Le 18e arrondissement de Vienne (Währing) est un quartier élégant et verdoyant.

Le 18e arrondissement de Vienne, connu sous le nom de Währing, occupe la partie nord-ouest de la ville et est limitrophe des 9e, 17e et 19e arrondissements. C'est un lieu où la vie urbaine trépidante côtoie des parcs verdoyants et des rues paisibles.

Le quartier de Währing à Vienne offre un cadre de vie idéal, alliant harmonieusement infrastructures urbaines et nature préservée : à quelques minutes en voiture du centre-ville, on y trouve des quartiers résidentiels paisibles, parsemés de villas, de jardins et de vignobles. Cette situation privilégiée rend Währing particulièrement attractif pour ceux qui recherchent un équilibre entre les avantages de la ville et le calme d'un environnement plus intime.

Historiquement, Währing s'est développé comme une banlieue bourgeoise et prestigieuse. Familles fortunées, scientifiques, architectes et membres de l'intelligentsia viennoise du XIXe siècle y affluaient. Le quartier conserve encore cet esprit : villas élégantes, immeubles Art nouveau et demeures de campagne côtoient des ensembles résidentiels modernes. Parallèlement, l'influence universitaire s'y fait également sentir : les campus de l'Université de Vienne et les instituts de recherche confèrent à Währing une aura académique.

Le principal atout du quartier réside dans ses espaces verts . Le Türkenschanzpark, le Pötzleinsdorfer Schlosspark et les vignobles de Neustift am Walde en sont devenus les emblèmes. Promenades, fêtes de famille et festivals du vin s'y déroulent, créant un mélange unique de vie urbaine et de nature. Rien d'étonnant à ce que Währing soit souvent surnommé le « quartier des jardins » et considéré comme l'un des coins les plus pittoresques de Vienne.

La structure sociale de Waring mérite également d'être soulignée. Contrairement aux quartiers centraux, qui abritent une population plus jeune et plus multiculturelle, ce quartier est principalement composé de familles, de professionnels et d'expatriés aisés. Cette situation engendre une forte demande de logements de prestige, allant des villas historiques aux appartements modernes avec vue sur les vignes. Malgré son statut élitiste, le quartier reste ouvert : écoles, crèches, centres culturels et nombreux cafés lui confèrent une atmosphère à la fois chaleureuse et dynamique.

Dans cet article, nous examinerons en détail le développement de Währing, d'une communauté rurale à l'un des quartiers les plus prestigieux de Vienne. Nous explorerons son histoire, son tissu urbain, son marché immobilier, ses transports et ses établissements d'enseignement. Une attention particulière sera portée au potentiel d'investissement qui fait du 18e arrondissement non seulement un lieu de vie prestigieux, mais aussi une destination prometteuse pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier .

Le 18e arrondissement de Vienne, ou Währing, possède une histoire unique qui détermine en grande partie son aspect actuel. Contrairement aux arrondissements centraux, dont l'histoire est étroitement liée à la cour impériale et aux centres commerciaux, Währing s'est développé comme un ensemble de petits villages ruraux situés sur les pentes pittoresques du Bois de Vienne.

Jusqu'à la fin du XIXe siècle, plusieurs villages existaient à cet endroit : Weinhauser, Gersthof, Pötzleinsdorf, Neustift am Walde et Salmannsdorf. Ces noms subsistent aujourd'hui comme toponymes de la région, témoignant de son passé agricole et viticole.

La viticulture et l'horticulture constituent le pilier de l'économie locale depuis des siècles. Neustift am Walde et Salmannsdorf sont réputés pour leurs heuriger, ces tavernes à vin traditionnelles qui continuent d'attirer les visiteurs. Au XIXe siècle, de riches familles du centre de Vienne commencèrent à s'y installer, en quête de tranquillité et d'air pur. Peu à peu, Währing devint une banlieue huppée, parsemée de villas et de résidences d'été.

Le changement définitif de statut eut lieu en 1892, lorsque Währing, ainsi que plusieurs autres faubourgs, fut rattachée à Vienne. Cette mesure s'inscrivait dans le cadre d'une importante réforme d'urbanisation, la capitale étendant ses limites à sa périphérie. À cette époque, le principe de la division de la ville en arrondissements numériques fut établi : Währing reçut le numéro 18. Dès lors, elle devint officiellement partie intégrante de la ville, tout en conservant son atmosphère particulière.

Depuis la fin du XIXe siècle, le quartier de Währing connaît un développement actif de villas bourgeoises et de maisons de campagne. Nombre d'entre elles ont été conçues par des architectes de renom. Währing est indissociable des noms d'Otto Wagner et de Josef Hoffmann, figures emblématiques des mouvements Art nouveau viennois. Leurs œuvres ont façonné le paysage architectural si particulier du quartier : d'élégantes demeures entourées de jardins, des façades raffinées et une harmonie parfaite avec la nature. Aujourd'hui, les acheteurs intéressés par l'acquisition de maisons historiques à Währing remarquent souvent que le quartier dégage une atmosphère qui rappelle le « vieux Vienne ».

Durant la Seconde Guerre mondiale, Währing, comme de nombreux quartiers de Vienne, a subi des bombardements, mais moins importants que le centre-ville. De nombreuses villas ont été épargnées, même si certains immeubles ont été détruits ou endommagés. La reconstruction du quartier après la guerre a été progressive : de nouveaux ensembles résidentiels ont vu le jour dans les années 1950 et 1960, mais l’esprit de cette banlieue bourgeoise a été préservé.

Contrairement à certains autres quartiers de la ville, qui ont été au fil du temps considérés comme défavorisés, Währing a toujours conservé son prestige et sa popularité. Son histoire et son patrimoine architectural lui confèrent une grande valeur culturelle et résidentielle, ce qui renforce son attrait pour les investisseurs.

Un autre chapitre important de l'histoire du quartier est lié à la science et à l'éducation. Au début du XXe siècle, des facultés universitaires et des centres de recherche y furent établis. Le Türkenschanzpark et les bâtiments adjacents devinrent le site de recherche en biologie et en botanique de l'Université de Vienne. Cela conféra au quartier une dimension académique, renforçant ainsi son prestige.

