Investir dans l'immobilier à Prague : que faire et comment procéder

Prague est l'un des marchés les plus attractifs d'Europe centrale pour les investisseurs privés en quête d'un équilibre entre stabilité et fort potentiel de croissance. Contrairement aux marchés d'Europe occidentale, où les prix ont atteint leur maximum depuis longtemps et où les rendements locatifs sont en baisse, Prague poursuit sa croissance, maintenant des prix modérés et une forte demande.

La République tchèque bénéficie d'une économie robuste, soutenue par l'industrie, le secteur informatique, la banque et le tourisme. Son PIB est en croissance régulière et son taux de chômage demeure parmi les plus bas de l'UE. Cette situation favorise une demande soutenue de logements, tant de la part des résidents locaux que des étrangers souhaitant acquérir un appartement à Prague ou une maison abordable en République tchèque, sans intermédiaires.

Prague est intéressante pour plusieurs raisons :

• La République tchèque bénéficie d'une économie stable. Contrairement à de nombreux pays de l'UE, elle ne connaît pas de fortes fluctuations économiques. La monnaie nationale, la couronne tchèque, demeure relativement stable et la banque centrale mène une politique prudente.
• Flux touristique en constante augmentation. Prague figure régulièrement parmi les 10 villes les plus visitées d'Europe. En 2024, la ville a accueilli plus de 9 millions de touristes, générant une forte demande en locations saisonnières et en projets hôteliers.
• Forte demande intérieure. Prague est un pôle universitaire majeur en Europe centrale. Des dizaines de milliers d'étudiants tchèques et étrangers y étudient, et une importante population de nomades numériques y vit également, créant une forte demande de locations longue durée.
• Des prix abordables comparés à l'Autriche et à l'Allemagne. Le prix moyen au mètre carré à Prague est deux fois moins élevé qu'à Vienne et près de trois fois inférieur à celui de Munich, ce qui rend l'entrée sur le marché moins coûteuse en capital et ouvre des perspectives de croissance.

Je m'appelle Ksenia Levina et j'accompagne depuis plus de 15 ans des transactions immobilières internationales, en conseillant aussi bien des investisseurs privés que des fonds d'investissement. Mon expérience couvre des transactions en République tchèque, en Autriche, en Allemagne et en Suisse. Forte de cette vaste expérience, je suis capable d'identifier les atouts et les faiblesses des différents marchés.

Je considère Vienne comme un marché de préservation du capital : stable et fiable, il n’offre cependant pas de croissance significative des prix. Prague, en revanche, est un marché d’opportunités où l’on trouve des biens immobiliers présentant un bon potentiel de croissance et de rendement, notamment grâce aux locations de courte durée et aux projets de rénovation.

Prague occupe une position stratégique au cœur de l'Europe, ce qui en fait une plaque tournante essentielle du transport et de la logistique. D'importantes routes de fret traversent la ville, et l'aéroport international Václav Havel relie la capitale tchèque à plus de 100 villes à travers le monde. Cette situation stratégique favorise le développement des affaires, du tourisme et de l'économie dans son ensemble.

La République tchèque est membre de l'UE et de l'espace Schengen, ce qui garantit un niveau élevé de protection juridique et de transparence aux investisseurs. Le pays affiche un niveau de sécurité des investissements comparable à celui de l'Autriche, tout en restant plus abordable en termes de coûts d'entrée sur le marché.

Comparaison avec d'autres capitales d'Europe centrale :

Prague offre le meilleur des deux mondes : elle est plus stable et prévisible que Budapest, tout en offrant un potentiel de croissance et de rentabilité supérieur à celui de Vienne ou de Berlin.

Vous trouverez ci-dessous un classement comparatif des pays européens établi selon des paramètres clés – stabilité économique, transparence des transactions et rendement locatif – à partir des données de PWC Real Estate 2025 , de la Banque mondiale et de Numbeo . Ce tableau vous permettra de comprendre comment Prague se compare à ses concurrents et pourquoi l'intérêt pour le marché immobilier tchèque est croissant.

Prague est une destination touristique majeure en Europe. Grâce à son architecture, son patrimoine culturel et sa gastronomie, la ville attire chaque année des millions de visiteurs. En 2024, le nombre d'arrivées touristiques a dépassé les 9 millions et, d'ici 2030, on prévoit qu'il atteindra 11 à 12 millions. Cette forte demande en locations saisonnières est particulièrement importante pour les investisseurs immobiliers travaillant dans le centre-ville ou dans des zones bénéficiant d'infrastructures développées.

Outre le tourisme, Prague bénéficie d'une forte demande intérieure en matière de location et d'achat de logements. La ville connaît une croissance rapide grâce aux étudiants, aux jeunes actifs et aux entreprises internationales qui y ouvrent des bureaux. Nombre de professionnels étrangers optent pour la location longue durée d'appartements à Prague, ce qui assure des rendements locatifs annuels de 4,5 à 6 %, supérieurs à ceux de Vienne, où ils dépassent rarement 3 %.

Ces dernières années, de nombreux investisseurs ont délaissé l'Autriche et l'Allemagne au profit de la République tchèque. Les principales raisons sont des barrières à l'entrée plus faibles, une forte croissance des prix (6 à 8 % en moyenne par an), des rendements attractifs et une réglementation locative moins contraignante. Le marché viennois est plus mature et réglementé, tandis que Prague offre davantage de possibilités pour des stratégies plus dynamiques : rénovation du parc immobilier ancien, locations saisonnières et transformation d'immeubles en appartements.

Prague est ainsi devenue l'une des principales villes d'investissement en Europe centrale, offrant un équilibre attractif entre sécurité des investissements et possibilité de rendements élevés.

Prague est un acteur majeur sur la carte européenne des investissements, mais elle n'est pas la seule ville de la région à attirer les investisseurs. Les marchés d'Europe centrale et orientale se développent de manière dynamique et chacun présente ses propres caractéristiques, niveaux de rendement et risques.

Prague est en concurrence avec des marchés plus stables comme Vienne et Berlin, mais aussi avec des marchés plus dynamiques comme Budapest et Varsovie. Le choix entre ces villes dépend des objectifs de l'investisseur : préservation du capital, croissance rapide ou rendements élevés grâce à des stratégies plus risquées.

