Neubau, le 7e arrondissement de Vienne : où vivre et où investir.

Lorsque je suis arrivée pour la première fois à Neubau (le 7e arrondissement de Vienne), j'ai été frappée par la façon dont une telle diversité de modes de vie et de rythmes de vie pouvait coexister de manière si compacte sur seulement quelques kilomètres carrés.

Ici, les façades historiques du XIXe siècle côtoient des espaces d'art expérimental, les marchés du matin cèdent la place aux expositions du soir, et les trottoirs sont également fréquentés par des créateurs de mode, des couples viennois âgés et de jeunes familles avec enfants.

Situé à seulement 2-3 km du centre historique, Neubau est bien plus qu'un simple quartier résidentiel proche de Vienne, haut lieu du tourisme. C'est un écosystème à part entière : créatif, dynamique et en constante évolution.

Contrairement à des quartiers plus conservateurs et respectables comme Hietzing ou Döbling, il règne ici une énergie vibrante : de nouveaux cafés, studios et agences créatives ouvrent leurs portes, et chaque été, le quartier s'anime de festivals et de foires.

Je conseille souvent à mes clients de considérer Neubau s'ils recherchent non seulement un bien immobilier, mais aussi un certain style de vie. C'est l'endroit idéal pour s'intégrer à la vie viennoise, rencontrer des Viennois et se constituer un réseau social.

Pour les investisseurs, la région est attrayante en raison de sa forte densité de population (environ 18 à 20 mille personnes par km²) et d'une demande locative stable, notamment de la part des jeunes professionnels et des étudiants.

Cet article a pour but d'examiner en détail Neubau sous différents angles : son histoire, sa géographie, sa structure sociale, son parc de logements, ses infrastructures et, bien sûr, son attractivité pour les investissements.

Principales caractéristiques de Neubau :

• Situation : à seulement 2-3 km du centre-ville (Innere Stadt).
• Population : environ 32 à 35 mille habitants.
• Ambiance : bohème, créative, avec une scène artistique dynamique.
• Prix ​​de l'immobilier : Parmi les plus élevés de Vienne (en moyenne 5 500 à 6 000 €/m²), en raison d'une forte demande.
• Transports : lignes de métro U3 et U6, réseau dense de tramways et de bus.
• Infrastructures : compactes, avec un réseau développé d'écoles, de commerces et de centres culturels.

Neubau est surnommé le « Soho viennois » ou le « Petit Berlin », et la comparaison est tout à fait justifiée. Mais, comme je l'explique à mes clients, il est important de comprendre que, contrairement à Berlin, où les quartiers peuvent rapidement se transformer et même se déprécier, à Vienne, la stabilité historique d'un quartier est une garantie pour les investisseurs.

L'histoire de Neubau remonte au Moyen Âge. Les premiers établissements s'y sont développés aux XIVe et XVe siècles, formant des zones suburbaines hors des remparts de Vienne. Le nom «Neubau» signifie « nouveau bâtiment » ou « nouveau quartier », témoignant du développement rapide de la zone à une époque où Vienne s'étendait au-delà de son centre historique.

Au XIXe siècle, Neubau était devenu un quartier d'artisans et de petites industries. Cordonniers, ébénistes, boulangers et métallurgistes y travaillaient. Le quartier s'était développé comme un quartier ouvrier, mais sans véritable vocation industrielle. Il s'agissait plutôt d'un quartier d'artisans, où le propriétaire et sa famille vivaient au-dessus de l'atelier, tandis que l'activité battait son plein en dessous.

Les ateliers et manufactures de meubles constituent un chapitre important de l'histoire viennoise. Vienne est toujours réputée pour son école d'ébénisterie, et nombre des racines de cet artisanat remontent au quartier de Neubau. Ce quartier était également un centre important de l'industrie de l'imprimerie, abritant des imprimeries et des ateliers d'édition.

Dans la seconde moitié du XIXe siècle, les « Hofhäuser » (maisons avec cours intérieures) furent activement construites à Neubau, créant de petites « communautés ». Nombre de ces bâtiments subsistent aujourd'hui : des immeubles de quatre à cinq étages avec des entrées voûtées donnant sur des cours qui abritaient autrefois des puits, des remises ou de petits jardins.

Après la Première Guerre mondiale, le quartier de Neubau, comme le reste de Vienne, connut une pénurie de logements. C'est dans les années 1920 et 1930 que le programme de logements sociaux (Gemeindebau) fut activement développé. Plusieurs ensembles emblématiques furent construits à Neubau ; toujours utilisés aujourd'hui, ils sont considérés comme des exemples de l'architecture novatrice de leur époque.