Le 18e arrondissement de Vienne (Währing) s'étend sur environ 6,28 km² et compte près de 51 000 habitants (Statistik Austria, 2024). Sa densité de population est considérée comme « moyenne » – environ 8 100 habitants par km² – nettement inférieure à celle des arrondissements centraux comme Margareten ou Ottakring, mais supérieure à celle du quartier viticole de Döbling. Ce chiffre reflète directement la structure de l'arrondissement : Währing n'est pas un amas uniforme de bâtiments, mais une mosaïque de quartiers denses près du Gürtel et de vastes villas au nord.

Le long du Gürtel, l'une des principales artères de Vienne, Währing a l'aspect d'un quartier urbain classique : il est dominé par des immeubles d'habitation de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, des boutiques, des restaurants et des arrêts de tramway. Cette partie du quartier, plus proche par son esprit des quartiers centraux, offre une atmosphère plus citadine.

Les quartiers nord de Pötzleinsdorf et Neustift am Walde offrent un tout autre spectacle. Ici, les villas se nichent dans des jardins, des ruelles étroites et des vignobles qui grimpent les pentes du Bois de Vienne. Ce secteur est souvent surnommé le « cœur vert de Währing ». Mes clients néerlandais, qui ont acheté une maison familiale à Pötzleinsdorf, remarquent que le matin, « la vue sur les vignes et les montagnes évoque davantage la Toscane italienne que la capitale autrichienne ».

Le 18e arrondissement de Vienne (Währing) est unique en ce qu'il combine différents types d'aménagement, créant un contraste saisissant entre les rues animées du centre-ville et les quartiers résidentiels calmes et verdoyants. Cette mixité sociale engendre une forte demande de logements auprès d'une clientèle variée, composée d'acheteurs et de locataires.

Gersthof et Währing er Straße sont des quartiers urbains plus denses, caractérisés par leurs immeubles d'appartements datant de la fin du XIXe et du début du XXe siècle. Les logements y sont plus compacts et les prix plus bas que dans les quartiers de villas, ce qui rend les appartements prisés des étudiants, des jeunes actifs et des familles souhaitant vivre dans un quartier prestigieux, à proximité des commodités du centre-ville. Le prix moyen au mètre carré dans ces quartiers se situe entre 5 500 et 6 500 €, soit nettement moins que dans les quartiers de villas.

Pötzleinsdorf est le quartier emblématique de Währing. Réputé pour ses villas luxueuses, ses jardins et sa proximité avec le parc du château de Pötzleinsdorf, il abrite des intellectuels viennois, des chefs d'entreprise et des expatriés. Le prix des villas y atteint souvent 10 000 € le mètre carré, voire plus, et les locations se situent presque toujours dans le segment haut de gamme. L'un de mes clients, un professeur autrichien, y a acheté une maison pour son calme et son accès aux espaces verts, tandis que le centre-ville est à seulement 20 minutes en tramway.

Neustift am Walde et Salmannsdorf sont des villages viticoles historiques parfaitement intégrés au tissu urbain. Les heuriger (tavernes à vin traditionnelles) y sont toujours en activité, et le paysage se fond littéralement dans la forêt viennoise. Ces régions attirent ceux qui recherchent une ambiance champêtre au cœur de la capitale. Pour les investisseurs, il s'agit d'une stratégie à long terme : les prix sont élevés, l'offre est limitée et la liquidité se maintient pendant des décennies.

Weinhauser et, dans une moindre mesure, Gersthof sont des quartiers intermédiaires offrant des logements plus abordables tout en permettant un accès rapide au centre-ville. Ils sont prisés des familles avec enfants en raison de leur proximité avec les écoles et les crèches. Le marché immobilier dans cette partie de Vähring est stable : les prix augmentent modérément, mais le risque de baisse est minime.

D'après Statistik Austria et ImmoUnited, Währing figure parmi les quartiers les plus prospères de Vienne, où les prix de l'immobilier augmentent régulièrement de 3 à 5 % par an. Contrairement à certains quartiers viennois touchés par la criminalité (comme certaines parties des 10e et 20e arrondissements), le niveau de sécurité y demeure élevé, ce qui renforce encore l'attrait du quartier.

Le 18e arrondissement de Vienne (Währing) a toujours été considéré comme l'un des plus prospères de la ville, et sa structure sociale le confirme. Contrairement à des quartiers plus dynamiques et jeunes comme Leopoldstadt ou Favoriten, il abrite une population plus stable et plus mûre, attachée aux études et à la famille. C'est un de ces quartiers viennois où prestige et tranquillité créent un équilibre social harmonieux.

Selon Statistik Austria (2024), le 18e arrondissement de Vienne compte environ 51 000 habitants. La densité de population est d'environ 8 100 personnes/km², inférieure à celle de Leopoldstadt ou Margareten, reflétant la présence de villas, d'espaces verts et d'un tissu urbain moins dense.

• L'âge moyen des résidents est de 43,7 ans (à Vienne - 41,1 ans).
• Les familles avec enfants représentent environ 24 % des ménages. Pour beaucoup, la proximité des écoles (notamment des lycées d'excellence comme Währinger Gymnasium) et des parcs est un critère essentiel dans le choix d'un quartier.
• Les personnes âgées (65 ans et plus) représentent plus de 20 % de la population, ce qui est supérieur à la moyenne de la ville.
• Les étudiants et les chercheurs forment un groupe important grâce à la proximité de l'université BOKU, du campus de l'université de Vienne et des instituts de recherche.

Je peux le confirmer par ma propre expérience : plusieurs de mes clients sont des professeurs et des chercheurs qui ont choisi le 18e arrondissement de Vienne précisément pour son équilibre entre tranquillité, prestige et accès aux universités.