*HNWI – particuliers fortunés, investisseurs privés riches.

Vienne est un marché haut de gamme, très réglementé. Les prix de l'immobilier y sont restés quasiment constants et les loyers stables. Cependant, les rendements sont faibles et le marché a connu une croissance modérée ces dernières années. La ville convient aux investisseurs qui privilégient la sécurité et la protection de leur capital à long terme.

• Avantages : protection juridique élevée, risques minimes, liquidité élevée.
• Inconvénients : faible rentabilité, seuil d'entrée élevé.

Budapest est considérée comme l'un des marchés les plus prometteurs de la région en termes de rendement. Les prix de l'immobilier y sont inférieurs à ceux de Prague, et les rendements locatifs à court terme peuvent atteindre 8 à 10 % par an. Cependant, le marché est moins stable et les risques politiques et économiques y sont plus élevés.

• Avantages : prix bas, rentabilité élevée, flux touristique important.
• Inconvénients : économie instable, faible protection juridique, risques de fortes fluctuations de prix.

le plus grand marché immobilier d'Allemagne , attirant les grands investisseurs et les fonds d'investissement. Cependant, une réglementation stricte des loyers et une fiscalité élevée le rendent moins attractif pour les investisseurs privés, notamment étrangers. Les prix augmentent, mais à un rythme modéré, et les rendements dépassent rarement 3,5 % par an.

• Points positifs : économie forte, forte demande de logements, transparence des transactions.
• Inconvénients : Législation stricte en matière de contrôle des loyers, marché très concurrentiel.

Varsovie connaît un développement rapide et attire des entreprises internationales, ce qui stimule la demande de logements. , l'immobilier en Pologne est souvent perçu comme un investissement à long terme, notamment dans les grandes villes. Les prix de l'immobilier y sont inférieurs à ceux de Prague, mais supérieurs à ceux de Budapest.

• Avantages : croissance dynamique, seuil d'entrée modéré, forte demande intérieure.
• Inconvénients : fluctuations économiques, situation politique moins prévisible.

Le marché immobilier de Prague a connu une croissance soutenue au cours de la dernière décennie. Depuis son adhésion à l'Union européenne en 2004, la République tchèque s'est activement intégrée aux processus économiques européens. Cette intégration a entraîné un afflux d'investissements, le développement des infrastructures et une amélioration du niveau de vie, autant d'éléments qui ont eu un impact direct sur le marché du logement.

Entre 2010 et 2020, le prix moyen au mètre carré à Prague a presque doublé. Les principaux facteurs à l'origine de cette croissance sont les suivants :

• Processus migratoires : La République tchèque est devenue une destination privilégiée pour les travailleurs migrants d’Europe de l’Est et de la CEI. La croissance démographique a entraîné une augmentation de la demande de logements locatifs et à l’achat.
• Tourisme : Prague figure parmi les dix villes les plus visitées d'Europe, ce qui engendre une forte demande en appartements et chambres d'hôtel en location de courte durée.
• Stabilité économique : La République tchèque bénéficie d'une croissance régulière du PIB et d'un faible taux de chômage (environ 3 %), ce qui en fait une destination d'investissement attrayante.

Le marché viennois est plus mature et les prix y augmentent plus lentement. Au cours des dix dernières années, le prix au mètre carré à Vienne a progressé d'environ 35 à 40 %, tandis qu'à Prague, la hausse a dépassé les 70 %. Ce contexte rend le marché tchèque plus dynamique et plus attractif pour les investisseurs en quête de plus-value.

Depuis 2018, le marché immobilier pragois affiche une croissance stable des prix, de l'ordre de 7 à 8 % par an. Même durant l'année de pandémie de 2020, Prague n'a pas connu de baisse significative : les prix n'ont reculé que de 1,5 %, et dès 2021, le marché s'était redressé et avait retrouvé ses taux de croissance antérieurs.

La dynamique actuelle est assurée par :

• développement des infrastructures de transport et lancement de nouveaux projets résidentiels,
• demande stable de locations de la part des étudiants et des professionnels de l'informatique,
• L’offre limitée – le rythme de la construction ne peut suivre la demande, ce qui maintient les prix élevés.

Les prévisions pour 2025 tablent sur une croissance continue de l'ordre de 5 à 7 % par an, notamment dans les zones en plein développement et à proximité des universités.

Prague est divisée en quartiers, chacun ayant ses propres spécificités en matière d'investissement.

Conclusion:

• Les emplacements de choix (Prague 1, 2, 6) conviennent aux investisseurs prudents et aux propriétés conçues pour la location à court terme.
• Les arrondissements 3, 5 et 8 de Prague sont idéaux pour les investissements locatifs à long terme et la plus-value.
• Les arrondissements de Prague 9 et 10 constituent une bonne option pour les personnes souhaitant acheter un appartement abordable à Prague, que ce soit pour y habiter ou pour le louer.

Le marché immobilier de Prague offre une grande variété d'options, permettant aux investisseurs de trouver le bien idéal en fonction de leur budget, de leur stratégie et de leurs objectifs. Chaque segment présente ses propres avantages et risques, ainsi que des spécificités de gestion et un potentiel de plus-value.

Prague est célèbre pour son architecture unique. De nombreux bâtiments situés dans le centre-ville (Prague 1, Prague 2) présentent une valeur historique.

Ces propriétés sont particulièrement prisées des touristes et des locataires qui apprécient l'authenticité et l'atmosphère de la vieille ville.

Particularités :

• Ils sont situés dans les quartiers les plus prestigieux – près du pont Charles, de la place de la Vieille Ville et du château de Prague.
• Des prix élevés – de 8 000 € à 12 000 € le m², comparables aux prix pratiqués à Vienne, mais inférieurs à ceux des quartiers centraux de Paris ou de Londres.
• Rénovation obligatoire tous les 10 à 15 ans, en accord avec les autorités de protection du patrimoine culturel.

Avantages :

• Prestige et statut élevés pour le propriétaire.
• Demande soutenue de la part des locataires et des touristes.
• Bonne liquidité – ces biens se vendent facilement même en période de crise.

