Le 11e arrondissement de Vienne – le quartier industriel de Simmering et son avenir

Nombreux sont les touristes qui, en arrivant à Vienne, découvrent d'abord la cathédrale Saint-Étienne, le château de Schönbrunn et les rues impériales classiques du centre-ville. Mais la ville a un autre visage : industriel, populaire, marqué par un passé difficile et des projets d'une modernité surprenante. C'est précisément ainsi que Simmering Simmering le 11e arrondissement de Vienne , situé au sud-est de la capitale, à ses habitants et aux visiteurs.

Au premier abord, l'image est loin d'être celle d'une « carte postale de Vienne ». Ici, les usines côtoient les zones résidentielles, les voies ferrées traversent le cœur du quartier et les rues semblent plus utilitaires que celles des quartiers plus bourgeois.

Cependant, à y regarder de plus près, Simmering révèle une tout autre facette : un quartier où d’anciens gazomètres ont été transformés en un complexe résidentiel et culturel futuriste, et où des parcs verdoyants côtoient des sites industriels.

Le quartier de Simmering s'étend sur 23,3 kilomètres carrés , une superficie importante pour Vienne. Il abrite plus de 105 000 habitants , et ce nombre ne cesse d'augmenter. Avec une densité d'environ 4 500 habitants par kilomètre carré, Simmering est moins dense que le quartier très peuplé de Favoriten, mais plus animé que les quartiers périphériques.

Simmering est un quartier de contrastes. D'un côté, il est connu comme une banlieue ouvrière et parfois considéré comme l'un des quartiers défavorisés de Vienne. De l'autre, il abrite le Zentralfriedhof, le plus grand parc de la ville, des complexes résidentiels modernes près du Gasometer et des nœuds de transport stratégiques (la ligne de métro U3, l'aéroport de Schwechat et la Simmering ).

Le 11e arrondissement peut donc être décrit comme une « ville dans la ville » : il offre logements, emplois, transports, parcs, équipements culturels et même ses propres attractions touristiques. Pour certains, il est perçu comme un quartier dangereux, tandis que pour d’autres, c’est un lieu de vie pratique et abordable.

L'histoire de la région remonte au Moyen Âge. La première mention d'un établissement sur le site de l'actuel Simmering date du XIIIe siècle. À cette époque, il s'agissait d'un petit village dont les habitants pratiquaient l'agriculture et la viticulture.

XIXe siècle : industrialisation

La situation changea radicalement au XIXe siècle. Vienne connaissait une croissance rapide et sa périphérie est commença à se transformer en zone industrielle. Des briqueteries, des ateliers, des usines et, surtout, les fameux gazomètres – d'énormes cylindres de près de 70 mètres de haut qui stockaient le gaz pour l'éclairage public et le chauffage domestique – firent leur apparition à Simmering.

En 1892, Simmering fut officiellement rattaché à Vienne. Dès lors, il devint un quartier ouvrier typique, attirant des migrants de République tchèque, de Hongrie, de Croatie et d'autres régions d'Autriche-Hongrie. Le quartier connut une croissance rapide, avec la construction de nouvelles maisons, de commerces et d'écoles.

Durant la première moitié du XXe siècle, Simmering a consolidé son statut de quartier ouvrier. À l'époque de la « Vienne rouge » , des hofs (maisons d'habitation) communautaires y ont été construits, offrant des logements abordables aux familles à faibles revenus. Le quartier s'est forgé une réputation de centre industriel, employant des dizaines de milliers de travailleurs.

Durant la Seconde Guerre mondiale, Simmering fut la cible de bombardements aériens : ses usines, ses gazomètres et sa centrale électrique présentaient un intérêt stratégique. De nombreux quartiers furent détruits, mais reconstruits après la guerre.

À la fin du XXe siècle, les gazomètres étaient devenus obsolètes : ils ne servaient plus au stockage du gaz. La question se posait alors : fallait-il les démolir ou les préserver ? Finalement, il a été décidé de les reconstruire.

En 2001, les anciens sites industriels ont été transformés en , la Cité du Gazomètre . On y trouvait des appartements, des résidences étudiantes, des bureaux, des commerces, un cinéma et une salle de concert. Les façades ont conservé leur aspect historique, tandis que les intérieurs sont devenus emblématiques de l'architecture moderne. Ce projet a véritablement métamorphosé le quartier : pour la première fois, Simmering a été perçu non seulement comme une banlieue ouvrière, mais aussi comme un quartier d'avenir.

Le quartier de Simmering occupe la partie sud-est de Vienne et est considéré comme une porte d'entrée de la ville. Il est bordé à l'ouest par le 10e Favoriten, au nord par le 3e Landstrasse et le 2e Leopoldstadt, et s'étend à l'est jusqu'à la limite de la capitale. C'est ici que débutent les autoroutes menant à l'aéroport international de Schwechat, et que se trouvent les zones industrielles.

Le quartier s'étend sur 23,3 kilomètres carrés , ce qui en fait l'un des plus vastes de la ville. Sa population, d'environ 105 000 habitants , est en croissance grâce aux nouveaux programmes immobiliers et à l'exode rural.

Simmering est loin d'être homogène. On peut y identifier plusieurs zones distinctes, chacune avec une atmosphère, une architecture et un niveau de vie bien différents :

1. 1. La Zone Nord (Gasomètre, Erdbergstraße, près de la station U3).
      C'est le visage du « nouveau Simmering ». On y trouve quatre célèbres gazomètres, transformés en complexes résidentiels et culturels, ainsi que des quartiers modernes avec de nouveaux immeubles, des bureaux et des centres commerciaux. Cette partie du quartier est celle qui correspond le mieux à la notion de « quartiers prestigieux de Vienne ».
   2. Le centre (Enkplatz, Geiselberg, Simmering et Hauptstraße) est un quartier populaire typique, où l'on a conservé des immeubles collectifs du XXe siècle, d'anciens immeubles d'habitation, des marchés et des commerces bon marché. Densément peuplé, il accueille de nombreux migrants et étudiants.
      Ce quartier est souvent considéré comme « multiculturel », voire « défavorisé », à Vienne, bien qu'il reste, pour de nombreuses familles, le plus abordable en matière de logement.
   3. La partie sud (Zentralfriedhof, Albern, Laaer Wald) est
      un quartier verdoyant et paisible. Elle abrite le Zentralfriedhof, le plus grand parc et cimetière de la ville, des zones boisées et des quartiers résidentiels à faible densité. Ce quartier attire les familles avec enfants et ceux qui apprécient le calme et la tranquillité, tout en étant prêts à vivre à l'écart du centre-ville.

Ce qui caractérise Simmering, c'est le contraste saisissant qui règne au sein d'un même quartier. Au nord et à l'ouest, près de Gasometer City, on aperçoit des bâtiments futuristes et de nouveaux quartiers : façades de verre étincelantes, clubs, salles de concert et appartements modernes.

Ce quartier de Simmering est perçu presque comme une « nouvelle Vienne », destinée aux jeunes, aux expatriés et à ceux qui souhaitent vivre dans des complexes élégants et confortables.

