Investir dans l'immobilier hongrois : ce que vous devez savoir

Ces dernières années, le marché immobilier hongrois est devenu une destination de choix pour les investisseurs recherchant un accès abordable au marché et la stabilité d'une juridiction européenne. Cet article propose une analyse complète de l'attractivité du pays pour les investisseurs : des logements résidentiels et des locations étudiantes à Budapest aux villas du lac Balaton, en passant par les possibilités de préserver son capital au sein de l'Union européenne.

La situation du marché est particulièrement intéressante actuellement. Selon Eurostat, l'Europe centrale connaît une nouvelle vague de migrations familiales et professionnelles suite à la pandémie : des spécialistes en informatique s'installent en Hongrie, des entreprises internationales ouvrent des bureaux régionaux et le tourisme est en plein essor. Budapest est devenue l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques d'Europe ces dix dernières années : les prix ont doublé, mais restent inférieurs à ceux pratiqués en Autriche ou en Allemagne. La flexibilité des régimes de visas et un coût de la vie abordable sont également des facteurs déterminants.

L'expérience et la maîtrise du droit international sont essentielles pour accompagner les transactions sur ce marché. Avocate spécialisée en droit européen et asiatique, je conseille depuis de nombreuses années mes clients sur la structuration des transactions, les vérifications préalables des promoteurs et les procédures KYC/AML.

Si l'on compare la Hongrie à l'Autriche, la différence est flagrante : Budapest et ses régions touristiques offrent des rendements plus élevés avec des barrières à l'entrée faibles, tandis que l'Autriche offre stabilité et réglementation prévisible, mais avec un rendement nettement inférieur.

Située au cœur de l'Europe centrale, au carrefour des principaux axes de transport et de logistique de l'UE, la Hongrie est devenue une plateforme pour les entreprises desservant les marchés occidentaux et orientaux. Pour les investisseurs, cela se traduit par une demande stable de logements, émanant aussi bien des expatriés que des étudiants et des touristes.

Budapest occupe une position unique : elle est non seulement la capitale, mais aussi un pôle d’enseignement et un centre névralgique du secteur informatique. Des universités internationales y sont implantées, des espaces de coworking et des incubateurs de startups y voient le jour, et le tourisme a déjà dépassé son niveau d’avant la pandémie. Au-delà de la capitale, les marchés régionaux restent attractifs : le lac Balaton attire les acquéreurs de résidences secondaires, Debrecen et Szeged sont devenus des centres universitaires où la demande locative est forte, et les petites villes proches des frontières autrichienne et slovaque séduisent ceux qui combinent vie en Hongrie et activité professionnelle dans d’autres pays de l’UE.

Le cadre juridique est relativement transparent : les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers directement, même si l’approbation des autorités locales est parfois requise. Comparé à ses voisins, le pays est compétitif : la Pologne et la République tchèque offrent des économies plus développées, mais des prix de l’immobilier plus élevés, tandis que la Roumanie reste moins chère, mais sa réglementation est moins prévisible.

Numbeo affirme que les principaux atouts de la Hongrie sont son prix au mètre carré relativement bas, son statut de juridiction européenne et un flux constant de touristes et d'étudiants. Une comparaison avec l'Autriche révèle une approche nettement différente : en Hongrie, il est possible d'investir moins et d'espérer des rendements plus élevés, tandis que l'Autriche convient davantage aux investisseurs privilégiant la préservation du capital et un risque minimal.

Hongrie contre Autriche

Lorsqu'on envisage des investissements immobiliers en Hongrie, il est essentiel de comprendre sa position concurrentielle au niveau régional. L'Europe centrale et orientale est devenue un pôle d'attraction majeur pour les mouvements de capitaux, attirant à la fois les investisseurs européens en quête de rendements élevés et les acquéreurs internationaux souhaitant acquérir des actifs dans une juridiction de l'UE où les barrières à l'entrée sont plus faibles qu'en Europe occidentale.

Les principaux concurrents de la Hongrie sont la Pologne, la République tchèque et la Roumanie.

La Pologne bénéficie d'un vaste marché intérieur et d'une forte croissance économique. La demande locative est soutenue, notamment à Varsovie et à Cracovie, mais les prix y sont déjà nettement supérieurs à ceux de la Hongrie et les rendements diminuent progressivement.

La République tchèque, et plus particulièrement Prague, est considérée comme l'un des marchés les plus stables de la région : faibles risques, forte demande locative, mais la barrière à l'entrée est presque comparable à celle de l'Autriche, ce qui limite le nombre d'investisseurs privés.

La Roumanie demeure le marché le plus accessible de la région, notamment Bucarest et les stations balnéaires de la mer Noire. Cependant, son système juridique est moins prévisible et ses infrastructures sont moins développées qu'en Hongrie.

L'Autriche peut également être considérée comme un concurrent : le marché y est transparent et stable, mais le coût d'entrée y est plusieurs fois plus élevé et le rendement se situe entre 2 et 3 % par an.

La Hongrie apparaît donc comme un maillon intermédiaire : d’une part, elle est moins chère et plus rentable que la République tchèque ou l’Autriche, et d’autre part, elle semble plus prévisible et plus attrayante pour les étrangers que la Roumanie.

Au cours des vingt dernières années, le marché immobilier hongrois a traversé plusieurs étapes distinctes, reflétant à la fois les processus économiques nationaux et les tendances mondiales.