Après la Seconde Guerre mondiale, Neubau s'est progressivement transformé d'un quartier ouvrier en un quartier culturel. Des artistes, des écrivains et des étudiants de l'Académie des Beaux-Arts s'y sont installés. Dans les années 1970, une scène artistique a commencé à émerger, et dans les années 1990, les premiers créateurs de mode sont arrivés.

Aujourd'hui, Neubau est perçu comme « le centre névralgique de la culture alternative à Vienne ». Il abrite le MuseumsQuartier (l'un des plus grands complexes culturels d'Europe), ainsi que de nombreuses galeries et ateliers d'artistes.

Je rencontre souvent des clients qui viennent à Vienne pour travailler ou étudier et qui tombent amoureux de Neubau.

Neubau est l'un des quartiers les plus compacts de Vienne. D'une superficie d'environ 1,6 à 1,9 km², il compte entre 32 000 et 35 000 habitants. Sa densité atteint 18 000 à 20 000 personnes par kilomètre carré, ce qui en fait l'un des quartiers résidentiels les plus riches en bâtiments historiques de la ville.

Voici le profil typique des quartiers centraux : il y a peu de grands parcs « à l’intérieur du périmètre », mais autour d’eux se trouvent de grands espaces verts appartenant aux premiers quartiers et aux quartiers voisins (Burggarten, Volksgarten, cours MQ) accessibles à pied en quelques minutes.

Géographiquement, Neubau peut être considéré comme un quartier « mosaïque » :

Quartiers résidentiels . Anciens immeubles de type hof, appartements modernes et logements sociaux. Les rues Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (limitrophe du 8e arrondissement) et un réseau de rues secondaires. On y trouve un mélange d'anciennes maisons de ville, d'immeubles modernisés et de petites constructions récentes.

Rues commerçantes . En premier lieu, Mariahilf er Straße (officiellement la 6e, mais fonctionnellement le « seuil » de Neubau), l'une des rues commerçantes les plus populaires de Vienne, son « épaule » Siebensterngasse, et Neubau (aujourd'hui un lieu de rencontre).

Espaces créatifs : ateliers, studios et galeries sont concentrés près du centre du quartier. MuseumsQuartier (pilier culturel), WestLicht (musée et centre de photographie) sur la Westbahnstraße, galeries le long de l’axe Schleifmühlgasse/ Neubau , commerces variés, etc.

Places et cours intérieures . Spittelberg (un réseau de ruelles étroites et de cours intérieures), Sankt-Ulrichs-Platz, Weghuberpark au MQ, Josef-Strauß-Park – de petits îlots de verdure accueillants.

• L'artère principale du quartier est Mariahilfer Straße, qui traverse la partie sud de Neubau. Elle est animée jour et nuit, avec ses boutiques, ses cafés, ses bureaux et ses pôles de transport.
• Parallèlement, on trouve Neubaugasse, une rue au caractère plus local, plus « de quartier » : boutiques de créateurs, petits restaurants, cafés chaleureux.

À l'intérieur, les rues sont plus étroites, souvent à sens unique, et la priorité est donnée aux piétons et aux cyclistes. Neubau est un quartier où tout est accessible à pied : comptez 5 à 12 minutes pour aller d'une maison à l'autre.

Le développement de ce quartier est très diversifié. On y trouve des bâtiments du XIXe siècle aux façades ornées, des maisons fonctionnelles du milieu du XXe siècle et des complexes modernes dotés de baies vitrées panoramiques.

L'équilibre entre développement historique et rénovations modernes joue en faveur des investisseurs locatifs : une bonne part d'immeubles anciens de grande qualité, des locataires stables issus de l'« économie créative » et la proximité des pôles universitaires et culturels garantissent une liquidité prévisible.

D'après mon expérience, c'est souvent cette combinaison de styles qui attire les clients. Par exemple, une famille polonaise hésitait entre un appartement neuf à Donaustadt et une ferme historique à Neubau. Ils ont finalement opté pour Neubau car, comme ils l'ont dit, « chaque rue ici a sa propre histoire ».

Neubau est l'un des quartiers les plus jeunes de Vienne, tant par son esprit que par son mode de vie. L'âge moyen de ses habitants y est inférieur à la moyenne de la ville. Alors que l'âge médian à Vienne est d'environ 42 ans, à Neubau, il se situe plutôt entre 38 et 39 ans.

