le loyer initial est sensiblement inférieur au prix du marché, le propriétaire peut exiger une augmentation à un niveau raisonnable conformément à l'article 45 de la loi allemande sur le logement (MRG).

La loi sur l'hébergement social (WGG) encadre les loyers des logements sociaux, tels que ceux proposés par les coopératives d'habitation. Elle prévoit des plafonds de loyer et autorise des augmentations sur une période pouvant aller jusqu'à 20 ans, par exemple pour financer des travaux de réparation et de modernisation. Ces mesures visent à concilier les intérêts des locataires et des propriétaires.

De nombreuses coopératives d'habitation et programmes municipaux permettent aux Ukrainiens et aux réfugiés de solliciter un logement subventionné. Si vous cherchez à louer un appartement à Vienne en tant que réfugié, il est important de vous renseigner sur l'enregistrement et de fournir une preuve de votre statut de résident. Cela rend l'accès au logement coopératif plus réaliste et plus sûr, que ce soit pour un séjour temporaire ou permanent.

Louer un logement en Autriche dépend de nombreux facteurs qui peuvent avoir un impact significatif sur le coût. Examinons les principaux :

Vienne est traditionnellement la ville la plus chère d'Autriche pour la location de logements. À l'intérieur même de la ville, les différences de prix sont également importantes :

• Centre-ville (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling) : prix de location élevés en raison du prestige et des infrastructures développées.
• Périphérie (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf) : prix plus abordables, mais avec une accessibilité et des infrastructures de transport moindres.

Selon CBRE, les loyers dans le centre de Vienne pourraient atteindre 16,5 €/m² en 2025, tandis qu'en périphérie, ils se situeront autour de 12,2 €/m².

Les petits appartements (moins de 40 mètres carrés) sont très recherchés par les étudiants et les jeunes actifs. Leur prix au mètre carré est souvent plus élevé que celui des appartements plus grands. À titre d'exemple, un studio à Vienne peut se louer entre 630 et 890 euros par mois.

Les appartements situés dans des immeubles neufs ou ayant fait l'objet de rénovations modernes (par exemple, dans le style Altbau) sont plus chers. En 2025, le loyer moyen des appartements neufs était d'environ 14,87 €/m², tandis que celui des appartements anciens était d'environ 10,00 €/m².

Les appartements à haute performance énergétique (classe A, par exemple) affichent des charges moins élevées, ce qui les rend plus attractifs pour les locataires. Cela peut entraîner une hausse des loyers de 5 à 10 % par rapport à des appartements similaires moins performants énergétiquement.

Le mobilier, l'ascenseur, un balcon, un garage ou une place de parking peuvent faire grimper le loyer de manière significative. Les appartements entièrement meublés avec des équipements supplémentaires peuvent coûter de 10 à 20 % de plus.

La demande de logements locatifs en Autriche augmente traditionnellement à l'automne, lorsque les étudiants et les expatriés reviennent en ville. Cela entraîne une hausse des loyers durant cette période. En 2024, les loyers à Vienne ont augmenté en moyenne de 6,2 % à 7,7 %.

Si vous estimez payer un loyer trop élevé en Autriche, vous pouvez le contester. Dans les immeubles soumis à la loi autrichienne sur le loyer (Mietrechtsgesetz - MRG), les locataires peuvent saisir un organisme d'arbitrage ou un tribunal pour faire vérifier le loyer. Si celui-ci dépasse le montant autorisé, il peut être ramené au plafond légal et tout trop-perçu remboursé.
Il est important de respecter les délais suivants :

• pour les contrats à durée indéterminée, une demande peut être soumise dans un délai de 3 ans à compter de la date de conclusion du contrat ;
• pour les contrats à durée déterminée - au plus tard 6 mois après leur expiration ou leur conversion en contrats à durée indéterminée.

Une fois ces délais expirés, il n’est plus possible de contester le loyer, mais il reste possible de s’opposer à une augmentation injustifiée du loyer par indexation (Wertsicherung).

Dans les nouveaux bâtiments et propriétés situés hors de la juridiction du MRG, la situation est plus complexe : le prix y est librement déterminé et les décisions de justice se rangent rarement du côté du locataire.

Dans le cadre de ma pratique, j'ai rencontré des cas où des locataires se plaignaient de loyers excessivement élevés. Par exemple, une famille de réfugiés qui avait décidé de louer un appartement à Vienne à long terme payait près de 20 % de plus que le loyer légal pour les logements anciens. Nous avons déposé une plainte auprès de la commission d'arbitrage, ce qui a permis de réduire le loyer et de rembourser les trop-perçus.

À mon avis, le prix d'un loyer en Autriche ne se résume pas à un simple chiffre dans un contrat, mais résulte d'une combinaison complexe de facteurs : conditions du marché, réglementations légales et état du bien. Il est essentiel pour les locataires de bien comprendre si l'appartement est soumis à la loi sur le logement (Mietrechtsgesetz, MRG) et quelles sont les clauses supplémentaires prévues au contrat, comme l'indexation ou les éventuelles augmentations de loyer liées à des travaux de rénovation.

Une tendance intéressante se dessine en 2025 : les loyers des immeubles neufs continuent d’augmenter, notamment dans les quartiers huppés de Vienne, tandis que la législation renforce la protection des locataires dans les immeubles anciens et les immeubles soumis à réglementation. Ceci instaure un équilibre entre les intérêts des propriétaires et des locataires. C’est particulièrement pertinent pour les personnes cherchant à louer un appartement à Vienne en tant que réfugiés : les loyers réglementés peuvent être nettement inférieurs aux prix du marché, rendant ainsi ces logements plus accessibles.

Lors du choix d'un appartement, tenez compte non seulement du prix, mais aussi de la catégorie du logement, de son efficacité énergétique, des infrastructures et des conditions du contrat. Il est parfois plus judicieux de payer un peu plus cher pour des rénovations modernes et un emplacement pratique plutôt que de devoir faire face à des frais de réparation constants ou à des factures d'énergie élevées.

Pour ceux qui souhaitent louer un appartement en Autriche à long terme, il est important d'examiner attentivement le contrat et de comprendre vos droits ; cela peut vous faire économiser de l'argent et vous éviter de mauvaises surprises.