Depuis son adhésion à l'Union européenne en 2004, la Hongrie est devenue plus ouverte et plus attractive pour les investisseurs étrangers. Des acheteurs allemands, autrichiens et britanniques, ainsi que des investisseurs russes et israéliens, sont activement présents sur le marché.

La demande de logements a également été stimulée au niveau national : les familles hongroises ont pu accéder à de nouveaux produits de crédit immobilier, auparavant limités. Durant cette période, les prix de l’immobilier à Budapest et dans les zones touristiques (comme le lac Balaton) ont connu une croissance à deux chiffres.

la mondiale a marqué un tournant. La chute brutale des liquidités et la montée du chômage ont quasiment paralysé le marché immobilier. Les prix des appartements et des maisons ont chuté en moyenne de 20 à 30 %, et certains projets de développement ont été totalement gelés. De nombreux investisseurs étrangers ont quitté le marché, préférant des juridictions plus stables.

La période de stagnation a duré plusieurs années. Un nouvel élan n'est apparu qu'en 2014-2015, lorsque la situation macroéconomique de la Hongrie s'est stabilisée et que le pays est devenu attractif grâce à ses prix relativement bas par rapport à l'Autriche voisine et à l'Europe occidentale.

Les principaux moteurs de cette nouvelle croissance étaient :

• Tourisme : Budapest est devenue l'une des villes les plus populaires auprès des touristes européens, et la demande de locations de courte durée a fortement augmenté ;
• Éducation : Les universités hongroises (y compris les facultés de médecine et techniques) attirent des étudiants de l'UE et d'Asie, ce qui a créé un marché du logement étudiant dynamique ;
• Investissements étrangers : l'intérêt a été manifesté tant par des investisseurs privés que par des entreprises à la recherche de biens immobiliers rentables à louer ;
• Politique gouvernementale : Les incitations fiscales et les programmes de soutien hypothécaire ont contribué à améliorer l’accessibilité au logement pour les résidents locaux.

Depuis 2015, le marché immobilier est entré dans une période de croissance soutenue. À Budapest, les prix des logements ont augmenté d'environ 100 % au cours de la décennie 2010-2020, faisant de la capitale hongroise l'une des villes à la croissance la plus rapide d'Europe centrale et orientale. La croissance régionale a été plus modeste, mais elle a néanmoins été régulière grâce au développement des infrastructures et à l'intérêt porté aux zones touristiques.

En 2023, le marché immobilier hongrois avait atteint son apogée. Les prix des appartements dans le centre de Budapest étaient devenus comparables à ceux des villes autrichiennes de second rang, signe de surchauffe.

Dans un contexte de hausse des taux hypothécaires et de baisse de l'activité des acheteurs en 2024-2025, les experts prévoient une stabilisation des prix avec une possible correction sur le marché secondaire, tandis que les biens immobiliers liquides dans la capitale et près du lac Balaton conservent leur attrait en tant qu'investissement.

La plus forte croissance a été enregistrée dans la capitale. Au cours de la dernière décennie, les prix de l'immobilier à Budapest ont augmenté d'environ 100 %, tandis qu'en région, la dynamique a été plus modérée : de 40 à 60 % sur la même période. Les taux de croissance ont ralenti entre 2020 et 2023, mais le marché est resté surchauffé en raison d'une forte demande et d'une offre limitée. Une stabilisation est prévue d'ici 2025, avec une possible correction des prix sur le marché actuel.

Budapest demeure le principal marché immobilier hongrois concentrant la majorité des transactions résidentielles, tant pour les acheteurs nationaux qu'internationaux. La ville attire les investisseurs grâce à plusieurs atouts : des infrastructures développées, un dynamisme économique important, un attrait touristique certain et un riche patrimoine culturel. Au sein de la capitale, le marché est diversifié : le centre historique et les quartiers bordant le Danube constituent le segment haut de gamme.

Les prix des appartements ici et les dépassent parfois même, en raison de l'offre limitée et du prestige du quartier. Parallèlement, le marché du logement social se développe activement dans les zones résidentielles : les immeubles neufs et les appartements de seconde main sont très recherchés par les jeunes familles, les étudiants et les investisseurs en quête de locations longue durée.

Budapest réunit ainsi les segments du luxe et du marché de masse, offrant un large choix aux acheteurs aux budgets variés.

Le deuxième pôle majeur de transactions est la région du lac Balaton , la plus grande station balnéaire de Hongrie. Depuis le début des années 2000, cette région attire régulièrement des acheteurs étrangers, principalement allemands et autrichiens, qui y voient une expérience méditerranéenne à des prix abordables.

Les villas et appartements de vacances, ainsi que les locations saisonnières, sont très recherchés. Le lac Balaton est perçu comme un investissement touristique à long terme : les prix augmentent moins vite que dans la capitale, mais le marché reste stable grâce à un flux constant de touristes et à une forte liquidité.

La troisième destination importante est celle des villes universitaires, Debrecen et Szeged étant particulièrement en vue. Ces centres d'enseignement et de recherche génèrent une demande constante de logements locatifs de la part des étudiants et des professeurs.

Les petits appartements, faciles à louer pendant l'année scolaire, sont particulièrement prisés ici. Investir dans ce type de biens est plus pragmatique : la rentabilité repose sur une demande stable et le risque de baisse des prix est moindre que sur un marché des capitaux en surchauffe.

