Indexation des loyers à Vienne : hausses de prix, lois et conseils pour 2025

loyer moyen, charges comprises, était de 9,7 € par mètre carré en Autriche en 2024 , Vienne se situant au-dessus de la moyenne.

Pour de nombreuses familles, cela signifie que le loyer représente le principal poste de dépense, impactant directement leur niveau de vie.

En 2025, la situation s'était aggravée : les prix augmentaient plus vite que les salaires, et le gouvernement a même imposé un moratoire temporaire sur l'indexation automatique des loyers jusqu'en avril 2026. Cela représente un répit pour les locataires, mais une perte de revenus pour les propriétaires d'appartements.

Dans cet article, j'expliquerai simplement le fonctionnement du marché locatif viennois, les raisons de la hausse des prix, le principe de l'indexation et les cas où elle peut être contestée. Nous examinerons des chiffres concrets, des exemples de calcul, des cas pratiques et les nouvelles lois. Cet article sera utile aussi bien aux personnes envisageant de s'installer en Autriche qu'aux investisseurs souhaitant mettre leur bien en location.

Avant de parler d'indexation, examinons les prix actuellement pratiqués sur le marché et les raisons de leur hausse continue.

À Vienne, les loyers varient considérablement selon le quartier et le type de logement. En moyenne , ils se situent entre 9 et 13 € le mètre carré (charges non comprises). Toutefois, le coût réel dépendra du bien concerné.

Loyer moyen à Vienne par type d'appartement (2025)

La différence est tout aussi frappante d'un quartier à l'autre. En centre-ville (1er arrondissement), les prix peuvent atteindre 27 €/m², tandis qu'en périphérie, par exemple à Floridsdorf ou Liesing, on trouve des biens à 9-11 €/m².

Je rappelle souvent à mes clients que les prix dans le centre de Vienne sont presque toujours plus élevés non pas à cause de l'état de l'appartement, mais à cause de son adresse. La question est de savoir quelle importance vous accordez à l'emplacement.

Croissance démographique. En 2024, la population de Vienne a augmenté d'environ 22 500 habitants. Cette croissance est principalement due à l'immigration : rien qu'en 2024, près de 180 000 personnes sont arrivées en Autriche, dont environ 68 000 se sont installées dans la capitale.

Pénurie de logements neufs. Vienne a besoin d'au moins 10 000 à 11 000 nouveaux appartements chaque année. Or, seuls 5 000 à 6 000 sont construits . Parallèlement, le parc de logements existants diminue en raison des démolitions et des rénovations importantes.

De nouveaux immeubles de luxe voient le jour. On construit de plus en plus de logements haut de gamme, avec des loyers nettement supérieurs à la moyenne. Cela influe sur les statistiques générales.

Inflation et indexation. Même en cas de gel des prix, certains contrats (par exemple, les immeubles neufs vacants) continuent d'être indexés sur l'inflation.

La hausse de la demande et la pénurie de logements entraînent inévitablement une augmentation des loyers. Voici un aperçu de cette dynamique en chiffres : fin 2024 , le loyer moyen à l’échelle nationale (tous types d’appartements confondus) avait augmenté de 4,5 % (contre 7,4 % l’année précédente).

À Vienne, la croissance est également à deux chiffres (plusieurs points de pourcentage sur un an), dépassant largement l'inflation nationale. Comme on peut le constater, même sans fortes fluctuations, la tendance est résolument à la hausse.

Avant d'aborder la question de l'indexation, il est important de comprendre qu'en Autriche, les prix des loyers ne sont pas fixés de manière autonome ; ils sont encadrés par la loi.

Le texte principal est la loi sur la location ( Mietrechtsgesetz , abrégée MRG). Elle régit presque tout : du montant du loyer aux droits des locataires et des propriétaires.

Il existe deux grands segments de marché en Autriche :

Le parc immobilier ancien (construit avant 1945 et certains bâtiments postérieurs) est soumis à la loi dans son intégralité. Le prix est calculé selon les normes établies par l'État, appelées « taux de base ». Actuellement, à Vienne, ce taux est de 6,67 € par mètre carré (fixé jusqu'en avril 2026 en raison d'un moratoire).

