Viena se considera una de las ciudades más habitables, por lo que la vivienda tiene una gran demanda. Sin embargo, en los últimos años ha surgido un problema: cada vez más personas compran apartamentos y casas no para residir permanentemente, sino como "segundos hogares", visitándolos solo ocasionalmente o dejándolos completamente vacíos.
Esto ha resultado en menos viviendas asequibles para quienes desean vivir en la ciudad a tiempo completo, y los precios de alquiler y compra, especialmente en el centro, siguen subiendo. Esto es especialmente notorio en las zonas céntricas, donde las casas en Austria suelen comprarse para uso futuro y solo se usan ocasionalmente.
Las autoridades municipales de Viena han decidido introducir un impuesto adicional sobre las viviendas no ocupadas de forma permanente. Su objetivo es incentivar a los propietarios a gestionar sus apartamentos y casas de forma más eficiente. Se prevé invertir los fondos en mejoras urbanas, como la mejora de las carreteras, el desarrollo del transporte público y el apoyo a iniciativas culturales que hagan de Viena un lugar acogedor para vivir y un destino turístico.
Este artículo pretende explicar de forma sencilla cómo funcionará el nuevo impuesto sobre la vivienda en Austria, a qué propietarios se aplicará, qué beneficios y excepciones se prevén, así como comparar la situación con las prácticas en otras ciudades europeas y analizar qué cambios puede traer al mercado de la vivienda en Viena.
Razones para la introducción del nuevo impuesto
En los últimos años, Viena ha visto un aumento en la construcción de apartamentos sin ocupación permanente. Algunas personas compran estas propiedades como inversión o solo se mudan por periodos cortos. Como resultado, una parte significativa de las propiedades permanece vacía, lo que agrava la escasez de vivienda.
Cuestiones clave:
- Aumento de los costos de la vivienda.
Debido a la alta demanda y la baja oferta, los precios de alquiler y compra están aumentando, especialmente en zonas codiciadas como los distritos 1, 7 y 8.
- La brecha entre los grupos sociales.
Los residentes ricos pueden permitirse varios apartamentos o casas, mientras que a las familias jóvenes y a los estudiantes les resulta cada vez más difícil encontrar una vivienda asequible.
- Apartamentos sin uso.
Según las autoridades, en Viena hay miles de viviendas vacías, lo que repercute negativamente en la vida de la ciudad en su conjunto.
En 2024, las autoridades han propuesto introducir un nuevo impuesto sobre las segundas residencias en Viena, aquellas que no se utilizan como residencia principal. La idea de esta medida es reducir las ganancias derivadas de la propiedad de apartamentos "adicionales" y, de este modo, incentivar a los propietarios a alquilarlos o venderlos a quienes deseen vivir allí permanentemente.
Experiencia de otras ciudades europeas
Esta situación ya se ha dado antes, y Viena no es la excepción. Muchas grandes ciudades europeas ya han introducido impuestos similares:
| Ciudad | Características fiscales | Resultado de la introducción |
|---|---|---|
| Berlina | Anualmente se cobra un impuesto sobre la segunda vivienda, cuyo importe depende de su tamaño y ubicación. | Se ofrecerán más apartamentos para alquiler a largo plazo. |
| París | Se aplica una tarifa más alta a los apartamentos vacíos y a los alquileres a corto plazo (como los de Airbnb). | Aparecerán más viviendas asequibles en el mercado. |
| Zúrich | Se han introducido restricciones estrictas a la compra de segundas residencias por parte de extranjeros. | Disminuirá el número de transacciones realizadas para obtener ganancias rápidas. |
Conclusión: La introducción de un nuevo impuesto en Viena refleja una tendencia europea general, cuyo objetivo es abordar los problemas de vivienda y proteger los derechos de las personas que viven en la ciudad de forma permanente.
Principales parámetros del nuevo impuesto
Se espera que a principios de 2025 se introduzca un nuevo impuesto sobre las segundas residencias, si la ley se aprueba en el primer semestre de 2024. Su importe se calculará anualmente y dependerá directamente del tamaño del apartamento o casa.