Mais à quelques kilomètres à l'intérieur du quartier, le tableau change. Les anciens quartiers ouvriers, avec leurs bâtiments de la fin du XIXe et du début du XXe siècles, témoignent du passé du quartier. On y trouve encore des fermes aux façades délabrées, des cours étroites, de petites boutiques et des cafés bon marché. Pour certains, c'est « l'atmosphère authentique de Vienne », tandis que pour d'autres, c'est le rappel que tout le quartier n'a pas survécu aux rénovations.

La partie sud de Simmering offre une atmosphère paisible, presque champêtre. Le cimetière central et les parcs adjacents y créent une ambiance chaleureuse et sereine. On peut s'y promener le long des longues avenues, faire du vélo ou pique-niquer. De nombreuses familles choisissent ce quartier car il allie logements abordables et proximité avec la nature.

Les urbanistes surnomment souvent Simmering une « mini-Vienne ». On y trouve de tout : industrie, logements, espaces créatifs et vastes espaces verts. Ce quartier est difficile à décrire en un seul mot : il est complexe, dynamique et en constante évolution. Cette combinaison le rend attractif pour les résidents, les investisseurs et les touristes.

Simmering compte environ 105 000 habitants , et ce nombre augmente d'année en année. Le quartier présente une densité de population moyenne, avec environ 4 500 habitants par kilomètre carré. Moins densément peuplé que le quartier voisin de Favoriten, il n'en demeure pas moins animé. Le dynamisme du quartier est dû à la forte concentration de constructions le long des artères principales et à l'atmosphère multiculturelle insufflée par ses habitants.

Simmering est un quartier de Vienne véritablement multiculturel .

Historiquement, des travailleurs originaires de Bohême, de Moravie et de Hongrie ont immigré ici. Après la Seconde Guerre mondiale, des communautés de migrants des Balkans s'y sont établies, et à partir des années 1960, des Turcs et des Yougoslaves sont arrivés en masse dans la région, invités comme travailleurs temporaires pour travailler dans les usines et sur les chantiers de construction.

Ces dernières décennies, de nouvelles vagues migratoires  : Syriens, Afghans, Arabes et Européens de l'Est. Grâce à sa proximité avec l'aéroport de Schwechat et d'importants centres logistiques, la région est devenue un lieu de résidence privilégié pour les expatriés travaillant dans les secteurs du transport et des services.

Aujourd'hui, flâner sur la Hauptstraße de Simmering est un véritable tour du monde : on y entend parler turc, serbe, croate, arabe et, bien sûr, allemand. Restaurants halal, épiceries orientales, boulangeries viennoises traditionnelles et autres établissements similaires s'y côtoient. Ce brassage culturel est à la fois une richesse et un défi pour le quartier.

Comparé aux quartiers « bourgeois » comme le 1er ( Innere Stadt ) ou le 19e ( Döbling ), Simmering est sensiblement plus jeune .

• Les jeunes viennent ici à cause des loyers moins chers.
• Les étudiants choisissent des appartements proches de la station de métro U3 ou à proximité du campus FH Wien , qui se trouve tout près.
• Les jeunes familles avec enfants trouvent ici un compromis entre prix et praticité : le quartier compte de nombreuses écoles, des jardins d’enfants et des espaces verts.

Parallèlement, Simmering abrite toujours des retraités installés depuis des décennies dans les mêmes fermes. Ce contraste générationnel forge le caractère unique du quartier : étudiants et Viennois âgés peuvent vivre dans un immeuble, tandis que de grandes familles d’immigrés occupent le voisin.

En termes de niveau de revenu, le quartier est considéré comme appartenant au « tiers moyen » de la ville. On n'y trouve pas de concentration de personnes exclusivement riches ou exclusivement pauvres, mais l'écart est notable :

• Dans les quartiers plus anciens, les loyers peuvent débuter à 11-12 €/m², rendant le logement abordable pour les étudiants et les travailleurs.
• Dans les nouveaux complexes situés près de Gasometer City, les prix se rapprochent de ceux des quartiers prestigieux : 16 à 18 €/m² pour la location, tandis que les prix d’achat atteignent 6 000 à 7 000 €/m².

Cette fourchette de prix montre que Simmering n'est ni un quartier totalement défavorisé de Vienne, ni un quartier prestigieux. C'est un quartier où un simple immeuble de cinq étages abritant des logements sociaux peut côtoyer un complexe résidentiel moderne avec des appartements design.

Si l'on divise la population du district en groupes, on obtient un tableau intéressant :

1. Les ouvriers et les migrants
   constituent l'essentiel de la population. Nombre d'entre eux travaillent dans des usines (Siemens, LEO Pharma), la logistique ou le bâtiment. Leurs familles sont installées dans la région depuis longtemps et contribuent au dynamisme de la vie quotidienne à Simmering : marchés, petits commerces, cafés.
2. Étudiants et jeunes actifs.
   Grâce à la proximité des universités et aux loyers plus abordables, ils représentent une part importante des locataires. On les trouve notamment à Gasometer City, dans les résidences étudiantes et les appartements proches du métro.
3. Les familles à revenus moyens
   s'installent souvent dans la partie sud de la ville, plus près du cimetière central et des espaces verts. Elles apprécient le calme, les parcs et la proximité des écoles.
4. Expatriés et investisseurs.
   Nouveaux résidents qui achètent des appartements dans des complexes prestigieux de Gasometer. Ils privilégient les logements modernes et la proximité des transports en commun avec le centre-ville et l'aéroport.

Simmering est un quartier où les vestiges historiques et les constructions modernes s'entremêlent avec une grande clarté. D'un côté, on trouve des logements communautaires habités par des familles depuis trois générations, tandis que de l'autre, les tours de verre du Gasometer abritent de jeunes professionnels de l'informatique et des spécialistes internationaux.

Ce contraste crée une atmosphère de diversité : le quartier peut paraître bruyant, voire chaotique, mais c’est précisément là que réside son énergie. Pour certains, c’est un inconvénient – ​​Simmering a des allures de banlieue populaire. Pour d’autres, c’est un atout : il offre le véritable rythme de vie d’une grande ville européenne, sans le clinquant, mais avec un fort potentiel.

Le parc immobilier de Simmering présente une diversité rare à Vienne. On y trouve de tout, des anciens logements ouvriers et des HLM datant de l'époque de la « Vienne rouge » aux complexes résidentiels modernes de standing près de Gasometer City. C'est pourquoi ce quartier est considéré comme abordable et représente une opportunité d'investissement prometteuse.

Son développement est étroitement lié à l'histoire : autrefois périphérie industrielle où s'installaient les ouvriers, c'est aujourd'hui l'un des quartiers où l'ancien coexiste avec l'ultra-moderne.

Simmering figure parmi les quartiers où les logements sociaux (Gemeindebau) occupent une part importante du marché. Selon la ville de Vienne (Stadt Wien , environ 20 à 22 % du parc immobilier du quartier appartient à la ville et est loué aux habitants à des tarifs préférentiels.

Ces ensembles résidentiels ont été construits dans les années 1920 et 1930, durant la période de la « Vienne rouge ». Ce sont de grands immeubles avec cours intérieures, espaces verts et infrastructures pratiques. Ces appartements restent très recherchés aujourd'hui : ils accueillent des retraités, des étudiants, de jeunes familles avec enfants et des actifs.