Le parc de logements neufs (bâtiments modernes, notamment ceux construits après les années 2000). Dans ce cas, les propriétaires peuvent fixer les prix librement, sans restrictions strictes.

Pour s'orienter dans le parc de logements anciens, un système de catégories d'appartements est utilisé :

Pour les catégories A à C, un plafond de prix est appliqué. La catégorie D est rarement utilisée en pratique ; elle relève davantage d'une norme historique.

Je conseille souvent à mes clients : s'ils recherchent une stabilité à long terme, privilégiez les logements dans les immeubles anciens soumis à la loi MRG. La hausse des prix y est toujours limitée.

Les règles applicables aux étrangers sont quasiment les mêmes que pour les résidents locaux. La loi interdit explicitement toute discrimination fondée sur la nationalité : l’entrée sur le territoire ne peut vous être refusée simplement parce que vous n’êtes pas autrichien.

Mais en pratique, il existe des nuances :

• exigent généralement une preuve de revenus ou d'emploi en Autriche ;
• Ils peuvent demander une lettre de recommandation de l'ancien propriétaire ;
• Le plus souvent, ils demandent un acompte équivalent à 3 mensualités (parfois jusqu'à 6).

Le principal défi pour les étrangers est la concurrence. À Vienne, la demande d'appartements est supérieure à l'offre, si bien que les biens de qualité se vendent très rapidement.

Passons maintenant à la question la plus importante : l’indexation. C’est ce qui soulève le plus de questions chez les locataires et les investisseurs.

L'indexation est un ajustement automatique du loyer en fonction de l'inflation. La base de cet ajustement est presque toujours précisée dans le contrat.

L'indice des prix à la consommation (IPC) publié par Statistik Austria . Par exemple, en juillet 2025, l'indice affichait une hausse de 3,6 % par rapport à l'année précédente.

Exemple de calcul :

• Votre loyer de base est de 1 000 € ;
• l'indice a progressé de 3,6 % ;
• nouveau loyer = 1 000 × 1 036 = 1 036 €.

Le locataire est informé de toute augmentation de loyer à l'avance (au moins 14 jours avant la date d'échéance du premier versement). L'augmentation n'est jamais rétroactive.

Lors de la signature du contrat, recherchez une clause relative à l'indexation. Elle devrait stipuler :

• quel indice spécifique est utilisé (le plus souvent l'IPC) ;
• à quelle fréquence le recomptage est-il effectué (généralement une fois par an) ;
• la date à partir de laquelle l'indexation est valable.

En l'absence de cette clause, le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer sans motif. La seule solution est alors de conclure un nouveau contrat.

Non. La loi oblige le propriétaire à informer le locataire et à expliquer le calcul. Il n'est pas possible de fixer un nouveau montant arbitrairement. Si vous recevez un avis d'augmentation :

• vérifier qu'elle est conforme à la formule du contrat ;
• veiller à ce que la croissance ne dépasse pas le taux d'inflation ;
• En cas de doute, contactez l'arbitrage en matière de logement (

Pour que le sujet de l'indexation ne reste pas une théorie aride, voyons comment il se manifeste en pratique.

Prenons deux exemples tirés de la vie réelle.

Un appartement de 40 m². Le loyer net moyen pour un appartement similaire en Autriche est d'environ 405 € par mois. Ajoutez 100 € de charges, soit un total de 505 €. Avec une inflation de 4 %, le loyer de base passerait à 421 €, et avec les charges, à environ 521 €.

L'appartement fait 80 m². Le loyer moyen national pour un logement de cette taille est de 796,50 € (hors charges). Supposons qu'avec les charges, le loyer s'élève à 880 €. Avec une indexation de 5 %, il passerait à 924 €.

La croissance est toujours à peu près égale à l'inflation. Si les prix en magasin augmentent de 5 %, les loyers augmenteront également de 5 %.

Parfois, l'indexation sur l'inflation ne suffit pas : le propriétaire a investi dans le bien et souhaite compenser les coûts. La loi autorise l'ajout d'une « indemnité de réparation » ( Erhaltungsbeitrag ). Par exemple :

• Loyer de base pour un appartement de 60 m² – 600 € ;
• Le propriétaire a effectué une rénovation majeure de la cuisine et a accepté +30 € ;
• Un an plus tard, l'indice à 4 % a enregistré une hausse supplémentaire de 24 € ;
• Le loyer final s'élevait à 654 €.