à proximité de l'Autriche et de la Slovaquie, jouent un rôle important dans la géographie des transactions immobilières Elles sont devenues attractives grâce à la possibilité de combiner des prix de l'immobilier plus bas avec les avantages de travailler et de vivre dans les pays voisins.

De nombreux Autrichiens et Slovaques acquièrent ici une propriété comme résidence secondaire ou comme point d'ancrage pour un mode de vie transfrontalier. Ce segment a connu une croissance particulièrement rapide depuis 2015, date à laquelle la hausse des prix dans la capitale a rendu l'immobilier régional plus attractif.

Le marché immobilier hongrois offre une grande diversité de biens, ce qui le rend attractif pour de nombreux investisseurs. Les appartements représentent la part la plus importante et demeurent la catégorie d'actifs la plus liquide et la plus recherchée. Le marché de la revente et un nombre limité de programmes neufs sont tous deux dynamiques.

Le marché primaire se développe lentement : contrairement à l'Autriche, où la construction de nouveaux complexes est institutionnalisée, en Hongrie prédominent les petits projets de promoteurs locaux.

Les villas et les maisons constituent un segment important du marché notamment dans les zones touristiques comme le lac Balaton. Ce type de logement est principalement destiné à un usage saisonnier et à la location de courte durée. De nombreux étrangers y acquièrent des résidences secondaires pour leurs vacances, tout en les considérant également comme des investissements à long terme.

Les immeubles d'appartements occupent une place de choix , particulièrement recherchés à Budapest et dans les villes universitaires. Il s'agit d'immeubles entiers comprenant des appartements à louer. Ce type d'investissement est prisé des investisseurs institutionnels et des entreprises, mais également des investisseurs privés souhaitant diversifier leur portefeuille.

Enfin, le foncier constructible demeure un enjeu majeur. Bien que les procédures d'acquisition soient plus complexes pour les étrangers et nécessitent des autorisations supplémentaires, l'intérêt pour le foncier reste vif, notamment aux alentours de Budapest et des principales zones touristiques. Il s'agit d'un investissement à long terme, porté par l'urbanisation et le développement des infrastructures.

La composition des acheteurs sur le marché hongrois reflète son caractère international. Les investisseurs étrangers les plus actifs sont traditionnellement des citoyens allemands et autrichiens, qui ont toujours considéré la Hongrie comme une destination d'investissement avantageuse en raison de sa proximité géographique et de ses liens linguistiques et culturels.

Les acheteurs russes jouent également un rôle important, notamment sur les segments haut de gamme de Budapest et du lac Balaton, où ils considèrent l'immobilier comme un moyen de préserver leur capital. Les investisseurs chinois investissent sur le marché par le biais de l'immobilier commercial et des immeubles d'habitation, tandis que les investisseurs israéliens sont très présents sur le segment locatif résidentiel.

Du point de vue des locataires, le marché se divise en plusieurs groupes clés. Parmi les plus importants figurent les étudiants, qui génèrent une demande stable dans les villes universitaires et à Budapest. Les touristes, quant à eux, génèrent un flux important de locations de courte durée, notamment dans la capitale et les zones touristiques.

Enfin, un segment important du marché est occupé par les expatriés – employés d'entreprises et d'organisations internationales travaillant en Hongrie. Leur demande se concentre principalement sur les logements de moyenne et haute gamme dans les quartiers prestigieux de Budapest, où les infrastructures et les transports sont bien développés.

Le marché immobilier hongrois est donc complexe et orienté vers la demande tant intérieure qu'étrangère. Sa stabilité repose sur plusieurs facteurs : son attrait touristique, son potentiel éducatif et sa situation stratégique en Europe centrale.

Hongrie contre Autriche

Le marché immobilier hongrois offre aux investisseurs un large éventail de structures de propriété et d'instruments d'investissement, en fonction de leurs objectifs, de leur budget et de l'usage prévu. Bien que le processus d'acquisition soit généralement accessible aux étrangers, plusieurs éléments doivent être pris en compte à chaque étape.

L'acquisition directe d'un appartement ou d'une maison demeure l'une des méthodes les plus courantes Les citoyens étrangers peuvent acheter un bien immobilier résidentiel, mais cela nécessite une autorisation spéciale des autorités locales.

En général, la procédure prend plusieurs semaines et est rarement refusée, surtout pour les propriétés résidentielles sans grande valeur stratégique. Ce type d'acquisition est particulièrement apprécié des acheteurs qui recherchent une résidence principale, secondaire ou un investissement à long terme.

d'acquisition foncière est plus complexe La législation hongroise encadre plus strictement les transactions foncières : les étrangers sont autorisés à acheter des terrains, mais les délais d'obtention des autorisations sont considérablement plus longs et, dans certains cas, des restrictions peuvent s'appliquer, notamment pour les terres agricoles. Toutefois, si l'autorisation est obtenue, ce type d'acquisition ouvre la voie à la construction de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux.

Pour les investisseurs ciblant les immeubles d'habitation, l'immobilier commercial ou les grands projets, le modèle de la personne morale est souvent privilégié. L'immatriculation d'une société en Hongrie simplifie considérablement le processus de transaction, puisque la société agit en tant qu'acquéreur en son nom propre. Cette approche est également avantageuse pour ceux qui envisagent de gérer un portefeuille immobilier et de minimiser les risques fiscaux.