Dynamiques et tendances :

• La population de Waring a connu une croissance lente, de seulement 1,5 % au cours des 10 dernières années, ce qui témoigne de sa stabilité.
• La proportion de personnes âgées va augmenter : selon les prévisions de MA23 (Ville Wien, Statistiques), d'ici 2035, plus de 25 % de la population aura plus de 65 ans.
• Pour le marché immobilier, cela signifie une demande stable pour des appartements de qualité de taille moyenne et grande, ainsi que pour des logements sans barrières (barrierfreie Wohnungen).

Contrairement aux quartiers arabes de Vienne, comme certaines parties du 10e (Favoriten) ou du 20e (Brigittenau), Währing présente un équilibre ethnique différent.

• La part des étrangers est d'environ 25 % (légèrement inférieure à la moyenne de la ville, qui est de 30 %).
• Parmi eux, les expatriés germanophones (surtout originaires d'Allemagne et de Suisse) sont prédominants, de même que les personnes originaires de Turquie.
• La présence de spécialistes d'Europe de l'Est et d'Asie impliqués dans des projets informatiques et scientifiques est en augmentation.

D'après le rapport WienIntegration Monitor 2023, Vähring présente l'un des plus hauts niveaux d'intégration sociale : la concentration de communautés fermées y est plus faible que dans les quartiers viennois plus touchés par la criminalité, comme certaines parties des 15e et 20e arrondissements. Le taux de criminalité dans le 18e arrondissement est inférieur de 20 à 30 % à la moyenne viennoise. Cela confirme son statut de quartier sûr et le rend attractif pour les familles.

Sur le plan socio-économique, le 18e arrondissement de Vienne se distingue par son niveau de prospérité élevé.

• Le revenu moyen par habitant est d'environ 28 000 € par an (à titre de comparaison : à Vienne, il est de 24 500 €).
• Une forte proportion de résidents ayant fait des études supérieures (plus de 40 % contre 33 % dans l'ensemble de la ville).
• Forte présence de représentants de l'élite scientifique et culturelle.

Cela se confirme également sur le marché immobilier. D'après mon expérience, une famille allemande a choisi une villa à Pötzleinsdorf comme résidence principale, séduite non seulement par la qualité du bien, mais aussi par le cadre de vie : « Ici, nous sommes entourés de professeurs, de médecins et d'architectes, et cela se ressent au quotidien. »

Contrairement aux quartiers où les locataires de courte durée prédominent (comme les étudiants du quartier 9), Waring compte une forte proportion de propriétaires de longue durée. Plus de 55 % des résidents vivent dans leur appartement ou leur maison depuis plus de 10 ans. Cela crée une communauté stable et contribue à préserver les traditions.

Cependant, la mobilité est toujours en hausse. Face à une demande locative croissante, notamment pour les appartements de deux et trois chambres le long des quartiers de Gürtel et de Gersthof, de plus en plus de jeunes professionnels de l'informatique et de la santé s'y installent.

Le 18e arrondissement de Vienne (Währing) occupe une place à part sur le marché immobilier de la capitale. Souvent considéré comme l'un des plus prestigieux de Vienne, au même titre que les 19e ( Döbling ) et 13e ( Hietzing ), il se distingue également par son équilibre social. Contrairement aux quartiers moins prisés de la périphérie, Währing offre un large éventail de logements : des appartements HLM, en nombre limité, aux villas uniques avec vue sur les vignobles. Par conséquent, ceux qui envisagent d'acheter un appartement à Vienne devraient sérieusement considérer ce quartier.

Malgré son statut de quartier bourgeois, Vähring compte également des logements sociaux. Selon Wiener Wohnen (2024), la part des appartements municipaux représente environ 10 à 12 % du parc immobilier total. Ce pourcentage est nettement inférieur à la moyenne de la ville (environ 25 %), mais garantit un certain niveau d'accessibilité au logement pour les ménages les moins aisés.

• Les logements sociaux sont principalement concentrés le long du Gürtel, où les immeubles d'appartements étaient historiquement construits.
• Ici, les appartements typiques font entre 40 et 70 m², avec des loyers d'environ 7 à 9 €/m².

J'ai constaté que certains étudiants et jeunes actifs optaient pour ce type de logement temporaire. Cependant, compte tenu de l'offre limitée, la demande est toujours supérieure à l'offre.

Le symbole de Währing est bien sûr ses villas de Pötzleinsdorf et de Neustift am Walde. Ces quartiers se sont d'abord développés comme lieux de villégiature suburbains pour la bourgeoisie viennoise du XIXe siècle, et cette image perdure encore aujourd'hui.

• Les villas étaient souvent conçues par des architectes célèbres (Otto Wagner, Josef Hoffmann), et nombre de ces bâtiments sont des monuments architecturaux.
• Aujourd'hui, ces maisons sont des résidences de luxe de 300 à 600 m² avec jardins, piscines et vue sur les vignobles.
• Le prix de ces biens immobiliers commence à 10 000 €/m², et les options exclusives dépassent 15 000 €/m².

Comparé au 19e arrondissement voisin (Döbling), où les logements de luxe coûtent en moyenne 10 à 15 % de plus, Vähring semble plus abordable, mais non moins prestigieux.

D'après mon expérience, une famille autrichienne a acheté une maison à Neustift précisément pour sa combinaison unique : le calme, les vignobles, la proximité des sentiers de montagne, et pourtant à seulement 20 minutes en voiture du centre de Vienne. Ils ont remarqué que « cette région offre l'atmosphère d'une station de villégiature, avec les avantages d'une ville ».

Le marché locatif à Waring est très diversifié :

• Le long du quartier Gürtel, les loyers des appartements de gamme moyenne se situent autour de 14 à 16 € le mètre carré. Ce tarif est légèrement inférieur à celui des quartiers centraux, ce qui rend ce secteur attractif pour les étudiants, le personnel universitaire et les jeunes actifs.
• À Pötzleinsdorf et Gersthof, les loyers des appartements et maisons de luxe peuvent atteindre 25 à 30 €/m² et plus.
• Dans les manoirs et les villas, le loyer s'élève à plusieurs milliers d'euros par mois.