Tasas impositivas
| Área de la segunda casa | Tipo impositivo (€ al año) |
|---|---|
| Hasta 60 m² | 300 |
| 60-130 m² | 450 |
| Más de 130 m² | 550 |
Ejemplo: El propietario de un apartamento de 75 m² pagará 450 € de impuestos al año. Si posee otro apartamento similar, el impuesto del segundo aumentará un 50 %, hasta 675 € al año.
Recargos y descuentos
El mecanismo de recargos y descuentos desempeña un papel fundamental en la aplicación flexible del nuevo impuesto sobre segundas residencias en Viena. Permite considerar los diferentes tipos de propietarios y las características de sus propiedades, lo que hace que el impuesto sea más justo y fomenta el uso racional de las viviendas.
Subsidios
Los recargos se introdujeron para disuadir a una sola persona de adquirir varios segundos apartamentos. Si un propietario posee varias propiedades de este tipo, el impuesto por cada una adicional aumentará un 50%.
Principio de funcionamiento:
| Número de segundas residencias | Tarifa base (€) | Recargo (%) | Impuesto total (€) |
|---|---|---|---|
| 1 objeto | 450 | 0% | 450 |
| 2 objetos | 450 | +50% | 675 |
| 3 objetos | 450 | +100% | 900 |
Ejemplo: Si una persona posee tres apartamentos de 80 m² cada uno, su impuesto será:
- para el primero – 450€
- para el segundo – 675€,
- para el tercero – 900€.
El importe total del impuesto será de 2.025 € al año.
Finalidad del bono:
- para evitar que grandes cantidades de viviendas acaben en manos de inversores individuales o especuladores.
- animar a los propietarios a alquilar sus apartamentos o venderlos a personas que vivirán en ellos de forma permanente.
Descuentos
La autoridad fiscal austriaca ha previsto descuentos para los casos en que un apartamento o una casa no generen ingresos para el propietario y no se utilicen con fines comerciales o especulativos.
Tipos de descuentos:
Propiedad sin electricidad.
- Si no hay electricidad en una casa, es prácticamente inhabitable.
- Para estas propiedades, el impuesto se reduce casi al nivel mínimo, lo que alivia la carga financiera de los propietarios.
Edificios de emergencia.
- En los casos en que la vivienda se considera insegura, el impuesto para el propietario se reduce significativamente.
- Esto incentiva la restauración de dichos edificios o su venta para nuevas construcciones.
Descuento para objetos en restauración.
- Los funcionarios municipales están discutiendo la posibilidad de una reducción de impuestos temporal para los propietarios que inviertan en la restauración de edificios antiguos para preservar el patrimonio histórico de Viena.
Ejemplo de cálculo:
| Situación | Impuesto estándar (€) | Descuento aplicado | Impuesto total (€) |
|---|---|---|---|
| Casa de 75 m² sin electricidad | 450 | -70% | 135 |
| Edificio de emergencia 140 m² | 550 | -50% | 275 |
Finalidad de los descuentos:
- no gravar con impuestos a los propietarios de edificios vacíos o temporalmente inhabitables;
- Anímelos a reparar o vender estas propiedades.
Excepciones
Ciertas propiedades están completamente exentas de impuestos por cumplir funciones sociales o públicas. Esto contribuye a proteger a los residentes vulnerables y a apoyar iniciativas urbanas.
| Categoría de propiedad | Motivo de la exención de impuestos |
|---|---|
| Residencias de estudiantes | Asistencia a estudiantes e instituciones educativas, creación de viviendas asequibles. |
| Residencias de ancianos | Viviendas con función social para personas mayores y necesitadas de cuidados. |
| albergues de trabajo | Viviendas temporales para trabajadores empleados en grandes obras de construcción y empresas de la ciudad. |
Las autoridades municipales supervisarán estrictamente todas las excepciones para prevenir el fraude. Los propietarios deberán presentar comprobantes, como un contrato con una universidad o servicios sociales.
Todo el sistema de prestaciones, beneficios y exenciones se crea con el objetivo de:
- Reducir la especulación : cuantas más segundas residencias posea un propietario, más altos serán los impuestos.
- Fomentar el uso eficiente de la vivienda : los apartamentos vacíos deberían alquilarse o venderse.
- Para proteger las instalaciones de importancia social , los edificios educativos, médicos y laborales están completamente exentos de impuestos.