Inconvénients :

• Coûts d'entretien et de réparation élevés.
• Difficultés de coordination pour tout réaménagement et reconstruction.
• Risque de restrictions sur les locations via des plateformes comme Airbnb.

Exemple:

Un appartement de 90 m² dans un immeuble historique de Prague 1 coûte environ 950 000 € et peut générer un revenu locatif à court terme de 3,5 à 4 % par an.

Comparaison avec Vienne :

Dans le centre historique de Vienne, des biens similaires coûtent à partir de 12 000 € le m², tandis que les règles de rénovation sont encore plus strictes et les permis de location sont délivrés moins fréquemment.

Les nouveaux immeubles à Prague sont très prisés dans les arrondissements de Prague 5, Prague 8 et Prague 9. Ces complexes résidentiels modernes privilégient le confort et comprennent souvent un parking souterrain, des espaces de loisirs, des salles de sport et des systèmes domotiques.

En raison du rythme limité des travaux, ces projets sont souvent entièrement vendus dès la phase d'excavation.

Particularités :

• Conformité aux normes ESG (efficacité énergétique, respect de l'environnement).
• Pureté juridique – risques minimaux de litiges relatifs aux droits de propriété.
• Les prix varient de 5 000 € à 7 500 € le m², ce qui les rend plus abordables que dans le centre de Prague.

Avantages :

• Coûts de réparation minimes les premières années.
• Très prisé des locataires de la classe moyenne et des expatriés.
• Possibilité d'augmentation de prix de 10 à 15 % après l'achèvement des travaux.

Inconvénients :

• Choix limité dans les zones centrales.
• Concurrence entre investisseurs lors des ventes ultérieures.
• Le rendement est inférieur à celui des propriétés historiques – environ 4 à 4,5 % par an.

Exemple:

Un appartement de 65 m² dans un complexe neuf du 8e arrondissement de Prague est disponible au prix de 420 000 €. Le loyer mensuel s'élève à 1 800 €, soit un rendement d'environ 4,3 % par an.

Comparaison avec Vienne :

À Vienne, les constructions neuves sont plus fréquentes dans les zones situées en dehors du périphérique, sont plus chères – à partir de 7 500 € le m² – et les augmentations de prix ne dépassent généralement pas 3 à 5 % par an en raison de la saturation du marché.

Le secteur de la location de courte durée était en plein essor à Prague jusqu'en 2020, grâce à l'afflux massif de touristes (plus de 9 millions par an). Si l'intérêt reste vif aujourd'hui, les autorités municipales ont durci la réglementation applicable aux plateformes comme Airbnb et Booking, notamment dans les arrondissements de Prague 1 et Prague 2.

Particularités :

• Rentabilité élevée – jusqu’à 8 % par an, notamment en centre-ville.
• Une licence est obligatoire pour louer un logement légalement. Sans elle, vous vous exposez à de lourdes amendes.
• Risque saisonnier – pic de charge pendant les vacances d’été et d’hiver, baisse au printemps et en automne.

Avantages :

• Possibilité de récupérer rapidement l'investissement.
• Convient aux investisseurs désireux de gérer activement le bien.
• Très apprécié des touristes et étudiants étrangers.

Inconvénients :

• Des changements constants dans la réglementation des locations de courte durée.
• La nécessité d’une gestion professionnelle (ou du recours aux services d’une société de gestion).
• Usure accrue du mobilier et des équipements.

Exemple:

Un studio de 40 m² à Prague 2 coûte 280 000 €. Avec un loyer de 120 € par nuit et un taux d'occupation moyen de 70 %, le revenu annuel sera de 30 000 €. Le rendement net après déduction des charges est d'environ 7 %.

Comparaison avec Vienne :

À Vienne, la réglementation d'Airbnb est beaucoup plus stricte. La plupart des immeubles n'autorisent pas les locations de courte durée sans le consentement des locataires, ce qui rend ce secteur pratiquement inaccessible aux investisseurs étrangers.

Cafés, boutiques, mini-hôtels et petits espaces de bureaux constituent une tendance bien définie, qui attire les investisseurs disposant de capitaux importants et souhaitant acquérir des biens immobiliers en République tchèque.

Particularités :

• Le rendement est supérieur à celui de l'immobilier résidentiel – 6 à 8 % par an – et, dans le cas de l'hôtellerie, jusqu'à 10 %.
• Forte dépendance à l'égard de la conjoncture économique et des flux touristiques.
• Enregistrement et gestion juridiques plus complexes.

Avantages :

• Retour sur investissement rapide avec un emplacement judicieux.
• Possibilité de conclure des contrats de location à long terme avec de grandes marques.
• Attirant pour les acheteurs chinois et arabes.

Inconvénients :

• Risques de baisse de la rentabilité en période de ralentissement économique.
• Difficultés liées à la réorientation d'une entreprise (par exemple, d'un magasin à un restaurant).
• La nécessité d'une analyse de marché approfondie avant tout achat.

Exemple:

Un mini-hôtel de 15 chambres situé à Prague 3 est à vendre pour 1,8 million d'euros. Son revenu annuel d'exploitation est d'environ 160 000 €, avec un rendement net de 8,5 %.

Comparaison avec Vienne :

Vienne représente une option plus stable pour les investissements immobiliers commerciaux : la demande y est prévisible, mais les rendements dépassent rarement 5 % par an. Prague, en revanche, est plus dynamique et peut générer des rendements élevés, mais avec des risques accrus.

Le marché immobilier de Prague est international, ce qui en fait l'un des plus ouverts d'Europe centrale. Contrairement à Vienne, où la plupart des transactions sont réalisées par des locaux, à Prague, les investisseurs étrangers jouent un rôle clé.

Tendances clés :

• Les investisseurs européens se tournent vers Prague comme alternative aux marchés surchauffés de Paris et de Londres.
• Les acheteurs chinois et arabes investissent activement dans le secteur hôtelier.
• Les Ukrainiens et les Russes achètent le plus souvent des logements pour leur famille ou pour des locations à long terme.

Comparaison avec Vienne :

En Autriche, les étrangers sont soumis à des restrictions strictes : l’acquisition d’un bien immobilier dans certaines zones requiert une autorisation spéciale et les transactions font l’objet d’un contrôle rigoureux. Prague, en revanche, ne connaît pas de telles barrières, ce qui en fait un marché plus souple et attractif pour les investisseurs internationaux.