Le logement social rend le quartier attractif pour ceux qui recherchent des loyers modérés et de bonnes liaisons de transport .

Une part importante du parc immobilier résidentiel de Simmering est constituée de bâtiments datant de la fin du XIXe siècle et du milieu du XXe siècle . Nombre d'entre eux furent construits comme immeubles d'appartements ou comme logements pour les ouvriers d'usines et de moulins. L'architecture y est essentiellement utilitaire, sans ornementation superflue, reflétant le caractère ouvrier du quartier.

Toutefois, ces dernières décennies, les autorités municipales ont activement investi dans la rénovation des bâtiments anciens . Le programme comprend :

• restauration des façades,
• amélioration de l'isolation et de l'efficacité énergétique,
• amélioration des cours et des espaces publics,
• Ouverture de cafés et de boutiques au rez-de-chaussée.

De tels projets contribuent à faire disparaître la réputation de « quartier mal famé » et à transformer le parc immobilier ancien en logements confortables dotés d'équipements modernes.

Au cours des deux dernières décennies, Simmering est devenu le théâtre d'importantes expérimentations d'aménagement urbain qui ont complètement transformé la perception du quartier. Autrefois exclusivement associé à des usines et à des quartiers ouvriers, il abrite aujourd'hui certains des ensembles résidentiels les plus originaux et prestigieux de la capitale.

• Gasometer City est un projet unique de rénovation de quatre anciens gazomètres. On y trouve des appartements, des résidences étudiantes, un cinéma, des commerces, un centre de remise en forme et une salle de concert. Le complexe accueille aussi bien des étudiants que des professionnels aisés.
• Les complexes résidentiels situés près de Simmering et de la place Enkplatz sont des bâtiments modernes avec garages souterrains, terrasses verdoyantes et appartements de standing.
• Les projets de Grenze Albern sont des ensembles résidentiels de faible hauteur situés à proximité d'espaces verts et destinés aux familles.

Ainsi, Simmering sort peu à peu de la catégorie de « banlieue ouvrière ». De nouveaux aménagements la rendent attrayante pour les Viennois aisés et les investisseurs, même si l'image globale du quartier reste mitigée : d'anciens quartiers ouvriers côtoient de nouveaux complexes immobiliers prestigieux.

Le marché immobilier de Simmering est très hétérogène.

• Achat d'une maison :
  • dans d'anciennes fermes et maisons des XIXe et XXe siècles – à partir de 4900 € le m²,
  • Dans les nouveaux complexes de Gasometer - 6000 à 7000 € par m².
• Logements à louer :
  • dans les maisons anciennes - 11–12 €/m²,
  • dans les appartements neufs - 15–18 €/m².

Fait intéressant : en 2024, le prix moyen des logements à Simmering a augmenté de 6,8 %, soit plus que la moyenne viennoise. Les experts attribuent cette hausse à l’attrait du quartier auprès des investisseurs, qui considèrent de plus en plus les appartements Gasometer comme un placement sûr.

Ainsi, l'écart entre les anciens et les nouveaux quartiers peut atteindre 40 à 50 %. C'est là une caractéristique unique de Simmering : ce quartier demeure à la fois une zone de logements abordables et une zone d'investissement prometteuse.

Le profil social des habitants du quartier est diversifié, et c'est ce qui confère à la zone son dynamisme particulier.

1. Les étudiants et les jeunes actifs louent des appartements près des stations de métro et de gazomètre. Ils apprécient la proximité des universités et la possibilité de vivre dans un quartier moderne à un prix relativement abordable (en résidence universitaire ou en appartement étudiant).
2. Les travailleurs et les migrants s'installent traditionnellement dans des appartements municipaux et des immeubles anciens. De nombreuses familles y vivent depuis des générations et font vivre les commerces, cafés et ateliers locaux.
3. Les familles à revenus moyens privilégient les quartiers sud, plus proches du cimetière central et des espaces verts. Plus calmes et plus paisibles, ces quartiers, qui comptent davantage d'écoles et de parcs, sont particulièrement adaptés aux enfants.
4. Les investisseurs et les expatriés privilégient les nouveaux programmes immobiliers situés près de la station U3 et de Gasometer City. Ils apprécient le confort, le prestige et la proximité des transports en commun avec le centre-ville et l'aéroport.

Simmering est un quartier de contrastes, et votre choix de logement y dépendra fortement de votre style de vie. Pour éviter toute erreur, il est important de bien définir vos attentes concernant un appartement et le quartier.

1. Les étudiants et jeunes actifs apprécieront les appartements situés près du Gasometer et de la gare Simmering . Ces quartiers sont bien desservis par la ligne U3 et offrent de nombreuses résidences et appartements étudiants. Le soir, l'ambiance y est animée, avec des bars, un cinéma et des salles de concert, garantissant ainsi de nombreuses possibilités de divertissement.
2. Les familles avec enfants devraient privilégier la partie sud du quartier , plus proche du cimetière central et des parcs. C'est plus calme, l'air y est plus pur et on y trouve de bonnes écoles. De nombreux parents choisissent les quartiers proches des parcs Herderpark et Hyblerpark, agréables pour les promenades avec les enfants et sûrs le soir.
3. Les investisseurs ont tout intérêt à privilégier les programmes immobiliers neufs situés près de Gasometer City et le long de la ligne U3. Ces complexes offrent des rendements locatifs élevés et les prix des appartements augmentent plus rapidement que la moyenne viennoise. Les petits studios et les appartements de deux chambres sont particulièrement recherchés, car ils se louent facilement aux étudiants et aux expatriés.
4. Les retraités se sentiront particulièrement à l'aise dans les anciennes fermes et les quartiers paisibles proches de la limite de Grenze Albern . Ces zones offrent un rythme de vie plus tranquille, des espaces verts et une circulation moins dense. Les résidents seniors apprécient ces bâtiments pour leur ambiance et leur praticité : commerces et pharmacies sont toujours à proximité.
5. Pour ceux qui voyagent fréquemment ou travaillent en dehors de la ville , les appartements proches Simmering ou de l'autoroute A4 sont idéaux. L'aéroport de Schwechat est à seulement 15 minutes, ce qui rend le secteur pratique pour les employés de compagnies aériennes, les pilotes, les hôtesses et stewards, ainsi que les voyageurs d'affaires.

Conseil : Avant d’acheter, passez quelques jours dans différents quartiers de Simmering. Essayez de louer un appartement près de Gasometer, puis un autre plus proche des quartiers sud. La différence d’ambiance sera frappante : la première zone est plus dynamique et moderne, tandis que la seconde est verdoyante et paisible.

Simmering n'est pas seulement un quartier industriel, mais aussi un lieu doté d'une solide infrastructure éducative. Bien qu'il ne possède pas d'université comme Favoriten, il compte de nombreuses écoles et lycées qui contribuent à la vitalité de la vie locale. De plus, la proximité du campus de la FH Wien et d'autres universités en fait un quartier attractif pour les étudiants à la recherche d'un logement abordable.

Le quartier abrite des établissements publics et privés. La plupart de ces établissements sont des écoles publiques et des gymnases qui préparent les élèves à l'entrée à l'université.