Les questions de copropriété et de droit de la famille méritent une attention particulière En Hongrie, l'acquisition d'un bien immobilier en commun par plusieurs propriétaires facilite l'investissement pour les partenaires ou les membres d'une même famille. Les contrats de mariage et le droit successoral jouent également un rôle important : la rédaction préalable d'un testament ou d'un accord permet d'éviter les litiges et simplifie la transmission de la propriété.

L'ouverture de comptes bancaires font partie intégrante du processus d'investissement . Les banques hongroises exigent la transparence quant à l'origine des fonds, et les investisseurs étrangers doivent s'attendre à des vérifications et à une documentation supplémentaires. Néanmoins, le système bancaire du pays est considéré comme fiable et collabore activement avec une clientèle internationale.

Comparaison avec l'Autriche

L'acquisition d'un bien immobilier en Hongrie est généralement considérée comme relativement simple, bien que pour les étrangers, elle nécessite certaines autorisations et l'intervention obligatoire d'un avocat. La transaction débute généralement par la signature d'un compromis de vente et le versement d'un acompte, qui représente généralement environ 10 % de la valeur du bien.

Cette étape sécurise les intentions de l'acheteur et lui réserve le bien. Ensuite, l'acte de vente définitif est rédigé et certifié par un avocat, précisant toutes les modalités de la transaction, les modalités de paiement et le délai de livraison du bien.

Les ressortissants de pays tiers doivent obtenir une autorisation supplémentaire des autorités locales. Il s'agit généralement d'une procédure formelle qui prend de quatre à six semaines et qui aboutit rarement à un refus, sauf en ce qui concerne les infrastructures stratégiques.

La dernière étape consiste à inscrire les droits de propriété au registre foncier. Une fois l'inscription effectuée, l'acquéreur est reconnu comme propriétaire à part entière, et l'ensemble de la procédure d'enregistrement prend en moyenne un à deux mois.

La vérification préalable est une étape cruciale de toute transaction immobilière en Hongrie. L'acheteur et son avocat doivent s'assurer que le vendeur est bien le seul propriétaire du bien et qu'il n'existe aucune dette, hypothèque ou arriéré d'impôts impayés.

Une vérification croisée des données cadastrales et de l'état réel du bien est obligatoire, des divergences pouvant survenir en pratique. En cas de propriété indivise, le consentement notarié de tous les copropriétaires est requis pour la vente.

Comparaison avec l'Autriche

Le marché du neuf en Hongrie est beaucoup moins développé qu'en Autriche voisine. La plupart des offres concernent le marché de l'ancien. Si les achats sur plan sont possibles, contrairement à l'Autriche, ils ne s'accompagnent pas toujours d'un système de protection des acheteurs aussi performant que les comptes séquestres. C'est pourquoi une vérification préalable approfondie est essentielle.

L'acquisition d'un bien immobilier à distance en Hongrie est possible, mais exige une attention particulière aux aspects juridiques et organisationnels. Pour un investisseur étranger, l'étape cruciale consiste à obtenir un permis d'acquisition, délivré par les autorités locales et nécessitant la soumission d'un dossier complet attestant de la provenance des fonds et de la légalité de la transaction.

Toutes les étapes, y compris la sélection du bien, les vérifications préalables, la signature du contrat et l'enregistrement du titre de propriété, peuvent être organisées par un représentant de confiance ou une agence immobilière locale avec l'assistance d'un notaire. Il est important de choisir à l'avance un partenaire fiable pour l'assistance à distance afin de minimiser les risques d'erreurs et de fraudes.

Lors d'un achat à distance, il faut également tenir compte des taxes et des frais supplémentaires, tels que les frais de notaire, l'enregistrement de la transaction, ainsi que les éventuels frais d'agence et de gestion locative. La gestion locative à distance est possible grâce à des services de location et des sociétés de gestion professionnelles, notamment si vous envisagez de louer l'appartement à court ou à long terme.

Ainsi, l'achat à distance en Hongrie est une stratégie viable et légale, mais elle nécessite une préparation minutieuse, un partenariat fiable et une approche systématique de la gestion et de la planification de la rentabilité.

Le système fiscal hongrois est nettement plus avantageux que celui de l'Autriche, ce qui rend le marché attractif pour les investisseurs. La principale taxe sur les acquisitions immobilières est une taxe d'acquisition de 4 % du prix de transaction. Les frais annexes comprennent les honoraires d'avocat, généralement autour de 1 %, et de faibles frais administratifs, dépassant rarement quelques centaines d'euros.

Les coûts liés à la propriété immobilière sont minimes. Contrairement à l'Autriche, où les taxes foncières peuvent être importantes, en Hongrie, elles sont symboliques et varient selon la commune, dépassant rarement 200 € par an. L'entretien d'une propriété est donc peu coûteux et les dépenses se limitent principalement aux factures d'énergie.

La revente d'un bien immobilier peut également s'avérer avantageuse : l'impôt sur les plus-values ​​s'élève à 15 % de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, mais il diminue progressivement avec chaque année de détention et est totalement éliminé après cinq ans. Ainsi, les investisseurs à long terme peuvent éviter complètement cet impôt.

Les revenus locatifs sont soumis à un taux d'imposition de 15 %. Des cotisations sociales peuvent être ajoutées en cas d'activité locative régulière. Toutefois, même en tenant compte de ces cotisations, la charge fiscale demeure modérée, notamment par rapport à l'Autriche où les revenus locatifs sont imposés de manière progressive, avec des taux allant de 20 % à 55 %.