Le profil démographique est celui des jeunes adultes : de nombreux actifs âgés de 25 à 44 ans, diplômés de l'enseignement supérieur, travaillent dans les secteurs créatifs, de l'informatique, de l'éducation, de la médecine et du tourisme. Neubau est une communauté relativement établie, où les habitants préfèrent rester plus longtemps en appartement plutôt que de déménager dans une maison en périphérie : la proximité du travail, des lieux culturels et des écoles compense la petite taille des logements.

La majorité des résidents sont :

• jeunes professionnels des industries créatives (design, mode, publicité, informatique) ;
• étudiants de l'Université de Vienne, de l'Université des Arts appliqués, de l'Académie des Beaux-Arts ;
• jeunes familles avec un ou deux enfants ;
• ainsi que les Viennois de souche qui vivent ici depuis des générations.

Début 2024, la proportion d'étrangers dans la ville était de 35,4 % (dont 40,2 % étaient nés hors d'Autriche). Comparé à d'autres arrondissements, Neubau est nettement plus international que, par exemple, le 13e (Hietzing) ou le 18e (Währing), où prédominent les familles d'origine autrichienne.

À Neubau, vous pouvez trouver deux « pôles » :

• Les personnes à hauts revenus qui achètent des appartements à 600 000 € – 700 000 € et plus.
• Les classes moyennes : locataires, étudiants, créatifs.

Le quartier est cher, mais pas élitiste ; on y privilégie le style de vie au luxe. Les revenus varient à Vienne , mais Neubau fait partie des quartiers où le pouvoir d'achat des locataires est supérieur à la moyenne (compte tenu des loyers élevés). Pour les acheteurs, cela signifie moins de risques de vacance locative et des exigences de qualité plus élevées : cuisines, salles de bains, éclairage intégré et rangements. Pour les locataires, c'est l'opportunité de vivre à deux pas de leur lieu de travail et des théâtres.

Concernant les quartiers défavorisés et dangereux de Vienne, l'Autriche dans son ensemble et Vienne en tant que métropole sont sûres selon les normes européennes. D'après les rapports annuels de l'institut fédéral de renseignement économique (BMI) , Vienne a maintenu un niveau de sécurité subjective élevé et constant ces dernières années.

Lorsqu'on envisage Vienne comme lieu de résidence, il est important de prendre en compte une combinaison de facteurs : la densité de la vie nocturne, l'afflux touristique, la proximité des nœuds de transport – et de choisir ensuite le type de logement et sa sécurité (interphone, visiophone, éclairage d'entrée, portes de haute qualité) en conséquence.

Pourquoi les étrangers choisissent Neubau :

• Emplacement central.
• L’atmosphère du « petit Berlin » est propice aux professions créatives.
• Haute sécurité.
• De nombreuses écoles proposent un enseignement en anglais et dans d'autres langues.
• Opportunité d'investir dans l'immobilier liquide.

Le parc immobilier de Neubau est une mosaïque d'immeubles d'appartements historiques, d'équipements collectifs typiques de la « Vienne rouge » et d'appartements modernes issus de reconstructions ou de nouvelles constructions ponctuelles.

La partie historique se caractérise par de hauts plafonds, des corniches en plâtre, des parquets et des portes doubles. La présence d'un ascenseur, d'équipements modernes, de fenêtres à haut rendement énergétique et d'une ventilation bien pensée est essentielle. Les immeubles avec cour intérieure (ou immeubles « gof ») privilégient une vue calme. Le parc immobilier de Neubau peut être globalement divisé en plusieurs catégories :

• Maisons hof historiques du XIXe siècle avec passages voûtés donnant sur les cours intérieures ;
• Maisons communautaires des années 1920 et 1930 (logements sociaux, souvent avec des cours intérieures verdoyantes) ;
• Appartements et lofts modernes après la reconstruction d'anciennes usines ;
• Complexes boutique nouvelle génération dotés de technologies domotiques intelligentes.

Ce quartier est réputé pour l'absence quasi totale de constructions standardisées : la densité du territoire et la préservation de son caractère historique limitent la construction, ce qui valorise automatiquement chaque bien immobilier.

Le quartier compte quelques logements sociaux, mais leur nombre est inférieur à celui des quartiers périphériques, en raison de la rareté des terrains et de la forte densité historique. Pour les familles avec enfants, l'agencement et la luminosité sont des critères importants, tandis que pour les investisseurs, un agencement sans perte et l'état des parties communes (toiture, gaines techniques, façade) sont essentiels.