Tableau : Principaux établissements d'enseignement à Simmering

Pour de nombreuses familles, la proximité des écoles est un facteur déterminant dans le choix d'un logement. De petits centres communautaires, avec cafés, commerces et bibliothèques, se forment autour des établissements scolaires.

À Simmering, le rôle de l'éducation dépasse largement le cadre scolaire. Pour ce quartier longtemps considéré comme la périphérie industrielle de Vienne, un système éducatif solide a été un facteur déterminant de sa transformation.

1. Façonner une nouvelle identité.
   Autrefois, Simmering était synonyme d'usines, d'ateliers de réparation de tramways et de gazomètres. Mais aujourd'hui, les écoles et les lycées locaux contribuent à forger une tout autre réalité : un quartier où les enfants peuvent bénéficier d'un enseignement de qualité, comparable à celui des quartiers plus huppés. Les parents sont de plus en plus nombreux à choisir un appartement à proximité des écoles afin que leurs enfants puissent accéder à des programmes éducatifs modernes.
2. Le multiculturalisme est un atout.
   De nombreuses classes à Simmering sont multilingues : des enfants issus de familles turques, serbes, arabes et d’Europe de l’Est y étudient. Pour certains, cela représente un défi (niveaux d’allemand variés et besoin d’intégration), mais pour d’autres, c’est un avantage considérable. Les enfants grandissent dans un environnement où la tolérance et le dialogue interculturel sont enseignés dès leur plus jeune âge.
3. Cours pour adultes. Le programme
   VHS Simmering est un élément important de la politique sociale. Les cours d'allemand pour migrants facilitent l'intégration des nouveaux résidents, et les formations professionnelles (informatique, comptabilité, design, cuisine) permettent aux adultes de se reconvertir ou de perfectionner leurs compétences. Pour de nombreuses familles, c'est l'occasion d'améliorer leur situation financière et, par conséquent, de s'installer durablement dans la région.
4. La dimension culturelle de l'éducation.
   L'école de musique et les bibliothèques font de Simmering non seulement un « quartier scolaire », mais un véritable pôle culturel. Concerts d'élèves, soirées littéraires et clubs pour adolescents y sont organisés. Tout cela contribue au rayonnement culturel du quartier : il devient non seulement un lieu d'activité industrielle, mais aussi un haut lieu de la vie culturelle.
5. Attrait pour les familles et les investisseurs.
   Pour les familles avec enfants, la proximité des écoles est un critère important. Les quartiers avec des écoles et des lycées réputés prennent automatiquement plus de valeur aux yeux des acheteurs. Les investisseurs en tiennent également compte : les appartements proches des établissements scolaires se louent plus facilement.

Tous les modes de transport convergent ici : métro, tramways, bus et train. L’autoroute A4 et l’aéroport de Schwechat sont à quelques minutes en voiture. Les transports ont façonné le développement du quartier et constituent l’une des principales raisons de son attractivité auprès des étudiants, des travailleurs migrants et des employés d’entreprises internationales.

Alors que Favoriten est connue comme une « ville dans la ville » densément peuplée, Simmering peut être décrite comme un « carrefour » – un lieu où la vie urbaine s'entremêle avec la logistique et les flux internationaux.

L'épine dorsale du système de transport est la ligne U3, qui a pour terminus Simmering. Il ne s'agit pas seulement d'un avantage pratique, mais d'un atout stratégique.

• Les habitants de Gasometer City peuvent rejoindre le centre de Vienne, à Stephansplatz, en 12 à 15 minutes.
• Les écoliers et les étudiants d'Enkplatz rejoignent rapidement les universités des quartiers centraux.
• Les travailleurs et employés des quartiers environnants Simmering bénéficient d'un logement abordable et d'un accès direct au métro vers les quartiers d'affaires.

terminus de U3 Simmering est devenu un véritable carrefour de transports : métro, bus et trains de banlieue s’y croisent. Ainsi, le quartier n’est pas isolé, mais bien intégré au rythme de la ville.

Le tramway demeure un élément important de la vie quotidienne. La ligne 71 est particulièrement emblématique : déjà au XXe siècle, les Viennois plaisantaient en disant que « tous les Viennois prendront un jour le 71 », car ce tramway conduit directement au cimetière central. Aujourd’hui, la ligne relie le centre-ville aux quartiers résidentiels de Simmering et reste un élément constitutif de l’identité culturelle du quartier.

Des bus desservent la périphérie et relient le quartier aux zones industrielles, à l'aéroport et aux quartiers voisins. Les lignes 76A/B et 79A/B , qui relient les complexes résidentiels du sud au métro, sont particulièrement fréquentées.

La gare Wien Simmering Bahnhof assure la correspondance entre le métro et les trains de banlieue. Les habitants peuvent ainsi rejoindre rapidement la Basse-Autriche, ce qui est essentiel pour ceux qui travaillent en dehors de la capitale.

Le quartier de Simmering joue un rôle particulier dans le système de transport viennois, précisément de par sa situation géographique. Il encercle littéralement la partie sud-est de la ville et contrôle les accès autoroutiers.

L'axe principal est l'autoroute A4 Ost , qui relie Vienne non seulement à l'aéroport international de Schwechat, mais aussi à la frontière hongroise. C'est un atout considérable pour les résidents et les entreprises.

• L'aéroport est accessible en seulement 10 à 15 minutes.
• Le trajet jusqu'à Bratislava dure environ 40 à 45 minutes.
• L'autoroute A4 permet d'accéder facilement à la campagne de Basse-Autriche.

Ce n'est pas un hasard si les centres logistiques et les entrepôts se développent rapidement à Simmering : les entreprises apprécient la proximité de l'aéroport et la possibilité d'expédier rapidement leurs marchandises à l'étranger. La région devient attractive pour les entreprises internationales, mais cela présente aussi des inconvénients.

Inconvénients pour les riverains : vivre près d’une autoroute implique des nuisances sonores et un trafic routier incessant. Ce phénomène est particulièrement marqué dans la partie est du comté, près d’Albern, où se situent les zones industrielles et les terminaux de fret. Malgré les efforts de la ville pour installer des écrans antibruit et aménager des espaces verts, les riverains continuent de subir des problèmes de circulation.

Ainsi, l'accessibilité de Simmering en matière de transport est une arme à double tranchant : elle assure la croissance économique et la commodité pour les entreprises, mais crée en même temps l'image d'une « périphérie industrielle ».

Le stationnement est un problème récurrent à Simmering. D'une part, c'est une zone industrielle à fort trafic. D'autre part, elle abrite de nombreux immeubles résidentiels anciens, construits avant l'avènement de la voiture individuelle, à une époque où les garages étaient superflus.

Le stationnement est un problème particulièrement préoccupant dans les quartiers anciens de Simmering. C'est notamment le cas dans les rues parallèles à Simmeringer Hauptstraße, où la densité de construction est la plus élevée. Les immeubles, construits au XIXe et au début du XXe siècle, ont été conçus pour une époque où personne ne possédait de voiture. Les cours intérieures de ces bâtiments sont si petites qu'elles n'offrent guère assez d'espace pour des espaces verts et des dépendances, rendant le stationnement tout simplement impossible.