La Hongrie bénéficie ainsi d'une faible pression fiscale et de coûts de transaction réduits, ce qui la rend attractive pour ceux qui recherchent des options d'investissement abordables et une grande flexibilité. L'Autriche, quant à elle, offre un système plus prévisible et transparent, particulièrement apprécié des investisseurs prêts à payer pour une protection juridique maximale et un risque minimal.

Objet : appartement situé dans le centre de Budapest (6e arrondissement, à côté de l'Opéra).

Superficie : 60 m².

Prix ​​d'achat : €200,000.

Objectif : location (à long terme et à court terme).

Location longue durée (12 mois) :

• Loyer moyen dans le centre de Budapest : 12 €/m² → 720 €/mois.
• Revenu annuel : 8 640 €.

Locations de courte durée (Airbnb) :

• Avec un taux d'occupation de 65 % et un prix de 60 €/nuit → environ 14 000 € par an.
• (Mais les coûts de nettoyage, d'entretien et de gestion sont plus élevés – jusqu'à 25 % des revenus).
• Revenu net : 10 500 €.

En Hongrie, la taxe locative est de 15% du revenu + cotisations de sécurité sociale (jusqu'à un plafond).

Supposons un bail à long terme (dans un scénario prudent) :

Revenu: €8,640

Taxe (15%) : €1,296

Revenu net: €7,344

Historiquement, Budapest affiche une croissance des prix d'environ 5 à 7 % par an.

Si l'appartement vaut 250 000 € dans 5 ans, alors :

• Vente: €250,000
• Impôt sur les plus-values : 0 % (si la détention dure plus de 5 ans)
• Bénéfice net : 39 300 € (croissance + revenus locatifs).

L’investisseur bénéficie ainsi d’un double avantage :

• flux de trésorerie stable provenant des loyers (3,5 à 5 % par an),
• augmentation de la valeur des actifs sur un horizon de 5 à 10 ans.

Acquisition d'un bien immobilier et obtention d'un permis de séjour. La Hongrie, contrairement à plusieurs pays d'Europe du Sud (comme le Portugal, la Grèce ou l'Espagne), ne propose pas de programme de « visa doré » direct. Cela signifie que l'achat d'un appartement ou d'une maison, même d'une valeur de plusieurs centaines de milliers d'euros, n'octroie pas automatiquement un permis de séjour.

Toutefois, posséder un bien immobilier peut constituer un avantage indirect lors d'une demande pour d'autres catégories de résidence : cela démontre le lien du demandeur avec le pays, sa solvabilité financière et l'existence d'un centre d'intérêt en Hongrie.

Voies alternatives d'obtention d'un permis de séjour. L'immobilier ne constituant pas un fondement valable pour la régularisation de leur situation, les étrangers empruntent généralement d'autres voies pour légaliser leur séjour :

• Par le biais d'une entreprise : créer une société en Hongrie et y enregistrer votre activité. Avoir une entreprise réelle, des employés et payer des impôts augmente considérablement vos chances d'obtenir un permis de séjour.
• Par le biais du revenu et de l'indépendance financière : les étrangers fortunés peuvent prouver leurs revenus passifs (par exemple, provenant de biens locatifs ou d'investissements) et obtenir un permis de séjour sur cette base.
• Programmes pour nomades numériques : La Carte Blanche est un outil essentiel de ces dernières années. Elle permet de travailler à distance en Hongrie tout en résidant dans l’UE et s’adresse aux travailleurs indépendants, aux spécialistes informatiques et aux employés travaillant à distance pour des entreprises internationales.
• Visas nationaux : Certains titres de séjour peuvent être délivrés aux étudiants, aux chercheurs et aux personnes bénéficiant d’un regroupement familial. Dans ces cas, la possession d’un bien immobilier constitue une garantie de logement.

Style de vie et qualité de vie. Malgré l'absence de « visa doré » direct, la Hongrie demeure un pays attractif pour s'installer à l'étranger.

• Le coût de la vie est nettement inférieur à celui de l'Autriche ou de l'Allemagne : le loyer, la nourriture et les services à Budapest sont en moyenne 20 à 40 % moins chers.
• Les soins médicaux y sont plus accessibles qu'en Europe occidentale, et les cliniques privées offrent des services de qualité à des prix raisonnables.
• La situation géographique du pays facilite les déplacements : Vienne n’est qu’à 2,5 heures en train ou en voiture, et les principaux axes de transport d’Europe centrale traversent Budapest.

Hongrie contre Autriche

Le marché immobilier hongrois se compose de deux zones locatives principales :

Les locations de courte durée s'adressent principalement aux touristes. Budapest figure parmi les dix premières capitales européennes en termes de nuitées touristiques, et le lac Balaton demeure une destination estivale prisée. Les appartements situés en centre-ville ou en bord de lac peuvent générer des revenus plus élevés que les locations de longue durée en haute saison.

Les locations longue durée sont assurées par les étudiants (à Budapest et dans les villes universitaires comme Debrecen et Szeged) et les expatriés. Les employés des entreprises et organisations internationales privilégient les logements situés dans les quartiers huppés de la capitale. Ce segment est plus stable et prévisible que les locations de courte durée, mais offre une rentabilité moindre.

Le rendement en Hongrie est nettement supérieur à celui de l'Autriche, ce qui s'explique par le prix d'entrée plus bas et une demande locative plus forte.