La République tchèque propose plusieurs types de propriétés immobilières, permettant aux investisseurs de choisir l'option la mieux adaptée à leurs besoins.

Achat à titre individuel. C'est l'option la plus simple, adaptée à la plupart des investisseurs étrangers souhaitant acquérir un appartement en République tchèque. La procédure est transparente et ne requiert pas de démarches juridiques complexes. Aucune restriction majeure n'est imposée aux non-résidents : ils peuvent acheter aussi bien des biens résidentiels que commerciaux.

Par le biais d'une société. Cette option est privilégiée par les grands investisseurs ou ceux qui envisagent de posséder plusieurs biens immobiliers.

• Le processus de gestion et de fiscalité est simplifié.
• L'optimisation fiscale est possible grâce aux incitations offertes aux entreprises.
• Le propriétaire peut rester anonyme dans les registres publics.

Investissements via des fonds immobiliers (SICAV). Similaire aux REITs européens, il s'agit d'un véhicule d'investissement passif qui ne nécessite pas de gestion immobilière directe. Convient aux personnes souhaitant investir sur le marché tchèque sans s'engager dans l'acquisition d'un bien immobilier spécifique.

Propriété conjointe et fiducies familiales. Appréciées des familles et des groupes d'amis, elles permettent des coûts d'entrée minimes et le partage des revenus locatifs.

Le marché immobilier tchèque, et plus particulièrement celui de Prague, est considéré comme l'un des plus transparents et structurés d'Europe centrale. Grâce à l'appartenance de la République tchèque à l'UE et à des normes réglementaires modernes, le processus de transaction est simple et direct, même pour les investisseurs étrangers. Toutefois, malgré cette apparente simplicité, chaque étape requiert une attention particulière et un accompagnement professionnel afin d'éliminer tout risque potentiel.

Un notaire et un avocat sont deux figures clés qui garantissent la légalité et la protection des droits des investisseurs lors de la conclusion de transactions immobilières en République tchèque.

Leurs fonctions sont clairement définies, ce qui réduit les risques de fraude et d'erreurs.

Comparaison avec l'Autriche :

En République tchèque, les frais de notaire sont deux à trois fois moins élevés qu'en Autriche, où un notaire peut facturer jusqu'à 3 % du montant de la transaction. De plus, la procédure d'enregistrement en République tchèque ne prend qu'une à deux semaines, alors qu'en Autriche, elle peut durer jusqu'à un mois.

Avant tout achat, il est extrêmement important de procéder à une vérification juridique approfondie du bien, notamment lorsqu'il s'agit de bâtiments historiques situés dans le centre de Prague.

L'avocat analyse :

1. Historique des propriétaires – pour éviter les conflits entre héritiers.
2. La présence de dettes pour les services publics et les impôts.
3. Charges – arrestations, privilèges, litiges juridiques.
4. Le statut du bâtiment – ​​s’il s’agit d’un monument culturel ou d’un objet protégé au titre du patrimoine historique.
5. Le respect des documents de conception est particulièrement important pour les bâtiments neufs.

La législation tchèque autorise les investisseurs étrangers à acquérir des biens immobiliers entièrement à distance.

Cette option est particulièrement prisée des acheteurs des pays de la CEI, d'Asie et du Moyen-Orient.

Comment cela marche-t-il:

1. L'acheteur délivre une procuration certifiée par un notaire dans son pays.
2. La procuration est apostillée et traduite en tchèque.
3. Un avocat ou un mandataire, agissant en vertu d'une procuration, effectue toutes les actions : ouverture d'un compte, signature des contrats et enregistrement de la transaction.

Avantages :

• La présence personnelle de l'acheteur n'est pas requise.
• Traitement rapide, notamment lors de l'achat de plusieurs propriétés.
• Gain de temps sur les déplacements et l'organisation.

République tchèque contre Autriche

Investir dans l'immobilier à Prague est impossible sans une compréhension claire des taxes et des coûts supplémentaires liés à l'achat et à la possession d'un bien immobilier.

La République tchèque possède l'un des systèmes fiscaux les plus clairs et transparents d'Europe centrale, ce qui la rend attractive pour les investisseurs étrangers. Il est toutefois important de prendre en compte la réglementation fiscale locale afin de calculer précisément la rentabilité et d'éviter les dépenses imprévues.

Les revenus locatifs d'appartements à Prague sont soumis à un impôt progressif, qui varie de 15 % à 23 % selon le niveau de revenu du propriétaire.

Pour les investisseurs privés qui possèdent une ou deux propriétés, le taux minimum le plus souvent appliqué est de 15 %.

Particularités :

• L'impôt est calculé sur le revenu net, c'est-à-dire après déduction des frais de gestion, de réparation et des factures de services publics.
• Les propriétaires qui louent leur bien par l'intermédiaire de sociétés de gestion peuvent déduire les frais de gestion de leurs impôts.
• Pour les personnes morales (par exemple, les sociétés qui possèdent des biens immobiliers), le taux d'imposition des sociétés de 19 % s'applique.

Comparaison avec l'Autriche :

En Autriche, les taux d'imposition sur les loyers sont fixes, ce qui rend le système prévisible mais moins flexible. Parallèlement, les coûts d'entretien des biens immobiliers sont plus élevés, notamment à Vienne, en raison du prix élevé des services publics et des charges obligatoires.

En République tchèque, il existe un impôt sur les plus-values ​​de 15 %.

Cette taxe est due si le bien est vendu moins de cinq ans après son acquisition. Si le bien a été détenu plus longtemps, aucune taxe n'est due.

Exemple de calcul :

• L'appartement a été acheté 400 000 € et revendu 3 ans plus tard pour 500 000 €.
• Le bénéfice était de 100 000 €, l'impôt était de 15 000 € (15 %).
• Si le propriétaire avait vendu ce bien après 6 ans, aucune taxe n'aurait été perçue.

En Autriche, les règles sont différentes : l’impôt est presque toujours prélevé, même en cas de détention à long terme, mais les taux sont plus bas (4,2 à 6 %), ce qui le rend plus prévisible mais moins avantageux pour les investisseurs actifs qui achètent et vendent fréquemment des biens immobiliers.