Pour les appartements de luxe, l'indexation fonctionne de la même manière, mais le prix initial est plus élevé. Un appartement d'une valeur de 2 000 € avec une inflation de 5 % coûtera 2 100 € au bout d'un an.

On parle généralement de la hausse des prix, mais il existe aussi des situations où le loyer peut être réduit.

La loi autrichienne autorise les réductions de loyer si l'appartement ne répond pas aux termes du contrat ou est devenu inhabitable. Voici quelques exemples typiques :

• Il n'y a ni chauffage ni eau chaude. Si la chaudière ou un radiateur est en panne, le logement est considéré comme partiellement inhabitable.
• Les moisissures et l'humidité ne sont pas qu'un problème esthétique, mais une véritable menace pour la santé.
• Du bruit constant. Par exemple, des travaux de rénovation chez un voisin ou des travaux de construction dans le jardin, si cela dure des mois.
• Défauts structurels. Toiture qui fuit, ascenseur en panne, problèmes électriques.

Le montant de la réduction dépend du problème. En cas de panne de chauffage totale, les tribunaux accordent souvent une réduction de loyer de 30 à 50 %. S'il s'agit d'un désagrément temporaire, la réduction est de 10 à 20 %.

1. Documentez le problème. Prenez des photos et rassemblez les rapports de réparation ou les reçus.
2. Avertissez le propriétaire. De préférence par écrit (courriel ou courrier recommandé).
3. Prévoyez un délai de correction. En général, 2 à 3 semaines suffisent.
4. Demandez une réduction temporaire des frais. Précisez un pourcentage exact.
5. En cas de refus , contactez le tribunal d'arbitrage du logement ou le tribunal.

Je dis toujours à mes clients : s’il y a des défauts importants dans l’appartement, vous n’êtes pas obligé de payer l’intégralité du loyer. L’essentiel est d’agir en toute légalité et de documenter le problème.

La question de l'indexation est importante non seulement pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires bailleurs. Pour les investisseurs, elle a un impact direct sur leur rentabilité.

Les hausses de loyer permettent aux propriétaires de maintenir leurs profits malgré l'inflation.

Exemple:

• L'appartement est à louer pour 1 200 € ;
• inflation 4%;
• Dans un an, le loyer passera à 1 248 €.

Cela peut paraître une petite somme – seulement 48 € par mois. Mais sur une année, cela représente près de 600 €, et sur 10 ans, plus de 6 000 €.

C’est pourquoi une indexation appropriée est un outil de protection du capital. Elle permet de compenser la hausse des coûts de réparation, des services publics et des impôts.

Agissez toujours en toute légalité. Assurez-vous que l'indexation soit bien précisée dans le contrat et qu'elle ne dépasse pas le montant convenu. Prévenez le locataire suffisamment à l'avance (idéalement un ou deux jours de plus que nécessaire). Cela instaure un climat de confiance et réduit les risques de conflit.

Pensez aux réparations et améliorations. Si vous prévoyez des rénovations avant la mise en location, mentionnez-le dans le contrat ou dans le loyer initial. Le locataire doit savoir précisément ce pour quoi il paie. Après les travaux, négociez le remboursement des coûts, mais n'oubliez pas que tout doit être formalisé légalement.

Maintenez une bonne communication. Expliquez clairement toute augmentation et montrez au locataire le détail des calculs. La meilleure stratégie consiste à expliquer les raisons de l'augmentation de loyer plutôt que de présenter une nouvelle facture sans préavis. La transparence fidélise les locataires et réduit le taux de rotation dans les appartements très demandés.

Vérifiez la solvabilité. Avant de signer un contrat, envisagez une caution ou un dépôt de garantie (jusqu'à trois mensualités) ; cela réduira le risque de non-paiement. Toutefois, n'exigez pas de garanties excessives par simple crainte d'un locataire étranger : comme indiqué précédemment, la loi interdit toute discrimination.