Comparaison avec l'Autriche

L'Autriche est traditionnellement considérée comme un marché plus « conservateur » pour l'investissement locatif :

• Le rendement dans les grandes villes (Vienne, Salzbourg, Innsbruck) est de 2 à 3 % par an.
• Cependant, les locations y sont majoritairement de longue durée, avec une faible volatilité, ce qui garantit une grande prévisibilité des revenus.
• La Hongrie, en revanche, permet des rendements 1,5 à 2 fois supérieurs, mais au prix d'une plus grande dépendance au tourisme et à la demande étudiante.

Ainsi, la Hongrie offre des rendements plus élevés et un accès plus abordable pour les investisseurs, mais exige une sélection rigoureuse de la région et de la stratégie locative. L'Autriche, en revanche, offre stabilité et faible risque, mais les rendements y sont nettement plus modestes.

Hongrie contre Autriche

Budapest est le principal marché. Capitale et plus grande ville de Hongrie, elle est le cœur économique et culturel du pays. L'immobilier y est très recherché, tant pour les locations longue durée que pour les locations touristiques de courte durée. Les arrondissements les plus dynamiques sont les 5e, 6e et 7e (le centre-ville et ses environs).

La forte demande est alimentée par les étudiants, les expatriés et les touristes. Investir dans un appartement à Budapest offre un revenu stable et une liquidité relativement rapide à la revente.

Lac Balaton – Immobilier de villégiature. Le lac Balaton est le plus grand lac d'Europe centrale et une destination touristique prisée. On y achète maisons et villas destinées à la location saisonnière et aux vacances. En haute saison, les rendements peuvent être supérieurs à ceux de la capitale, mais les revenus diminuent en basse saison. L'immobilier de villégiature est idéal pour les investisseurs privilégiant la location courte durée et la diversification de leur portefeuille.

Debrecen, Szeged – Locations étudiantes. Debrecen et Szeged sont des villes universitaires où la demande de logements étudiants est soutenue. Investir dans des appartements à proximité des universités garantit un flux régulier de locataires, une faible concurrence et un retour sur investissement rapide. Le risque est limité, mais la liquidité est moindre qu'à Budapest et les rendements ne dépendent pas de la saison touristique.

Vie provinciale. Les petites villes et les villages de Hongrie attirent les acheteurs en quête de tranquillité, de verdure et de maisons de campagne. Les prix y sont plus abordables que dans les grandes villes, et les propriétés offrent souvent de vastes terrains. C'est une option intéressante pour ceux qui souhaitent allier intimité et potentiel de plus-value à long terme, même si la rentabilité locative est faible.

Le marché immobilier hongrois est principalement composé de logements existants. Ces appartements et maisons sont immédiatement disponibles à la location, ce qui les rend attractifs pour les investisseurs. Le marché existant offre une grande variété de biens en termes de qualité, d'emplacement et de prix, permettant ainsi diverses stratégies d'investissement. Un inconvénient potentiel réside dans la nécessité de travaux de rénovation et de modernisation pour optimiser la rentabilité.

Les immeubles neufs représentent une part de marché plus faible, mais offrent des aménagements modernes, une efficacité énergétique optimale et des coûts d'exploitation minimaux. Leur prix est plus élevé que celui des biens existants et le délai d'amortissement peut être plus long. Pour certains investisseurs, cela se justifie, car les immeubles et appartements neufs attirent une clientèle haut de gamme.

Prix ​​et exemples :

• Appartements à Budapest : de 100 000 € à 250 000 €
• Maisons près du lac Balaton : de 200 000 € à 500 000 €
• Les biens immobiliers d'occasion sont moins chers que les bâtiments neufs, mais nécessitent une attention particulière à leur état.

Comparaison avec l'Autriche

En Hongrie, l'accès au marché est plus aisé et le marché secondaire plus développé, ce qui accroît la flexibilité des investisseurs. En Autriche, les prix sont plus élevés et la qualité de la construction est constamment élevée, ce qui rend le marché attractif pour les investissements à long terme, mais les rendements sont plus faibles.

Immeubles d'appartements. Les immeubles collectifs offrent des revenus diversifiés et réduisent le risque de vacance locative. Budapest et les villes étudiantes constituent les principaux marchés pour ce type de biens. La gestion exige un suivi actif des locataires et de l'entretien, mais les rendements sont souvent supérieurs à ceux des immeubles d'appartements individuels.

Locations étudiantes. Investir dans des appartements près des universités garantit une demande stable et des revenus quasi constants. Ces biens restent recherchés même en période de crise économique. Leurs principaux inconvénients sont les fluctuations saisonnières et une valeur de revente relativement faible.

propriétés de villégiature, notamment celles situées au bord du lac Balaton et dans les stations thermales hongroises, se prêtent bien à la location saisonnière. L'avantage principal réside dans les revenus élevés en haute saison. L'inconvénient majeur est la nécessité d'une gestion locative et l'instabilité des revenus saisonniers.

L'immobilier commercial en Hongrie offre des opportunités de diversification et de revenus à long terme. Bien qu'il nécessite une gestion et des considérations juridiques plus complexes, il garantit souvent un flux de revenus locatifs stable.

Terrains en zone rurale. Les parcelles sont relativement peu coûteuses et conviennent à un investissement ou à une construction à long terme. Leur principal atout réside dans leur potentiel d'appréciation. L'inconvénient majeur est leur faible liquidité et l'absence de revenus jusqu'à la fin des travaux.

Comparaison des stratégies : Hongrie contre Autriche

En Hongrie, les investissements dans les secteurs étudiant et touristique sont populaires, car les rendements sont plus élevés et les coûts d'entrée plus faibles.