Gamme de prix . Neubau se situe dans le haut de gamme des prix de la ville, sans toutefois atteindre les extrêmes du 1er arrondissement, réputé pour ses prix élevés. Selon les statistiques officielles de transactions de Statistik Austria , les prix des appartements à Vienne ont connu une croissance inégale en 2024 ; les données par arrondissement sont disponibles en téléchargement (y compris pour le 7e arrondissement, Neubau ).

Il s'agit d'un rare aperçu « officiel » des transactions effectives, et non des offres. À titre indicatif : Neubau figure régulièrement parmi les quartiers où les prix d'achat de biens immobiliers de qualité dépassent souvent 6 000 €/m², un prix supérieur à celui des quartiers plus périphériques.

Les analyses bancaires confirment ce niveau élevé : les rapports des principales banques autrichiennes et les études sur Vienne (indices de prix de l’OeNB) font apparaître une tendance de croissance à long terme, ponctuée de phases cycliques. L’indice OeNB constitue la référence que j’utilise pour aborder les horizons d’investissement (10 à 15 ans).

Loyer. Les loyers moyens du marché à Neubau sont supérieurs à la moyenne viennoise. Le loyer de référence officiel en Autriche est le Richtwert (un taux de référence pour certaines catégories de logements anciens), mis à jour par le ministère de la Justice de Vienne ; toutefois, il ne reflète pas les contrats de marché du secteur libre, notamment pour les logements les plus recherchés.

Par conséquent, dans mon analyse pratique, je me base sur les transactions réelles et les contrats en cours dans des immeubles comparables, ainsi que sur les statistiques municipales et régionales autrichiennes sur les loyers. À Neubau, les loyers pratiqués sur le marché sont souvent nettement supérieurs aux prix de référence.

Les quartiers les plus prisés pour vivre et acheter comprennent le pourtour Neubau Gasse, les rues calmes entre Neubau Gasse et le MuseumsQuartier, ainsi que les quartiers au nord de Mariahilf er Straße, bénéficiant d'un meilleur ensoleillement. Ces zones jouissent d'une demande soutenue, tant de la part des locataires que des acquéreurs. En pratique, les biens les plus recherchés sont ceux rénovés : appartements historiques dotés de nouvelles commodités et d'ascenseurs.

Lorsque des familles avec enfants envisagent de déménager à Neubau, la première question qu'elles me posent lors d'une consultation est : « Et les écoles et les crèches ? » C'est tout à fait compréhensible : l'éducation est toujours un critère essentiel dans le choix d'un lieu de vie. Neubau est pratique pour les familles car les écoles et les crèches sont accessibles à pied.

Écoles maternelles. La région compte plusieurs écoles maternelles municipales (financées par la ville, elles sont gratuites ou à un prix très symbolique). Il existe également un réseau d'écoles maternelles privées, où les classes sont plus petites et où l'accent est davantage mis sur le développement de la créativité.

Beaucoup de mes clients choisissent des écoles maternelles privées car ils souhaitent que leur enfant étudie la musique, le dessin et les langues étrangères dès son plus jeune âge.

Écoles primaires. L'enseignement primaire à Neubau est d'un excellent niveau. On y trouve des écoles publiques et privées.

Les écoles publiques privilégient le programme classique autrichien. Les écoles privées proposent une approche plus individualisée, souvent axée sur les matières créatives.

Enseignement secondaire. Le choix est plus vaste : lycées, écoles privées proposant des programmes internationaux et lycées spécialisés. De plus, les arrondissements voisins (6e, 8e et 9e) abritent des lycées prestigieux et des écoles internationales privées.

Les écoles internationales où l'enseignement est dispensé en anglais sont particulièrement prisées. Elles sont plus chères que les écoles autrichiennes classiques, mais elles permettent aux enfants de s'intégrer immédiatement dans un environnement international.

Enseignement supérieur. Les établissements d'enseignement supérieur sont concentrés autour de l'Université Wien , de l'Université technique de Vienne (TU Wien ) et de l'institut mdw dans les 1er, 2e et 9e arrondissements, ce qui soutient la demande locative à Neubau parmi les professeurs assistants, les doctorants et les jeunes enseignants-chercheurs.

