Investir dans l'immobilier à Chypre : ce que vous devez savoir

Ces dernières années, le marché immobilier chypriote s'est imposé comme l'une des destinations les plus prisées des investisseurs. Il séduit ceux qui souhaitent acquérir une résidence à Chypre, tout en profitant d'un cadre de vie en bord de mer, de revenus locatifs stables et d'une fiscalité avantageuse.

Cet article a pour but de fournir une analyse systématique de l'attractivité des investissements immobiliers à Chypre : de l'achat d'une maison pour un usage personnel et de loisirs à l'utilisation de projets de construction comme source de revenus passifs et outil de structuration de capitaux internationaux.

Pourquoi maintenant ? Le marché méditerranéen connaît un regain d'intérêt de la part des investisseurs. Les destinations classiques comme l'Espagne et le Portugal sont de plus en plus surréglementées, tandis que la Grèce souffre des lourdeurs de sa propre bureaucratie. Chypre, en revanche, profite d'une demande locative croissante dans les zones saisonnières, d'un afflux constant de nomades numériques et de professionnels de l'informatique, ainsi que d'une fiscalité avantageuse pour les non-résidents.

De plus, de nouveaux programmes pour les personnes en mutation, notamment le visa de nomade numérique et des régimes fiscaux simplifiés pour les citoyens non résidents, ont encore accru l'intérêt des investisseurs internationaux.

Je suis Ksenia Levina, avocate spécialisée en transactions immobilières au sein de l'UE, notamment à Chypre et en Autriche. Je me consacre à l'accompagnement juridique des investisseurs, à la structuration des actifs, au respect des obligations KYC/AML et à la protection des intérêts des acquéreurs devant les tribunaux chypriotes.

Pour comprendre la situation dans son ensemble, comparons-la à l'Autriche (ce point sera abordé plus en détail ultérieurement dans cet article) :

Chypre occupe une place unique sur la carte européenne des investissements, combinant les caractéristiques d'une destination touristique et d'un marché d'affaires. Trois segments clés peuvent être identifiés :

Le secteur des résidences de villégiature comprend les villas et appartements en bord de mer à Limassol, Paphos et Ayia Napa. Ces propriétés peuvent générer les revenus les plus élevés lorsqu'elles sont exploitées en location saisonnière.

Immobilier urbain – appartements et maisons à Nicosie, Limassol et Larnaca. La demande de locations longue durée y est plus forte, notamment de la part des étudiants, des employés d'entreprises internationales et des personnes en mutation.

Projets haut de gamme – appartements et penthouses de luxe en bord de mer, souvent gérés par des opérateurs internationaux. Cette option est davantage adaptée à la préservation du capital et du statut social qu'à la maximisation des rendements.

En matière de garanties juridiques, Chypre se compare avantageusement à de nombreux pays méditerranéens. Fonctionnant sous le régime du droit du Commonwealth, son marché est plus transparent et plus accessible aux investisseurs étrangers. Toute la documentation est disponible en anglais, les transactions sont encadrées par des avocats et des intermédiaires, et l'enregistrement des propriétés est effectué par le biais du cadastre national.

Chypre figure régulièrement en bonne place dans tous les principaux classements internationaux :

• Facilité de faire des affaires – l’indice est supérieur à celui de la plupart de ses voisins méditerranéens.
• Indice de compétitivité fiscale – Chypre figure parmi les juridictions les plus attractives pour les non-résidents en raison de son régime de non-domiciliation et de ses faibles taux d’imposition des sociétés (12,5 %).
• Dynamique des prix de l'immobilier – au cours des 5 dernières années, le marché a affiché une croissance constante, notamment à Limassol et à Paphos.

Les concurrents de Chypre sur ce marché restent la Grèce, le Portugal, l'Espagne et Malte, mais Chypre l'emporte grâce à son climat, son environnement anglophone, ses infrastructures développées pour les expatriés et les entreprises informatiques, et un régime fiscal flexible.

Ainsi, Chypre est le choix privilégié de ceux qui recherchent un équilibre entre vie en bord de mer, opportunités de mobilité et revenus plus élevés. L'Autriche, quant à elle, est la destination de prédilection de ceux qui privilégient la prévisibilité et la stabilité à long terme.

Lorsque les investisseurs envisagent Chypre comme une option prioritaire, ils la comparent presque toujours à d'autres juridictions européennes. Les principaux concurrents sont les pays méditerranéens et d'Europe centrale, qui offrent des options d'investissement comparables : appartements en bord de mer, appartements en centre-ville à long terme ou immobilier commercial.

L'Autriche est tout le contraire de Chypre. Elle n'offre ni accès à la mer ni saisons touristiques, mais jouit d'une grande stabilité. Vienne est l'une des destinations d'investissement les plus sûres : les prix y débutent à 5 000 €/m² et le rendement à long terme est de 2 à 3 %. À Salzbourg et Innsbruck, les prix sont supérieurs à la moyenne européenne et les rendements, bien que faibles, restent stables. En Autriche, on privilégie la préservation du capital, tandis qu'à Chypre, on mise sur les revenus et le style de vie.

L'Espagne et le Portugal offrent un marché immobilier touristique développé, bénéficiant d'un flux touristique important. En Espagne, les prix sur la Costa del Sol débutent entre 2 500 et 3 000 €/m², tandis qu'à Lisbonne et à Porto, ils sont encore plus élevés (4 000 à 5 000 €/m²). Les rendements à court terme peuvent atteindre 5 à 6 %, mais la réglementation locative est assez stricte et l'obtention des permis est plus difficile qu'à Chypre.

Grèce. Climat et tendances touristiques comparables. À Athènes et Thessalonique, les prix débutent à 2 000 €/m² et sont nettement plus élevés sur les îles. Les rendements oscillent entre 4 et 6 %, mais les obstacles administratifs sont plus importants qu’à Chypre et la bureaucratie représente un défi plus grand.

Malte est une destination de choix pour ceux qui recherchent un style de vie insulaire. Cependant, son marché immobilier est restreint et onéreux : les prix débutent à 4 000 €/m² et la taille du pays limite la liquidité du marché. Pour de nombreux investisseurs, Chypre apparaît comme une option plus abordable, tout en conservant un environnement anglophone.

Monténégro. Une option plus abordable pour les investisseurs recherchant un bien immobilier en bord de mer. Les prix débutent à 1 800-2 500 €/m², avec des rendements de 5 à 7 %, mais le marché est plus petit et plus volatil qu’à Chypre.

Le marché immobilier chypriote est l'un des plus dynamiques de la Méditerranée. Son développement est directement lié au tourisme, à la demande internationale et à la politique fiscale de l'île.

Historique et principales tendances. Avant la crise mondiale de 2008, Chypre connaissait un essor du secteur de la construction, notamment dans les villes côtières de Limassol et Paphos, qui se développaient rapidement. Cependant, la crise a entraîné une chute des prix de près de 30 à 40 %.

En 2013, la crise de la dette européenne et la restructuration bancaire ont de nouveau affecté le marché, mais la demande étrangère a contribué à sa reprise. De 2013 à 2020, le principal moteur de cette reprise a été le programme de citoyenneté par investissement, qui a attiré des milliards d'euros avant d'être abandonné fin 2020 suite aux critiques de l'UE.