- Apoye la restauración de edificios antiguos : los incentivos para edificios abandonados y en ruinas ayudarán a preservar la arquitectura histórica de Viena.
¿Quiénes se verán afectados por el nuevo impuesto?
En Austria, se aplicarán nuevos impuestos sobre la vivienda a los propietarios que posean apartamentos o casas no como residencia permanente, sino como segundas propiedades, ya sea para vacaciones, inversión o alquiler. Esta medida se debe al creciente número de apartamentos vacíos, que reduce la oferta y provoca un aumento en los precios del alquiler.
Principales categorías de pagadores:
| Categoría | Descripción | Ejemplo |
|---|---|---|
| Propietarios de viviendas que no consten como Hauptwohnsitz (lugar de residencia permanente) | La propiedad no está registrada como dirección de residencia permanente (en los documentos de Meldezettel) | La familia vive en una zona de la ciudad, pero tiene otro apartamento en el centro, que utilizan sólo en raras visitas |
| Propietarios extranjeros | Propietarios extranjeros que hayan adquirido apartamentos o casas en Viena para vacaciones, inversión o alquiler | Un inversor alemán compró un apartamento para alquilárselo a turistas durante periodos cortos a través de Airbnb |
| Inversores y propietarios | Personas que poseen un apartamento y lo alquilan con fines comerciales, pero no viven en él | El propietario es propietario de tres apartamentos, que alquila mediante contratos de arrendamiento a largo plazo |
-
También es importante considerar los aspectos legales de la compra: las restricciones a la compra de bienes raíces por parte de extranjeros en Austria pueden afectar cómo se formaliza la transacción y qué permisos se requieren en un estado en particular.
Cómo entender que una propiedad es una “segunda residencia”:
- La información del Meldezettel (el registro oficial del lugar de residencia) se compara con los datos del Grundbuch (registro de la propiedad).
- Si la dirección del apartamento no coincide con el lugar de residencia principal registrado, la propiedad se reconoce automáticamente como una segunda residencia.
- En caso de litigio, el propietario deberá demostrar que el inmueble se utiliza como vivienda habitual, por ejemplo mediante facturas de servicios públicos o documentos que confirmen la residencia permanente.
Escenarios para propietarios e inversores:
| Guión | Estado fiscal | Comentario |
|---|---|---|
| La propiedad se alquila bajo un contrato de arrendamiento oficial a largo plazo | El impuesto es obligatorio | El propietario está obligado a indicar el inmueble como segunda vivienda |
| El apartamento está disponible para alojamiento de corta estancia a través de servicios como Airbnb o Booking | El impuesto es obligatorio y puede incrementarse | Las autoridades municipales están vigilando de cerca este sector debido a posibles especulaciones |
| El propietario utiliza el apartamento como "segunda casa" para visitas personales | El impuesto es obligatorio | Esta regla se aplica independientemente de si el apartamento está vacío la mayor parte del tiempo |
Mecanismo de pago y control
Para garantizar la eficacia del impuesto, el gobierno de Viena ha creado una plataforma digital para su contabilidad, que reducirá la burocracia y garantizará una mayor transparencia.
Proceso de pago:
1. Registre su propiedad a través del portal oficial en línea de la ciudad de Viena (wien).
2. Verificación automática de datos con Meldezettel y Grundbuch para determinar si el inmueble se utiliza como residencia principal.
3. Generar un aviso de impuesto anual que pueda pagarse:
- por transferencia bancaria,
- a través del servicio en línea de Gobierno electrónico,
- directamente en los departamentos de impuestos de la ciudad.
4. El impuesto deberá pagarse a más tardar al final del primer trimestre de cada año.
| Fuente de datos | Propósito de la inspección | El organismo responsable del control |
|---|---|---|
| Meldezettel (registro) | Verificación de la residencia principal | Magistrado de Viena |
| Grundbuch (registro de la propiedad) | Confirmación de propiedad | Servicio Federal de Tierras |
| Bases de datos de Airbnb y otras plataformas | Control de alquileres a corto plazo | Departamento de Turismo e Impuestos |
Multas y sanciones
Si un propietario evade intencionalmente el pago de impuestos, enfrentará graves sanciones:
- Multa de hasta 5.000 € por incumplimiento de obligaciones.