En Autriche, la préférence est donnée aux bureaux et aux logements haut de gamme, où le marché est plus stable mais les rendements locatifs plus faibles.

Avant d'investir dans l'immobilier en Hongrie, il est essentiel de prendre en compte les risques et inconvénients potentiels susceptibles d'influencer le calendrier, la rentabilité et la facilité d'acquisition. Les principaux défis résident dans les procédures administratives, l'instabilité économique et politique, ainsi que les restrictions imposées aux locations de courte durée, notamment dans les zones touristiques. La compréhension de ces facteurs permet aux investisseurs d'évaluer leurs perspectives et de prendre une décision éclairée.

L'acquisition d'un bien immobilier en Hongrie implique d'importantes démarches administratives, notamment pour les citoyens étrangers. Pour acheter un bien immobilier, un étranger doit obtenir une autorisation du ministère hongrois de la Justice.

Le processus peut comprendre la vérification des sources de financement, la coordination de la transaction avec les autorités locales et la préparation des actes notariés. Cela peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, selon le type de bien et la région

En Autriche, le processus est nettement plus simple pour les citoyens de l'UE : il n'existe pratiquement aucune restriction à l'achat de biens immobiliers, tandis que pour les citoyens d'autres pays, la procédure est également réglementée, mais elle est plus transparente et prévisible.

La Hongrie se caractérise par une instabilité politique relativement élevée comparée à l'Autriche. Cette volatilité politique peut se traduire par des modifications de la politique fiscale, de la réglementation des loyers et des incitations à l'investissement. L'instabilité économique est également liée aux fluctuations du forint par rapport à l'euro, ce qui influe sur le rendement réel des investissements étrangers.

L'Autriche, en revanche, bénéficie d'un environnement politique et économique stable, avec de faibles risques de changements législatifs et une grande prévisibilité pour les investisseurs.

Budapest applique une réglementation stricte en matière de locations de courte durée, y compris via des plateformes comme Airbnb. Certaines zones exigent des autorisations spéciales, et les zones touristiques peuvent imposer des quotas quant au nombre d'appartements autorisés à la location. Le non-respect de cette réglementation peut entraîner des amendes et une interdiction de location ultérieure.

En Autriche, ces restrictions sont moins nombreuses, mais les grandes villes comme Vienne introduisent progressivement des restrictions sur les locations de courte durée afin de réguler le marché du logement.

La vie en Hongrie allie le confort des infrastructures modernes à un riche patrimoine culturel et historique. Les villes offrent un réseau de transports publics performant, des services de santé modernes et un large éventail de commodités et d'activités de loisirs.

Le coût de la vie y est généralement inférieur à celui des pays voisins d'Europe centrale, ce qui permet un mode de vie plus libre et varié avec le même revenu.

Le mode de vie y est caractérisé par un rythme détendu, une combinaison de travail et de loisirs, et une participation active à la vie culturelle : théâtres, musées, concerts, festivals et événements sportifs sont proposés toute l’année.

La communauté expatriée est active et solidaire, ce qui facilite l'intégration. La présence d'établissements de santé et d'enseignement de qualité crée un environnement favorable aux familles. En résumé, la Hongrie offre un équilibre harmonieux entre coût de la vie abordable, richesse culturelle et qualité de vie élevée, ce qui en fait une destination attrayante pour s'installer durablement ou pour un séjour de longue durée.

Hongrie contre Autriche

La situation géographique unique de la Hongrie, au cœur de l'Europe, en fait un lieu pratique et stratégique pour l'investissement et la résidence. Son réseau de transport performant, ses infrastructures développées et sa proximité avec les principaux centres économiques de l'UE rendent le pays attractif pour les investisseurs, les nomades numériques et les familles en quête d'un équilibre entre qualité de vie et coût.

La Hongrie offre un fort potentiel de rendement pour un coût d'entrée relativement faible. Les appartements résidentiels à Budapest et dans les zones touristiques prisées peuvent générer des revenus locatifs stables, notamment sur le segment de la location de courte durée, malgré les restrictions en vigueur.

L'immobilier commercial des grandes villes attire également les investissements étrangers grâce à une demande stable et aux perspectives de développement qu'il offre. Le principal atout de la Hongrie réside dans la possibilité d'obtenir des rendements intéressants avec un investissement modéré, ce qui est plus difficile à réaliser dans les pays d'Europe centrale, plus chers et plus stables.

Le programme de la Carte Blanche permet aux citoyens étrangers de vivre et de travailler légalement en Hongrie, créant ainsi un environnement favorable aux professionnels travaillant à distance, aux startups et aux indépendants. La Hongrie offre une infrastructure performante pour le travail en ligne : internet haut débit, espaces de coworking, cafés avec espaces de coworking et une communauté d’expatriés dynamique, ce qui rend le pays attractif pour ceux qui recherchent un coût de la vie abordable et la possibilité de travailler confortablement à distance.

La Hongrie propose des écoles et universités internationales abordables pour les familles, un atout essentiel lorsqu'on s'installe avec des enfants. La diversité de ses événements culturels et sportifs, la sécurité de la plupart des quartiers et un coût de la vie relativement bas font du pays un lieu de vie agréable. De plus, la Hongrie développe activement ses infrastructures pour enfants, notamment les jardins d'enfants, les clubs sportifs et les activités culturelles.