L'accent est désormais mis sur la résidence permanente par le biais d'investissements (à partir de 300 000 € dans des bâtiments neufs) et de locations à long terme, notamment dans les villes connaissant une migration active dans les secteurs des technologies de l'information et de la finance.

Dynamique des prix de l'immobilier (2010-2025)

Limassol :

• Le marché immobilier le plus cher et le plus développé de Chypre.
• Elle est considérée comme le « Dubaï de Chypre » : elle abrite des gratte-ciel avec des appartements de standing et de luxe, un port, des marinas et les bureaux de sociétés internationales.
• Limassol est un pôle d'attraction pour les personnes qui déménagent dans les secteurs des technologies de l'information et de la finance. Elle abrite de nombreux sièges sociaux d'entreprises opérant dans l'UE et au Moyen-Orient.
• Le prix des appartements en bord de mer et dans les nouveaux complexes atteindra 6 000 à 10 000 € le mètre carré en 2025. Les loyers resteront élevés toute l’année (notamment pour les entreprises).

Pathétique:

• Un lieu plus « familial », axé sur le style de vie et la détente.
• Acheteurs : Britanniques (traditionnellement le groupe le plus important), Allemands, Scandinaves.
• Les villas avec piscine et les complexes hôteliers tout confort sont très prisés.
• Les prix sont modérés : 2 000 à 3 000 €/m² pour les appartements et 3 000 à 5 000 €/m² pour les villas.
• Le marché de la location à court terme est dynamique, mais il existe également une demande de locations à long terme de la part des familles qui déménagent avec des enfants.

Larnaca :

• Longtemps considéré comme un marché secondaire, il s'est activement développé ces dernières années grâce à un nouveau port, une marina et des projets de développement de grande envergure.
• Le seuil d'entrée est plus bas ici (appartements à partir de 2 000 à 2 500 €/m²).
• Le principal avantage réside dans l'accessibilité des transports : l'aéroport est situé en pleine ville.
• Des hausses de prix importantes sont prévues au cours des 3 à 5 prochaines années en raison des investissements dans les infrastructures.

Nicosie :

• Capitale et centre d'affaires, ce n'est pas une destination touristique, mais elle est importante pour les investisseurs recherchant des revenus locatifs stables.
• Principaux locataires : employés du gouvernement, étudiants universitaires, entreprises ayant des contrats à long terme.
• Les prix sont inférieurs à ceux pratiqués sur la côte : 1 500 à 2 500 €/m².
• Les rendements locatifs à long terme à Nicosie peuvent être supérieurs à ceux des stations balnéaires (en raison de la stabilité).

Ayia Napa et Protaras :

• Régions purement touristiques : les revenus élevés sont obtenus grâce aux locations saisonnières journalières (avril-octobre).
• Demande des investisseurs axée sur les locations de courte durée.
• Forte saisonnalité : la rentabilité peut atteindre 8 à 10 % par an, mais pendant le reste de l'année (hiver), les revenus chutent fortement.
• Prix : 2 000 à 3 000 €/m², ce qui est inférieur à ce qu’on trouve à Limassol ou à Paphos, mais le retour sur investissement est plus élevé avec une gestion appropriée.

Les appartements modernes dans des immeubles neufs restent l'option la plus prisée par ceux qui envisagent d'acheter un appartement à Chypre ou d'investir dans l'immobilier locatif .

Les promoteurs visent le marché international ; de ce fait, les nouveaux complexes résidentiels sont construits selon des normes proches de celles en vigueur en Europe et au Moyen-Orient. Ils offrent des infrastructures complètes, notamment des piscines, des salles de sport, des cours intérieures sécurisées et un service de conciergerie. Les projets haut de gamme comprennent également des espaces spa, des salons sur le toit et un parking sécurisé.

Ce type de logement convient aux familles avec enfants et aux expatriés souhaitant vivre dans un cadre familier et confortable. Les prix varient, allant de logements abordables à Larnaca et Paphos à des appartements plus onéreux à Limassol, où le prix peut dépasser 10 000 € le mètre carré.

Les maisons de ville et les villas en bord de mer constituent un segment de marché à part . Ce type de bien, plus traditionnel et prestigieux, s'adresse principalement à une clientèle fortunée originaire du Royaume-Uni, d'Allemagne et d'Israël. Une villa en bord de mer est bien plus qu'une simple habitation : c'est un symbole de réussite et un investissement prometteur à long terme.

Les prix débutent à 500 000 € pour des maisons compactes à Paphos ou Ayia Napa et peuvent atteindre plusieurs millions à Limassol et dans les zones côtières isolées. Pour les familles qui choisissent ce pays comme résidence permanente, l’achat d’une villa à Chypre est souvent la meilleure option : elle offre beaucoup d’espace, une piscine privée et la possibilité de louer la propriété aux touristes pendant la saison estivale.

Il convient de souligner en particulier le format des complexes résidentiels générant des revenus avec gestion déléguée , dans le style dit « de villégiature ». L’investisseur achète un appartement ou un studio, et la société de gestion s’occupe de toutes les activités opérationnelles : recherche de locataires, entretien et encaissement des loyers.

Ce type d’investissement passif permet au propriétaire de percevoir des revenus locatifs sans que le bien ne perçoive de loyers. Cette approche séduit de plus en plus les investisseurs européens et du Moyen-Orient qui souhaitent acquérir un bien immobilier dans l’UE sans avoir à gérer eux-mêmes les locations.

Les résidences hôtelières constituent un créneau à part . Ce modèle, populaire en Asie et aux États-Unis, se développe également activement à Chypre. Le principe consiste pour un investisseur à acquérir une participation dans un complexe hôtelier et à percevoir un rendement fixe, généralement de 4 à 6 % par an.

Pour l'acheteur, il s'agit d'une option sûre et transparente : l'établissement fonctionne comme un hôtel à part entière, géré par un réseau professionnel, et sa rentabilité ne dépend pas des fluctuations saisonnières de la demande.

Le profil d'un acheteur de biens immobiliers chypriotes est assez diversifié, mais on peut identifier plusieurs grandes catégories.

Les investisseurs étrangers représentent la part la plus importante . Parmi eux, on note notamment la présence de citoyens allemands, français et scandinaves, qui considèrent Chypre comme une plateforme de diversification de capitaux.

Chypre a toujours été une destination prisée des Britanniques : depuis l’époque coloniale, ils y ont acquis de nombreuses propriétés, notamment à Paphos et Limassol. Depuis 2022, l’intérêt des investisseurs israéliens et du Moyen-Orient s’est accru, motivé par l’instabilité politique dans la région et le désir de transférer certains actifs sous juridiction européenne.

Le deuxième groupe d'acheteurs est composé de professionnels des secteurs des technologies de l'information et de la finance qui délocalisent leur activité . Ces dernières années, Chypre s'est attachée à attirer les entreprises internationales, en lançant un programme d'implantation de sièges sociaux, des régimes fiscaux préférentiels pour les entreprises et des visas spéciaux pour les spécialistes des technologies de l'information.

Par conséquent, les grandes entreprises informatiques ouvrent des bureaux à Limassol et à Larnaca, et la demande de logements de la part de leurs employés croît à un rythme effréné.