Pour mes clients allemands, louer une maison à Gersthof s'est avéré être une solution temporaire avant d'acheter ; ils ont profité de ce temps pour chercher une villa qui leur convienne. Il est intéressant de noter que louer ici leur donne l'occasion de découvrir la région avant de s'engager.

Le quartier de Währing est depuis longtemps considéré comme l'un des plus prospères de Vienne, doté d'une infrastructure éducative de grande qualité. On y trouve des établissements de tous niveaux, de la maternelle à l'université, en passant par les écoles primaires et les instituts de recherche. C'est pourquoi de nombreuses familles le considèrent comme un quartier idéal, notamment celles qui ont des enfants scolarisés ou étudiants.

Le quartier compte une trentaine d'établissements d'enseignement préscolaire, publics et privés. Selon le Magistrat der Stadt Wien (MA 10), le nombre de places disponibles en maternelle à Währing est supérieur à la moyenne de la ville, ce qui allège la charge des parents.

• À Vähring, il existe un réseau de jardins d'enfants municipaux (Städtischer Kindergarten), qui sont gratuits ; les parents ne paient que la nourriture (80 à 120 € par mois).
• Les crèches privées, comme Kindergruppe Währing ou Bilingual Kindergarten, sont très prisées des familles expatriées. Les tarifs varient de 400 € à 600 € par mois pour les crèches germanophones et de 700 € à 1 200 € par mois pour les crèches internationales.

Nombre de mes clients qui déménagent avec leurs enfants d'Allemagne et de Suisse ont constaté que, contrairement à d'autres quartiers de Vienne, il est plus facile d'y trouver une place dans une école maternelle bilingue (allemand-anglais). Cela rend Währing particulièrement pratique pour les familles internationales.

Les écoles primaires (Volksschule) sont publiques et gratuites, avec de faibles frais pour la nourriture et le matériel pédagogique (200 à 300 € par an). Par exemple, la Volksschule Semperstraße est réputée pour la qualité de son enseignement des mathématiques et des langues. Le quartier compte également des écoles primaires privées proposant des programmes linguistiques ou religieux approfondis, dont les frais de scolarité varient entre 3 500 et 8 000 € par an.

Waring abrite les écoles de grammaire renommées suivantes :

• Bundesgymnasium et Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergheidengasse 41-45).

Ces établissements proposent un enseignement à la fois classique et traditionnel. La scolarité dans les lycées publics est gratuite, mais des frais supplémentaires de 300 à 600 € par an sont à prévoir pour les déplacements, les activités extrascolaires et le matériel pédagogique.

L'enseignement musical est également très valorisé. L'école de musique municipale Währing propose des cours pour 200 à 400 € par semestre, tandis que les cours particuliers avec des professeurs coûtent entre 40 et 70 € de l'heure.

Le quartier de Währing abrite des campus universitaires, notamment les facultés de l'Université de Vienne (botanique, biologie), des centres de recherche dans le Türkenschanzpark et des départements de l'Académie des Beaux-Arts (Akademie der bildenden Künste Wien).

Pour les étudiants de l'UE, les études dans les universités autrichiennes sont quasiment gratuites (les frais administratifs s'élèvent à environ 20 € par semestre). Pour les étudiants hors UE, les frais de scolarité sont de 726 € par semestre, ce qui rend Vienne compétitive par rapport aux autres capitales européennes.

Le 18e arrondissement de Vienne est réputé pour son harmonieux équilibre entre développement urbain et espaces verts, et bénéficie d'un réseau de transports en commun performant et convivial. L'accent y est mis non seulement sur les transports publics , mais aussi sur les infrastructures cyclables et les aménagements piétonniers. Pour ceux qui choisissent un arrondissement de Vienne comme lieu de résidence, le réseau de transports est un critère déterminant : il permet d'accéder facilement au centre-ville, aux campus universitaires et aux quartiers résidentiels huppés voisins.

Währing n'est pas desservi directement par le métro, ce qui contribue à son caractère unique. Cependant, la station U6 Währinger Straße–Volksoper et le pôle multimodal Michelbeuern–AKH sont situés à proximité immédiate du quartier. Les habitants peuvent ainsi rejoindre rapidement les correspondances et le centre de Vienne en 10 à 15 minutes.

D'après mon expérience, les clients remarquent souvent que l'absence d'une ligne de métro profonde est compensée par un réseau de tramway et de bus bien développé. Un acheteur suisse m'a confié : « Je ne voulais pas habiter directement sur une ligne de métro à cause du bruit et de la foule. Mais ici, j'ai le tramway juste devant chez moi et un quartier calme. »

Les tramways jouent un rôle clé dans le réseau de transport de Waring :

• Ligne 40 – relie Gersthof au centre-ville (Schottentor, à côté de l'université principale).
• La ligne 41 passe par Türkenschanzplatz, ce qui est pratique pour les étudiants et les enseignants.
• La ligne 42 relie le quartier aux districts universitaires et à l'Innerer Stadt.

Le réseau de tramway fonctionne de manière fiable : selon Wiener Linien, le temps d'attente moyen aux heures de pointe est de 3 à 5 minutes, ce qui le rend comparable en termes de commodité au métro.

Le quartier compte également plusieurs lignes de bus reliant la périphérie de Waring aux quartiers et parcs voisins. C'est particulièrement important pour les familles avec enfants et les personnes âgées : contrairement au métro et au tramway, les bus desservent les cours intérieures du quartier.

Ces dernières années, Vienne a activement développé son réseau de pistes cyclables. De nouvelles voies réservées aux vélos ont été aménagées le long de Währinger Straße et en direction du Türkenschanzpark. Selon les statistiques de l'agence MA 18 (Stadtentwicklung Wien), la part des déplacements à vélo dans le quartier est passée de 7 % en 2015 à plus de 12 % en 2023.

Conformément au plan de développement STEP 2025 de la ville, Währing fait partie de la stratégie « ville de proximité » (Stadt der kurzen Wege). Cela signifie que les zones piétonnes et les pistes cyclables seront étendues dans les années à venir, et que les transports écologiques seront privilégiés. Plus précisément, la modernisation des lignes de tramway et la création de corridors de transport verts vers le Türkenschanzpark sont à l'étude.