L’achat d’un appartement à Prague, Brno ou Pilsen engendre un certain nombre de frais supplémentaires qu’il est important de prendre en compte pour calculer le coût final de votre investissement.

Le marché locatif des appartements à Prague est l'un des plus dynamiques d'Europe. La population croissante d'étudiants, d'expatriés et de nomades numériques alimente une forte demande locative.

Pour l'investisseur, cela se traduit par un flux stable de loyers et des rendements potentiels supérieurs à ceux de la plupart des capitales d'Europe occidentale.

La location de courte durée via les plateformes Airbnb et Booking reste une stratégie d'investissement populaire, notamment dans les quartiers centraux de Prague (Prague 1 et 2).

La rentabilité peut atteindre 7 à 8 % par an, notamment pendant la saison touristique.

Exemple:

• Un appartement de 50 m² à Prague 1 peut rapporter entre 120 et 150 € par nuit.
• Avec un taux d'occupation de 70 %, cela représente environ 3 000 € par mois ou 36 000 € par an.
• Après déduction des charges, le rendement net sera d'environ 8 %.

Cependant, ces dernières années, les autorités de Prague ont durci la réglementation des locations :

• Dans les zones centrales, une licence est requise pour les locations de courte durée.
• Des restrictions sont introduites concernant le nombre de jours de soumission par an.
• Les résidents des immeubles peuvent voter contre la transformation de l'appartement en mini-hôtel.

République tchèque contre Autriche

La location d'appartements à long terme à Prague ou à Brno convient aux investisseurs qui souhaitent réduire les risques et s'assurer un revenu stable.

Le rendement moyen est de 4 à 5 %, tandis que la demande reste constamment élevée grâce aux universités, aux entreprises internationales et aux processus migratoires actifs.

République tchèque contre Autriche

À Vienne, les rendements sont nettement inférieurs (2 à 3 %) et le marché est plus réglementé : les règles relatives aux loyers maximums et aux droits des locataires sont strictes, ce qui limite la rentabilité.

Les services de gestion locative sont particulièrement importants pour les investisseurs étrangers.

Prague dispose d'un marché bien développé de sociétés de gestion qui prennent en charge l'intégralité du cycle de gestion locative : de la recherche de locataires aux réparations et à l'assistance juridique.

• Commission : 10 à 15 % du revenu.
• Comprend le paiement des frais de publicité, la conclusion des contrats et le suivi de l'état de l'appartement.
• Ceci est particulièrement pertinent pour les locations de courte durée, où la gestion exige une attention quotidienne.

Choisir le bon quartier est un facteur clé de rentabilité. Prague présente une segmentation claire basée sur le type de bien, la clientèle cible et le potentiel de profit.

Mes recommandations :

• Pour les locations de courte durée, il est préférable de choisir Prague 1 et 2.
• Pour une location longue durée – Prague 3, 5 et 8.
• Pour les achats à long terme, pensez à Prague 9 et 10, où les prix sont actuellement plus bas mais devraient augmenter grâce aux nouveaux projets d'infrastructure.

Le marché immobilier pragois se divise en deux segments principaux : le marché de l’occasion et le neuf. Chacun présente ses propres caractéristiques, sa propre dynamique de prix et ses propres atouts. Comprendre leurs différences est essentiel pour élaborer une stratégie d’investissement judicieuse.

Le marché secondaire représente environ 70 % des transactions immobilières à Prague. Cela s'explique par le patrimoine architectural historique de la ville, qui confère à la capitale tchèque une apparence unique. Les arrondissements centraux de Prague 1, 2 et 3 sont dominés par des bâtiments datant du XIXe et du début du XXe siècle, qui font partie intégrante du patrimoine culturel du pays.

Avantages du marché secondaire :

• Forte demande de la part des locataires et des touristes en raison de l'atmosphère et de l'emplacement prestigieux.
• Prix ​​au mètre carré inférieur à celui des immeubles neufs haut de gamme.
• Possibilité d'augmenter la valeur du bien après une rénovation de haute qualité.

Défauts:

• Les maisons anciennes nécessitent un entretien constant, la réparation des installations et des façades.
• Dans certains cas, il est nécessaire de coordonner le réaménagement et la rénovation avec les autorités chargées de la protection du patrimoine architectural.
• Coûts énergétiques élevés dus à l'efficacité énergétique insuffisante des bâtiments.

Exemple:

Un appartement de 70 m² dans un immeuble du XIXe siècle à Prague 2 est proposé à 420 000 €, mais nécessite d'importants travaux de rénovation, estimés entre 40 000 et 50 000 €. Après rénovation, le bien pourrait être revendu 15 à 20 % plus cher ou loué aux touristes via des plateformes comme Airbnb.

Les nouveaux immeubles à Prague attirent les investisseurs étrangers grâce à leur structure juridique transparente et à la qualité de leur construction. De nombreux projets sont conçus en tenant compte des critères ESG, notamment l'efficacité énergétique, l'utilisation de matériaux écologiques et l'installation de systèmes de gestion technique du bâtiment.

Caractéristiques des nouveaux bâtiments :

• Les nouveaux complexes sont souvent tous vendus dès la phase de construction (au stade des fouilles).
• Risques minimes d'écueils juridiques.
• Forte liquidité – les appartements dans les immeubles modernes sont plus faciles à revendre.
• Des coûts d'exploitation inférieurs à ceux des bâtiments historiques.

Le principal problème du marché est la pénurie de logements neufs. Le rythme de construction à Prague est nettement inférieur à celui de Vienne ou d'autres capitales européennes. Ces restrictions sont dues à la bureaucratie et à une réglementation urbaine stricte.

Investir dans l'immobilier à Prague ne se limite pas à l'achat classique d'un appartement locatif. Le marché offre également d'autres stratégies permettant une gestion flexible du capital et des rendements accrus.

Cette stratégie vise à diversifier les revenus. Au lieu d'acheter un appartement de 100 m² à Prague, l'investisseur acquiert deux studios de 50 m² dans différents quartiers de la ville.

Avantages :

• Revenus locatifs totaux plus élevés.
• La possibilité de vendre un bien et de conserver l'autre dans le portefeuille.
• Il est plus facile de s'adapter aux changements du marché.