Une autre catégorie regroupe les familles qui achètent un bien immobilier pour y résider de façon permanente . Les infrastructures, les écoles et les soins de santé sont des critères importants pour elles. Chypre compte de nombreuses écoles internationales fonctionnant selon les systèmes éducatifs britannique et américain, ce qui la rend attractive pour les familles originaires de l'UE et du Moyen-Orient. Ces acheteurs privilégient souvent les villas ou les appartements spacieux avec plusieurs chambres.

La demande intérieure existe également, mais elle est nettement plus faible. Les Chypriotes privilégient l'achat de logements sur le marché existant, en se concentrant sur l'accessibilité financière et le prix, tandis que les investisseurs étrangers créent une demande pour les biens immobiliers haut de gamme et les constructions neuves.

Le marché locatif chypriote est divisé en plusieurs segments, chacun présentant ses propres caractéristiques.

Le marché locatif de longue durée cible principalement les employés de sociétés internationales, les banquiers et les personnes en mutation. À Limassol et à Nicosie, la demande locative est constante tout au long de l'année, offrant des revenus stables sans forte saisonnalité.

Le loyer moyen d'un appartement de deux chambres à Limassol en 2025 dépasse 2 000 € par mois, et les prévisions indiquent une croissance supplémentaire compte tenu de l'offre limitée.

Le marché du court séjour est un segment touristique classique, particulièrement développé à Paphos, Ayia Napa et Protaras. La rentabilité y est directement liée à la saison : la demande explose d’avril à octobre, les mois d’été représentant environ 70 % du chiffre d’affaires annuel. En revanche, l’activité chute brutalement durant l’hiver, ce qui exige une planification stratégique rigoureuse de la part des investisseurs.

Le troisième créneau est la location pour entreprises . De nombreuses sociétés louent des appartements ou des maisons à leurs employés travaillant à Chypre. Ce segment est particulièrement demandé à Limassol, où se concentrent les sièges sociaux d'entreprises informatiques et financières. Les locataires professionnels apprécient la fiabilité et la durée des contrats, ce qui rend ces opérations rentables pour les propriétaires.

Comparaison avec l'Autriche

Le système juridique chypriote est fondé sur la common law anglaise, ce qui en fait l'un des plus transparents et prévisibles de l'UE pour les investisseurs étrangers. La quasi-totalité des documents essentiels sont disponibles en anglais et les transactions sont structurées de manière à être compréhensibles tant pour les acheteurs locaux qu'internationaux.

C’est pourquoi Chypre est souvent considérée comme un « point d’entrée pratique sur le marché immobilier européen » pour les investisseurs de divers pays.

Vous trouverez ci-dessous les principaux modèles de propriété et leurs caractéristiques.

La manière la plus simple et la plus courante d'acquérir un bien immobilier à Chypre est d'acheter un appartement directement à titre individuel. Cette méthode est généralement privilégiée par les familles qui achètent un logement pour leur propre usage ou pour y établir leur résidence principale. La procédure est simple : un contrat de vente est signé, le bien est enregistré au cadastre et l'acheteur en devient le propriétaire.

Il est toutefois important de noter que les conséquences fiscales dépendent du pays de résidence fiscale. Par exemple, les résidents de certains pays sont tenus de déclarer leurs avoirs à l'étranger et de payer leurs impôts dans leur pays d'origine.

Pour ceux qui considèrent l'immobilier comme un investissement, notamment lors de l'achat de plusieurs propriétés ou de l'investissement dans des projets générateurs de revenus, une société à vocation spécifique (SPV) est utilisée.

Avantages de la propriété par le biais d'une société :

• séparation des actifs et des risques personnels ;
• L’impôt sur les sociétés n’est que de 12,5 %, soit l’un des plus bas de l’UE ;
• la possibilité d'optimiser la fiscalité de manière flexible, y compris en cas de vente ou d'héritage.

Les sociétés à vocation spécifique (SPV) sont souvent utilisées par les investisseurs qui acquièrent des complexes immobiliers générant des revenus, des résidences hôtelières ou des portefeuilles d'appartements locatifs. Ce format facilite également l'attraction de partenaires et la revente ultérieure du bien lorsque la transaction porte sur des participations dans une société plutôt que sur des biens immobiliers.

Pour les investisseurs fortunés, Chypre propose des outils de planification successorale et de protection du patrimoine : les trusts et les fondations. Ces outils permettent :

• transférer correctement les biens immobiliers aux enfants ou aux bénéficiaires ;
• éviter les procédures d'héritage complexes ;
• protéger les biens contre d'éventuelles réclamations de tiers.

Cette approche est pertinente pour la détention de portefeuilles importants ou de biens immobiliers de prestige d'une valeur de plusieurs millions d'euros. En pratique, elle constitue un véritable « bouclier » familial, préservant le capital et minimisant les risques juridiques.

Une autre option consiste à acquérir un bien immobilier à Chypre par le biais de la propriété partagée. Cette solution est surtout utilisée pour l'achat de grandes villas en bord de mer ou de complexes d'appartements, où plusieurs investisseurs s'associent afin de réduire les coûts d'entrée.

La copropriété permet à chaque partenaire de posséder une part du bien et de percevoir des revenus proportionnels à son investissement. Cette formule est avantageuse pour les amis, les partenaires ou les familles qui souhaitent acquérir un bien immobilier ensemble.

Pour les investisseurs étrangers, l'entrée sur le marché chypriote a été simplifiée au maximum :

• Il n’existe pratiquement aucune restriction sur les achats (contrairement à l’Autriche ou à la Suisse, où les étrangers sont souvent soumis à des quotas stricts) ;
• Il est obligatoire de se soumettre à une vérification bancaire (KYC, AML), au cours de laquelle l'origine des fonds est vérifiée ;
• Toutes les transactions sont effectuées par l'intermédiaire d'avocats agréés, ce qui réduit le risque de fraude et garantit la transparence.

En réalité, tout investisseur peut acquérir un bien immobilier à Chypre, à condition de pouvoir prouver la légalité de son capital.

En Autriche, la propriété privée prédomine. Le système fiscal est transparent mais strictement réglementé : les investisseurs connaissent tous les coûts à l’avance, mais la flexibilité est quasi inexistante. Le recours à des trusts ou des fondations est coûteux et complexe, ce qui explique leur faible utilisation. Les rendements locatifs en Autriche sont faibles (2 à 3 %), mais les risques sont minimes et le marché est stable et prévisible.

Contrairement à l'Autriche, Chypre offre une gamme beaucoup plus large de structures de propriété. Vous pouvez ainsi adapter la structure à vos besoins spécifiques.

• pour une résidence permanente – achetez votre logement directement ;
• pour les investissements - enregistrez-vous par le biais d'une société ou investissez dans un hôtel-résidence ;
• Pour la planification successorale, utilisez des fiducies et des fondations.

Par ailleurs, un statut de non-résident unique est en vigueur : les non-résidents bénéficiant de ce statut sont exonérés d’impôt sur les dividendes et les intérêts pendant 17 ans. Ce statut fait de Chypre l’une des juridictions de l’UE les plus avantageuses en matière de fiscalité pour les investisseurs privés.

