Impuestos sobre la propiedad en Austria 2026: una guía completa

El sector inmobiliario austriaco ha atraído desde hace tiempo no solo a compradores locales, sino también a extranjeros. Las razones son obvias: una economía estable, un alto nivel de vida y un sistema legal sólido.

A menudo recuerdo a mis clientes que invertir en bienes raíces en Austria debe considerarse un negocio. Es importante considerar no solo el precio del apartamento o la casa, sino también todos los gastos asociados, principalmente los impuestos.

Es importante entender que el importe estipulado en el contrato de compraventa no es definitivo, ya que se incluyen impuestos y tasas obligatorias. Además, las leyes fiscales se actualizan periódicamente, por lo que conviene comprender la normativa vigente con antelación y planificar el presupuesto en consecuencia.

En este artículo, analizaremos en detalle los impuestos y tasas que los propietarios deben pagar en las distintas etapas de la compra, la propiedad, el alquiler y la venta de bienes inmuebles en Austria. También veremos cómo optimizar estos costes.

Comprar bienes inmuebles en Austria es generalmente posible para los extranjeros, pero el procedimiento depende de la situación del comprador. Para los ciudadanos de países de la UE y el EEE, comprar un apartamento o una casa en Austria suele ser sencillo, pero la situación con los terrenos es más compleja, ya que algunas regiones tienen sus propias normativas.

Se aplican restricciones especiales a los terrenos agrícolas y parcelas en las denominadas «zonas restringidas». En estos casos, los extranjeros deben obtener un permiso especial conforme a la legislación sobre tierras: un Grundverkehrsgenehmigung. Para obtener más información sobre dónde y cuándo se requiere este permiso, consulte «Restricciones para la compra de bienes inmuebles por extranjeros en Austria.

Estos requisitos también se aplican a compradores de países no pertenecientes a la UE. Por lo tanto, antes de comprar un terreno o una casa de campo, es importante consultar con antelación la legislación del estado federado en cuestión.

En cuanto a los tipos de propiedad, los extranjeros pueden adquirir los mismos tipos de inmuebles que los austriacos: apartamentos, casas o terrenos. Viena y grandes ciudades como Salzburgo y Graz son tradicionalmente las más populares, ya que es aquí donde se concentra la mayor parte del inventario.

Al mismo tiempo, regiones turísticas como el Tirol y Salzburgo (Kitzbühel, Hintersbrunn, etc.) también son populares. Sin embargo, en las zonas turísticas, las autoridades suelen restringir la compra de segundas residencias para evitar subidas excesivas de precios.

En mi experiencia, los compradores extranjeros suelen asumir que el proceso será lo más sencillo posible, pero en la práctica se topan con la burocracia. Los bancos, por ejemplo, verifican cuidadosamente el origen de los fondos, y los municipios pueden especificar el uso previsto de la propiedad.

El precio de la propiedad es solo una parte del coste total de la transacción. Los compradores deben tener en cuenta los impuestos y tasas austriacos obligatorios, que suelen sorprender a los inversores.

El principal impuesto sobre la compraventa de bienes inmuebles en Austria es el Grunderwerbsteuer, o impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Su tipo impositivo estándar es del 3,5 % del precio de la transacción (o del valor de mercado del inmueble).

Ejemplo: si un piso cuesta 300.000€ el impuesto será de 10.500€.

Además, para las transacciones familiares (por ejemplo, entre cónyuges, padres e hijos), el impuesto suele reducirse al 0,5-2 %. Por lo tanto, es recomendable formalizar la transacción al heredar bienes inmuebles, ya que esto reducirá la carga fiscal.

Tras el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer), la transferencia de propiedad debe inscribirse en el registro de la propiedad (Grundbuch). Este trámite conlleva una tasa adicional del 1,1 % del valor del inmueble.

Normalmente, todos los cálculos y pagos los gestiona un notario o abogado. Por lo tanto, solo las tasas gubernamentales al comprar una vivienda en Austria ascienden a aproximadamente el 4,6 % del valor de la propiedad.