Avis d'expert : Du point de vue des transports, Währing représente un bon compromis : bien qu'il ne soit pas desservi par le métro, il est très bien relié par les tramways, les bus et les stations de métro (U-Bahn) à proximité. Pour les familles et les personnes travaillant ou étudiant dans le centre de Vienne, c'est la solution idéale.

En pratique, j'ai constaté que les clients qui choisissent Waring privilégient un bon équilibre : un accès facile sans les nuisances sonores excessives de la ville. Cela a un impact direct sur le marché immobilier. Les appartements proches des pôles de tramway et des stations de métro U6 sont plus recherchés : les loyers y sont de 8 à 12 % plus élevés que dans les quartiers plus excentrés du district. Ainsi, les transports deviennent un facteur d'investissement supplémentaire.

Le stationnement à Vienne est un sujet qui illustre directement l'équilibre entre le confort des résidents et le développement urbain durable. À cet égard, le 18e arrondissement de Vienne présente une approche typique des quartiers résidentiels huppés : privilégier le confort des habitants et réduire la congestion des transports en commun.

Pour les investisseurs, le stationnement n'est pas qu'une simple question logistique ; c'est un facteur déterminant de la valeur du bien. Les appartements et les maisons avec garage privé ou parking souterrain se vendent en moyenne 8 à 12 % plus cher.

Depuis 2017, le 18e arrondissement de Vienne propose un abonnement de stationnement (Parkpickerl) à ses résidents. Il coûte environ 10 € par mois (120 € par an) et permet de se garer dans tout l'arrondissement. À titre de comparaison, le stationnement visiteur est plus cher : en moyenne 2,20 € de l'heure (données de la mairie de Wien).

L'un de mes clients, une famille allemande qui a acheté un appartement à Pötzleinsdorf, a remarqué que le système Parkpickerl leur avait évité de chercher quotidiennement une place de parking libre.

La ville développe activement des parkings souterrains et des parkings relais le long du Gürtel et aux principaux nœuds de transport (Volksoper, Michelbeuern). Le loyer d'une place dans ces parkings varie de 90 € à 140 € par mois, selon l'emplacement. Cette solution est prisée des locataires d'appartements, car de nombreux immeubles du quartier historique ne disposent pas de parking privé.

La politique de la ville vise à réduire le stationnement en voirie et à verdir les rues. Par exemple, dans le cadre du programme « Supergrätzl Währing», lancé en 2023, certaines rues sont transformées en zones piétonnes, avec des arbres supplémentaires et des pistes cyclables. Pour les automobilistes, cela signifie moins de places de stationnement gratuites, mais une plus-value immobilière grâce à un environnement plus vert.

Mon constat : les acheteurs qui envisagent de s’installer durablement dans le 18e arrondissement accordent une importance croissante aux cours calmes et sans voitures où les enfants peuvent jouer en toute sécurité.

Le 18e arrondissement de Vienne (Währing) est réputé non seulement pour ses parcs verdoyants et ses villas prestigieuses, mais aussi pour son riche patrimoine religieux et culturel. Ici, traditions catholiques, communautés protestantes, paroisses orthodoxes et sites culturels juifs se côtoient harmonieusement. Pour de nombreuses familles qui choisissent de s'installer dans le 18e arrondissement de Vienne, cette infrastructure spirituelle et culturelle est un facteur important. Historiquement, Vienne, et plus particulièrement Währing, conserve un esprit catholique.

Statistiques religieuses du 18e arrondissement de Vienne :

• Catholiques : 52,8 %
• Chrétiens orthodoxes : 6,2 %
• Musulmans : 6,0 %
• Protestants : 5,9 %
• Sans affiliation religieuse : 21,4 %
• Autres religions : 1,8 %
• Inconnu : 5,7 %

Plusieurs temples représentant différentes époques architecturales ont subsisté dans la région :

Églises catholiques :

• Pfarrkirche Währing ) est l'une des plus anciennes du quartier, mentionnée dès le XIIIe siècle. L'édifice actuel date de 1753 et a été considérablement agrandi en 1934. L'église mêle des éléments baroques tardifs et néogothiques. Son intérieur abrite des autels et un orgue anciens, ainsi que des monuments commémoratifs liés à l'histoire du quartier.
• Lazaristenkirche (église Saint-Séverien). Située dans le quartier de Ganselberg, cette église de style néo-gothique est l'œuvre de l'architecte Friedrich von Schmidt. Elle est dédiée à saint Séverien de Norique. Consacrée en 1880, elle est le centre de la communauté catholique desservie par la Congrégation des Lazaristes.
• Pfarrkirche Weinhaus ), située sur la Gentzgasse, a été construite entre 1883 et 1889. Elle est dédiée à saint Joseph, patron des travailleurs et des familles. Reconnue pour son architecture historiciste, elle constitue un important lieu de culte pour la communauté locale.

Communautés protestantes et autres communautés chrétiennes :

• L' église luthérienne de Währing est un centre important pour la communauté évangélique. Construite en 1898 dans le style historiciste, elle est devenue non seulement un lieu de culte, mais aussi un espace accueillant des concerts et des événements culturels et éducatifs.
• Il n'y a pas d'églises orthodoxes dans le 18e arrondissement de Vienne. Cependant, plusieurs églises orthodoxes desservant diverses communautés orthodoxes sont situées dans les arrondissements voisins.

Initiatives juives et interreligieuses :

• Le cimetière juif de Währing. Ouvert en 1784, ce cimetière servait de principal lieu de sépulture aux membres de la communauté israélite de Vienne. Malgré sa fermeture dans les années 1880 et sa destruction ultérieure durant l'ère nazie, il demeure un important monument historique.
• Ces dernières années, des projets de dialogue interreligieux se sont activement développés dans le district. Les paroisses catholiques, la communauté évangélique et les initiatives orthodoxes participent à des événements culturels et caritatifs communs. Des programmes tels que « Lange Nacht der Kirchen » (Longue Nuit des Églises) permettent aux habitants et aux visiteurs de découvrir la diversité de la vie spirituelle.