L'acquisition d'un bien immobilier à Chypre est un processus simple et rapide, mais elle présente des caractéristiques propres qui la distinguent de la plupart des systèmes européens. Le droit applicable repose sur l'approche anglo-saxonne, ce qui rend les transactions relativement transparentes pour les acheteurs étrangers. Toutefois, une préparation minutieuse et le respect de toutes les obligations légales sont indispensables.

Examinons l'ensemble des étapes, du choix d'un bien immobilier à l'obtention des droits de propriété, tout en révélant les pièges potentiels.

1. Sélection d'un bien immobilier. Il convient tout d'abord de déterminer l'objectif de l'investissement : « résidence principale », « revenus locatifs de courte durée » ou « fonds d'investissement/portefeuille immobilier ». Ce choix influencera le format d'achat et les documents requis (régime fiscal, type de financement, exigences en matière de séquestre, etc.).

2. Accord de réservation. Le promoteur ou le vendeur signe un accord préliminaire avec l'acheteur, généralement accompagné du versement d'un acompte (prix fixe, période d'inspection). Il est important de noter que cette étape ne constitue pas un contrat. Elle offre une garantie minimale, mais ne protège pas contre les risques juridiques.

3. Vérifications juridiques préalables. L'avocat effectue les vérifications suivantes :

• Vérification de la chaîne de propriété et du titre de propriété ;
• Vérification des complications existantes éventuelles – hypothèques, privilèges, poursuites judiciaires, arrestations ;
• Analyse des documents de planification et de l'état d'avancement des permis de construire ;
• Vérifiez si le site est protégé (archéologie, restrictions régionales, zone côtière où la construction est interdite).

La diligence raisonnable est essentielle à la sécurité d'une transaction ; négliger les services juridiques entraîne souvent des risques inutiles.

4. Contrat de vente. Une fois les conditions convenues, un contrat est signé, précisant le prix, l'échéancier de paiement, les garanties, les pénalités en cas de retard de paiement et les dates de mise en service. Un échéancier des paiements et des modalités de transfert de propriété est souvent annexé au contrat.

5. Acompte/séquestre. Généralement, lors de la signature du contrat, un acompte (généralement 10 % du prix) est versé sur le compte client de l'avocat ou sur un compte séquestre distinct (si les deux parties en ont convenu). À Chypre, le séquestre auprès de l'avocat est une pratique courante ; plus rarement, le recours à un tiers, comme un compte bancaire, est utilisé.

6. Enregistrement du contrat et protection provisoire. Après sa signature, le contrat est généralement enregistré (par exemple, par son inscription au registre foncier). Cet enregistrement confère à l'acquéreur une certaine protection jusqu'à l'obtention du titre de propriété définitif.

7. Règlement. Paiement du solde du prix du contrat, des taxes et frais, des honoraires d'avocat et d'agence, et, le cas échéant, des certifications notariales ou des certificats notariés.

8. Titre de propriété / Convention de cession. Sur le marché secondaire, vous recevez un titre de propriété. Pour les achats sur plan, une convention de cession est souvent établie (transférant les droits du promoteur à l'acheteur) et, une fois le projet achevé, les titres de propriété sont délivrés.

Important : Le délai entre la fin des travaux et la délivrance du titre de propriété peut être important ; l’acheteur reste protégé par les contrats et l’enregistrement, mais n’est légalement propriétaire du bien qu’à réception du titre de propriété.

L'avocat est un acteur clé de la transaction : il effectue les vérifications préalables, rédige et examine les contrats, facilite le transfert des fonds et apporte son aide pour l'enregistrement et le transfert de propriété. Ses responsabilités comprennent :

• demande et analyse des titres de propriété et des plans;
• Vérifier le statut d'un permis de construire ;
• demandes adressées au registre cadastral et aux autorités locales concernant les restrictions ;
• convenir d'un échéancier de paiement et de réserves dans le contrat ;
• organisation du compte séquestre/client et contrôle de la réception des fonds ;
• assistance pour la finalisation de la transaction et l'enregistrement des droits de propriété.

Conseil pratique : travaillez uniquement avec des avocats agréés ayant une expérience du secteur immobilier chypriote et un historique avéré de transactions réalisées.

Toute transaction immobilière légitime exige des contrôles bancaires et juridiques stricts :

• justificatifs de provenance des fonds (relevés bancaires, rapports de vente d'actifs, rapports d'entreprise) ;
• identification de l’acheteur et des bénéficiaires (carte d’identité, passeport, justificatif de domicile) ;
• Vérification du bénéficiaire effectif ultime (UBO) lors d'un achat par l'intermédiaire d'une société ;
• déclaration des transferts de sommes importantes (les banques exigent une explication de l'origine des fonds).

Le non-respect des exigences KYC/AML entraînera le refus d'ouverture de compte, le gel des fonds et l'annulation de la transaction.

L'achat sur plan (pendant la phase de construction) est très populaire à Chypre et offre des prix compétitifs, mais nécessite des précautions supplémentaires.

Étapes de paiement. Généralement : réserve → 10 % à la signature du contrat → paiements échelonnés au fur et à mesure de l'avancement de la construction (les étapes sont définies dans le contrat) → paiement final à la livraison.

Garanties bancaires. Les contrats fiables incluent des garanties bancaires ou une retenue partielle du paiement jusqu'à l'acquisition du titre de propriété ou l'achèvement des travaux principaux. Essayez d'obtenir des garanties bancaires pour l'acompte/les mensualités.

Délais d'exécution et pénalités. Le contrat doit impérativement prévoir des délais de mise en service précis ainsi que les pénalités et amendes applicables en cas de retard du promoteur. Il convient d'accorder une attention particulière aux clauses de force majeure : celles-ci peuvent exonérer le promoteur de sa responsabilité en cas de pandémie, de restrictions locales, etc.

Cession de droits. Lors d'une cession de droits, prévoyez un mécanisme vous protégeant des dettes et obligations cachées, et convenez de la répartition des coûts fiscaux en cas de restructuration de l'opération.

Recommandation : Pour les nouveaux projets immobiliers, il est essentiel de vérifier la réputation du promoteur, ses projets en cours, ses évaluations et les avis des utilisateurs, ainsi que la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation du projet.

Aujourd'hui, les transactions se déroulent de plus en plus à distance, notamment lorsqu'elles impliquent des non-résidents. Ce format est rendu possible par la combinaison du modèle juridique anglo-saxon, de la flexibilité des avocats locaux et des services numériques.

Avantages des achats à distance :

• Économisez du temps et des frais de déplacement.
• La possibilité de participer à une transaction tout en se trouvant dans un autre pays.
• Mécanismes flexibles – signatures électroniques et procurations.
• L'avocat « remplace » en quelque sorte l'acheteur, en supervisant le processus.

Comment cela fonctionne en pratique

1. Sélectionner un objet

L'investisseur reçoit des documents du promoteur ou de l'agent : plans, photos/vidéos, visites virtuelles. De nombreuses entreprises proposent des visites en direct via Zoom ou WhatsApp.

2. Assistance juridique

À Chypre, un avocat-intermédiaire joue un rôle essentiel. Il vérifie le titre de propriété, les éventuelles restrictions et les permis de construire, et rédige le contrat de vente. Pour le client, toutes ces démarches peuvent être effectuées à distance, sans avoir à se déplacer sur l'île.