Les habitants des anciennes fermes et des immeubles d'appartements rapportent souvent que « rentrer chez eux le soir relève du hasard » : trouver une place libre près de chez eux ou devoir faire le tour du pâté de maisons pendant 20 à 30 minutes. C'est particulièrement difficile pour ceux qui travaillent en centre-ville et rentrent après 18 h, quand les rues sont déjà embouteillées.

La situation est encore aggravée par le fait que de nombreux habitants entreposent des voitures qu'ils n'utilisent qu'occasionnellement. Ces vieilles voitures, laissées au garage, occupent de l'espace, même si leurs propriétaires ne les utilisent que le week-end. Dans un quartier à forte densité de population, cela devient un véritable casse-tête.

Un autre problème réside dans l'étroitesse des rues . Dans le quartier historique de Simmering, les routes ont été conçues pour les tramways et les piétons, si bien que chaque voiture en stationnement rend désormais la circulation dans les deux sens quasiment impossible. Bus et camions sont souvent bloqués jusqu'à ce que les conducteurs puissent déplacer leurs véhicules.

Pour de nombreuses jeunes familles, c'est la raison pour laquelle elles s'installent dans des complexes résidentiels neufs avec garages souterrains. Les quartiers plus anciens restent attractifs sur le plan du prix, mais le stationnement y est souvent plus avantageux que tout autre facteur.

La ville s'attaque au problème grâce au Parkpickerl , un permis spécial pour les résidents.

• Le coût du permis est relativement faible.
• Cela permet aux résidents de se garer dans les rues de leur quartier sans craindre une amende.
• Cependant, la présence d'un brochet ne garantit pas la disponibilité d'espace.

À Simmering, la quasi-totalité du territoire se trouve dans la zone Parkpickerl, ce qui permet de discipliner la situation, mais ne résout pas les problèmes de congestion.

La situation est bien différente dans les nouveaux bâtiments situés près de Gasometer City et dans la périphérie sud. Là, les normes modernes sont prises en compte dès la conception :

• garages souterrains,
• parking privé dans les cours,
• Bornes de recharge pour véhicules électriques.

Cette approche permet aux résidents de gagner du temps en évitant de chercher une place de parking le soir et garantit la sécurité de leurs voitures et vélos. Certains complexes, comme Enkplatz, mettent également en place des services complémentaires, tels que des systèmes domotiques pour la gestion du stationnement, la vidéosurveillance et des zones d'autopartage.

C'est particulièrement important pour les familles : pouvoir rentrer chez soi sans stress, se garer et accéder directement à son appartement améliore considérablement le confort de vie. Pour les investisseurs, c'est un argument de poids pour des loyers plus élevés : les locataires sont prêts à payer davantage pour des logements modernes dotés d'équipements pratiques.

Vienne s'oriente progressivement vers une politique de « moins de voitures, plus d'espace public ». Cela est particulièrement visible à Simmering : d'anciens parkings ont déjà été transformés en mini-parcs et en aires de jeux.

Cette approche séduit les jeunes familles, mais irrite les automobilistes, qui ont de plus en plus de mal à trouver une place.

On ne peut pas qualifier Simmering de quartier à « religion dominante ». Ici, comme partout à Vienne, le paysage religieux reflète la multiculturalité de la population. Catholicisme, orthodoxie, islam, protestantisme et même bouddhisme coexistent sur un territoire relativement restreint. Cette diversité rend le quartier intéressant, mais elle contribue aussi à façonner son image.

Les églises catholiques demeurent les principaux éléments architecturaux.

• L'église paroissiale Saint-Laurent est l'une des plus anciennes églises autour desquelles s'est développé le vieux Simmering. Pour les habitants, c'est non seulement un lieu de prière, mais aussi un symbole culturel de la région.
• L'église Saint-Charles-Borromée, située dans le cimetière central, est devenue un véritable emblème du quartier. Cet édifice Art nouveau, conçu comme un mémorial, impressionne encore par sa monumentalité.

Les paroisses orthodoxes ont vu le jour grâce à la forte présence des diasporas serbe et roumaine. Elles sont devenues d'importants centres d'attraction : offices, écoles du dimanche pour enfants et fêtes nationales y sont organisés, contribuant ainsi à préserver l'identité culturelle des migrants.

Les centres islamiques et les mosquées occupent une place particulière. Pour les communautés turque et arabe, ce sont non seulement des lieux de spiritualité, mais aussi des centres sociaux. Ils proposent des cours de langue, abordent les questions d'intégration et aident les nouveaux arrivants dans leurs démarches administratives. Ces institutions servent souvent de lien entre les nouveaux résidents et la société autrichienne.

Le centre bouddhiste, bien que petit, est un détail significatif. Il symbolise l'ouverture de Simmering aux traditions, même exotiques à Vienne. On y organise des méditations, des événements culturels, ainsi que des festivals de musique et de gastronomie thaïlandaises.

Simmering apprend peu à peu à transformer son passé industriel en patrimoine culturel. Là où se dressaient autrefois usines et gazomètres, se déroulent désormais concerts, expositions et festivals.

La Cité des Gazomètres est le principal pôle culturel du quartier. Ces quatre gigantesques gazomètres ont fait l'objet d'une rénovation unique au début du XXIe siècle, abritant désormais des appartements, des résidences étudiantes, une salle de concert, un cinéma et des commerces. Aujourd'hui, ce lieu attire aussi bien les habitants que les touristes, séduits par son architecture insolite et son ambiance dynamique.

Simmering er Hauptstraße) se transforme en un petit bazar oriental, empreint d'une touche viennoise. On y trouve un café de kebabs turcs, un grill serbe et, un peu plus loin, une pâtisserie autrichienne traditionnelle. L'atmosphère y est décontractée, un peu bruyante, ce qui lui confère précisément son charme authentique.

Le château de Neugebäude illustre parfaitement la réutilisation moderne d'un site historique. Ce château du XVIe siècle accueille désormais un cinéma d'été, des festivals et des concerts, constituant ainsi un attrait culturel et touristique majeur pour la région.

Le Baggerpark Wien est une attraction unique qui distingue Simmering des autres quartiers. La possibilité de manœuvrer une véritable pelleteuse procure des sensations fortes aux petits comme aux grands et est devenue une attraction emblématique du quartier.

Quand on pense à Simmering, on imagine souvent des cheminées d'usines et des autoroutes très fréquentées. Mais peu savent que près de 40 % du quartier est composé d'espaces verts. Et il ne s'agit pas de simples « parcs dans les cours », mais de véritables espaces de loisirs.

Le site le plus célèbre est Wien cimetière . Bien plus qu'un simple cimetière, sa superficie est comparable à celle d'un quartier entier (2,5 kilomètres carrés), et l'atmosphère y est celle d'un parc. Les Viennois viennent flâner le long des longues allées, écouter le chant des oiseaux, faire du vélo et même pique-niquer. Beethoven, Schubert et Brahms reposent dans la nécropole, et un cénotaphe symbolique a été érigé en l'honneur de Mozart.