Le Währing, 18e arrondissement de Vienne, est réputé non seulement comme quartier résidentiel prestigieux, mais aussi comme pôle culturel riche d'histoire, d'architecture et d'activités de loisirs variées. Pour ses habitants et investisseurs, cela se traduit par le prestige, le confort et une excellente qualité de vie, très prisée des expatriés et des familles viennoises.

Volksoper Wien – le cœur de la scène culturelle

Le Volksoper Wien est l'attraction principale du quartier, réputée en Autriche et bien au-delà. Le théâtre présente chaque année environ 300 productions, allant des opérettes et opéras classiques aux ballets et comédies musicales.

• Les prix des billets varient de 75 € à 144 € selon le siège.
• Les jeunes spectateurs de moins de 30 ans peuvent profiter du programme U30 et acheter un billet à 15 €.
• Un forfait famille coûte 30 € par saison et offre des réductions allant jusqu'à 75 % pour les enfants et des réductions importantes pour les adultes.

L'un de mes clients, une famille qui a acheté un appartement près du Volksoper, remarque que la proximité du théâtre est devenue pour eux bien plus qu'un simple confort : c'est un véritable mode de vie. Ils choisissent de nouvelles productions chaque semaine et le quartier est perçu comme un centre culturel, et pas seulement comme un lieu de vie.

Petits théâtres et clubs culturels

Outre le Volksoper, le quartier abrite une vie culturelle dynamique, avec ses petites salles de spectacle, ses clubs et ses sociétés littéraires. Les quartiers de Gersthof et de Pötzleinsdorf proposent des concerts de musique de chambre, des conférences et des soirées musicales. Cette scène culturelle locale est très prisée des jeunes familles et des étudiants, et elle contribue également à l'attractivité du quartier pour les investisseurs : les biens immobiliers situés à proximité de tels lieux sont toujours très recherchés.

Galeries et patrimoine architectural

Le 18e arrondissement abrite de nombreuses villas et bâtiments historiques d'architecture des XIXe et XXe siècles, dont beaucoup sont ouverts au public pour des expositions.

• Le château de Pötzleinsdorf est une ancienne résidence et sert aujourd'hui de lieu d'expositions et de concerts de musique de chambre.
• À Gersthof, vous pouvez visiter de petites galeries privées d'art contemporain, où sont exposées des œuvres d'artistes locaux.

Pour les acheteurs, cela représente une valeur ajoutée : beaucoup recherchent non seulement une grande surface habitable, mais aussi la possibilité de vivre dans un environnement culturel.

Festivals et événements : des fêtes du vin aux défilés de rue

L'un des événements les plus célèbres demeure le Neustifter Kirtag, une fête du vin qui se tient en août à Neustift am Walde. Bien que ce quartier fasse administrativement partie de Döbling, il entretient des liens historiques étroits avec Währing.

• Kirtag attire jusqu'à 150 000 visiteurs par an.
• L'entrée est gratuite et il y a des stands de marché, des dégustations et des processions traditionnelles.

Un autre événement culturel important est la Journée de randonnée œnologique de Vienne. Le parcours débute dans le quartier de Neustift et traverse des vignobles, avec des arrêts à Heuriger. En 2025, l'événement aura lieu les 27 et 28 septembre et la participation est gratuite.

Mes clients qui ont acheté des maisons de ville dans ce quartier remarquent que l'afflux de touristes pendant les vacances crée non seulement une ambiance particulière, mais augmente également la rentabilité des locations de courte durée.

Le 18e arrondissement de Vienne a toujours été considéré comme l'un des quartiers les plus verts et les plus paisibles de la ville. Situé entre le quartier animé du Gürtel et la lisière de la Wiener Wald, son infrastructure urbaine développée et ses nombreux parcs le classent régulièrement parmi les meilleurs quartiers de Vienne où vivre. Les espaces verts occupent environ 30 % de la superficie de l'arrondissement, un pourcentage nettement supérieur à la moyenne des autres arrondissements du centre de la capitale.

Türkenschanzpark – le symbole du Vähring

Le Türkenschanzpark est le plus grand parc du quartier et l'un des plus beaux de Vienne. Son histoire remonte au XIXe siècle, époque à laquelle un parc paysager agrémenté d'étangs, d'arbres rares et de belvédères fut aménagé.

• Superficie : environ 150 000 m².
• Plus de 400 espèces de plantes y poussent, dont des arbres rares d'Asie et d'Amérique.
• Le parc abrite un jardin japonais, un cadeau de la ville de Yokohama à Vienne.

Mes clients qui ont acheté un appartement près du Türkenschanzpark soulignent que la possibilité de sortir de leur immeuble et de se retrouver dans un espace vert en cinq minutes a été un facteur déterminant dans leur choix. De plus, les appartements avec vue sur le parc coûtent systématiquement 10 à 15 % plus cher que des biens similaires dans les quartiers voisins.

Pötzleinsdorfer Schlosspark – Histoire et nature

Au nord du quartier se trouve le Pötzleinsdorfer Schlosspark, une ancienne résidence palatiale désormais ouverte au public. On y trouve des allées de tilleuls préservées et le parc accueille également des concerts de musique de chambre et des événements estivaux.

• Le parc couvre plus de 400 000 m², ce qui en fait l'une des plus grandes « forêts urbaines ».
• Le jogging, les promenades de chiens et les pique-niques sont autorisés sur les lieux.
• Le prestigieux quartier résidentiel de Pötzleinsdorf se situe à proximité, où les prix de l'immobilier sont traditionnellement supérieurs à la moyenne de la région.

Parc Währinger et parc Setagaya

• Le parc Währinger, véritable oasis de verdure à proximité du Gürtel, est très apprécié des étudiants et des jeunes familles. Il comprend des terrains de sport et des espaces de lecture tranquilles.
• Le parc Setagaya est un petit jardin japonais symbolisant l'amitié entre Vienne et la ville japonaise de Setagaya. Il est particulièrement prisé au printemps, lors de la floraison des cerisiers.