Comparée à l'Autriche, la Hongrie se distingue par son accessibilité et ses rendements d'investissement élevés. Si l'Autriche offre un environnement économique et politique des plus stables, un niveau de vie élevé et un certain prestige, son coût de la vie et de l'immobilier y est nettement plus élevé. La Hongrie offre des rendements d'investissement supérieurs pour des coûts initiaux moindres, mais les risques y sont plus importants en raison d'une plus grande volatilité politique et économique.

Pour les nomades numériques, la Hongrie offre des conditions plus simples et plus flexibles grâce à son programme de Carte Blanche et à un coût de la vie relativement bas, tandis que les programmes de visas pour travailleurs indépendants en Autriche sont accessibles mais plus coûteux, et le coût de la vie et le loyer y sont nettement plus élevés.

Pour les familles, la Hongrie séduit par ses établissements d'enseignement abordables et son coût de la vie modéré, tandis que l'Autriche offre un niveau élevé de confort, de prestige et de stabilité, mais exige un budget nettement plus important.

La Hongrie apparaît ainsi comme une plaque tournante dynamique et accessible d'Europe centrale, avec un potentiel de rentabilité, tandis que l'Autriche représente un choix plus conservateur, garantissant stabilité, niveau de vie élevé et prestige.

Vente. La liquidité du marché immobilier dépend fortement de sa localisation. À Budapest, vendre un logement est relativement facile grâce à une forte demande, mais dans les quartiers moins prisés, le processus peut prendre plusieurs mois.

Délais de vente. En Hongrie, le délai moyen de vente d'un appartement est de 3 à 6 mois, selon l'état du bien, sa localisation et les conditions du marché.

Fiscalité à la vente. En Hongrie, la plus-value immobilière est soumise à un impôt de 15 % pour les particuliers (ce taux est ramené à 0 % si le bien a été détenu pendant moins de cinq ans). En Autriche, l'impôt sur les plus-values ​​est de 30 %, mais des exonérations sont prévues pour les baux de longue durée ou si le bien est utilisé comme résidence principale.

Comparaison avec l'Autriche

Je suis consultant immobilier et possède plus de dix ans d'expérience sur le marché européen. Durant cette période, j'ai participé à de nombreuses transactions, allant du résidentiel au commercial, et j'ai notamment collaboré avec des investisseurs étrangers et géré des structures de propriété complexes.

D'après mon expérience, la clé d'un investissement réussi réside dans la connaissance de la législation locale et des spécificités des marchés régionaux. Mon expérience dans différents pays de l'UE m'a permis d'élaborer des règles universelles pour l'évaluation immobilière, la minimisation des risques et la planification de la rentabilité.

Lors de la sélection d'un bien immobilier, je procède systématiquement à une analyse approfondie : vérification des documents juridiques, de l'historique de propriété, des charges et dettes, et de la capacité du bien à atteindre les objectifs de revenus locatifs. Je recommande de calculer le revenu locatif potentiel, en tenant compte de la saisonnalité, du profil du locataire et des frais de gestion, afin d'appréhender au préalable les perspectives financières réelles.

En Hongrie, il existe différentes formes de propriété : individuelle, société et conjointe. Chaque forme a ses propres conséquences fiscales : taxe foncière, impôt sur les revenus locatifs et impôt sur les plus-values. Choisir la forme de propriété la plus adaptée permet d’optimiser sa fiscalité et de minimiser les complications administratives, et j’en tiens toujours compte lors de la planification d’une transaction.

Scénarios d'investissement :

• Dans un scénario prudent , je recommande généralement d'acheter des appartements à Budapest avec des baux à long terme – cela signifie un risque minimal, des revenus stables et une liquidité élevée.
• Un équilibré consisterait à investir dans l'immobilier au bord du lac Balaton, en combinant les revenus locatifs avec la possibilité d'utiliser la propriété à des fins récréatives ou comme investissement pour un certain style de vie.
• Le agressif concerne les immeubles d'appartements ou les appartements destinés à la location étudiante – ceux-ci offrent des rendements plus élevés, mais nécessitent une gestion active et une volonté de faire face aux fluctuations de la demande.

À mon avis, la stratégie optimale consiste souvent à combiner deux marchés : la stabilité de l’Autriche et la rentabilité de la Hongrie. Cette approche permet à la fois de minimiser les risques et d’obtenir des rendements élevés, alliant prévisibilité et dynamisme.

La Hongrie et l'Autriche proposent des approches différentes en matière d'investissement immobilier. La Hongrie convient mieux aux investisseurs recherchant un bon rendement, des prix abordables et une gestion active des biens. L'Autriche, quant à elle, est privilégiée par ceux qui privilégient la stabilité, le prestige et un marché prévisible. Par conséquent, l'immobilier en Autriche est souvent perçu comme un élément défensif d'un portefeuille, tandis qu'en Hongrie, il est considéré comme une option plus rentable.

Pour réussir un investissement, il est important de faire appel à un conseiller juridique, de mener une vérification préalable approfondie et de planifier à l'avance une stratégie de sortie, en tenant compte de la liquidité, des impôts et du calendrier de la vente.

Les prévisions pour 2030 sont les suivantes : la Hongrie anticipe une croissance du tourisme, le développement des infrastructures et un renforcement de la réglementation des locations de courte durée, créant ainsi de nouvelles opportunités et de nouveaux risques. L’Autriche maintient un marché stable, caractérisé par une croissance modérée des prix et des fluctuations de rendement minimales.