Además de los impuestos obligatorios, el comprador también debe considerar los costos adicionales asociados a la transacción. Estos incluyen principalmente los servicios notariales y la asistencia legal. El notario redacta el contrato de compraventa y se encarga del trámite de "Verbücherung" (registro oficial de la escritura) ante el tribunal regional. Sus servicios suelen costar aproximadamente entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad.

Las tarifas exactas dependen de la situación específica y la complejidad del contrato, pero, en promedio, es razonable prever un coste de entre el 1,5 % y el 2 % para los honorarios notariales. En algunos casos, también podría requerirse un traductor (si el comprador no habla alemán). Esto también suele costar varios cientos de euros.

Además de esto, hay otros posibles costes: por ejemplo, el coste de una tasación del inmueble (los bancos suelen exigir dicha valoración al solicitar una hipoteca), las comisiones por cambio de divisas si los fondos se reciben del extranjero y otros gastos.

Al sumar todos los costos, los costos ocultos suelen rondar entre el 2% y el 4% del importe de la transacción. Y con los impuestos, el costo final puede alcanzar el 6%-8% o incluso más.

Por eso es importante considerar estos costos con antelación. El precio de un apartamento que inicialmente parece atractivo puede resultar significativamente más alto de lo esperado una vez pagados todos los gastos y pagos.

Después de comprar una propiedad, los gastos no terminan: hay pagos regulares e impuestos que deben tenerse en cuenta por adelantado.

En Austria, todos los propietarios de inmuebles están obligados a pagar un impuesto sobre la propiedad, o Grundsteuer. El cálculo se basa en el "valor oficial" de la propiedad, o Einheitswert, determinado por la oficina de impuestos.

La fórmula de cálculo se ve así:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

El Steuermesszahl (que significa "tasa impositiva") es una tarifa que depende del tipo de propiedad (apartamento o casa) y aumenta gradualmente para las propiedades más caras. El Hebesatz (que significa "impuesto pesado") es un coeficiente que cada municipio establece de forma independiente (normalmente hasta un 500%).

A modo de ejemplo, si el Einheitswert es de 50.000 € y en Viena se aplica el Hebesatz máximo del 500 %, el cálculo sería: 87,23 € × 5 = 436,15 € al año.

Por lo tanto, hablamos de cantidades relativamente pequeñas, generalmente cientos de euros al año, no miles. El importe del impuesto depende directamente tanto del Einheitswert como de las políticas de cada ciudad o pueblo.

En ciudades grandes, como Viena, el tipo impositivo suele estar cerca del límite superior (500%), mientras que en municipios más pequeños puede ser significativamente inferior. Si el importe del impuesto supera los 75 €, se puede pagar en cuatro plazos iguales a lo largo del año, en lugar de pagarlo todo de una vez.

Formalmente, el impuesto lo paga el propietario, pero en la práctica muchos propietarios que alquilan pisos lo trasladan a los inquilinos incluyendo el Grundsteuer en las facturas de servicios públicos.

En promedio, los propietarios de apartamentos de entre 70 y 100 m² en Austria gastan entre 200 y 500 euros anuales en el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer). Para un apartamento más grande o una vivienda unifamiliar, el gasto trimestral sería de aproximadamente 100 a 200 euros.

A muchos compradores extranjeros les sorprende lo bajo que es este impuesto. De hecho, comparado con otros países, es prácticamente simbólico. Pero a pesar de su pequeño importe, es importante tenerlo en cuenta al planificar el presupuesto.

Si la propiedad no se utiliza como vivienda personal, sino que se alquila, los ingresos generados por ella están sujetos a impuestos. Estos ingresos se suman a la renta personal total del propietario y se gravan al tipo impositivo progresivo estándar, del 20 % al 55 %.

Austria tiene un límite de ingresos exentos de impuestos de hasta 13.300 € anuales (a partir de 2024). Esto significa que si sus ingresos por alquiler después de gastos no superan esta cantidad, no tendrá que pagar impuestos. Cualquier cantidad que supere este límite tributa al tipo impositivo correspondiente: 20 %, 30 %, etc., hasta un 55 % para ingresos muy elevados.