La présence de tels espaces uniques confère au quartier une identité propre. Pour les investisseurs, cela se traduit par une demande constante de la part de locataires recherchant des logements à proximité de parcs.

Les vignobles de Neustift et Salmannsdorf

Aux abords nord-ouest de Währing se trouvent les quartiers de Neustift am Walde et de Salmannsdorf, célèbres pour leurs vignobles et leurs tavernes à vin traditionnelles – les Heuriger.

• On y trouve des dizaines de kilomètres de sentiers de randonnée, dont certains font partie du célèbre Wiener Weinwanderweg.
• En été et en automne, les vignobles se transforment en centre culturel : les fêtes du vin attirent touristes et Viennois de toute la région.
• Les appartements et les maisons de ces quartiers sont particulièrement prisés des familles aisées qui apprécient la combinaison de la nature et de la proximité de la ville.

Nouveaux projets d'écologisation

Les autorités locales élaborent activement des programmes visant à améliorer l'environnement urbain :

• création de cours et de toitures végétalisées,
• installation de « façades vertes » sur les nouveaux bâtiments,
• Extension des zones piétonnes et réduction du stationnement en voirie au profit des espaces verts.

D'après les dernières données de la ville Wien (2024), Währing figure parmi les trois premiers arrondissements en termes d'investissement par habitant dans les projets environnementaux. Cela a un impact direct sur les prix : les nouveaux ensembles résidentiels avec cours intérieures végétalisées se vendent en moyenne 8 à 12 % plus cher que des logements similaires sans infrastructures écologiques.

Le 18e arrondissement de Vienne, Währing, est souvent associé à ses parcs verdoyants, ses quartiers résidentiels prestigieux et ses bars à vin. Mais il ne s'agit pas seulement d'un quartier résidentiel paisible ; c'est aussi un important pôle économique, où les PME, les centres de recherche et le secteur des services sont en plein essor. Selon le Magistratsabteilung 23 (Service de l'économie, de l'emploi et des statistiques), Währing compte plus de 2 800 entreprises enregistrées, dont environ 85 % sont des PME.

Les tavernes à vin traditionnelles (Heuriger), concentrées dans les quartiers de Neustift am Walde et de Salmannsdorf, occupent une place particulière dans l'économie du quartier. Bien plus que de simples restaurants, ces établissements font partie intégrante de l'identité culturelle viennoise et proposent des vins locaux et des plats de saison.

• Il y a plus de 60 Heuriger en activité à Währing et, lors des fêtes du vin, leur chiffre d'affaires augmente de 30 à 40 % (données de Wiener Wirtschaftskammer, 2023).
• Outre les tavernes, la rue Währinger Straße et les rues environnantes abritent également un nombre croissant de cafés, de pâtisseries et de petits pubs gastronomiques fréquentés par les habitants et les étudiants.

Un de mes clients a acheté un local commercial pour un restaurant près du Türkenschanzpark. Grâce à une clientèle régulière, le rendement locatif est d'environ 5,5 % par an, ce qui est supérieur à la moyenne des biens résidentiels du quartier.

Währing est étroitement lié aux milieux universitaires et scientifiques. Il abrite des départements de l'Université de Vienne, notamment les instituts de biologie et de chimie, ainsi que plusieurs laboratoires de recherche privés.

• L'Université de Vienne compte plus de 90 000 étudiants, dont certains vivent dans le 18e arrondissement.
• La région abrite également l'Institut für Höhere Studien (IHS), l'un des principaux groupes de réflexion autrichiens engagés dans la recherche économique et sociale.

Cette concentration d'établissements d'enseignement supérieur accroît la demande d'appartements locatifs à proximité des campus. Mes clients qui louent des appartements dans le quartier de Gersthof à des étudiants et jeunes actifs bénéficient de taux d'occupation stables malgré des loyers relativement élevés (à partir de 15 € le mètre carré).

Les principaux axes d'activité économique de Währing se situent le long de Gürtel et Währinger Straße.

• Gürtel demeure un axe de transport et commercial traditionnel, abritant des bureaux de taille moyenne, des cabinets médicaux et des sociétés de services.
• Währinger Straße est une rue commerçante dynamique où se développent activement non seulement des magasins, mais aussi des espaces de coworking prisés des indépendants et des startups.

Selon ImmobilienScout24 (2024), les loyers de bureaux à Vähring varient de 13 à 19 € par m², ce qui rend la zone plus abordable que Innere Stadt (20 à 30 € par m²).

Waring est désormais perçu non seulement comme un quartier résidentiel prestigieux de tradition, mais aussi comme un quartier en pleine transformation architecturale et environnementale. Il se rénove progressivement, préservant son caractère historique tout en offrant des logements et des infrastructures répondant aux normes de confort modernes.

L'une des principales tendances du 18e arrondissement de Vienne demeure la rénovation des maisons et villas historiques de l'époque Gründerzeit, datant de la fin du XIXe et du début du XXe siècle.

• Selon Wien2024, la part des propriétés rénovées dans le segment haut de gamme de Vähring a augmenté de 18 % au cours des cinq dernières années.
• De nombreux bâtiments historiques bénéficient d'extensions en attique, de parkings souterrains et de systèmes de chauffage modernisés.

L'un de mes clients a acheté un appartement dans un immeuble rénové près de Währinger Park en 2021. Suite à la rénovation, la valeur du bien a augmenté de plus de 35 % et les loyers atteignent désormais 22 à 24 € par mètre carré, faisant de tels projets un investissement rentable à long terme.

Le quartier de Gersthof est devenu un véritable aimant pour les nouveaux projets immobiliers, avec la construction de complexes résidentiels de standing proposant des appartements dans les gammes de prix moyennes à élevées.

• Le prix moyen des logements neufs à Gersthof est aujourd'hui de 8 500 à 10 200 € par m², ce qui est légèrement inférieur à celui de Döbling, mais supérieur à celui de la commune voisine Hernals.
• Le long du Gürtel, des projets modernes à usage mixte voient le jour, combinant appartements, bureaux et espaces de services.