Un exemple concret : l’un de mes clients est une famille ukrainienne avec deux enfants. Ils ont choisi un appartement à Neubau précisément parce qu’il se trouvait à proximité d’une école maternelle et d’une école internationale.

Leur plus jeune enfant a fréquenté une école maternelle municipale, et leur aîné une école internationale axée sur l'enseignement en anglais. Cela a permis à la famille de minimiser le stress lié au déménagement : les enfants se sont rapidement adaptés, se sont fait des amis, et les parents ont eu la certitude que l'enseignement dispensé répondait aux normes internationales.

L'un des principaux atouts de Neubau est son autonomie. Le quartier est petit, mais on y trouve tout le nécessaire pour vivre confortablement.

Commerces. Des grandes chaînes (Billa, Spar, Hofer) aux petites boutiques bio, la Mariahilf er Straße regorge de centres commerciaux, de boutiques, de magasins de vêtements et de magasins d'électronique.

Santé. Le quartier compte un dispensaire municipal, plusieurs cliniques privées et des cabinets dentaires. L'hôpital public principal le plus proche est le Wilhelminenspital (dans le 16e arrondissement), mais il est situé à 15 minutes en voiture.

Services. Pressings, salons de coiffure, salles de sport, espaces de coworking. Tout est littéralement à portée de main.

Vienne est réputée pour son réseau de transports en commun efficace, et Neubau en est un parfait exemple. Ce quartier est très bien desservi par les transports en commun et relié au reste de Vienne.

Métro. Neubau est desservie par trois lignes de métro : la U3 (stations Zieglergasse, Neubau Gasse et Volkstheater), une correspondance avec la U2 à Volkstheater, et l’accès à la U6 (Burggasse–Stadthalle) au nord-ouest. Cela garantit des temps de trajet courts : 5 à 10 minutes pour rejoindre le centre-ville et 15 à 25 minutes pour les principales universités et zones d’activité.

Bus et tramways. Les lignes de tramway emblématiques 49 (via Siebensterngasse/Westbahnstraße vers le centre), 46 (le long de Burggasse vers le Ring), 5 (via Kaiserstraße vers l'axe Praterstern/Westbahnhof) et le bus 13A – l'une des lignes transversales les plus utiles.

Elles permettent non seulement de rejoindre d'autres quartiers, mais aussi de vivre pleinement l'expérience viennoise : emprunter le Ring et admirer le centre-ville. Ce réseau dense et bien organisé permet de se déplacer sans voiture.

À pied et à vélo. Les infrastructures cyclables et les zones piétonnes sont les atouts du quartier. La rénovation de la Zieglergasse, dans le quartier voisin de la 6e Rue et de la « deuxième ligne » (le long du Museumsquartier), a amélioré la priorité accordée aux piétons et aux cyclistes.

Le large axe piétonnier Mariahilfer Straße est devenu l'élément emblématique du programme de rénovation des rues de Vienne. Les sites web officiels de la ville en détaillent les principes : réduction du trafic des transports en commun, davantage d'espaces verts et passages piétons sécurisés.

Les zones piétonnes s'étendent : les cours du MQ, Spittelberg et les rues adjacentes à Neubauconstituent les « cadres mélodieux urbains » qui rendent le quartier agréable à vivre sans voiture.

Temps de trajet depuis Neubau :

• Le centre historique (Stephansplatz) est à 10 minutes en métro.
• Jusqu'à la gare centrale – 15 minutes
• Jusqu'à l'aéroport – 35 à 40 minutes
• L'université de Vienne est à 10-12 minutes.

Le stationnement à Neubau pose un problème particulier. Depuis 2022, la quasi-totalité de Vienne est passée à la gestion du stationnement par quartier (Parkraumbewirtschaftung). Ce quartier compact et densément peuplé rend le stationnement difficile.

La commune de Neubau est entièrement couverte par le (Kurzparkzone) en semaine, limité dans le temps (généralement deux heures), et par le système Parkpickerl réservé aux résidents. À partir de 2025, les tarifs de stationnement de courte durée seront les suivants : 30 minutes – 1,30 €, 60 minutes – 2,60 €, 90 minutes – 3,90 €, 120 minutes – 5,20 € ; un ticket gratuit de 15 minutes est également disponible.

Un permis de stationnement résidentiel donne droit à un stationnement illimité dans votre quartier (sous réserve d'exceptions locales sur les « rues commerçantes ») et est délivré par le magistrat.