3. Signature de documents

Le contrat peut être signé :

• par voie électronique (via des plateformes certifiées),
• ou par procuration certifiée par un notaire dans le pays de l'acheteur.

Il est d'usage d'envoyer les documents originaux par courrier.

4. règlements financiers

Les fonds ne sont pas transférés directement au promoteur, mais sur le compte séquestre de l'avocat. Ce dernier ne les transfère au vendeur qu'une fois toutes les clauses du contrat remplies. Cela protège l'investisseur des risques.

5. Enregistrement de propriété

Une fois la transaction finalisée, l'avocat transmet les documents au service du cadastre. L'investisseur reçoit alors un titre de propriété par courrier ou par voie électronique.

L'achat d'une propriété en bord de mer présente de nombreux avantages, mais implique également des considérations juridiques spécifiques. Voici les points à prendre en compte :

Restrictions de recul et zones côtières. Le long du littoral, des limites de développement, des règles de recul, des réglementations d'urbanisme spécifiques et des mesures de protection des espaces naturels s'appliquent. Certaines zones peuvent être impropres à la construction ou nécessiter des permis spéciaux.

en première et deuxième ligne. Les terrains en « première ligne », situés directement en bord de mer, sont plus chers. Les terrains en « deuxième ligne », un peu plus éloignés, sont moins chers et soumis à moins de restrictions. Lors de l'achat d'un terrain en première ligne, il est essentiel de vérifier les restrictions de construction et de prendre en compte le risque d'érosion côtière.

Mentionnez la mention « vue sur mer » dans les documents. Ne vous fiez pas uniquement aux arguments marketing : la présence ou l’absence d’un droit officiel à une vue dégagée sur la mer et les restrictions de construction doivent figurer dans les documents.

Protection côtière, permis maritimes. Les travaux de construction sur le littoral peuvent nécessiter des autorisations supplémentaires de la part d'organismes et d'agences gouvernementales gouvernementales compétentes en matière marine et environnementale.

Comparaison avec l'Autriche. En Autriche, le processus de transaction est plus formalisé grâce au rôle du notaire et à une réglementation stricte des dépôts fiduciaires, de la fiscalité et des transferts. Il est plus prévisible, mais le niveau de contrôle est également beaucoup plus rigoureux.

À Chypre, le système juridique anglo-saxon privilégie la protection contractuelle et l'enregistrement des contrats avant la délivrance du titre de propriété. En Autriche, l'authentification et la vérification formelles ont lieu lors de l'expertise notariale, tandis qu'à Chypre, une part importante du travail est effectuée par un avocat.

Cela rend le processus chypriote flexible, mais exige davantage de discipline de la part de l'acheteur et un avocat compétent.

Vous trouverez ci-dessous un tableau structuré répertoriant toutes les principales taxes et tous les frais liés à l'achat, à la possession et à la vente de biens immobiliers à Chypre.

Sources des taux clés : publications fiscales et analytiques 2024-2025 : PwC Chypre, cabinet d'avocats George Konstantinou, résumés fiscaux de PwC .

TVA. Le taux normal de TVA est de 19 %. Il s'applique aux biens immobiliers neufs et aux services de construction. Toutefois, des programmes et des taux réduits existent pour les logements (auparavant, un régime à 5 % était en vigueur pour certaines résidences principales et certains projets, mais la réglementation fiscale relative à ces régimes réduits est susceptible d'évoluer régulièrement entre 2025 et 2026 ; il est donc conseillé de vérifier les conditions actuelles pour le projet qui vous intéresse).

Pour la revente (marché secondaire), la TVA n'est généralement pas appliquée, mais des frais de transfert s'appliquent alors.

Droits d'enregistrement et frais de mutation. Les droits d'enregistrement sont des frais modiques par contrat. Ils sont payables rapidement, dans les 30 jours suivant la signature. Les frais de mutation (frais d'enregistrement du transfert de propriété) sont calculés selon un barème (3 %/5 %/8 %), avec une réduction de 50 % souvent accordée à l'acquéreur pour certains types de transactions.

Ces deux éléments représentent à eux deux une part importante des coûts de transaction, notamment lors de la revente.

Impôt sur les plus-values ​​(CGT). Un CGT de 20 % s'applique aux bénéfices provenant de la vente de biens immobiliers chypriotes (et aux actions de sociétés qui possèdent directement ces biens, sous certaines conditions).

Il existe des déductions (coût initial, améliorations raisonnables) et certaines exemptions dont il faut tenir compte si vous prévoyez de vous retirer de l'investissement.

Frais juridiques et commissions d'agence. Les frais juridiques représentent généralement 1 à 2 % du prix total de la transaction, et la commission d'agence s'élève à 2 à 3 % (généralement à la charge du vendeur, mais d'autres options sont possibles). Il est recommandé de prévoir un budget d'au moins 3 à 6 % pour les frais de transaction, fixes et imprévus, lors du calcul du coût total d'acquisition.

Propriété et charges annuelles. Les charges annuelles comprennent les services publics, l'assurance, les taxes municipales et les frais d'enlèvement des ordures ménagères. Dans les complexes haut de gamme, les charges communes peuvent être importantes – jusqu'à plusieurs milliers d'euros par an – ce qui réduit le revenu locatif net.

Imposition des revenus locatifs et spécificités liées aux sociétés. Les revenus locatifs sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Pour les particuliers, les taux d'imposition sont progressifs. L'acquisition via une société (SPV) et la gestion par le biais d'une structure juridique impliquent l'impôt sur les sociétés, le versement de cotisations sociales obligatoires sur les salaires, une politique de distribution de dividendes, etc.

Les conventions de double imposition entre Chypre et le pays de l'investisseur sont également importantes – elles permettent de réduire la charge fiscale si elles sont correctement mises en œuvre.

Régimes fiscaux pour les non-résidents : le régime de non-domicilié et la « règle des 60 jours ». Chypre offre des mécanismes fiscaux attractifs pour les nouveaux résidents, notamment le régime de non-domicilié, qui prévoit une exonération d’impôt sur les dividendes et les intérêts pendant une période prolongée (17 ans sous certaines conditions), et la « règle des 60 jours » pour déterminer la résidence fiscale (une alternative à la règle des 183 jours) — un outil pour planifier une résidence fiscale temporaire ou partielle à Chypre.

Ces régimes rendent Chypre attrayante pour les investisseurs qui souhaitent combiner optimisation fiscale et résidence dans l'UE, mais l'application de ces incitations exige le strict respect des conditions.

Vente et impôt sur les plus-values. Un impôt sur les plus-values ​​de 20 % s'applique aux gains en capital. Les frais d'amélioration, les frais juridiques et les déductions de base sont pris en compte pour réduire l'assiette fiscale. Anticipez les conséquences fiscales : la vente via une société à vocation spécifique (SPV) peut présenter des difficultés supplémentaires, et les successions sont soumises à des règles spécifiques qui rendent les fiducies et les fondations plus avantageuses.