Por ejemplo, si el alquiler de un apartamento es de 12.000 € al año, una vez deducidos los gastos, la renta imponible podría situarse en uno de los tramos inferiores, lo que reduce la carga fiscal real.

Cuando llega el momento de vender un inmueble en Austria, la pregunta principal no es solo el precio de la transacción, sino también cuánto impuesto sobre la renta habrá que pagar y cómo reducirlo legalmente.

Si un propietario decide vender un inmueble en Austria, se le aplica otro impuesto: el Immobilienertragsteuer, o impuesto sobre las ganancias de capital. Este impuesto se introdujo en 2012 y equivale al 30 % de la ganancia obtenida (la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra).

Este impuesto lo paga el vendedor y no es importante el período de propiedad del inmueble, salvo en ciertos casos especiales.

Para las personas jurídicas, el tipo impositivo es inferior: 23 %. Sin embargo, para las personas físicas, el tipo impositivo estándar se mantiene en el 30 %.

Cabe destacar también que el impuesto sobre las ganancias de capital no afecta a otros ingresos. Esto significa que, incluso si tiene un salario o ingresos empresariales elevados, el impuesto ImmoESt se mantiene en un tipo fijo del 30 % y no incrementa el tipo impositivo sobre otros tipos de ingresos.

Aunque una tasa del 30% parezca bastante alta, existen situaciones en las que el impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de bienes inmuebles puede eximirse por completo. El requisito clave es la residencia personal. Si el propietario utilizó el apartamento como residencia principal durante al menos dos años consecutivos inmediatamente anteriores a la venta, no se aplica el impuesto ImmoESt.

Existe otra regla más flexible: "5 de cada 10". Esto significa que si una persona ha vivido en una casa o apartamento como su residencia principal durante al menos cinco años en los últimos diez, no se le cobrará ningún impuesto al vender la propiedad. Esta regla está diseñada para tener en cuenta la residencia a largo plazo, incluso si la persona se mudó recientemente.

Sin embargo, la regla del "5 de 10" también tiene en cuenta la residencia de los propietarios anteriores. Esto significa que, si la propiedad fue vivienda familiar durante un largo periodo, el heredero o beneficiario podría tener derecho a esta exención. Todo depende de quién residió realmente en la propiedad y durante cuánto tiempo.

Si el apartamento fue heredado y revendido inmediatamente, el impuesto se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor original. La única forma de evitar este impuesto es residir en la propiedad durante al menos dos años.

Existe otro beneficio interesante: la denominada "Herstellerbefreiung" ("beneficio de producción"). Si el propietario construye una casa en un terreno y posteriormente la vende, el beneficio derivado de la construcción queda exento del impuesto sobre bienes inmuebles (ImmoESt).

Sin embargo, en Austria, las ganancias obtenidas por un terreno bajo una vivienda tributan como de costumbre. Esta norma es especialmente relevante para quienes adquirieron un terreno, construyeron una vivienda en él y luego decidieron vender la propiedad.

Desde el 1 de agosto de 2008, Austria no tiene un impuesto especial sobre sucesiones ni donaciones. Esto significa que la transmisión de un apartamento o casa a un familiar no está sujeta a un impuesto especial.

Sin embargo, al heredar o donar bienes inmuebles en Austria, se aplica un impuesto sobre la adquisición de propiedades ( Grunderwerbsteuer. Los familiares directos están sujetos a un tipo impositivo preferencial: 0,5 % sobre los primeros 250.000 € y 2 % sobre las cantidades que superen este umbral. En comparación, el tipo impositivo para una compra estándar es del 3,5 %.

Por ejemplo, si un padre transfiere la propiedad de una casa a su hijo, los costes sólo ascenderán a unos pocos miles de euros, mientras que con una venta normal mediante compraventa, el importe del impuesto podría alcanzar decenas de miles.