Du point de vue de l'investissement, ces biens immobiliers sont intéressants en raison de leur liquidité plus élevée et de la demande stable qu'ils suscitent auprès des familles de la classe moyenne.

Waring soutient activement le programme « Ville intelligente Wien». Ces dernières années, des projets ont été mis en œuvre pour agrandir les cours intérieures végétalisées, installer des panneaux solaires et aménager des systèmes de drainage des eaux pluviales.

• Selon Stadt Wien (2023), environ 20 % des nouveaux projets résidentiels du 18e arrondissement de Vienne sont certifiés selon les normes d'efficacité énergétique (klimaaktiv Gold ou Passivhaus).
• Cela a un impact direct sur les prix : à Waring, les logements économes en énergie se vendent en moyenne 10 à 12 % plus cher que les logements traditionnels similaires.

Ces projets sont particulièrement intéressants pour les investisseurs à long terme, car l'efficacité énergétique réduit les coûts des services publics pour les résidents et augmente l'attrait du bien sur le marché locatif.

Le Währing, 18e arrondissement de Vienne, s'est depuis longtemps imposé comme l'un des quartiers résidentiels les plus prestigieux et stables de la capitale. Contrairement aux arrondissements plus récents de Vienne, en plein développement (Seestadt Aspern, Sonnwendviertel), le Währing offre aux investisseurs un marché mature avec une offre limitée, des infrastructures de qualité et un patrimoine culturel et naturel unique.

Stabilité des prix et offre limitée

D'après l'Immobilienpreisspiegel 2024, le prix moyen des appartements dans le 18e arrondissement de Vienne oscille entre 7 500 et 11 000 € le mètre carré, tandis que celui des villas de luxe peut dépasser 15 000 € le mètre carré. Par ailleurs, l'offre de villas historiques est extrêmement limitée : moins de 3 % du parc immobilier total de l'arrondissement est mis sur le marché chaque année.

Apprécié des familles, des expatriés et des chercheurs

Waring bénéficie d'une demande soutenue de la part des familles avec enfants (grâce à sa proximité avec les écoles internationales), des chercheurs (en raison des universités et des centres de recherche à proximité) et des expatriés. Cela crée un vivier équilibré de locataires à hauts revenus.

Les loyers s'établissent ici en moyenne à 16-22 €/m², et atteignent 25-28 €/m² pour les biens haut de gamme. Pour les investisseurs à long terme, cela se traduit non seulement par un flux de trésorerie stable, mais aussi par un faible risque de vacance locative.

Le prestige et les espaces verts comme facteur de demande

Sur la carte urbaine, Währing se distingue par son écologie : environ 30 % de sa superficie est occupée par des parcs, des vignobles et des espaces verts. Le Türkenschanzpark et le Pötzleinsdorfer Schlosspark renforcent l’attrait du quartier pour les familles et ceux qui recherchent un équilibre entre infrastructures urbaines et proximité avec la nature.

Ces facteurs contribuent à faire de Waring l'un des meilleurs endroits où vivre, ce qui se traduit directement par une demande stable et un risque minimal de correction des prix.

Croissance à long terme des prix des villas

Il convient d'accorder une attention particulière au segment des villas dans le 18e arrondissement de Vienne. Dans ce quartier, la dynamique des prix témoigne d'une croissance régulière sur plusieurs années, plutôt que de fluctuations à court terme. Plusieurs raisons expliquent ce phénomène :

• offre limitée (la plupart des villas sont situées dans des zones protégées et ne font pas l'objet de reconstructions massives) ;
• forte demande de la part des familles, des expatriés et des membres de l'élite scientifique ;
• le prestige du lieu, qui s'est construit au fil des décennies.

Selon le baromètre immobilier RE/MAX 2024, les prix des villas dans le 18e arrondissement de Vienne ont augmenté en moyenne de 65 à 70 % au cours des 10 dernières années, dépassant la moyenne de la ville qui se situe autour de 45 %.

Le 18e arrondissement de Vienne (Währing) ne convient pas à tous, mais plutôt à ceux qui recherchent le confort, le prestige et un investissement durable. Ce quartier offre un rythme de vie paisible, de nombreux espaces verts et un mélange harmonieux d'architecture historique et de design contemporain.

Vähring est avant tout un quartier idéal pour les familles avec enfants et les personnes à hauts revenus qui privilégient la sécurité, la tranquillité et la proximité de la nature. Les promenades dans le parc Türkenschanzpark ou le parc du château de Pötzleinsdorfer Schlosspark font partie intégrante du quotidien, et la présence d'établissements scolaires prestigieux ainsi que la proximité des universités rendent ce quartier particulièrement attractif pour les familles avec enfants de tous âges.

Pour les investisseurs, Währing présente un attrait certain grâce à sa stabilité : le marché immobilier haut de gamme y évolue harmonieusement, sans chute brutale, et les prix des villas et des grands appartements sont en constante augmentation. Contrairement aux quartiers plus récents de Vienne, dont les infrastructures sont encore en développement, Währing offre un équilibre déjà bien établi : un réseau social et de transports performant, des institutions culturelles, des restaurants et des bars à vin contribuent à un cadre de vie agréable.

Les expatriés et les chercheurs y trouvent également un cadre de vie idéal. Le quartier est limitrophe des campus universitaires et des centres de recherche, et la communauté internationale y entretient une atmosphère ouverte et multilingue. D'après mon expérience, plusieurs clients allemands et suisses ont choisi Vähring précisément pour allier un cadre de vie prestigieux à la proximité de leur lieu de travail et du milieu universitaire.

En résumé, le 18e arrondissement de Vienne est un havre de paix pour ceux qui privilégient la qualité au compromis : logements spacieux, rues arborées, écoles prestigieuses et liquidité d'investissement garantie. C'est l'un des meilleurs quartiers de Vienne où il fait bon vivre, où confort et prestige se conjuguent harmonieusement, et où l'achat d'un bien immobilier devient un choix stratégique pour l'avenir.