Inspección de apartamentos en Viena: Cómo funciona el mercado inmobiliario vienés

Antes de firmar el contrato de compraventa, verificamos que el apartamento que el comprador vio durante la visita coincida con la descripción de la documentación. ¿Están incluidos los metros cuadrados indicados en la superficie útil? ¿Se ha confirmado la reforma? ¿Está asignado el sótano al apartamento? ¿Qué gastos de la construcción se han acordado pero aún no se han pagado?

Vienna Property compara el extracto del Grundbuch, los planos, los documentos de propiedad del apartamento y los informes de la Hausverwaltung. Cualquier discrepancia detectada afecta la estimación del precio, el presupuesto de compra y las condiciones del contrato. Por ejemplo, una reserva insuficiente para reparaciones del tejado obliga a calcular un posible pago inicial, mientras que el contrato de arrendamiento actual puede impedir la ocupación a tiempo.

Demostraremos esta verificación con el ejemplo de un apartamento de tres habitaciones en el barrio Altbau de Viena: qué documentos revisamos, qué aclaramos con el vendedor y qué condiciones acordamos antes de firmar. Las especificaciones y los importes de este ejemplo son aproximados.

En nuestro ejemplo, una familia está considerando un apartamento con un precio de 420.000 €. El anuncio indica que el apartamento tiene 80 m², balcón y sótano. Se han realizado reformas estéticas y la cuota mensual es de 360 ​​€. Según el vendedor, el apartamento está disponible.

El comprador requiere dos habitaciones independientes, la posibilidad de residir permanentemente en la vivienda y mudarse dentro del plazo acordado. Detallamos estos requisitos antes de fijar el precio. Un apartamento más económico que no sea adecuado para la familia no resolverá el problema.

También aclaramos la situación del comprador y la necesidad de permisos. La posibilidad de compra para un extranjero depende de su nacionalidad, estado federado y las circunstancias de la transacción. Contar con un permiso de residencia no garantiza automáticamente la compra. las restricciones aplicables a la compra de bienes inmuebles en Austria por parte de extranjeros antes de formalizar la compra.

Si se requieren permisos o financiación bancaria, esto afecta el momento y el contenido de la oferta al vendedor. Los acuerdos verbales sobre estos términos no son suficientes.

Vienna Property solicita documentación al vendedor y a la administración de la comunidad, compara la información recibida y toma nota de las confirmaciones faltantes. El acceso al expediente de construcción y a los documentos individuales se concede con la autorización necesaria.

Para un apartamento en un edificio ya existente, el kit generalmente incluye:

✓ Extracto actual del Grundbuch y documentos sobre entradas esenciales

✓ Wohnungseigentumsvertrag — contrato de propiedad de apartamento

✓ Nutzwertgutachten — conclusión sobre el valor estimado de los objetos y acciones

✓ Planos de construcción y documentos de modificación

✓ Energieausweis — pasaporte energético

✓ informes anuales y avisos de pago actuales

✓ Información sobre la reserva, próximos trabajos y préstamos a domicilio

✓ Actas disponibles de las reuniones de propietarios de los últimos años

Distinguimos entre un plano publicitario y un plano de construcción. Verificamos la reserva restante para una fecha específica y no equiparamos una discusión sobre renovación en las actas con una decisión o presupuesto final.

Si falta información esencial, la cuestión sigue abierta. La promesa de proporcionar documentos tras la firma no permite considerar completa la debida diligencia. El alcance de la debida diligencia básica también se refleja en las recomendaciones de la Arbeiterkammer para la compra de un apartamento.

En Grundbuch, cotejamos el propietario, la participación y la designación del apartamento con la oferta del vendedor. Para la identificación, el número de registro de la propiedad (EZ, por sus siglas en inglés) y la comunidad catastral (KG, por sus siglas en inglés). La dirección por sí sola no sustituye estos datos.

El extracto muestra los derechos y gravámenes registrados. Para las anotaciones importantes, se requieren documentos justificativos: una breve anotación en el registro no siempre revela el contenido de la restricción.

Si existe un gravamen bancario registrado sobre la participación del vendedor, determinamos si puede ser cancelado. El monto registrado del gravamen puede diferir de la deuda actual. La transacción debe incluir la información actual del acreedor y los documentos necesarios para cancelar el gravamen.

Identificamos las cargas que deben eliminarse y los derechos que permanecerán tras la compra. El procedimiento de eliminación y pago se establece durante la ejecución legal de la transacción.

El mismo criterio se aplica al sótano. La llave entregada confirma el acceso, pero no explica el propósito de su uso. Es necesario verificar si el espacio está asignado al apartamento y bajo qué condiciones. El contrato debe describir el alcance de los derechos amparados por la documentación.