De nombreux immeubles modernes sont dotés de parkings souterrains. Des parkings publics sont également disponibles dans le quartier, mais ils sont assez chers (2 à 3 € de l'heure).
Par ailleurs, Neubau voit émerger des initiatives visant à remplacer les places de stationnement par des aménagements paysagers : plantations d'arbres, supports à vélos, grilles végétalisées et caniveaux de drainage des eaux pluviales – autant d'éléments qui contribuent à l'adaptation de la ville à la saison chaude.

Dans ma pratique, on me pose souvent la question : « Est-ce intéressant d’acheter un appartement avec parking ? » Ma réponse est : si possible, oui. Le parking augmente la valeur du bien et facilite la vie du propriétaire.

Neubau présente une carte religieuse diversifiée, reflétant le multiculturalisme du centre de Vienne :

• L'église paroissiale catholique romaine Saint-Ulrich. Cœur historique de la paroisse (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien ). Une communauté dynamique, des offices réguliers et une tradition musicale de plus de 100 ans.
• Auferstehungskirche évangélique (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Paroisse de Neubau /Fünfhaus.
• Communauté religieuse islamique d'Autriche (IGGÖ). Structure fédérale dont le siège se trouve à Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien ).

Certaines églises emblématiques (comme Kirche am Steinhof ou Servitenkirche) se trouvent dans des quartiers voisins, mais restent accessibles en 10 à 20 minutes en transports en commun. Le quartier soutient les initiatives interreligieuses et les projets culturels, et les paroisses participent activement à la vie sociale (marchés caritatifs, soirées musicales).

C'est le cœur créatif de Vienne. On y trouve le MuseumsQuartier, des dizaines de galeries, de théâtres et d'espaces artistiques. Le quartier vibre au rythme des festivals, des foires et des spectacles de rue. Neubau est aussi un paradis pour les amateurs de café : on en trouve partout, des cafés viennois traditionnels aux cafés scandinaves minimalistes.

L'attraction principale est le MuseumsQuartier , l'un des plus grands complexes muséaux d'Europe. Il abrite :

• Musée d'Art Moderne (MUMOK)
• Musée Léopold (Schiele, collections Klimt)
• Kunsthalle Wien
• Musée pour enfants ZOOM
• Q21 (Quartier de la culture numérique)
• Centre de danse et de théâtre contemporains
• cours intérieures et salons d'été
• Des festivals, des conférences et des concerts y sont également organisés.

Spittelberg. Un dédale de ruelles et de cours bordées de galeries d'art, de boutiques de créateurs, de bars et de restaurants. Le marché de Noël du Spittelberg est l'un des plus charmants de Vienne. En été, on y trouve des concerts de musique de chambre, et en hiver, du vin chaud et des stands d'artisanat.

WestLicht. Un musée et centre de photographie situé sur la Westbahnstraße : expositions, ventes aux enchères d’appareils photo et programmes éducatifs. Cet « axe photographique », avec les galeries de la Zieglergasse et Neubau , propose un itinéraire créatif idéal pour un week-end.

Cafés et gastronomie. La devise de Neubau est « sans prétention, mais avec goût » : des bars à café spécialisés avec leurs propres torréfacteurs aux bistrots urbains proposant des produits locaux. La rue Mariahilfer Straße abrite de grandes enseignes et des cafés familiaux ; les rues adjacentes regorgent de petits établissements de charme.

Le calendrier « culturel Neubau » comprend des festivals dédiés au design et à l’économie créative : la Vienna Design Week anime régulièrement des lieux et des espaces éphémères dans les quartiers centraux, notamment autour du 7.

Les recherches sur les industries créatives mettent en lumière l'ampleur du secteur : près d'un cinquième des entreprises viennoises font partie de l'économie créative, employant des dizaines de milliers de professionnels et générant des milliards d'euros de chiffre d'affaires. Ces processus sont indissociables du tissu social des rues de Neubau.

Bien que Neubau soit un quartier historique dense, les « solvants verts » y sont bien pensés :

• Le parc Josef-Strauß est un parc urbain agréable avec des aires de jeux pour enfants et des arbres matures.
• Le Weghuberpark est un petit coin de verdure près du MQ, un lieu idéal pour une courte pause et pour les jeux d'enfants.
• La place Sankt-Ulrichs-Platz ressemble davantage à une place qu'à un parc, mais elle comporte des éléments verts et un « espace de respiration » au sein de son tissu urbain dense.