Toda donación o herencia debe declararse oficialmente ante las autoridades fiscales (Anzeigepflicht). Sin embargo, más allá del GrESt, no se pagan impuestos adicionales.

Las donaciones y herencias dentro de una familia son considerablemente más baratas y sencillas que en Suiza o Alemania, donde las transmisiones de propiedad por herencia están sujetas a impuestos.

Por lo tanto, si se planean varios traslados seguidos, es mejor discutir los detalles con un abogado de antemano.

El sistema de impuestos sobre la propiedad austriaco es bastante flexible y ofrece varias formas de reducir la carga:

Exención del impuesto sobre bienes inmuebles para propiedades nuevas. En algunos estados federados y municipios, los apartamentos nuevos construidos mediante programas de subvención estatal (geförderte Wohnobjekte) están exentos temporalmente del impuesto sobre bienes inmuebles. Este periodo de exención puede durar de 5 a 10 años. Para beneficiarse de esta exención, debe presentar una solicitud en su ayuntamiento.

Deducciones por depreciación y alquiler. Los propietarios de inmuebles en alquiler pueden reducir su renta imponible cubriendo gastos como reparaciones, seguros, mantenimiento y depreciación del inmueble.

Las tasas estándar son del 2% anual para casas y del 2,5% para apartamentos. Con una correcta contabilidad de los gastos, se pueden minimizar las ganancias imponibles.

Desgravación fiscal para pequeñas empresas (Kleinunternehmerregelung). El alquiler puede considerarse un servicio y, por lo tanto, los ingresos pueden estar sujetos al IVA (20%), especialmente en el caso de alquileres a corto plazo.

Sin embargo, según la normativa para pequeños empresarios (Kleinunternehmerregelung), si la facturación no supera los 55.000 euros anuales (a partir de 2025), el propietario está exento del IVA.

Otros beneficios gubernamentales. Además de las desgravaciones fiscales, existen programas de apoyo para familias jóvenes, profesionales y otros colectivos. Estos programas ofrecen incentivos adicionales para la compra de viviendas, aunque no afectan directamente a la tributación.

La compra de un terreno en Austria está sujeta a los mismos impuestos básicos que la compra de un apartamento o una casa: GrESt al 3,5% (o una tasa preferencial para compras dentro de una familia) y una tasa de registro del 1,1%.

Sin embargo, cada terreno tiene sus propias características. Una de las más importantes es el permiso de uso comercial (Widmung) para la construcción. Si se planea construir, es necesario aclarar con antelación la situación del terreno y la posibilidad de obtener dicho permiso. En ocasiones, la transacción puede requerir comprobaciones y pagos adicionales.

Si el terreno está catalogado como agrícola, su reclasificación para fines de construcción solo es posible con la autorización de las autoridades locales. Esta reclasificación generará un nuevo impuesto sobre las ventas futuras (más información a continuación).

Construir una casa en tu propio terreno conlleva nuevos costes. Todos los contratistas de construcción te facturan con el 20 % de IVA incluido, el tipo impositivo estándar en Austria.

Para un comprador privado, este 20% ya está incluido en el presupuesto: el impuesto no se asigna por separado, pero en realidad aumenta el coste de la construcción en una quinta parte.

Por eso siempre recomiendo contratar a un arquitecto o abogado antes de comprar un terreno. Esto te permitirá calcular los posibles costes con antelación y evitar sorpresas desagradables al firmar el contrato.

El sistema tributario austriaco es bastante dinámico. Ya se han aprobado varios cambios que entrarán en vigor en 2025 y afectarán directamente a los propietarios.

Revisión de los umbrales de ingresos. se , los tipos impositivos. El mínimo exento de impuestos es de 13.308 € (frente a los 12.816 € anteriores), y el tipo máximo del 55 % solo se aplicará a los ingresos superiores a 1 millón de euros.

Para los inversores, esto significa que una parte de los ingresos por alquiler quedará exenta de impuestos, lo que es especialmente notable para cantidades pequeñas.