En nuestro ejemplo, 80 m² se componen de 72 m² de espacio interior y un balcón abierto de 8 m². El anuncio combina estas cifras, por lo que la comparación de precios inicial requiere un ajuste.

Dividiendo 420.000 € entre 80 m² se obtiene 5.250 €/m². Al correlacionar el precio total con la superficie interior se obtiene una cifra aproximada de 5.833 €/m².

El balcón, sin embargo, conserva su valor de mercado. Una discrepancia en los cálculos no demuestra un precio inflado ni implica que el comprador tenga derecho a un descuento sobre los ocho metros cuadrados. Al comparar ofertas, la superficie interior y los espacios adicionales deben considerarse por separado.

Vienna Property compara la exposición, el plano, el cálculo de la superficie y el Nutzwertgutachten. Si surgen discrepancias significativas, se organiza una inspección adicional o una medición profesional. El Nutzwert en sí no representa la superficie del apartamento.

Según las normas de cálculo de Nutzfläche, los balcones abiertos y las logias se tratan de forma diferente. Estas diferencias se explican en la Guía de Nutzfläche de la ciudad de Viena. Por lo tanto, es importante determinar el tipo de espacio y la metodología aplicable antes de calcular los metros cuadrados.

Durante la inspección, comparamos la distribución real del local con la documentación. Una cocina reubicada, habitaciones unidas o un baño modificado requieren una explicación: qué se hizo y cómo se aprobó el trabajo.

Las autorizaciones de construcción y los consentimientos necesarios según la normativa de propiedad de apartamentos se verifican por separado. Un solo permiso no siempre cubre ambos aspectos.

Si faltan documentos, aclaramos el alcance de las modificaciones y recabamos información para evaluar su viabilidad. Hasta que se aclare este asunto, el apartamento no puede considerarse una propiedad con todas las modificaciones legalizadas.

Una inspección técnica abarca la detección de signos visibles de humedad, el estado de las ventanas, la calefacción, los sistemas eléctricos y la ventilación. Al comprar un apartamento Altbau en Viena, también consideramos el estado general de la estructura del edificio y sus instalaciones. Las paredes recién pintadas no garantizan el buen estado del tejado.

Si se detectan indicios de defectos que requieren una conclusión especial, se llama a un especialista. Una inspección rutinaria no sustituye la inspección de estructuras ocultas.

Antes de acordar un precio, es importante evaluar las obras de reforma necesarias en Viena: elabore una lista de tareas y obtenga un presupuesto del proyecto. El precio medio por metro cuadrado es demasiado aproximado para esto.

En el certificado de eficiencia energética, se comprueba la dirección, la fecha de elaboración y el edificio o instalación al que se aplica el cálculo. Uno de los indicadores, HWB, caracteriza la demanda estimada de calor para calefacción. Permite comparar la eficiencia energética, pero no muestra la factura futura del cliente en euros.

Los costes reales también dependen del sistema de calefacción, las tarifas, la ubicación del apartamento y los patrones de uso. Por lo tanto, comparamos las cifras de la ficha técnica con las facturas de calefacción disponibles y el estado de las ventanas y los equipos.
Es imposible determinar la categoría basándose únicamente en el término Altbau: una vivienda tras una reforma integral y un edificio sin reformar pueden diferir significativamente.

Por norma general, el vendedor debe presentar sin demora un certificado de eficiencia energética con una antigüedad máxima de diez años antes de que el comprador manifieste su intención de adquirir la propiedad. Una vez formalizado el contrato, el vendedor deberá entregar el certificado de eficiencia energética o una copia íntegra en un plazo de 14 días. Las obligaciones y excepciones se describen en el portal del gobierno austriaco.

Comparamos el informe de administración con las actas de las reuniones y el plan de trabajo. Nos interesan las reservas disponibles, los compromisos ya adquiridos y los gastos previstos.

El ejemplo de cálculo analiza una reparación de techo que cuesta 210.000 €, y la reserva disponible es de 75.000 €. Si se utilizara toda la reserva para este trabajo, el déficit sería de 135.000 €. Con una clave de asignación confirmada del 3,2 %, la carga estimada en el apartamento es 4 320 €.

Este importe no puede ser declarado inmediatamente como pago obligatorio por el comprador. Primero, determinamos si el trabajo ha sido aprobado, qué tan definido está el presupuesto, si existen otras obligaciones y cómo se prevé financiar el déficit. La clave de asignación se verifica específicamente para la categoría de gasto correspondiente.

La provisión y distribución de los costos se rigen, en particular, por los artículos 31 y 32 de la Ley de Gastos de Empleo de 2002 (WEG 2002). Los acuerdos existentes y las excepciones legales se tienen en cuenta por separado.