Rentabilité : en moyenne 10 à 15 % supérieure à celle de la possession d'un grand appartement.

Il est possible d'acheter des appartements historiques dans le centre de Prague à un prix relativement bas, de les rénover et de les revendre avec profit.

• Investissements : 20 à 25 % de la valeur du bien sont consacrés aux réparations et à leur approbation.
• Rentabilité : la marge commerciale peut atteindre 20 à 30 %.
• Risques : retards dans l'obtention des permis de construire, difficultés à trouver des entrepreneurs qualifiés.

Exemple:

Appartement à 350 000 € + 70 000 € de rénovation → vente à 500 000 €, bénéfice net – environ 80 000 €.

Prague est l'un des plus grands centres touristiques d'Europe, ce qui fait des mini-hôtels et des appart'hôtels un excellent choix d'investissement.

• Rentabilité : jusqu'à 10 % par an.
• Caractéristiques : une licence hôtelière et le respect des normes de sécurité sont requis.
• Ces dernières années, ce segment s'est activement développé en raison de l'augmentation du flux touristique après la pandémie.

Les commerces de détail, les restaurants, les espaces de coworking et les espaces de bureaux sont d'excellentes options pour les investisseurs disposant de capitaux plus importants.

• Rentabilité : 6 à 9 % par an, ce qui est supérieur à celui de l'immobilier résidentiel.
• Risques : dépendent de la situation économique et de la solvabilité des locataires.
• La demande d'espaces de coworking et de bureaux vacants est en hausse grâce à la tendance au télétravail.

Malgré l’attrait du marché, les investisseurs doivent être conscients d’un certain nombre de risques susceptibles d’affecter la rentabilité et la liquidité de leurs investissements.

Risque de surchauffe du marché. Dans les arrondissements centraux de Prague (Prague 1 et 2), les prix ont augmenté de 40 à 50 % ces cinq dernières années, ce qui pourrait indiquer la formation d'une bulle immobilière. Si la croissance des prix ralentit ou si les prix sont ajustés, les investisseurs ayant acheté des biens immobiliers au plus haut verront leur capital diminuer.

Réglementation d'Airbnb et des locations de courte durée. Ces dernières années, les autorités de Prague ont activement restreint les activités des propriétaires d'appartements proposant des locations de courte durée.

• À Prague 1 et Prague 2, une licence de location de courte durée est requise.
• Dans certaines régions, le nombre de jours par an pendant lesquels un appartement peut être loué à des touristes est limité.
• Les infractions à ces règles sont passibles d'amendes pouvant atteindre 20 000 €.

Ces changements pourraient réduire les rendements pour les investisseurs ciblant les appartements en location de courte durée à Prague.

Bureaucratie et complexité des transactions pour les étrangers. Bien que le processus d'acquisition immobilière en République tchèque soit considéré comme transparent, les étrangers peuvent néanmoins rencontrer des difficultés :

• La nécessité de traduire les documents en tchèque et de les faire notarier.
• La procédure d'inscription au registre cadastral est plus longue en cas d'achat à distance.
• Forte dépendance à l'égard du professionnalisme et de la compétence de l'avocat et de l'agent immobilier.

Faible liquidité dans les zones périphériques. À Prague 9 et 10, où les prix restent bas, la liquidité du marché immobilier est limitée. Vendre un appartement peut prendre jusqu'à 9 à 12 mois, surtout en période de récession.

République tchèque contre Autriche

Prague offre une excellente qualité de vie, tout en conservant un coût de la vie nettement inférieur à celui de l'Autriche voisine. Pour les investisseurs qui envisagent non seulement d'investir, mais aussi d'acquérir un appartement à Prague ou à Brno pour s'y installer en République tchèque, la combinaison d'un coût de la vie abordable, d'une sécurité assurée et d'infrastructures développées est particulièrement attrayante.

Coût de la vie et commodités. Selon Numbeo, vivre à Prague coûte environ 25 à 30 % moins cher qu'à Vienne. Le loyer moyen d'un appartement dans le centre de Prague se situe entre 1 000 et 1 200 €, tandis qu'un logement similaire à Vienne coûte entre 1 500 et 1 800 €.

La nourriture, les transports et les loisirs sont également moins chers, ce qui rend Prague particulièrement attrayante pour les familles et les retraités souhaitant maintenir un niveau de vie élevé tout en maîtrisant leurs dépenses.

système de santé est, à juste titre, considéré comme l'un des meilleurs d'Europe centrale. Les résidents bénéficient d'une assurance maladie obligatoire qui prend en charge une partie des frais des services hospitaliers publics. Ainsi, les soins médicaux sont accessibles même aux familles aux revenus moyens. Les cliniques privées offrent une gamme de services plus étendue et des installations modernes, tout en restant nettement moins chères qu'en Autriche voisine.

Par exemple, une consultation chez un spécialiste à Prague coûte en moyenne entre 40 et 60 €, tandis qu'à Vienne, le même service peut coûter 80 € ou plus. Prague attire donc non seulement les investisseurs, mais aussi les personnes en quête de soins médicaux de qualité et abordables.

Le réseau de transports en commun est bien conçu et pratique. La ville est réputée pour son métro et son tramway, qui desservent quasiment tous les quartiers, y compris la banlieue. On peut donc vivre confortablement à Prague même sans voiture.

Un abonnement mensuel coûte environ 25 à 30 €, rendant les transports en commun accessibles aux étudiants, aux retraités et aux jeunes actifs. Les taxis et l'autopartage connaissent également un essor rapide ; leurs tarifs étant inférieurs à ceux pratiqués en Autriche, ils sont particulièrement avantageux pour les expatriés et les professionnels de l'informatique qui privilégient la mobilité et la flexibilité dans leurs déplacements en ville.

système financier est ouvert aux étrangers et l'ouverture d'un compte bancaire est relativement simple. Un passeport et un justificatif de domicile suffisent. Les banques tchèques proposent des services en ligne modernes en anglais, facilitant ainsi la gestion financière même pour ceux qui ne parlent pas tchèque.