Les quartiers centraux de Vienne sont traditionnellement moins bien dotés en grands parcs que les quartiers périphériques. Cependant, Neubau bénéficie d'un réseau de petits espaces verts, de cours intérieures et de rues aérées, ainsi que de la proximité des principaux parcs de la ville, accessibles en 10 à 20 minutes à pied ou en tramway (le Burggarten près du Ring, l'Augarten plus au nord, en plein centre).

Ces dernières années, la ville a investi activement dans la végétalisation des rues, la plantation d'arbres et des mesures de rafraîchissement (allées ombragées, arroseurs automatiques, fontaines à eau). Les communiqués de presse officiels et les programmes municipaux mettent en avant les projets visant à accroître la couverture arborée et à adapter les rues à la chaleur, notamment dans le centre-ville.

En matière de cours intérieures, de nombreux ensembles de logements sociaux bénéficient d'améliorations : aires de jeux, supports à vélos, espaces verts et compostage. C'est un point important pour les familles : avec une cour de qualité, même un petit appartement offre les mêmes avantages qu'une grande maison : un enfant joue en bas et les parents peuvent garder un œil sur l'extérieur. Pour les investisseurs, cela se traduit par un vivier de locataires plus large.

L'atout majeur de Neubau réside dans ses rues piétonnes et ses « Begegnungszonen » (zones de rencontre où la circulation automobile est restreinte et où la priorité est donnée aux piétons et aux cyclistes). Modifier la géométrie des rues et y intégrer de la végétation améliore directement le microclimat et valorise le quartier. Des projets menés sur Mariahilfer Straße et la Zieglergasse ont démontré que la suppression des transports en commun entraîne une augmentation du temps passé par les habitants et du chiffre d'affaires des petits commerces.

Neubau illustre parfaitement comment un quartier peut être à la fois résidentiel, culturel et commercial. Malgré sa taille réduite, il est devenu l'un des pôles de l'économie créative viennoise. Ses principaux atouts sont :

Industries créatives. Le quartier regorge de studios de design, d'ateliers d'artistes et de galeries. On y trouve des showrooms de marques de mode, de petits cabinets d'architectes et des agences de marketing digital.

Neubau fait partie du programme Creative Vienna de la ville, qui soutient les start-ups et les petites entreprises des secteurs des arts et de la technologie.

Tourisme. L'afflux de touristes à Vienne augmente chaque année, et le quartier de Neubau en profite directement. Hôtels, hôtels de charme et locations de courte durée (Airbnb) génèrent des revenus supplémentaires pour le quartier.

Commerces et services. Mariahilf er Straße est la principale artère commerçante de Vienne, ce qui explique l'important volume d'activité commerciale du quartier de Neubau. Des boutiques de luxe aux chaînes de magasins à prix abordables, le flux constant de clients dynamise l'économie locale.

Réseau international. Pour les résidents, le réseau international signifie avant tout un accès facile aux centres d'affaires et aux campus : en 10 à 20 minutes de métro, on se trouve à proximité des ministères, des services municipaux et des sièges des institutions internationales. Pour les locataires expatriés, c'est un atout majeur ; pour les investisseurs, c'est un gage de demande.

Selon les statistiques de la ville :

• La part des personnes employées dans le secteur des services est d'environ 80%.
• 20 % des habitants du district travaillent dans l'économie créative
• Le revenu familial moyen est de 12 à 15 % supérieur à la moyenne viennoise.

Neubau ne reste pas inactive : la ville investit activement dans le développement de la région.

De nouveaux complexes résidentiels voient le jour. Malgré le manque d'espace, des projets de réaménagement continuent d'émerger. D'anciens bâtiments industriels sont transformés en appartements modernes avec parking souterrain, terrasses végétalisées et technologies écoénergétiques.

• « Green Neubau » est un programme visant à accroître le nombre d'arbres et de cours intérieures végétalisées.
• Développement des infrastructures cyclables.
• « Rues pour les gens » (zones piétonnes et zones de circulation en sens inverse)
• Soutien aux industries créatives (prêts à taux préférentiels, location de locaux pour les jeunes entreprises).

Un point fort à souligner est le futur transfert des lignes U2 et U3 vers Neubau Gasse. Le projet U2 × U5 modernisera le pôle multimodal central : une nouvelle configuration de la ligne est prévue à partir de 2030, et la Neubau Gasse sera reliée à la ligne U2, renforçant ainsi l’attractivité des transports pour les adresses situées dans un rayon de 300 à 500 mètres autour des entrées. Il s’agit d’un facteur important pour les investissements à long terme.