Les autres espaces verts jouent également un rôle important :

• Herderpark et Hyblerpark sont des parcs familiaux avec des aires de jeux et des terrains de sport ;
• Laaer Wald est un endroit où l'on peut s'évader sur des sentiers forestiers à un quart d'heure de chez soi ;
• complexe naturel de Lobau offre aux résidents un accès à l'écosystème unique des prairies du Danube.

Le cimetière central de Vienne est officiellement classé réserve écologique. Il abrite plus de 30 espèces d'oiseaux, dont des chouettes rares, et sa flore comprend des dizaines de plantes qu'on ne trouve nulle part ailleurs dans la ville.

Simmering est souvent considérée comme le « cœur industriel du sud-est de Vienne ». Elle conserve de solides capacités industrielles et logistiques :

• Siemens AG demeure le plus grand employeur de la région, produisant des équipements et des produits d'ingénierie électrique.
• LEO Pharma opère sur le marché pharmaceutique mondial et est également basée ici.
• autoroute A4 et la proximité de l'aéroport font de la région une plateforme logistique clé.

Cependant, le XXIe siècle a modifié la structure économique. Le quartier se diversifie peu à peu, passant d'un quartier exclusivement ouvrier à un quartier social : des immeubles de bureaux modernes ont surgi à Gasometer City et le long de la ligne U3, abritant des entreprises informatiques, des cabinets de conseil et des start-ups du secteur de l'éducation.

Structure économique de la région (estimation approximative) :

L'économie de Simmering est donc devenue « mixte » : l'industrie ouvrière demeure, mais les secteurs culturel et tertiaire sont en pleine expansion. Cet équilibre attire aussi bien les ouvriers que les employés de bureau.

Longtemps considéré comme la périphérie ouvrière de Vienne, avec ses usines, ses entrepôts et ses zones résidentielles denses, le quartier de Simmering a vu son image se transformer ces vingt dernières années. Il est devenu un véritable laboratoire pour les architectes et les promoteurs immobiliers, qui y expérimentent activement de nouveaux modèles d'habitat, de commerce et d'espaces culturels.

Ce projet est devenu un élément emblématique du quartier et de Vienne tout entière. Quatre gigantesques gazomètres du XIXe siècle, qui alimentaient autrefois la ville en gaz de cokerie, ont été entièrement reconstruits. L'extérieur des bâtiments a conservé son aspect historique, tandis que l'intérieur a été modernisé avec :

• appartements de différentes catégories (des résidences étudiantes aux appartements de standing),
• salle de concert et cinéma,
• magasins, salles de sport et bureaux.

Gasometer City est devenue non seulement une expérience architecturale, mais aussi un exemple de la façon dont le patrimoine industriel peut se transformer en moteur de développement pour un quartier. Aujourd'hui, c'est l'une des adresses les plus prestigieuses de Simmering, où résident étudiants, jeunes familles et professionnels aisés.

Des complexes résidentiels haut de gamme sont en construction le long de la ligne de métro U3. Ils se distinguent par leurs parkings souterrains, leurs façades à haute performance énergétique, leurs terrasses végétalisées et leurs cours intérieures aménagées. Les architectes privilégient une échelle humaine : des appartements spacieux côtoient des espaces communs tels que jardins, aires de jeux et cafés au rez-de-chaussée.

Le développement autour de la gare de Simmering  : ce nœud de transport est devenu un véritable pôle d’attraction pour les investissements. Bureaux, commerces et établissements d’enseignement y fleurissent, et les appartements y sont très recherchés, tant par les locataires que par les acheteurs.

Des constructions de faible hauteur se développent en périphérie du quartier, plus près du Danube. Albern répond ainsi aux besoins des familles recherchant un logement à proximité de parcs et d'écoles, sans les prix élevés des quartiers centraux. Des maisons de ville modernes, des crèches et des complexes sportifs y sont en construction. L'amélioration des transports en commun est prévue, ce qui rendra le quartier encore plus attractif.

Le quartier de Simmering, longtemps négligé à Vienne, était autrefois associé aux usines Siemens, aux entrepôts le long de l'A4 et au cimetière central. Nombre de Viennois le considéraient comme une simple zone de transit, un lieu de passage pour se rendre à l'aéroport, aux parcs des prairies du Danube ou à la périphérie de la ville. Mais en 2025, la situation avait considérablement évolué. Si Simmering demeure un quartier populaire, il est de plus en plus perçu comme une zone de transformation , ce qui le rend extrêmement attractif pour les investisseurs immobiliers.

Le principal atout de Simmering réside dans la diversité de ses prix . On y trouve aussi bien des appartements abordables dans d'anciennes fermes que des appartements ultramodernes à Gasometer City.

• Parc immobilier ancien. Immeubles des XIXe et XXe siècles, logements sociaux et immeubles d'habitation classiques. Prix : à partir de 4 900 €/m².
• Nouveaux projets. Complexes modernes près de Simmering et de l'Enkplatz, Gasometer City. Prix : 6 000 à 7 000 € le m².
• Loyer. Dans les immeubles anciens : 11–12 €/m², dans les immeubles neufs : 15–18 €/m².

Dans les quartiers anciens autour de Simmeringer Hauptstraße ou près du cimetière central (Zentralfriedhof), on trouve des logements entre 4 900 et 5 200 € le mètre carré. Il s'agit principalement d'immeubles anciens construits à la fin du XIXe et au début du XXe siècle. Les appartements sont spacieux mais nécessitent des rénovations ; les ascenseurs sont souvent absents et le chauffage et les autres équipements ne sont pas toujours aux normes actuelles. Ce type de logement reste prisé des étudiants, des migrants et des retraités.

La situation est tout à fait différente dans les nouveaux programmes immobiliers comme Gasometer, Enkplatz et Simmering Bahnhof. Les prix y atteignent facilement 6 000 à 7 000 € le mètre carré , voire plus. Ces complexes comprennent un parking souterrain, des terrasses, des systèmes à haute performance énergétique et des appartements équipés de domotique. Une population complètement différente s'y installe : jeunes actifs, expatriés, familles de la classe moyenne et investisseurs.

Il est important de comprendre qu'au sein d'une même zone géographique, les écarts de prix peuvent atteindre 40 à 50 %, ce qui représente une opportunité unique pour une stratégie d'investissement flexible.

Les investisseurs intéressés par Simmering vont des jeunes particuliers aux fonds internationaux. Chaque groupe a ses propres motivations et objectifs, et c'est précisément ce qui fait la singularité de ce secteur : il permet une grande variété de stratégies en fonction du budget et de l'horizon d'investissement.

1. Investisseurs privés disposant de capitaux limités

Pour les primo-accédants, Simmering est un point de départ idéal. On peut trouver des appartements anciens dans des immeubles municipaux et des maisons de ville près Simmeringer Hauptstraße ou dans les quartiers autour du cimetière central (Zentralfriedhof) à moins de 5 000 € le mètre carré. Bien que ces biens ne soient pas particulièrement attrayants, ils sont loués régulièrement : les locataires sont notamment des étudiants, des migrants et des retraités.

Stratégie : investissement minimal au départ, loyer de 11 à 12 €/m², revenus stables et possibilité de revendre à un prix plus élevé après rénovation du quartier.