La couronne tchèque (CZK) reste une monnaie stable et les dépôts bancaires sont assurés par l'État jusqu'à 100 000 €, ce qui renforce la confiance des investisseurs et des particuliers dans le système bancaire du pays.

Prague figure actuellement parmi les dix villes européennes les plus prisées des nomades numériques et des professionnels internationaux. Cette popularité s'explique par son infrastructure informatique performante, son internet haut débit et ses nombreux espaces de coworking modernes. Programmeurs, designers, spécialistes du marketing et experts du commerce en ligne, venus d'Europe et des États-Unis, affluent de plus en plus vers la ville.

Cet afflux de professionnels rend non seulement la ville plus internationale et dynamique, mais crée également une demande constante de logements locatifs, ce qui stimule la hausse des prix et rend le marché immobilier tchèque encore plus attractif pour les investisseurs.

Prague s'impose peu à peu comme un havre de paix européen pour ceux qui cherchent à protéger leur capital et à assurer stabilité et sécurité à leurs familles. Pour les citoyens de pays à l'économie instable, l'acquisition d'un bien immobilier à Prague devient un moyen sûr de préserver leurs économies.

En tant que membre de l'UE et de l'OTAN, la République tchèque offre un cadre sûr pour les investissements à long terme. Contrairement à l'Autriche, le marché tchèque n'impose pratiquement aucune restriction aux investisseurs étrangers, ce qui le rend plus accessible aux investisseurs de la CEI, d'Asie et du Moyen-Orient.

Les familles choisissent Prague non seulement pour la qualité de son système de santé, mais aussi pour ses écoles internationales abordables, où les frais de scolarité s'élèvent à environ 6 000 € par an, soit presque la moitié de ceux de Vienne. La sécurité est également un atout majeur : le taux de criminalité à Prague reste faible, notamment dans les quartiers centraux, ce qui en fait un lieu de vie agréable pour les familles avec enfants.

Pour les retraités, Prague est une excellente alternative à Vienne, offrant une qualité de vie tout aussi élevée pour un coût de la vie nettement inférieur. Le logement et les charges sont 30 à 35 % moins chers qu'en Autriche, permettant ainsi de faire des économies sans sacrifier son confort.

La République tchèque est également prisée des retraités allemands et suisses, qui apprécient son climat doux, ses infrastructures développées et le haut niveau des services médicaux disponibles à des prix raisonnables.

De ce fait, Prague offre un équilibre unique entre accessibilité financière et qualité de vie, offrant des opportunités aux jeunes professionnels et aux familles, ainsi qu'à ceux qui recherchent la tranquillité d'esprit et une stabilité financière à long terme.

Comparaison de Prague et de Vienne en tant que lieux de vie

La cession d'un investissement est un élément clé de la stratégie de tout investisseur. À Prague, le processus de vente immobilière est relativement simple et transparent, mais il présente des particularités qu'il convient de prendre en compte lors de la planification de la transaction.

Délai moyen de vente d'un bien immobilier :

• Dans les quartiers centraux (Prague 1, 2, 3), les biens immobiliers se vendent rapidement – ​​en moyenne en 3 à 6 mois.
• Dans les zones où la demande est plus faible, comme Prague 9 et 10, la période de vente peut s'étendre jusqu'à 9 à 12 mois.
• L'intérêt marqué des acheteurs des pays de l'UE et de la CEI garantit une liquidité stable sur le marché.

Impôt sur les plus-values. Lors de la vente d'un bien immobilier, les investisseurs sont tenus de payer un impôt sur les plus-values ​​de 15 % si le bien est vendu dans les cinq ans suivant son acquisition.

• Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, aucune taxe n'est prélevée.
• Pour les investisseurs qui envisagent des transactions spéculatives, ce facteur doit être pris en compte dans le calcul de la rentabilité.

République tchèque contre Autriche

Conclusions

Prague allie des conditions de sortie d'investissement transparentes à une fiscalité plus avantageuse, ce qui la distingue de Vienne.

Pour les investisseurs à long terme, Prague est attractive grâce à l'absence d'impôt sur les plus-values ​​après 5 ans de détention.

Vienne, en revanche, demeure un marché plus stable mais moins flexible, caractérisé par un niveau élevé de bureaucratie et une forte pression fiscale.

Ksenia Levina est une experte de l'immobilier en Europe centrale, forte de plus de 15 ans d'expérience en République tchèque, en Autriche et en Allemagne. Au cours de sa carrière, elle a mené à bien des dizaines de transactions, notamment des acquisitions immobilières résidentielles et commerciales à Prague et à Vienne, et possède une connaissance approfondie des spécificités de ces marchés.

D'après Levina, Prague demeure l'un des marchés les plus dynamiques de la région. Le traitement des transactions y est plus simple et plus rapide qu'en Autriche : de l'accord préliminaire à l'enregistrement de la propriété, il faut compter entre quatre et six semaines. À Vienne, en revanche, la procédure peut prendre deux à trois mois en raison d'une réglementation plus stricte et d'une bureaucratie plus complexe.

Le principal atout de la République tchèque réside dans son accessibilité aux investisseurs étrangers. Contrairement à l'Autriche, l'acquisition de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux n'y est pratiquement soumise à aucune restriction, ce qui ouvre le marché aux investisseurs de la CEI, d'Asie et du Moyen-Orient.

Levina souligne qu'une étape clé de la transaction est la vérification juridique préalable du bien. L'avocat est tenu de vérifier :

• historique des propriétaires afin d'exclure toute possibilité de litiges ou de droits de tiers ;
• la présence de dettes pour les services publics ou les hypothèques;
• l'exactitude des données cadastrales.

En République tchèque, cet examen prend 5 à 7 jours ouvrables et coûte environ 500 à 1 000 €. En Autriche, le coût de la vérification préalable est plus élevé – à partir de 1 500 € – et la procédure elle-même peut être plus complexe en raison du système d’approbation à plusieurs niveaux.

L'expert recommande de diversifier ses investissements entre les deux marchés, car ils répondent à des problématiques différentes.

Cas n° 1 : Un appartement à Prague en location longue durée – un revenu stable

Un investisseur allemand a décidé d'investir dans l'immobilier résidentiel à Prague afin de générer des revenus locatifs stables.