Faites appel à un gestionnaire immobilier. Si vous possédez plusieurs appartements ou si votre temps libre est limité, confiez la gestion de votre bien à un professionnel. Il connaît les spécificités locales, assure une veille législative (notamment sur le moratoire sur l'indexation) et vous aide à éviter les amendes.

Je dis toujours aux propriétaires : un locataire stable, c’est déjà la moitié du chemin parcouru. Il vaut mieux augmenter le loyer de 3 % comme l’exige la loi et conserver son locataire que de le perdre et de se retrouver avec un logement vacant pendant des mois.

Pour compléter le tableau, il convient de mentionner les dernières évolutions : elles influencent déjà le marché aujourd’hui.

Moratoire sur les loyers. Au printemps 2025, le Parlement autrichien a adopté une loi gelant les augmentations automatiques de loyer pour la plupart des appartements réglementés jusqu'en avril 2026. Cela signifie :

• Le tarif de base à Vienne (le « tarif indicatif ») est fixé à 6,67 €/m² ;
• L’augmentation habituelle d’avril 2025 ne s’est pas produite ;
• À partir d'avril 2026, la croissance sera limitée : seule une inflation maximale de 5 % pourra être prise en compte, et tout ce qui dépasse ce seuil sera divisé par deux.

Pour les locataires, c'est un soulagement. Pour les investisseurs, cela signifie des profits moindres l'année prochaine.

Autriche et Europe : Où les loyers sont les plus chers ? Vienne figure parmi les capitales européennes les plus chères en termes de loyer. Selon Eurostat , le loyer moyen d’un appartement de deux chambres pour expatriés s’élevait à environ 2 050 € par mois en 2023 (hors charges). C’est plus cher qu’à Bruxelles ou à Prague, et comparable à Berlin.

Depuis 2010, les loyers en Autriche ont augmenté d'environ 70 %, alors que la moyenne de l'UE a augmenté beaucoup moins.

Quel avenir pour le marché ? C’est ce que prévoient les experts. Ils s’accordent à dire que la pénurie de logements à Vienne ne fera que s’aggraver. La ville a besoin d’au moins 4 000 à 5 000 nouveaux appartements chaque année.

Cela signifie que les loyers resteront élevés. Même avec le moratoire, la tendance à long terme est claire : la demande dépassera l’offre.

Je dis toujours à mes clients : il n’y a pas de mauvais quartiers à Vienne. Il existe des quartiers avec un fort potentiel de croissance. Parfois, il est plus rentable d’investir en périphérie que dans le centre prestigieux.

Louer un logement à Vienne implique toujours de trouver un équilibre entre la réglementation, les prix et la situation personnelle. D'un côté, la loi protège les locataires : les loyers ne peuvent pas augmenter brutalement et peuvent être réduits en cas de défauts constatés. De l'autre, l'indexation est inévitable et les prix suivront l'inflation.

Pour éviter de payer trop cher et avoir l'esprit tranquille, gardez quelques règles à l'esprit :

• Comparez les quartiers. Un trajet en métro de 10 à 15 minutes peut vous faire économiser des centaines d'euros par mois.
• Lisez attentivement le contrat. La clause d'indexation doit être claire : quel indice, à quelle fréquence et à partir de quelle date.
• Signalez tout problème. En cas de panne, contactez immédiatement le propriétaire. La loi vous protège.
• N'hésitez pas à demander de l'aide. Vienne propose un programme d'aide au logement appelé Wohnbeihilfe. Si vos revenus sont inférieurs à un certain seuil, vous pouvez bénéficier d'une aide de la ville.
• Pour les investisseurs, la transparence et l'honnêteté priment sur les profits rapides. Mieux vaut fidéliser un locataire pendant des années que de risquer un appartement vacant.
• Faites appel à des agents immobiliers réputés. Les agents expérimentés connaissent parfaitement le marché et peuvent souvent vous donner des conseils précieux : par exemple, rechercher des locations auprès de propriétaires de petits appartements où vous pouvez négocier le prix, ou vérifier les nouveaux immeubles construits ces derniers mois ; ils proposent souvent des offres spéciales (comme le premier mois gratuit ou un dépôt de garantie réduit).

Le principal conseil : envisagez la location comme une stratégie à long terme. Ainsi, même en cas de hausse des prix, vous pourrez maîtriser la situation au lieu de la subir passivement.