2. Investisseurs de niveau intermédiaire

Ce sont les personnes qui envisagent de s'installer dans les nouveaux logements situés près des stations de métro U3 et Gasometer. Une situation différente se dessine déjà : les appartements sont plus chers (à partir de 6 000 € le mètre carré), mais les loyers sont plus élevés – jusqu'à 18 € le mètre carré. De plus, ces appartements se revendent plus facilement dans les 5 à 10 ans, car la demande des expatriés et des familles reste soutenue.

Stratégie : Acheter des maisons neuves dans les quartiers d’Enkplatz, Simmering Bahnhof ou de Gasometer City. Forte liquidité et plus-value supérieure à celle des biens plus anciens.

3. Investisseurs et fonds internationaux

Les fonds immobiliers et les grands investisseurs privés envisagent Simmering sous un angle différent : ils s’intéressent aux projets d’envergure, comme la reconversion des zones industrielles d’Albern ou la participation à la construction de complexes résidentiels de faible hauteur. Pour ces acteurs, ce ne sont pas seulement les revenus locatifs qui importent, mais aussi la capitalisation sur plusieurs décennies.

Stratégie : acquisition d’immeubles entiers, participation à des projets de développement, focalisation sur la croissance à long terme des prix des terrains et des logements.

4. Jeunes familles

Bien que les familles ne soient pas toujours considérées comme des « investisseurs » au sens traditionnel du terme, leur rôle sur le marché immobilier local est primordial. Elles alimentent durablement la demande de logements. Les jeunes familles sont de plus en plus nombreuses à privilégier Albern et les quartiers sud de Simmering, qui offrent espaces verts, parcs, écoles modernes et crèches. Pour elles, un prix de 5 000 à 5 500 € le mètre carré représente une alternative abordable au quartier voisin Landstraße .

Stratégie : Acheter un logement pour y vivre, en sachant que l'appartement prendra de la valeur à l'avenir et pourra être revendu avec profit.

5. Expatriés et spécialistes

Ce groupe de locataires et d'acheteurs est particulièrement important pour le quartier. La proximité de l'aéroport de Schwechat, l'accès facile au métro U3 et les immeubles de bureaux proches du Gasomètre font de Simmering un lieu de vie pratique pour ceux qui travaillent pour des entreprises internationales ou qui voyagent fréquemment. Les expatriés sont prêts à payer un prix plus élevé pour un logement confortable et moderne.

Stratégie : louer des immeubles neufs auprès de Gasometer et Enkplatz. Pour les investisseurs, cela se traduit par des loyers élevés (16 à 18 €/m²) et une vacance locative minimale.

6. Étudiants et jeunes professionnels

Cette catégorie ne concerne pas l'achat de logements, mais génère une demande locative constante . La proximité des campus, les prix abordables et les bonnes liaisons de transport font de Simmering un quartier prisé des étudiants. Les résidences universitaires et les appartements étudiants de Gasometer City , alliant infrastructures pratiques et ambiance jeune et dynamique.

Stratégie d'investissement : acquisition de petits studios destinés à la location à court et moyen terme. La forte rotation des locataires est compensée par une demande stable.

Simmering n'est pas forcément un quartier qui convient à tout le monde. Son passé industriel, sa proximité avec l'aéroport et le grand nombre d'usines qui lui confèrent un caractère particulier. Mais c'est précisément ce mélange de population ouvrière et de nouveaux quartiers qui le rend attractif pour un large éventail de groupes sociaux.

Familles avec enfants

Simmering est un quartier où les familles trouvent un juste équilibre entre prix et confort. D'une part, il offre de nombreux espaces verts : le cimetière central (Zentralfriedhof), le parc Herderpark, le parc Hyblerpark et l'accès à la forêt de Laaer (Laaer Wald). D'autre part, les nouveaux programmes immobiliers d'Albern et des environs d'Enkplatz proposent des appartements avec de vastes cours intérieures, un parking souterrain et des écoles accessibles à pied. Les parents apprécient la proximité des crèches, des terrains de sport et des centres médicaux.

Étudiants et jeunes

Les gazomètres sont depuis longtemps un symbole de la jeunesse et de l'effervescence du quartier. Ils abritent des résidences étudiantes, des appartements pour étudiants, un cinéma, une salle de concert et des boîtes de nuit. Ajoutez à cela la ligne de métro U3, qui vous emmène au centre de Vienne en 15 minutes, et vous obtenez un quartier où les étudiants peuvent vivre à moindre coût tout en étant pleinement intégrés à la vie citadine.

Travailleurs et migrants

Le caractère industriel du quartier et la présence de Siemens et de LEO Pharma le rendent attractif pour les travailleurs et les migrants. On y trouve encore de nombreux logements sociaux et d'anciennes fermes, où les loyers avoisinent les 11 à 12 € le mètre carré. Cela en fait l'un des quartiers les plus abordables de Vienne.

Expatriés et spécialistes

Pour les expatriés travaillant pour des entreprises internationales, Simmering est un emplacement idéal. Proche du métro et à seulement 15 minutes du centre-ville, l'aéroport est également à proximité. Nombre d'entre eux louent ou achètent des appartements dans des complexes résidentiels récents comme Gasometer City ou Simmering Bahnhof, appréciant l'architecture moderne et les infrastructures de qualité.

Investisseurs

Du point de vue d'un investisseur, Simmering est aujourd'hui une zone en pleine mutation. Les prix y sont même inférieurs à ceux de Landstraße ou Favoriten, mais augmentent plus rapidement que la moyenne de la ville. Des rendements locatifs élevés (environ 4,5 %) et une hausse des prix prévue à 7 500 €/m² d'ici 2030 en font un quartier attractif pour ceux qui souhaitent profiter de la croissance du marché.

Pour savoir où il fait bon vivre, il est utile de considérer Simmering dans le contexte de ses quartiers voisins, qui présentent des différences notables. Le plus logique est de le comparer à Favoriten (10e arrondissement) et à Landstrasse (3e arrondissement) . Ces trois quartiers sont limitrophes, mais représentent des « mondes » complètement différents au sein de Vienne.

Mijoter (11e arrondissement)

Simmering est avant tout un quartier en transition. D'une périphérie industrielle parsemée d'usines et de plateformes logistiques, il s'est transformé en un ensemble résidentiel moderne. Le symbole principal de cette métamorphose est Gasometer City, où le passé industriel cède la place à un présent culturel et résidentiel.

Les prix de l'immobilier y sont nettement inférieurs à ceux du centre-ville : de 4 900 € pour les immeubles anciens à 7 000 € pour les programmes neufs. Les loyers oscillent entre 11 et 18 € le mètre carré. Simmering figure actuellement parmi les quartiers les plus rentables, surpassant même les quartiers du centre-ville.

Les principaux atouts sont l'accessibilité des transports (U3, aéroport, A4), les espaces verts (cimetière central, Herderpark), le multiculturalisme et le développement rapide. Parmi les inconvénients figurent le bruit de l'autoroute, la proximité des entrepôts et les stéréotypes associés à une « banlieue ouvrière ».