Il a acheté un appartement de deux chambres de 58 mètres carrés à Prague 3 (Žižkov), un quartier prisé des étudiants et des entreprises internationales. Le bien était proposé à 320 000 €. L’immeuble, construit en 2018, ne nécessitait aucune rénovation.

L'appartement a été loué à long terme à un informaticien américain travaillant pour une importante start-up tchèque. Le loyer moyen était de 1 450 € par mois, soit 17 400 € par an. Après trois ans, la valeur du bien a augmenté de 18 %, pour atteindre 378 000 €. Compte tenu de la plus-value, le rendement total s'est établi à environ 8 % par an.

Cas n° 2. Une maison rurale – un projet de revente

Un investisseur tchèque a acheté une vieille maison dans un village près de Karlovy Vary, à une heure de route de Prague. Le prix était de 95 000 €. La maison était en mauvais état, mais elle se trouvait dans une région pittoresque prisée des touristes allemands.

L'investisseur a investi 45 000 € supplémentaires dans des rénovations, notamment le remplacement complet des réseaux, la réfection de la toiture et la rénovation intérieure. Le coût total s'est élevé à 140 000 €. Neuf mois plus tard, la maison a été mise en vente et vendue à une famille allemande pour 210 000 €.

Cas n° 3. Appartements étudiants à Brno – Forte demande de locations longue durée

Brno est la deuxième plus grande ville de République tchèque et un important centre universitaire. Un investisseur israélien a décidé d'acheter un petit studio de 35 mètres carrés à Brno, près de l'université Masaryk.

Ce bien est proposé à 155 000 € et se situe dans un immeuble neuf dont la construction s'achèvera en 2023. L'appartement est actuellement loué à des étudiants pour 850 € par mois. La société de gestion perçoit 12 % des revenus locatifs pour la gestion complète, permettant ainsi à l'investisseur de se concentrer sur d'autres projets.

Cas n° 4. Appartement à Pilsen – une entrée de gamme sur le marché

Pilsen, quatrième ville de République tchèque, est réputée pour être le centre industriel et universitaire de la région. Un investisseur polonais a décidé d'y investir dans un petit appartement destiné à la location longue durée.

Bien immobilier : Appartement d’une chambre de 42 m² dans un immeuble construit en 2010. Prix d’achat : 110 000 €. L’appartement est loué à un employé de l’usine automobile Škoda pour 700 € par mois.

Cas n° 5 : Une maison familiale – Un investissement et un lieu de vie

Un couple ukrainien s'est installé en République tchèque avec leurs deux enfants. Leur objectif était d'y acheter une maison pour y vivre de façon permanente, avec la possibilité de la revendre. Ils ont trouvé une maison moderne de 160 m² à Prague 9, à 20 minutes en voiture du centre-ville.

Le prix d'achat était de 520 000 €. La maison était en bon état et ne nécessitait aucune rénovation. Trois ans plus tard, grâce à la hausse des prix du marché, sa valeur a atteint 620 000 €. Si la famille décide de la vendre, elle réalisera un bénéfice de 100 000 €, hors frais d'entretien.

Cas n° 6. Un investisseur disposant d'un budget de 300 000 € diversifie ses investissements à Prague et à Brno

Un investisseur kazakh souhaitait diversifier son portefeuille afin d'éviter la dépendance à un seul bien immobilier. Sa stratégie consistait à acquérir deux propriétés résidentielles :

• Prague, quartier de Vinohrady – Appartement de 40 m² à louer pour 200 000 € à long terme.
• Brno, studio près de l'université – 100 000 €, loué à des étudiants.

Le rendement total du portefeuille s'est établi à 8 % par an, et le risque global a été atténué par la répartition des actifs entre deux villes. L'investisseur a également bénéficié d'une plus grande flexibilité dans la gestion de son capital : en cas de baisse de la demande dans une ville, il peut compenser les gains réalisés dans une autre.

Cas n° 7. Achat via une société – optimisation fiscale

Un investisseur américain a acquis deux biens immobiliers à Prague : un appartement destiné à la location et un local commercial pour un café. Le coût total s’élevait à 1,1 million d’euros. Afin de réduire sa charge fiscale et de simplifier la gestion, il a créé une société tchèque dont le siège social est situé à Prague. En quatre ans, la valeur des deux biens a augmenté de 22 %.

L'investisseur a ainsi économisé environ 60 000 € d'impôts et a pu réinvestir légalement ses bénéfices dans d'autres projets sans être imposé davantage. Cette stratégie convient aux investisseurs disposant d'un budget de 500 000 € ou plus, notamment s'ils envisagent d'acquérir plusieurs propriétés ou des biens immobiliers commerciaux.

Prague et Vienne sont deux pôles immobiliers majeurs en Europe centrale, mais leurs profils d'investissement présentent un certain nombre de différences fondamentales.

Prague est idéale pour ceux qui recherchent une plus-value rapide et des revenus locatifs. La ville se développe rapidement et attire chaque année touristes, étudiants et professionnels de l'informatique. Malgré les risques liés à la réglementation des locations de courte durée et à la surchauffe des quartiers centraux, le potentiel de croissance reste très élevé.

Vienne est un choix judicieux pour les investisseurs qui privilégient la stabilité à la rentabilité. Bien que les prix n'y augmentent pas rapidement, le marché est protégé des fortes fluctuations. C'est un atout particulièrement important pour ceux qui considèrent l'immobilier comme un outil de préservation du capital à long terme.

Conseils pour minimiser les risques :

• Toujours effectuer une vérification juridique approfondie du bien.
• N’investissez pas tout votre argent dans des locations de courte durée – combinez différents types de biens immobiliers.
• Faites appel à des professionnels : avocats, conseillers fiscaux, sociétés de gestion.
• Diversifiez votre portefeuille en investissant dans l'immobilier en République tchèque et en Autriche.

Les experts estiment que d'ici 2030, en raison d'un volume de construction limité et d'une demande croissante. Les autorités locales devraient continuer à réglementer le secteur de la location de courte durée (Airbnb), ce qui entraînera une hausse des prix des logements à long terme. Les principaux pôles de croissance se situent en dehors des arrondissements de Prague 1 à 3, notamment les projets immobiliers complexes des arrondissements 5, 9 et 10.

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