- Cargos adicionales por cada mes de retraso (hasta el 5% del importe del impuesto).
- Riesgo de acciones legales por parte de la Fiscalía Financiera.
Transparencia y gobierno electrónico
- El sistema tributario estará vinculado a los servicios digitales de la ciudad.
- Los propietarios tendrán acceso a la información sobre cargos y pagos a través de su cuenta personal en línea.
- Está previsto enviar recordatorios vía SMS y correo electrónico para garantizar que los propietarios no incumplan los plazos de pago.
Excepciones y beneficios
Las tasas del impuesto sobre la renta varían según el tipo de vivienda. Las autoridades han eximido completamente algunas propiedades, mientras que se han otorgado exenciones fiscales temporales para proyectos de importancia social.
Exención total de impuestos:
| Categoría de objeto | Motivo de la liberación | Ejemplo |
|---|---|---|
| Residencias de estudiantes | Ayuda a estudiantes y universidades para mantener los precios de la vivienda estudiantil asequibles. | Residencia en la Universidad de Viena. |
| Residencias de ancianos | Papel social: proporcionar vivienda a personas de categorías vulnerables. | Residencia estatal o privada para personas mayores. |
| Dormitorios de los trabajadores | Organización de alojamiento temporal para los trabajadores empleados en obras y empresas de construcción. | Hostal para trabajadores de la construcción en la zona de Sonnwendviertel. |
Alivio temporal:
- Las nuevas viviendas sociales no pagan impuestos durante los tres primeros años desde su puesta en servicio.
- Esto anima a los promotores a crear viviendas asequibles para los residentes de la ciudad.
- Una vez finalizado el período de gracia, el impuesto se recauda según las reglas habituales.
Créditos fiscales individuales:
El titular tiene derecho a solicitar un beneficio personal si existen razones imperiosas:
- incapacidad temporal o pérdida de ingresos;
- obras de reparación que hagan que el inmueble no sea habitable temporalmente;
- circunstancias de fuerza mayor como incendios, inundaciones y otras situaciones de emergencia.
Proceso de solicitud:
- Presentar una solicitud utilizando el formulario del portal de Gobierno electrónico.
- Adjunte las evidencias necesarias (certificados médicos, informes de daños, etc.).
- El servicio de impuestos de la ciudad revisa la solicitud dentro de 30 días.
El impacto de los impuestos en el mercado inmobiliario
La introducción de un impuesto sobre la segunda residencia en Viena será un factor clave para transformar el mercado inmobiliario en los próximos años. Los expertos estiman que esto no solo aumentará los ingresos municipales, sino que también conducirá a un uso más eficiente del parque inmobiliario.
Pronósticos de los expertos:
- Reducción del número de viviendas vacías.
Para los propietarios, dejar sus apartamentos vacíos la mayor parte del tiempo dejará de ser rentable. Esto provocará un aumento de la oferta de viviendas de alquiler asequibles, especialmente en el centro de la ciudad, donde actualmente hay escasez.
- Reducción de las compras especulativas.
Los inversores extranjeros y los grandes compradores que adquieren apartamentos sólo para revenderlos se volverán más cautelosos debido al aumento de impuestos.
- Creciente interés en los alquileres a largo plazo.
Para cubrir los costos fiscales, los propietarios de segundos apartamentos probablemente comenzarán a alquilarlos a largo plazo, lo que tendrá un impacto positivo en el mercado de alquiler.
Impacto en los precios:
| Indicador | Pronóstico para 2025. | Comentario |
|---|---|---|
| Precios de alquiler | Estabilización o ligera disminución (hasta -3%) | Aumentar la oferta de viviendas asequibles hará que el alquiler sea más asequible |
| Precios de venta de apartamentos | El crecimiento se desacelerará (1-2% anual) | El impuesto ayudará a limitar los aumentos especulativos de precios |
| Número de transacciones | Disminución moderada (hasta -5%) | Los inversores adoptarán un enfoque más mesurado a la hora de comprar segundos apartamentos |
Opinión de los participantes del mercado:
- Las agencias inmobiliarias creen que esto hará que el mercado sea más transparente y estable, reduciendo el número de apartamentos vacíos.