Favoriten (10e district)

Favoriten est le quartier le plus peuplé de Vienne, avec plus de 210 000 habitants. C'est une véritable « ville dans la ville ». Longtemps considéré comme un quartier ouvrier, il a connu une véritable métamorphose après la construction de la gare centrale (Hauptbahnhof). Aujourd'hui, les quartiers de Sonnwendviertel et de Belvedere sont déjà réputés pour leur prestige.

Les prix de l'immobilier à Favoriten sont plus élevés qu'à Simmering : de 5 500 € à 7 500 € le mètre carré, avec des loyers allant de 13 € à 16 € le mètre carré . Le quartier est prisé des étudiants, des familles et des expatriés qui souhaitent vivre plus près du centre-ville à un prix inférieur à celui des 1er, 2e et 4e arrondissements.

Ses atouts comprennent le multiculturalisme, un réseau de transports en commun performant (ligne U1, gare centrale) et des logements modernes à proximité de la gare. Ses points faibles incluent les embouteillages, le bruit des rues et une réputation d'être « peu attrayante » dans la vieille ville.

Landstrasse (3e arrondissement)

Landstrasse, c'est un tout autre niveau. Ce quartier est réputé pour son prestige : il abrite des missions diplomatiques, le Belvédère, la Hundertwasserhaus et les sièges sociaux de grandes entreprises. Pour les expatriés et les familles aisées, le 3e arrondissement est le lieu de prédilection pour une Vienne classique et huppée.

Les prix y sont raisonnables : de 8 500 € à 9 000 € le mètre carré , avec des loyers de 14 € à 16 € le mètre carré. Investir à Landstrasse est rentable à long terme, mais les barrières à l’entrée sont très élevées. Les rendements locatifs sont plus faibles (3 %), mais le quartier offre stabilité et prestige.

Ses atouts comprennent sa situation centrale, son prestige, son architecture et ses attraits culturels. Ses faiblesses incluent le coût élevé du logement et un choix limité de logements abordables.

Comparaison finale

Lorsqu'on examine ces trois comtés comme options de résidence ou d'investissement, le tableau suivant se dessine :

• Simmering est un choix idéal pour ceux qui recherchent un juste équilibre : prix abordables, transports pratiques et fort potentiel de croissance. Le quartier a encore un côté un peu brut, mais c’est précisément ce qui fait son charme : vous pouvez acheter à un prix relativement bas aujourd’hui et réaliser une plus-value importante d’ici 5 à 10 ans. C’est le quartier idéal pour les étudiants, les jeunes familles, les investisseurs et les expatriés qui souhaitent être proches de l’aéroport.
• Favoriten est un quartier dynamique et vibrant. Il regorge de vie : marchés, restaurants et nouveaux quartiers près de la gare. C'est l'endroit idéal pour ceux qui veulent vivre au cœur de la « Vienne authentique », où travailleurs, migrants, hommes d'affaires et étudiants cohabitent. Le quartier est plus cher et plus bruyant que Simmering, mais aussi plus proche du centre.
• Landstrasse est synonyme de prestige et de stabilité. Ce quartier convient aux familles aisées, aux diplomates et aux investisseurs privilégiant la sécurité à la rentabilité maximale. C'est un quartier où le statut social prime sur le prix, et où Vienne révèle son visage classique.

Quand on parle du 11e arrondissement de Vienne, en tant qu'expert immobilier, je souligne toujours : c'est un quartier pour ceux qui peuvent regarder 5 à 10 ans en avant, et pas seulement se fier aux stéréotypes actuels .

Longtemps considérée comme une banlieue ouvrière, la région souffrait d'une réputation sulfureuse. Usines, autoroute et entrepôts près de l'aéroport contribuaient à forger l'image d'un quartier où la logistique primait sur le confort de vie. Mais ces vingt dernières années, des transformations profondes ont radicalement modifié son avenir.

Gasometer City est devenue un symbole de cette transformation : ce qui était autrefois associé au gaz et à l'industrie est désormais perçu comme un pôle culturel et résidentiel branché.

À qui convient cette zone ?

• Les familles avec enfants apprécieront les espaces verts (cimetière central, parc Herderpark), les écoles et le calme relatif du sud. Les prix y sont plus abordables qu'à Landstrasse ou même à Favoriten, pour une infrastructure tout aussi performante.
• Les étudiants et les jeunes sont les bienvenus grâce aux résidences étudiantes et aux locations à proximité du Gasometer. L'énergie de la jeunesse a sensiblement revitalisé le quartier.
• Pour les expatriés et les voyageurs d'affaires , la proximité de l'aéroport et de la ligne de métro U3 est un atout inestimable. Pour ceux qui prennent fréquemment l'avion ou travaillent pour des entreprises internationales, Simmering est plus pratique que de nombreux quartiers huppés.
• Pour les investisseurs , il s'agit actuellement du meilleur compromis entre rendement et accessibilité. Les rendements locatifs dans ce secteur avoisinent les 4,5 %, supérieurs à ceux du centre-ville. Et les prix restent 20 à 30 % moins élevés que dans les quartiers huppés.

À quoi un investisseur doit-il s'attendre ?

Si vous achetez un logement à Simmering en 2025, vous entrez sur un marché en pleine croissance, mais pas encore à son apogée . Les prix, de 4 900 à 7 000 € le mètre carré, semblent modérés comparés à ceux de Landstrasse (8 500 à 9 000 €). D'ici 2030, les prix devraient atteindre 7 200 à 7 500 €, voire 8 000 € pour les programmes immobiliers haut de gamme. Votre investissement sera donc rentable non seulement grâce aux loyers perçus, mais aussi grâce à la plus-value .

Mais il est important de rappeler que le quartier n'est pas homogène. Les vieux quartiers autour de Simmeringer Hauptstraße conservent une atmosphère populaire. Ils sont moins chers, mais aussi plus bruyants. Quant aux nouveaux immeubles autour de Gasometer et d'Enkplatz, ils sont déjà comparés à des quartiers huppés.

Risques et limitations

Bien sûr, on ne peut ignorer les inconvénients. L'autoroute A4 engendre des nuisances sonores et de la pollution atmosphérique. Les anciennes fermes sont parfois en mauvais état et nécessitent des rénovations. Et le stéréotype d'un « quartier mal famé » persistera longtemps dans les discussions concernant Simmering.

Mais, comme le montre l'exemple de Vienne, ce sont précisément ces quartiers qui deviennent de nouveaux pôles de vie urbaine en l'espace de 10 à 15 ans. Favoriten a connu la même transformation, et aujourd'hui, ses nouveaux quartiers figurent parmi les plus prisés.

Si vous recherchez le prestige et le statut social , choisissez Landstrasse. Si vous privilégiez le dynamisme et une ambiance multiculturelle , Favoriten est idéal. Mais si vous souhaitez investir sur le marché immobilier avant que les prix ne flambent , alors Simmering est la solution.

Je dirais ceci :

• Pour vivre « ici et maintenant », Simmering convient à ceux qui valorisent les transports, les espaces verts et l'accessibilité.
• Pour investir, c'est l'un des meilleurs endroits à Vienne en 2025.

Mon pronostic d'expert : dans 10 ans, on parlera de Simmering comme on parle aujourd'hui de Favoriten : « un quartier ouvrier d'antan, devenu un quartier prestigieux ».