Luego, discutimos la distribución de los gastos con el vendedor. La compensación acordada en el contrato no necesariamente modifica la obligación de pago a la asociación de propietarios. Por lo tanto, las condiciones de compra deben incluir términos claros y un mecanismo de pago entre las partes.

Los 360 € mensuales del ejemplo se componen de 245 € en gastos de explotación, 85 € en aportaciones a la reserva y 30 € en otros cargos. Verificamos el contenido de cada línea, incluyendo si se incluye el IVA y si se incluye la calefacción. Denominar todo el pago como «Betriebskosten» es incorrecto.

Comparamos los pagos anticipados actuales con el período de referencia ya finalizado. Asimismo, determinamos si es posible realizar recálculos, si se prevé un aumento en los pagos y si el edificio está actualmente al día con el pago de su préstamo.

Al presupuestar una compra, tenemos en cuenta los gastos obligatorios. Para una compra estándar con contraprestación, se suele aplicar un tipo impositivo del 3,5 %. En nuestro cálculo, sobre la base de 420 000 €, esto supone 14 700 €. La tasa de registro de la propiedad suele ser del 1,1 % del valor del derecho que se registra: sobre la misma base, serían 4620 €.

El coste total es de 19.320 €, excluidos otros gastos. Los posibles beneficios y los criterios de cálculo se verifican transacción por transacción; el beneficio temporal, válido hasta el 1 de julio de 2026, no se puede aplicar automáticamente a una nueva compra realizada en octubre.

Incluimos por separado la asistencia legal, las comisiones aplicables, la financiación y las reformas. Los demás aspectos se tratan en el artículo sobre gastos adicionales y costes ocultos al comprar una propiedad en Austria.

Para compras con fondos prestados, acordamos previamente las condiciones de la decisión y el desembolso del banco. Una estimación preliminar del préstamo disponible para la compra de una vivienda en Austria no garantiza la aprobación de un apartamento específico.

Solicitamos información sobre el contrato de arrendamiento vigente, los derechos de ocupación y otros derechos de uso. Que el apartamento esté vacío durante la visita no implica necesariamente la ausencia de derechos de terceros.

Si un contrato de arrendamiento está amparado por MRG ), la compra del inmueble no garantiza su rescisión. En el caso de los contratos regidos por la Ley Richtwert, el alquiler admisible está limitado por la normativa aplicable. La posibilidad de rescisión se verifica por separado: un precio de compra elevado no da derecho automáticamente al inquilino a un aumento del alquiler ni a la exigencia de desalojo.

Con un contrato de arrendamiento permanente garantizado, desocupar el apartamento en la fecha deseada por la familia puede resultar imposible. Para un comprador que busca ocupar la propiedad para su propio uso, esto justifica reconsiderar la compra. La aplicabilidad de las restricciones depende de la propiedad y del contrato, no solo de la antigüedad del edificio.

La fecha de la transmisión gratuita, el estado del inmueble y la composición del resto de la propiedad se fijan en los términos de la transacción.

Vienna Property elabora una lista de discrepancias y preguntas pendientes para el comprador y todas las partes involucradas. Vincula cada riesgo identificado con el documento o la condición requerida.

Kaufanbot puede vincular al comprador incluso antes de la firma de un contrato detallado. Por lo tanto, las condiciones de financiación, los permisos y las inspecciones importantes se acuerdan antes de la firma, con plazos específicos y consecuencias en caso de incumplimiento.

Un especialista autorizado redacta la normativa y los procedimientos legales del Treuhand. Los informes técnicos son elaborados por especialistas en los campos pertinentes. La tarea del equipo consiste en recopilar los fundamentos de la decisión, coordinar las acciones de los participantes y garantizar que los hallazgos relevantes de la auditoría se tengan en cuenta en el informe final.

En el ejemplo analizado, la decisión de compra requiere confirmar la admisibilidad de la remodelación, aceptar la cancelación de la hipoteca bancaria, aclarar los acuerdos de financiación para las reparaciones del tejado y determinar los motivos para la libre transferencia del apartamento. El precio debe estimarse en función de los 72 m² de superficie interior y un balcón independiente.

Para cada problema importante, debe quedar claro qué documento respalda la respuesta, qué gastos son posibles y quién los asumirá. Si el monto aún no se ha determinado, sigue siendo una incógnita en el presupuesto. Si el vendedor se compromete a solucionar el problema, los términos del acuerdo deben incluir una obligación específica, un plazo y las consecuencias del incumplimiento.

La debida diligencia se considera completa cuando la evidencia recopilada es suficiente para tomar una decisión informada. Se recomienda la compra cuando la situación legal del apartamento, su estado técnico, los gastos y las condiciones de transferencia permiten el uso previsto. Si esto no se cumple, conviene posponer la firma, incluso si el precio parece atractivo.