Comparaison avec l'Autriche. L'Autriche se caractérise par des formalités plus contraignantes : le notaire y joue un rôle essentiel, le système fiscal est prévisible et rigoureux, et les possibilités de structuration sont moins flexibles (les trusts et fondations sont plus onéreux et complexes). Les rendements locatifs en Autriche, notamment à Vienne, sont plus faibles (environ 2 à 3 %), mais les risques et la volatilité du marché sont également nettement moindres. Chypre offre un potentiel de rendement plus élevé (surtout sur la côte) et une plus grande flexibilité en matière de structures de propriété (SPV, non-domicilié), mais aussi des risques saisonniers et opérationnels plus importants.

Sur le plan juridique : en Autriche, un notaire sécurise formellement la transaction et l’automatise en grande partie. À Chypre, en revanche, l’avocat joue un rôle essentiel, gérant le processus et organisant le compte séquestre. Cela rend le processus plus flexible, mais exige un choix judicieux des professionnels avec lesquels vous collaborez.

Chypre demeure l'un des rares pays européens où l'investissement immobilier permet d'obtenir directement un titre de séjour. Le dispositif le plus prisé est la accélérée de résidence permanente . Elle est accessible aux acquéreurs d'un bien immobilier à Chypre d'une valeur d'au moins 300 000 € qui justifient de revenus perçus à l'étranger. Ce statut :

• perpétuel et héréditaire;
• ne nécessite pas de résidence permanente (une visite tous les deux ans suffit) ;
• s'étend à la famille du demandeur.

Il existe également des permis de séjour classiques pour les retraités et les personnes disposant de revenus passifs, ainsi que des visas de travail pour les spécialistes, principalement dans les secteurs des technologies de l'information et de la finance.

Depuis 2022, un visa de nomade numérique pour les travailleurs à distance percevant un revenu d'au moins 3 500 € par mois. Pour les citoyens de l'UE, la procédure est encore plus simple : ils peuvent vivre et travailler à Chypre sans restriction, en informant simplement les autorités locales.

Outre l'aspect juridique, le facteur lié au mode de vie .

• Dans les grandes villes, il existe des écoles anglophones conformes aux normes britanniques.
• Le système de santé combine l'assurance publique (GESY) et un secteur privé développé.
• Chypre figure parmi les pays les plus sûrs d'Europe, avec de faibles taux de criminalité.

Au final, ces éléments font de la résidence permanente à Chypre non seulement un outil d'investissement, mais aussi un moyen d'améliorer la qualité de vie d'une famille.

La situation est différente en Autriche. Le statut de résident ne peut être obtenu directement par le biais de l'immobilier. Les principales options sont les permis de séjour sous conditions de ressources et les permis de travail ou d'affaires. Contrairement à Chypre, l'Autriche exige une résidence effective ; un permis de séjour « officiel » n'est pas possible.

Comparaison avec l'Autriche :

• Chypre : Des options flexibles et pratiques pour les investisseurs et les familles.
• Autriche : Des règles strictes et formalisées s'appliquent à ceux qui résident effectivement dans le pays.

À Chypre, le marché locatif est divisé en deux segments.

La location de courte durée est un modèle touristique.

• La saison dure d'avril à octobre.
• Le taux de remplissage pendant les mois de pointe atteint 90 à 95 %.
• Coût journalier moyen : 100-250 €.
• Les sociétés de gestion perçoivent 15 à 25 % des revenus en prenant en charge l'entretien et le marketing.

Durant la basse saison, les rendements chutent fortement, mais grâce au taux ADR élevé en été, un investisseur peut percevoir entre 6 et 8 % par an.

Les locations de longue durée sont principalement associées aux spécialistes en informatique et aux experts étrangers.

• À Limassol, les prix de location des appartements commencent à 1 500 € par mois, avec des rendements de 3 à 4 %.
• À Nicosie, où la demande est tirée par les employés du gouvernement et les étudiants, les rendements sont plus élevés – 5 à 6 %.
• À Paphos et Larnaca, le prix d'entrée et la rentabilité sont équilibrés : 4-6 %.

En Autriche, le marché est plus prévisible mais peu rentable. À Vienne et à Salzbourg, les locations de courte durée sont peu prisées ; les investisseurs privilégient donc les contrats de longue durée. Les loyers sont stables, mais les rendements dépassent rarement 2 à 3 %.

Total:

• Chypre = fort potentiel de rendement, mais très saisonnier.
• L'Autriche = stabilité et faibles risques, mais revenus limités.

Choisir l'emplacement optimal pour acheter une villa ou un appartement à Chypre dépend de la stratégie.

• Limassol est un marché haut de gamme : bureaux, gratte-ciel, port de plaisance et statut de « capitale des affaires ». Les prix sont élevés (6 000 à 10 000 €/m²), les rendements sont faibles, mais la liquidité est forte.
• Paphos est une destination touristique et familiale prisée des Britanniques et des Scandinaves. Elle offre un bon équilibre entre prix et liquidité, avec des rendements supérieurs à ceux de Limassol.
• Larnaca – modernisation des infrastructures (port, marina), entrée abordable (2 000 à 3 000 €/m²), potentiel de croissance de la capitalisation.
• Nicosie est la capitale et le centre administratif. Locations à l'année, prix d'entrée bas (1 500 à 2 500 €/m²) et rendements de 5 à 6 %.
• Ayia Napa et Protaras – un modèle de station touristique : en été, le rendement atteint 10 %, en hiver, il est nul.

Chypre contre Autriche :

• Limassol est la ville la plus proche de Vienne – prestige et faible rentabilité.
• Paphos rappelle Salzbourg – le tourisme et le style de vie.
• Nicosie est plus proche d'Innsbruck – étudiants et fonctionnaires.
• En raison de leur forte saisonnalité, Ayia Napa et Protaras peuvent être comparées à des stations de ski.

Conclusion : Le marché autrichien convient aux investisseurs recherchant stabilité et prévisibilité à long terme. Chypre, en revanche, offre davantage d’opportunités aux investisseurs prêts à composer avec un système dynamique, la saisonnalité et des stratégies différentes selon les régions.

À Chypre, le marché est divisé entre le marché de l'occasion et le marché du neuf, chaque segment ayant ses propres caractéristiques.

Le marché secondaire est traditionnellement attractif car les biens immobiliers ont déjà fait leurs preuves au fil du temps :

• il est possible d'évaluer la qualité réelle de la construction et les coûts d'exploitation ;
• tenir compte des factures de services publics et des réserves pour les réparations majeures ;
• Vérifiez l'historique du bien – des droits de propriété à l'historique des réparations.

Les bâtiments neufs sont le plus souvent vendus sur plan. Acheter tôt permet d'obtenir une réduction allant jusqu'à 10-15 %, mais exige une plus grande vigilance.

• Les échéanciers de paiement sont liés aux étapes de la construction ;
• Des garanties bancaires ou une assurance sont utilisées ;
• Le principal risque réside dans les retards de livraison et la qualité de la construction.

Prix ​​estimés (2024)

En Autriche, les constructions neuves sont généralement plus chères et de meilleure qualité en raison de normes de construction strictes, mais les rendements sont moindres. À Chypre, l'éventail de prix et de qualité est plus large ; le choix d'un promoteur fiable est donc un élément clé de toute stratégie réussie.

Au-delà de l'achat d'un appartement ou d'une villa standard destinés à la location, Chypre offre des options d'investissement alternatives qui vous permettent de diversifier votre portefeuille et de vous développer dans des segments plus spécifiques.