Intérêt des investisseurs. Mes collègues du secteur immobilier constatent que Neubau figure parmi les cinq quartiers de Vienne les plus prisés des investisseurs étrangers depuis cinq ans. La raison est simple : une offre limitée et une demande croissante.

L'offre est limitée. Le secteur est petit et les nouveaux projets immobiliers y sont rares. Parallèlement, la demande reste forte et constante. De ce fait, les prix augmentent plus rapidement que la moyenne de la ville.

Public cible : Jeunes professionnels, créatifs et spécialistes internationaux résident ici. Ils sont prêts à payer des loyers et des prix de l’immobilier plus élevés que dans les zones voisines.

Prix ​​et dynamique

• Prix ​​moyen au mètre carré (2025) : 5 800 € – 6 200 €
• Croissance au cours des 5 dernières années : +20 à +25 %
• Loyer moyen pour un appartement de 70 m² : 1 200 € à 1 500 € par mois

Prévisions : les experts prévoient une nouvelle hausse des prix de 3 à 5 % par an dans les années à venir. Les appartements avec terrasse, balcon et parking souterrain sont particulièrement recherchés.

Comparaison avec d'autres régions.

• Neubau: 5.800–6.200 €/m²
• Mariahilf (6e arrondissement) : 5 200–5 600 €/m²
• Josefstadt (8e arrondissement) : 5 500 à 6 000 €/m²

Ainsi, Neubau reste constamment en haut de la gamme de prix.

La demande locative est stable (notamment auprès des expatriés et des étudiants). Les prix augmentent plus rapidement que la moyenne viennoise : ces 20 dernières années, Neubau a connu une hausse de 120 %, contre 85 % en moyenne à Vienne. Ce quartier est idéal pour les investisseurs recherchant une plus-value à long terme et un marché locatif dynamique.

Lorsqu'on compare les meilleurs quartiers de Vienne où vivre, Neubau surpasse souvent les arrondissements périphériques en termes de qualité environnementale et de temps de trajet domicile-travail, ce qui explique son prix plus élevé. Cependant, il reste moins cher que les adresses ultra-prestigieuses du 1er arrondissement et d'une partie du 9e arrondissement, au sein du « Triangle d'or ». Pour une stratégie de rentabilité locative et de plus-value, il se situe dans la moyenne avec un taux d'occupation élevé.

Si l'objectif est un bail sécurisé et une sortie liquide, je placerais Neubau dans le top 3, avec les 6e et 8e places. Le risque lié à la construction est moindre, et davantage de travaux sont nécessaires pour améliorer la qualité de l'intérieur et l'expérience du locataire.

Neubau séduit les jeunes actifs, les familles urbaines et les investisseurs qui privilégient un cadre de vie piétonnier, culturel et de grande qualité. Ici, point de places cossues ni de tranquillité suburbaine, mais une effervescence intellectuelle, à la fois conviviale et stimulante, avec ses quartiers artistiques, ses cafés et ses musées.

Lorsqu'il s'agit de choisir les meilleurs quartiers où vivre à Vienne, le 7e arrondissement figure régulièrement en bonne place. Il n'est ni dangereux, ni défavorisé : c'est un véritable pôle créatif où l'on apprécie les rénovations de qualité, les commodités, les cours intérieures paisibles et la facilité d'accès aux poussettes et aux vélos.

Pour un investisseur, la formule est la suivante : emplacement (U3 + futur U2) + tissu historique + améliorations urbaines = liquidité locative et stabilité de la valeur.

À qui est-il idéal ?

• Jeunes actifs. C'est pratique de vivre près du centre-ville, de travailler dans des bureaux créatifs et de profiter d'événements culturels en soirée.
• Pour les familles. Malgré la forte densité de construction, le quartier offre de bonnes écoles, des jardins d'enfants et un environnement sûr.
• Des personnes créatives. L'atmosphère à Neubau est inspirante, et il est facile d'y trouver une communauté de personnes partageant les mêmes idées.
• Investisseurs. L'offre limitée et la forte demande font de cette région une opportunité d'investissement lucrative.

Résumons les principaux avantages de Neubau :

Neubau est un quartier d'opportunités : un lieu propice aux affaires, à la créativité et à un cadre de vie agréable. On y trouve tout ce qu'il faut pour se sentir au cœur de l'action. Et, au vu de la situation actuelle, Neubau restera sans aucun doute l'une des adresses les plus prisées de Vienne pour de nombreuses années encore.