- Los inversores están preocupados por la posibilidad de que el rendimiento de sus inversiones disminuya, pero las inversiones a largo plazo en viviendas de calidad seguirán siendo atractivas.
- Los residentes de la ciudad en general apoyan la reforma, ya que mejorará la asequibilidad de la vivienda.
Comparación con otros impuestos
La introducción del impuesto sobre la segunda vivienda coincide con la abolición del impuesto estatal (GIS), que anteriormente se pagaba a la televisión y la radio. Está previsto que un nuevo impuesto (ORF) lo sustituya a partir de 2025 para financiar la radiodifusión nacional.
Como resultado, los residentes vieneses se enfrentarán a un nuevo sistema tributario en Austria, que combina los objetivos de apoyo a la sociedad y a la infraestructura urbana. Para comprender el contexto más amplio (qué más pagan los propietarios de viviendas además de este impuesto), conviene analizar cómo se estructuran los impuestos sobre la propiedad en Austria en general.
Comparación con la práctica internacional:
| Ciudad / País | Tipo de impuesto | Monto del impuesto | Propósito de la introducción |
|---|---|---|---|
| Viena | Impuesto sobre la segunda vivienda | 300-550 € + recargos | Fomentar el uso racional de viviendas y casas, así como la reposición del presupuesto municipal |
| París | Impuesto sobre pisos vacíos | 60% del coste anual del alquiler | Los inversores están preocupados por la posibilidad de que el rendimiento de sus inversiones disminuya, pero las inversiones a largo plazo en viviendas de calidad seguirán siendo atractivas. |
| Berlina | Impuesto sobre la segunda propiedad | Depende del valor catastral | Los residentes de la ciudad en general apoyan la reforma, ya que mejorará la asequibilidad de la vivienda. |
Ventajas del nuevo sistema:
- Transparencia a través de sistemas digitales e integración de Gobierno electrónico.
- Un impuesto progresivo que incentiva a los propietarios a alquilar sus apartamentos.
- La experiencia internacional confirma que una medida de este tipo produce un efecto positivo a largo plazo.
Contras:
- En un futuro próximo, algunos propietarios podrían experimentar un aumento en los gastos fiscales.
- Los inversores extranjeros pueden volverse menos activos, lo que conducirá a una reducción en la entrada de capital extranjero al mercado inmobiliario.
Cómo pueden prepararse los propietarios
Los propietarios de segundos apartamentos deben prepararse con antelación para la introducción del impuesto para evitar gastos y multas innecesarias.
Pasos prácticos:
1. Asegúrese de que su residencia principal esté correctamente registrada en Meldezettel.
Si la información se proporciona de forma incorrecta, la propiedad podría considerarse erróneamente una segunda residencia.
2. Considere alquilar su apartamento a largo plazo.
De esta manera se pueden cubrir los costes del impuesto y al mismo tiempo contribuir a incrementar la oferta de viviendas.
3. Busque asesoramiento de un experto en impuestos.
Le asesorará sobre cómo reducir los gastos fiscales y presentar correctamente su declaración de impuestos.
4. Monitorear las actualizaciones oficiales y posibles modificaciones.
El proyecto de ley podrá ser modificado durante el debate.
Conclusión
El impuesto sobre segundas residencias en Viena es un elemento clave de la política de vivienda. Su objetivo principal es regular el mercado inmobiliario: reducir el número de viviendas vacías, aumentar la oferta en el mercado de alquileres a largo plazo y, en consecuencia, aumentar la asequibilidad de la vivienda para los residentes permanentes.
El objetivo principal de estos cambios es encontrar un equilibrio que beneficie a los propietarios de viviendas, a los inquilinos y a la propia ciudad. Esto es esencial para un mercado inmobiliario estable y próspero.
Se recomienda a los propietarios tener todo organizado con antelación para evitar penalizaciones y, por el contrario, aprovechar las ventajas. Por ejemplo, pueden empezar a alquilar su propiedad, inscribirse en programas preferenciales o administrarla de forma más eficiente.
El principal consejo para todos es mantenerse al día con las nuevas leyes y, de ser necesario, consultar con especialistas. Esta es la forma más segura de adaptarse fácil y fluidamente a los nuevos requisitos.