Reforma para pequeñas empresas. A partir de 2025, se incrementará el límite de exención del IVA. Ahora, los ingresos de hasta 55 000 € anuales (en lugar de los 35 000 € anteriores) eximen al propietario del IVA. Esto supone un alivio significativo para los arrendadores: podrán alquilar sus viviendas sin el 20 % de impuesto adicional sobre las facturas de sus inquilinos.

Endurecimiento de la normativa sobre compraventa de acciones. A partir de julio de 2025, la normativa para las empresas propietarias de bienes inmuebles ha cambiado. Si una propiedad se vende indirectamente, mediante la venta de acciones de la empresa propietaria del inmueble, el impuesto sobre las ventas anticipadas (GrESt) se calculará no sobre el valor catastral (Einheitswert), sino sobre el valor de mercado de toda la cartera inmobiliaria. Esto significa que, en la práctica, deberá pagar un 3,5%, como en una compraventa normal.

La medida busca combatir las tramas de evasión fiscal mediante la venta de empresas. Esto afectará especialmente a los inversores en grandes proyectos y promotores.

Impuesto sobre la reurbanización (Umwidmungszuschlag). Otra medida novedosa es un impuesto adicional sobre la venta de terrenos reconvertidos de uso agrícola a edificable. Si una parcela se reconvirtió de uso agrícola a edificable después de 2024, la ganancia obtenida por dicha venta aumentará un 30 % y estará sujeta a impuestos si se vende después de mediados de 2025.

En otras palabras, la especulación con “tierras agrícolas baratas” será ahora significativamente menos rentable.

El futuro del Grundsteuer. También se está debatiendo una reforma del impuesto sobre la propiedad. La última valoración del Einheitswert se realizó en 2012, y está prevista una nueva valoración para el periodo 2025-2027. Esto podría conllevar un aumento de la base imponible del Grundsteuer.

El valor de las propiedades en muchas zonas ha aumentado significativamente en comparación con estimaciones anteriores. En este contexto, la nueva legislación podría modificar las normas tributarias, ya sea aumentando el impuesto en sí o redistribuyéndolo para que los propietarios de propiedades en zonas prestigiosas y caras paguen una mayor parte.

Por eso es crucial mantenerse al día con las noticias de actualidad. Recomiendo encarecidamente a los inversores que se suscriban a los boletines informativos de las autoridades fiscales austriacas. También es recomendable consultar periódicamente con expertos fiscales e inmobiliarios locales para evitar sorpresas desagradables tras una reforma.

Los impuestos sobre la propiedad en Austria son bajos en comparación con muchos países, pero son obligatorios y requieren atención:

• Al comprar un inmueble, vale la pena considerar los costos adicionales, generalmente alrededor del 4-8% del precio.
• El impuesto predial anual es bajo. Sin embargo, si la propiedad se alquila, este gasto debe gestionarse.
• Se aplica un impuesto a las ganancias de capital del 30% a las ventas, lo que puede tener un impacto significativo en sus resultados finales.
• En Austria, las donaciones y herencias de bienes inmuebles están prácticamente exentas de impuestos. Esto hace que la transmisión de propiedades dentro de una familia sea especialmente ventajosa.

La regla principal es sencilla: hay que calcular siempre no sólo el precio de compra, sino también todos los impuestos y gastos austriacos posteriores.

Los impuestos sobre la propiedad en Austria no son precisamente altos, especialmente en comparación con otros países europeos. Pero eso no significa que se puedan ignorar:

En definitiva, una buena planificación fiscal se convierte en la clave del éxito en la inversión inmobiliaria.

• Los compradores deben investigar con antelación la estructura de los costes adicionales y consultar con un contable.
• Los vendedores deben comprobar si pueden beneficiarse de la exención fiscal.
• que todos los inversores se mantengan al día sobre los cambios legislativos; como vemos, las nuevas regulaciones entrarán en vigor ya en 2025, lo que tendrá un impacto en el mercado.

Con este enfoque, el mercado inmobiliario austriaco deja de ser una lotería arriesgada y se convierte en una herramienta verdaderamente fiable para preservar y aumentar el capital.