Appartements meublés et résidences hôtelières. De nombreux promoteurs proposent des complexes clés en main avec gestion externalisée, où l'investisseur cède la propriété à une société de gestion. En contrepartie, il perçoit un revenu garanti (3 à 6 % par an) et n'est soumis à aucune obligation d'exploitation. Cette formule convient aux investisseurs privilégiant la prévisibilité et une gestion passive.

Immeubles d'appartements/mini-complexes. Une option pour les investisseurs plus importants : l'achat d'un immeuble ou de plusieurs appartements sous une même direction. Cela nécessite un investissement conséquent et un suivi opérationnel rigoureux, mais avec une gestion adéquate, le rendement peut atteindre 7 à 9 % par an.

Locations étudiantes (Nicosie, Limassol). Dans les villes universitaires, la demande reste forte tout au long de l'année universitaire. Ce type de logement garantit un taux d'occupation élevé et des revenus prévisibles, malgré d'éventuelles périodes creuses durant l'été.

Immobilier commercial :

• Les commerces de rue et les bureaux sont très demandés à Nicosie et à Limassol.
• L'entreposage et la logistique restent pour l'instant un secteur de niche, mais pourraient avoir un potentiel à long terme.

Terrains à bâtir. Conviennent aux promoteurs et aux investisseurs. Des risques sont associés aux restrictions d'urbanisme, aux délais d'approbation et aux coûts d'investissement élevés, mais le potentiel de rendement supérieur à la moyenne est également important.

Comparaison des stratégies

Autriche contre Chypre

• Autriche → stabilité, accent mis sur les bureaux et les locations à long terme, rendements généralement de 2 à 4 %.
• Chypre → plus de niches (formats de complexes hôteliers, locations à court terme, segment étudiant), rendement de 5 à 8 % et plus.

Les investissements à Chypre offrent des rendements plus élevés, mais aussi des risques plus élevés qu'en Autriche.

Principaux risques

• Saisonnalité des revenus et dépendance au tourisme : les locations de vacances sont actives de mai à octobre. La demande chute considérablement en hiver.
• Risques liés à la qualité de la construction et au développement : notamment lors d’investissements dans des projets encore en construction. Des retards ou des réductions de coûts des matériaux sont parfois constatés.
• Vérification bancaire (KYC/AML) : Vérifier la provenance des fonds peut ralentir la transaction. Il est important que les investisseurs préparent les documents nécessaires à l’avance.
• Risques de change et gestion à distance : pour les non-résidents, il s’agit de dépenses distinctes (sociétés de gestion, assurances).
• Réglementation des locations de courte durée : l’inscription à un registre spécial et l’obtention d’une licence de location de logements sont obligatoires.

Chypre est non seulement une destination d'investissement rentable, mais aussi une option de relocalisation attrayante. De nombreuses familles, entrepreneurs et professionnels de l'informatique choisissent l'île non seulement pour ses avantages fiscaux et de visa, mais aussi pour profiter d'un climat agréable, d'un coût de la vie abordable et d'une qualité de vie élevée.

Le climat et l'écologie figurent parmi les principales raisons qui font de Chypre une destination si prisée des immigrants. Avec environ 320 jours de soleil par an, des hivers doux sans pluies prolongées et la possibilité de se baigner en mer pendant six à sept mois d'affilée, l'île offre un cadre de vie exceptionnel, digne d'une station balnéaire.

Parallèlement, l'écologie de l'île est considérée comme très favorable : contrairement aux grandes régions industrielles d'Europe, il n'y a pas de zones industrielles congestionnées, et l'air marin a un effet positif sur la santé.

Les soins de santé et l'éducation sont disponibles dans les secteurs public et privé. Depuis 2019, le système national de santé GESY est en fonction et couvre les services médicaux de base. Pour une clientèle plus exigeante, des cliniques privées avec des médecins de renommée internationale sont disponibles.

L'éducation est également importante pour les familles : Chypre compte de nombreuses écoles et universités anglophones, ce qui facilite le processus de déménagement pour les enfants et les adolescents.

Le coût de la vie sur l'île est dans la moyenne : plus élevé qu'en Europe de l'Est, mais moins élevé qu'en Autriche, en Allemagne ou en France. Les loyers et les courses en supermarché sont peut-être moins chers, mais les produits importés et les voitures sont plus chers. Les transports en commun étant peu développés, la plupart des familles possèdent une voiture.

Le haut niveau de sécurité fait également de Chypre un lieu de vie attractif. L'île abrite d'importantes diasporas russophone, britannique et israélienne, ainsi que des communautés dynamiques de professionnels de l'informatique et d'entrepreneurs. Figurant parmi les régions les plus sûres de la Méditerranée, Chypre est un choix idéal pour les familles avec enfants et les personnes âgées.

Pour de nombreux investisseurs, Chypre est devenue bien plus qu'une simple plateforme d'investissement : un véritable « havre de paix européen » où ils peuvent investir des capitaux, assurer la sécurité de leur famille et bénéficier d'une grande flexibilité dans la gestion de leurs actifs.

Raisons de s'intéresser à Chypre :

• Juridiction de l'UE : l'immobilier à Chypre donne accès au cadre juridique européen et à la protection des droits de propriété conformément aux normes de l'UE.
• Système juridique anglo-saxon : des transactions transparentes et prévisibles, compréhensibles pour les investisseurs étrangers.
• Procédures simples pour l'achat et l'enregistrement de biens immobiliers : bureaucratie minimale par rapport aux autres pays de l'UE.
• L'anglais est largement utilisé dans le monde des affaires et au sein du gouvernement, ce qui facilite son adaptation.
• Géographie : Chypre est située entre l'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique, offrant des vols rapides vers différentes régions.

Les professionnels de l'informatique bénéficient d'avantages fiscaux, de régimes de visas préférentiels et de la possibilité de travailler dans un environnement international tout en profitant d'une qualité de vie élevée.

Par conséquent, l'achat d'un bien immobilier à Chypre ne se résume pas à un simple investissement locatif, mais englobe également la diversification des risques. Pour les ressortissants de pays à l'instabilité politique ou soumis à des restrictions de change, Chypre représente un refuge sûr, offrant un accès à l'Union européenne et un cadre de vie confortable.

La vente de biens immobiliers à Chypre constitue une étape distincte du cycle d'investissement, et il est important de prendre en compte plusieurs facteurs : la liquidité du marché, les taxes, la saisonnalité et les subtilités juridiques.

Ventes et durée de commercialisation :

• À Chypre, le marché est plus volatil : la demande dépend fortement de la saisonnalité (l'été est plus actif que l'hiver) et de la localisation.
• La période d'exposition moyenne pour les propriétés sur la côte peut être de 6 à 12 mois, tandis que pour les appartements liquides dans les villes (Limassol, Nicosie), elle est beaucoup plus courte.
• La période de vente peut être encore plus longue pour les villas haut de gamme, surtout s'il s'agit de propriétés de plus de 1,5 à 2 millions d'euros.

En Autriche, la situation est plus prévisible : le marché est moins dépendant des saisons, et le temps qu'un bien reste sur le marché est généralement de 3 à 6 mois à Vienne et dans les grandes villes.

Chypre:

• Impôt sur les gains en capital (CGT) – 20 % (avec possibilité d’allégement pour les premiers achats de résidences principales ou la détention à long terme) ;
• Lors de la vente par l'intermédiaire d'une société, des optimisations fiscales peuvent être proposées ;
• divulgation obligatoire des sources de financement et transparence de la transaction.

Autriche:

• Impôt sur les gains en capital (Immobilienertragsteuer) – 30 % ;
• Les règles en matière d'héritage et de donations sont transparentes, mais les taux sont plus élevés qu'à Chypre.

Planification successorale et patrimoniale. Pour les investisseurs à long terme, la transmission du patrimoine est souvent une préoccupation majeure :

• À Chypre, il est courant d'utiliser des sociétés ou des fiducies pour détenir des actifs, ce qui simplifie l'héritage et minimise les impôts.
• En Autriche, le système juridique est plus strict, mais il garantit tout de même une protection complète aux héritiers.

D'après mon expérience à Chypre et en Autriche, je peux affirmer que ces deux juridictions présentent de nombreux avantages. Lorsque mes clients recherchent fiabilité, sérénité et protection de leur capital à long terme, je les oriente vers l'Autriche.

Le rendement est plus faible ici, mais la prévisibilité et la protection des droits sont optimales. Je recommande l'achat d'une maison ou d'un terrain à Chypre à ceux qui souhaitent non seulement préserver mais aussi faire fructifier leur capital, tout en alliant investissement et confort de vie.

Lorsque je choisis un bien immobilier, je commence toujours par vérifier le promoteur et son historique juridique : je m’assure qu’il possède des titres de propriété clairs, qu’il n’y a pas de charges financières et que les permis de construire sont en règle. Les erreurs à ce stade sont extrêmement coûteuses.

Le deuxième point important est un test de résistance au stress locatif : je simule une situation où le taux d’occupation locative chute de 20 à 30 % et j’évalue la résilience du projet. Cette approche nous permet de déterminer à l’avance si le bien peut supporter les fluctuations saisonnières.

Le type de propriété a également son importance. Un petit appartement peut être enregistré au nom d'un particulier, mais si des sommes importantes sont en jeu, il est préférable d'investir par le biais d'une société (SPV). Chypre dispose d'un régime de non-domiciliation qui permet une exonération d'impôt sur les dividendes et les plus-values ​​pendant une durée pouvant aller jusqu'à 17 ans, ce qui améliore considérablement la rentabilité de l'opération.

En Autriche, la situation est plus stricte, mais les conventions de double imposition offrent certaines possibilités.

Je propose généralement trois stratégies. L'option prudente consiste à investir à long terme dans l'immobilier urbain : par exemple, des appartements à Nicosie ou à Vienne. Une approche équilibrée est possible à Larnaca ou à Paphos : ces villes affichent des prix modérés et une demande stable.

Une stratégie audacieuse consiste à louer des complexes hôteliers de courte durée sur la côte chypriote. On peut y gagner jusqu'à 8 % par an, mais il faut être prêt à gérer la saisonnalité et à s'investir activement.

C’est pourquoi je dis souvent à mes clients : « Diversifiez vos investissements. » L’alliance de l’Autriche et de Chypre constitue un excellent modèle. L’Autriche apporte la stabilité, Chypre les revenus. Ensemble, elles forment un portefeuille équilibré, où chaque marché compense les faiblesses de l’autre.

Avant de conclure un accord, je conseille toujours aux investisseurs de procéder à une vérification systématique :

1. KYC et ouverture de compte bancaire
2. Vérification de la propriété et de l'absence de charges financières
3. Analyse du promoteur et de ses projets antérieurs
4. Licences de location à court terme (le cas échéant)
5. Assurance habitation
6. contrat de gestion immobilière
7. Planification fiscale et comptabilité pour les régimes non domestiques
8. Plan de sortie (revente/stratégie de repli à long terme)

À mon avis, acheter un bien immobilier à Chypre est le meilleur choix lorsque le revenu, la flexibilité et un niveau de vie élevé sont importants . C'est particulièrement pertinent pour les familles, les professionnels de l'informatique et les investisseurs qui souhaitent allier investissement et confort personnel, que ce soit pour un déménagement ou l'éducation des enfants. L'Autriche, quant à elle, est plus avantageuse pour ceux qui privilégient la prévisibilité et la fiabilité, même si les rendements y sont plus modestes.

Cela dit, je donne toujours quelques conseils généraux : assurez-vous de faire appel à un avocat qui connaît bien le marché local, vérifiez les références du promoteur immobilier de manière indépendante et choisissez un système de gestion locative à l’avance. Et surtout, prévoyez toujours un plan B : gardez-vous la possibilité de convertir les locations de courte durée en locations de longue durée, de baisser le prix ou de revoir votre stratégie en cas de baisse de fréquentation touristique.

Quant à l'avenir, je suis convaincu que jusqu'en 2030. Les infrastructures se développeront, le tourisme restera stable et les incitations fiscales continueront d'attirer les nouveaux résidents.

Mais la réglementation se durcira également : les banques seront plus attentives à la provenance des fonds et les locations de courte durée seront de plus en plus encadrées. L’Autriche, comme auparavant, restera un îlot de stabilité, sans mouvements brusques, mais avec une liquidité garantie et une protection des capitaux.

En résumé : l’Autriche est synonyme de préservation, Chypre de rentabilité. Personnellement, je préfère les combiner dans un seul portefeuille pour allier sérénité et rentabilité.

Le marché chypriote est diversifié : non seulement les coûts d’entrée, mais aussi les modèles de rentabilité varient d’une ville à l’autre. Les locations de courte durée, fortement saisonnières, prédominent sur le littoral, tandis que les locations de longue durée, plus stables, prévalent dans les villes.

La principale différence réside dans le fait que Chypre utilise activement des incitations (réduction de la TVA pour les résidences principales, notamment pour les non-résidents), tandis que l'Autriche dispose d'un système fiscal plus conservateur, privilégiant la stabilité à long terme.

Les investisseurs à Chypre disposent de diverses stratégies, allant des plus agressives (locations de courte durée dans les stations balnéaires) aux plus conservatrices (locations urbaines de longue durée).

Court séjour en bord de mer (Paphos, Ayia Napa)

• Budget : 200 à 300 mille euros
• Prix ​​moyen par chambre : 90-140 €/nuit
• Retour sur investissement : 6 à 9 %
• Risques : saisonnalité, dépendance au tourisme

Séjour de longue durée en ville (Nicosie, Limassol)

• Budget : 150 000 à 400 000 €
• Rentabilité : 4,5-5,5 %
• Locataires : employés d’entreprises, étudiants, employés du gouvernement
• Avantages : stabilité, saisonnalité minimale

Plage Premium (Limassol, Ports)

• Budget : à partir de 800 000 €
• Rentabilité : 2,5 à 4 %
• Scénario : Priorité à la croissance du capital et à la liquidité
• Avantages : prestige élevé, protection contre l'inflation

Diversification par la gestion (de portefeuille)

• 2 à 3 objets à différents endroits
• Solde : une « station balnéaire » + une « ville » + terrain ou zone commerciale en option
• Rentabilité : 5 à 6,5 % avec des risques moindres